Fiscalità immobiliare Spagna

Fiscalità immobiliare Spagna
Fiscalità immobiliare italiana per l'acquisto case all'estero
La nuova tassa, ufficialmente denominata Ivie (Imposta sul valore degli immobili situati
all'estero)
, è pari al 7,6 per mille del valore degli
immobili che risulta dall'atto di acquisto , in mancanza di essi, secondo il valore di mercato
rilevabile nel luogo in cui è situato l'immobile. Dovrà essere pagata dal proprietario
dell'immobile o dal titolare di altro diritto reale sullo stesso.
Altre imposte
La decorrenza
L'imposta è dovuta "a decorrere dal 2011". Si dovrebbe quindi ritenere che già dal prossimo
anno si dovrà pagare la tassa per il 2011. L'imposta è dovuta proporzionalmente alla quota di
possesso. Ad esempio, se l'appartamento è stato acquistato in regime di comunione dei beni,
ciascun coniuge dovrà pagare il 50%.
Il credito d'imposta
Per evitare fenomeni di doppia imposizione, il provvedimento stabilisce che dall'imposta
dovuta il contribuente potrà dedurre un credito d'imposta, fino a concorrenza del suo
ammontare, pari al valore dell'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è
situato l'immobile. In sostanza, se l'imposta patrimoniale pagata all'estero è superiore alla
nuova tassa, il proprietario non dovrà pagare nessuna imposta in Italia.
L’imposta sui beni immobili
Si chiama Ibi, ( Impuesto sobre bienes inmuebles) . E' una tassa locale variabile a seconda dei
comuni. Corrisponde a fra lo 0,3% e l'1,1% (2% se non è stato aggiornato dopo il 1994) del
valore catastale dell'immobile, senza differenza tra prima e seconda casa.
Le imposte comunali (“Tasas”). A seconda del comune, possono esservi delle imposte per la
raccolta rifiuti, gli scarichi fognari, il prosciugamento delle acque e così via. Queste spese
generalmente non superano alcune centinaia di euro all’anno.
Associazione dei proprietari. Se si acquista un’abitazione o un appartamento facente parte di
un complesso comune, si diventa automaticamente membri dell’Associazione dei proprietari. Il
contributo annuale che i membri devono versare viene calcolato in base alla quota della
parcella o delle dimensioni dell’appartamento o dell’abitazione. Generalmente si tratta delle
spese di raccolta rifiuti, di manutenzione degli spazi verdi, dell’assicurazione per il deposito,
della responsabilità legale, dell’eventuale manutenzione della piscina, degli ascensori e affini, e
delle spese amministrative.
Il Governo di Zapatero ha annunciato l’intenzione di agire sulla fiscalità immobiliare per il
rilancio del real estate. In particolare, dopo un Consiglio dei ministri riunitosi in via straordinaria,
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il Governo iberico ha annunciato una misura temporanea ed agevolativa sulle compravendite
immobiliari.
In pratica, da qui e fino alla fine dell’anno l’imposta sul valore aggiunto (IVA) sulle
compravendite di case
nuove sarà dimezzata, dall’8% al 4%.
La normativa Zapatero e' di fatto decaduta alla fine del 2012, a giugno 2013 e' stata varata una
nuova norma per incentivare gli acquisti immobiliari e gli investimenti esteri sul suolo spagnolo.
La residenza sarà concessa anche agli imprenditori di attività innovative, e ai professionisti
stranieri che si recano in Spagna per motivi professionali o di formazione durante il periodo di
soggiorno necessario. Queste persone "stanno contribuendo alla ricchezza del paese, e
potranno ottenere la residenza in modo ordinato e disciplinato" ha dichiarato il vice primo
ministro Soraya Sáenz de Santamaría. Oltre a questi, ne beneficeranno anche coloro che acquisteranno debito pubblico per oltre 2
milioni di euro e chi attraverso gli investimenti creera' dei posti di lavoro o sull'innovazione
scientifica e tecnologica. Attraverso un acquisto immobiliare di oltre 500.000 euro si puo' diventare residenti dell'Unione
Europea e riceveranno un permesso di soggiorno.
Gli spagnoli non possono comprare le centinaia di migliaia di case invendute in Spagna.
Sembra questa la conclusione che ha spinto il Governo di Mariano Rajoy ad approvare riforme
fatte ad arte per gli investitori stranieri: affitti flessibili, Iva ridotta al 4% per l'acquisto di case
nuove, riduzione del 50% sulle eventuali plusvalenze generate, privilegi fiscali per le società di
investimento immobiliare.
Se l'immobile è affittato, inoltre, si paga un'aliquota unica del 25% sul reddito da locazione, al
netto delle spese di manutenzione sostenute. Se l'inquilino, inoltre, è minore di 35 anni, in
alcune regioni, come in quella uniprovinciale di Madrid, vige l'esenzione completa. Per
rassicurare i locatori, è stata modificata la legge sull'affitto, al fine di rendere il settore più
flessibile. Dopo solo dieci giorni di inadempienze potrà scattare lo sfratto esecutivo, anche
senza la decisione del giudice. I contratti, inoltre, saranno rinnovabili automaticamente fino a tre
anni e non più fino a cinque.
NIE
Per poter acquistare un bene immobile in Spagna, occorre disporre di un numero di codice
fiscale spagnolo. Generalmente se ne può occupare l'agente immobiliare delegato sul posto o il
Notaio . A questo scopo occorre consegnare il passaporto e compilare i documenti necessari.
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Spese di acquisto ( Tasse in essere prima della temporanea riforma Rajoy )
In Spagna, i beni immobili vengono sempre messi in vendita con i “costi a carico
dell’acquirente”.
In generale le spese di acquisto ammontano all’8,5-9% circa del prezzo di acquisto ufficiale
(Escritura).
Per le costruzioni esistenti si deve versare il 7% di “imposta sulla transazione” (Impuesto de
Transmissiones Patrimoniales, ovvero “ITP”). Per le nuove costruzioni si paga il 7% di IVA
(Impuesto sobre el Valor Añadido, ovvero “IVA”), più lo 0,5% di imposte aggiuntive.
Si devono inoltre calcolare le spese notarili e di registro, che ammontano complessivamente
all’1,5% circa.
L’ITP viene addebitata quando si acquista un bene immobile da un privato che non si occupa
professionalmente del commercio di beni immobili, ed è pari al 7% del prezzo di acquisto
ufficiale.
L’IVA viene addebitata quando si acquista un bene immobile da un progettista, da un’impresa o
da un’altra persona che si occupa professionalmente del commercio di beni immobili. La
percentuale (il 7% o il 16%) varia in funzione del tipo di acquisto.
Imposta patrimoniale (“Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio”, o “IP”).
Gli stranieri senza permesso di soggiorno versano un’imposta patrimoniale sui beni immobili in
Spagna, in Costa del Sol (
Marbella, Malaga, etc. ) e' dell'1%, quindi in questo caso l'IVIE Italiana sarà nulla in quanto
inferiore.
Infine, possono esservi dei costi di assicurazione per il deposito e gli arredi, del gasolio o del
gas, dell’acqua e dell’energia elettrica ed eventualmente della TV via satellite; si consiglia
inoltre di tenere conto dei costi di gestione dell’abitazione in vostra assenza e, se applicabile,
della manutenzione del giardino e della piscina.
De “Escritura”
La Escritura è il documento ufficiale che conferma la transazione. La firma di questo documento
ha luogo in presenza di un notaio. Entrambe le parti devono essere presenti o devono farsi
rappresentare. Il notaio effettuerà una perizia catastale per verificare lo stato della proprietà, di
eventuali sequestri, debiti e affini, e controllerà inoltre che siano state versate tutte le imposte
dovute. Se sull’oggetto è stato acceso un mutuo che non viene trasferito, il notaio lo estingue a
spese del venditore. Anche l’accensione di un nuovo mutuo ha luogo in questo momento.
Registrazione
Ora la nuova Escritura viene registrata nel “Registro de la Propiedad” (Registro catastale). La
registrazione può richiedere da 2 a 4 mesi.
Consigli per la compra-vendita di una proprietà in Spagna
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L’aquisto di una proprietà in Spagna è una procedura rapida e sicura. Il Catasto deve
immediatamente fornire informazioni sulla questione se la proprietà è libera di debiti. Nella
maggior parte dei casi, prima sarà completato un contratto privato in cui sono riportati i dettagli
dell'acquisto: la descrizione precisa giuridica del bene acquistato, il prezzo di acquisto e le
condizioni di pagamento, la data del contratto e la tempistica del trasferimento della proprietà,
ecc. Alla firma del contratto privato è sempre un acconto sul prezzo di acquisto pagato,
l'importo si stabilisce secondo le condizioni contrattuali e la tipologia prevista per la data del
contratto d'acquisto. Per un periodo da 30 a 60 giorni il deposito è di solito il 10% del
prezzo d'acquisto concordato.
Al pagamento del prezzo totale di acquisto, sara emesso l’atto notarile (escritura), libero di oneri
finanziari per l'acquirente. Il contratto sarà autentificato da un notaio spagnolo e trasmesso alle
autorità fiscali e al catasto per la registrazione. Un trasferimento provvisorio della proprietà
verrà effettuato immediatamente.
Costi sostenuti per l'acquisto di un oggetto:
7% imposta sui trasferimenti immobiliari (ITP analoga alla tassa immobiliare) per ogni immobile
(villa,
appartamenti, terreni, locali commerciali, garage) .
Spese notarili e le spese per la registrazione dei terreni
Gli onorari notarili sono basati sulla complessità dell'atto (per esempio, per una casa del valore
di € 300.000, il costo a circa € 546, -). L'importo delle tasse di iscrizione nel Registro Land
dipendono anche dalla complessità del trasferimento e l'importo compreso tra € 200, - e €
1.000, -.
Tasse e altri oneri per i non residenti in Spagna
a) l'imposta annuale di proprietà (IBI)
b) tassa rifiuti (circa 160 € all'anno) o acqua
c) elettricita (tassa di € 30, - al mese + 0,11 centesimi per ogni KW)
d) assicurazione sulla casa (a partire da € 200, -, e 400, -)
e) le spese condominiale (in media tra € 30, - a 300, - al mese )in funzione delle dimensioni
dell'immobile,della location e dei servizi offerti.
Tutti pagamenti possono essere effettuati con bonifico bancario permanente
Le cure mediche e le assicurazioni sanitarie
Marbella ha l'ospedale più attuale e moderno in Spagna (Ospedale Costa del Sol), con una
buona selezione di medici generici e specialisti.
L'assicurazione privata può essere, ad esempio completata da Sanitas. Questa assicurazione
avrà un costo a persona al mese di circa € 30 a € 130, a seconda dell'età e della salute. Il
sistema sanitario spagnolo consente attualmente ai contribuienti membri UE di utilizzare il
sistema sanitario nazionale attraverso un apposito modulo (E-101).
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