acquisto dell`immobile

TORINO 28 febbraio 2014
Le imposte d’atto
La cessione del contratto
Stefano Spina
Dottore Commercialista
LE IMPOSTE D’ATTO
MOMENTI DEL CONTRATTO
ACQUISTO DELL’IMMOBILE
DA PARTE DELLA SOCIETA’ DI
LEASING
COMPRAVENDITA
IMMOBILIARE
LOCAZIONE FINANZIARIA
LOCAZIONE
RISCATTO AL TERMINE DELLA
LOCAZIONE
COMPRAVENDITA
IMMOBILIARE
Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino
LE IMPOSTE D’ATTO
ACQUISTO DELL’IMMOBILE DA CONCEDERE IN
LEASING
A partire dal 1.1.2011 gli acquisti di immobili da concedere in
leasing scontano le imposte in misura ordinaria (L.13.12.2010
n.220) e quindi occorre distinguere se la vendita è soggetta ad:
 IVA
 Imposta di registro
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LE IMPOSTE D’ATTO
ACQUISTO STRUMENTALE SOGGETTO AD IVA
IMPOSTA
IMPORTO
IVA
22% (10 % ristrutturato)
REGISTRO
fissa € 200,00
BOLLI
dovuti
IPOTECARIA
3%
CATASTALE
1%
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LE IMPOSTE D’ATTO
ACQUISTO STRUMENTALE SOGGETTO A REGISTRO
IMPOSTA
IMPORTO
IVA
non dovuta
REGISTRO
9%
BOLLI
non dovuti
IPOTECARIA
€ 50,00
CATASTALE
€ 50,00
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LE IMPOSTE D’ATTO
ACQUISTO DELL’IMMOBILE
L’utilizzatore dell’immobile concesso in locazione finanziaria è
obbligato in solido al pagamento dell’imposta di registro e delle
imposte ipotecarie e catastali dovute dalla società di leasing
che ha acquistato l’immobile da concedere in locazione, anche
se l’acquisto riguarda:
• un immobile da costruire,
• un immobile in corso di costruzione.
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LE IMPOSTE D’ATTO
LOCAZIONE FINANZIARIA
Il contratto di locazione finanziaria è soggetto a registrazione in
caso d’uso salvo il caso di contratto stipulato per:
• atto pubblico,
• scrittura privata autenticata.
In caso di registrazione (obbligatoria o volontaria) occorre
pagare:
• l’imposta di registro in misura fissa (€ 200,00),
• l’imposta di bollo.
In ogni caso è dovuta l’IVA sui canoni di locazione finanziaria.
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LE IMPOSTE D’ATTO
RISCATTO
IMPOSTA
IMPORTO
IVA
reverse charge
REGISTRO
fissa € 200,00
BOLLI
dovuti
IPOTECARIA
fissa € 200,00
CATASTALE
fissa € 200,00
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LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING
IMPOSTE INDIRETTE
La cessione del contratto di leasing di immobile strumentale
sconta, a partire dal 1.1.2014 le seguenti imposte (art.1 co.164
L.147/2013):
• IVA sul corrispettivo (art.3 co.2 n.5) dpr 633/72) non in
reverse charge,
• imposta di registro nella misura del 4%,
• imposta di bollo sulla scrittura di cessione.
Non sono dovute imposte ipotecarie e catastali.
Non è prevista l’alternatività IVA/Registro.
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LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING
BASE IMPONIBILE
CORRISPETTIVO PATTUITO
+
QUOTA CAPITALE COMPRESA
NEI CANONI FUTURI
+
PREZZO DI RISCATTO
X
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4% = IMPOSTA
LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING
IMPUTAZIONE DELL’IMPOSTA DI REGISTRO
• onere accessorio da ripartire in funzione della durata
residua del contratto,
• sospensione del costo fino al riscatto del bene e successivo
incremento del valore del bene,
• imputazione a costo nell’esercizio di sostenimento (art.99
Tuir).
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LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING
IMPOSTE DIRETTE
Ris. Agenzia delle Entrate 8.8.2007 n.212
Per il cedente costituisce sopravvenienza attiva (art. 88 co.5
TUIR) la differenza tra:
+ valore normale
- canoni residui opportunamente attualizzati
- prezzo di riscatto attualizzato
- quota canoni pagati non dedotta in quanto riferibile al
terreno (20% oStefano
30%).
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LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING
CESSIONARIO
Prezzo
Quota pagata per
godimento del bene
Onere pluriennale da
ripartire sulla durata
del contratto
Quota pagata per
opzione di acquisto
Costo sospeso che va
ad accrescere il
prezzo di riscatto
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LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING
COSTO SOSPESO
Ris. Agenzia delle Entrate 8.8.2007 n.212
Quota pagata per opzione di acquisto:
+ valore normale
- canoni residui opportunamente attualizzati
- prezzo di riscatto attualizzato
- quota canoni pagati non dedotta dal cedente in quanto
riferibile al terreno (20% o 30%) ?.
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