tribunale di modena sentenza - fondazione forense modenese

Sentenza n. 242/06
Pronunziata il 05/10/2005
Depositata il 14/02/2006
Comunione e condominio – Parti comuni: uso e godimento - Delibera di adozione del regolamento condominiale –
Divieto di parcheggio nel cortile comune – Limiti del divieto - Sosta consentita nell’area antistante il garage di proprietà
esclusiva - Condomino privo di autorimessa – Effetto discriminatorio – Limitazione dei diritti del condomino sulle
proprietà comuni - Natura contrattuale del regolamento – Difetto di unanimità della delibera – Illegittimità Rif.Leg.artt.1102, 1118,1137,1138 cc;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE PRIMA
Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 4691/03 R. G.
promossa da
XX
- Ricorrente rappresentata e difesa dall'AVV. S. Lucchi del Foro di Modena
CONTRO
CONDOMINIO "VIA *** 13"
- Convenuto rappresentato e difeso dall'AVV. F. Prampolini del Foro di Modena; E
7 condomini convenuti
- Chiamati in causa contumaci in punto a: impugnazione di delibera condominiale.
All'udienza del 7/6/05 la causa è stata assegnata a decisione, con termine fino al
31/7/05 per il deposito di comparse conclusionali e fino al 4/10/05 per il deposito di
repliche, sulle conclusioni precisate dalle parti nel modo seguente:
per parte attrice:
"Premessa ogni opportuna declaratoria di rito e ragione, ogni altra istanza ed eccezione reietta,
dichiararsi cessata la materia del contendere per effetto della modifica al regolamento
condominiale effettuata nell'assemblea del condominio in data 10.12.2003, a seguito della
proposizione del seguente giudizio.
Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa, ritenuta fondata la domanda attorea";
per parte convenuta:
"Voglia l'Ill.mo Tribunale di Modena, contrariis reiectis, dichiarare cessata la materia del
contendere per effetto della delibera assembleare del 10.12.2003. Dichiarare comunque infondata
la domanda attorea con conseguente condanna alle spese, competenze ed onorari".
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con ricorso ai sensi dell'art. 1137 C.C. ritualmente notificato XX conveniva in
giudizio il Condominio *** 13, sito in Modena, Via *** n. 13, in persona
dell'Amministratore pro tempore, per l'impugnazione di una delibera condominiale che
riteneva lesiva dei suoi diritti di condomino.
Allegava, infatti, che in occasione dell'assemblea condominale del 29/9/03 veniva
approvata la delibera di adozione del Regolamento Condominiale (doc. 2 parte
ricorrente). Oggetto dell'impugnativa era l'art. 2.6 della delibera di approvazione di tale
Regolamento, il quale prevedeva il divieto di parcheggio trasporto nel cortile ad uso
comune, se non di fronte al proprio garage per brevi soste, in quanto la ricorrente
lamentava di essere l'unica condomina non proprietaria di alcun garage e pertanto
danneggiata dalla delibera che le precludeva la possibilità di posteggiare la propria
autovettura all'interno del cortile comune.
2. Disposta la comparizione delle parti per la fase cautelare, si costituiva il condominio
convenuto eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva; il Giudice istruttore,
rilevata una situazione di litisconsorzio necessario di tutti i condomini, e la mancata
instaurazione del contraddittorio nei loro confronti, disponeva l'integrazione del
contraddittorio, anche ai fini della fase cautelare, in pendenza di richiesta di sospensione
della delibera impugnata.
3. I condomini chiamati in causa, benché ritualmente citati, non si costituivano e
venivano dichiarati contumaci. In corso di causa, in data 10/12/03, l'Assemblea
condominiale approvava una nuova delibera di modificazione del Regolamento (verbale
prodotto all'udienza del 21/1/04), con la quale veniva stralciato il punto 2.6 del
Regolamento, oggetto dell'impugnativa da parte della ricorrente. Pertanto, veniva a
cessare la materia del contendere.
4. Non veniva, pertanto, dato ulteriore impulso istruttorio, a parte l'acquisizione della
documentazione prodotta, e le parti discutevano esclusivamente in punto alle spese di
giustizia.
All'udienza del 7/6/05 venivano quindi precisate le conclusioni sopra trascritte, con i
termini indicati in epigrafe per il deposito di conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
5. Preliminarmente occorre evidenziare che, come già ricordato nello svolgimento del
processo, in corso di causa parte convenuta ha provveduto, di fatto, ad adeguarsi alle
richieste attoree, eliminando, con una nuova delibera, la clausola oggetto di censura.
Nelle comparse conclusionali le parti concordano sul fatto che è venuto meno l'oggetto
del contendere. Le risultanze di causa e le comuni deduzioni delle parti comportano il
riconoscimento di una situazione di fatto comportante, allo stato, la integrale cessazione
della materia del contendere, che va pertanto dichiarata.
6. Quanto alle spese, ai fini del criterio della soccombenza virtuale va considerato quanto
segue.
La clausola 2.6 della delibera impugnata prevedeva, testualmente: "(...) è fatto divieto di (...)
parcheggiare qualsiasi autoveicolo e mezzo di trasporto nel cortile ad uso comune, se non di fronte
al proprio garage per brevi soste, e comunque il veicolo non deve, in ogni caso, essere di intralcio
alle manovre degli altri veicoli del condominio e all'accesso pedonale delle parti comuni".
Secondo la ricorrente, con l'approvazione della clausola la facoltà di utilizzare il cortile
comune per parcheggiare i veicoli è accordata solamente ai condomini che posseggano
un'autorimessa, i quali possono posteggiare liberamente nella zona direttamente
antistante al proprio garage. In tal modo si pone in essere un'attribuzione ad alcuni
condomini di diritti maggiori rispetto ad altri, il che, come pure la limitazione di tali
diritti rispetto ad alcuni soltanto dei partecipanti alla comunione, è questione che può
essere decisa dall'Assemblea condominiale solo all'unanimità; ciò che non è avvenuto nel
caso in esame. Infatti, l'adozione della delibera (e, quindi, del regolamento) era avvenuta
a maggioranza: dal verbale dell'assemblea condominiale del 29/9/03, infatti, si evince
inequivocabilmente come fossero assenti al momento della votazione sia la ricorrente
che il condomino Martinoni (doc. 3 di parte ricorrente).
7. Secondo il condominio convenuto, la delibera sarebbe pienamente legittima, in base
ad una tesi singolare, secondo cui il cortile condominiale non è destinato né adibito al
parcheggio delle autovetture, ma serve a dare luce ed aria alle abitazioni, consentire il
passaggio ai condomini, far giocare i bambini, e così via, sicché la ricorrente non sarebbe
minimamente lesa nel suo godimento delle parti comuni (in specie, cortile), secondo le
destinazioni di queste.
È evidente che se questa fosse l'esclusiva destinazione dell'area cortiliva condominiale,
nessun condomino potrebbe parcheggiare nel cortile, e la delibera impugnata sarebbe
stata, in quella parte, totalmente illegittima. In realtà, è ovvio e risaputo che l'area
comune cortiliva può essere utilizzata dai condomini come parcheggio e può anche
essere a ciò destinata con una specifica delibera (tra le varie, cfr. Cass. 26/10/2000, n.
14128; 1/3/2000, n. 2255). L'importante è che, in fatto, il cortile sia sufficientemente
grande da consentire il pari uso a tutti anche ai fini del parcheggio, altrimenti è ovvio che
prevalgono le altre destinazioni; e che, in diritto, vengano rispettati i criteri di cui all'art.
1102 C.c., del pari uso e del divieto di alterarne la destinazione, nonché infine che ogni
eventuale regolamentazione avvenga con delibera all'unanimità o regolamento
contrattuale da parte di tutti i partecipanti. Ciò in quanto in tal caso si incide sull'utilizzo
delle parti comuni dell'edificio e tutte le clausole che limitano i diritti dei condomini sulle
proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti
rispetto agli altri hanno natura contrattuale.
In ogni caso, se si seguisse la tesi sopra esposta, nel caso di specie risulterebbe una
discriminazione tra i condomini in quanto, appunto, la sosta nel cortile comune sarebbe
vietata a tutti, ma consentita, sia pure per breve periodo, a tutti coloro che posseggono
un'autorimessa: e, quindi, a tutti tranne che alla ricorrente, con evidente lesione del
principio del pari uso, in quanto la ricorrente si verrebbe a trovare in una situazione in
cui tutti parcheggiano davanti alle proprie autorimesse per carico e scarico, mentre a lei
non è consentito accedere fino alle immediate vicinanze della propria abitazione, per la
medesima attività.
8. Maggior pregio parrebbe avere l'allegazione di parte convenuta che l'oggetto della
delibera è la regolamentazione della viabilità e gli spazi di manovra dei veicoli, con
l'effetto non di consentire l'utilizzo del cortile come area di parcheggio, bensì di vietarne
tale uso, se non, appunto, per soste temporanee, brevi, per carico e scarico.
In realtà, anche in quest'ottica il risultato non cambia, giacché è pur vero che in genere le
delibere assembleari di destinazione del cortile a parcheggio è validamente approvata con
la maggioranza prevista dal comma 5 dell'art. 1138 c.c., e non è richiesta l'unanimità dei
consensi (cfr. ad es. Cass. 8/11/04, n. 21287), ma ciò avviene quando in concreto la
regolamentazione sia identica e paritaria per tutti i condomini: nel caso di specie, invece,
il disequilibrio risultante dal criterio scelto (possesso di autorimessa) è evidente, e
parimenti indiscutibile è l'incidenza della clausola, così strutturata, sulla regolamentazione
dell'utilizzo di cose comuni, in modo da limitare i diritti di un condomino sulle proprietà
comuni e di attribuire ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri.
Non vanno, poi, dimenticate alcune importanti acquisizioni recenti della giurisprudenza
di legittimità (oltre a Corte App. Napoli 10/6/99 citata da parte ricorrente), secondo cui,
ad es., «costituisce innovazione, vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, C.c., e, come tale, affetta
da nullità, l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di
posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera
(...) sottrae l'utilizzazione" del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura»
(Cass. 22/1/04, n. 1004); «la clausola del regolamento condominiale che vieta l'uso a parcheggio
del cortile comune ha natura contrattuale, dal momento che non si limita a disciplinare l'uso o il
godimento di una parte comune, ma viene ad incidere sulla sfera dei diritti soggettivi di ciascun
condomino» (Trib. Milano, 2/4/03, in: Giur. milanese 2003, 421).
9. Dunque, nel merito la domanda attorea era fondata. Secondo il criterio della
soccombenza virtuale sono da porsi a carico di parte resistente le spese, giacché la
domanda originariamente svolta dalla ricorrente deve ritenersi, nel merito, meritevole di
(virtuale) accoglimento.
La liquidazione come in dispositivo.
P. Q. M.
Il Tribunale definitivamente pronunciando,
dichiara cessata la materia del contendere;
dichiara tenuto e condanna il Condominio *** 13, sito in Modena, Via *** n. 13, in persona
dell'Amministratore pro tempore, a rifondere a XX le spese di causa, che liquida in complessivi €
……. , di cui €……... per spese, €……... per competenze ed €…….. per onorari, oltre al rimborso
spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Modena, il giorno 5/10/05. Consegnato per il deposito in Cancelleria il 02/11/2005
Il Giudice
(Dr. G. Pagliani)
Depositato in Cancelleria il 14 FEB. 2006