Catasto fabbricati

Capitolo 1
Catasto fabbricati
Il catasto dei fabbricati
Caratteristiche del Catasto dei Fabbricati (CdF) attualmente in vigore:
particellare
la particella edilizia definisce solo l’ubicazione del fabbricato
Il CdF è costituito di unità immobiliari
geometrico
si basa sulla misura delle unità immobiliari
a estimo
indiretto e diretto
le rendite sono calcolate per qualità e classi per i fabbricati a
destinazione ordinaria e direttamente per i fabbricati a
destinazione speciale
non probatorio
non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà
L’unità immobiliare
È una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area
che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia
funzionale e reddituale
Formazione
Ebbe inizio con il RD 5/6/1871, ma l’attuale formulazione del catasto fabbricati attuale fu
istituita con il RD 12/4/1939, con la creazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU)
Per la formazione sono state eseguite operazioni di due tipi:
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•
•
operazioni topografiche
operazioni estimative
Per la rappresentazione delle
particelle su fogli di mappa
•Per l’attribuzione della qualità e
classe ad ogni U.I. (classamento)
•Per calcolare le tariffe ad ogni
qualità e classe (tariffe d’estimo)
Delimitazione delle particelle (deriva
dalla mappa del catasto terreni)
Rilievo ed inserimento dei fabbricati
nelle particelle
Rilievo e realizzazione delle
planimetrie per ogni unità immobiliare
In scala 1:100 1:200
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•
suddivisione in zone
censuarie e microzone
qualificazione
classamento
classificazione
calcolo delle tariffe
classamento - tariffe
Operazioni estimative
zone censuarie
porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere
un solo Comune o porzione del medesimo o gruppi di Comuni aventi
simili caratteristiche ambientali e socioeconomiche
microzone
porzione del territorio comunale o di più Comuni o un Comune intero
che presenta omogeneità per quanto riguarda posizione, caratteri
urbanistici, socioeconomici, storico-ambientali, dotazione di servizi e
infrastrutture urbane (ambito territoriale di mercato omogeneo sul
piano dei redditi e dei valori)
Qualificazione (distinguere le varie tipologie di fabbricato in categorie)
Nuove categorie
(DPR n. 138/1998)
a destinazione ordinaria:
gruppo R, edifici residenziali
gruppo P, edifici pubblici
gruppo T, edifici a destinazione terziaria
a destinazione speciale:
gruppo V, edifici pubblici speciali
gruppo Z , edifici a destinazione produttiva
Vecchie categorie
(DPR n. 1142/1949)
a destinazione ordinaria:
gruppo A, abitazioni, uffici privati, castelli.
gruppo B, alloggi collettivi , Uffici pubb.,scuole..
gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc.
a destinazione speciale:
gruppo D, a destinazione produttiva
a destinazione particolare:
gruppo E, per particolari esigenze
Operazioni estimative (2)
classificazione
suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi
di capacità di reddito
Rappresenta il livello di reddito ordinaria ricavabile dalla U.I. nella
microzona in cui ricade
la prima classe è la peggiore
classamento
attribuzione a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria la
categoria e la classe di competenza , nonchè della rendita catastale
per i nuovi fabbricati il classamento è automatico, con la procedura
informatica DOCFA ; la rendita così determinata è definita “proposta”
Diventa definitiva a verifiche effettuate dagli Uffici Catastali.
l’attribuzione della qualità e della classe è basata su due parametri:
il fattore posizionale, rappresentativo delle caratteristiche della
microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il
fabbricato (qualità urbana e ambientale).
il fattore edilizio, rappresentativo delle caratteristiche del fabbricato e
dell’unità immobiliare (caratteristiche edilizie).
La tariffa catastale: immobili a destinazione ordinaria
È determinato con criteri che, al fine di determinare la redditività media ordinariamente
ritraibile, facciano riferimento ai “valori di mercato” degli immobili ed a quelle delle
“locazioni” (legge n. 75/1993)
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dal canone di locazione
Reddito lordo totale
Spese manutentive e quote di reinterg. ed assic.
Spese per amministrazione
Sfitto tra due locaz succ ed inesigibilità
RI = Rpl − (Q + Svz + Amn + Sf / In )
dal valore di mercato
• Valore medio di mercato
• Saggio di rendimento (1%)
( 3% per Cat. C/1 e 2% per Cat. A/10)
RI = Vm × r
media aritmetica
tariffa catastale
La rendita catastale: immobili a destinazione ordinaria
È determinata in modo indiretto dalle tariffe catastale adottando coefficienti correttori che
tengano conto del fattore posizionale e del fattore edilizio (DMF 18/3/1991)
Fattore posizionale
• Caratteristica della microzona
• Qualità dei luoghi circostanti
(qualità ambientale ed urbana,
posizione, infrastrutture, ecc)
Fattore edilizio
• Caratteristica del fabbricato
• Caratteristica dell’ U.I.
(dimensione e tipologia, destinazione
funzionale, epoca di costruzione,
struttura, dotazione impiantistica,
finiture interne, pertinenze comuni ed
esclusive, livello di piano)
Reddito catastale = superficie Vu x Cm x Ci x Cf x Cu
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•
Vu = Valore unitario di riferimento
Cm = Coeff. di microzona
Ci = Coeff. di intorno al fabbricato
Cf = Coeff. di caratt fabbricato
Cu = Coeff. di caratt U.I.
La rendita catastale: immobili a destinazione speciale
È determinata in modo diretto, mediante definizione e calcolo per ogni singola Unità
Immobiliare del proprio “reddito ordinario ritraibile”, “al netto delle spese ed al lordo delle
imposte”
Nella procedura automatica di accatastamento delle U.I. con la proceduta DOCFA è
adottata una procedura di valutazione sommaria basata sull’aspetto economico del
valore di ricostruzione
RI = Vk × r
• Vk = Valore di ricostruzione
• R = Saggio di rendimento (2%)
La consistenza
Nuove categorie Nuovo Regolamento
DPR 138/1998
Fabbricati a destinazione ordinaria:
gruppo R, edifici residenziali
gruppo P, edifici pubblici
gruppo T, edifici a destinazione terziaria
Fabbricati a destinazione speciale:
gruppo V, edifici pubblici speciali
gruppo Z , edifici a destinazione produttiva
metri quadrati
di superficie catastale
(superficie commerciale arrotondata al mq)
• I muri interni ed esterni vengono computati al 100% (fino ad un max spess. di 50 cm.)
•I muri in comunione vengono calcolati al 50% (fino ad un max spess. di 25 cm.)
•Le scale, ascensori e simili interni all’U.I. sono comp. In base alla loro proiezione orizzontale.
•la superficie dei vani con altezza utile < 1,50 metri non viene computata.
La consistenza
Nuove categorie Vecchio Regolamento
DPR 1142/1949
gruppo A, abitazioni
numero di vani
Gruppo B, alloggi collettivi
Metri cubi
(volume vuoto per pieno
Comprensivo dei muri perim.)
gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc.
Metri quadrati
(superficie commerciale)
VANO UTILE
•Locale a destinazione principale nell’U.I. (camera, soggiorno, cucina ecc.
dotato di luce diretta e sup.>8mq);
•I locali secondari (bagni, rip., ingressi, corridoi, ecc e loc <8mq) vengono
computati per 1/3 vano utile se collegati direttamente ai vani princ. Altrimenti
=1/4 vano utile La somma complessiva viene arrotond. al ½ vano.
Dichiarazione di un nuovo fabbricato
Procedura informatica (obbligatoria): DOCFA
modello D1
dati censuari delle unità immobiliari e dei soggetti intestatari
modello 1N parte prima
descrizione delle caratteristiche del fabbricato urbano a
destinazione ordinaria
modello 1N parte seconda
descrizione delle caratteristiche di ciascuna unità
immobiliare del fabbricato dichiarato col mod. 1N parte
prima
modello 2N parte prima e seconda
dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione
speciale
planimetrie
di ciascuna unità immobiliare
elaborato planimetrico per la dimostrazione della
suddivisione in subalterni
Capitolo 1
FINE
Catasto fabbricati