Centro storico

Comune di Monserrato
PROVINCIA DI CAGLIARI
VARIANTE AL PIANO PARTICOLAREGGIATO
DI RISANAMENTO E CONSERVAZIONE DEL CENTRO
STORICO IN ADEGUAMENTO AL P.P.R.
ALLEGATO D
CENTRO STORICO
schede di analisi per una lettura del paesaggio urbano storico
UFFICIO del PIANO
maggio 2010
Comune di Monserrato
Provincia di Cagliari
PROGETTO SCHEDA
ALLEGATO D.1
UFFICIO DEL PIANO
Settembre 2009
Ufficio del Piano
Progetto SCHEDA
All. D
VERIFICA DI CONFORMITA’
ex art. 52, comma 1 lett. a
PROGETTO SCHEDA
1. OBIETTIVI
La verifica di conformità del Centro storico alle NTA del PPR ha richiesto un’ analisi approfondita
delle Unità Edilizie (U.E.) che costituiscono l’edificato compatto realizzato sino agli anni ’50 del 1900.
Tale verifica ha consentito di individuare in circa 2.100 edifici la consistenza del patrimonio edilizio che, a
far data dalla prima metà del 1800, ha subito notevoli trasformazioni sino al 2005. Quest’ultima data indica
il limite tra due normative (PRG e PUC) che regolamentano in modo differente l’edificazione e le
trasformazioni degli edifici nel Centro storico: le NTA del PRG sono rimaste efficaci fino al 23.12.2005, con l’
approvazione definitiva del Piano particolareggiato del centro storico e delle sua NTA.
Pertanto sino a questa data e fin dal 1983 – data di approvazione del PRG di Cagliari quando Monserrato
era ancora una sua Frazione ‐ sono state rilasciate concessioni edilizie sulla base dell’art.20/8 delle NTA del
PRG che, regolamentando gli interventi edilizi anche con demolizioni e ricostruzioni, ha consentito la sosti‐
tuzione degli edifici storici con altri privi di “qualità” formali ed estetiche, soprattutto incongrue rispetto
allo scenario del paesaggio urbano storico originario. Solo in qualche caso la nuova produzione edilizia
presenta requisiti di “compatibilità” con l’edificato storico. La gran parte (il 50%) del patrimonio edilizio
storico originario ‐ costituito dalle case con portale, corte e lolla e ed edifici annessi ‐ è andato perduto nel
decennio ISTAT ’81‐’91.
L’analisi dell’edificato del Centro storico si sostiene sulla valutazione della persistenza della “qualità” edilizia
e sulla “compatibilità” all’edificato storico e al suo paesaggio. L’obiettivo che si intende raggiungere mira
alla rappresentazione del paesaggio urbano e del suo valore, attraverso la localizzazione e la sua
individuazione per ambiti di paesaggio omogeneo ai fini di un più dettagliato intervento per la cura, il
recupero e il riuso del Centro storico.
2. METODOLOGIA
L’obbiettivo della verifica ‐ in applicazione dell’art. 52,comma 1 lett. a delle NTA del PPR e nel rispetto
dei principi dei PPR ‐ è stato, in primo luogo, quello di catalogare le UE sulla base di una apposita SCHEDA,
studiata e realizzata su specifico software da parte dell’Ufficio del Piano del Comune di Monserrato con
l’avallo dell’Ufficio del Piano della RAS.
Per ciascuna UE ‐ identificata nei suoi riferimenti catastali e per i dati metrici e parametrici ‐ la SCHEDA
espone 4 giudizi di valore circa la compatibilità storica e paesaggistica dell’edificio in esame sulla base dei
requisiti standard identificativi dell’UE storica:
a. Persistenza della tipologia storica (si accerta l’esistenza dell’edificio storico e quanto ancora sia
“leggibile” nella sua dimensione fisica originaria, totale o parziale);
b. Conservazione dello stato fisico (si accerta la condizione fisica dell’edificio)
c. Compatibilità con le destinazioni d’uso (si accerta l’uso coerente)
d. Livello di coerenza con l’edificato storico (giudizio di valore sulla coerenza con l’edificato storico)
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Ufficio del Piano
Progetto SCHEDA
All. D
Il software restituisce in automatico una VALUTAZIONE QUALITATIVA DELL’UNITA’ EDILIZIA sulla base di un
giudizio, variabile da 1 a 4 di valore decrescente, assegnato ad ogni tipo di verifica desunto dal DATABASE.
Il giudizio finale è un dato cromatico, che discende da uno dei quattro colori della cromia di cui alla Tav. n.
18 del PPCS, che indica il livello del giudizio raggiunto
‐ il colore rosso o arancio indica il campo della coerenza sino alla compatibilità storica;
‐ il colore grigio indica il campo della dissonanza;
‐ il colore nero indica il campo dell’incongruo.
Tali colori sono stati adeguati a quelli del PPR
3. La scheda
La scheda indica il lavoro di analisi della qualità edilizia/paesaggistica per ciascuna UE, che si sviluppa
su 6 livelli di indagine, che riguardano i suoi caratteri precipui ‐ identificativi, tipologici, d’uso, costruttivi – e
i caratteri del suo contesto urbano ‐ qualità edilizia, decoro e arredo urbano‐.
Dall’intersezione dei giudizi di persistenza dei caratteri tipologici e costruttivi e del valore paesaggistico si
addiviene ad un giudizio di aderenza (ai canoni costruttivi dell’edificato storico)/partecipazione (al
mantenimento del paesaggio urbano storico)
4. I livelli di analisi della scheda e loro lettura
(1 – DATI IDENTIFICATIVI)
La UE è identificata con apposita numerazione all’interno degli isolati ISTAT, attraverso dati
oggettivi quali:
‐ localizzazione
‐ dati catastali
‐ dati metrici
‐ dati parametrici
‐ riferimento fotografico
(2 – MODALITA’ DI VERIFICA)
Questo livello evidenzia le modalità di verifica rappresentate dal riferimento cromatico, estrapolato
dalla Tav. n. 18 del PPCS, che segnala oggettivamente la persistenza dell’edificato storico (colore
rosso/arancio) e le sue trasformazioni recuperabili (grigio chiaro) o irrecuperabili (grigio scuro).
In tal senso si accede ad una lettura integrata tra il PPCS (strumento d’uso urbanistico) e il PPR (strumento
d’uso cognitivo/percettivo) che consente di perseguire obbiettivi di tutela e di salvaguardia – in coerenza
col bene da tutelare e in presenza di un assetto compatibile tra norme urbanistiche e norme
paesaggistiche ‐ che produrrà un giudizio di valore storico e un giudizio di valore paesaggistico per ciascuna
UE, che si estende poi al contesto dell’isolato ISTAT e all’insieme degli isolati ISTAT che costituiscono il
Centro storico.
(3 – TIPOLOGIA)
Si divide in tre campi:
• quello orizzontale individua i livelli normalmente d’uso nelle abitazioni attuali e le destinazioni
d’uso presenti nelle case storiche;
• quello verticale indica le tipologie storiche suddivise rispetto alla loro configurazione sul fronte
strada:
casa a corte anteriore
2
Ufficio del Piano
Progetto SCHEDA
All. D
casa/ palazzetto in linea
e le tipologie recenti rispetto alla loro compatibilità/incongruità nei confronti di quelle storiche:
compatibile*
storicizzabile
incongrua
Il terzo settore specifica l’epoca di costruzione delle tipologie:
• sino al 1953 per le tipologie storiche
• dal 1953 per quelle alterate e nuove
* nuovo edificio approvato nel periodo 2001/2005, intervallo tra la prima adozione e l’adozione definitiva del PPCS, in
applicazione dell’art. 20/8 delle NTA del PRG.
( 4 – DESTINAZIONE D’USO )
Nella parte superiore si riportano le stesse destinazioni d’uso della Tabella precedente e, nel campo
verticale, la tipologia degli usi e il loro effettivo utilizzo.
Sono stati realizzati dei campi cromatici al fine di agevolare la lettura dei dati che si riferiscono a:
‐
campo 1
spazi di servizio
‐
campo 2
residenza *
‐
campo 3
attività connesse
‐
* per il sottotetto sono state valutate 3 opzioni d’uso:
1 cantina: manufatto utilizzato come deposito, aperto su un lato
2 residenza: volume adibito a residenza e abitato
3 utilizzato: tettoia utilizzata per stenditoio
( 5 – CARATTERI COSTRUTTIVI)
Si individuano tre campi che consentono di valutare la coerenza architettonica/edilizia agli stilèmi
dell’edificato storico il cui giudizio è arricchito, implicitamente, anche da quello estetico e di decoro urbano
quando si esamina l’edifico nel contesto scenico dell’abitato:
INVOLUCRO EDILIZIO ‐ DECORO URBANO ‐ CARATTERI COSTRUTTIVI
Il giudizio di valore si esprime attraverso la verifica della persistenza nell’uso dei materiali e delle modalità
costruttive tradizionali, la cui biblioteca è contenuta nel DATABASE del software, a cui è associato un valore
da 1 a 4 in progressione decrescente.
( 6 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA DELL’UNITA’EDILIZIA)
Esprime il giudizio di coerenza di ciascuna UE all’edificato storico. Il valore trovato segnala il gradiente
storico/estetico di appartenenza all’insieme dell’edificato, la sua collocazione funzionale e il suo uso.
Ogni UE così valutata concorre a elevare o ad abbassare il livello qualitativo del Centro storico, in una sua
parte o ambito o sito specifico. Viceversa l’adiacenza o la compresenza di edifici di pari gradiente
storico/estetico può incrementare/decrementare il valore delle qualità percepite per ciascuna UE ben oltre
la valutazione espressa dal modello del DATABASE.
Il rimando al modello di riferimento si ritrova nell’Abaco delle tipologie allegato alla presente Relazione , già
approvato in via definitiva il 23.12.2005.
3
Ufficio del Piano
Progetto SCHEDA
All. D
( 7 – ANALISI DEL CONTESTO URBANO)
Esprime un giudizio di compatibilità e di coerenza del contesto urbano su cui si affaccia ciascuna UE.
Esamina la qualità urbana del contesto in cui si colloca ogni UE e ne valuta l’apporto in termini di coerenza
e di qualità al paesaggio storico.
Questo aspetto integra valutazioni relative sia alle qualità precipue dell’edificato storico locale e della sub
regione agricola del Campidano di Cagliari ‐ i cui elementi fisici sono enominati iconémi ‐ sia interventi
innovativi legati all’impiantistica pubblica e privata che alla qualità e alla cura dell’arredo pubblico.
La valutazione complessiva considera la qualità dell’“l’affaccio” dell’edifico privato sullo “spazio pubblico” e
la variabile degli elementi innovativi (impianti tecnologici) che, se visibili, provocano un forte impatto
sull’edificio e sul paesaggio urbano.
La valutazione complessiva è estesa al giudizio di qualità dello “spazio pubblico” e valuta sia la coerenza
delle opere pubbliche e la cura dell’estetica nei settori dell’arredo urbano, degli allacci delle utility,
dell’illuminazione e della viabilità pedonale/ciclabile/carrabile.
5. “Mappa del paesaggio dell’edificato storico”
La schedatura delle UE presenti nel Centro storico consente di mappare l’edificato in funzione delle
qualità paesaggistiche rilevate. Tale mappa, definibile “Mappa del paesaggio dell’edificato storico” nasce
dalla verifica della ricorrenza del giudizio assegnato a ciascuna UE e considera gli ambiti di persistenza
dell’edificato che esprimono pari valore paesaggistico tale da individuare isolati ISTAT omogenei o aree
omogenee al loro interno.
La “Mappa del paesaggio dell’edificato storico” si presenta a macchia di leopardo che mette in evidenza la
distribuzione dei livelli della qualità dell’edificato e, in particolare, la diffusione della persistenza della
qualità paesaggistico‐ambientale. Nella sintesi del giudizio finale, la mappatura è rappresentata da un
range cromatico oscillante tra i colori rosso e nero (riferimento alla Tav. 18 del PPCS), rappresentativi del
massimo livello di coerenza e del massimo livello di incongruità con l’edificato e con il paesaggio del centro
storico.
6. “Zone omogenee paesaggistiche”
L’obiettivo di fondo ha mirato alla individuazione di “zone omogenee paesaggistiche” ai fini di
fornire all’Amministrazione opzioni utili a programmare piani/programmi di recupero delle parti più a
rischio – quelle di valore paesaggistico e identitario più elevato – dell’edificato storico attraverso piani
particolareggiati e/o normative specifiche di tutela eventualmente sostenuti da finanziamenti ad hoc.
Costituiscono parte integrante della presente Relazione i seguenti allegati:
¾ 3.1 Centro storico e centro di prima formazione con Isolati ISTAT
¾ 3.2 Centro storico e centro di prima formazione con Isolati ISTAT :
“ZONE OMOGENEE PAESAGGISTICHE”
¾ 3.3 Centro storico e centro di prima formazione con Isolati ISTAT:
“RAPPRESENTAZIONE DELLE ZONE DI COERENZA E COMPATIBILITA’ e RAPPRESENTAZIONE
DELLE U.E. COERENTI E COMPATIBILI PRESENTI NELLE ALTRE ZONE
¾ 3.4 Modello base della SCHEDA
¾ 3.5 Abaco tipologico
4
Ufficio del Piano
Schede
agosto 2009
ALL. D. 2
Centro storico e centro di antica e prima formazione
con isolati ISTAT
LEGENDA
Perimetro del centro di antica e prima formazione verificato
Ambito A1
A1
Ufficio del Piano
agosto 2009
Schede
ALL. D.3
CENTRO STORICO E CENTRO DI ANTICA E PRIMA FORMAZIONE CON ISOLATI ISTAT
“Zone omogenee paesaggistiche”
LEGENDA
Perimetro del centro di antica e prima formazione verificato
Ambito A1
“Zone omogenee paesaggistiche”
1 coerenza
2 compatibilità
3+4 dissonanza
4 incongruenza
riferite alla classificazione indicata dal PPR
1 conservativo
2 conservativo con modifiche
non sostanziali
3 conservativo con modifiche
sostanziali
4 nuovo compatibile
5 nuovo non compatibile
A1
NOTA
Il cromatismo ha fini indicativi.
Il colore indica la persistenza del paesaggio storico all’interno di ogni isolato ISTAT valutato come media del valore
paesaggistico espresso da ciascuna Unità Edilizia.
All’interno di ciascuna zona si trovano U.E. di qualità storico/paesaggistica di valenza diversa.
Ufficio del Piano
agosto 2009
Schede
All. D.4
CENTRO STORICO E CENTRO DI ANTICA E PRIMA FORMAZIONE CON ISOLATI ISTAT
Accorpamento delle zone di coerenza e compatibilità e rappresentazione
delle U.E. coerenti e compatibili presenti nelle altre zone
LEGENDA
Perimetro del centro di antica e prima formazione verificato
Ambito A1
“Zone omogenee paesaggistiche”
1
coerenza
compatibilità
riferite alla classificazione indicata dal PPR
1 Conservativo
2 Conservativo con modifiche
non sostanziali
2
Elementi individui
U. E. di valenza storico/paesaggistica
A1
NOTA
L’accorpamento indica il possibile risultato raggiungibile con l’attuazione di apposito piano/programma di recupero
1
urbano esteso alle “zone omogenee paesaggistiche” coerenti e compatibili con la morfologia edilizia storica, integrato
2
dalle U.E. presenti nelle altre zone paesaggistiche, finalizzato al recupero della coerenza col tessuto edilizio tradizionale.
1
2
LR n. 29/98, art. 4: programmi integrati, riqualificazione urbana, recupero primario.
NTA del PPR, art. 107, comma 3, lett. g punto 2
Comune di Monserrato
Provincia di Cagliari
MODELLO BASE DELLA SCHEDA
ALLEGATO D.5
UFFICIO DEL PIANO
Settembre 2009
Comparto ISTAT:
Unità edilizia n°:
Centro storico
A ‐ ANALISI DELL'UNITA' EDILIZIA
1‐ DATI IDENTIFICATIVI
Localizzazione
Riferimento fotografico
Comparto ISTAT:
Immagine n.
Unità edilizia n°:
Indirizzo
n°civico:
Secondo affaccio (se presente)
n°civico
Mappale:
Dati catastali
Foglio:
Dati metrici
Superficie lotto:
mq
Superficie coperta:
mq
Altezza fronte strada:
m
Volume:
mc
Dati parametrici
Rapporto di copertura:
Indice di fabbricazione:
mc/mq
2‐ TIPOLOGIA
Modalità di verifica della coerenza dell'unità edilizia col paesaggio urbano storico
Massima coerenza Media coerenza Nessuna coerenza Unità edilizia storica coerente (colore rosso/arancio nella cartografia)
Unità edilizia nuova o storica alterata (colore grigio chiaro nella cartografia)
Unità edilizia nuova incongrua (colore grigio scuro nella cartografia)
SEMINT
PIANO TERRA
PIANO PRIMO
PIANO SECONDO
PIANO TERZO
SOTTOT.
MAGAZZ. GRANAIO ANNESSI
CORTE
Elementi dell'unità edilizia storica (sino 1953)
Casa a corte Casa/ palazzetto in linea
Elementi dell'unità edilizia storica alterata o nuova (dal 1953)
Compatibile
dal29.03.2001
al 23.12.2005
Storicizzabile
Incongrua
1
Comparto ISTAT:
Unità edilizia n°:
3‐DESTINAZIONE D'USO
SEMINT
PIANO TERRA
PIANO PRIMO
PIANO SECONDO
PIANO TERZO
SOTTOT.
MAGAZZ. GRANAIO ANNESSI
CORTILE
Residenza
Abitato
Non abitato
Spazi di servizio
Corte
Attività commerciali
Artigianato
Cantina
Garage/Park
Commercio
Ristoro
Servizi
Utilizzato
Non utilizzato
4‐CARATTERI COSTRUTTIVI
Involucro edilizio
Strutture verticali
Decoro urbano
Coperture
Prospetti Finiture
Portoni
fronte strada
Finestre
Balconi
Mensola
Bancale
Serrande
Parapetto
2
Comparto ISTAT:
Unità edilizia n°:
5‐VALUTAZIONE COMPLESSIVA DELL'UNITA' EDILIZIA
Persistenza
della tipologia storica
Conservazione
dello stato fisico
Compatibilità
con le destinazioni d'uso
Livello di coerenza
con l'edificato storico
A.1 ‐ VALUTAZIONE QUALITATIVA DELL'UNITA' EDILIZIA
B ‐ ANALISI DEL CONTESTO URBANO
6‐ANALISI DEGLI ELEMENTI DI QUALITA' / CRITICITA' URBANA
Quinte murarie dell'edificato privato
Murature
Portali
Portoni
Elementi decorativi/stilistici
Pluviali
Impianti tecnologici
Spazio pubblico e arredo urbano
Pavimentazione stradale:
Marciapiede
Illuminazione pubblica
Allacci
Idrico
Gas:
Segnaletica /Arredo
B.1 ‐ VALUTAZIONE QUALITATIVA DEL CONTESTO URBANO
7‐ VALUTAZIONE COMPLESSIVA DELL'UNITA' EDILIZIA NEL CONTESTO STORICO
Livello di Persistenza
Conservazione
Compatibilità
coerenza
della tipologia dello stato fisico con le destinazioni con l'edificato d'uso
storica
storico
Livello di Qualità
partecipazione
del contesto alla qualità
urbano
paesaggistico‐ambientale
C. VALUTAZIONE QUALITATIVA DELL'ISOLATO
3
Comune di Monserrato
Provincia di Cagliari
ABACO TIPOLOGICO
ALLEGATO D.6
UFFICIO DEL PIANO
Settembre 2009
MODELLI DELLE APERTURE E PARTIZIONI DEI PROSPETTI
PROSPETTI CASA A CORTE ANTERIORE e POSTERIORE
Ufficio del Piano
Discenden
nte di gronda
Co
oloriture
PROSPETTI CASA/PALAZZETTO IN LINEA
a
Ufficio del Piano