relazione167integrataCastelGandolfo7.11

COMUNE DI CASTEL GANDOLFO
(Provincia di ROMA)
PIANO DI ZONA DI EDILIZIA ECONOMICA POPOLARE IN LOC. LE MOLE
RELAZIONE GENERALE
Quadro normativo generale
La legge n.167 del 18 aprile 1962 prevede la formazione di PEEP, piani per l’edilizia
economica e popolare, definiti anche come piani di zona 167, che costituiscono gli strumenti
urbanistici attraverso i quali si realizzano i programmi per l’edilizia economica e popolare.
Tali Piani hanno assolto ed ancora assolvono alla fondamentale funzione, da un lato, di
dare ai comuni la possibilità di acquisire aree, attraverso l’esproprio, da destinare alla
costruzione di alloggi a carattere economico-popolare, dall’altro di inquadrare i conseguenti
interventi in un razionale ed organico disegno urbanistico, allo scopo soprattutto di evitare la
ghettizzazione delle famiglie non abbienti in quartieri periferici privi di servizi e non collegati
al resto delle città.
La l. 167/62 stabilisce che i comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti sono tenuti
alla formazione del PEEP, che indichi le zone da destinare agli alloggi, ma anche alle opere
e servizi complementari, ivi comprese le aree a verde pubblico. Tutti gli altri comuni sono
liberi di adottare il PEEP, essendo tuttavia possibile renderne obbligatoria la compilazione
per i comuni limitrofi e quelli più popolosi, per quelli con almeno 20.000 abitanti, per quelli
riconosciuti stazioni di cura, soggiorno e turismo, per quelli soggetti a straordinari incrementi
demografici, per quelli in cui vi sia alta percentuale di abitazioni malsane.
L’art. 3, L. 167/62, modificato dall’art. 2, L. 10/77, stabilisce che l’estensione delle zone da
includere nei PEEP non può essere inferiore al quaranta per cento e superiore al settanta
per cento di quella necessaria a soddisfare il fabbisogno abitativo nel periodo considerato.
La formazione del PEEP, compresa la individuazione dell’area di pertinenza, risulta
costituita da diverse fasi, quali la compilazione, l’acquisizione di prescritti pareri, la
adozione, la pubblicazione, la approvazione, che ricalcano le stesse fasi dei piani
particolareggiati attuativi delle previsioni del PRG o in Variante allo stesso.
Il principale connotato urbanistico dei PEEP è assicurato dalla disposizione dell’art. 3, L
167/62, secondo cui le aree da comprendere nei piani di zona debbono essere scelte di
regola nelle zone destinate ad edilizia residenziale nei piani regolatori vigenti, con
preferenza in quelle di espansione dell’aggregato urbano (zone C). Se non sia possibile, il
piano di zona, apportando modifiche al piano regolatore generale, costituisce variante (cfr.
Cons. St., sez. IV, 7 luglio 2000, n. 3808). Se il piano regolatore sia soltanto adottato –
purché trasmesso ai competenti organi per l’approvazione – il piano di zona è vincolante in
sede di approvazione del PRG, in deroga al principio della gerarchia dei piani, venendo a
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prevalere un piano, tradizionalmente considerato di attuazione in quanto equiparato dalla
legge al piano regolatore particolareggiato (cfr. in termini e da ultimo Cass. civ., sez. I, 16
settembre 2002, n. 13493), sullo strumento urbanistico generale.
Il piano per l’edilizia economica e popolare ha, secondo quanto dispone l’art. 9, l. n. 167 del
1962, valore di piano particolareggiato di esecuzione, e la sua approvazione equivale, ai
sensi dell’art. 16, l. n. 1150 del 1942, a dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità ed
urgenza delle opere ivi previste per la durata di diciotto anni, salvo proroghe.
L'indicazione contenuta nell'art. 3, L.18 aprile 1962 n. 167, secondo cui le aree da
comprendere nei piani per l'edilizia residenziale pubblica sono, di norma, scelte nelle zone
destinate all'edilizia residenziale nei piani regolatori vigenti, con preferenza per quelle di
espansione dell'aggregato urbano, costituisce una indicazione di principio, che non vincola il
Comune in modo assoluto, atteso anche che il quarto comma dello stesso articolo prevede
la possibilità dell'adozione di un piano di zona in variante allo strumento generale, ove si
manifesti l'esigenza dei piani in zone non destinate all'edilizia residenziale nei piani
regolatori vigenti (cfr. Ad. plen., 3 luglio 1997, n. 12).
In sede di determinazione del contenuto del piano per l'edilizia economica e popolare si deve tener
conto del fabbisogno futuro e non di quello già soddisfatto, lecitamente o meno, ed è rimesso alla
valutazione insindacabile dell'Amministrazione rilevare se gli abusi edilizi abbiano soddisfatto, sia
pure in parte, una preesistente domanda abitativa.
Gli indici di densità territoriale contenuti nelle circolari del Ministero dei lavori pubblici 27 settembre
1963 n. 4555 e 20 gennaio 1967 n. 425 costituiscono criteri di massima, suscettibili di diversa
valutazione; pertanto, il Comune, in sede di approvazione di un piano per l'edilizia residenziale
pubblica, ben può assumere indici inferiori in considerazione di comprovate esigenze urbanistiche.
Ai fini della determinazione del fabbisogno di alloggi da destinare ad edilizia popolare, non esiste
un nesso necessariamente inscindibile tra fabbisogno abitativo e incremento della popolazione,
rappresentando quest’ultimo solo una componente del calcolo da effettuarsi, e potendosi prendere
in esame anche altri elementi (quali l’esigenza del rinnovato modo di vivere della popolazione,
legato all’evoluzione del costume sociale in atto).
Inquadramento territoriale del Comune
I comuni dei Castelli Romani per la loro collocazione metropolitana sono stati oggetto di forti
trasformazioni, ad iniziare dagli anni 60/70, in quanto hanno rappresentato il luogo di residenza
per una notevole quota del mercato abitativo romano offendo condizioni insediative ed ambientali
più qualificate.
La crescita della popolazione dei vari comuni e le conseguenti trasformazioni territoriali hanno
modificato, sia per numero di abitanti che per attività economiche, gli originari paesi in città di
medie dimensioni che, in relazione al contesto morfologico, hanno definito dei sistemi ed ambiti
intercomunali che rappresentano una realtà economica e sociale di parziale autonomia rispetto al
ruolo di dipendenza con Roma.
La Variante Generale al PRG adottata con D.C.C. n.6 del 7.04.2004 , allo scopo di ridimensionare
il ruolo accentratore di Roma e creare i presupposti per una reale autonomia di tali sistemi ed
ambiti intercomunali, ha previsto modalità di attuazione degli interventi di trasformazione del
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territorio che tendono a
sviluppare e migliorare sia la dotazioni di nuovi servizi che il
potenziamento di quelli esistenti, come pure prevedere la realizzazione di una corretta viabilità
che tende a favorire una crescita della mobilità all’interno del suddetto ambito.
La prospettiva progettuale della Variante Generale al PRG è pertanto rivolta al miglioramento del
sistema infrastrutturale dell’attuale viabilità, costituita dai due assi viari principali ed unici della via
Appia e della Nettunense, su cui si è consolidato lo sviluppo dell’abitato secondo le previsioni del
vigente PRG del 1955. La Variante al PRG prevede la realizzazione di una viabilità secondaria ed
alternativa così da separare il traffico extra urbano da quello urbano, a correzione dell’attuale stato
di fatto che privilegia esclusivamente il collegamento direzionato su Roma, definendo e rafforzando
un sistema di viabilità tangenziale.
Inquadramento urbanistico del Comune
Il Comune di Castel Gandolfo, della superficie territoriale pari a complessivi 1.471 ha, di cui ha
588 risultano occupati dallo specchio lacustre, fà parte del sistema urbano locale costituito dai
Castelli Romani, risulta inserito nel sottosistema Marino-Appio, che definisce un ambito di più
dense interrelazioni locali che comprende i centri di Marino e, lungo la via Appia, lo stesso Castel
Gandolfo, Albano, Ariccia, Genzano.
Il Comune di Castel Gandolfo risulta dotato di un PRG adottato con D.C.C. n.70 dell’ 8.11.1951 e
successivamente approvato con D.P.R. del 20.04.1955.
Con D.C.C. n.6 del 7.04.2004 il Comune ha adottato una Variante Generale al suddetto PRG che,
a seguito della sua pubblicazione a termine di legge ed a seguito dell’esame delle osservazioni
presentate e controdedotte con delibere del Consiglio Comunale n.22 del 13.12.2005 e n.13 del
26.04.2006, veniva trasmessa, con la richiesta di approvazione del Sindaco in data 5.03.2007 con
prot. 3282, ed acquisita dagli uffici della Direzione Regionale Territorio ed Urbanistica in data
7.03.2007 con prot. 40294.
Allo stato attuale lo strumento urbanistico che regola le trasformazioni del territorio comunale
risulta il PRG del 1955 in quanto, non essendo intervenuta l’approvazione della suddetta Variante
Generale da parte della Regione ed essendo trascorsi 5 anni dalla sua adozione, risultano
decadute le norme di salvaguardia che hanno annullato le previsioni zonizzative e normative della
Variante Generale adottata.
Acquisizione aree del Piano mediante accordo di cessione volontaria/compensativa
con proprietari. Linee di indirizzo generale.
L’attuale Amministrazione comunale, avendo riscontrato la necessità di adottare provvedimenti
adeguati per dare una concreta risposta alla domanda di edilizia residenziale pubblica così da
soddisfare il fabbisogno abitativo riguardante in via prioritaria sia le giovani coppie che gli anziani,
impossibilitati a sostenere i maggiori prezzi locali del libero mercato immobiliare, preso atto che il
Comune non ha potuto nè può provvedere all’individuazione di aree da destinare ad edilizia
residenziale pubblica per la mancanza di risorse finanziarie, si è fattivamente attivata per verificare
la possibilità di acquisire le aree, in alternativa all’esproprio, di un primo Piano di Zona 167 in
località Mole, mediante la definizione di un accordo di cessione volontaria/compensativa con i
singoli proprietari dei terreni che ricadono in tale località.
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La verifica ha avuto esiti positivi che hanno indotto l’Amministrazione, per concretizzare la
procedura intrapresa, ad adottare la Delibera del Consiglio Comunale n. 12 del 28.05.2013 avente
per oggetto:”Atto di indirizzo per la redazione e attuazione delle procedure necessarie alla
redazione adozione ed approvazione del Piano di Zona in Località Mole.”
Pur essendo allo stato attuale decadute le previsioni della Variante Generale adottata, in
considerazione che la stessa potrà comunque essere approvata, pur con le modifiche e
prescrizioni dettate dalla Regione, che potranno eliminare alcune previsioni, l’Amministrazione, con
tale delibera ha ritenuto corretto:
- Rapportare il Programma generale, in relazione alle esigenze di edilizia residenziale pubblica, al
fabbisogno di edilizia abitativa generale previsto nell’ambito della richiamata Variante Generale al
PRG/2004, innestando pertanto tale programma di settore nelle scelte urbanistiche generali già
operate dall’Amministrazione comunale;
- Definire il dimensionamento del Programma di edilizia residenziale pubblica, l’estensione cioè
delle aree da destinare a tale specifica edilizia residenziale, che rappresenta il vero momento
programmatorio, nel rapporto del 40%, quale minimo prescritto dall’art.3 della L 167/62, modificato
dall’art. 2 L. 10/77, che recita:” L’estensione delle zone da includere nei piani è determinata in
relazione alle esigenze dell’edilizia economico e popolare per un decennio e non può essere
inferiore al 40% e superiore al 70% del fabbisogno complessivo di edilizia abitativa nel periodo
considerato”;
- Prevedere che la consistenza dell’edilizia residenziale pubblica, definita dal suddetto rapporto del
40%, venga frazionata in Piani di Zona 167 da localizzare nell’ambito delle varie zonizzazioni
della richiamata Variante Generale al PRG/2004;
- Che, in conformità alle previsioni della suddetta Variante Generale al PRG, un primo intervento
di edilizia residenziale pubblica, venga localizzato nell’ambito delle aree a valle della SS 7 Appia
Nuova in località Mole, classificate come zone di espansione C sottozone C2 dalla predetta
Variante Generale, prioritariamente destinate ad accogliere un Piano di Zona 167, come previsto
dall’art. dall’41 delle NTA che recita: “ Art. 41 - Sottozona C2 - Zone di trasformazione urbanistica
a prevalente destinazione residenziale, L. 167/1962”;
- Che il suddetto Piano dovrà essere redatto in Variante, per essere adottato con la procedura
prevista dall’art. 4 della L.R. 36/87, in quanto le previsioni urbanistiche di zona C per le aree
ricadenti nella Loc. Mole, definite dalla Variante Generale al PRG adottata, hanno riacquisito la
classificazione di Zona Agricola prevista dal PRG del 1955, che pertanto risulta essere allo stato
attuale lo strumento urbanistico che regola il territorio del Comune di Castel Gandolfo, essendo
decadute le norme di salvaguardia per il trascorso dei 5 anni dalla adozione della suddetta
Variante Generale;
Vengono tra l’altro definite le seguenti principali linee di indirizzo:
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Predisporre tutti gli atti necessari per addivenire all’individuazione delle aree, necessarie
alla formazione di un primo Piano di Zona 167, collocate a valle della SS 7 Appia Nuova in
località Le Mole nelle aree destinate dalla Variante Generale al PRG a sottozona C2;
Prevedere, per il dimensionamento urbanistico del suddetto
Piano, l’applicazione
dell’indice di fabbricabilità territoriale pari a 0,60 mc/mq, indice definito dall’art .41 delle
NTA della sopra citata Variante generale adottata per la sottozona C2 in loc. Le Mole;
Le aree da destinare ad edilizia residenziale pubblica, da assegnare in via prioritaria a
cooperative ed imprese fruenti di finanziamenti regionali, dovranno di massima essere
acquisite, in alternativa all’esproprio, mediante la definizione di un accordo di cessione,
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volontaria e gratuita, al Comune da parte dei singoli proprietari delle aree, ricadenti nella
suddetta sottozona C2 in loc. Mole, necessarie alla formazione del Piano;
Ai proprietari cedenti, verrà riservata in proprietà, quale compensazione in applicazione del
principio di perequazione, una superficie fondiaria su cui collocare una quota pari al 30%
della volumetria di edilizia residenziale definita dal Piano rapportata alla rispettiva
superficie territoriale di proprietà;
Dovrà essere predisposto lo schema di Atto di accordo di cessione bonaria / compensativa,
tra proprietari delle aree interessate dal Piano di Zona 167 ed il Comune, che consentirà
al Comune stesso di acquisire la titolarità alla redazione del Piano;
Il Piano dovrà prevedere la definizione urbanistica sia delle superfici interessate dall’edilizia
residenziale pubblica che delle superfici destinate all’edilizia residenziale privata dei
proprietari cedenti, individuando per le rispettive consistenze le aree da destinare a
standard;
Il Piano dovrà inoltre individuare su di un unico lotto la realizzazione della complessiva
volumetria non residenziale per servizi privati, la cui area e volumetria dovranno restare
riservate alla disponibilità del Comune ;
Il Piano dovrà prevedere un insediamento complessivo, derivante dalle volumetrie
destinate sia all’edilizia residenziale pubblica che all’edilizia residenziale privata, pari ad un
numero di abitanti compresi circa da un minimo di 350 ad un massimo di 550 e comunque
tale da garantire a soddisfare un primo intervento che consenta la realizzazione di un
minimo di circa 60 alloggi fino a un massimo di circa160 alloggi da destinare ad edilizia
residenziale pubblica;
Successivamente alla richiamata DCC 12/2013, in esecuzione di quanto nella stessa definito,
venne approvato con Determina Dirigenziale n.226 del 13.06.2013 lo schema di “Accordo
Preliminare di Cessione Volontaria, per pubblica utilità delle aree interessate dal Piano di Edilizia
Economico Popolare in loc. Mole”.
A tutti i proprietari dei terreni ricadenti in località” Mole” nella zona di espansione C sottozona C2
della richiamata Variante Generale al PRG adottata nel 2004, tenendo conto anche delle aree
introdotte o sottratte da tale sottozona a seguito dell’accoglimento di specifiche osservazioni
controdedotte dal Consiglio Comunale, venne inviato il suddetto schema di accordo, unitamente ad
una nota con la quale si richiedeva, dando una precisa scadenza, di dichiarare la disponibilità alla
cessione bonaria delle aree sottoscrivendo i termini riportati nel suddetto schema di accordo,
precisando ulteriormente che la mancata risposta sarebbe stata intesa come non accettazione
della disponibilità alla cessione bonaria.
Con Delibera della Giunta Comunale n.75 del 24.10.2013 avente per oggetto “Definizione aree da
includere nel progetto di PEEP in Loc. Mole secondo gli indirizzi dati con delibera del Consiglio n.
12 del 28.05.2013”, risultano individuati, tra tutti i vari proprietari dei terreni ricadenti nella
sottozona C2 in loc. Mole, i singoli proprietari dichiaratisi disponibili alla cessione in via bonaria
delle aree di proprietà, potenzialmente interessate dalla progettazione del Piano di Zona 167,
fornendo esplicita dichiarazione di accettazione previa sottoscrizione dello “Schema di Accordo
Preliminare di Cessione Volontaria”.
Nella sopra richiamata Delibera di Giunta risultano indicati i seguentI proprietari che hanno dato la
loro adesione: Cioli Fabio e Gianluca in qualità di eredi di Cioli Roberto ;- “Il Grillo” Soc. Coop ed.
Srl;- Soc.FOS e C Srl; Rossi Luciana e Maria Laura.( Le quali comunicarono successivamente alla
suddetta delibera di non essere più disposte ad essere inserite nel Piano).
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Pertanto, in conformità alle direttive dettate dal Consiglio Comunale con Delibera n.12 del
28.05.2013, veniva predisposta una prima ipotesi di Progetto Preliminare del Piano di Zona 167 in
loc. MOLE, la cui superficie territoriale complessiva risultava definita includendo le aree dei
proprietari (con esclusione delle signore Rossi), che si erano dichiarati disponibile alla cessione
compensativa in via bonaria, indicati nella Delibera di Giunta n.75 del 24.10.2013. Nel suddetto
Progetto Preliminare venivano definite oltre alla viabilità principale ed alle aree destinate a
standard urbanistici per parcheggi e Verde Pubblico, anche le specifiche aree fondiarie destinate
alla collocazione sia dell’Edilizia residenziale Pubblica (ERP) che dell’Edilizia residenziale privata
Libera (EL).
Successivamente venivano formalizzati presso il Comune, alla presenza del Segretario
Comunale, gli Atti di Accordo tra il Comune e la Soc. FOS e C Srl nonché tra il Comune ed IL
Grillo Soc Coop ed. Srl.
L’Atto di Accordo con i Sig.ri Cioli Fabio e Gianluca eredi di Cioli Roberto veniva invece rinviato, in
quanto sorgeva una problematica che non consentiva la stipula del suddetto Atto, avendo
riscontrato che i terreni di proprietà ed i fabbricati interessati dal Piano di Zona 167 risultavano
gravati da ipoteca, con la conseguenza di non rendere disponibili per la cessione al Comune le
aree interessate sia dalla superficie fondiaria destinata ad edilizia residenziale pubblica che a
viabilità ed aree destinate a standard urbanistici.
Preso atto dell’impossibilità di addivenire alla definizione con la Banca della restrizione
dell’ipoteca, richiesta dai Cioli, da collocare sull’area fondiaria da destinare all’Edilizia Privata
Libera, area che, seppure gravata da ipoteca, non avrebbe influito sulla stipula dell’Atto di Accordo
Bonario delle residue aree di proprietà, in quanto non soggetta a cessione, verificato ulteriormente
di non poter sostenere con fondi comunali il ricorso all’esproprio, anche qualora, nell’ipotesi
progettuale prospettata, tale esproprio fosse stato limitato alle sole aree di proprietà Cioli da
destinare all’edilizia residenziale pubblica, l’Amministrazione riteneva opportuno modificare il
Progetto Preliminare, redatto in conformità alla Delibera di Giunta n.75/13, per dare immediato
corso alla redazione di un Progetto Definitivo che prevedesse la eliminazione delle aree di
proprietà Cioli, con esclusione dell’area necessaria alla sola realizzazione di un tratto di viabilità
indispensabile per garantire la funzionalità del Piano, area la cui acquisizione si dovrà prevedere
mediante il ricorso alla procedura di esproprio.
Previsione del Fabbisogno di edilizia residenziale pubblica
Per la determinazione del fabbisogno decennale futuro, da destinare all’edilizia economica e
popolare, si è ritenuto corretto rapportare il relativo Programma di edilizia residenziale pubblica
alla previsione di edilizia residenziale complessiva definita nell’ambito della richiamata Variante
Generale al PRG/2004, confermando le previsioni urbanistiche generali già operate
dall’Amministrazione comunale;
La Variante Generale al PRG adottata/2004, definisce un incremento di nuova volumetria
residenziale, prevista per un arco temporale di 15 anni, nelle varie zone edificabili sia di
espansione che di completamento, pari a mc 153.118. Rapportando tale incremento ad un arco
temporale di 10 anni si determina un incremento di volumetria residenziale pari a mc 102.079
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(153.118 / 15 x10 ), corrispondente ad un incremento di popolazione pari
(102.709/80mc/ab secondo il DM 2.04.1968).
a 1.276 abitanti
Pertanto il Programma di edilizia pubblica dovrebbe prevedere, con riferimento alla volumetria
residenziale complessiva, prevista nella suddetta Variante Generale al PRG, una quota di cubatura
residenziale pubblica definita in un minimo di mc 40.831, (mc 102.079 x 40%), corrispondente a
567 abitanti (mc 40.831/72mc/ab ) ed un massimo di mc 71.455, (102.079 x 70%) corrispondente
a 992 abitanti (71.455/ 72 mc/ab).
L’Amministrazione comunale, ha ritenuto corretto definire la suddetta quota, come riportato negli
indirizzi dettati con la richiamata D.C.C. n. 12 del 28.05.2013, nel minimo del 40%, sia con
riferimento alla limitata richiesta di tale tipo di edilizia riscontrata agli atti del Comune, che in
relazione ad una positiva e particolare situazione socio economica della cittadina di Castel
Gandolfo che trova ragione, anche in considerazione della limitata dimensione demografica del
Comune, nel perseguimento di un giusto equilibrio tra edilizia pubblica e privata.
Per determinare la reale consistenza del Piano in termini di definizione sia del numero di alloggi
che delle diverse tipologie da prevedere , si sono acquisiti i seguenti ulteriori elementi costituiti dai
dati anagrafici che riguardano la struttura della popolazione .
Numero di abitanti
Il dato anagrafico della popolazione residente nel Comune di Castel Gandolfo alla data del
31.12.2012 risulta pari a 8.782 abitanti.
Composizione della popolazione
L’analisi della struttura della popolazione per classi di età definisce un dato importante per una
corretta valutazione del fabbisogno abitativo. Dai dati anagrafici riferiti al 2012 si riscontra che la
classe di età da 0 a 14) risulta costituita da n.1.439 giovani, la classe di età tra 15-64 risulta
costituita da n.5.752 adulti, la classe di età da 65-oltre risulta costituita da n.1.579 anziani.
In base alle diverse proporzioni tra fasce di età, la struttura di una popolazione viene definita di
tipo progressiva, stazionaria, regressiva a seconda che la popolazione giovane sia maggiore,
equivalente o minore di quella anziana. In relazione alla minima differenza tra la fascia di età dei
giovani e quella degli anziani la struttura della popolazione di Castel Gandolfo si può definire
“stazionaria”.
Numero e composizione dei nuclei familiari.
Il numero complessivo dei nuclei familiari al 2012 risulta di 3.568 unità.
Dividendo il totale della popolazione residente per il numero delle famiglie si ottiene l’ampiezza
media dei nuclei familiari che risulta pertanto essere di n. 2,40 componenti per famiglia
(8.782/3.568).
Come accade su tutto il territorio nazionale si riscontra una tendenza alla diminuzione dei
componenti delle famiglie; Il fenomeno ha motivazioni di carattere sociale ed economico non
legate alla singola realtà comunale, ma in parte deriva dalla riduzione del tasso di natalità nonché
dalla formazione di nuclei familiari composti sia da giovani che da anziani. Tale riduzione del
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numero medio dei componenti il nucleo familiare comporta di conseguenza un aumento, anche a
parità di popolazione residente, del fabbisogno di alloggi.
Determinazione della volumetria e superficie dell’alloggio medio da destinare ad
edilizia residenziale pubblica e privata.
Relazionando la composizione media dei nuclei familiari, determinata pari a 2,40
componenti per famiglia e pertanto per alloggio, si ottiene:
a) per l’edilizia residenziale pubblica una volumetria dell’alloggio pari a mc/ alloggio 180,00
( 72 mc/abitante x 2,40 ab./alloggio) ed una superficie pari a mq 62,00 ( mc 180,00/2,95 ml);
b) per l’edilizia residenziale privata una volumetria dell’alloggio pari a mc/alloggio 192,00
( 80 mc/abitante x 2,40 ab./alloggio) ed una superficie pari a mq 60,00 ( mc 192,00/3,20ml).
In relazione alla riscontrata necessità di prevedere la realizzazione di alloggi che possono
essere destinati ad ospitare persone singole o coppie, risulta opportuno indicare una
relativa tipologia che rispetti una definita superficie minima.
In via generale si definisce “alloggio adeguato” l’alloggio la cui superficie utile, misurata al
netto dei muri perimetrali e di quelli interni, sia non inferiore a mq 45 ed il numero dei vani,
calcolato dividendo la superficie utile per 14 mq, sia pari o superiore al numero dei
componenti il nucleo familiare.
Ambito di intervento e contesto del Piano di Zona 167 in Loc. MOLE
Il comprensorio interessato dal Piano di Zona 167 risulta posizionato nell’ambito del Centro
Urbano di Castel Gandolfo posto a Sud della Strada Statale n.7 Appia, in prossimità dell’incrocio
semaforico con via Mole di Castel Gandolfo, via dalla quale si accede al suddetto comprensorio
tramite una esistente strada interna, a servizio, sia di alcuni fabbricati esistenti ad uso residenziale,
che di aree libere oggetto dell’intervento di pianificazione urbanistica.
Inoltre l’area del comprensorio risulta confinare:
A Nord-Est con una fascia di terreno, compresa tra tale confine e la S.S. Appia, dove insistono
oltre a diversi edifici di tipo mono e plurifamiliari, edifici destinati ad uso agricolo e per agriturismo
asserviti a terreni coltivati a sostegno di tale attività. Su tale fascia trova collocazione l’area ed i
fabbricati di proprietà dei Sig.ri Cioli esclusi dal comprensorio del Piano per i motivi, espressi in
narrativa, riguardanti l’esistenza di una ipoteca.
A Sud-Est con il territorio del Comune di Albano, su cui insiste una zona di espansione
completamente edificata con villini residenziali a due piani, con tipologie mono e bifamiliari ed a
schiera con relativo giardino. Tali villini risultano serviti da strade di lottizzazione complete di
impianti di fognature per acque bianche e nere, acquedotto, pubblica illuminazione.
A Sud-Ovest con aree di giardino di edifici mono e plurifamiliari e da terreni in parte coltivati.
A Nord-Ovest con la Via Mole di Castel Gandolfo che si collega alla S.S. Appia, per proseguire,
dopo l’incrocio servito da impianto semaforico, verso il centro storico costeggiando una prima
consistente zona destinata ad edilizia residenziale pubblica denominata “Ibernesi”.
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Area interessata dal Piano
L’area interessata dal Piano unitamente a quella limitrofa, risulta degradare con bassi valori di
pendenza in direzione Sud-Ovest. In particolare la pendenza che interessa la parte iniziale del
comprensorio avviene con il degradare di fasce di terreno pianeggianti, parallele alla SS Appia e
lungo l’esistente strada di accesso, fasce utilizzate per la saltuaria coltivazione di vari tipi di
ortaggi.
Su tali fasce di terreno risultano in parte piantumati ulivi quasi secolari molto trascurati e non
produttivi, che verranno comunque trapiantati, laddove interessati dagli interventi edificatori, nelle
zone destinate a Verde pubblico del Piano. Mentre per gli ulivi che costituiscono un filare che
costeggia il lato destro della esistente strada di accesso è previsto il loro mantenimento in loco
essendo attualmente ben curati e costituendo una gradevole quinta arborea.
Le altre aree del Piano risultano attualmente non coltivate ed in parte interessate da alcune piante
di ulivo di più recente impianto. Anche tali piante saranno oggetto di eventuale trapianto nelle zone
verdi o lungo le aree verdi della viabilità o dei parcheggi.
Configurazione del Piano
Il Piano trova la sua estensione e configurazione in relazione alla disponibilità finale delle aree,
pervenute al Comune a seguito dell’intervenuto accordo compensativo con i proprietari che hanno
sottoscritto l’impegno alla cessione a titolo gratuito, aree integrate dall’acquisizione mediante la
procedura di esproprio di ulteriori aree necessarie alla formazione di tratti di strada interni al Piano
necessarie a garantire la funzionalità della sua viabilità.
Con accesso dalla strada comunale di via delle mole, ricalcando la esistente strada privata,
attualmente a servizio di un nucleo abitato composto da edifici mono e plurifamiliari, si diparte un
primo tratto della suddetta viabilità del Piano potenziata sia con l’ampliamento della sede carrabile
che con la realizzazione di marciapiedi e parcheggi, mantenendo e valorizzando, come sopra
evidenziato, una esistente fascia di verde che la costeggia, in cui trovano collocazione piante di
ulivo di rilevante impatto visivo.
Tale primo tratto di viabilità, dà accesso ad un settore del Piano di maggiore intensità edilizia
formato dal comparto SC, destinato a servizi privati, dal comparto EL1, destinato ad edilizia
residenziale privata libera, dai comparti EP1, EP2, EP3, destinati ad edilizia residenziale pubblica.
Tale settore sul lato opposto alla strada è servito da una vasta fascia di verde pubblico, che
costeggia l’edificato dei vari comparti e costituisce, con un previsto percorso pedonale con aree di
sosta attrezzate, un luogo di svago per i bambini e di incontro per gli adulti, oltre a definire una
percorrenza protetta per l’accesso al comparto SC, destinato a servizi privati, in cui troveranno
collocazione sia negozi, che bar con spazi esterni attrezzati ed eventuali servizi pubblici, tipo
centro anziani o altri che il Comune riterrà necessari.
Il primo tratto di viabilità si suddivide, prima del nucleo abitato, in due tratti di nuovo impianto a
servizio di due aree che comunque inserite nel Piano, risultano parzialmente distaccate dal primo
nucleo di comparti, sia per la prevista non inclusione nel suddetto Piano delle aree del nucleo
abitato già saturo in relazione alla esistente edificazione, sia per l’impossibilità di mantenere, per i
motivi in precedenza descritti, aree di cui si era prevista l’inclusione nel Piano.
Uno dei due tratti di nuovo impianto, si sviluppa in direzione delle aree confinati con la SS Appia,
e dà accesso, oltre all’area a standard di maggiore estensione destinata a Verde Pubblico
attrezzato, all’ area fondiaria dei comparti EP5 ed EP6 destinata ad edilizia residenziale pubblica.
L’altro tratto, in direzione opposta verso Ovest, risulta al servizio del comparto EL2, destinato ad
edilizia residenziale privata libera ed al comparto EP4 destinato ad edilizia residenziale pubblica.
Il proseguimento di tale viabilità potrà collegarsi con la viabilità delle zone C2 previste nella
Variante Generale al PRG adottata nel 2004.
9
In merito alla viabilità occorre far presente che in sede di progettazione si è valutata l’ipotesi di
poter collegare la viabilità interna al Piano con la viabilità della limitrofa lottizzazione ricadente sul
territorio del Comune di Albano.
Tale ipotesi, che comunque avrebbe comportato la necessità di trovare un accordo con il Comune
confinante per acquisire una parte di viabilità su area privata, non si è ritenuto sostenibile in quanto
in luogo di un miglioramento funzionale con ricadute positive anche alla funzionalità della viabilità
esterna al Piano, si sarebbe creato un sovraccarico nel tratto di strada interna, venendo a crearsi
una più vantaggiosa via di accesso e di uscita per i residenti della lottizzazione e delle zone ad
essa limitrofe, per accedere alla Via delle mole per immettersi sulla SS Appia con maggiore
rapidità rispetto alla percorrenza da effettuare utilizzando la esistente viabilità della lottizzazione.
Tipologie edilizie
L’edificato previsto nel Piano sarà costituito da corpi di fabbrica di numero due piani, con altezza
massima non superiore a ml 7,50, formati dall’assemblaggio di tipologie a schiera, con
appartamenti posti su due livelli, o con la formazione ed assemblaggio in linea di appartamenti
posizionati al piano terra con giardino e sovrastanti appartamenti al piano primo con terrazzo
serviti, questi ultimi da scale esterne.
Le tipologie edilizie previste nel Piano, che si debbono ritenere indicative e non prescrittive,
risultano rispecchiare tale seconda soluzione di aggregazione sopra riportata, prevedendo
l’assemblaggio di appartamenti posti al piano terra con giardino con sovrastanti al primo piano
appartamenti con terrazzo.
Due sono le superfici lorde degli appartamenti tipo riportati nel Piano a titolo indicativo :
- Tipologia A : Appartamento della superficie lorda di mq 55.29 per un volume pari a mc
163,10 (55,29 x 2,95), composto da Soggiorno/pranzo, angolo cottura, letto, bagno,
giardino o terrazzo.
- Tipologia B : Appartamento della superficie lorda di mq 70,15 per un volume pari a mc
206,94 (70,15 x 2,95), composto da Soggiorno/pranzo, cucina, 2 letto, bagno, giardino o
terrazzo.
Analoga tipologia è prevista per l’edilizia residenziale privata.
Inquadramento del Piano nel Sistema della Pianificazione Paesaggistica
Le aree ricadenti nel Piano risultano inquadrate rispetto alla pianificazione paesaggistica come
segue:
-
Piano Territoriale Paesistico (PTP)- Ambito Territoriale n.9 – Castelli Romani, approvato
con LL.RR. n. 24 e 25 del 6.07.1998. Il testo coordinato delle relative N.T.A. risulta
approvato con DGR n. 4480 del 30.07.1999.
L’area inserita nel Piano risulta ricadere nell’ambito della zona CG4 – Zone agricole non
compromesse con modesto valore paesaggistico e ambientale;
-
Piano Territoriale Paesistico Regionale (PTPR) adottato con Delibere di Giunta Regionale
n. 556 del 25.07.2007 e n. 1025 del 21.12.2007
Tav. A - Sistemi ed Ambiti del Paesaggio:
L’area risulta individuata come Paesaggio Agrario di Valore.
10
-
Tav. B – Beni Paesaggistici:
L’area risulta interessata:
Da vincoli Paesaggistici con DM del 29.08.1959 e DM del 22.05.1985;
- Vincolo Archeologico di aree tutelate ai sensi dell’art.142 lett. m) del D.Lgs 42/04,
- Vincoli Lineari Archeologici a tutela della SS Appia e di un collettore, interrato a notevole
profondità, proveniente dal Lago utilizzato per la funzionalità delle antiche mole.
Progetto del Piano
Il progetto del Piano di Zona 167 in loc. MOLE allegato alla presente relazione risulta
corrispondere agli indirizzi dettati dall’Amministrazione con riferimento ai seguenti aspetti:
Le aree individuate dal Piano risultano ricadere nell’ambito delle Zone di Espansione C2 in
località Mole, previste dalla Variante Generale al PRG adottata con Delibera del Consiglio
Comunale n.6 del 7.04.2004, tenendo conto anche delle aree introdotte o sottratte da tale
sottozona a seguito dell’accoglimento di specifiche osservazioni controdedotte dal Consiglio
Comunale con le delibere n.22 del 13.12.2005 e n.13 del 26.04.2006;
L’indice di edificabilità territoriale (Ift) attribuito al Piano risulta pari a 0,60 mc/mq conforme a
quello previsto per la richiamata Sottozona C2;
Il Piano di Zona 167 dovrà essere adottato dal Consiglio Comunale, ai sensi dell’art. 4 della L.R.
36/87, come Piano Particolareggiato in Variante al vigente PRG/1955 in quanto allo stato attuale,
risultando decadute le norme di salvaguardia per il trascorso dei cinque anni dalla data di
adozione della Variante Generale, le suddette aree hanno riacquistato la classificazione di zona
agricola prevista dal PRG del 1955 che ritorna in vigore.
Non disponendo il Comune di risorse per procedere all’esproprio delle aree per dare attuazione
al Piano di Zona 167 da destinare ad edilizia residenziale pubblica, tali aree risultano di massima
acquisite, in alternativa all’esproprio, mediante la definizione di un accordo di cessione, volontaria
e gratuita al Comune, avvenuto da parte dei proprietari che hanno sottoscritto l’Atto di Accordo di
cessione volontaria alla presenza del Segretario del Comune.
Ai suddetti proprietari cedenti, quale compensazione, in applicazione del principio di perequazione,
risulta individuata e riservata in proprietà una superficie fondiaria su cui risulta collocata una
quota di volumetria residenziale privata, pari al 30% della volumetria di edilizia residenziale definita
dal Piano, quota rapportata alla rispettiva superficie territoriale di proprietà;
Come previsto dall’Amministrazione, nei richiamati indirizzi dalla stessa dettati con DCC
n.12/2013, si è tenuto conto:
Che il fabbisogno di edilizia residenziale pubblica fosse dimensionato nel rapporto del 40%
dell’incremento della popolazione previsto nell’arco temporale di 10 anni dall’attuazione delle
previsione di espansione residenziale definite nella richiamata Variante Generale al PRG/2004;
Che la complessiva volumetria da destinare a edilizia residenziale pubblica, come sopra
determinata, fosse frazionata per dare attuazione a più interventi da inserire in piani attuativi dei
11
vari contesti urbani di espansione residenziale privata previsti in diverse zone del territorio
comunale dalla suddetta Variante Generale al PRG.
Il Piano in oggetto soddisfa inoltre la specifica richiesta dell’Amministrazione in quanto costituisce
un primo Piano di Zona 167 collocato nel centro urbano di Castel Gandolfo da attuare in località
Mole, Piano che prevede un insediamento complessivo, derivante dalle volumetrie destinate sia
all’edilizia residenziale pubblica che all’edilizia residenziale privata, pari a 296 abitanti, risulta
garantire la realizzazione di un numero di alloggi, da destinare ad edilizia residenziale pubblica,
superiore al minimo richiesto di 60 alloggi.
Il Piano di Zona ha pertanto definito, in conformità all’art.3 del DM 2.04.68, una volumetria
complessiva (A) determinata applicando alla superficie territoriale l’indice di fabbricabilità
territoriale dello 0,60 mc/mq, suddivisa in una volumetria per edilizia residenziale (B) pari
all’ottanta per cento 80%di A ed una volumetria destinata a servizi privati (SC) pari al venti per
cento 20% di A;
In relazione alla compensazione, definita nell’Atto di Accordo Bonario sottoscritto dai proprietari
per la cessione bonaria delle proprie aree al Comune, risulta nel Piano definita la volumetria,
riferita a ciascuna di tali proprietà, da destinare sia ad Edilizia Residenziale Privata, calcolata nella
misura pari al 30% della Volumetria come sopra definita (B), che ad Edilizia Residenziale Pubblica,
calcolata nella misura pari al 70% della Volumetria (B).
Nello stesso Piano di Zona, sulla base delle nuove previsioni concordate con l’Amministrazione ,
vengono ridefinite oltre alla viabilità principale ed alle aree destinate a standard urbanistici per
parcheggi e Verde Pubblico, anche le specifiche aree fondiarie destinate alla collocazione delle
volumetrie sia dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) che dell’Edilizia Residenziale Privata
Libera (EL).
Inoltre il Piano individua un unico lotto, destinato alla realizzazione della complessiva volumetria
non residenziale per servizi privati (SC), la cui area e relativa volumetria, come previsto e
concordato con i proprietari delle aree in esso inserite, dovranno restare riservate alla disponibilità
del Comune .
Individuazione dei proprietari e delle aree interessate dal Piano
I proprietari e le relative aree interessate dal Piano risultano dal seguente Elenco:
-
1) Proprietà Srl Fondazione Opere Sociali e Culturali FOS e C
Area della superficie territoriale di Mq 24.773 distinta in catasto al foglio 8:
part.269 (mq 3.270), part. 872/p (mq 21.391), part.823 (mq 90) +
esistenti : part.797 (mq 22).
superficie coperta fabbricati
12
-
2) Proprietà Sig.ri.ri Fabio e Gianluca , eredi di Cioli Roberto
Area della superficie territoriale di Mq 1.104 distinta in catasto al foglio n 8
Part.1177/p (mq 1.104 ) area soggetta all’acquisizione mediante esproprio;
-
3) Proprietà Il Grillo Soc. Coop. Ed. Srl.
Area della superficie territoriale di Mq 19.081 distinta in catasto al foglio n 8
Part. 1179 (mq 563), part.277 (mq 690), part. 1174 (mq 195),
part. 353 ( mq 9.640), part.1132 (mq 7.936). )+ superficie coperta fabbricati esistenti part.1180
(mq 57);
-
4) Istituto Regina degli Apostoli per le Vocazioni ( Suore Apostoline)
Area della superficie territoriale di Mq 284 distinta in catasto al foglio n 8
Part. 419/p (mq 284 ) area soggetta all’acquisizione mediante esproprio;
-
5) Franceschini Abigail, Lelli Arturo, Alessandro Paolo, Roberto,Elisabetta Rita
Area della superficie territoriale di Mq 491 distinta in catasto al foglio n 8
Part. 280/p (mq 491 ) area soggetta all’acquisizione mediante esproprio;
Nella seguente Tabella risultano ulteriormente riportati i nominativi dei proprietari, i diritti reali, i
dati catastali di foglio, particella, qualità, superficie, reddito domenicale ed agrario e la sommatoria
delle superfici di proprietà che definisce la superficie territoriale del Piano:
13
TABELLA: Individuazione proprietari inseriti nel Piano
14
Dimensionamento del Piano Nell’ambito dell’Atto di Accordo Bonario, sottoscritto dai proprietari sopra indicati con 1) e
3), gli stessi si sono dichiarati disponibili alla cessione a titolo gratuito delle aree di proprietà sopra
descritte, in luogo dell’esproprio, a condizione che sulla superficie fondiaria, come definita nella
zonizzazione del Piano, ricadente sui rispettivi terreni di proprietà, fosse riservata e lasciata in
proprietà, una superficie fondiaria, costituita da uno o più lotti, su cui venisse prevista la
realizzazione di interventi di edilizia residenziale privata per una volumetria pari ad una quota del
trenta per cento (30%) della volumetria per l’edilizia residenziale (B), rapportata all’80% della
volumetria complessiva (A) determinata dall’applicazione, alla rispettiva area territoriale di
proprietà, dell’indice di edificabilità 0,60 mc/mq. Con le stesse modalità viene definita la quota del
70% di volumetria(B), da cedere al Comune, da destinare all’edilizia residenziale pubblica.
Viene pertanto resa disponibile al Comune tutta l’area di proprietà consentendo di definire, in
base ad un progetto condiviso dall’Amministrazione, la struttura del Piano, individuando la
viabilità, la collocazione delle aree a standard, del Comparto da destinare a Servizi Privati e dei
Comparti destinati ad accogliere l’edilizia residenziale pubblica, definendo inoltre la collocazione
nell’ambito delle rispettive proprietà, come unico giusto vincolo, i Comparti da destinare ad edilizia
residenziale privata,.
Nel Piano viene pertanto determinata per ciascuna delle due proprietà, che hanno sottoscritto
l’Accordo di cessione bonaria, i rispettivi Comparti EL1 ed EL2 nell’ambito dei quali collocare la
rispettiva quota di volumetria residenziale da destinare all’edilizia residenziale privata(EL)
determinata pari al 30% della volumetria(B).
Inoltre nel Piano vengono individuati diversi Comparti EP destinati ad accogliere, in conformità alla
prevista volumetria per ciascun comparto definita, le volumetrie da destinare ad edilizia
residenziale pubblica (ERP) derivante dalla acquisizione della quota del 70% della volumetria
residenziale (B). Viene inoltre determinata la volumetria destinata a servizi privati (SC) da cedere
al Comune determinata pari al 20% della volumetria (A).
Le quote delle suddette volumetrie, da destinare ad edilizia residenziale privata (EL), ad edilizia
residenziale pubblica(ERP), a Servizi Privati (SC), vengono per ciascuna proprietà come di
seguito determinate :
1) S.r.l. Fondazione Opere Sociali e Culturali FOS e C:
Volumetria Edilizia residenziale Privata (EL)
mq 24.773x0,60mc/mq=mc 14.836,80 (A) x0,80=mc 11.891 (B)x30% = (EL) mc 3.567,31
Volumetria Edilizia residenziale Pubblica(ERP)
mq 24.773x0,60mc/mq=mc 14.836,80 (A) x0,80=mc 11.891 (B)x70% = (ERP) mc 8.323,73
Volumetria servizi privati
mq 24.773x0,60mc/mq=mc 14.836,80 (A) x0,20= (SC) mc 2.972,76
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2) Sig.ri Fabio e Gianluca Cioli Eredi di Cioli Roberto:
Volumetria Edilizia residenziale Privata (EL) = mc 0,00
mq 1.104,00 : area oggetto di esproprio riguardante solo strada pertanto senza area fondiaria
Volumetria Edilizia residenziale Pubblica(ERP)
Viene riversata tutta la volumetria residenziale sull’edilizia residenziale pubblica
mq 1.104,00 x0,60mc/mq=mc 662,40 (A) x0,80=mc 529,92 (B)x100% = (ERP) mc 529,92
Volumetria servizi privati
mq 1.104,00 x0,60mc/mq=mc 662,40 (A) x0,20= (C) mc 132,48
3 ) Il Grillo S0c.Coop. Ed. S.r.l.
Volumetria Edilizia residenziale Privata (EL)
mq19.081 x0,60mc/mq= mc 11.448,60 (A) x0,80=mc 9.158,88 (B)x30% = (EL) mc 2.747,66
Volumetria Edilizia residenziale Pubblica(ERP)
mq 19.081 x0,60mc/mq=mc11.448,60 (A) x0,80=mc 9.158,88 (B)x70% = (ERP) mc 6.411,22
Volumetria servizi privati
mq19.081 x0,60mc/mq=mc 11.448,60(A) x0,20= (C) mc 2.289,72.
4) Istituto Regina degli Apostoli per le vocazioni ( Suore Apostoline)
Volumetria Edilizia residenziale Privata (EL) = mc 0,00
mq 284,00 : area oggetto di esproprio riguardante solo strada pertanto senza area fondiaria
Volumetria Edilizia residenziale Pubblica(ERP)
Viene riversata tutta la volumetria residenziale sull’edilizia residenziale pubblica
mq 284,00 x0,60mc/mq=mc 170,40 (A) x0,80=mc 136,32 (B)x100% = (ERP) mc 136,32
Volumetria servizi privati
mq 284,00 x0,60mc/mq= mc 170,40 (A) x0,20= (C) mc 34,08.
5) Franceschini Abigail, Lelli Arturo, Alessandro Paolo, Roberto,Elisabetta Rita.
Volumetria Edilizia residenziale Privata (EL) = mc 0,00
mq 491,00 : area oggetto di esproprio riguardante solo strada pertanto senza area fondiaria
Volumetria Edilizia residenziale Pubblica(ERP)
Viene riversata tutta la volumetria residenziale sull’edilizia residenziale pubblica
mq 491,00 x0,60mc/mq=mc 294,60 (A) x0,80=mc 235,68 (B)x100% = (ERP) mc 235,68
Volumetria servizi privati
mq 491,00 x0,60mc/mq= mc 294,60 (A) x0,20= (C) mc 58,92
Si evidenzia ulteriormente che le aree, i cui proprietari indicati con 2) 4)e 5) non hanno
sottoscritto l’atto di cessione bonaria, saranno acquisite dal Comune mediante esproprio.
Le volumetrie che sviluppano le aree oggetto di esproprio, determinate applicando a
ciascuna superficie di proprietà l’indice di fabbricabilità territoriale di 0,60 mc/mq, vengono
riversate al 100% nelle volumetrie da destinare all’edilizia residenziale pubblica , in
quanto, riguardando l’esproprio aree destinate solo a tratti di viabilità pubblica, non risulta
una superficie fondiaria di rispettiva proprietà su cui collocare la relativa volumetria da
destinare ad edilizia privata libera.
16
Dati metrici e quantitativi del Piano
-
Superficie territoriale: mq. 45.733,00 . Tale superficie comprende anche tre aree, di limitata
estensione pari a complessivi mq 1.879 ( mq 1.104+ 284 + 491) riguardanti la sola viabilità
interna funzionale al Piano, aree la cui acquisizione viene prevista mediante il ricorso alla
procedura di esproprio;
-
Volumetria complessiva :
mc 27.439,80 (45.733,00 x 0,60 mc/mq);
-
Volumetria residenziale :
mc 21.951,84 (mc 27.439,80 x 0,80);
-
Volumetria non residenziale:
mc 5.487,96
-
Volumetria ERP:
mc 15.636,86 ( mc 21.951,84 x 70%) Edilizia Pubblica;
-
Volumetria EL:
mc 6.314,98 ( mc 21.951,84 x 30%) Edilizia Libera Privata;
-
Abitanti ERP:
N. 217,18 ( mc 15.636,86/ 72 mc/ab.);
-
Abitanti EL:
N. 78,94
-
Abitanti complessivi:
N. 296,12
( mc 27.439,80 x 0,20) (SC)Servizi privati;
(mc 6.314,98/ 80 mc/ab. );
Di seguito viene definita, con riferimento ai dati sopra riportati, una Tabella riassuntiva che
definisce il dimensionamento abitativo sulle aree disponibili ERP - EL :
TABELLA :Dimensionamento ERP e EL
L’intervento prevede complessivamente un insediamento abitativo pari a n.296,12 abitanti di cui
217,18 per Edilizia Residenziale Pubblica(ERP) e n. 78,94 abitanti per l’Edilizia Libera Privata (EL).
TABELLA: abitanti complessivi del Piano
ERP
N°
ABITANTI
217,18
EL
TOT
78,94
296,12
17
La superficie fondiaria complessiva definita nel Piano risulta pari a complessivi mq 27.492,00,
così determinata con riferimento alle macro aree fondiarie come di seguito indicate :
-
SC : mq 3.988,00;
-
a : mq 11.370,00;
-
b : mq
4.140,00;
-
c : mq
7.994,00;
Totale mq 27.492,00
Il Piano prevede la suddivisione della complessiva area fondiaria mediante la definizione di
Comparti, le cui superfici fondiarie sono destinata a contenere le volumetrie riguardanti sia l’
Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) che l’ Edilizia Residenziale Privata Libera (EL). E’ previsto
inoltre un Comparto (SC) destinato alla volumetria per la realizzazione dei Servizi Privati.
in particolare risultano definiti due (2) comparti destinati all’ Edilizia Residenziale Privata Libera
(EL) e sei (6) comparti da destinare all’ Edilizia Residenziale Pubblica (EP) le cui superfici
fondiarie e relative volumetrie risultano riportate nella seguente Tabella:
Tabella: COMPARTI
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Dati Generali riassuntivi:
Superficie territoriale del Piano
mq 45.733,00 -
A detrarre:
Aree a standard
mq 8.329,00
Viabilità pubblica
mq 8.396,00
Verde stradale
mq 1.516,00
Area fondiaria SC
mq 3.988,00
Totale a detrarre
mq 22.229,00
Superficie fondiaria residenziale
mq 23.504,00
Superficie fondiaria residenziale ERP
mq 16.110,00
Volumetria complessiva ERP
mc 15.636,86
Superficie fondiaria residenziale EL
mq
7.796,00
Volumetria complessiva EL
mc
6.314,98
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Verifica Standard Urbanistici
Le superfici considerate, ai fini della verifica degli standard urbanistici, riguardano sia gli
abitanti che scaturiscono dagli interventi di edilizia residenziale pubblica, che dagli interventi di
edilizia residenziale privata libera .
Le suddette superfici comprendono le sole aree da destinare a verde pubblico ed a
parcheggi, che sono state previste in misura maggiore rispetto alla quota di mq/ab prevista dal DM
1444/68 così da compensare la non prevista superficie da destinare alla Istruzione in
considerazione, sia del limitato peso urbanistico del Piano (296 abitanti) che non giustifica la
realizzazione di una struttura per l’istruzione, che del previsto ampliamento di una limitrofa struttura
scolastica che diverrà più funzionale per tutta la cittadinanza.
Per quanto riguarda i Servizi di Interesse Collettivo gli stessi potranno essere previsti
nell’ambito del Comparto da destinare a Servizi Privati (SC), la cui area fondiaria rimarrà nella
disponibilità del Comune, il quale potrà prevedere eventuali locali, da destinare alla tipologia del
servizio pubblico che riterrà necessario, da realizzare unitamente al fabbricato da destinare a
Servizi Privati.
Le aree destinate a Parcheggi Pubblici risultano pari a complessivi mq 1.972,00, determinati
dalla sommatoria delle superfici delle seguenti aree indicate negli elaborati di progetto: P1
mq.495,00 + P2 mq 274 + P3 mq 224 + P4 mq 224,00 +P5 197,00 + P6 mq 368,00 + P7 mq
190,00 .
Le aree destinate a Verde Pubblico risultano pari a complessivi mq 6.357,00 determinati dalla
sommatoria delle superfici delle seguenti aree indicate negli elaborati di progetto: VP1 mq 2973,00
+ VP2 mq 3.093,00 + VP3 mq 291,00.
Si precisa ulteriormente che restano escluse dal calcolo degli standard le fasce di verde della
viabilità pubblica pari a mq 1.516,00.
Complessivamente pertanto le aree destinate a standard urbanistici previste nel Piano
ammontano a mq. 8.329,00, a fronte di una capacità insediativa residenziale di n. 296,12 abitanti
teorici totali, pertanto superiore al fabbisogno di mq 5.330,09 definito pari a 18 mq/ab dal DM
1444/68, come risulta dalla seguente Tabella.
TAB. STANDARDS COMPLESSIVI PEEP
n° ab
DM 1444/68 18mq/ab
ISTRUZIONE
INT. COLLETTIVO
PARCHEGGI PUBBLICI
VERDE PUBBLICO
TOTALE
mq
296,12
PROGETTO
4,5
1332,52 -------------------
2
592,23 -------------------
2,5
740,29
1.972,00
9
2.665,04
6.357,00
18
5.330,09
8.329,00
20
Stima di massima della spesa per l’attuazione del Piano
La quantificazione dei costi per l’attuazione del Piano riguardano:
-
Costi per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria;
-
Costi di acquisizione delle aree mediante esproprio;
-
Costi per spese amministrative e tecniche.
Stima dei costi di urbanizzazione primaria:
I costi presunti, per la realizzazione delle necessarie opere di urbanizzazione, è stata definita sulla
base di indagini di mercato condotte nell'area di Roma e Provincia. Tale stima è comunque da
intendersi da intendersi di larga massima essendo rinviata la definizione del costo delle opere di
urbanizzazione ad un preventivo redatto a seguito della definizione dei progetti esecutivi delle
suddette opere.
Le opere di urbanizzazione primaria previste dalla legge n° 847/1964 (art. 4) sono:
-
strade residenziali
spazi di sosta e di parcheggio
fognature acque nere e bianche
rete idrica
rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas
pubblica illuminazione
spazi di verde attrezzato.
All’interno del Piano 167, i lavori da eseguire riguardano essenzialmente la formazione di nuove
strade da realizzare in manto bituminoso, parcheggi pubblici in autobloccanti e similari, verde
pubblico con sistemazioni e piantumazioni da definire in fase progettuale esecutiva, realizzazione
degli impianti tecnologici quali le reti fognarie, idriche, elettriche, del gas metano e della telefonia.
.
21
Strade pubbliche
Strade pubbliche, con carreggiata larga da 5 a 9 mt realizzate con
sottofondo stradale avente uno spessore a compattazione avvenuta
di cm 40 in mista di cava e manto stradale bituminoso formato da
uno strato di conglomerato bituminoso impastato a caldo con
graniglie silicee di varia grandezza (binder), con sovrastante
tappetino di usura ugualmente in conglomerato bituminoso
costituito da graniglie di pezzatura minima, Gli spessori dei due
strati di conglomerato bituminoso dovranno essere posti in opera
con
idonea attrezzatura meccanica e a rullatura avvenuta avranno uno
spessore di 8 cm il binder e di cm 3 il tappetino di usura.
Compresi marciapiedi larghi 1,5 cadauno, pavimentati con
blocchetti di cls colorato, ciglio in pietra e scivoli in corrispondenza
degli attraversamenti.
( Prezzo unitario €/mq 90,00)
Mq7.993,00 x €/mq 90,00 =
€ 719.370,00
Parcheggi a raso
Parcheggi a raso con strade di accesso e manovra aventi le
caratteristiche costruttive come indicate per le strade pubbliche,
mentre per gli stalli dei posti auto si prevede una pavimentazione
drenante in masselli cls forati posati su sabbia e riempiti con terra
vegetale successivamente seminata per costituire un manto erboso,
compresi cordoli in pietra.
( Prezzo unitario €/mq 60,00)
€
118.320,00
Mq1.972,00 x €/mq 60,00 =
Impianto elettrico, Impianto di
predisposizione Impianto telefonico
pubblica
illuminazione,
Il fabbisogno di energia elettrica, da concordare con l’Ente gestore,
sarà soddisfatto da una o più cabine da cui si dipartiranno
22
canalizzazioni sotterranee per servire, mediante la posa di adeguate
cassette di distribuzione, i vari comparti edificabili previsti nel Piano.
L’impianto della pubblica illuminazione
sarà costituito da un
distributore generale, collegato con una cabina nella quale saranno
alloggiate co le apparecchiature elettriche, di tipo automatico, per la
disinserzione dell’intero impianto, con fasi alterne a “tutta” ed a
“mezzanotte”, comandate da un interruttore automatico
astronomico. Le linee di alimentazione dei punti luce, protette da
una rete di messa a terra e complete di pozzetti correranno in
appositi cavidotti in cloruro di polivinile, posto sotto la
pavimentazione stradale, andranno ad alimentare i pali della
pubblica illuminazione. La potenza delle lampade, previste ai sali di
sodio, la dislocazione dei pali, la loro altezza ed il tipo di diffusione
saranno calcolati per ottenere un illuminamento medio di circa 12
lux.
Al fine di evitare successive manomissioni della sede stradale e per
un più rapido e funzionale allacciamento che eviti linee provvisorie è
prevista inoltre la contemporanea predisposizione della rete
telefonica in accordo con l’Ente gestore del servizio.
( Prezzo unitario €/ml 110,00)
Ml 1.700,00 x €/ml110,00 =
€ 187.000,00
Impianto rete idrica e assistenza per impianto gas metano
L’impianto della rete idrica dell’insediamento, che sarà collegato
all’acquedotto comunale, dovrà integrare la portata necessaria alla
manutenzione delle aree a verde pubblico previste nel Piano,
tenendo comunque conto della prevista realizzazione di cisterne
interrate dove convogliare le acque piovane provenienti dalle strade.
Analogamente per l’irrigazione dei giardini privati verrà prescritto
l’obbligo della realizzazione del convogliamento, in apposite cisterne
interrate, delle acque meteoriche provenienti dalle coperture degli
edifici.
Le condutture di adduzione, collocate interrate nella sede stradale,
saranno realizzate con tubazione in PVC PN16, con relativi pozzetti
di ispezione su strada con chiusino i ghisa carrabile, prevedendo un
unico punto di allaccio per ogni Comparto, completo di pozzetto di
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ispezione, valvole di ritegno e limitatore di pressione oltre a pozzetti
di ispezione lungo la sede stradale.
Al fine di evitare successive manomissioni della sede stradale e per
un più rapido e funzionale allacciamento che eviti linee provvisorie è
prevista l’assistenza per la posa delle tubazioni del Gas Metano, che
dovrà essere realizzato contemporaneamente ai suddetti lavori
dall’Ente Gestore del servizio.
( Prezzo unitario €/ml 70,00)
Ml 1.800,00 x €/ml 70,00 =
€ 126.000,00
Impianto rete fognaria acque nere
Da eseguire con collettore di fogna in tubi di PVC. Diam. -315-, posti
su adeguato sottofondo di cls, compreso scavo e pozzetti di
ispezione in ragione di 4 ogni 100mt. Necessita prevedere un
impianto di sollevamento per il convogliamento delle acque nere
riguardanti i Comparto EL2 e EP4, in alternativa di un possibile
collegamento, già concordato con l’ACEA, del tratto di fogna che
interessa le aree dei suddetti Comparti con l’analoga fognatura della
limitrofa lottizzazione sita ne territorio di Albano.
( Prezzo unitario x fogna €/ml 130,00)
Ml 1.800,00 x €/ml130,00 =
Prezzo impianto sollevamento
=
€ 234.000,00
€ 80.000,00
impianto smaltimento acque meteoriche
con rete di tubazioni della sezione variabile da cm 300 a 500 in
PVC per lo smaltimento delle acque meteoriche (previa posa di
fosse di prima pioggia)con tubazioni collegate a serbatoi di
accumulo per irrigazione aree destinate a Verde Pubblico, con
pozzetti prefabbricati in cls e griglia in ghisa carrabile distribuiti sulla
sede stradale in ragione di uno ogni 300-400 mq, e pozzetti di
raccolta per il collegamento agli scarichi dei singoli Comparti. Come
per la fogna nera è previsto un impianto di sollevamento per le aree
dei Comparti EL2 e EP4.
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( Prezzo unitario x fogna €/ml 80,00)
Ml 1.800,00 x €/ml 80,00 =
Prezzo impianto sollevamento
=
€ 144.000,00
€ 80.000,00
Sistemazione zone a verde pubblico
Si prevede la sistemazione delle aree a Verde Pubblico mediante la
lavorazione del terreno, la piantumazione di alberature in particolare
mediante il trapianto degli esistenti ulivi, opere di arredo e la
realizzazione di percorsi pedonali naturali.
( Prezzo unitario €/mq 20,00)
Mq 6.357,00 x €/ml 20,00 =
€ 127.140,00
Sistemazione zone a verde stradale
Si prevede la lavorazione del terreno l’integrazione con alberature
da collocare nelle aiole e la realizzazione di siepi lungo alcuni confini
a margine delle strade.
( Prezzo unitario €/mq 10,00)
Mq 1.516,00 x €/ml 10,00 =
Sommano le opere di urbanizzazione primaria :
€ 15.516,00
€ 1.830.976
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Stima dei costi di acquisizione delle aree mediante
esproprio.
Determinazione dell’indennità di esproprio di aree edificabili
per pubblica utilità.
La procedura unica per l’esproprio si articola in 4 fasi:
1) Dichiarazione di Pubblica Utilità;
2) Determinazione provvisoria o definitiva dell’indennizzo;
3) Decreto di Esproprio;
4) Immissione in possesso delle aree espropriate.
Per quanto interessa al nostro caso allo stato attuale le fasi da
analizzare risultano la n. 1) e la n. 2)
La dichiarazione di pubblica utilità ai sensi dell’art.12 del DPR
327/2001 , deriva dall’approvazione del progetto definitivo dell’opera
pubblica che, nel caso in oggetto, dall’approvazione, da parte della
Regione con Delibera della Giunta Regionale, del Progetto del
Piano di Zona 167 in Loc. Mole, Piano che
dovrà essere
preventivamente adottato con Delibera del Consiglio Comunale.
La giurisprudenza consolidata amministrativa ritiene che la P.A.
debba comunicare, alle Ditte proprietarie degli immobili soggetti ad
esproprio, l’avvio del procedimento che si possa concludere con
l’atto implicante la dichiarazione di pubblica utilità.
Ritenendo pertanto che il Progetto del Piano, accompagnato dai
prescritti pareri, sia meritevole di approvazione definitiva da parte
della Regione, risulta opportuno che la comunicazione dell’Avviso di
Avvio del Procedimento agli interessati alle singole opere previste
nel Piano da acquisire mediante esproprio, prevista ai sensi
dell’art.11 del DPR 327/2001, venga effettuata dagli uffici comunali
20 giorni prima della prevista data di adozione del Piano da parte
del Consiglio Comunale.
Successivamente alla dichiarazione di Pubblica Utilità si apre la fase
n.2) relativa alla Determinazione dell’Indennità di Esproprio. Tale
fase, avendo definito l’indennità d’esproprio, inizia con la
notificazione della somma offerta che può generare due ipotesi:
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Se accolta si conclude con una dichiarazione irrevocabile di
accettazione di tale somma, in tal caso l’indennità determinata è
definitiva e và corrisposta;
- Se non accolta la mancata accettazione determina pertanto una
indennità provvisoria la cui somma che deve essere depositata alla
Cassa Depositi e Prestiti.
A seguito delle Sentenze n.348 e 349 del 24.10.2007 della Corte
Costituzionale, il legislatore ordinario in linea con le suddette
sentenze, con la finanziaria 2008 (l. 244/2007) ha fissato, a modifica
nel T.U. del DPR 327/2001, all’art.37 un nuovo criterio di computo
dell’indennizzo dovuto per l’esproprio di aree edificabili.
Tale criterio, come appunto recita l’art. 37 del DPR 327/2001:
Determinazione dell’indennità nel caso di esproprio di un’area
edificabile: “L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è
determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando
l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma
economico sociale, l’indennità è ridotta del 25%”.
Nello specifico si è determinato il valore venale, da attribuire alle
aree da espropriare inserite nel Piano della superficie complessiva
pari a mq 1.879, definendolo pari a 45,00 €/mq.
Il valore degli immobili da espropriare riportato nell’elenco delle
ditte catastali è stata determinato come valore venale delle aree
limitrofe e come media riferita ad aree edificabili con analogo indice
di fabbricabilità valutando la specifica destinazione urbanistica
Ricadendo le aree da acquisire nell’ambito di un Piano di Zona 167
di Edilizia Economico Popolare, attesa la rilevante funzione di
equilibrio socio economico che tale Piano comporta, il suddetto
valore di 45 €/mq può essere assoggettato alla prevista riduzione
del 25%, determinando pertanto un indennità complessiva pari a :
€/mq 45,00 – 11,25 (25%) = €/mq 33,75 x mq 1.879 = € 63.416,25
Tale somma viene di seguito suddivisa con riferimento alle singole
proprietà soggette ad esproprio tutte riguardanti tratti di sedi stradali
della viabilità interna al Piano di Zona 167:
Proprietà Cioli Fabio e Gianluca eredi di Cioli Roberto
Importo indennità:
Area di mq 1.104 x €/mq 33,75 = € 37.260,00
Proprietà Istituto Regina degli Apostoli (Suore Apostoline)
Importo indennità:
Area di mq 284 x €/mq 33,75 = € 9.585,00
Proprietà Franceschini Abigail, Lelli Arturo, Alessandro Paolo,
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Roberto, Elisabetta Rita
Importo indennità:
Area di mq 491 x €/mq 33,75 = € 16.571,25
Spese amministrative per : passaggi di proprietà, frazionamenti, stipula
convenzioni, pubblicazioni, copie elaborati, diritti per rilascio autorizzazioni e
pareri.
Spese tecniche per :Redazione del Piano, Definizione di elaborati per
l’acquisizione del parere geologico e Procedure di legge (SIP e VAS)
€
150.000,00
Quadro Economico :
Per opere di Urbanizzazione Primaria € 1.830.976,00
Per Esproprio
€
63.416,25
Per spese amministrative e tecniche €
150.000,00
TOTALE € 2.044.392,25
Il Progettista
(Arch.Francesco Simeoni)
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