Untitled - AGEFIS Associazione dei Geometri Fiscalisti

Indice
Le tipologie contrattuali..................................................................................................8
LOCAZIONE di IMMOBILI ad USO ABITATIVO ................................................................8
Contratti di locazione a canone libero..........................................................................8
Caratteristiche principali..........................................................................................8
Cosa s'intende per "canone libero"?.........................................................................9
Incremento del canone e legge di Riforma delle locazioni............................................9
Disdetta dei contratti a canone libero ........................................................................9
Quando a disdire il contratto è il proprietario ............................................................9
Contratti di locazione a canone concordato................................................................11
Caratteristiche principali........................................................................................11
Tipologie di locazione a canone concordato............................................................11
Tra le principali locazioni a canone concordato vi possono rientrare: .........................11
Comuni ad alta densità abitativa ............................................................................11
Agevolazioni fiscali per il locatore:.........................................................................11
Sconti fiscali per gli affitti a canone concordato........................................................12
Agevolazioni fiscali per il conduttore: .....................................................................12
Inquilini con basso reddito dei contratti a canone concordato ....................................12
Tempi del contratto di locazione abitativa agevolata.................................................12
Contratti di locazione di natura transitoria ..................................................................14
Caratteristiche principali........................................................................................14
Locazioni transitorie: condizioni, durata e rinnovo ....................................................14
Durata dei contratti di locazioni transitorie...............................................................14
I casi in cui il proprietario può stipulare il contratto di locazione transitorio..................14
I casi in cui l'inquilino opta per questo tipo di contratto .............................................14
Rinnovo della locazione transitoria .........................................................................14
Spese, cauzione e sconti fiscali ..............................................................................15
Le condizioni delle locazioni transitorie ...................................................................15
Contratti di locazione per studenti universitari .............................................................16
Caratteristiche principali........................................................................................16
Locazioni a universitari: caratteristiche specifiche del contratto ...................................16
Caratteristiche principali del contratto di locazione a universitari ................................16
Recesso del contratto da parte dell'inquilino.............................................................16
Sconti fiscali per il proprietari che loca ad universitari ..................................................16
Contratti di locazione per finalità turistiche .................................................................18
Caratteristiche principali........................................................................................18
Il contratto ...........................................................................................................18
Forma del contratto...............................................................................................18
Canone...............................................................................................................18
Durata ................................................................................................................19
Il risarcimento ......................................................................................................19
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Contratti di locazione stipulati dagli enti locali per soddisfare esigenze abitative di carattere
transitorio ...............................................................................................................20
Caratteristiche principali........................................................................................20
Contratti di locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica ..................................20
Caratteristiche principali........................................................................................20
Contratti di locazione di immobili di lusso...................................................................20
Caratteristiche principali........................................................................................20
Contratti di locazione di immobili di interesse storico o artistico.....................................20
Caratteristiche principali........................................................................................20
Il contratto libero ..................................................................................................21
Le agevolazioni fiscali...........................................................................................21
LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE ......................22
Premessa ................................................................................................................22
La forma del contratto ..............................................................................................22
La durata contrattuale...............................................................................................23
Il recesso del locatore...............................................................................................23
Il recesso del conduttore ...........................................................................................24
Il canone ................................................................................................................24
L’indennità per la perdita di avviamento commerciale ..................................................24
Il diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita ed in caso di nuova locazione.....25
LA SUBLOCAZIONE – L’AFFITTO e la CESSIONE D’AZIENDA .........................................25
La locazione di immobile alberghiero e l’affitto d’azienda ............................................26
La surroga ..............................................................................................................26
La cessione d’azienda ed il contratto di locazione .......................................................26
IL CONTRATTO DI COMODATO..................................................................................27
Fax simile di contratto di comodato............................................................................28
L’IMPOSTA di REGISTRO – DPR 131/1986 ...................................................................30
La registrazione del contratto di locazione ..................................................................30
Obbligo della registrazione ......................................................................................30
Termini di registrazione ............................................................................................30
Autoliquidazione dell’imposta ...................................................................................30
La registrazione telematica del contratto di locazione ...................................................30
Soggetti abilitati ad “Entratel” ...................................................................................30
L’imposta di registro per la prima annualità.................................................................31
1° Esempio di locazione a canone libero ................................................................31
2° Esempio di locazione a canone libero ................................................................32
3° Esempio di locazione a canone libero ................................................................32
L’imposta di registro per le annualità successive alla prima ...........................................32
Esempio rinnovo annuale di locazione a canone libero .............................................32
L’imposta di registro per l’intera durata del contratto ....................................................32
La ripartizione delle spese di registro .........................................................................33
L’imposta di registro sui contratti di locazione e di affitto di beni immobili.......................34
L’imposta di registro per i contratti di locazione a canone concordato ............................34
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1° Esempio: .........................................................................................................35
2° Esempio: .........................................................................................................35
L’imposta di registro per i contratti di locazione di natura transitoria ..............................35
L’imposta di registro per i contratti di locazione per studenti universitari..........................35
Esempio: .............................................................................................................36
L’imposta di registro per i contratti di locazione di fabbricati arredati.............................36
L’imposta di registro per i contratti di durata inferiore ai trenta giorni .............................36
L’imposta di registro per i contratti di affitto di terreni agricoli e fondi rustici ....................36
Tabella di sintesi ..................................................................................................37
L’imposta di registro per i contratti di locazione di aree edificabili .................................37
Tabella di sintesi ..................................................................................................37
L’imposta di registro per i contratti di locazione stipulati dalle imprese............................38
Eccezioni – locazioni soggette ad IVA del 10%........................................................38
Eccezioni – locazioni soggette ad IVA del 22%........................................................39
Contratti di locazione di fabbricati abitativi effettuati dalle imprese ................................39
Contratti di locazione di fabbricati strumentali effettuati dalle imprese ............................39
Tabella di sintesi ..................................................................................................41
L’imposta di registro per i contratti di locazione finanziaria...........................................41
Regime fiscale del riscatto immobile abitativo in leasing ............................................42
Regime fiscale del riscatto immobile strumentale in leasing............................................42
L’imposta di registro per i contratti di sublocazione ......................................................43
L’imposta di registro per i contratti di affitto di azienda.................................................43
L’imposta di registro per i contratti di comodato...........................................................43
Le spese accessorie..................................................................................................43
Le indennità di occupazione......................................................................................44
Le indennità di occupazione di natura risarcitoria ........................................................44
Le indennità di occupazione di natura corrispettiva ......................................................44
Codici tributo in vigore al 1 gennaio 2011.................................................................44
L’imposta di registro per gli accordi di variazione del canone di locazione .....................45
La riduzione del canone di locazione .........................................................................45
Le cessioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti di locazione...................................45
La cessione del contratto di locazione ........................................................................45
La tassazione avviene in caso di:............................................................................45
Tabella di sintesi ..................................................................................................46
La cessione del contratto in caso di cessione d’azienda ................................................46
La risoluzione anticipata del contratto.........................................................................46
La proroga del contratto ...........................................................................................47
Cessioni, risoluzioni e proroghe – tabella si sintesi....................................................47
Le violazioni dell’obbligo di registrazione e del versamento dell’imposta ........................48
I termini di decadenza per l’accertamento ..................................................................48
Il ravvedimento operoso ...........................................................................................49
Il ravvedimento operoso in caso di omessa registrazione – Sanzioni - Tabella di sintesi ....49
4
Il ravvedimento operoso per le annualità successive alla prima – Sanzioni- Tabella di sintesi
.............................................................................................................................49
Il ravvedimento operoso – Gli interessi - Tabella di sintesi .............................................49
Le novità in materia di accertamento ..........................................................................51
Accertamento – Determinazione del valore catastale ....................................................51
1° Esempio: .........................................................................................................51
2° Esempio: .........................................................................................................51
La nullità dei contratti di locazione non registrati .........................................................52
Quadro di sintesi immobili abitativi da A/1 ad A/9 - Canone agevolato........................52
Quadro di sintesi immobili abitativi da A/1 ad A/9 - Canone non agevolato .................52
Quadro di sintesi - Fabbricati non abitativi da A/10, B, C, D, E ....................................53
L’IMPOSTA DI BOLLO DPR 642/1972 ..........................................................................54
L’imposta di bollo per i contratti di locazione e di affitto di beni immobili........................54
L’imposta di bollo per i contratti di locazione registrati in via telematica .........................54
L’imposta di bollo sugli allegati al contratto - Tabella di sintesi....................................54
Le modalità di riscossione dell’imposta di bollo............................................................54
LE IMPOSTE SUI REDDITI DPR 917/1986 - TUIR .............................................................56
La locazione dei fabbricati posseduti da persone fisiche ...............................................56
Redditi fondiari........................................................................................................56
Redditi fondiari non produttivi di reddito..................................................................56
Soggetti obbligati a dichiarare il reddito dei fabbricati.................................................56
Redditi da locazione in regime di libero mercato .........................................................56
Esempio ..............................................................................................................57
Redditi da locazione in regime di canone concordato ..................................................57
Esempio ..............................................................................................................57
I contratti di locazione di fabbricati di interesse storico e artistico ..................................57
Il reddito degli immobili situati all’estero produttivi di reddito.........................................58
Il reddito di locazione degli immobili situati all’estero................................................58
Il reddito degli immobili in comodato .........................................................................58
Il reddito derivante dalla sub-locazione.......................................................................58
Il reddito degli immobili non locati e dei soggetti non residenti ......................................59
LA CEDOLARE SECCA ................................................................................................60
La cedolare secca ....................................................................................................60
Chi può scegliere la cedolare secca...........................................................................60
Per quali immobili ....................................................................................................60
Quali inquilini .........................................................................................................60
Quanto dura l’opzione .............................................................................................60
Come registrare il contratto .......................................................................................61
Quanto si paga .......................................................................................................61
Come e quando si paga...........................................................................................61
Compilazione e invio via web ...................................................................................62
IRIS ...........................................................................................................................63
Iris web ..................................................................................................................63
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Compilazione e invio ...............................................................................................63
LOCAZIONI WEB.......................................................................................................64
ENTRATEL ..................................................................................................................64
IL MODELLO SIRIA ......................................................................................................66
Le istruzioni al modello SIRIA.....................................................................................68
Le istruzioni al modello SIRIA.....................................................................................69
IL MODELLO IRIS ........................................................................................................73
Le istruzioni al modello IRIS .......................................................................................75
Il nuovo “Modello RLI” .................................................................................................80
Presentazione telematica ..........................................................................................80
Periodo transitorio ...................................................................................................80
Il “Modello RLI” .......................................................................................................81
Istruzioni del Modello RLI ..........................................................................................84
Il nuovo modello F24 ELIDE ..........................................................................................93
Periodo transitorio ...................................................................................................93
Presentazione del modello F24 ELIDE .........................................................................93
Avvertenze alla compilazione del modello ..................................................................94
IL NUOVO MODELLO 69 ............................................................................................96
Le istruzioni del mod. 69 ..........................................................................................99
IL MODELLO DI DENUNCIA DI CONTRATTO VERBALE .................................................104
Le avvertenze alla compilazione del contratto verbale ................................................105
ESEMPIO CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO........................................106
ESEMPIO CONTRATTO DI LOCAZIONE CANONE CONCORDATO..............................109
LOCAZIONE TRANSITORIA DI IMMOBILI ABITATIVI AD USO STUDENTI.........................115
LEGGE 9 DICEMBRE 1998, N. 431............................................................................120
Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo...............120
LEGGE 27 LUGLIO 1978, N. 392 ..............................................................................129
Disciplina delle locazioni di immobili urbani - Vigente al: 23-9-2013 ...........................129
LEGISLAZIONE E PRASSI ...........................................................................................148
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