cedolare affitti 2013

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Antonella Donati
CEDOLARE AFFITTI 2013
• CALCOLO DELLA CONVENIENZA • SCADENZE • MODALITÀ PER L’OPZIONE
• ACCONTO A RATE • RISPOSTE A QUESITI • NORMATIVA
Aggiornato con i chiarimenti della Circolare 47/E del 20 dicembre 2012
Antonella Donati
CEDOLARE AFFITTI 2013
• CALCOLO DELLA CONVENIENZA • SCADENZE
• MODALITÀ PER L’OPZIONE • ACCONTO A RATE
• RISPOSTE A QUESITI • NORMATIVA
Aggiornato con i chiarimenti della Circolare 47/E del 20 dicembre 2012
Sintesi
Cedolare sempre più conveniente per chi ha redditi da locazione. Con l’aumento, a partire
dal 2013, della quota di canone da dichiarare ai fini Irpef, infatti, l’opzione per la tassa piatta si
qualifica di fatto come vincente per chiunque abbia anche altri redditi sottoposti ad Irpef. Con
le ultime indicazioni dell’Agenzia delle entrate del dicembre 2012 è stato anche definitivamente
chiarito il quadro in merito alla possibilità di effettuare l’opzione in maniera tardiva. Nel testo la
panoramica delle ultime novità e di tutti gli adempimenti necessari.
Antonella Donati è giornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare
con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È
autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
Indice
Sintesi............................................................................................................................................................. » 2
Premessa....................................................................................................................................................... » 7
1. La nuova convenienza della cedolare............................................................................................... » 8
1. Le voci da considerare.................................................................................................................... » 8
2. Quanto pesa l’Irpef sul canone di locazione............................................................................... » 9
3. I contratti a canone concordato.................................................................................................... » 9
4. Gli immobili vincolati........................................................................................................................ »10
5. Quando la cedolare non è vantaggiosa ...................................................................................... »11
2. Una sola tassa e niente più burocrazia............................................................................................. »12
1. Un’opzione molto flessibile............................................................................................................. »12
2. Reddito comunque da considerare per i benefici fiscali e assistenziali................................ »12
3. Addio alla tassa di registro............................................................................................................. »13
4. Il blocco degli aumenti contrattuali.............................................................................................. »13
5. Cedolare valida per tutta la durata del contratto senza necessità di conferme annuali .... »14
6. Ammesso il cambio di regime se la cedolare non è più conveniente..................................... »14
7. Le scadenze da rispettare per i contratti già stipulati............................................................... »14
8. Ravvedimento operoso in caso di mancato rispetto dei termini per la registrazione del
contratto............................................................................................................................................ »15
9. Niente possibilità di opzione tardiva per chi ha già pagato l’imposta di registro................. »15
10.In caso di proroga o di risoluzione del contratto ....................................................................... »16
11.Quando non c’è un termine per la registrazione opzione in dichiarazione............................ »17
3. I contratti interessati............................................................................................................................. »18
1. Solo immobili per uso abitativo e pertinenze locate con l’abitazione .................................... »18
2. Niente cedolare per i contratti uso foresteria ........................................................................... »18
3. Esclusi dalla cedolare i contratti sottoscritti nell’ambito di attività d’impresa...................... »19
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Antonella Donati - Cedolare affitti 2013
Indice
4. Niente cedolare per l’uso promiscuo .......................................................................................... »19
5. Niente cedolare per gli immobili di proprietà condominiale ................................................... »20
6. Escluse anche le sublocazioni e gli immobili all’estero ........................................................... »20
7. Le regole per le pertinenze ............................................................................................................ »20
8. I calcoli in caso di immobile locato per una sola parte dell’anno .......................................... »20
9. Per più contratti su un unico immobile obbligatorio applicare lo stesso regime fiscale..... »21
10.Aliquote differenziate...................................................................................................................... »21
11.Tassazione ridotta per i canoni agevolati.................................................................................... »22
12.Al 19% anche la cedolare sui contratti per studenti fuori sede............................................... »23
4. Termini e modalità per l’opzione......................................................................................................... »24
1. Quando si può usare il modello semplificato.............................................................................. »24
2. Solo in caso di nuova registrazione.............................................................................................. »24
3. Solo immobili già censiti................................................................................................................. »24
4. Un modello per ogni immobile....................................................................................................... »25
5. Non più di tre comproprietari......................................................................................................... »25
6. L’esercizio dell’opzione per i proprietari che non risultano come locatorie.......................... »26
7. Nessuna necessità di allegare il contratto.................................................................................. »26
8. La presentazione per via telematica............................................................................................. »27
9. Il Modello 69 per le situazioni complesse................................................................................................. » 27
10.Un unico modello per più immobili................................................................................................ »27
11.Comproprietari e opzioni diverse.................................................................................................. »28
12.In caso di proroga, cessione o risoluzione del contratto.......................................................... »28
13 In caso di trasferimento di proprietà dell’immobile locato....................................................... »28
14.Gli obblighi del locatore che non ha esercitato l’opzione......................................................... »29
15.La revoca dell’opzione in carta semplice.................................................................................... »29
5. Le regole per l’acconto......................................................................................................................... »30
1. Due rate alle ordinarie scadenze di pagamento dell’Irpef ....................................................... »30
2. Possibile anche la compensazione............................................................................................... »30
3. In caso di sfratto.............................................................................................................................. »31
4. Le sanzioni per chi non si mette in regola................................................................................... »31
6. La legge sulle locazioni e le tipologie contrattuali......................................................................... »32
1. Le formule previste dalla legge..................................................................................................... »32
2. L’imposta di registro e il bollo sul testo del contratto................................................................ »33
3. Canone e oneri accessori............................................................................................................... »33
4. Le voci di spesa escluse dalla tassazione................................................................................... »33
5. Il rinnovo obbligatorio..................................................................................................................... »34
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6. Se l’inquilino vuol lasciare prima.................................................................................................. »34
7. La disdetta alla seconda scadenza .............................................................................................. »34
8. Prelazione in caso di vendita dell’alloggio ................................................................................. »34
9. Sfratto possibile solo con il contratto registrato........................................................................ »35
10.Il trattamento fiscale....................................................................................................................... »35
7. I contratti a canone libero e per uso transitorio ................................................................................. »37
1. Tutte le clausole contrattabili tranne la durata........................................................................... »37
2. L’aumento annuale del canone...................................................................................................... »37
3. I contratti transitori e la documentazione obbligatoria ............................................................... »38
4. Il testo di un accordo-tipo per i contratti transitori (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)................................................................................................................................... »39
5. Il testo ministeriale del contratto.................................................................................................. »41
8. I contratti a canone concordato.......................................................................................................... »46
1. Gli accordi territoriali...................................................................................................................... »46
2. L’aumento annuale........................................................................................................................... »47
3. Disdetta anticipata dopo soli tre anni........................................................................................... »48
4. L’uso dell’appartamento e il divieto di sublocazione ................................................................ »48
5. Il testo di un accordo-tipo.............................................................................................................. »48
6.
7.
8.
9.
Le clausole del contratto ministeriale (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)...... »49
I contratti per gli studenti fuori sede............................................................................................ »53
La durata del contratto.................................................................................................................... »54
Gli intestatari del contratto............................................................................................................. »54
10. Le spese per le utenze nel canone ma fuori dal reddito da dichiarare ai fini fiscali........................ » 54
11.Un accordo territoriale per studenti universitari........................................................................ »55
12.Il testo del contratto-tipo per studenti universitari.................................................................... »56
9. Domande & risposte ............................................................................................................................. »60
Appendice normativa.................................................................................................................................. »69
1. Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo fiscale
municipale (G.U. n. 67 del 23 marzo 2011)................................................................................... »70
2. Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro n. 131/1986........................ »74
3. Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 Riforma delle sanzioni tributarie non penali
in materia di imposte dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione dei tributi,
a norma dell’articolo 3, comma 133, lettera q), della l. 23 dicembre 1996, n. 662 ................. »75
4. Legge 9 dicembre 1998 , n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili
adibiti ad uso abitativo.................................................................................................................... »76
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Indice
5. Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e Ministero delle finanze 30 dicembre 2002 Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale
per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della
legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti
di locazione per studenti universitari ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa
legge................................................................................................................................................... »81
6. Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E Questioni interpretative in
merito all’applicazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d.
“cedolare secca”) e dell’articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con
modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. “remissione in bonis”).................................. » 91
7. Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E Questioni interpretative in
merito all’applicazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d.
“cedolare secca”) e dell’articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con
modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. “remissione in bonis”)................................ » 96
8. Circolare Agenzia delle entrate, 4 giugno 2012, n. 20/E Cedolare secca sugli affitti Risposte a quesiti................................................................................................................................ »101
9. Risoluzione 14 maggio 2012, n. 49/E, prot. n. 2012/71265 Istituzione dei codici tributo per
il versamento, tramite modello “F24” ed “F24EP”, dell’imposta sostitutiva dell’imposta
sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di
registro e di bollo sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili
ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione a seguito
di assistenza fiscale – articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23...................... »107
11.Circolare Agenzia delle entrate 1° giugno 2011, n. 26 Cedolare secca sugli affitti – Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo
fiscale municipale) – Primi chiarimenti ....................................................................................... »110
12.Provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. n. 2011/55394 Modalità
di esercizio dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, modalità di
versamento dell’imposta e altre disposizioni di attuazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Approvazione dei modelli per la registrazione dei contratti
di locazione e per l’esercizio dell’opzione .................................................................................. »136
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Premessa
Non solo carico fiscale. Anche la tipologia contrattuale è una delle variabili da considerare in vista dell’opzione per la cedolare. Per chi si trova ad affrontare per la prima volta la registrazione di un contratto di
locazione è determinante effettuare la scelta con cura considerando non solo l’aspetto della tassazione
ma anche quello relativo ai rapporti con l’inquilino e i termini e le modalità di durata della locazione.
Questo e-book affronta, dunque, il tema della cedolare anche da questo punto di vista offrendo una panoramica delle diverse tipologie contrattuali previste dalla legge, con l’obbiettivo di facilitare l’individuazione
del contratto più conveniente alla luce delle proprie esigenze, presenti e future. Per quel che riguarda,
invece, i contratti già in essere, viene dettagliata la procedura da seguire per effettuare l’opzione anche in
presenza di più proprietari con esigenze diverse, o di diverse tipologie di immobili e di contratti.
Una pratica guida accompagna passo passo nella compilazione dei modelli necessari.
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1. La nuova convenienza della cedolare
Cedolare secca come via obbligata per chi non ha solo redditi da locazione. Con il taglio
delle deduzioni sul canone da dichiarare, la tassa fissa è l’unica arma a disposizione dei
contribuenti per ridurre la quota di reddito altrimenti destinata ad andare al Fisco
Una stangata sui titolari di redditi da locazione. Tra Imu e aumento della percentuale di canone
da dichiarare per chi sceglie la tassazione Irpef sulle case affittate si è abbattuta la scure del
Fisco tanto che le tasse sugli immobili sono diventate una delle prime fonti di finanziamento
delle casse dello Stato con oltre 44 miliardi di euro di gettito, il 36,8% in più rispetto all’anno
precedente. Per evitare di lasciare quote sempre più alte del proprio reddito allo Stato la cedolare secca si rivela un’arma vincente. Partita in realtà un pò in sordina, anche per la mancanza
di indicazioni chiare in sede di prima applicazione dovuta ai ritardi dell’Agenzia delle entrate
che ha emanato le circolari applicative solo a ridosso delle scadenze per l’opzione, ora il quadro è completo e tutti gli aspetti sono stati chiariti.
1. Le voci da considerare
Per valutare la convenienza reale della cedolare, che si applica sul 100% del canone incassato,
l’elenco delle variabili in campo è il seguente:
-
-
-
-
-
tipologia contrattuale;
aliquota marginale;
presenza o meno di altri redditi;
diritto a detrazioni d’imposta;
aliquote delle addizionali regionali e comunali.
La tipologia contrattuale è al primo posto, dal momento che caratteristica della cedolare è l’applicazione dell’aliquota sull’intero importo dell’affitto, ossia sul 100% del canone incassato.
Nei contratti liberi, ossia quelli per i quali il canone è determinato contrattualmente tra le parti,
ai fini Irpef, il canone da dichiarare sconta la sola deduzione forfettaria del 5%.
Nel caso dei contratti a canone concordato, invece, a questa deduzione se ne aggiunge un’altra
8
pari al 30%, così che complessivamente il canone da dichiarare è parai al 65,5%.
Considerando la diversa base imponibile è possibile, quindi, calcolare qual’è l’aliquota marginale “reale” che pesa sul canone da locazione quando non viene effettuata l’opzione per
la cedolare. Nella tabella che segue, l’aliquota è così determinata senza considerare il valore
delle addizionali. Il peso delle addizionali, infatti, va verificato caso per caso, perché è molto
variegata la situazione a livello regionale e ci sono anche regioni che prevedono l’esenzione
dall’addizionale per fasce di reddito. Senza tener conto di queste voci il conteggio è solo indicativo ma comunque significativo.
2. Quanto pesa l’Irpef sul canone di locazione
La nuova convenienza della cedolare balza agli occhi confrontando il carico Irpef sul canone di
locazione rispetto alla tassa piatta.
CONTRATTI A CANONE LIBERO, TRANSITORI E STAGIONALI
Canone lordo 100 euro annui
importo soggetto a tassazione 95%
Reddito complessivo
Aliquota
Imposta sul canone
Cedolare
fino a 15.000
23%
21,85%
21%
15.000-28.000
27%
25,65%
28.000-55.000
38%
36,10%
55.000-75.000
41%
38,95%
oltre 75.000
43%
40,85%
È chiaro che non c’è alcun dubbio sulla convenienza anche considerando solo l’aliquota Irpef,
ossia al netto delle addizionali comunali e regionali la cui somma supera generalmente il 2% e
senza tener conto del peso della tassa di registro. Questa, solo per la quota a carico del proprietario, è all’1% e quindi complessivamente all’aliquota Irpef va aggiunta una media di tre punti,
cosa che porta le imposte sul canone, già per il primo scaglione di reddito, a superare il 24%.
3. I contratti a canone concordato
Anche nel caso dei contratti a canone concordato, per i quali è prevista la riduzione del 30%
dell’importo da dichiarare, alla luce dei nuovi aumenti, la cedolare si dimostra l’opzione più
conveniente considerando soprattutto che su questi contratti l’aliquota è ridotta di due punti
e quindi pesa solo per il 19%.
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CONTRATTI A CANONE CONCORDATO E PER STUDENTI UNIVERSITARI
importo soggetto a tassazione 66,50 euro
Reddito complessivo
Aliquota
Imposta sul canone
Cedolare
fino a 15.000
23%
15,07%
19,00%
15.000-28.000
27%
17,96%
28.000-55.000
38%
25,27%
55.000-75.000
41%
27,27%
oltre 75.000
43%
28,60%
Senza considerare il peso delle addizionali e della tassa di registro, che in caso di contratti a
canone concordato solo per la quota a carico del locatore è pari allo 0,70%, la convenienza
potrebbe scattare solo dal terzo scaglione di reddito. Ma sommando le addizionali e, appunto,
la tassa di registro, già dal secondo scaglione emerge il vantaggio della tassa piatta.
4. Gli immobili vincolati
Si sposta invece verso i redditi più elevati l’asticella della convenienza della cedolare per i
proprietari di immobili vincolati dalle Belle Arti. In questo caso, infatti, la quota di affitto da non
dichiarare è pari al 35%. Un trattamento di favore rispetto alla locazione di immobili che non
presentano vincoli anche se è aumentato, anche in questo caso, il peso del Fisco sul canone
di locazione dato che non è più ammessa la tassazione in base alla sola tariffa d’estimo come
avveniva fino al 2011. Considerando la quota di locazione da dichiarare la tabella della convenienza per le locazioni a canone libero è la seguente
CONTRATTI A CANONE LIBERO, TRANSITORI E STAGIONALI
Canvone lordo 100 euro annui
importo soggetto a tassazione 65%
Reddito
10
Aliquota
Imposta sul canone
Cedolare
fino a 15.000
23%
14,96%
21%
15.000-28.000
27%
17,55%
28.000-55.000
38%
24,70%
55.000-75.000
41%
26,65%
oltre 75.000
43%
27,95%
La convenienza in questo caso, anche considerando le addizionali e l’imposta di registro, scatta solo dal terzo scaglione di reddito. Solo dal quinto scaglione, invece, nel caso di locazione
a canone concordato.
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO E PER STUDENTI UNIVERSITARI
importo soggetto a tassazione 45,5%
Reddito
Aliquota
Imposta sul canone
fino a 15.000
23%
10,47%
15.000-28.000
27%
12,29%
28.000-55.000
38%
17,29%
55.000-75.000
41%
18,66%
oltre 75.000
43%
19,57%
Cedolare
19%
5. Quando la cedolare non è vantaggiosa
Il conteggio presentato è, come detto, del tutto indicativo. Per poter esercitare l’opzione con
cognizione di causa, infatti, è necessario tener conto della situazione reale relativamente alle
imposte pagate. Ci sono, infatti, situazioni nelle quali si può avere una convenienza fiscale
maggiore a scegliere il regime dell’aliquota marginale per i nuovi contratti, quindi denunciando
il reddito da locazione ai fini Irpef.
Questo accade in due casi specifici:
- situazioni di incapienza (senza reddito da locazione) e spese significative per le quali si ha
diritto a detrazioni d’imposta;
- presenza di soli redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente per i quali la detrazione d’imposta non è rapportata al periodo di lavoro e c’è margine per utilizzare la detrazione stessa.
Nel primo caso, infatti, cumulando i redditi con quello da locazione è possibile utilizzate le
detrazioni per ridurre l’importo dell’Irpef dovuto sul canone di locazione. Se invece si optasse
semplicemente per la cedolare si avrebbe l’obbligo di pagare l’imposta sul canone senza poter
usufruire delle detrazioni per le spese sostenute.
Stesso discorso per il secondo caso: le detrazioni per i redditi assimilati, infatti variano in
funzione del reddito e sono pari a 1.104 x (55.000 – reddito complessivo/50.200). La convenienza a dichiarare il canone di locazione ai fini Irpef può aversi, dunque, anche in questo caso,
considerando che per i primi 4.800 euro di reddito non sono dovute imposte in virtù della
detrazione. Per sciogliere qualunque dubbio si deve, quindi, raffrontare la cifra dovuta a fronte
della cedolare con quella da versare tenendo invece conto del reddito complessivo e delle
detrazioni d’imposta applicabili.
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2. Una sola tassa e niente più burocrazia
Meno obblighi burocratici e imposte nettamente più basse. Ma la cedolare punta anche
sulla carta della massima flessibilità, con una scelta che può essere revocata quando
non è più conveniente
L’opzione per la cedolare secca ha un impatto fiscale ma non solo, dato che la tassazione separata si accompagna anche ad una notevole semplificazione nella gestione “burocratica” del
contratto. Scegliendo la cedolare, infatti, non ci sono più obblighi annuali di versamento delle
imposte di registro, con un risparmio non solo economico ma anche di tempo.
1. Un’opzione molto flessibile
Le norme di legge sono inoltre molto elastiche da tutti i punti di vista. è così possibile esercitare l’opzione per ogni singolo immobile posseduto, e da parte di ciascun interessato in caso
di comproprietà, senza alcun vincolo da questo punto di vista. A seconda della tipologia contrattuale e della situazione personale, infatti, ci possono anche essere convenienze diverse.
Può essere, ad esempio, vantaggioso per tutti i proprietari applicare la cedolare nel caso di
un contratto di locazione in regime di libero mercato, mentre potrebbe essere fiscalmente
più conveniente mantenere la dichiarazione in sede Irpef per un altro immobile, con gli stessi
proprietari, continuando ad approfittare del taglio del canone da dichiarare, nel caso in cui si
trattasse di una locazione per studenti. Allo stesso modo in presenza di due proprietari con
redditi sensibilmente diversi, l’opzione per la cedolare potrebbe essere conveniente solo per
uno dei due. Ebbene in tutti questi casi sono possibili opzioni separate, e la scelta di un proprietario non vincola quella degli altri.
2. Reddito comunque da considerare per i benefici fiscali e assistenziali
In ogni caso l’opzione per la cedolare non consente di escludere il reddito sottoposto a questa
forma di tassazione dal reddito complessivo da verificare ai fini della presenza dei requisiti
per essere familiari a carico, o per godere di determinate prestazioni assistenziali. Il comma 7
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dell’articolo 3 del decreto sul federalismo lo chiarisce espressamente, stabilendo che quando
le disposizioni di legge fanno riferimento, per il godimento di varie tipologie di benefici, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato a cedolare secca. Inoltre lo stesso comma stabilisce che il reddito sottoposto a cedolare è rilevante,
per cui va considerato nel reddito complessivo anche ai fini dell’Isee, ossia dell’indicatore della
situazione economica equivalente, documento necessario per accedere a benefici sui servizi
locali (asili nido, trasporti), sulle utenze (bonus gas ed elettricità), sulle spese per l’istruzione
(riduzione delle tasse universitarie) e su quelle per la salute (esenzione dal pagamento del
ticket per reddito).
3. Addio alla tassa di registro
Per chi esercita l’opzione la tassazione in cifra fissa sostituisce:
-imposta sul reddito;
-addizionale comunale;
-addizionale regionale;
-imposta di registrazione del nuovo contratto;
-imposta di registro annuale;
-imposta sulla risoluzione del contratto.
L’opzione per la cedolare cancella anche l’imposta di bollo sul contratto di locazione. Si tratta
di un’imposta indiretta che viene pagata al momento della registrazione del contratto, che è
però dovuta dall’inquilino ai sensi di legge. La somma da versare è determinata moltiplicando
l’importo di 14,62 euro per il numero dei fogli di cui si compone il contratto (art. 2 della Tariffa
dell’imposta di bollo annessa al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642).
4. Il blocco degli aumenti contrattuali
Imposte “bloccate” dalla cedolare ma anche blocco degli aumenti contrattuali per l’inquilino.
Perchè l’opzione per la cedolare sia valida, infatti, il comma 11 dell’articolo 3 del decreto sul federalismo impone di comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la
rinuncia all’aggiornamento annuale del canone. Questa ha validità per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione. Una rinuncia che opera a prescindere da qualunque clausola inserita
nel contratto, sia nel caso di aumento “automatico” dello 0,75% dell’indice Istat dei prezzi al
consumo per le famiglie di operai e impiegati, come previsto per i contratti a canone concordato, sia per qualunque altra tipologia di aumento prevista nel contratto a qualsiasi titolo.
La raccomandata deve essere inviata obbligatoriamente con ricevuta di ritorno. La ricevuta della copia dell’invio della raccomandata dovrà essere esibita di fronte al Caf ai fini della
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verifica delle regolarità della dichiarazione dei redditi nel perioro d’imposta per il quale viene
effettuata l’opzione e conservata per eventuali controlli dell’Agenzia delle entrate. In caso di
più proprietari la raccomandata dovrà essere inviata singolarmente da ciascuno se tutti effettuano l’opzione. Viceversa se uno solo effettua l’opzione il blocco degli aumenti contrattuali ha
valore anche per il proprietario che dovesse decidere di continuare ad assoggettare ad Irpef la
quota del canone di sua spettanza.
5. Cedolare valida per tutta la durata del contratto senza necessità di conferme annuali
L’opzione per la cedolare secca vincola il locatore all’applicazione del regime prescelto per
l’intero periodo di durata del contratto nel caso di nuova registrazione, ovvero per il residuo
periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla
prima. Per l’esercizio dell’opzione basta un solo atto, la presentazione del modello ad hoc, che
consente sia di registrare il nuovo contratto e dichiarare la scelta della cedolare, sia di optare
per la cedolare per quelli in corso. La scelta una volta effettuata, quindi, non deve essere confermata ogni anno, ma al contrario se si vuol cambiare idea è possibile farlo in una qualunque
delle scadenze annuali successive, tornando, in questo caso a pagare il bollo annuale.
6. Ammesso il cambio di regime se la cedolare non è più conveniente
L’opzione per la cedolare, quindi, non è “per sempre”: nel caso in cui dovessero cambiare
le situazioni reddituali del contribuente e si dovesse perdere la convenienza alla tassazione
separata è possibile tornare al regime ordinario, pagando l’imposta di registro alla sua naturale
scadenza annuale. La revoca, infatti, dovrà essere effettuata entro il termine previsto per il
pagamento dell’imposta relativa all’annualità di riferimento, e comporta il ritorno all’obbligo del
versamento della somma stessa. Resta salva, comunque, la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive, senza alcun limite. Allo stesso modo il mancato esercizio dell’opzione
nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di esercitare l’opzione per le
annualità successive. Anche in questo caso si dovrà presentare il modello per l’opzione entro
il termine di scadenza per il versamento dell’imposta di registro.
7. Le scadenze da rispettare per i contratti già stipulati
Per evitare di pagare l’imposta di registro, l’opzione deve essere espressa al momento della
registrazione del contratto di locazione, registrazione che deve essere fatta per legge entro 30
giorni dalla sua stipula.
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Per i contratti già in corso è possibile l’esercizio dell’opzione per le annualità successive esclusivamente prima del pagamento dell’imposta annuale di registro.
Per effettuare l’opzione in questo caso è necessario:
- presentare il modello 69 entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro;
- inviare la raccomandata all’inquilino.
8. Ravvedimento operoso in caso di mancato rispetto dei termini per la registrazione del
contratto
Per chi effettua in ritardo gli adempimenti in merito alla registrazione del contratto e all’opzione per la cedolare secca c’è la possibilità di mettersi in regola utilizzando il ravvedimento
operoso, in caso di tardiva registrazione del contratto, o la remissione in bonis in caso di tardiva presentazione del modello 69, ma, in questo secondo caso, solo se non è già stata pagata
l’imposta di registro per l’annualità successiva.
Per quel che riguarda la tardiva registrazione di un nuovo contratto, già con la circolare 26/2011
l’Agenzia delle entrate aveva riconosciuto la possibilità di sanare la situazione ricorrendo al
ravvedimento operoso. Per essere in regola in questa situazione, però, poiché la cedolare
sostituisce l’imposta di registro per tutto il periodo di durata dell’opzione, per mettersi in
regola è dovuto il pagamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul
corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta,
per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca.
9. Niente possibilità di opzione tardiva per chi ha già pagato l’imposta di registro
Diverso, invece, il caso di tardiva presentazione del modello 69 per comunicare l’opzione per la
cedolare per le annualità successive, quando non si è comunque pagata l’imposta di registro.
In questa situazione, infatti, come illustrato con la circolare 47/2012, è prevista la possibilità di
utilizzare lo strumento della remissione in bonis. Questa – introdotta dall’art. 2 del d.l. 16/2012
“Disposizioni urgenti in materia di semplificazioni tributarie, di efficientamento e potenziamento delle procedure di accertamento” – consente di usufruire di benefici di natura fiscale o
accedere a regimi fiscali opzionali subordinati all’obbligo di preventiva comunicazione o di altri
adempimenti formali, anche nel caso in cui l’adempimento stesso non è stato eseguito nei
termini, pagando una sanzione in cifra fissa. Il mancato adempimento, però, non deve essere
già stato contestato e non devono essere già state avviate altre attività di accertamento. In
questi casi devono comunque essere rispettate tre condizioni:
- avere i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento;
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- effettuare la comunicazione o l’adempimento richiesto entro il termine di presentazione
della prima dichiarazione utile;
- versare contestualmente l’importo di 258 euro, ossia la sanzione minima stabilita dall’articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 relativa all’omissione di
comunicazioni.
In riferimento all’opzione per la cedolare, la remissione in bonis, come detto è consentita solo
in caso di mancata presentazione del modello 69 nei termini, ossia entro la data prevista per il
pagamento annuale dell’imposta di registro, a patto che quest’ultima non sia già stata versata.
Non si deve trattare, cioè, di una semplice questione di opportunità – contribuente che scopre solo dopo il pagamento la convenienza della cedolare – ma di un’effettiva dimenticanza.
Questo perché già con la circolare n. 38/2012 l’Agenzia aveva escluso che il beneficio potesse essere fruito o il regime applicato nelle ipotesi in cui il tardivo assolvimento dell’obbligo
formale rappresentasse solo un mero ripensamento, ovvero una scelta a posteriori basata su
ragioni di opportunità.
Il ricorso alla remissione in bonis non è consentito, invece in caso di omessa comunicazione
all’inquilino o raccomandata inviata in ritardo in quanto l’istituto consente esclusivamente di
sanare le mancate comunicazioni da effettuarsi nei confronti dell’amministrazione finanziaria.
10.In caso di proroga o di risoluzione del contratto
L’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro, ossia al momento della sua naturale scadenza annuale anche in caso di
proroga del contratto.
Con proroga del contratto va intesa la prosecuzione oltre la scadenza di legge, vale a dire dal
nono anno in poi per i contratti con durata 4+4, o dal sesto anno in poi per i contratti con durata
3+2. In questi casi, all’inizio del nuovo periodo contrattuale, è necessario presentare il Modello
69 per la registrazione e l’opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di
registro.
Esercizio dell’opzione nei termini di ordinario pagamento dell’imposta di registro anche in caso
di risoluzione, ossia di disdetta anticipata, del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011, oppure di risoluzione per la quale alla stessa data non era ancora scaduto il termine
per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa. L’opzione espressa
in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell’imposta di registro e
dell’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento
d’acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.
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11.Quando non c’è un termine per la registrazione opzione in dichiarazione
Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, o per quelli da
registrare solo in caso d’uso ci sono, infine, due possibilità. Si tratta, ad esempio, dei contratti
di locazione per uso stagionale o comunque di tutti i contratti con durata inferiore ai 30 giorni
per i quali la registrazione non è un obbligo di legge. In questo caso il locatore può applicare
la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è
prodotto il reddito. Così, ad esempio, se si è affittata una casa per le vacanze per tre mesi con
tre inquilini diversi, la cedolare andrà applicata sul reddito dell’intero periodo complessivamente considerato. Per esercitare l’opzione in sede di dichiarazione dei redditi da quest’anno sui
modelli fiscali è prevista un’apposita casella denominata “Contratti non sup. 30 gg”. è anche
possibile esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso (ossia se la registrazione è
necessaria ai fini giudiziari o per far valere altri diritti), ovvero in caso di registrazione volontaria
del contratto. Quest’ultima ipotesi riguarda in particolare tutti gli atti per i quali si ha interesse
a fornire certezza dell’esistenza del contratto di locazione e della sua data. Esclusi i casi di registrazione, l’appuntamento con l’opzione è differito alla dichiarazione dei redditi da presentare
il prossimo anno.
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3. I contratti interessati
Solo contratti per uso abitativo e solo contraenti persone fisiche. L’opzione per la
cedolare non prescinde da questi paletti
E proprio perché la funzione della cedolare è principalmente quella di recuperare nuovo gettito, la possibilità di scegliere la tassazione con aliquota fissa è limitata, per legge, ai soli contratti di locazione stipulati da persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale
di godimento (per esempio di usufrutto) sugli immobili ad uso abitativo. è necessario, inoltre,
che la locazione non riguardi l’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, ma esclusivamente l’uso abitativo. In ogni caso non possono aderire al nuovo regime le società e gli
enti non commerciali.
1. Solo immobili per uso abitativo e pertinenze locate con l’abitazione
Per quel che riguarda le caratteristiche degli immobili, dunque, la possibilità di esercitare l’opzione per la tassazione ad aliquota fissa è riservata alle sole unità immobiliari accatastate nelle
categorie da A/1 a A/9 e nella categoria A/11. è esclusa, invece, l’opzione per la cedolare nel
caso di appartamenti accatastati nella categoria A/10, vale a dire quella riservata agli immobili
destinati ad uso ufficio o studio privato, qualunque sia poi la reale destinazione dell’immobile.
In questo caso si prescinde anche dal soggetto titolare del contratto: la locazione di A/10 è
sempre esclusa dall’applicazione della cedolare.
Opzione negata anche per la locazione delle sole pertinenze, box o garage, in quanto immobili
ad uso commerciale, in tutti i casi in cui si ha a che fare con un contratto separato rispetto a
quello ad uso abitativo. La cedolare secca, invece, è ammessa se si tratta di pertinenze date
in locazione insieme all’abitazione, quindi nell’ambito dello stesso contratto.
2. Niente cedolare per i contratti uso foresteria
Posto che il locatore deve essere una persona fisica e il reddito non riguardare l’attività
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d’impresa, non rientratno nell’applicazione della cedolare i contratti uso foresteria, ossia quei
contratti ad uso abitativo che vedono però come controparte del locatore una società di capitali. Anche se questa prende in locazione un appartamento al fine di destinarlo ad abitazione
dei propri dipendenti, questa tipologia di contratto non rientra nella disciplina delle locazioni ad
uso abitativo, anche se a questo scopo è finalizzata la locazione, ma è regolata solo dal codice
civile (art. 1571 e seguenti). Di conseguenza sono liberamente contrattabili tra le parti non
solo il canone ma anche la durata della locazione, l’aggiornamento del canone, il rinnovo del
contratto e qualunque altro tipo di clausola, senza limitazione alcuna. Se la finalità del contratto
è quella di fornire uno stabile alloggio ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro,
la società ha il diritto di portare in deduzione dal reddito il canone di locazione corrisposto al
proprietario per il periodo d’imposta in cui si verifica il trasferimento di residenza del dipendente e per i due anni successivi. Con i contratti di questo tipo, quindi, si ottiene già la finalità
di sottoporre a tassazione il reddito da locazione, poiché esiste un conflitto di interessi tra la
società e il proprietario dell’immobile, e quindi l’uso foresteria è escluso dall’applicazione della
cedolare in quanto non si tratta di una tipologia di contratto a rischio di evasione.
Inoltre, come ha precisato l’Agenzia delle entrate con la circolare del 1° giugno 2011, n. 26, in
questa tipologia contrattuale, il conduttore agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro
autonomo e questo impedisce l’accesso al regime indipendentemente dal successivo utilizzo
dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti del conduttore. Ammessa invece
la cedolare nel caso di contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti
dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo.
3. Esclusi dalla cedolare i contratti sottoscritti nell’ambito di attività d’impresa
A definire l’ambito esatto dell’applicazione della cedolare secca ai soli contratti per uso abitativo,
peraltro, è il comma 6 dell’articolo 3. Nella prima parte, infatti, è specificatamente indicato che
le nome che riconoscono la possibilità di optare per la cedolare non si applicano alle locazioni
di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e
professioni. Solo contratti tra privati e per uso privato, dunque, senza alcuna possibilità di ulteriori
interpretazioni della legge.
4. Niente cedolare per l’uso promiscuo
Per questo stesso motivo, tenuto conto che la norma esclude l’applicazione della cedolare in
caso di locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni, sono
esclusi dall’applicazione della norma i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati per uso promiscuo. Ai fini della possibilità di opzione, infatti, occorre considerare
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anche l’attività esercitata dal locatario e il conseguente utilizzo dell’immobile che, come detto,
deve essere tassativamente limitato all’uso abitativo.
5. Niente cedolare per gli immobili di proprietà condominiale
Allo stesso modo restano esclusi dalla possibilità di esercizio dell’opzione i redditi da locazione
di immobili di proprietà condominiale. I contratti, infatti, sono stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio rimanendo, quindi, fuori dall’ambito di
applicazione del regime che è riservato ai privati.
6. Escluse anche le sublocazioni e gli immobili all’estero
Nessuna possibilità di applicare la cedolare ai contratti di sublocazione di immobili e a quelli di
locazione di immobili all’estero. In entrambi i casi, infatti, in quanto i relativi redditi rientrano
nella categoria dei redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. f) e h) del t.u.i.r.) e non tra i redditi di
natura fondiaria.
7. Le regole per le pertinenze
Ammessa la cedolare, invece, per quel che riguarda la locazione di pertinenze dell’abitazione
data in locazione, qualunque sia la loro tipologia e il loro numero, purché esista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l’appartamento e questo sia evidenziato nel contratto di locazione. In
questo ambito, quindi, è possibile esercitare l’opzione sia nel caso di unico contratto di locazione
che riguardi anche le pertinenze, sia nel caso di un contratto con lo stesso inquilino stipulato
successivamente rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, sempre che, come detto, nel
contratto di locazione riferito alla o alle pertinenze si faccia riferimento al contratto abitativo e al
relativo vincolo pertinenziale.
8. I calcoli in caso di immobile locato per una sola parte dell’anno
Occorre poi prestare particolare attenzione all’esercizio dell’opzione nel caso di immobile locato
per una sola parte dell’anno poiché la seconda parte del comma 6 dell’articolo 3 contiene una
norma di tipo antielusivo. Stabilisce, infatti, che in ogni caso il reddito dei contratti di locazione
ad uso abitativo sottoposti alla cedolare non può essere inferiore al reddito determinato ai sensi
dell’articolo 37, comma 1, del t.u.i.r. Secondo questa disposizione il reddito medio ordinario
delle unità immobiliari è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite
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secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe. In pratica il reddito minimo da dichiarare in caso di immobile dato in locazione con opzione per la cedolare non può
1. Determinazione del reddito da assoggettare tassazione per un immobile tenuto a disposizione dal 1° gencomunque essere inferiore alla rendita catastale imponibile ai fini Irpef, ossia alla rendita catastanaio al 10 aprile e concesso in locazione a decorrere dall’11 aprile con canone annuo di 12.000 euro e rendita
le rivalutata del 5%. Occorre, quindi, fare i calcoli per verificare quale importo deve essere sot3.000 euro:
toposto a tassazione quando l’annualità contrattuale non coincide con il periodo d’imposta poi- canoni 11 aprile - 31 dicembre = 12.000 x 265 / 365 = 8.712,33;
ché,
per legge, in questo caso, il reddito da assoggettare alla cedolare secca è pari all’importo
- rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08;
più elevato tra canone e rendita. Ovviamente per il restante periodo dell’anno per il quale l’imè da assoggettare a cedolare secca l’importo del canone di euro 8.712,33.
mobile non è locato si continueranno a pagare le imposte sulla rendita. Ecco come fare i calcoli
2. Rendita superiore al canone
secondo lo schema dell’Agenzia delle entrate che ha preso in considerazione le due diverse
Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 30 novembre e concesso in locazione dal 1° dicembre;
p
o
s
s
i
b
i
l
i
t
à
.
- canone annuo 10.000 euro;
- rendita annua 12.000 euro;
- rendita 1° dicembre - 31 dicembre = 12.000 x 31 / 365 = 1.019,18;
- canone 1° dicembre - 31 dicembre = 10.000 x 31 / 365 = 849,32;
è da assoggettare a cedolare secca l’importo della rendita di euro 1.019,18.
9. Per più contratti su un unico immobile obbligatorio applicare lo stesso regime fiscale
In caso, invece, di un unico immobile dato in locazione a persone diverse, con contratti diversi
e diverse durate, occorre considerare che la locazione parziale l’immobile segue un unico
regime. In altre parole, l’esercizio dell’opzione per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche per il
reddito derivante dalla locazione, contemporanea o successiva, di altre porzioni della stessa
abitazione. Un esempio concreto, un immobile locato con due contratti diversi:
- porzione A, contratto di durata 1° gennaio - 31 maggio;
- porzione B, contratto di durata 1° febbraio - 30 giugno;
- porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre - 30 novembre,
l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’applicazione della cedolare anche per la porzione B per tutta la sua durata. Successivamente, in
sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare
o meno l’opzione per la cedolare secca. Se anche in questo caso viene esercitata l’opzione,
questa avrà valore, come detto, anche per tutti i contratti sullo stesso immobile stipulati successivamente.
10.Aliquote differenziate
Per quel che riguarda invece le aliquote previste per le diverse tipologie contrattuali, com’è
noto ci sono due diversi livelli: 21% e 19%, che si applicano sul 100% del canone contrattuale,
senza alcuna deduzione forfettaria.
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L’aliquota del 21% è prevista in caso di opzione da parte del proprietario per le seguenti tipologie contrattuali:
- contratti con durata 4+4;
- contratti per uso transitorio;
- contratti senza obbligo di registrazione (durata pari o inferiore a 30 giorni).
In pratica l’aliquota più elevata è dovuta sul reddito derivante dai contratti di locazione per i
quali è previsto, nel regime a tassazione ordinaria, l’abbattimento del 15% del canone da dichiarare, senza altre agevolazioni per i proprietari. Tra questi contratti ci sono anche i contratti
di durata inferiore al mese, e per i quali attualmente non c’è alcun obbligo di registrazione.
Di fatto rientrano in questa categoria tutte le forme di locazione nelle città di vacanza, finora
agevolmente sfuggite al fisco in quanto escluse per legge dall’obbligo di registrazione.
Il decreto sul federalismo municipale, invece, inserisce espressamente anche queste tipologie di locazione tra quelle per le quali è possibile esercitare l’opzione della cedolare, e non
a caso. Nei luoghi di villeggiatura, infatti, più ancora che nelle grandi città, sarà agevole per
il comune verificare se l’immobile dichiarato dal proprietario come seconda casa, e quindi a
disposizione, è davvero tale, oppure se viene dato in locazione stagionale. Sarà possibile in
questo modo anche per i comuni di minori dimensioni recuperare una consistente quota di
base imponibile, e quindi rimpinguare le casse municipali.
11.Tassazione ridotta per i canoni agevolati
L’aliquota del 19% si applica invece ai contratti a canone concordato, ossia a quelli con durata
3 anni più 2 di rinnovo obbligatorio, che possono essere sottoscritti:
- nei comuni capoluogo di provincia;
- nei comuni limitrofi;
- nei comuni ad “alta tensione abitativa”.
Sono, dunque, interessati all’applicazione di questa aliquota ridotta solo coloro che possiedono immobili dati in locazione nei 750 comuni indicati come tali dal Cipe, il Comitato per la
programmazione economica, ai sensi di legge (vedi elenco in appendice). In questi comuni il
canone di riferimento per i contratti agevolati è fissato in base agli accordi territoriali stipulati
tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. I canoni sono fissati considerando i parametri di mercato relativi a ubicazione, tipologia, caratteristiche dell’alloggio e dell’eventuale
arredamento. L’importo richiesto in caso di contratto a canone concordato è mediamente più
basso di circa il 20% rispetto ai canoni del mercato libero. In cambio di questo minor introito, la
legge riconosce ai proprietari un’ulteriore detrazione del 30 per cento del canone da dichiarare
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ai fini fiscali in caso di tassazione con aliquota marginale.
12.Al 19% anche la cedolare sui contratti per studenti fuori sede
Tra i contratti agevolati rientrano anche i contratti di locazione per studenti fuori sede. Questi sono peraltro citati solo indirettamente nel testo del decreto sul federalismo. Il comma
2 dell’articolo 3 che introduce l’aliquota al 19%, precisa infatti, che l’aliquota della cedolare
fissata a questo livello si applica ai contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli
2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. Ora il comma 2 dell’articolo 3 della legge 431/1998 riguarda, appunto, i contratti con durata 3+2 ma anche quelli di tipo transitorio
per studenti, limitandosi a far riferimento all’obbligo di fissazione del canone, e alla durata
prestabilita sulla base degli accordi siglati a livello territoriale, mentre l’articolo 8 della legge
431/1998, che introduce le agevolazioni fiscali per i proprietari, fa espresso riferimento anche
alla tipologia di affitto per studenti fuori sede.
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4. Termini e modalità per l’opzione
Modello semplificato per registrare i nuovi contratti e dichiarare l’opzione per la cedolare.
Nei casi più complessi occorre invece usare il Modello 69 appositamente rivisitato.
1. Quando si può usare il modello semplificato
Per consentire l’opzione per la tassazione con la cedolare secca nel caso di nuovi contratti, l’Agenzia delle entrate ha predisposto un modello ad hoc che va utilizzato online tramite “Siria”,
il Servizio internet per la registrazione dei contratti relativi a immobili adibiti ad abitazione. La
procedura è accessibile direttamente sul sito dell’Agenzia o tramite intermediario autorizzato.
Siria e il modello semplificato possono essere utilizzati per registrare il contratto ed esercitare
l’opzione della cedolare secca a patto che:
- si tratti di un contratto di nuova registrazione;
- si tratti di una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze contestualmente locate;
- l’immobile sia censito con attribuzione di rendita;
- i locatori non siano più di tre, e tutti effettuino l’opzione per la cedolare;
- i conduttori non siano più di tre;
-il contratto disciplini esclusivamente il rapporto di locazione e non anche altre tipologie di rapporti.
Se non si rientra nelle situazioni appena descritte, occorre compilare e presentare, anche per
via telematica, il Modello 69.
2. Solo in caso di nuova registrazione
Il modello semplificato, quindi, va utilizzato solo per la registrazione di nuovi contratti.
3. Solo immobili già censiti
Per quel che riguarda invece gli immobili, l’obbligo di indicare i dati catastali è scattato peraltro
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dal 1° luglio 2010, in seguito all’entrata in vigore della cosiddetta manovra estiva, ossia il d.l.
78/2010. A partire dal luglio scorso, dunque, tutti i moduli di registrazione di nuovi contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di immobili debbono riportare anche le informazioni
identificative degli immobili dal punto di vista catastale. Le disposizioni si applicano a tutte le
tipologie di immobili e a tutte le tipologie di contratto, nessuna esclusa. Per questo il modello
Siria presenta un riquadro ad hoc per ospitare i “dati degli immobili” per i quali si chiede la registrazione del contratto. Le informazioni da riportare nell’apposito riquadro sono quelle indicate
nella documentazione catastale. Si tratta di dati identificativi, ossia:
-comune;
-sezione;
-foglio;
-particella;
-subalterno.
L’errata indicazione dei dati catastali costa cara. Secondo quanto prevedono le norme, infatti,
è considerata una violazione rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro. La sanzione prevista per queste violazioni va da un minimo del 120 al 240 per cento dell’imposta di
registro dovuta all’atto della registrazione. La mancanza dei dati, invece, comporta l’impossibilità di utilizzare il modello e quindi di registrare il contratto ed effettuare l’opzione per la
cedolare.
4. Un modello per ogni immobile
Il modello Siria, come detto, consente di indicare i dati di un solo immobile per uso abitativo
alla volta, e purché non abbia più di tre pertinenze. Di conseguenza, in caso di più contratti di
locazione occorre utilizzare più modelli semplificati, oppure utilizzare il Modello 69. Con questo
è possibilie indicare fino a 12 immobili contemporaneamente, ed effettuare l’opzione per la
cedolare singolarmente per ciascuno di essi.
5. Non più di tre comproprietari
Per quel che riguarda invece i titolari del contratto di locazione, è possibile utilizzare il sistema
Siria e il modello semplificato solo se non sono più di tre i proprietari e i locatori. Stesso numero
massimo per i titolari contitolari del contratto come conduttori. Se ci sono più di tre persone
interessate, da una parte o dall’altra, cosa che può accadere, ad esempio, nel caso di immobili
dati in locazione a studenti universitari, occorre, invece, far ricorso al Modello 69.
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6. L’esercizio dell’opzione per i proprietari che non risultano come locatorie
Ovviamente queste regole si applicano sia nel caso in cui il contratto di locazione sia stato stipulato da entrambi i proprietari, sia nel caso in cui figuri come locatore solamente uno di essi,
dato che, ai sensi dell’art. 26 del Tuir, nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di
locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del
comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo
reddito fondiario per la quota a lui imputabile. Di conseguenza anche il comproprietario che
non risulta titolare del contratto di locazione ha la possibilità di effettuare l’opzione. In questo
caso se il proprietario che figura come locatore ha già esercitato l’opzione in sede di registrazione del contratto, il comproprietario che non risulta negli atti e che intende optare per la
cedolare secca, dovrà presentare il Modello 69, selezionando l’opzione per la cedolare secca,
e allegando i documenti dai quali risulta che è comproprietario dell’immobile in questione.
Inoltre per la validità dell’opzione anche il locatore che non è indicato nel contratto è tenuto
a comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il
regime della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere
l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
7. Nessuna necessità di allegare il contratto
Nella denuncia telematica, poi, vanno riportati gli elementi essenziali del contratto, che quindi
non è più necessario allegare in copia ma va comunque conservato dalle parti, insieme alla
ricevuta di avvenuta presentazione del modello Siria.
Nel modello, infatti, vanno indicati:
- l’importo del canone di locazione annuo o comunque, nel caso in cui il contratto abbia una durata inferiore all’anno, l’importo del canone relativo all’intera durata del contratto, indicandolo
per intero indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile;
- l’eventuale applicazione del canone concordato se il contratto è stipulato secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (c.d. contratto
convenzionale o a canone concordato);
- il codice corrispondente alla frequenza con la quale viene effettuato il pagamento del canone:
• “1” - mensile,
• “2” - bimestrale,
• “3” - trimestrale,
• “4” - quadrimestrale,
• “5” - semestrale,
• “6” - annuale,
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- la data di stipula del contratto di locazione;
- la durata del contratto di locazione (data di inizio e data di fine locazione).
La dichiarazione deve essere sottoscritta, a pena di nullità, dal locatore. In presenza di più locatori
la denuncia deve essere sottoscritta da uno di essi, il quale deve barrare la casella “Firmatario della
denuncia” nella sezione del modello in cui sono indicati i suoi dati anagrafici, mentre coloro che
non sono firmatari della denuncia possono utilizzare la sezione in calce al modello per delegare
il locatore che sottoscrive la denuncia alla registrazione del contratto di locazione con l’esercizio
dell’opzione per la cedola secca.
Nella ricevuta, oltre alla data di registrazione del contratto, sono anche indicati il numero di
protocollo telematico, gli estremi dell’atto e l’identificativo telematico del contratto.
8. La presentazione per via telematica
Siria offre la possibilità di inviare direttamente il modello semplificato previa registrazione al
sito dell’Agenzia delle entrate e richiesta dei relativi codici di accesso. In questo caso è prevista una procedura guidata di compilazione e invio. Altrimenti è sempre possibile rivolgersi per
l’invio ad uno degli intermediari abilitati.
9. Il Modello 69 per le situazioni complesse
Opzione per la cedolare con il Modello 69, invece, in caso di situazioni più complesse ovvero in
caso di proroga del contratto già in essere. La data per l’opzione coincide, in questo caso, con
quella prevista per il pagamento dell’annualità di registro relativa alla proroga. Niente più versamento, dunque, ma comunicazione all’Agenzia della propria decisione. Obbligo di presentazione
del Modello 69 anche nel caso in cui, sempre al momento della proroga, debbano essere dichiarati i dati catastali omessi in precedenza. Con le regole in vigore dal 1° luglio 2010, infatti, era stato
stabilito l’obbligo di presentare il modello Cdc per l’indicazione dei dati catastali relativi ad immobili entro 20 giorni dalla data del versamento della relativa imposta di registro annuale per i contratti in corso, ovvero quelli registrati entro giugno per i quali i dati non fossero stati comunicati al
momento della registrazione del contratto. Ora il modello Cdc è stato “assorbito” dal Modello 69
per cui con la sua presentazione si potrà far fronte a quest’obbligo e anche optare per la cedolare.
10.Un unico modello per più immobili
Lo stesso Modello 69 deve essere utilizzato per la registrazione dei nuovi contratti nelle situazioni diverse da quelle viste in precedenza.
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Va usato obbligatoriamente quando:
-
-
-
-
-
gli immobili dati in locazione sono più di uno;
sono presenti immobili commerciali per i quali non si può optare per la cedolare;
i proprietari sono più di tre;
i conduttori sono più di tre;
i contratti non riguardano solo la locazione per uso abitativo ma sono previste anche altre
clausole;
- gli immobili sono in corso di accatastamento.
L’opzione va espressa esplicita barrando l’apposita casella prevista nel riquadro relativo ai dati
del locatore, scrivendo un “sì” o un “no” nella casella “opzione per la cedolare” a seconda
che si intenda o meno utilizzare la tassazione in cifra fissa.
11.Comproprietari e opzioni diverse
In presenza di più proprietari con situazioni fiscali diverse ciascuno può singolarmente effettuare
la sua scelta utilizzando lo stesso modello. Diversamente dalla versione semplificata, però, con
questo modello ciascun locatore dovrà indicare la quota di possesso dell’immobile espressa in
percentuale con due cifre decimali. Il Modello 69, infatti, non prevede l’indicazione esplicita dei
dati del contratto che deve invece essere allegato in caso di registrazione, anche se, optando per
la cedolare, non devono essere pagate le relative imposte di bollo.
12.In caso di proroga, cessione o risoluzione del contratto
Il Modello 69, come detto, deve essere utilizzato anche per effettuare l’opzione per la cedolare nelle suenti situazioni:
- annualità successive alla prima nella quale non è stata esercitata l’opzione;
- proroga del contratto di locazione dopo la sua originaria scadenza (ad esempio dopo i primi
otto anni nel caso di un contratto 4+4);
- cessione del contratto a terzi;
- risoluzione del contratto prima della sua naturale scadenza.
In questi casi occorre riportare anche i dati della registrazione originaria del contratto. Anche
per il Modello 69 è possibile utilizzare la procedura di invio on line.
13 In caso di trasferimento di proprietà dell’immobile locato
Il Modello 69, come detto, deve essere utilizzato in tutti i casi di trasferimento di un immobile
sul quale è presente un contratto di locazione, per poter esercitare l’opzione per la cedolare da
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parte di chi subentra nella proprietà dell’immobile. Il passaggio di proprietà per successione o per
acquisto di un immobile locato ad uso abitativo comporta, infatti, anche il subentro nella titolarità
del contratto di locazione, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad
uso abitativo, e di conseguenza non esiste l’obbligo di stipulare un nuovo contratto. Per questo
anche se l’opzione per la cedolare secca esercitata dal precedente proprietario cessa di avere
efficacia al momento del trasferimento dell’immobile, per quanto riguarda l’imposta sul reddito
continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di
bollo. Quindi i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del
modello 69 entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro. In caso
contrario dovranno applicare l’Irpef sul reddito da locazione.
14.Gli obblighi del locatore che non ha esercitato l’opzione
Per i locatori che non esercitano l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca
scatta invece l’obbligo del versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di
locazione imputabile in base alle quote di possesso, ovvero da versare per intero nei casi in cui
la norma fissa un ammontare minimo dovuto, come, ad esempio, in caso di risoluzione anticipata
del contratto. Questo principio si applica anche ai contratti in corso. Di conseguenza al momento
della scadenza del pagamento annuale dell’imposta di registro, chi non ha effettuato l’opzione
deve pagare il relativo importo.
Se non viene effettuata l’opzione per la cedolare in sede di registrazione, deve essere pagata anche
l’imposta di bollo sul contratto di locazione, onere che peraltro per legge spetta all’inquilino.
15.La revoca dell’opzione in carta semplice
Se invece si intende cambiare idea e revocare l’opzione per la cedolare, il punto 2.2 del provvedimento
del 7 aprile 2011 consente di effettuare la revoca in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella
in cui l’opzione è stata esercitata. L’Agenzia, con la circolare del 4 giugno 2012, ha precisato che potrà
essere considerata valida la revoca effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente
i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti. In alternativa è possibile presentare il
modello 69 opportunamente adattato. In entrambi i casi, l’ufficio al quale deve essere presentata la
revoca dell’opzione è lo stesso nel quale è stato registrato il contratto. La revoca comporta ovviamente
l’obbligo di riportare a tassazione Irpef il reddito da locazione a partire dall’annualità nella quale non è
più applicata la cedolare secca oltre che l’obbligo di tornare a pagare l’imposta di registro alla scadenza annuale. Inoltre, potranno essere nuovamente richiesti gli aumenti contrattuali. Per questi motivi,
pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già
esercitata, l’Agenzia ritiene opportuno che il locatore comunichi formalmente la revoca al conduttore.
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5. Le regole per l’acconto
Appuntamento con le stesse scadenze previste per il pagamento dell’Irpef sulla cedolare.
Non tutti i contratti sono però interessati
1. Due rate alle ordinarie scadenze di pagamento dell’Irpef
Per i contratti in corso, il versamento dell’acconto deve essere effettuato in unica soluzione
se la somma da pagare è inferiore a 257,52 euro, ovvero in due rate, se l’importo dovuto è
pari o superiore.
La prima rata di acconto relativo alla cedolare secca può essere versata anche con le stesse
regole previste per l’Irpef, ossia:
Rata
Scadenza
Interessi
1
18 giugno
0%
2
18 luglio
0,13%
3
31 luglio
0,46%
4
31 agosto
0,79%
5
1 ottobre
1,12%
6
31 ottobre
1,45%
7
30 novembre
1,78%
Chi salta il pagamento di giugno e inizia a pagare a luglio deve maggiorare l’importo da rateizzare
dello 0,40%. In questo caso la scadenza del primo pahamento è quella del 18 luglio.
2. Possibile anche la compensazione
Per i versamenti è possibile utilizzare anche eventuali crediti d’imposta e quindi effettuare il
pagamento della cedolare tramite compensazione. Il nuovo regime, infatti, segue le stesse
30
5. Le regole per l’acconto
regole dell’Irpef per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli
interessi e il contenzioso. Di conseguenza, precisa l’Agenzia, sono applicabili anche per la cedolare secca i criteri di compensazione previsti dal d.lgs. 9 luglio 1997, n. 241.
3. In caso di sfratto
Non cambiano le regole per chi opta per il regime della cedolare in caso di sfratto. Si seguono, infatti, le disposizioni generarli in base alle quali i canoni di locazione non percepiti
devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione
della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di
sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni non percepiti è quindi
riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare. Nel caso di opzione per la cedolare il
credito d’imposta sarà commisurato all’importo della cedolare secca versata.
4. Le sanzioni per chi non si mette in regola
Infine, c’è da sottolineare che la legge sul federalismo ha inasprito le sanzioni sia per chi non
registra il contratto, sia per chi non dichiara il canone. In particolare in caso di omissione della
registrazione è prevista una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta calcolata sul reddito da
locazione. La sanzione si applica a prescindere dal fatto che l’imposta di registro non sia dovuta
a fronte dell’opzione per la cedolare secca. In caso di semplice registrazione in ritardo, invece, è
ammesso il ravvedimento operoso.
Per quel che riguarda invece la mancata dichiarazione del canone ai fini fiscali, si applica una
sanzione in misura dal 240% al 480% dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro. In caso di
dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative si applicano nella misura
dal 200% al 400%. Non è prevista, inoltre, la possibilità di ravvedimento e quindi le sanzioni si
applicano in tutti i casi senza riduzioni.
Nel caso, infine, di contratti registrati per un importo inferiore a quello effettivo e di comodati
fittizi, secondo quanto prevede il comma 8 dell’articolo 3 del decreto legislativo, oltre al pagamento delle sanzioni:
- la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione,
volontaria o d’ufficio, con altri quattro di rinnovo obbligatorio;
- a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo
della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai. Se invece il
contratto prevede un canone inferiore a quello realmente pagato dall’inquilino, si applica
comunque il canone stabilito dalle parti.
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6. La legge sulle locazioni e le tipologie
contrattuali
Scegliere il contratto più adatto con cognizione di causa. Chi si appresta solo ora a dare in
locazione il proprio appartamento dovrà verificare con cura la soluzione più vantaggiosa
Ai fini del calcolo delle convenienze relativamente all’opzione per la cedolare secca è necessario, tra
l’altro, far riferimento alla tipologia del contratto, entrando nel merito del contratto stesso, dato che a
seconda del tipo è prevista una tassazione diversa. Non necessariamente, in sostanza, il “classico”
contratto 4+4 a canone libero può rivelarsi la scelta migliore, neppure se associato alla cedolare secca. è necessario, quindi, per chi si appresta solo ora a dare in locazione il proprio immobile e vuole
scegliere il contratto più conveniente da tutti i punti di vista, valutare le varie opzioni offerte dalla
legge.
1. Le formule previste dalla legge
La legge 431/1978 sulle locazioni abitative ha dato regolamentazione al settore, prevedendo sostanzialmente quattro diverse formule contrattuali, definendone i punti qualificanti e le clausole
non contrattabili. Si tratta di:
- contratti con canone fissato a libero mercato con durata obbligatoria di 4 anni e rinnovo di altri
quattro;
- contratti per uso transitorio con durata da 1 a 36 mesi senza rinnovo obbligatorio;
- contratti con canone fissato in base a specifici accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini con durata di 3 anni e rinnovo obbligatorio di 2;
- contratti per studenti fuori sede con canone fissato in base a specifici accordi territoriali e con gli
organismi universitari, con durata compresa tra i 6 e i 36 mesi, con rinnovo obbligatorio solo in caso
di richiesta dell’inquilino.
Per quel che riguarda i contratti liberi, ossia 4+4, durata a parte tutte le clausole sono liberamente
contrattabili. Per i contratti a canone concordato, per studenti e per uso transitorio, invece, ci
sono norme comuni da rispettare, espressamente indicate nel facsimile del contratto messo a
32
6. La legge sulle locazioni e le tipologiecontrattuali
punto dal Ministero che va utilizzato obbligatoriamente quando si sceglie una di queste tre
tipologie. Allo stesso modo, per essere in regola occorre il rispetto dei livelli di canone fissati
dagli accordi territoriali. Per i contratti transitori, a canone concordato e per studenti, sono stati
messi a punto dei modelli ministeriali che debbono obbligatoriamente essere utilizzati per la
stipula.
2. L’imposta di registro e il bollo sul testo del contratto
Dal punto di vista fiscale la prima regola comune a tutti i contratti è quella che riguarda gli
obblighi di pagamento della registrazione. Per legge, infatti, le somme sono dovute a metà tra
proprietario e inquilino. Spetta però al padrone di casa provvedere alla registrazione e chiedere
poi il rimborso di metà della somma al suo inquilino. La registrazione è obbligatoria per legge
sia ai fini fiscali, sia quale prova dell’esistenza del contratto e della sua data certa. Per questo
motivo senza registrazione non è possibile avviare nessuna procedura di sfratto, neanche
quella per morosità.
3. Canone e oneri accessori
Quanto al pagamento del canone, questo è dovuto entro la data prefissata dal contratto stesso e non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia
la motivazione. Il mancato pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone,
comporta la possibilità per il proprietario di avviare le pratiche di sfratto per morosità. Lo sfratto per morosità è possibile anche nel caso in cui non vengano pagati dall’inquilino gli oneri accessori dovuti per legge (sostanzialmente le bollette condominiali come indicate nella tabella),
in tutti i casi in cui il mancato pagamento delle bollette condominiali arriva ad un importo pari
almeno ad una mensilità del canone.
4. Le voci di spesa escluse dalla tassazione
Per il canone da dichiarare ai fini fiscali, però, vale una regola di base comune a tutti: in tutti
i casi in cui nel canone fossero comprese anche voci quali condominio, luce, acqua, gas,
portiere, ascensore, riscaldamento e simili – cosa che accade, ad esempio, quando si affitta
agli studenti –, la parte relativa a questi importi non va calcolata. Le tasse, quindi, si pagano
solo sulla somma dovuta a titolo di affitto vero e proprio; per i rimborsi spese, anche in forma
forfettaria, al fisco nulla è dovuto. Non ci sono tasse da pagare, invece, sull’importo della cauzione versata dall’inquilino, che non va neppure calcolato ai fini della tassa di registro.
33
5. Il rinnovo obbligatorio
Quanto alle scadenze, nel caso dei contratti per uso abitativo di lunga durata, ossia i contratti
liberi e quelli per uso transitorio, la legge impone non solo una durata minima, ma anche specifiche regole da rispettare alla prima scadenza. Per i contratti liberi la durata di legge è di 4
anni più 4. Il rinnovo è sempre obbligatorio alla prima scadenza a meno che il proprietario non
abbia necessità di utilizzare l’immobile per sé e/o per i suoi familiari. Disdetta possibile anche
nel caso in cui siano necessari lavori strutturali, sull’appartamento stesso o sulla palazzina,
che ne rendono impossibile l’uso, oppure se vuol vendere l’appartamento e non ne ha altri
a disposizione oltre a quello in cui abita. Se però entro un anno dalla disdetta l’immobile non
è adibito da proprietario ad uso proprio o dei familiari, il conduttore ha diritto al ripristino del
rapporto di locazione alle stesse condizioni previste nel contratto disdetto o, in alternativa, ad
un risarcimento pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.
6. Se l’inquilino vuol lasciare prima
Se invece è l’inquilino che vuol lasciare in anticipo, la legge riconosce questa facoltà consentita ma solo previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima
della data nella quale si intende lasciare l’appartamento. Ovvero, se l’inquilino vuol andarsene
da un giorno all’altro, deve comunque versare un importo pari ai sei mesi di canone dovuti per
la disdetta anticipata. Per i contratti per studenti è previsto un preavviso più breve.
7. La disdetta alla seconda scadenza
Alla scadenza del periodo di proroga imposto dalla legge, invece, ciascuna parte ha diritto di
attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni, oppure dare disdetta, comunicando la
propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima
della scadenza. Alla seconda scadenza, quindi, non c’è alcun obbligo di proseguire con il contratto alle stesse condizioni, né di rinnovarlo: sia proprietario che inquilino possono decidere
come preferiscono. In mancanza della comunicazione sulla disdetta, invece, il contratto è
rinnovato tacitamente alle stesse condizioni e alla stessa scadenza prevista in precedenza.
8. Prelazione in caso di vendita dell’alloggio
Se il proprietario intende vendere l’alloggio alla fine della locazione, o dà la disdetta dopo il
primo periodo di durata obbligatoria per questo motivo, l’inquilino, per legge, deve consentire
l’accesso all’unità immobiliare almeno una volta la settimana, per almeno due ore, esclusi i
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giorni festivi. E se il proprietario intende vendere l’appartamento, l’inquilino può avere il diritto
di prelazione, ossia il diritto di essere informato per primo sulle intenzioni di vendita del proprietario e di conoscere il prezzo al quale intende mettere l’immobile sul mercato, in modo da
poter acquistare senza avere concorrenti. Il diritto di prelazione è inserito nel testo del contratto ministeriale, ma la clausola è opzionale: spetta cioè al proprietario decidere se concedere o
meno questa facoltà al suo inquilino. In ogni caso se l’immobile si vende il contratto resta in
vita. La vendita dell’appartamento dato in locazione, infatti, per legge non costituisce motivo
di risoluzione del contratto. L’eventuale acquirente, quindi, avrà l’obbligo di rispettarne condizioni e scadenze fino al termine originariamente previsto.
9. Sfratto possibile solo con il contratto registrato
Alla scadenza del contratto di locazione se l’inquilino non lascia l’immobile, oppure in qualunque momento se l’inquilino non paga, è possibile rivolgersi al giudice per chiedere lo sfratto,
qualunque sia il tipo di contratto firmato. Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile – secondo quanto espressamente previsto dall’articolo 8 della
legge – è la dimostrazione che il contratto di locazione sia stato registrato, che l’immobile sia
stato denunciato ai fini dell’applicazione dell’Ici e che il reddito derivante dall’immobile sia
stato dichiarato ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi. Per questo nella richiesta al
giudice devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell’ultima denuncia dell’unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell’applicazione dell’Ici, gli estremi dell’ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante
dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell’Ici relative
all’anno precedente a quello di competenza.
In caso di sfratto per morosità convalidato dal giudice, si ha il diritto a recuperare le imposte
pagate sui canoni non incassati. Per legge in queste situazioni si ha infatti diritto ad un credito
d’imposta pari alle tasse pagate sulle somme dichiarate ma mai percepite.
10.Il trattamento fiscale
La scelta del tipo di contratto, come accennato, incide anche sul trattamento fiscale. Per il
canone concordato, la legge ha infatti stabilito un’extra sconto del 30% sull’importo tassabile,
il che comporta che il canone da dichiarare ai fini fiscali sia pari al solo 59,5%. Altra agevolazione è legata alla riduzione dell’imposta di registro: a fronte del 2% annuo dovuto per i contratti
liberi e per uso transitorio, infatti, anche in questo caso c’è uno sconto del 30%, così che
l’imposta scende allo 0,70%. C’è poi da considerare che la gran parte dei comuni ha previsto
la possibilità di usufruire di un’aliquota Ici più bassa per queste tipologie di affitto, e questa
aliquota ridotta è in vigore fino al 2014.
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Da quell’anno in poi, infatti, entrerà in vigore la nuova Imu che però non distinguerà più tra
immobili locati a canone libero o concordato.
Riepilogo tipologie contrattuali e trattamento fiscale
La legge 9 dicembre 1998, n. 431 prevede quattro tipologie di contratti di locazione:
Tipologia
Durata e canone
Trattamento fiscale ordinario
Cedolare
Canone libero
legge 431/1998, art. 2,
comma 1
4 anni + 4 di rinnovo
automatico
Canone e aumento annuo
secondo accordi tra proprietario e inquilino
Imposta progressiva
sull’85% del canone,
Addizionali Irpef,
Imposta registro 2%
21%
comprensiva dell’imposta
di registro
Canone concordato
legge 431/1998,
art. 2, comma 3
Solo per comuni ad alta
tensione abitativa
3 anni + 2 di rinnovo automatico
Canone compreso entro i
limiti stabiliti negli accordi
territoriali stipulati tra le
organizzazioni degli inquilini
e quelle dei proprietari.
Aumento annuo:
0,75% indice Istat famiglie
di operai e impiegati
Imposta progressiva sul
59,5% del canone,
Addizionali Irpef,
Imposta registro 1,4%
I comuni possono
deliberare aliquote
Ici ridotte
19%
di registro
Canone concordato per
studenti universitari
legge 431/1998,
art. 5, commi 2 e 3
Da 6 a 36 mesi con rinnovo automatico
Il conduttore deve essere
iscritto a un corso di laurea,
di perfezionamento
o di specializzazione
Imposta progressiva
sul 59,5% del canone,
Addizionali,
Imposta registro 1,4%
19%
di registro
Solo per i comuni sedi
di università e sedi
di staccate, e comuni
limitrofi
in un comune diverso
da quello di residenza
I comuni possono
deliberare aliquote
Ici ridotte
Contratti transitori
legge 431/1998,
art. 5, comma 1
Da 1 a 18 mesi
Può essere stipulato solo
per specifiche esigenze
di transitorietà del locatore
o del conduttore da
documentare nel contratto
Imposta progressiva
sull'85% del canone,
Addizionali,
Imposta registro 2%
21%
di registro
I modelli da utilizzare per la stipula dei contratti agevolati (canone concordato e per studenti)
sono quelli allegati al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero
delle finanze 30 dicembre 2002. Le parti devono, inoltre, obbligatoriamente adottare la tabella
degli oneri accessori allegata al d.m.
La tassa di registro è dovuta al 50% da locatore e conduttore. Il bollo sul contratto è a carico del
conduttore.
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7. I contratti a canone libero e per uso
transitorio
Contratti con canoni fissati dal mercato. Nessuna clausola vincolante per legge per la
durata standard, obblighi per proprietari e inquilini per i contratti transitori
Per i contratti a canone libero, la formula più utilizzata dal mercato – secondo le stime ben l’80%
del totale –, la cedolare rappresenta un vantaggio fiscale senza dubbio alcuno. è bene, comunque, conoscere diritti e doveri di proprietario e inquilino anche in questo caso, soprattutto in
riferimento ai contratti di natura transitoria, per i quali è richiesta per la stipula una particolare
attenzione per evitare che possano poi trasformarsi in contratti con durata fino a otto anni.
1. Tutte le clausole contrattabili tranne la durata
Nel caso dei contratti a libero mercato, a parte la durata minima e il rinnovo obbligatorio
previsti dalla legge, qualunque clausola è contrattabile oltre, ovviamente, all’importo del
canone. Così, in particolare, se il proprietario vuole può imporre anche un preavviso di
durata maggiore dei sei mesi previsti dalla legge per i contratti a canone concordato. E se
l’inquilino accetta è poi tenuto a rispettare qualunque clausola abbia firmato. I contratti,
infatti, hanno valore di legge tra le parti e una volta firmati possono essere modificati solo
se c’è un accordo tra tutti gli interessati.
2. L’aumento annuale del canone
Tra le clausole specifiche da inserire nel contratto c’è anche quella dell’aumento annuale. Una
clausola che perde di valore se si opta per la cedolare, dato che questo meccanismo vieta al
proprietario di pretendere l’aumento se decide di scegliere la tassazione con aliquota fissa.
In ogni caso, qualora nel contratto fossero inserite formule quali “adeguamento automatico
senza richiesta del proprietario”, sarebbe l’inquilino a doversi fare carico di pagare il canone
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7. I contratti a canone libero e per usotransitorio
aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. E se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo
all’aumento dalla scadenza annuale in poi, ma anche a tutti gli arretrati proprio perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.
Contratti liberi
Caratteristiche
- durata: 4 anni + 4
- revisione condizioni: dopo otto anni,
ossia dopo la seconda scadenza,
possibile modificare le clausole contrattuali o non rinnovare il contratto
- canone: importo libero
- aggiornamento annuale del canone:
secondo accordo tra le parti
- indennità del conduttore per disdetta
anticipata: sei mesi
- schema di contratto: libero con possibilità di definire qualunque tipo di
clausola tra le parti
Vantaggi
- importo del canone sui livelli di
mercato e nessun vincolo per gli
aumenti annuali
Svantaggi
- durata del contratto: a meno di
non avere esigenze personali le
condizioni contrattuali non possono
essere modificate prima di otto anni
- nessuna agevolazione fiscale sull’Ici
3. I contratti transitori e la documentazione obbligatoria
I contratti per uso transitorio, invece, hanno una durata massima di 18 mesi, ma possono essere tali solo a fronte di dichiarare esigenze del conduttore o del proprietario. La motivazione
di questa durata ridotta deve essere messa nero su bianco nel testo stesso del contratto. Se è
un’esigenza del solo proprietario c’è l’obbligo di confermare la necessità di tornare in possesso
dell’immobile comunicando la disdetta al conduttore prima della scadenza.
In caso di mancato invio della lettera, oppure se non ci sono più le condizioni che hanno giustificato la durata breve da parte del proprietario, il contratto viene automaticamente trasformato
in uno con durata 4+4. Se invece il locatore ha riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla
scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo utilizza come previsto
entro sei mesi, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione con durata 4+4 o,
in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto. Anche in questo caso il canone è quello previsto dall’accordo territoriale, ma
aumentato di base del 15%/20% a seconda dell’accordo territoriale. Un aumento che di fatto
comporta che per i contratti transitori sia possibile richiedere canoni pari a quelli del mercato
libero. La differenza di base tra canone concordato e canone libero, infatti, è circa del 20%.
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4. Il testo di un accordo-tipo per i contratti transitori (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo
2, comma 3)
L’ambito di applicazione dell’Accordo relativamente ai contratti di cui al titolo, è costituito dal
territorio del Comune di Roma.
Le OO.SS. stipulanti si danno atto che il canone dei contratti individuali di tipo transitorio
sarà definito dalle parti contraenti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce
di oscillazione dei contratti agevolati per le zone del Comune di Roma, con un incremento
percentuale sino ad un massimo del 15%.
Tale incremento non si applicherà per i contratti riferiti agli studenti universitari e/o equiparati.
Per i contratti in epigrafe – per i quali le Organizzazioni stipulanti concordano l’applicazione
della medesima tabella degli oneri accessori di cui sub I) – vengono individuate le seguenti
fattispecie a soddisfacimento, rispettivamente, di esigenze dei proprietari e dei conduttori.
Fattispecie di esigenze dei proprietari:
1.Quando il proprietario ha esigenze di adibire entro i diciotto mesi l’immobile ad abitazione
propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi:
a) trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
b) matrimonio dei figli;
c) rientro dall’estero;
d)destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli per ragioni di studio, esclusi vamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
e) destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito alla
cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che
comporti il rilascio dell’alloggio di servizio.
2.Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata
ed espressamente indicata nel contratto.
Fattispecie di esigenze dei conduttori: Quando il conduttore ha una esigenza transitoria collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto.
Si specifica che per la stipula dei contratti di cui al presente paragrafo è sufficiente la sussistenza di una delle su indicate esigenze in capo anche ad una sola delle parti contraenti. Le
parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo l’allegato tipo di contratto (C e C1).
Al fine di individuare la specifica fascia di oscillazione di riferimento, per determinare il canone
di locazione da applicare nei singoli casi, le parti convengono sulla definizione di alloggio “normale”, che come tale si colloca nella fascia di oscillazione “media”, per ogni unità abitativa
che sia dotata di allacciamento alla rete idrica, di erogazione di gas (anche tramite deposito
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rispondente alle vigenti normative di sicurezza), di allacciamento alla rete fognante, di idoneo
impianto di riscaldamento, di uno stato di manutenzione generale normale.
L’alloggio di tipo “normale”, come sopra definito, potrà collocarsi all’interno della fascia massima in presenza di almeno tre parametri tra quelli indicati nel presente allegato.
La definizione del canone effettivamente applicabile, all’interno delle singole sub-fasce (minima, media, massima), sarà determinata tra le parti, con l’assistenza delle organizzazioni sindacali di categoria, se richiesta anche da una sola parte, in riferimento allo stato di manutenzione
dell’alloggio e dello stabile, dalla tipologia, dai servizi utilizzabili quali mezzi di trasporto, scuole,
ecc., da ogni elemento che lo caratterizzi tra quelli comunemente presenti nel mercato immobiliare: esposizione, rifiniture, infissi, ecc.
Si conviene che la collocazione al valore massimo della fascia massima potrà avvenire solo in
presenza di almeno sei parametri tra quelli indicati nel presente allegato.
Il canone individuato sarà diminuito di una percentuale pari al dieci per cento per alloggi situati
al piano seminterrato, e per quelli posti oltre il terzo piano senza ascensore, mentre per gli
alloggi situati al piano attico il canone sarà incrementato del 10%.
Il canone potrà essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della variazione Istat. L’ adeguamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene
fatta richiesta.
Per quanto riguarda la contrattazione integrativa con la grande proprietà immobiliare privata, e
privatizzata, di cui al decreto ministeriale citato, questa avverrà all’interno delle fasce di oscillazione, senza tenere conto dei parametri indicati nel presente allegato, essendo gli stessi riferiti
esclusivamente alla piccola proprietà.
La contrattazione per la grande proprietà farà riferimento alla fascia media di ogni zona, con
variazioni in diminuzione o in aumento della stessa, in presenza di situazioni, accertate tra le
parti, di degrado o di maggior pregio.
All’interno delle fasce di oscillazione del canale agevolato vengono individuate fino a tre sub
fasce; per l’individuazione della subfascia massima si terrà conto dei seguenti elementi:
1. posto auto;
2. cortile d’uso comune, storico o attrezzato a verde;
3.cantina;
4. terrazza o balcone;
5. area verde di pertinenza;
6. impianto di condizionamento;
7. impianto sportivo di pertinenza;
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8. doppi servizi;
9. porta blindata;
10.doppi vetri;
11.giardino ad uso esclusivo con superficie di 80 mq o oltre;
12.stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
13.sistema di sicurezza o sistema di allarme;
14.cucina abitabile con finestra;
15.citofono o Videocitofono;
16.antenna centralizzata o impianto satellitare;
17.riscaldamento autonomo;
18.palazzina non superiore a quattro piani, con un massimo di tre appartamenti al piano;
19.strutture di superamento di barriere architettoniche.
5. Il testo ministeriale del contratto
Locazione abitativa di natura transitoria
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1)
Articolo 1 - Durata
Il contratto è stipulato per la durata di ………………mesi , dal …………. al ………………., allorché, fatto salvo quanto
previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta.
Articolo 2 - Esigenza del locatore
Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con
il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 – di
cui il presente tipo di contratto costituisce l’allegato C – e dall’Accordo tra ……………………………. depositato il
…………….. presso il Comune di ……………………., dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del
contratto: …………
Il locatore ha l’onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro ………… giorni prima della scadenza del contratto.
In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il
contratto s’intende ricondotto alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge n. 431/1998. In ogni caso, ove il
locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431/1998
o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.
Articolo 3 - Esigenza del conduttore
Ai sensi di quanto previsto dall’Accordo tra ……………… depositato il ………… presso il Comune di ………………, le
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parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza
di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i ………… mesi per il seguente motivo:
…………………………………………………….…, che documenta allegando al presente contratto …………
Articolo 4 - Canone
A. Il canone di locazione è convenuto in euro …………………, importo che conduttore si obbliga a corrispondere nel
domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ……………………………………, in n. ……… rate
eguali anticipate di euro ………………ciascuna, alle seguenti date: ………………………
ovvero
B. Il canone di locazione (per le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con essi confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia) è convenuto
in euro …………………….….., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a
mezzo di bonifico bancario, ovvero ……………….., in n. ……… rate eguali anticipate di euro ……………… ciascuna,
alle seguenti date: ……………
ovvero
C. Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all’articolo 4, comma 3, della legge n.
431/1998, è convenuto in euro…………..…, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero……………………, in n. …………… rate eguali anticipate di euro ………….. ciascuna, alle seguenti date:
……..............
Articolo 5 - Deposito cauzionale
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma
del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ………………………….. pari a n. ……… mensilità del
canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni
periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello
stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Altre forme di garanzia: ……………
Articolo 6 - Oneri accessori
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato ai sensi
dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998.
Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire - in sede di consuntivo - entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di
effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di
ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo
amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore
a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.
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Articolo 7 - Spese di bollo e registrazione
Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore
provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza,
pari alla metà.
Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.
Articolo 8 - Pagamento, risoluzione e prelazione
Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese
o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una
sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce
in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge n. 392/1978.
La vendita dell’unità immobiliare locata – in relazione della quale viene/non viene concessa la prelazione al conduttore
– non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Articolo 9 - Uso
L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi: ….........
Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Per la successione nel contratto, si applica l’articolo 6 della legge n.
392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404 del 1988.
Articolo 10 - Recesso del conduttore
Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ……… prima.
Articolo 11 - Consegna
Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto,
di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa.
Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso,
pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente,
accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le
deliberazioni dell’assemblea dei condomini.
È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri
abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1590 del codice civile, di quanto segue:
…… ovvero di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna.
Articolo 12 - Modifiche e danni
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro
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destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del
locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
Articolo 13 - Assemblee
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento
d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in
condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea
dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
Articolo 14 - Impianti
Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente
dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire
ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni
di legge.
Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del d.P.R. n. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’articolo 11, comma 2, dello stesso.
Articolo 15 - Accesso
Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati
ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.
Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l’unità immobiliare locata il conduttore deve consentire la visita all’unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti
modalità: ………
Articolo 16 - Commissione di conciliazione
(omissis)
Articolo 17 - Varie
(omissis)
Uso transitorio
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Contratti per uso transitorio
Caratteristiche
Vantaggi
- durata: minimo 1 mese, massimo - importo del canone vicino a livelli
18 mesi non rinnovabili
del mercato libero
- canone: importo fissato dall’accor- - durata limitata senza obbligo di
do territoriale tra sindacati degli inrinnovo
quilini e associazioni dei proprietari
più aumento di base del 15% o del
20% se l’immobile è ben arredato
- aggiornamento annuale del canone: non previsto
- indennità del conduttore per disdetta anticipata: secondo accordo contrattuale
- schema di contratto: ministeriale
con divieto di subaffitto, salvo
accordo scritto con il proprietario
Svantaggi
- nessuna agevolazione fiscale
sull’Ici
NB - Il contratto può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a
tempo determinato). La documentazione relativa va allegata al contratto. In assenza di questa,
alla scadenza, il contratto si trasforma automaticamente in uno con durata 4+4.
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Contratti a canone concordato con sconto fiscale sul canone per i proprietari. La
convenienza rimane ancora per i redditi sottoposti all’aliquota marginale più bassa
Diversa da tutti i punti di vista, la situazione che si presenta nel caso di un contratto a canone
concordato con durata 3+2. Oltre alle clausole contrattuali rigidamente stabilite dal testo di
legge, infatti, è anche l’importo del canone a non poter essere liberamente concordato tra le
parti, a fronte di un consistente sconto fiscale per chi sceglie la tassazione con aliquota marginale. Contratti di questo tipo, però, sono possibili solo nei capoluoghi di provincia e nei comuni
individuati dal Cipe come quelli ad alta tensione abitativa. Nessuna possibilità di optare per i
contratti con sconto fiscale se non ci si trova in uno di questi comuni.
1. Gli accordi territoriali
Per i contratti 3+2, come detto, il canone annuo di locazione non può essere liberamente
fissato ma può essere applicato solo l’importo stabilito dall’accordo locale tra associazioni dei
proprietari e degli inquilini. L’accordo prevede, però, tre fasce di oscillazione – minima, media,
massima – per ciascuna delle zone nelle quali è suddiviso il comune. Le fasce variano in base
alla tipologia dell’immobile, al suo stato di manutenzione e ai servizi disponibili. In particolare
per determinare il valore della fascia di canone si tiene conto della presenza di:
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-
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posto auto;
cortile comune;
cantina;
terrazza o balcone;
giardino privato;
impianto di condizionamento;
doppi servizi;
porta blindata;
doppi vetri;
stabile o appartamento ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
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sistema di sicurezza o sistema di allarme;
cucina abitabile con finestra;
videocitofono;
antenna centralizzata o impianto satellitare;
riscaldamento autonomo;
palazzina non superiore a quattro piani, con un massimo di tre appartamenti al piano attico;
posto auto coperto in autorimessa comune;
giardino ad uso esclusivo con superficie di 80 mq o oltre;
appartamento con superficie superiore a 120 mq;
altezza dei soffitti superiore a m 3,50.
Il canone è fissato a metro quadro, e metri quadrati dell’unità immobiliare sono il risultato della
somma dei seguenti elementi:
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l’intera superficie calpestabile;
il 50% della superficie delle autorimesse singole;
il 20% della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;
- il 10% della superficie condominiale a verde corrispondente alla quota millesimale della
unità immobiliare.
La superficie dei vani con altezza inferiore a m 1,70 è conteggiata al 70%. Per gli alloggi con
superficie interna compresa tra 46 mq e 70 mq, la superficie è aumentata del 15% fino ad un
massimo di 70 metri quadri. Per gli alloggi con superficie interna inferiore a 46 mq, la superficie è aumentata del 20% fino ad un massimo di 50,6 metri quadri.
2. L’aumento annuale
Posto il valore di base, per i contratti a canone concordato è previsto un aggiornamento annuale in misura pari al 75% della variazione Istat dell’indice del costo della vita per le famiglie
di operai ed impiegati. Il testo del contratto ministeriale non stabilisce espressamente che
l’adeguamento debba avvenire sulla base della richiesta del locatore, ma neppure che si tratti
di aumento automatico. E così poiché per legge non si possono inserire nel contratto clausole peggiorative per il conduttore, diventa obbligatorio per il proprietario richiedere l’aumento
annuale all’inquilino, anche se previsto dal contratto, con una lettera raccomandata. Finché la
richiesta non arriva, l’aumento non è dovuto.
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3. Disdetta anticipata dopo soli tre anni
L’obbligo di far riferimento ad un canone che comunque risulta inferiore a quello del mercato
libero, è “compensato” per il proprietario dalla minor durata complessiva di questo contratto,
che ai sensi di legge, compreso il rinnovo obbligatorio, dura poco più della metà rispetto al
contratto a canone libero. Un aspetto non sempre considerato, ma che vale la pena valutare
con attenzione soprattutto per la possibilità di disdire il contratto in via anticipata, in caso di necessità, dopo soli tre anni. Anche in caso di canone concordato, infatti, il proprietario che abbia
necessità dell’immobile per un uso personale o per i propri familiari, ha il diritto di dare il recesso
anticipato un anno prima, dunque, rispetto ai contratti a canone libero. E non solo: dopo cinque
anni, contro gli otto previsti per i contratti “liberi”, si può legittimamente risolvere il contratto,
ovvero stipularne un altro a nuove condizioni.
4. L’uso dell’appartamento e il divieto di sublocazione
Rimanendo nel campo delle clausole di legge, infine, perché l’inquilino sia in regola, l’immobile
deve essere destinato esclusivamente ad abitazione di chi ha firmato il contratto e del suo
nucleo familiare, salvo, ovviamente, il caso dei contratti per studenti. è inoltre vietato al conduttore sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Infine il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione
o miglioria all’appartamento o agli impianti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
5. Il testo di un accordo-tipo
Accordo territoriale per il Comune di Roma
1. Contratti agevolati
(Art. 2, comma 3, l. 431/1998)
L’ambito di applicazione dell’Accordo relativamente ai contratti in epigrafe è costituito dal territorio amministrativo
del Comune di Roma.
Il territorio del comune viene suddiviso in 165 zone omogenee come da allegato A, individuate dalle Agenzie per il
territorio.
Per le zone omogenee come sopra individuate, vengono definite e riportate nello stesso allegato le fasce di oscillazione dei canoni per valori al mq mensile.
Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo gli allegati contratti-tipo (allegati B e B1), recanti altresì
– come col presente Accordo formalmente si conviene – le modalità di aggiornamento del canone nella misura del
75% della variazione Istat.
Il canone di locazione di ogni singola unità immobiliare è determinato dalle parti all’interno della fascia di oscillazione di
cui all’allegato A e sulla base degli elementi oggettivi di cui all’allegato D. Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri
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accessori fra locatore e conduttore, le organizzazioni stipulanti il presente Accordo approvano la tabella come da allegato
E.
I metri quadrati dell’unità immobiliare sono dati dalla somma dei seguenti elementi:
a) l’intera superficie calpestabile;
b) il 50% della superficie delle autorimesse singole;
c) il 20% della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
d) il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e) il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;
f) il 10% della superficie condominiale a verde corrispondente alla quota millesimale della unità immobiliare;
g) la superficie di cui alla lettera a) avrà una tolleranza per eccesso o per difetto pari e sino ad un massimo del 5%.
La superficie dei vani con altezza inferiore a m 1,70 è conteggiata al 70%.
Per gli alloggi con superficie interna compresa tra 46 mq e 70 mq, la superficie è aumentata del 15% fino ad un
massimo di 70 mq.
Per gli alloggi con superficie interna inferiore a 46 mq, la superficie è aumentata del 20% fino ad un massimo di 50,6.
I suddetti limiti tengono conto della sentenza della Corte costituzionale n. 236 del 18 giugno 1987.
1. Le parti concordano che, limitatamente ai rinnovi contrattuali, gli incrementi riferiti alle superfici degli alloggi sino a
46 mq non si applicheranno per i nuclei familiari composti esclusivamente da uno o due ultrasessantacinquenni, il
cui reddito familiare non sia superiore a € 21.434,00 (limite di decadenza della Regione Lazio per gli alloggi ERP),
da calcolarsi in base all’art. 21, comma 1 della legge 457/1978.
2. Il valore unitario al mq delle fasce e delle subfasce di oscillazione potrà essere ridotto sino ad un massimo del 15%
per gli alloggi la cui superficie sia pari o superiore ai 120 mq.
3. Ove le singole parti contraenti concordino una durata contrattuale superiore ad anni tre, la fascia di oscillazione dei
canoni di cui all’allegato A, relativa al comune e alle zone ove è ubicato l’immobile, potrà subire nei valori minimo
e massimo un aumento del 4% per i contratti di durata di quattro anni, del 6% per i contratti di durata di cinque o
sei anni, del 10% per i contratti superiori a sei anni, a valere per l’intera durata contrattuale.
Per gli immobili di cui all’art. 1, comma 2, lett. a), l. 431/1998, le fasce di oscillazione dei canoni di cui al comune o
alle zone ove è ubicato l’immobile subiranno nei valori minimo e massimo un aumento del 15% a valere per l’intera
durata contrattuale.
Tale aumento sarà cumulabile con quello della fattispecie di cui al comma precedente, ove ricorrente.
Per le unità immobiliari completamente arredate con mobilio efficiente e non degradato, e con elettrodomestici completamente funzionanti, i valori delle subfasce potranno aumentare fino ad un massimo del 20%.
6. Le clausole del contratto ministeriale (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)
La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.
Articolo 1 - Durata
Il contratto è stipulato dal .... al ……………… , e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del
medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta
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salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le
opere di cui all’articolo 3 della legge n. 431/1998, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al
citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione,
il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.
Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta,
il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in
alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.
Articolo 2 - Canone
A. Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo locale definito tra ……………………………………………
e depositato il …………. presso il Comune di ………………………….., è convenuto in euro …….... , che il conduttore si
obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero, in n. ……… rate eguali
anticipate di euro ……………… ciascuna, alle seguenti date: ………
Nel caso in cui l’Accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella
misura contrattata del ……………, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat.
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma
del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro .... pari a … mensilità del canone, non imputabile in
conto canoni e produttiva – salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro, ferma la proroga
del contratto per due anni – di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare
sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Altre forme di garanzia: …
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo
4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A. Il pagamento degli oneri
anzidetti deve avvenire – in sede di consuntivo – entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento,
il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione.
Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con
il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di
sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.
Articolo 5 - Spese di bollo e di registrazione
Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore
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pari alla metà. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia
prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.
Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da
pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche
di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone),
costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La vendita dell’unità immobiliare locata – in relazione alla quale viene /non viene concessa la prelazione al conduttore – non
costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Articolo 7 - Uso
L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi ………Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione, sia totale sia
parziale.
Per la successione nel contratto si applica l’articolo 6 della legge n. 392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.
è facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto,
di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa.
Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso,
pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile 4 ove esistente,
accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le
deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti
che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’unità immobiliare, ai sensi dell’articolo 1590 del codice civile di quanto
segue:…… ovvero di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna.
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
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d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non
in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea
Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente
dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni
antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di
legge.
Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del d.P.R. n. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’articolo 11, comma 2, del citato d.P.R.
Articolo 13 - Accesso
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore deve consentirne la visita una volta
la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: …………
(omissis)
Articolo 15 - Varie
(omissis)
52
Contratti a canone concordato 3 +2
Caratteristiche
Vantaggi
- durata: 3 anni, rinnovabile di altri tre
se c’è accordo, altrimenti automaticamente rinnovato per legge per 2
anni
- in caso di immobile in buono stato,
in zona commerciale e dotato di
balconi e/o posto auto, il canone
concordato si discosta in maniera
poco sensibile da quello libero
- revisione condizioni: dopo la seconda
scadenza possibile scegliere se proseguire a canone concordato, modificare le condizioni, non rinnovare il
contratto.
- canone: importo fissato dall’accordo
territoriale tra sindacati e Associazioni dei proprietari in base a tre
fasce – minima, media, massima –
per zona
- aggiornamento annuale del canone:
0,75% indice Istat
- indennità del conduttore per disdetta
anticipata: sei mesi
- schema di contratto: ministeriale con
divieto di subaffitto, salvo accordo
scritto con il proprietario
- agevolazioni fiscali: imposta di registro
ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del
canone annuo, Ici ridotta come da
delibera comunale
- possibile evitare il rinnovo dopo solo
5 anni
Svantaggi
- limitato aggiornamento annuale del
canone
7. I contratti per gli studenti fuori sede
Si muove nella stessa logica dell’affitto calmierata la tipologia di legge dei contratti per gli
studenti universitari fuori sede. Questi sono disciplinati dall’articolo 5 della legge e possono
essere stipulati solo a fronte di specifici accordi territoriali. Questi contratti debbono avere
le seguenti caratteristiche obbligatorie:
-
-
l’immobile si deve trovare:
• nei comuni sede di università;
• nei comuni sede di corsi universitari distaccati;
• nei comuni limitrofi alle sedi universitarie;
lo studente inquilino non deve essere residente nel comune dove è iscritto e frequenta i
corsi universitari.
Il contratto può essere sottoscritto da un singolo studente o da un gruppo di studenti a patto
che siano tutti fuori sede.
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L’iscrizione al corso di laurea è una conditio sine qua non per poter ottenere le agevolazioni fiscali di legge da parte del proprietario.
8. La durata del contratto
Obbligo di applicare lo stesso importo del canone previsto per i contratti 3+2 per la stipula di quello per
studenti universitari. In questo caso, però, la durata minima è di sei mesi e quella massima di trentasei
mesi. I contratti sono rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, per la stessa durata.
Una volta scaduto il termine fissato, il proprietario non ha alcun obbligo di rinnovare il contratto con le
stesse persone. Da parte sua l’inquilino può dare la disdetta anticipata con un preavviso di soli tre mesi.
Come prevede l’articolo 3 della legge 431/1998, comunque, alla prima scadenza il locatore può avvalersi
della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di
almeno sei mesi. Ovviamente per il mancato rinnovo dovrà esserci una delle motivazioni di legge ossia
uso diretto o necessità di lavori di ristrutturazione.
9. Gli intestatari del contratto
è possibile stipulare contratti singoli, uno per studente, oppure un contratto cumulativo indicando i nomi di tutti gli inquilini. In questo caso se decide di lasciare uno solo, la locazione
prosegue nei confronti degli altri senza alcuna formalità. Nei diversi accordi territoriali possono
comunque essere previste clausole specifiche che fissano anche gli eventuali obblighi degli
altri studenti che continuano a risiedere nell’appartamento.
10.Le spese per le utenze nel canone ma fuori dal reddito da dichiarare ai fini fiscali
Un’altra delle caratteristiche peculiari di questi contratti è il diritto, per i proprietari, di inserire
nel canone una cifra forfettaria per il pagamento delle utenze in tutti i casi in cui i contratti sono
intestati al proprietario. La somma è prevista in percentuale del canone e di norma l’indicazione è contenuta negli stessi accordi territoriali, e si aggiunge al rimborso degli oneri condominiali. In entrambi i casi trattandosi di somme che sono di fatto versate a titolo di rimborso
spese, il relativo importo resta al di fuori del reddito fiscalmente imponibile.
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11.Un accordo territoriale per studenti universitari
Accordo territoriale per iscritti alle università,
statali e non statali, presenti nel territorio del Comune di Roma
Il canone di locazione è definito sulla base dell’accordo territoriale, depositato il 6 agosto 1999, prot. n. 4473, presso
l’Assessorato alla casa del Comune di Roma, di cui il presente capitolo è parte integrante, e sulla base dei punti qui
sotto concordati.
Il canone deve essere corrisposto in via solidale tra tutti i conduttori, che potranno tra loro suddividere pro quota
l’importo complessivo.
Al fine di soddisfare la domanda alloggiativa degli studenti universitari, a partire dagli studenti idonei, le Aziende per il
diritto allo studio universitario potranno assumere alloggi in locazione in qualità di conduttori.
In questo caso le parti firmatarie si riconvocheranno per concordare, nel rispetto del presente accordo, le modalità
della stipula di tali fattispecie contrattuali.
Le oscillazioni dei canoni per le locazioni riguardanti gli studenti universitari sono fissate sulla base dell’accordo territoriale per il Comune di Roma.
Gli alloggi locati a studenti universitari dovranno preferibilmente prevedere i seguenti elementi:
-
-
-
disponibilità di almeno 20-25 mq per studenti e abitante;
appartamento ammobiliato fornito di almeno (riferimenti standard previsti per le case dello studente) una lavatrice;
ubicazione dell’alloggio in prossimità della sede universitaria dove è iscritto lo studente, e/o facilità di raggiungimento del luogo di studio con mezzi di trasporto pubblico;
-
-
presenza di impianto di riscaldamento;
presenza di doppi servizi oltre i 100 mq.
Per l’immobile in locazione dovrà essere stilato un verbale contenente entità e qualità del mobilio esistente. è esclusa
la sublocazione.
In caso di recesso di uno o più conduttori firmatari, in presenza di almeno uno degli iniziali conduttori, è ammesso il
subentro di altro studente nel rapporto di locazione. Il subentro dovrà essere comunicato per accettazione tramite
raccomandata A/R al locatore da parte del conduttore/i iniziali e di quello subentrante, il quale dovrà dichiarare di
accettare solidalmente e integralmente le clausole contrattuali ed in particolare la durata concordata inizialmente. Il
pagamento del canone ed oneri accessori non è interrotto dal recesso di uno o più conduttori.
Indipendentemente da gravi motivi è concesso al conduttore/i di recedere dal contratto, dandone preavviso un mese
prima. Per il termine si farà riferimento alla data di ricevuta dell’avviso da parte del locatore.
Qualora tutti gli originali conduttori fossero sostituiti da subentranti, questi dovranno stipulare un nuovo contratto
entro 30 giorni dall’ultimo subentro, salvo il pagamento dell’indennità di occupazione sino all’effettivo rilascio dell’alloggio.
Sono a carico del conduttore/studente le spese condominiali e dei servizi, secondo quanto previsto dall’art. 9 della
legge 392/1978 e delle tabelle dell’accordo.
In considerazione della prassi e degli usi locali, per cui spesso i contratti di fornitura di acqua, luce e gas rimangono
intestati al locatore e si è in presenza di frequenti scambi tra i conduttori/studenti, può essere inserita nel contratto la
clausola che prevede il pagamento delle spese condominiali e dei servizi con quota mensile forfettaria pari a 1/12 delle
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spese annuali per tali oneri accessori preventivate o, in mancanza, come da consuntivo. Sono, comunque, a carico del
conduttore anche la Tarsu mensile e l’eventuale spesa del telefono intestato al locatore.
Il conduttore deve obbligatoriamente provvedere agli adempimenti previsti a suo carico dal d.P.R. 412/1993, pena il
risarcimento dei danni conseguenti alla mancata manutenzione prescritta dell’impianto di riscaldamento autonomo.
Il deposito cauzionale, che genera la maturazione dell’interesse legale vigente tempo per tempo, può altresì essere
sostituito da una fideiussione bancaria, assicurativa, o di terzi, che dovrà scadere tre mesi dopo la scadenza del
contratto, a garanzia dell’esatto pagamento delle spese condominiali e delle utenze al conduttore, ripetibili anche al
subentro di uno studente ad altro.
La commissione di conciliazione stragiudiziale è costituita da due componenti scelti tra gli appartenenti alle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini e da un rappresentante delle associazioni studentesche firmatarie dell’accordo.
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione nazionale, ex art. 4,
comma 1, della legge n. 431/1998, al decreto del Ministero dei lavori pubblici, di concerto con il Ministero delle finanze, emanato il 5 marzo 1999 di cui all’art. 4 comma 2 della legge 431/1998, all’accordo territoriale di cui al punto 3, alle
disposizioni del codice civile vigente, alle norme vigenti e agli usi locali.
Il presente accordo resterà in vigore fino alla stipula di altro, a seguito dell’emanazione di un nuovo decreto ministeriale di recepimento di Convenzione nazionale, sostituita da quella scritta l’8 febbraio 1999, e potrà essere oggetto di
revisione prima della suddetta scadenza ove le parti, di comune intesa, lo ritengano opportuno.
Le parti stipuleranno i contratti di locazione secondo l’allegato tipo di contratto.
12.Il testo del contratto-tipo per studenti universitari
Allegato E
Locazione abitativa per studenti universitari
Tipo di contratto
La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.
Articolo 1 - Durata
Il contratto è stipulato per la durata mesi dal ….... al … Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente
per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza
del contratto.
Articolo 2 - Natura transitoria
Secondo quanto previsto dall’Accordo territoriale stipulato ai sensi dell’articolo 5, comma 3, della legge n. 431/1998,
tra …… depositato il ……………… presso il Comune di ………………………, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo
non eccedente i …….... frequentando il corso di studi di …………… presso l’Università di ....
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Articolo 3 - Canone
Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo di cui all’articolo 2 è convenuto in euro …… , che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero …………....,
in n. ………….. rate eguali anticipate di euro ………...ciascuna, alle seguenti date:……
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/ non versa al locatore (che con la firma
del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ……... pari a …... mensilità del canone, non imputabile
in conto pigioni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il
deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Altre forme di garanzia: ……
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della tabella oneri accessori, allegato G al decreto del Ministro delle
infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4,
comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato E.
Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire – in sede di consuntivo – entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima
di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri
di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo
amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore
a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.
Articolo 6 - Spese di bollo e di registrazione
Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore
pari alla metà. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia
prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.
Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da
pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche
di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone),
costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge n. 392/1978.
La vendita dell’unità immobiliare locata – in relazione alla quale viene/non viene concessa la prelazione al conduttore
–- non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Articolo 8 - Uso
L’immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore. Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione
di diritto del contratto.
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Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari
ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la
solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione.
Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e - così - di
prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il
risarcimento del danno. Si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando
in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni
dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano
recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1590 del codice civile di quanto segue:
… ovvero di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna.
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente
il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore
medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in
condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea
Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente
dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni
antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di
legge.
Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del d.P.R. n. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’articolo 11, comma 2, dello stesso d.P.R.
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Articolo 14 - Accessi
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore deve consentire la visita all’unità
immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi ovvero con le seguenti modalità:…
(omissis)
Articolo 16 - Varie
(omissis)
Contratti per studenti universitari
Caratteristiche
Vantaggi
Svantaggi
- durata: minimo 6 massimo 36
mesi
- rinnovo obbligatorio: per lo stesso periodo salvo disdetta anticipata dello studente
- canone: importo fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti in base
a tre fasce – minima, media,
massima – per zona. Aumento
di base del 20% se l’immobile è
arredato
- aggiornamento annuale del canone: non previsto
- disdetta anticipata: uno, due o
tre mesi a seconda dell’accordo
territoriale
- schema di contratto: ministeriale
con divieto di subaffitto, salvo accordo scritto con il proprietario
- possibile affitto separato per singola stanza
- agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta
del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta come da
delibera comunale
- spese per le utenze e per il condominio inserite in via forfettaria
nel canone di locazione e non
imponibili ai fini fiscali
- possibile rapido turn over degli
inquilini e maggiore degrado
dell’immobile
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9. Domande & risposte
In caso di fondo patrimoniale costituito con il coniuge ai sensi degli articoli 167 e
seguenti del codice civile, il coniuge non proprietario può optare per il regime fiscale
della cedolare secca per la metà dei canoni di locazione che gli vengono attribuiti,
derivanti dagli immobili conferiti nel fondo patrimoniale?
Ai sensi dell’art. 167, primo comma, del codice civile ciascuno o ambedue i coniugi, per
atto pubblico, o un terzo, anche per testamento, possono costituire un fondo patrimoniale,
destinando determinati beni, immobili o mobili iscritti in pubblici registri o titoli di credito, a
far fronte ai bisogni della famiglia. Per quanto riguarda il profilo dell’imposizione sui redditi,
l’art. 4, comma 1, lett. b) del Tuir prevede che “i redditi dei beni che formano oggetto del
fondo patrimoniale di cui agli artt.167 e seguenti del codice civile sono imputati per metà del
loro ammontare netto a ciascuno dei coniugi”, indipendentemente dalla circostanza che la
costituzione del fondo sia avvenuta con il trasferimento del diritto di proprietà ovvero con la
riserva di proprietà in capo all’originario proprietario e, quindi a prescindere dalla circostanza
che ciascun coniuge sia titolare o meno di un diritto reale sul bene e dalla misura cui spetta
detto diritto. In questo contesto, quindi, è ammessa l’opzione per la cedolare secca considerazione del comune presupposto impositivo e del carattere alternativo della cedolare secca
rispetto all’Irpef.
Ho optato per la cedolare ma l’inquilino ha smesso di pagare l’affitto e ho avviato le
procedure di sfratto. Cosa devo fare per l’acconto di novembre?
Anche in caso di applicazione della cedolare, i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la
presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale
di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In questo caso è riconosciuto un credito
d’imposta pari alle tasse pagate sui redditi non percepiti che in questo caso sarà commisurato
all’importo della cedolare secca versata.
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Optando per la cedolare si mantiene il diritto alle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione effettuati sull’immobile locato? E come?
L’opzione per la tassazione con la cedolare non fa perdere il diritto alle detrazioni. Per poterne
usufruire, però, è necessario avere sufficiente capienza nell’Irpef da pagare poiché non è possibile usufruire delle detrazioni sui canoni sottoposti a tassazione separata.
Mia moglie ha solo redditi da locazione sottoposti alla cedolare secca. Posso considerarla a mio
carico e detrarre le sue spese sanitarie e per il mutuo?
No. Come previsto dalla legge, in caso di opzione per la cedolare il reddito da locazione contribuisce comunque alla formazione del reddito complessivo. Il reddito fondiario assoggettato
a cedolare secca deve quindi essere considerato per determinare l’eventuale condizione di
familiare fiscalmente a carico e per le altre detrazioni d’imposta previste, comprese quelle per
canoni di locazioni e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non,
collegati al possesso di requisiti reddituali.
Per un nuovo contratto studenti solo uno dei due proprietari dell’immobile opta per la
cedolare secca: quali sono gli adempimenti pratici da fare?
L’opzione per la cedolare è possibile anche da parte di un solo proprietario che potrà esercitarla
al momento della registrazione dell’atto con il Modello 69. Il proprietario che non effettua l’opzione dovrà pagare la quota di imposta di registro di competenza, ossia il 50%. è dovuto il bollo
sul testo del contratto, che deve in questo caso essere allegato al modello. La spesa per il bollo
è a carico dell’inquilino.
In caso di locazione congiunta di immobili per uso commerciale e abitativo (negozio e
appartamento sovrastante), come ci si deve regolare volendo optare per la cedolare?
è possibile optare per la cedolare in relazione alla quota di canone relativa alla locazione dell’immobile abitativo. In caso di canone unitario per entrambi gli immobili, la quota riferibile all’immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca deve essere determinata ripartendo
il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità.
Sono un imprenditore e ho affittato un immobile per uso abitativo ad un mio dipendente che si è trasferito in città. Posso applicare la cedolare sul reddito da locazione?
No, non può farlo. Come chiarito dall’Agenzia delle entrate con la circolare 26 del 1° giugno, la
possibilità di optare per la cedolare secca è riconosciuta soltanto alle persone fisiche al di fuori
dell’attività d’impresa. Sono quindi esclusi dal regime gli imprenditori e i lavoratori autonomi,
anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti essendo
irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative. E poiché
l’opzione è riservata alle persone fisiche non possono ovviamente accedere al nuovo regime le
società di persone, le società di capitali e gli enti commerciali e non.
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Possiedo un immobile accatastato come ufficio ma con i servizi in regola e da tempo
dato in locazione per uso abitativo. Posso optare per la cedolare?
No, non è possibile. L’applicazione della cedolare, infatti, è ammessa solo per gli immobili
catastalmente destinati ad abitazione o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in questa categoria. Nessuna possibilità di optare per i contratti relativi ad immobili che,
pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria
catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi).
Come condominio abbiamo dato in locazione per uso abitativo l’ex appartamento del
portiere. I singoli condomini possono applicare la cedolare secca sul canone?
No, non è possibile. Poiché l’opzione è riservata alle persone fisiche, restano esclusi dalla
possibilità di esercizio dell’opzione i redditi da locazione di immobili di proprietà condominiale.
I contratti, infatti, sono stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del
condominio rimanendo, quindi, fuori dall’ambito di applicazione del regime.
In caso di contratto transitorio per il quale non è previsto l’aggiornamento del canone
di locazione, come ci si deve regolare per la raccomandata da inviare all’inquilino?
In tutti i casi in cui nel contratto non è previsto l’aggiornamento annuale del canone la raccomandata all’inquilino non è dovuta.
Possiedo più immobili dati in locazione e diversi contratti su uno stesso immobile in
quanto ho affittato le singole stanze agli studenti. Poiché ho anche molte spese da
detrarre, e optando per la cedolare potrei perdere le agevolazioni fiscali non avendo
sufficiente capienza nell’Irpef, posso effettuare l’opzione solo per alcuni dei contratti?
Sì. Si può decidere di assoggettare alla cedolare anche solo uno o alcuni dei contratti in corso,
in caso di possesso di più immobili locati. Ha però l’obbligo di assoggettare allo stesso regime
tutti i contratti relativi a più porzioni dello stesso immobile.
Io e mia moglie siamo comproprietari dell’appartamento dato in affitto. Optando entrambi per la cedolare secca, dobbiamo inviare due raccomandate separatamente
all’inquilino o basta una sottoscritta da tutti e due?
Occorrono due raccomandate, ossia una raccomandata da ciascun proprietario. Lo ha precisato l’Agenzia delle entrare con la circolare 26/2012.
Sto per affittare un appartamento e vorrei comprendere nel contratto sia il canone, sia
le spese (riscaldamento e altre spese dovute per la conduzione dell’immobile): come mi
devo comportare con la cedolare secca?
La cedolare si applica solo sul canone di locazione escluse, quindi, le spese aggiuntive. Di
conseguenza lei dovrà specificare nel contratto qual’è la somma dovuta per le due diverse
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voci e, in sede di registrazione del contratto, indicherà l’importo richiesto per l’affitto al netto
delle altre somme comunque dovute dall’inquilino in base al testo del contratto che dovrà comunque essere regolarmente stipulato anche se non deve essere allegato alla registrazione
se si opta per il Modello Siria.
Ho locato l’appartamento 4+4, l’inquilino, dopo soli 8 mesi, mi ha dato la disdetta
dell’affitto con sei mesi di preavviso come stabilito dal contratto, quindi tra 4 mesi scade il primo anno di affitto, ma l’inquilino resta ancora due mesi nell’immobile. Come ci
si deve comportare per l’opzione per la cedolare?
Per esercitare l’opzione in caso di contratto in corso è sufficiente pagare l’acconto della cedolare. Al momento della disdetta effettuerà la comunicazione all’Agenzia con il Modello 69 ed
eventuali conguagli saranno effettuati al momento del saldo.
Con l’adesione alla cedolare per quanto tempo non si può richiedere l’adeguamento
Istat? Per sempre, ossia fino alla cessata locazione, o solo fino al rinnovo del contratto?
Chi esercita l’opzione per la cedolare secca non può richiedere aumenti all’inquilino per tutto
il periodo di durata dell’opzione che coincide con la durata del contratto a meno che non
sia revocata. Questo comporta che lei non potrà richiedere alcun aumento retroattivo nel
momento in cui decidesse di cambiare regime fiscale finché il contratto non arriverà alla sua
naturale scadenza.
Al momento della scadenza del periodo contrattuale previsto dalla legge, ossia al termine
dei primi otto anni per il canone libero o dei primi cinque per il canone concordato, è possibile decidere se cessare la locazione, prorogare il contratto con lo stesso inquilino alle stesse
condizioni o stipulare un nuovo contratto. Solo in quest’ultimo caso, ossia in caso di nuovo
contratto, è possibile l’aggiornamento del canone. Successivamente, però, se si mantiene
l’opzione per la cedolare, non potranno essere previsti gli adeguamenti annuali.
Ho un contratto di comodato d’uso con autorizzazione ad affittare. Se affitto l’abitazione posso utilizzare la cedolare secca sull’affitto e fare in modo che il reddito sia caricato
a me?
No, non è possibile. I redditi fondiari debbono sempre essere dichiarati dal proprietario dell’immobile anche se non materialmente percepiti. Perché il proprietario possa optare per la cedolare deve necessariamente subentrare nel contratto di affitto. Per questo può essere effettuata una cessione del contratto e la contestuale registrazione e opzione per la cedolare
utilizzando il Modello 69.
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Cosa accade all’aumento contrattuale nel caso in cui si voglia revocare l’opzione per la cedolare?
Nel caso in cui l’opzione sia revocata, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il
quale il locatore si è avvalso della cedolare. Pertanto non si potranno richiedere gli aggiornamenti del canone relativi all’annualità in corso al momento della revoca, dato che per il periodo
precedente il canone era bloccato. Il diritto all’aumento scatta, quindi, dall’anno successivo a
quello nel quale viene effettuata la revoca dell’opzione.
è possibile esercitare l’opzione per la cedolare nel caso di un contratto di locazione solo
verbale?
Sì. Occorre, però, che il contratto venga contestualmente registrato.
Se si vuole prorogare un contratto in scadenza per il quale si è optato per la cedolare,
senza modificarne le condizioni, è necessario effettuare qualche adempimento?
Chi ha optato per la cedolare secca dovrà comunicare all’Agenzia delle entrate che il contratto viene rinnovato oltre la scadenza compilando il modello 69 senza effettuare, ovviamente,
alcun versamento. Il modello deve essere presentato alla scadenza annuale del contratto che
si intende rinnovare.
Come ci si deve regolare se si intende optare per la cedolare dando in affitto la casa al
mare per il periodo estivo?
In caso di locazione con durata superiore ai 30 giorni con lo stesso inquilino è obbligatoria la
registrazione del contratto. Se la locazione ha una durata inferiore non occorre la registrazione
del contratto. In entrambi i casi è necessario pagare l’acconto a novembre calcolato sul totale
del canone incassato. Con la dichiarazione dei redditi del prossimo anno verrà comunicata
l’opzione per la cedolare e si pagherà il saldo.
Se l’inquilino lascia in anticipo, com’è possibile recuperare la somma pagata in più a
titolo di acconto? Si può usare per compensare altre imposte?
L’eventuale somma pagata in eccesso non può essere utilizzata per scontare altre imposte
ma solo per ridurre il saldo della cedolare l’anno successivo. Ovviamente, in caso di disdetta
anticipata del contratto è necessario compilare il modello 69 per comunicare la cessazione.
In caso di acquisto di una casa locata per la quale il precedente proprietario ha effettuato l’opzione per la cedolare secca, l’acquirente è obbligato a mantenere lo stesso
regime?
Quando si vende un immobile sul quale è presente un contratto di affitto occorre effettuare la
cessione del contratto all’acquirente. Per questo è necessario presentare il Modello 69. Starà
poi all’acquirente che subentra decidere se optare o meno per la cedolare.
64
La raccomandata per comunicare all’inquilino l’applicazione della cedolare secca con
quanto anticipo va inviata?
La raccomandata all’inquilino relativa all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca va necessariamente inviata prima della scadenza annuale del contratto, ovvero alla data prevista
per comunicare l’obbligo del pagamento degli aumenti annuali. è da questa data, infatti,
che è possibile richiedere l’aumento e con la raccomandata si comunica, invece, che l’aumento non è dovuto.
Si può utilizzare la cedolare in caso di affitto solo parziale dell’immobile nel quale si
continua a rimanere residenti?
La cedolare può essere utilizzata anche per le locazioni parziali.
In caso di locazione ad extracomunitari con l’opzione per la cedolare, va comunque
presentata la dichiarazione di cessione di fabbricato?
La registrazione del contratto assorbe l’obbligo di presentazione della dichiarazione di cessione di fabbricato. Non occorre, quindi, presentare la comunicazione neppure in caso di inquilini
extracomunitari.
In caso di opzione per la cedolare, cosa si deve fare se l’inquilino non ritira la raccomandata?
Le norme di attuazione della cedolare secca prevedono l’obbligo di informare il conduttore
tramite raccomandata. Si può, eventualmente inviare una nuova raccomandata, nella quale si
citerà anche la raccomandata precedentemente inviata.
Se si sbagliano i conteggi per il pagamento della cedolare è possibile mettersi in regola
utilizzando il ravvedimento operoso?
Il ravvedimento operoso è utilizzabile anche per sanare eventuali errori nel pagamento della
cedolare.
In caso di sfratto in corso per morosità e inquilino che non lascia l’abitazione pur non
pagando il canone, e il contratto nel frattempo è scaduto, cosa si deve fare dopo aver
optato per la cedolare e su quale somma va pagato l’acconto?
In caso di sfratto per morosità l’acconto è dovuto. Si potrà, poi, recuperare la somma versata
in sede di saldo. Ovviamente il contratto scaduto non deve essere rinnovato.
Si può utilizzare il credito Irpef per pagare l’acconto della cedolare?
Sì, è possibile utilizzare il credito Irpef in compensazione anche per il pagamento della cedolare.
65
In caso di più immobili dati in locazione deve essere effettuato un versamento per ogni
immobile o può essere fatto un versamento unitario?
In caso di più immobili dati in locazione, l’importo della cedolare da versare corrisponde al
totale dovuto sulla somma dei diversi contratti. Il versamento, quindi, va effettuato in maniera
unitaria, in quanto sarà possibile risalire alla specificità degli immobili e dei contratti dalle indicazioni riportate nella dichiarazione dei redditi
Ho due diversi contratti in corso dal settembre 2012 ma senza opzione per la cedolare.
È possibile esercitarla quest’anno? E come?
È possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca anche per i contratti in corso. L’opzione,
in questo caso, si esercita presentando il modello 69. Come chiarito dall’Agenzia delle entrate
con la circolare 47/2012, l’opzione deve essere esercitata nel termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro per l’annualità di riferimento, quindi entro 30 giorni dalla scadenza
naturale del contratto e a patto di non aver già pagato l’imposta stessa. Se l’opzione viene presentata dopo questa data ha valore solo per l’anno successivo. Quindi è possibile esercitare
l’opzione per tutti i contratti in corso nel prossimo mese di settembre, ovvero entro i termini
di pagamento annuale dell’imposta di registro. Inoltre, sempre prima della scadenza annuale
del contratto, deve inviare all’inquilino una raccomandata per comunicare che non saranno più
dovuti gli aumenti annuali del canone.
Il proprietario di un appartamento ha registrato un contratto d’affitto nel 2010 con
scadenza 30 giugno 2014. Nel 2011 ha deciso di aderire alla cedolare e a luglio 2011
ha spedito all’inquilino la raccomandata comunicando questa decisione e la rinuncia
all’aumento Istat. Entro il luglio 2012 avrebbe dovuto comunicare all’Agenzia delle entrate l’adesione alla cedolare con la presentazione del Mod. 69, ma non l’ha fatto. Si
può provvedere ora con “ravvedimento operoso”, altrimenti come fare per regolarizzare la posizione?
Per l’opzione per la cedolare per i contratti in corso nell’anno 2011 era richiesto semplicemente l’invio della raccomandata all’inquilino prima della scadenza del pagamento della tassa di
registro annuale, come chiarito dall’Agenzia delle entrate con la circolare 26/2011 nella quale
si precisa che “Per i contratti, per i quali sia già stata effettuata, ove richiesta, la registrazione
del contratto, non devono essere presentate opzioni per la cedolare secca, né in via telematica, né presso l’ufficio, e l’eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire
direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi
2011”. Non era richiesta, quindi, nessuna ulteriore successiva conferma dell’opzione, per cui
il proprietario è perfettamente in regola poiché, com’è noto, una volta effettuata l’opzione
questa ha valore per tutta la naturale durata del contratto.
66
Per esercitare l’opzione per la cedolare per i contratti in corso è necessario inviare la
raccomandata all’inquilino. Ma se la raccomandata non viene ritirata e torna indietro,
cosa si può fare?
Ai fini della regolarità dell’opzione, non è richiesto l’invio di una raccomandata con ricevuta di
ritorno ma di una semplice raccomandata. Quindi è sufficiente esibire la copia della ricevuta
di invio per essere in regola.
In caso di soli redditi da locazione e opzione per la cedolare, occorre presentare la dichiarazione dei redditi?
Sì. La dichiarazione deve essere presentata anche se sono stati percepiti esclusivamente
redditi che derivano dalla locazione di fabbricati per i quali si è optato per la cedolare secca.
Come può essere revocata l’opzione per la cedolare se si decide che questo regime non
è più conveniente?
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di
registro relativa all’annualità di riferimento inviando all’Agenzia delle entrate una comunicazione in carta libera oppure utilizzando il modello 69 con i necessari adattamenti. La revoca deve
essere comunicata anche al conduttore. Inoltre è obbligatorio il pagamento dell’imposta di
registro a partire dall’annualità per la quale si esercita la revoca.
Per i contratti stagionali, in caso di opzione per la cedolare, poiché non è prevista la
registrazione occorre comunque la comunicazione all’inquilino dell’opzione?
No, perchè la raccomandata serve solo per comunicare la rinuncia agli aggiornamenti del canone. Quest’obbligo, quindi, può essere escluso nell’ipotesi di contratti di locazione di durata
complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni in quanto per questi contratti non opera il
meccanismo di aggiornamento del canone.
In caso proroga di un contratto di affitto a canone concordato già sottoposto all’opzione della cedolare secca, quali comunicazioni dovranno essere effettuate all’Agenzia
dell’Entrate?
In caso di proroga dopo la naturale scadenza del contratto alle stesse condizioni, il locatore
deve presentare il modello 69 confermando l’opzione per la cedolare secca.
Invece se al termine della durata naturale di un contratto 4+4, si prevedono nuove condizioni economiche anche se si procede con lo stesso inquilino, quali sono gli adempimenti?
In caso di revisione del canone si è di fronte ad un nuovo contratto, anche se non cambiano
né il proprietario né l’inquilino. Si deve, quindi, provvedere alla registrazione del nuovo testo.
67
In caso di eredità di immobili locati, cosa deve fare l’erede che intende optare per la
cedolare secca?
In caso di successione il subentro dell’erede nella posizione del locatore avviene in modo automatico, senza che si renda necessario porre in essere un nuovo contratto. È però necessario
presentare il modello 69 per poter effettuare l’opzione per la cedolare.
Se in sede di stipula di un nuovo contratto nel testo è stata specificata l’opzione per la
cedolare secca, è ancora necessaria la raccomandata all’inquilino?
No. In tutti i casi in cui nel contratto di locazione non è previsto alcun aumento annuale, ovvero
viene già citata l’opzione per la cedolare, la raccomandata all’inquilino non deve essere inviata.
68
Appendice normativa
Appendice normativa
1. Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale
(G.U. n. 67 del 23 marzo 2011)
(omissis)
progressiva e territorialmente equilibrata la devoluzione ai comuni della fiscalità immobiliare di cui
Art. 2 - Devoluzione ai comuni della fiscalità im-
ai commi 1 e 2, è istituito un Fondo sperimentale
mobiliare
di riequilibrio. La durata del Fondo è stabilita in tre
1. In attuazione della citata legge n. 42 del 2009,
anni e, comunque, fino alla data di attivazione del
e successive modificazioni, ed in anticipazione ri-
fondo perequativo previsto dall’articolo 13 della ci-
spetto a quanto previsto in base al disposto del se-
tata legge n. 42 del 2009. Il Fondo è alimentato
guente articolo 7, a decorrere dall’anno 2011 sono
con il gettito di cui ai commi 1 e 2, secondo le mo-
attribuiti ai comuni, relativamente agli immobili
dalità stabilite ai sensi del comma 7.
ubicati nel loro territorio e con le modalità di cui
4. Ai comuni è attribuita una compartecipazione al
al presente articolo, il gettito o quote del gettito
gettito dell’imposta sul valore aggiunto; con decre-
derivante dai seguenti tributi:
to del Presidente del Consiglio dei ministri, di con-
a) imposta di registro ed imposta di bollo sugli atti
certo con il Ministro dell’economia e delle finanze,
indicati all’articolo 1 della tariffa, parte prima,
da adottare d’intesa con la Conferenza unificata
allegata al testo unico delle disposizioni concer-
ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28
nenti l’imposta di registro, di cui al decreto del
agosto 1997, n. 281, è fissata la percentuale del-
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.
la predetta compartecipazione e sono stabilite le
131;
modalità di attuazione del presente comma, con
b)imposte ipotecaria e catastale, salvo quanto
c) imposta sul reddito delle persone fisiche, in re-
to il territorio su cui si è determinato il consumo
lazione ai redditi fondiari, escluso il reddito agra-
che ha dato luogo al prelievo. La percentuale della
rio;
compartecipazione al gettito dell’imposta sul va-
d) imposta di registro ed imposta di bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili; e)
tri-
buti speciali catastali;
70
particolare riferimento all’attribuzione ai singoli comuni del relativo gettito, assumendo a riferimen-
stabilito dal comma 5;
lore aggiunto prevista dal presente comma è fissata, nel rispetto dei saldi di finanza pubblica, in
misura finanziariamente equivalente alla compar-
f )tasse ipotecarie;
tecipazione del 2 per cento al gettito dell’imposta
g)cedolare secca sugli affitti di cui all’articolo 3,
sul reddito delle persone fisiche. In sede di prima
con riferimento alla quota di gettito determinata
applicazione, e in attesa della determinazione del
ai sensi del comma 8 del presente articolo.
gettito dell’imposta sul valore aggiunto ripartito per
2. Con riferimento ai tributi di cui alle lettere a),
ogni comune, l’assegnazione del gettito ai comuni
b), e) ed f), del comma 1, l’attribuzione del getti-
avviene sulla base del gettito dell’imposta sul valo-
to ivi prevista ha per oggetto una quota pari al 30
re aggiunto per provincia, suddiviso per il numero
per cento dello stesso. 3. Per realizzare in forma
degli abitanti di ciascun comune. 5. Il gettito delle
Appendice normativa
imposte ipotecaria e catastale relative agli atti sog-
giorno dalla data di entrata in vigore del presente
getti ad imposta sul valore aggiunto resta attribuito
decreto. Per i comuni che esercitano in forma as-
allo Stato.
sociata le funzioni fondamentali ai sensi dell’artico-
6. A decorrere dall’anno 2012 l’addizionale all’acci-
lo 14, commi 28 e seguenti del decreto-legge 31
sa sull’energia elettrica di cui all’articolo 6, comma
maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni,
1, lettere a) e b), del decreto-legge 28 novembre
dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché per le
1988, n. 511, convertito, con modificazioni, dalla
isole monocomune, sono, in ogni caso, stabili-
legge 27 gennaio 1989, n. 20, cessa di essere ap-
te modalità di riparto differenziate, forfettizzate e
plicata nelle regioni a statuto ordinario ed è corri-
semplificate, idonee comunque ad assicurare che
spondentemente aumentata, nei predetti territori,
sia ripartita, in favore dei predetti enti, una quota
l’accisa erariale in modo tale da assicurare la neu-
non inferiore al 20 per cento della dotazione del
tralità finanziaria del presente provvedimento ai fini
fondo al netto della quota del 30 per cento di cui al
del rispetto dei saldi di finanza pubblica. Con de-
secondo periodo del presente comma.
creto del Ministro dell’economia e delle finanze da
8. La quota di gettito del tributo di cui al comma 1,
emanarsi entro il 31 dicembre 2011 sono stabilite
lettera g), devoluta ai comuni delle regioni a statuto
le modalità attuative del presente comma.
ordinario, è pari al 21,7 per cento per l’anno 2011
7. Previo accordo sancito in sede di Conferenza
e al 21,6 per cento a decorrere dall’anno 2012. I
Stato-città ed autonomie locali ai sensi dell’articolo
trasferimenti erariali sono ridotti, con decreto del
9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281,
Ministro dell’interno, di concerto con il Ministro
con decreto del Ministro dell’interno, di concerto
dell’economia e delle finanze, sentita la Conferen-
con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono
za Stato-città ed autonomie locali, in misura corri-
stabilite le modalità di alimentazione e di riparto
spondente al gettito che confluisce nel Fondo spe-
del Fondo sperimentale di cui al comma 3, nonché
rimentale di riequilibrio di cui al comma 3, nonché
le quote del gettito dei tributi di cui al comma 1
al gettito devoluto ai comuni ed al gettito derivante
che, anno per anno, sono devolute al comune ove
dalla compartecipazione di cui al comma 4 e al net-
sono ubicati gli immobili oggetto di imposizione.
to del gettito di cui al comma 6. Per gli anni 2011 e
Nel riparto si tiene conto della determinazione dei
2012, al fine di garantire il rispetto dei saldi di finan-
fabbisogni standard, ove effettuata, nonché, sino al
za pubblica e di assicurare ai comuni un ammonta-
2013, anche della necessità che una quota pari al
re di risorse pari ai trasferimenti soppressi, la pre-
30 per cento della dotazione del Fondo sia ridistri-
detta quota di gettito del tributo di cui al comma
buita tra i comuni in base al numero dei residenti.
1, lettera g), può essere rideterminata sulla base
Ai fini della determinazione del Fondo sperimentale
dei dati definitivi, tenendo conto del monitoraggio
di cui al comma 3 non si tiene conto delle variazio-
effettuato dalla Commissione tecnica paritetica per
ni di gettito prodotte dall’esercizio dell’autonomia
l’attuazione del federalismo fiscale ovvero, ove isti-
tributaria. Ai fini del raggiungimento dell’accordo
tuita, dalla Conferenza permanente per il coordina-
lo schema di decreto è trasmesso alla Conferenza
mento della finanza pubblica. La quota di gettito
Stato-città ed autonomie locali entro il 15 ottobre.
del tributo di cui al comma 1, lettera g), può essere
In caso di mancato accordo entro il 30 novembre
successivamente incrementata, con decreto del
dell’anno precedente, il decreto di cui al primo pe-
Ministro dell’economia e delle finanze, d’intesa
riodo può essere comunque emanato; in sede di
con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali,
prima applicazione del presente provvedimento, il
in misura corrispondente alla individuazione di ulte-
termine per l’accordo scade il quarantacinquesimo
riori trasferimenti suscettibili di riduzione.
71
Appendice normativa
9. Ai comuni è garantito che le variazioni annuali
ferenza Stato-città ed autonomie locali, ai dati
del gettito loro attribuito ai sensi del presente ar-
contenuti nell’anagrafe tributaria relativi:
ticolo non determinano la modifica delle aliquote
1)ai contratti di locazione nonché ad ogni altra
e delle quote indicate nei commi 2, 4 e 8. Le ali-
informazione riguardante il possesso o la deten-
quote e le quote indicate nei commi 2, 4 e 8, non-
zione degli immobili ubicati nel proprio territorio;
ché nell’articolo 7, comma 2, possono essere mo-
2)alla somministrazione di energia elettrica, di
dificate con decreto del Presidente del Consiglio
servizi idrici e del gas relativi agli immobili ubica-
dei ministri, da emanare su proposta del Ministro
ti nel proprio territorio;
dell’economia e delle finanze, d’intesa con la Con-
3)ai soggetti che hanno il domicilio fiscale nel
ferenza Stato-città ed autonomie locali, nel rispetto
proprio territorio;
dei saldi di finanza pubblica; in particolare, dal 2014
4) ai soggetti che esercitano nello stesso un’at-
la quota di gettito devoluta ai comuni del tributo di
tività di lavoro autonomo o di impresa;
cui al comma 1, lettera g), può essere incremen-
d) i comuni hanno altresì accesso, con le moda-
tata sino alla devoluzione della totalità del gettito
lità di cui alla precedente lettera c) a qualsiasi al-
stesso, con la contestuale ed equivalente riduzio-
tra banca dati pubblica, limitatamente ad immo-
ne della quota di cui all’articolo 7, comma 2, e, ove
bili presenti ovvero a soggetti aventi domicilio
necessario, della quota di cui al comma 4 del pre-
fiscale nel comune, che possa essere rilevante
sente articolo. 10. In ogni caso, al fine di rafforzare
per il controllo dell’evasione erariale o di tributi
la capacità di gestione delle entrate comunali e di
locali;
incentivare la partecipazione dei comuni all’attività
e) il sistema informativo della fiscalità è integra-
di accertamento tributario:
to, d’intesa con l’Associazione nazionale comuni
a)è assicurato al comune interessato il maggior
italiani, con i dati relativi alla fiscalità locale, al
gettito derivante dall’accatastamento degli im-
fine di assicurare ai comuni i dati, le informazio-
mobili finora non dichiarati in catasto;
ni ed i servizi necessari per la gestione dei tribu-
b) è elevata al 50 per cento la quota dei tributi statali riconosciuta ai comuni ai sensi dell’articolo
ti di cui agli articoli 7 e 11 e per la formulazione
delle previsioni di entrata.
1, comma 1, del decreto-legge 30 settembre
11. Il sistema informativo della fiscalità assicura co-
2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dal-
munque l’interscambio dei dati relativi all’effettivo
la legge 2 dicembre 2005, n. 248 e successi-
utilizzo degli immobili, con particolare riferimento
ve modificazioni. La quota del 50 per cento è
alle risultanze catastali, alle dichiarazioni presenta-
attribuita ai comuni in via provvisoria anche in
te dai contribuenti, ai contratti di locazione ed ai
relazione alle somme riscosse a titolo non defi-
contratti di somministrazione di cui al comma 10,
nitivo.
lettera c), n. 2).
Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, sentita la Conferenza Stato-città ed
Art. 3 - Cedolare secca sugli affitti
autonomie locali, sono stabilite le modalità di
1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario
recupero delle somme attribuite ai comuni in
vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini
via provvisoria e rimborsate ai contribuenti a
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il pro-
qualunque titolo;
prietario, o il titolare di diritto reale di godimento, di
c) i singoli comuni hanno accesso, secondo le mo-
72
unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può
dalità stabilite con provvedimento del direttore
optare per il seguente regime.
dell’Agenzia delle entrate d’intesa con la Con-
2. A decorrere dall’anno 2011 il canone di locazione
Appendice normativa
relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad
ad essa relativi si applicano le disposizioni previste
uso abitativo e le relative pertinenze locate congiun-
per le imposte sui redditi. Con provvedimento del
tamente all’abitazione, può essere assoggettato,
direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanare en-
in base alla decisione del locatore, ad un’imposta,
tro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del
operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva
presente provvedimento, sono stabilite le modalità
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e del-
di esercizio dell’opzione di cui al comma 1, nonché di
le relative addizionali, nonché delle imposte di regi-
versamento in acconto della cedolare secca dovuta,
stro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare
nella misura dell’85 per cento per l’anno 2011 e del
secca sostituisce anche le imposte di registro e di
95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo della
bollo sulle risoluzione e sulle proroghe del contratto
medesima cedolare, nonché ogni altra disposizione
di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito
utile, anche dichiarativa, ai fini dell’attuazione del pre-
dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di
sente articolo.
un’aliquota del 21 per cento. La cedolare secca può
5. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivan-
essere applicata anche ai contratti di locazione per
te dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è
i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. Per i
indicato o è indicato in misura inferiore a quella ef-
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli
fettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettiva-
articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998,
mente, le sanzioni amministrative previste dall’artico-
n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui
lo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre
all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto
1997, n. 471. In deroga a quanto previsto dal decreto
legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito in legge,
legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi deri-
con modificazioni dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61,
vanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel
e negli altri comuni ad alta tensione abitativa indivi-
caso di definizione dell’accertamento con adesione
duati dal Comitato interministeriale per la program-
del contribuente ovvero di rinuncia del contribuen-
mazione economica, l’aliquota della cedolare secca
te all’impugnazione dell’accertamento, si applicano,
calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 19
senza riduzione, le sanzioni amministrative previste
per cento.
dall’articolo 1, commi 1 e 2, e dall’articolo 13, comma
3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiara-
1, del citato decreto legislativo n. 471 del 1997.
zione dei redditi, la registrazione del contratto di loca-
6. Le disposizioni di cui ai commi da 1 a 5 del pre-
zione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione,
sente articolo non si applicano alle locazioni di unità
incluso l’obbligo previsto dall’articolo 12 del decreto
immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio
legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modifi-
di una attività d’impresa o di arti e professioni. Il reddito
cazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nei casi
derivante dai contratti di cui al presente articolo non può
di omessa richiesta di registrazione del contratto di
essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai
locazione si applica l’articolo 69 del citato testo unico
sensi dell’articolo 37, comma 1, del decreto del Presi-
di cui al decreto del Presidente della Repubblica n.
dente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
131 del 1986.
7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per
4. La cedolare secca è versata entro il termine sta-
il riconoscimento della spettanza o per la determinazio-
bilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle
ne di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo,
persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle im-
anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti
poste di bollo e di registro eventualmente già pagate.
reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito
Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i
assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito ri-
rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso
leva anche ai fini dell’indicatore della situazione econo-
73
Appendice normativa
mica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31
marzo 1998, n. 109.
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato
un importo inferiore a quello effettivo;
8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitati-
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
vo, comunque stipulati, che, ricorrendone i
10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove
presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito
dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a
la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni
dalla data di entrata in vigore del presente decreto.
11. Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della
decorrere dalla data della registrazione, volontaria o
cedolare secca è sospesa, per un periodo corrisponden-
d’ufficio;
te alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggior-
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2,
comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
namento del canone, anche se prevista nel contratto a
qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di lo-
dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le fami-
cazione è fissato in misura pari al triplo della rendita
glie di operai e impiegati verificatasi nell’anno preceden-
catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in
te. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha
base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT
dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera
dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati
raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la fa-
ed operai. Se il contratto prevede un canone inferio-
coltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi
re, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono
9. Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della
inderogabili.
legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
(omissis)
2. Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro n. 131/1986
(omissis)
e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce
74
Art. 69 - Omissione della richiesta di registra-
previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione
zione e della presentazione della denuncia
amministrativa dal centoventi al duecentoqua-
1. Chi omette la richiesta di registrazione degli atti
ranta per cento dell’imposta dovuta.(omissis)
Appendice normativa
3. Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471
Riforma delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte dirette, di imposta sul valore
aggiunto e di riscossione dei tributi, a norma dell’articolo 3, comma 133, lettera q), della l. 23
dicembre 1996, n. 662
Titolo I - Sanzioni in materia di imposte dirette
esclusione o di inapplicabilità degli studi di settore
e di imposta sul valore aggiunto
non sussistenti. La presente disposizione non si
applica se il maggior reddito d’impresa ovvero di
Capo I - Sanzioni in materia di imposte dirette
arte o professione, accertato a seguito della corretta applicazione degli studi di settore, non è su-
Art. 1 - Violazioni relative alla dichiarazione del-
periore al 10 per cento del reddito d’impresa o di
le imposte dirette
lavoro autonomo dichiarato.
1. Nei casi di omessa presentazione della dichiara-
2-ter. In caso di rettifica del valore normale dei
zione dei redditi, si applica la sanzione amministra-
prezzi di trasferimento praticati nell’ambito delle
tiva dal centoventi al duecentoquaranta per cento
operazioni di cui all’articolo 110, comma 7, del de-
dell’ammontare delle imposte dovute, con un mi-
creto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
nimo di lire cinquecentomila. Se non sono dovute
1986, n. 917, da cui derivi una maggiore imposta
imposte, si applica la sanzione da lire cinquecento-
o una differenza del credito, la sanzione di cui al
mila a lire due milioni. Essa può essere aumentata
comma 2 non si applica qualora, nel corso dell’ac-
fino al doppio nei confronti dei soggetti obbligati
cesso, ispezione o verifica o di altra attività istrut-
alla tenuta di scritture contabili.
toria, il contribuente consegni all’amministrazione
2. Se nella dichiarazione è indicato, ai fini delle
finanziaria la documentazione indicata in apposito
singole imposte, un reddito imponibile inferiore a
provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle en-
quello accertato, o, comunque, un’imposta inferio-
trate idonea a consentire il riscontro della confor-
re a quella dovuta o un credito superiore a quello
mità al valore normale dei prezzi di trasferimento
spettante, si applica la sanzione amministrativa dal
praticati. Il contribuente che detiene la documenta-
cento al duecento per cento della maggior imposta
zione prevista dal provvedimento di cui al periodo
o della differenza del credito. La stessa sanzione si
precedente, deve darne apposita comunicazione
applica se nella dichiarazione sono esposte indebi-
all’amministrazione finanziaria secondo le modalità
te detrazioni d’imposta ovvero indebite deduzioni
e i termini ivi indicati.
dall’imponibile, anche se esse sono state attribuite
In assenza di detta comunicazione si rende appli-
in sede di ritenuta alla fonte.
cabile il comma 2.
2-bis. La misura della sanzione minima e massi-
3. Se le violazioni previste nei commi 1 e 2 riguar-
ma di cui al comma 2 è elevata del 10 per cento
dano redditi prodotti all’estero, le sanzioni sono au-
nelle ipotesi di omessa o infedele indicazione dei
mentate di un terzo con riferimento alle imposte o
dati previsti nei modelli per la comunicazione dei
alle maggiori imposte relative a tali redditi.
dati rilevanti ai fini dell’applicazione degli studi di
4. Per maggiore imposta si intende la differenza tra
settore, nonché nei casi di indicazione di cause di
l’ammontare del tributo liquidato in base all’accer-
75
Appendice normativa
tamento e quello liquidabile in base alle dichiarazio-
reale o personale previste dalla legge o riconosciu-
ni, ai sensi degli articoli 36-bis e 36-ter del decre-
te dall’amministrazione finanziaria, effettuati con
to del Presidente della Repubblica 29 settembre
un ritardo non superiore a quindici giorni, la san-
1973, n. 600 , recante disposizioni comuni in mate-
zione di cui al primo periodo, oltre a quanto pre-
ria di accertamento delle imposte sui redditi.
visto dalla lettera a) del comma 1 dell’articolo 13
del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472,
Titolo II - Sanzioni in materia di riscossione
è ulteriormente ridotta ad un importo pari ad un
quindicesimo per ciascun giorno di ritardo.
Art. 13 - Ritardati od omessi versamenti diretti
Identica sanzione si applica nei casi di liquidazione
1. Chi non esegue, in tutto o in parte, alle prescrit-
della maggior imposta ai sensi degli articoli 36-bis e
te scadenze, i versamenti in acconto, i versamenti
36-ter del decreto del Presidente della Repubblica
periodici, il versamento di conguaglio o a saldo
29 settembre 1973, n. 600 , e ai sensi dell’articolo
dell’imposta risultante dalla dichiarazione, detratto
54-bis del decreto del Presidente della Repubblica
in questi casi l’ammontare dei versamenti periodi-
26 ottobre 1972, n. 633.
ci e in acconto, ancorché non effettuati, è soggetto
2. Fuori dei casi di tributi iscritti a ruolo, la sanzione
a sanzione amministrativa pari al trenta per cento
prevista al comma 1 si applica altresì in ogni ipotesi
di ogni importo non versato, anche quando, in se-
di mancato pagamento di un tributo o di una sua
guito alla correzione di errori materiali o di calcolo
frazione nel termine previsto.
rilevati in sede di controllo della dichiarazione an-
3. Le sanzioni previste nel presente articolo non
nuale, risulti una maggiore imposta o una minore
si applicano quando i versamenti sono stati tem-
eccedenza detraibile. Per i versamenti riguardanti
pestivamente eseguiti ad ufficio o concessionario
crediti assistiti integralmente da forme di garanzia
diverso da quello competente.
4. Legge 9 dicembre 1998 , n. 431
Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
Capo I - Locazione di immobili adibiti ad uso
8 e 13 della presente legge non si applicano:
abitativo
a)ai contratti di locazione relativi agli immobili
vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n.
Art. 1 - (Ambito di applicazione)
1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso
e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla
abitativo, di seguito denominati “contratti di loca-
disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del
zione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente
codice civile qualora non siano stipulati secondo
alla data di entrata in vigore della presente legge,
le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della
ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7,
76
presente legge;
b)agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai
Appendice normativa
quali si applica la relativa normativa vigente, sta-
stenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e
tale e regionale;
dei conduttori.
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le
parti possono stipulare contratti di locazione, defi-
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7
nendo il valore del canone, la durata del contratto,
e 13 della presente legge non si applicano ai con-
anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5,
tratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità
comma 1, nel rispetto comunque di quanto pre-
di conduttori per soddisfare esigenze abitative di
visto dal comma 5 del presente articolo, ed altre
carattere transitorio, ai quali si applicano le disposi-
condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito
zioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice
in appositi accordi definiti in sede locale fra le orga-
civile.
nizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni
A tali contratti non si applica l’articolo 56 della leg-
dei conduttori maggiormente rappresentative. Al
ge 27 luglio 1978, n. 392.
fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, an-
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della
che in forma associata, provvedono a convocare le
presente legge, per la stipula di validi contratti di
predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla
locazione è richiesta la forma scritta.
emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura
Art. 2 - Modalità di stipula e di rinnovo dei con-
delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comu-
tratti di locazione
ne dell’area territoriale interessata.
1. Le parti possono stipulare contratti di locazio-
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al
ne di durata non inferiore a quattro anni, decorsi
comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispet-
i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di
to dell’equilibrio di bilancio, aliquote dell’imposta
quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore in-
comunale sugli immobili (Ici) più favorevoli per i
tenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo
proprietari che concedono in locazione a titolo di
stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere
abitazione principale immobili alle condizioni defi-
l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui
nite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali
al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del
delibere possono derogare al limite minimo stabili-
contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare
to, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla
la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per
normativa vigente al momento in cui le delibere
la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando
stesse sono assunte.
la propria intenzione con lettera raccomandata da
I comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30
inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della
dicembre 1988, n. 551, convertito, con modifica-
scadenza. La parte interpellata deve rispondere a
zioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e suc-
mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni
cessive modificazioni, per la stessa finalità di cui al
dalla data di ricezione della raccomandata di cui al
primo periodo possono derogare al limite massimo
secondo periodo. In mancanza di risposta o di ac-
stabilito dalla normativa vigente in misura non su-
cordo il contratto si intenderà scaduto alla data di
periore al 2 per mille, limitatamente agli immobili
cessazione della locazione. In mancanza della co-
non locati per i quali non risultino essere stati re-
municazione di cui al secondo periodo il contratto
gistrati contratti di locazione da almeno due anni.
è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del com-
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del
ma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni,
comma 1, i contraenti possono avvalersi dell’assi-
ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima
77
Appendice normativa
scadenza del contratto, ove le parti non concordi-
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità
no sul rinnovo del medesimo, il contratto è proro-
di un alloggio libero ed idoneo nello stesso co-
gato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di
mune;
disdetta da parte del locatore che intenda adibire
d)quando l’immobile sia compreso in un edificio
l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le ope-
gravemente danneggiato che debba essere ri-
re di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile
costruito o del quale debba essere assicurata la
alle condizioni e con le modalità di cui al medesi-
stabilità e la permanenza del conduttore sia di
mo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del qua-
procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per
le è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero
la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando
si intenda operare la demolizione o la radicale
la propria intenzione con lettera raccomandata da
trasformazione per realizzare nuove costruzioni,
inviare all’altra parte almeno sei mesi prima del-
ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo
la scadenza. In mancanza della comunicazione il
piano, il proprietario intenda eseguire soprae-
contratto è rinnovato tacitamente alle medesime
levazioni a norma di legge e per eseguirle sia
condizioni.
indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di
dell’immobile stesso;
entrata in vigore della presente legge che si rinno-
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legitti-
vino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del
ma successione nel contratto, il conduttore non
presente articolo.
occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
Art. 3 - (Disdetta del contratto da parte del lo-
78
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a
catore)
terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi
uso abitativo oltre a quello eventualmente adibi-
del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scaden-
to a propria abitazione. In tal caso al conduttore
za dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del
è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercita-
medesimo articolo, il locatore può avvalersi della
re con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della
facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dando-
legge 27 luglio 1978, n. 392.
ne comunicazione al conduttore con preavviso di
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del
almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile
e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indi-
ad uso abitativo, commerciale, artigianale o pro-
cati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia
fessionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei
è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio.
figli o dei parenti entro il secondo grado;
I termini di validità della concessione o dell’auto-
b)quando il locatore, persona giuridica, società
rizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a
o ente pubblico o comunque con finalità pub-
seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha
bliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assi-
diritto di prelazione, da esercitare con le modalità
stenziali, culturali o di culto intenda destinare
di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n.
l’immobile all’esercizio delle attività dirette a
392, se il proprietario, terminati i lavori, concede
perseguire le predette finalità ed offra al con-
nuovamente in locazione l’immobile. Nella comu-
duttore altro immobile idoneo e di cui il locatore
nicazione del locatore deve essere specificato, a
abbia la piena disponibilità;
pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente
Appendice normativa
indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
per garantire particolari esigenze delle parti. In caso
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponi-
di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri
bilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio
generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubbli-
della facoltà di disdetta ai sensi del presente arti-
ci, di concerto con il Ministro delle finanze, con il
colo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un
decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sul-
risarcimento al conduttore da determinare in mi-
la base degli orientamenti prevalenti espressi dalle
sura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo
predette organizzazioni. I criteri generali definiti ai
canone di locazione percepito.
sensi del presente comma costituiscono la base
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica
per la realizzazione degli accordi locali di cui al com-
l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e
ma 3 dell’articolo 2 e il loro rispetto, unitamente
successive modificazioni.
all’utilizzazione dei tipi di contratto di cui all’articolo
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato,
4-bis, costituisce condizione per l’applicazione dei
anche con procedura giudiziaria, la disponibilità
benefici di cui all’articolo 8.
dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici
2. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in
mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibi-
apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di
lità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di di-
concerto con il Ministro delle finanze, da emanare
sdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore
entro trenta giorni dalla conclusione della conven-
ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle
zione nazionale ovvero dalla constatazione, da par-
medesime condizioni di cui al contratto disdettato
te del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza
o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può
loro convocazione. Con il medesimo decreto sono
recedere in qualsiasi momento dal contratto, dan-
stabilite le modalità di applicazione dei benefici di
do comunicazione al locatore con preavviso di sei
cui all’articolo 8 per i contratti di locazione stipulati
mesi.
ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 in conformità
ai criteri generali di cui al comma 1 del presente
Capo II - Contratti di locazione stipulati in base
articolo.
ad accordi definiti in sede locale
3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del
decreto di cui al comma 2, il Ministro dei lavori
Art. 4 - Convenzione nazionale
pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze,
1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di
fissa con apposito decreto le condizioni alle quali
cui al comma 3 dell’articolo 2, il Ministro dei lavori
possono essere stipulati i contratti di cui al comma
pubblici convoca le organizzazioni della proprietà
3 dell’articolo 2 nonché dell’art. 5, nel caso in cui
edilizia e dei conduttori maggiormente rappre-
non vengano convocate da parte dei comuni le or-
sentative a livello nazionale entro sessanta giorni
ganizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori
dalla data di entrata in vigore della presente leg-
ovvero non siano definiti gli accordi di cui al mede-
ge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere
simo comma 3 dell’articolo 2.
dalla medesima data, al fine di promuovere una
4. Fermo restando quanto stabilito dall’articolo
convenzione, di seguito denominata “convenzione
60, comma 1, lettera e), del decreto legislativo 31
nazionale”, che individui i criteri generali per la de-
marzo 1998, n. 112, con apposito atto di indirizzo e
finizione dei canoni, anche in relazione alla durata
coordinamento, da adottare con decreto del Pre-
dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile e
sidente della Repubblica, previa deliberazione del
ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità
Consiglio dei ministri, ai sensi dell’articolo 8 della
79
Appendice normativa
legge 15 marzo 1997, n. 59, sono definiti, in sosti-
per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sen-
tuzione di quelli facenti riferimento alla legge 27
si del comma 2 dell’articolo 4, dei canoni di locazione
luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni,
di immobili ad uso abitativo per studenti universitari.
criteri in materia di determinazione da parte del-
Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di
le regioni dei canoni di locazione per gli alloggi di
cui al comma 3 dell’articolo 2, le aziende per il dirit-
edilizia residenziale pubblica. Gli attuali criteri di
to allo studio e le associazioni degli studenti, nonché
determinazione dei canoni restano validi fino all’a-
cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.
deguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti
ai sensi del presente comma.
Capo IV - Misure di sostegno al mercato delle
locazioni
Art. 4-bis - Tipi di contratto
1. La convenzione nazionale di cui all’articolo 4,
Art. 8 - (Agevolazioni fiscali)
comma 1, approva i tipi di contratto per la stipula
1. Nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge
dei contratti agevolati di cui all’articolo 2, comma 3,
30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modifica-
nonché dei contratti di locazione di natura transito-
zioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e succes-
ria di cui all’articolo 5, comma 1, e dei contratti di
sive modificazioni, il reddito imponibile derivante al
locazione per studenti universitari di cui all’articolo
proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi
5, commi 2 e 3.
del comma 3 dell’articolo 2 a seguito di accordo de-
2. I tipi di contratto possono indicare scelte alter-
finito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati
native, da definire negli accordi locali, in relazione
dal decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4, ovvero
a specifici aspetti contrattuali, con particolare rife-
nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui
rimento ai criteri per la misurazione delle superfici
al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato
degli immobili.
ai sensi dell’articolo 34 del testo unico delle impo-
3. In caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi
ste sui redditi, approvato con decreto del Presidente
di contratto sono definiti con il decreto di cui all’ar-
della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e succes-
ticolo 4, comma 2.
sive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per
cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai
fini della determinazione della base imponibile per
80
Art. 5 - Contratti di locazione di natura transi-
l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è
toria
assunto nella misura minima del 70 per cento.
1. Il decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4 de-
2. Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al
finisce le condizioni e le modalità per la stipula di
comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei
contratti di locazione di natura transitoria anche di
redditi gli estremi di registrazione del contratto di
durata inferiore ai limiti previsti dalla presente leg-
locazione nonché quelli della denuncia dell’immo-
ge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
bile ai fini dell’applicazione dell’Ici.
2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, pos-
3. Le agevolazioni di cui al presente articolo non
sono essere stipulati contratti di locazione per sod-
si applicano ai contratti di locazione volti a sod-
disfare le esigenze abitative di studenti universitari
disfare esigenze abitative di natura transitoria,
sulla base dei tipi di contratto di cui all’articolo 4-bis.
fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2
3. è facoltà dei comuni sede di università o di corsi
dell’articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3
universitari distaccati, eventualmente d’intesa con
dell’articolo 1.
comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali
(omissis)
Appendice normativa
5. Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e Ministero delle finanze 30 dicembre 2002
Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula
dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998,
n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti
universitari ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge
Art. 1 - Criteri per la determinazione dei canoni
cali, con riferimento agli stessi criteri di individua-
di locazione agevolati nella contrattazione ter-
zione delle aree omogenee, prevedono un valore
ritoriale
minimo ed un valore massimo del canone.
1. Gli Accordi territoriali, in conformità delle finalità
4. Nella definizione del canone effettivo, collocato
indicate all’articolo 2, comma 3, della legge 9 di-
tra il valore minimo ed il valore massimo delle fa-
cembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscilla-
sce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite – a
zione del canone di locazione all’interno delle quali,
loro richiesta – dalle rispettive organizzazioni sinda-
secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità
cali, tengono conto dei seguenti elementi:
immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone
- tipologia dell’alloggio;
per i singoli contratti.
- stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero sta-
2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni,
singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine
della realizzazione degli Accordi di cui al comma
bile;
- pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde,
impianti sportivi interni, ecc.);
1, dopo aver acquisito le informazioni concernenti
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscal-
le delimitazioni – ove effettuate - delle microzone
damento autonomo o centralizzato, condiziona-
del territorio comunale definite ai sensi del d.P.R.
mento d’aria, ecc.);
23 marzo 1998, n. 138, individuano, anche avvalen-
- eventuale dotazione di mobilio.
dosi della banca dati dell’Osservatorio del mercato
5. Per le compagnie assicurative, gli enti privatiz-
immobiliare dell’Agenzia del territorio, insiemi di
zati, i soggetti giuridici o fisici detentori di grandi
aree aventi caratteristiche omogenee per:
proprietà immobiliari (per tali sono da intendersi
- valori di mercato;
le proprietà individuate negli Accordi territoriali e,
- dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, ver-
comunque, quelle caratterizzate dall’attribuzione,
de pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrez-
in capo ad un medesimo soggetto, di più di cento
zature commerciali, ecc.);
unità immobiliari destinate ad uso abitativo anche
- tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e
classi catastali.
se ubicate in modo diffuso e frazionato sul territorio nazionale) i canoni sono definiti, all’interno
All’interno delle aree omogenee individuate ai sensi
dei valori minimi e massimi stabiliti dalle fasce di
del presente comma, possono essere evidenziate
oscillazione per le aree omogenee e le eventuali
zone di particolare pregio o di particolare degrado.
zone individuate dalle contrattazioni territoriali, in
3. Per ogni area od eventuale zona, gli Accordi lo-
base ad appositi Accordi integrativi fra la proprietà
81
Appendice normativa
82
interessata e organizzazioni sindacali della proprie-
11. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamen-
tà edilizia e dei conduttori partecipanti al tavolo di
te per le proprietà individuali (allegato A) e per le
confronto per il rinnovo della Convenzione nazio-
proprietà di cui ai commi 5, 6 e 7 del presente ar-
nale o comunque firmatarie degli Accordi territo-
ticolo (allegato B).
riali relativi. Tali Accordi integrativi, da stipularsi per
12. I contratti di locazione di cui al presente artico-
zone territoriali da individuarsi dalle associazioni
lo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di
sindacali predette, possono prevedere speciali
contratto di cui al precedente comma.
condizioni per far fronte ad esigenze di particola-
13. Le disposizioni del presente articolo si appli-
ri categorie di conduttori nonché la possibilità di
cano sia agli Accordi territoriali sottoscritti nei
derogare dalla tabella oneri accessori (allegato G).
comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30
6. Per gli enti previdenziali pubblici, si procede, in
dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21
analogia a quanto indicato al comma 5, tenuta pre-
febbraio 1989, n. 61, che a quelli sottoscritti negli
sente la vigente normativa. I canoni relativi a tale
altri comuni.
comparto sono determinati in base alle aree e/o
14. Le parti contrattuali possono essere assistite,
zone omogenee nonché agli elementi individuati
a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sin-
negli Accordi territoriali.
dacali.
7. Alla sottoscrizione degli Accordi integrativi di cui
Art. 2 - Criteri per definire i canoni dei contratti di
ai commi 5 e 6, possono partecipare imprese o as-
locazione di natura transitoria e durata degli stessi
sociazioni di imprese di datori di lavoro in relazione
1. I contratti di locazione di natura transitoria di
alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimen-
cui all’articolo 5, comma 1, della legge 9 dicem-
to di esigenze abitative di lavoratori non residenti
bre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un
e di immigrati comunitari o extracomunitari. I con-
mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti
tratti, da stipulare con i diretti fruitori, sono regolati
sono stipulati per soddisfare particolari esigenze
dall’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre
dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie –
1998, n. 431.
con particolare riferimento a quelle derivanti da
8. Gli Accordi territoriali possono stabilire, per du-
mobilità lavorativa – da individuarsi nella contratta-
rate contrattuali superiori a quella minima fissata
zione territoriale tra le organizzazioni sindacali del-
dalla legge, misure di aumento dei valori (minimo
la proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente
e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni
rappresentative.
definiti per aree omogenee nonché particolari for-
2. I canoni di locazione dei contratti di natura
me di garanzia.
transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree
9. Gli Accordi in sede locale possono prevedere
metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova,
l’aggiornamento del canone in misura contrattata
Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e
e comunque non superiore al 75% della variazio-
Catania, nei comuni con esse confinanti e negli al-
ne Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le
tri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle
famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno
parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti
precedente.
per le fasce di oscillazione per le aree omogenee,
10. è nella attribuzione esclusiva del proprietario
come individuate dall’articolo 1. Gli Accordi territoriali
dell’immobile, la facoltà di concedere il diritto di
relativi a questo tipo di contratti possono prevedere
prelazione al conduttore in caso di vendita dell’im-
variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei
mobile con le modalità previste dagli articoli 38 e
valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto,
39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
anche per specifiche zone, di particolari esigenze lo-
Appendice normativa
cali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i
per studenti universitari di durata – precisata ne-
valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizio-
gli allegati tipi di contratto – da sei mesi a tre anni
ni previste dal decreto ministeriale di cui all’articolo 4,
(rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del
comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
conduttore). Tali contratti possono essere sotto-
3. Per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6,
scritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti
si procede – per i comuni di cui al comma 2 del pre-
universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
sente articolo – mediante Accordi integrativi, stipulati
2. I canoni di locazione sono definiti in appositi Ac-
fra i soggetti e con le modalità indicate nell’articolo 1
cordi locali sulla base dei valori per aree omogenee
medesimo.
ed eventuali zone stabiliti negli Accordi territoriali di
4. I contratti di cui al presente articolo devono preve-
cui all’articolo 1.
dere una specifica clausola che individui l’esigenza di
3. Per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e
transitorietà del locatore e/o del conduttore – da pro-
6, si procede mediante Accordi integrativi, stipulati
vare quest’ultima con apposita documentazione da
fra i soggetti e con le modalità indicate nel mede-
allegare al contratto – i quali dovranno confermare il
simo articolo 1.
permanere della stessa tramite lettera raccomandata
4. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente
da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito
per le proprietà individuali (allegato E) e per le pro-
nel contratto.
prietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6 (allegato F).
5. I contratti di cui al presente articolo sono ricondot-
5. I contratti di locazione di cui al presente articolo
ti alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della
sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di
legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempi-
contratto di cui al precedente comma.
mento delle modalità di conferma delle esigenze tran-
6. Le parti contrattuali possono essere assistite, a
sitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6,
loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sinda-
ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano
cali.
meno.
6. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente
per le proprietà individuali (allegato C) e per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6 (allegato D).
7. I contratti di locazione di cui al presente articolo
sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
8. Le parti contrattuali possono essere assistite, a
loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali.
Art. 3 - Criteri per definire i canoni dei contratti
di locazione per studenti universitari e durata
degli stessi
1. Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei
comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto
Art. 4 - Tabella degli oneri accessori
1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e
3 è adottata la tabella degli oneri accessori allegata
al presente decreto (allegato G). Per le voci non
considerate nella citata tabella si rinvia alle leggi
vigenti e agli usi locali.
Art. 5 - Agevolazioni fiscali
1. Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nel territorio dei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.
551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n.
61, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni
dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre
ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero
1998, n. 431, a seguito di accordo definito in sede
di specializzazione in un comune diverso da quel-
locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal pre-
lo di residenza, possono essere stipulati contratti
sente decreto, nonché ai contratti di cui agli articoli
83
Appendice normativa
1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge
n. 431 del 1998, si applica la disciplina fiscale di cui
ai seguenti commi.
2. Il reddito imponibile dei fabbricati locati, deter-
a) euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
b)euro 247,90 se il reddito complessivo supera
euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.
minato ai sensi dell’articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del
Art. 6 - Commissioni di conciliazione
Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986,
1. Per ogni controversia che sorga in merito all’in-
n. 917, è ulteriormente ridotto del 30 per cento, a
terpretazione ed esecuzione dei contratti di cui al
condizione che nella dichiarazione dei redditi rela-
presente decreto nonché in ordine all’esatta appli-
tiva all’anno in cui si intende usufruire della age-
cazione degli Accordi territoriali e/o integrativi, cia-
volazione siano indicati gli estremi di registrazione
scuna parte può richiedere, prima di adire l’Autorità
del contratto di locazione, l’anno di presentazione
giudiziaria, che si pronunci una Commissione di
della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta co-
conciliazione stragiudiziale che deve decidere non
munale sugli immobili e il comune di ubicazione
oltre sessanta giorni dalla data della richiesta.
dello stesso fabbricato. Ai fini di quanto previsto
2. è altresì nella facoltà di ciascuna parte ricorrere
dall’articolo 4, comma 1, ultimo periodo, della cita-
alla Commissione di conciliazione affinché attesti la
ta legge n. 431/98, i tipi di contratto di cui all’arti-
rispondenza del contenuto economico e normativo
colo 4-bis della stessa legge si intendono utilizzati
del contratto agli Accordi di riferimento.
ove le pattuizioni negli stessi previste siano state
3. In caso di variazione dell’imposizione fiscale
tutte integralmente accettate da entrambe le parti
gravante sull’unità immobiliare locata, in più o in
contraenti ed integrate quando richiesto.
meno, rispetto a quella in atto al momento della
3. In sede di prima applicazione del presente de-
stipula del contratto, la parte interessata può adire
creto e fino all’eventuale aggiornamento periodico
la Commissione di cui al presente articolo, la quale
eseguito ai sensi dell’articolo 8, comma 4, della ci-
determina, nel termine perentorio di novanta gior-
tata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per
ni, il nuovo canone da corrispondere.
la determinazione dell’imposta di registro è assun-
4. La richiesta di decisione della Commissione, co-
ta nella misura del 70 per cento del corrispettivo
stituita con le modalità indicate negli allegati tipi di
annuo pattuito.
contratto, non comporta oneri a carico della parte
4. In relazione a quanto stabilito dall’articolo 10
richiedente.
della citata legge n. 431 del 1998 e dall’articolo 13-
84
ter del decreto del Presidente della Repubblica 22
Art. 7 - Decorrenza dell’obbligatorietà dei tipi
dicembre 1986, n. 917, come modificato dall’artico-
di contratto
lo 2, comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre
1. L’adozione dei tipi di contratto allegati diviene ob-
2000, n. 388, ai soggetti titolari di contratti di loca-
bligatoria, negli ambiti territoriali interessati, a partire
zione di unità immobiliari adibite ad abitazione prin-
dalla sottoscrizione, sulla base dei criteri indicati nel
cipale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma degli
presente decreto, degli Accordi territoriali da parte
articoli 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, della citata
delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei con-
legge 9 dicembre 1998, n. 431, spetta una detrazio-
duttori.
ne, rapportata al periodo dell’anno durante il quale
2. In mancanza di sottoscrizione degli Accordi in sede
sussiste tale destinazione, nei seguenti importi:
locale, i contratti vengono stipulati sulla base degli
Appendice normativa
Accordi territoriali e integrativi previgenti, fino all’e-
Art. 8
manazione del decreto ministeriale di cui all’articolo
1. Il presente decreto sarà pubblicato sulla Gazzet-
4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
ta Ufficiale della Repubblica italiana.
Tabella oneri accessori - Ripartizione fra locatore e conduttore
Amministrazione
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali
conduttore
locatore
Ascensore
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni conduttore
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti
locatore
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge
locatore
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione
conduttore
Ispezioni e collaudi
conduttore
Autoclave
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari
(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)
locatore
Manutenzione ordinaria
Imposte e tasse di impianto
conduttore
locatore
Forza motrice
conduttore
Ricarico pressione del serbatoio
conduttore
Ispezioni, collaudi e lettura contatori
conduttore
Impianti di illuminazione, di videocitofono e speciali
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione
locatore
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme
conduttore
locatore
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
conduttore
locatore
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
conduttore
locatore
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
conduttore
Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua
calda, addolcimento acqua
Installazione e sostituzione degli impianti
locatore
85
Appendice normativa
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
locatore
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario
conduttore
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale
conduttore
Lettura dei contatori
conduttore
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
conduttore
Impianti sportivi
Installazione e manutenzione straordinaria
locatore
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.)
conduttore
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la
manutenzione ordinaria (es.:terra rossa)
conduttore
Impianto antincendio
Installazione e sostituzione dell’impianto
locatore
Acquisti degli estintori
locatore
Manutenzione ordinaria
conduttore
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi
conduttore
Impianto televisivo
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato
locatore
Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato
conduttore
Parti comuni
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
locatore
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari
conduttore
locatore
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura
conduttore
locatore
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione
dei condotti e dei pozzetti
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
conduttore
locatore
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali
comuni
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni
Installazione e sostituzione di serrature
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
86
locatore
conduttore
Appendice normativa
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori,
bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di
arredo
locatore
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro
materiale di arredo
conduttore
Parti interne all’appartamento locato
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
locatore
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti
conduttore
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario
conduttore
Rifacimento di chiavi e serrature
conduttore
Tinteggiatura di pareti
conduttore
Sostituzione di vetri
conduttore
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo
e dell’impianto citofonico e videocitofonico
conduttore
Verniciatura di opere in legno e metallo
conduttore
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento
locatore
Portierato
10% locatore
90% conduttore
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l.
10% locatore
90% conduttore
Manutenzione ordinaria della guardiola
10% locatore
90% conduttore
Manutenzione straordinaria della guardiola
locatore
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima,premi,
ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.
Materiale per le pulizie
Pulizia
Spese per l’assunzione dell’addetto
locatore
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali
conduttore
e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi,
conduttore
ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.
conduttore
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta
locatore
Spese per le pulizie appaltate a ditta
conduttore
Materiale per le pulizie
conduttore
87
Appendice normativa
locatore
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia
conduttore
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie
conduttore
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti
conduttore
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva
conduttore
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti
locatore
conduttore
Sgombero neve
Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso
88
conduttore
Elenco comuni ad alta tensione abitativa
Pagani, Palma Campania, Pellezzano, Pesco Sanni-
Abruzzo Avezzano, Chieti, Francavilla al Mare, L'A-
ta, Piano di Sorrento, Pietrelcina, Poggiomarino, Po-
quila, Lanciano, Montesilvano, Ortona, Pescara,
migliano d’Arco, Pontecagnano, Pozzuoli, Qualiano,
Spoltore, Sulmona, Teramo, Vasto • Basilicata Avi-
Quarto, Sala Consilina, Salerno, San Cipriano d’Aver-
gliano, Lavello, Matera, Melfi, Nova Siri, Pignola, Po-
sa, San Cipriano Picentino, San Felice a Cancello,
licoro, Potenza, Rapolla, Tito, Venosa • Calabia Acri,
San Leucio del Sannio, San Mango Piemonte, San
Cassano allo Jonio, Castrovillari, Catanzaro, Coriglia-
Nicola la Strada, San Nicola Manfredi, San Prisco,
no Calabro, Cosenza, Crotone, Gioia Tauro, Lamezia
Sant’Angelo a Cupolo, Sant’Antimo, Sant’Antonio
Terme, Montalto Uffugo, Palmi, Reggio Calabria,
Abate, Sant’Arpino, Santa Maria, Santa Maria a Vico,
Rende, Rossano, San Giovanni in Fiore, Vibo Valentia
Sarno, Saviano, Scafati, Sessa Aurunca, Sorrento,
• Campania Giugliano in Campania, Ischia, Mugna-
Summonte, Teano, Torrecuso, Trentola Ducenta,
no di Napoli, Acerra, Afragola, Agropoli, Aiello del
Valle di Maddaloni, Vico Equense, Vietri sul Mare, Vil-
Sabato, Angri, Apollosa, Ariano Irpino, Arzano, Atri-
laricca, Volla • Emilia-Romagna Anzola dell'Emilia,
palda, Avellino, Aversa, Bacoli, Baronissi, Battipaglia,
Bologna, Calderara di Reno, Campogalliano, Carpi,
Bellizzi, Benevento, Brusciano, Caivano, Campagna,
Casalecchio di Reno, Casalgrande, Castel Maggiore,
Capaccio, Capriglia Irpina, Capua, Capua Vetere,
Castelfranco Emilia, Castenaso, Cattolica, Cento,
Cardito, Casagiove, Casal di Principe, Casalnuovo di
Cesena, Cesenatico, Correggio, Faenza, Ferrara, Fi-
Napoli, Casandrino, Casavatore, Caserta, Casoria,
denza, Fiorenzuola d'Arda, Forlì, Formigine, Granaro-
Castel Morrone, Castel San Giorgio, Castel Volturno,
lo dell’Emilia, Imola, Lugo, Modena, Montecchio Emi-
Castellammare di Stabia, Castelpoto, Castiglione del
lia, Parma, Piacenza, Pianoro, Ravenna, Reggio Emi-
Genovesi, Cava de’ Tirreni, Contrada, Eboli, Faiano,
lia, Riccione, Rimini, Rubiera, San Lazzaro di Savena,
Fisciano, Foglianise, Forio, Fragneto, Frattamaggio-
Sasso Marconi, Sassuolo, Scandiano, Zola Predosa
re, Frattaminore, Giffoni Valle Piana, Gragnano, Grot-
• Friuli Venezia Giulia Basiliano, Cervignano del
tolella, Grumo Nevano, Lusciano, Maddaloni, Mano-
Friuli, Duino Aurisina, Gorizia, Monfalcone, Muggia,
calzati, Marano di Napoli, Marcianise, Marigliano,
Pordenone, Tavagnacco, Trieste, Udine • Lazio Ala-
Massa Lubrense, Melito di Napoli, Mercato San Se-
tri, Albano Laziale, Anagni, Anguillara Sabazia, Anzio,
verino, Mercogliano, Mondragone, Monforte, Monte
Aprilia, Ardea, Ariccia, Artena, Bracciano, Campa-
di Procida, Monteforte Irpino, Montefredane, Monte-
gnano di Roma, Cassino, Castel Gandolfo, Ceccano,
sarchio, Napoli, Nocera Inferiore, Nocera Superiore,
Cerveteri, Ciampino, Cisterna di Latina, Civita Castel-
Nola, Orta di Atella, Ospedaletto d’Alpinolo, Paduli,
lana, Civitavecchia, Colleferro, Colonna, Cori, Fara in
Appendice normativa
Sabina, Ferentino, Fiumicino, Fondi, Formello, For-
• Piemonte Acqui Terme, Alba, Alessandria, Alpi-
mia, Frascati, Frosinone, Gaeta, Gallicano nel Lazio,
gnano, Asti, Beinasco, Biella, Borgaro Torinese, Bor-
Genzano di Roma, Grottaferrata, Guidonia Montece-
gosesia, Bra, Casale Monferrato, Chieri, Collegno,
lio, Isola del Liri, Ladispoli, Lariano, Latina, Marcelli-
Cossato, Cuneo, Domodossola, Druento, Grugliasco
na, Marino, Mentana, Minturno, Monte Porzio Cato-
Ivrea, Moncalieri, Nichelino, Novara, Novi Ligure, Or-
ne, Monte San Giovanni Campano, Montecompatri,
bassano, Pianezza, Pinerolo, Racconigi, Rivalta di
Montefiascone, Monterotondo, Nettuno, Orte, Pale-
Torino, Rivoli, Savigliano, Settimo Torinese, Torino,
strina, Palombara Sabina, Poli, Pomezia, Pontecor-
Tortona, Venaria Reale, Verbania, Vercelli, • Puglia
vo, Pontinia, Priverno, Riano, Rieti, Ripi, Rocca di
Andria, Stornara, Stornarella, Surbo, Taranto, Adelfia,
Papa, Rocca Priora, Roma, Sabaudia, Sacrofano,
Altamura, Arnesano, Ascoli Satriano, Bari, Barletta,
San Cesareo, Santa Marinella, Sezze, Sora, Tarqui-
Bisceglie, Bitonto, Bitritto, Brindisi, Capurso, Cara-
nia, Terracina, Tivoli, Valmontone, Velletri, Veroli, Ve-
pelle, Carovigno, Castellaneta, Castelluccio dei Sau-
tralla, Viterbo, Zagarolo • Liguria Chiavari, Genova,
ri, Cavallino, Cellino San Marco, Cerignola, Corato,
Rapallo, Bordighera, Camporosso, Diano Marina,
Crispiano, Faggiano, Foggia, Giovinazzo, Gravina in
Imperia, San Remo, Taggia, Vallecrosia, Ventimiglia,
Puglia, Grottaglie, Latiano, Lecce, Leporano, Lequile,
Arcola, La Spezia, Ortonovo, Santo Stefano di Ma-
Lizzanello, Lucera, Manfredonia, Martina Franca,
gra, Albenga, Savona • Lombardia Agrate Brianza,
Massafra, Mesagne, Modugno, Mola di Bari, Molfet-
Arese, Bergamo, Bollate, Bovisio Masciago, Brescia,
ta, Monopoli, Monteiasi, Montemesola, Monteroni di
Bresso, Buccinasco, Busto Garolfo, Canegrate, Ca-
Lecce, Mottola, Noicattaro, Novoli, Ordona, Orta
rate Brianza, Cassano d'Adda, Cassina de' Pecchi,
Nova, Palagiano, Pulsano, Rignano Garganico, San
Cernusco sul Naviglio, Cerro Maggiore, Cesano Bo-
Cesario di Lecce, San Donaci, San Giorgio Jonico,
scone, Cesano Maderno, Cinisello Balsamo, Colo-
San Giovanni Rotondo, San Marco in Lamis, San Pie-
gno Monzese, Como, Concesio, Cormano, Corsico,
tro Vernotico, San Severo, San Vito dei Normanni,
Cremona, Cusano Milanino, Dalmine, Desio, Garba-
Squinzano, Trani, Trepuzzi, Triggiano, Troia, Valenza-
gnate Milanese, Gardone Val Trompia, Giussano,
no, Vernole • Sardegna Alghero, Cagliari, Carbonia,
Gorgonzola, Gussago, Lecco, Legnano, Lentate sul
Iglesias, Macomer, Monserrato, Nuoro, Olbia, Orista-
Seveso, Limbiate, Lissone, Lodi, Lumezzane, Manto-
no, Ozieri, Porto Torres, Quartu Sant'Elena, Sassari,
va, Meda Melzo, Milano, Monza, Muggiò, Nova Mila-
Tempio Pausania, Aci Castello, • Sicilia Acireale,
nese, Novate Milanese, Opera, Paderno Dugnano,
Acquedolci, Adrano, Alcamo, Altofonte, Augusta,
Parabiago, Pero, Peschiera Borromeo, Pieve Ema-
Avola, Bagheria, Barcellona Pozzo di Gotto, Brolo,
nuele, Pioltello, Porto Mantovano, Rescaldina, Rez-
Caltagirone, Camporotondo Etneo, Canicattini Ba-
zato, Rho, Rozzano, San Donato Milanese, San Giu-
gni, Capaci, Capo d’Orlando, Carlentini, Castelvetra-
liano Milanese, Segrate, Senago, Seregno, Seriate,
no, Catania, Enna, Erice, Ficarazzi, Floridia, Gaggi,
Sesto San Giovanni, Settimo Milanese, Seveso, Torre
Gargallo, Gravina di Catania, Isola delle Femmine,
Boldone, Trezzano sul Naviglio, Trezzo sull’Adda, Va-
Malvagna, Marsala, Mazara del Vallo, Melilli, Merì,
redo, Vimercate, Vimodrone, Virgilio • Marche Anco-
Messina, Milazzo, Misilmeri, Misterbianco, Modica,
na, Ascoli Piceno, Civitanova Marche, Colbordolo,
Monreale0, Montelepre, Motta Camastra, Motta
Fabriano, Fano, Fermignano, Grottammare, Macera-
Sant’Anastasia, Noto, Pace del Mela, Paceco, Palaz-
ta, Monte Urano, Montegranaro, Montelabbate,
zolo Acreide, Palermo, Paternò, Priolo, Ragusa, San
Monteprandone, Pesaro Sant’Angelo in Lizzola, Por-
Filippo del Mela, San Giovanni la Punta, San Grego-
to Sant’ Elpidio, Potenza Picena, Recanati, San Be-
rio di Catania, San Pietro Clarenza, Sant’Agata di Mi-
nedetto del Tronto, Senigallia, Urbino • Molise Cam-
litello, Sant’Agata li Battiati, Santa Lucia del Mela,
pobasso, Campodipietra, Campomarino, Ferrazza-
Scaletta Zanclea Spadafora, Siracusa • Toscana
no, Guardialfiera, Isernia, Jelsi, Macchia d'Isernia,
Agliana, Arezzo, Bagno a Ripoli, Calenzano, Camaio-
Oratino,
re, Campi Bisenzio, Capannori, Capolona, Carrara,
Ripalimosani,
Sant'Agapito,
Termoli
89
Appendice normativa
90
Cascina, Castiglion Fibocchi, Castiglione della Pe-
Lana, Merano, Pergine, Riva del Garda, Rovereto,
scaia, Civitella in Val di Chiana, Collesalvetti, Empoli,
Trento, Valsugana • Umbria Amelia, Città di Castello,
Firenze, Follonica, Grosseto, Impruneta, Lastra a Si-
Corciano, Foligno, Gubbio, Narni, Orvieto, Perugia,
gna, Livorno, Lucca, Massa, Massarosa, Montale,
Spoleto, Terni, Todi, Umbertide • Valle D'Aosta Ao-
Monte San Savino, Montemurlo, Montignoso, Piom-
sta, Chatillon, Morgex, Verres • Veneto Abano Ter-
bino, Pisa, Pistoia, Poggibonsi, Pontedera, Prato,
me, Arzignano, Bassano del Grappa, Belluno, Busso-
Quarrata, Rosignano Marittimo, San Giuliano Terme,
lengo, Castelfranco Veneto, Chioggia, Conegliano,
Scandicci, Scarlino • Trentino-Alto Adige Sesto Fio-
Iesolo, Legnago, Mira, Mogliano Veneto, Montebellu-
rentino, Siena, Signa, Subbiano, Solarino, Taormina,
na, Paese, Padova, Rovigo, San Donà di Piave, San
Tirrena, Torregrotta, Torretta, Trabia, Trapani, Treme-
Martino Buon Albergo, San Giovanni Lupatoto,
stieri Etneo, Valdina, Valverde Venetico, Viagrande,
Schio, Selvazzano Dentro, Spinea, Treviso, Valda-
Villabate, Villafranca, Vittoria, Viareggio, Appiano sul-
gno, Venezia, Verona, Vicenza, Villafranca di Verona,
la Strada del Vino, Arco, Bolzano, Lagundo, Laives,
Vittorio Veneto.
Agenzia delle Entrate
6. Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E
Questioni interpretative in merito all’applicazione dell’articolo 3 del decreto legislativo
14 marzo 2011, n. 23, (c.d. “cedolare secca”) e dell’articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012,
n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. “remissione in bonis”).
Premessa
del regime della cedolare secca devono esercita-
Pervengono alla scrivente numerosi quesiti in re-
re l’opzione in sede di registrazione del contratto,
lazione all’applicazione delle disposizioni contenu-
mediante il modello telematico di cui al punto 8.1
te nell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo
(“modello Siria”) del Provvedimento citato, ove
2011, n. 23.
sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero
mediante il modello cartaceo di cui al successivo
Con la presente circolare si forniscono, pertanto,
punto 8.2 (“modello 69”) valido anche per eserci-
ulteriori chiarimenti in merito alla disciplina della
tare l’opzione in occasione della proroga del con-
c.d. “cedolare secca”, con particolare riferimento ai
tratto di locazione o per le annualità successive a
rapporti intercorrenti fra detta disciplina e l’istituto
quella della registrazione. Tali modelli devono esse-
della c.d. “remissione in bonis” di cui all’articolo 2,
re presentati entro il termine previsto per la regi-
comma 1, del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16,
strazione del contratto di locazione (30 giorni dalla
convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile
data di formazione dell’atto o dalla data di esecu-
2012, n. 44.
zione, se antecedente alla stipula, o se si tratta di
Vengono fornite, altresì, precisazioni in merito al
contratti verbali). Nel caso di esercizio dell’opzione
regime fiscale applicabile, ai fini dell’imposta di
nelle annualità successive a quella della registra-
registro, ai contratti di locazione di beni immobili
zione o in sede di proroga del contratto deve es-
ad uso abitativo non registrati o registrati con in-
sere presentato il “modello 69” entro il termine
dicazione di un importo inferiore a quello effettivo,
previsto per il versamento dell’imposta di registro
nonché alla registrazione dei contratti di comodato
dall’articolo 17 del testo unico delle disposizioni
fittizio (commi 8 e 9 del citato articolo 3 del D.Lgs.
concernenti l’imposta di registro approvato con
n. 23 del 2011).
decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile
1986, n. 131 (di seguito TUR), vale a dire entro 30
giorni dalla proroga.
1. La disciplina della cedolare secca
Si forniscono chiarimenti in merito alla disciplina
L’articolo 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011 ha introdotto
fiscale relativa alle ipotesi in cui l’opzione venga
nel nostro ordinamento un regime facoltativo di
effettuata oltre i richiamati termini di scadenza
tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di
(tramite la presentazione del “modello 69”), di-
immobili ad uso abitativo (c.d. cedolare secca). Ter-
stinguendo le ipotesi in cui si tratti:
mini e modalità di esercizio dell’opzione sono stati
- opzione effettuata in sede di registrazione tardi-
stabiliti con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011.
In particolare, i soggetti che intendono avvalersi
va del contratto;
- opzione effettuata successivamente alla registrazione.
91
1.1. Opzione effettuata in sede di registrazione
secca per l’annualità in relazione alla quale l’opzio-
tardiva del contratto
ne non è stata esercitata nei termini.
L’ipotesi in cui l’opzione per il regime della cedo-
Pertanto, in questo caso gli effetti dell’opzione
lare secca venga effettuata in sede di tardiva regi-
decorrono soltanto “per le annualità successive”,
strazione iniziale del contratto di locazione è stata
ossia dal momento in cui inizia a decorrere il suc-
oggetto dei chiarimenti al paragrafo 9.1 della Circo-
cessivo anno nell’ambito del complessivo periodo
lare n. 26/E del 1° giugno 2011.
di locazione.
Nel richiamato paragrafo è stato precisato, infatti,
In questa ipotesi, non è applicabile alcuna sanzio-
che è possibile optare per il regime facoltativo di
ne.
tassazione anche nell’ipotesi di tardiva registrazio-
Si pensi al caso di un contratto di locazione qua-
ne del contratto di locazione, ricorrendo all’istituto
driennale con efficacia dal 1° gennaio 2013 (anno
del ravvedimento operoso di cui all’articolo 13 del
n) al 31 dicembre 2016 (anno n + 3) stipulato il 1°
Decreto legislativo n. 472 del 18 dicembre 1997.
gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio
2013, presentando un “modello 69” in cui non è
1.2. Opzione effettuata successivamente alla
stata esercitata l’opzione per la cedolare secca ed
registrazione
è stata versata l’imposta di registro dovuta per tut-
Com’è noto, l’esercizio dell’opzione per il regime
te e quattro le annualità.
della cedolare secca può essere effettuato (presentando un nuovo “modello 69”) in un momento
Esempio 1
successivo alla registrazione del contratto.
Successivo “modello 69” presentato in data 15
Sul punto, nel paragrafo 2.1. della circolare n. 26/E
febbraio 2013 al fine di esercitare la opzione per la
del 1° giugno 2011, è stato precisato che “qualora
cedolare secca.
non sia stata esercitata l’opzione in sede di regi-
L’opzione non produce effetto per il 2013 (anno per
strazione del contratto ovvero di proroga, è possi-
il quale doveva essere presentata entro il termine
bile accedere al regime della cedolare secca per le
di prima registrazione ossia 31 gennaio 2013), ma
annualità successive, esercitando l’opzione entro il
solo a partire dal 2014 (anno n +1), senza applica-
termine previsto per il versamento dell’imposta di
zione di alcuna sanzione e senza diritto al rimborso
registro dovuta annualmente sull’ammontare del
dell’imposta di registro versata.
canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro
30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (arti-
Esempio 2
colo 17 del TUR). Tale descritta modalità di opzione
Successivo “modello 69” presentato in data 15
deve essere osservata anche nel caso in cui il con-
febbraio 2014 al fine di esercitare l’opzione per la
tribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per
cedolare secca.
la registrazione del contratto in unica soluzione al
L’opzione non produce effetto per il 2014 (anno
momento della registrazione”. In tale caso, il contri-
per il quale doveva essere presentata entro il 31
buente non ha diritto alla restituzione dell’imposta
gennaio 2014), ma solo a partire dal 2015 (anno n
di registro versata.
+2), senza applicazione di alcuna sanzione e senza
Per quanto appena specificato, l’esercizio dell’op-
diritto al rimborso dell’imposta di registro versata.
zione attraverso la presentazione del “modello 69”
92
oltre il termine previsto per il versamento dell’im-
2. La disciplina della remissione in bonis
posta di registro dovuta annualmente determina
Con l’entrata in vigore dell’articolo 2 del decreto-
l’impossibilità di accedere al regime della cedolare
legge n. 16 del 2012 è stata introdotta nel sistema
tributario la c.d. remissione in bonis che consente
volontà di optare per il regime della cedolare secca
al contribuente in ritardo con gli obblighi di pre-
che, come noto, non presuppone il versamento del
ventiva comunicazione o con gli adempimenti di
richiamato tributo.
natura formale richiesti per la fruizione di benefi-
In tale ipotesi troverà, di conseguenza, applica-
ci di natura fiscale o per l’accesso a regimi fiscali
zione soltanto la regola generale prima descritta,
opzionali, di “sanare” tale dimenticanza versando
secondo cui l’opzione esercitata tardivamente pro-
l’importo pari alla misura minima della sanzione
duce i suoi effetti a decorrere dall’annualità suc-
stabilita dall’articolo 11, comma 1, del decreto legi-
cessiva.
slativo 18 dicembre 1997, n. 471, in presenza degli
Non sono, pertanto, sanabili con la remissione in
ulteriori requisiti formali richiesti dalla norma.
bonis le situazioni indicate negli esempi 1 e 2 al fine
Al riguardo la circolare n. 38/E del 28 settembre
di ottenere la decorrenza del regime della cedolare
2012 ha sottolineato che la previsione in esame
secca, rispettivamente, dal 2013 (nel caso dell’e-
intende “salvaguardare la scelta operata dal con-
sempio 1) e dal 2014 (nel caso dell’esempio 2).
tribuente che presenta la comunicazione ovvero
Analogamente, non è possibile beneficiare dell’i-
assolve l’adempimento richiesto tardivamente” ed
stituto della remissione in bonis per l’anno in corso
è “strutturata in modo tale da sanare quei soli com-
nei casi in cui il contribuente che corrisponda an-
portamenti che non abbiano prodotto danni per l’e-
nualmente l’imposta di registro abbia già versato,
rario, nemmeno in termini di pregiudizio all’attività
nei termini previsti dall’articolo 17 del TUR, l’impo-
di accertamento”.
sta annuale sull’ammontare del canone.
Il citato documento di prassi ha altresì espressa-
La remissione in bonis può produrre, invece, effetti
mente escluso “che il beneficio possa essere frui-
qualora si verifichino congiuntamente le ipotesi in-
to o il regime applicato nelle ipotesi in cui il tardivo
dicate nelle lettere successive.
assolvimento dell’obbligo di comunicazione ovvero
a) Contratto di locazione quadriennale con efficacia
dell’adempimento di natura formale rappresenti un
dal 1° gennaio 2013 (anno n) al 31 dicembre 2016
mero ripensamento, ovvero una scelta a posteriori
(anno n +3) stipulato il 1° gennaio 2013 e registra-
basata su ragioni di opportunità”.
to nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un
“modello 69” in cui non è stata esercitata l’opzio-
3. Rapporti tra cedolare secca e remissione in
ne per la cedolare secca ed è stata versata l’impo-
bonis
sta di registro dovuta per la sola prima annualità.
La fattispecie di tardiva presentazione del “model-
Si ricorda che in tal caso, per gli anni successivi,
lo 69” può rientrare nel campo di applicazione del
l’imposta deve essere versata entro il 31 gennaio
citato articolo 2 del decreto-legge n. 16 del 2012,
di ciascun anno, termine entro il quale può anche
solo se il tardivo assolvimento dell’obbligo di pre-
essere esercitata l’opzione per la cedolare secca a
sentazione di tale modello non sia configurabile
valere sulle rispettive annualità. b) S u c c e s s i v o
come mero ripensamento. Ne consegue che non
“modello 69” presentato in data 15 febbraio 2014
può essere ammesso ad usufruire dell’istituto in
al fine di esercitare l’opzione per la cedolare secca.
esame chi ha effettuato il versamento dell’imposta
Come indicato nell’esempio 2, in tal caso l’opzione
di registro (anche se in un’unica soluzione) prima
non produce effetti per il 2014 (anno per il quale do-
di esercitare l’opzione per il regime della cedolare
veva essere presentata entro il 31 gennaio 2014),
secca.
ma solo per il 2015 (anno n +2), senza applicazione
Si ritiene, infatti, che il pagamento di detta imposta
di alcuna sanzione.
configuri un comportamento non coerente con la
Nelle predette condizioni è infatti possibile avvaler-
93
si dell’istituto della remissione in bonis e ottenere
settembre 2013, senza diritto al rimborso dell’impo-
la decorrenza dal 2014, considerando che, fermo
sta di registro versata.
restando il rispetto delle altre condizioni richieste
In definitiva, il beneficio della remissione in bonis è
per accedere al regime, non si è provveduto al
applicabile, secondo le modalità e le condizioni pre-
versamento dell’imposta di registro annuale. La
viste dall’articolo 2, comma 1, del decreto-legge n.
remissione in bonis deve essere effettuata entro
16 del 2012, solo nelle ipotesi in cui i contribuenti ab-
termine di presentazione della prima dichiarazione
biano manifestato un comportamento coerente con
dei redditi utile, successiva alla scadenza del termi-
il regime opzionale della cedolare secca ed abbiano
ne ordinario (30 settembre 2014).
altresì assolto tutte le formalità e adempiuto a tutti
Si evidenzia che ai fini del perfezionamento della re-
gli obblighi richiesti, omettendo solo la presentazione
missione in bonis occorre versare la sanzione di cui
nei termini del “modello 69”.
all’articolo 2, comma 1, lettera c), del decreto- legge
Con riferimento alla preventiva comunicazione che il
2 marzo 2012, n. 16 in misura pari a 258 euro. La
locatore è obbligato ad inviare al conduttore per poter
sanzione deve essere versata tramite modello F24
accedere al regime della cedolare secca, in applica-
ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio
zione di quanto disposto dal comma 11 dell’articolo
1997, n. 241, senza possibilità di effettuare la com-
3 del citato d.lgs. n. 23 del 2011, si precisa che l’invio
pensazione con crediti eventualmente disponibili,
tardivo della stessa comunicazione non è “ravvedibi-
utilizzando il codice tributo “8114” (cfr risoluzione n.
le” ai sensi dell’articolo 2, comma 1, del decreto-leg-
46/E dell’11 maggio 2012).
ge n. 16 del 2012, posto che le comunicazioni cui si
È il caso di precisare che possono accedere all’isti-
riferisce l’anzidetta norma sono solo quelle da effet-
tuto della remissione in bonis anche coloro che, pri-
tuarsi nei confronti dell’Amministrazione finanziaria.
ma dell’entrata in vigore della disposizione relativa
alla cedolare secca, hanno registrato un contratto di
4. Disciplina fiscale dei contratti di locazione di
locazione versando l’imposta di registro in un’unica
beni immobili ad uso abitativo non registrati, re-
soluzione; ciò in quanto nella fattispecie in esame
gistrati a canone inferiore e dei comodati fittizi
non può logicamente configurarsi un comportamen-
L’articolo 3, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011 sta-
to non coerente con la volontà di optare per il regime
bilisce che i contratti di locazione degli immobili ad
della cedolare secca.
uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone
i presupposti, non siano stati registrati entro il termi-
94
Esempio 3
ne previsto dalla legge, sono soggetti alla seguente
Si pensi al caso di un contratto di locazione quadrien-
disciplina:
nale con efficacia dal 1° gennaio 2010 (anno n) al 31
- la durata della locazione è fissata in quattro anni a
dicembre 2013 (anno n + 3), stipulato il 1° genna-
decorrere dalla registrazione del contratto di loca-
io 2010 e registrato nei termini il 15 gennaio 2010,
zione, volontaria o d’ufficio;
presentando il “modello 69” in cui non era possibile
- al rinnovo si applica la disciplina recata dall’articolo
esercitare l’opzione per la cedolare secca, per il qua-
2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431;
le era stata versata l’imposta di registro dovuta per
- a decorrere dalla registrazione il canone annuo di
tutte e quattro le annualità e alla presentazione di un
locazione è fissato in misura pari al triplo della
nuovo “modello 69” in data 15 febbraio 2013 al fine
rendita catastale, oltre l’adeguamento che trova
di esercitare la opzione per la cedolare secca.
applicazione, dal secondo anno, in base al 75%
In deroga a quanto chiarito con riferimento all’esem-
dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al con-
pio 1, è ammessa la remissione in bonis entro il 30
sumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se
il contratto prevede un canone inferiore si applica
ce il valore e la durata risultanti dall’atto non registra-
comunque quello individuato dalle parti.
to nei termini. In tal caso gli Uffici procedono alla li-
Il successivo comma 9 del medesimo articolo 3 pre-
quidazione dell’imposta di registro dovuta sulla base
vede che la disciplina sopra richiamata si applica an-
dei chiarimenti resi con la citata circolare n. 26/E del
che ai contratti di locazione registrati con indicazione
2011, paragrafo n. 9.3.
di un canone inferiore a quello effettivo, nonché ai
Si precisa, infine, che in tale sede non è comunque
contratti di comodato fittizi.
preclusa all’Agenzia delle Entrate la possibilità di ac-
Come chiarito con circolare n. 26/E del 2011, al para-
cettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti dal
grafo 9.3., il regime introdotto dal comma 8 dell’arti-
contribuente e relativi al rapporto di locazione, che
colo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 ha individuato le con-
potrebbero risultare utili nella successiva fase dei
seguenze derivanti ex lege dalla mancata o tardiva
controlli.
registrazione del contratto di locazione “sulle future
vicende del rapporto tra locatario e locatore”, in ordi-
4.1.Rapporti con l’istituto del ravvedimento ope-
ne agli aspetti concernenti la durata, il canone ed il
roso
rinnovo del contratto.
In merito al rapporto intercorrente fra l’istituto del
Pertanto, le richiamate disposizioni producono effetti
ravvedimento operoso di cui all’articolo 13 del decre-
sul piano dei rapporti privatistici intercorrenti tra le
to legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, ed il regime
parti del contratto di locazione.
previsto dall’articolo 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23
In sede di registrazione dei contratti di locazione o
del 2011, si ritiene che l’eventuale ravvedimento ope-
di denuncia degli stessi, gli Uffici dell’Agenzia delle
roso del contribuente possa incidere esclusivamente
Entrate non sono tenuti ad effettuare valutazioni in
sul trattamento sanzionatorio tributario, non potendo
ordine all’applicabilità o meno delle richiamate nor-
influenzare la predetta disciplina di cui ai commi 8 e
me, neanche in relazione alla categoria catastale di
9, che, come chiarito, è applicata dagli Uffici solo a
appartenenza dell’immobile locato.
richiesta delle parti contraenti in sede di registrazione
In altri termini, gli Uffici dell’Agenzia effettuano la li-
dei contratti o delle relative denunce.
quidazione dell’imposta di registro dovuta esclusiva-
Dall’omessa o tardiva registrazione dei contratti di
mente sulla base di quanto emerge dalle risultanze
locazione derivano, quindi, conseguenze o di natura
contrattuali o di quanto dichiarato dalla parte contra-
sanzionatoria sul piano fiscale, sulle quali può incide-
ente che procede all’adempimento tardivo.
re l’istituto del ravvedimento operoso, ed effetti sul
La parte contraente, che ritiene di poter invocare nei
piano extra tributario, o nei rapporti civilistici tra le
confronti della controparte l’applicazione dei commi
parti, ai sensi dei commi 8 e 9 del citato articolo 3 del
8 e 9, deve conseguentemente dichiarare per la re-
D.Lgs. n. 23 del 2011, in relazione ai quali l’istituto del
gistrazione il valore e la durata contrattuale derivanti
ravvedimento operoso
dall’applicazione delle citate disposizioni e non inve-
non può influire.
95
7. Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E
Questioni interpretative in merito all’applicazione dell’articolo 3 del decreto legislativo
14 marzo 2011, n. 23, (c.d. “cedolare secca”) e dell’articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012,
n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. “remissione in bonis”).
Premessa
dizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello
Pervengono alla scrivente numerosi quesiti in relazio-
cartaceo di cui al successivo punto 8.2 (“modello 69”)
ne all’applicazione delle disposizioni contenute nell’ar-
valido anche per esercitare l’opzione in occasione del-
ticolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.
la proroga del contratto di locazione o per le annualità
Con la presente circolare si forniscono, pertanto, ulte-
successive a quella della registrazione. Tali modelli de-
riori chiarimenti in merito alla disciplina della c.d. “ce-
vono essere presentati 4 entro il termine previsto per
dolare secca”, con particolare riferimento ai rapporti
la registrazione del contratto di locazione (30 giorni
intercorrenti fra detta disciplina e l’istituto della c.d.
dalla data di formazione dell’atto o dalla data di esecu-
“remissione in bonis” di cui all’articolo 2, comma 1,
zione, se antecedente alla stipula, o se si tratta di con-
del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con
tratti verbali). Nel caso di esercizio dell’opzione nelle
modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44.
annualità successive a quella della registrazione o in
Vengono fornite, altresì, precisazioni in merito al regi-
sede di proroga del contratto deve essere presentato
me fiscale applicabile, ai fini dell’imposta di registro,
il “modello 69” entro il termine previsto per il versa-
ai contratti di locazione di beni immobili ad uso abi-
mento dell’imposta di registro dall’articolo 17 del te-
tativo non registrati o registrati con indicazione di un
sto unico delle disposizioni concernenti l’imposta di
importo inferiore a quello effettivo, nonché alla regi-
registro approvato con decreto del Presidente della
strazione dei contratti di comodato
Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR),
fittizio (commi 8 e 9 del citato articolo 3 del d.lgs. n.
vale a dire entro 30 giorni dalla proroga.
23 del 2011).
Si forniscono chiarimenti in merito alla disciplina
fiscale relativa alle ipotesi in cui l’opzione venga ef-
1. La disciplina della cedolare secca
fettuata oltre i richiamati termini di scadenza (tramite
L’articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 ha introdotto nel
la presentazione del “modello 69”), distinguendo le
nostro ordinamento un regime facoltativo di tassazio-
ipotesi in cui si tratti: - opzione effettuata in sede di
ne dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad
registrazione tardiva del contratto; - opzione effettuata
uso abitativo (c.d. cedolare secca). Termini e modalità
successivamente alla registrazione.
di esercizio dell’opzione sono stati stabiliti con il Prov-
96
vedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del
1.1. Opzione effettuata in sede di registrazione tar-
7 aprile 2011.
diva del contratto
In particolare, i soggetti che intendono avvalersi del
L’ipotesi in cui l’opzione per il regime della cedolare
regime della cedolare secca devono esercitare l’op-
secca venga effettuata in sede di tardiva registrazione
zione in sede di registrazione del contratto, mediante
iniziale del contratto di locazione è stata oggetto dei
il modello telematico di cui al punto 8.1 (“modello Si-
chiarimenti al paragrafo 9.1 della Circolare n. 26/E del
ria”) del Provvedimento citato, ove sussistano le con-
1° giugno 2011.
Nel richiamato paragrafo è stato precisato, infatti, che
pensi al caso di un contratto di locazione quadriennale
è possibile optare per il regime facoltativo di tassa-
con efficacia dal 1° gennaio 2013 (anno n) al 31 dicem-
zione anche nell’ipotesi di tardiva registrazione del
bre 2016 (anno n + 3) stipulato il 1° gennaio 2013 e
contratto di locazione, ricorrendo all’istituto del rav-
registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando
vedimento operoso di cui all’articolo 13 del Decreto
un “modello 69” in cui non è stata esercitata l’opzio-
legislativo n. 472 del 18 dicembre 1997.
ne per la cedolare secca ed è stata versata l’imposta
di registro dovuta per tutte e quattro le annualità.
1.2. Opzione effettuata successivamente alla registrazione
Esempio 1
Com’è noto, l’esercizio dell’opzione per il regime del-
Successivo “modello 69” presentato in data 15 feb-
la cedolare secca può essere effettuato (presentando
braio 2013 al fine di esercitare la opzione per la cedo-
un nuovo “modello 69”) in un momento
lare secca.
successivo alla registrazione del contratto.
L’opzione non produce effetto per il 2013 (anno per
Sul punto, nel paragrafo 2.1. della circolare n. 26/E
il quale doveva essere presentata entro il termine di
del 1° giugno 2011, è stato precisato che “qualora
prima registrazione ossia 31 gennaio 2013), ma solo 6
non sia stata esercitata l’opzione in sede di regi-
a partire dal 2014 (anno n +1), senza applicazione di al-
strazione del contratto ovvero di proroga, è possi-
cuna sanzione e senza diritto al rimborso dell’imposta
bile accedere al regime della cedolare secca per le
di registro versata.
annualità successive, esercitando l’opzione entro
il termine previsto per il versamento dell’imposta
Esempio 2
di registro dovuta annualmente sull’ammontare
Successivo “modello 69” presentato in data 15 feb-
del canone relativo a ciascun anno, vale a dire en-
braio 2014 al fine di esercitare l’opzione per la cedo-
tro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità
lare secca.
(articolo 17 del TUR). Tale descritta modalità di op-
L’opzione non produce effetto per il 2014 (anno per il
zione deve essere osservata anche nel caso in cui
quale doveva essere presentata entro il 31 gennaio
il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta
2014), ma solo a partire dal 2015 (anno n +2), senza
per la registrazione del contratto in unica soluzio-
applicazione di alcuna sanzione e senza diritto al rim-
ne al momento della registrazione”. In tale caso, il
borso dell’imposta di registro versata.
contribuente non ha diritto alla restituzione dell’imposta di registro versata.
2. La disciplina della remissione in bonis
Per quanto appena specificato, l’esercizio dell’opzio-
Con l’entrata in vigore dell’articolo 2 del decreto-
ne attraverso la presentazione del “modello 69” oltre
legge n. 16 del 2012 è stata introdotta nel sistema
il termine previsto per il versamento dell’imposta di
tributario la c.d. remissione in bonis che consente
registro dovuta annualmente determina l’impossibi-
al contribuente in ritardo con gli obblighi di preven-
lità di accedere al regime della cedolare secca per
tiva comunicazione o con gli adempimenti di natura
l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata
formale richiesti per la fruizione di benefici di natura
esercitata nei termini.
fiscale o per l’accesso a regimi fiscali opzionali, di “sa-
Pertanto, in questo caso gli effetti dell’opzione decor-
nare” tale dimenticanza versando l’importo pari alla
rono soltanto “per le annualità successive”, ossia dal
misura minima della sanzione stabilita dall’articolo 11,
momento in cui inizia a decorrere il successivo anno
comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n.
nell’ambito del complessivo periodo di locazione. In
471, in presenza degli ulteriori requisiti formali richie-
questa ipotesi, non è applicabile alcuna sanzione. Si
sti dalla norma.
97
Al riguardo la circolare n. 38/E del 28 settembre 2012
bonis per l’anno in corso nei casi in cui il contribuente
ha sottolineato che la previsione in esame intende
che corrisponda annualmente l’imposta di registro ab-
“salvaguardare la scelta operata dal contribuente che
bia già versato, nei termini previsti dall’articolo 17 del
presenta la comunicazione ovvero assolve l’adempi-
TUR, l’imposta annuale sull’ammontare del canone.
mento richiesto tardivamente” ed è “strutturata in
La remissione in bonis può produrre, invece, effetti
modo tale da sanare quei soli comportamenti che non
qualora si verifichino congiuntamente le ipotesi indi-
abbiano prodotto danni per l’erario, nemmeno in ter-
cate nelle lettere successive.
mini di pregiudizio all’attività di accertamento”.
a) Contratto di locazione quadriennale con efficacia
Il citato documento di prassi ha altresì espressamen-
dal 1° gennaio 2013 (anno n) al 31 dicembre 2016
te escluso “che il beneficio possa essere fruito o il
(anno n +3) stipulato il 1° gennaio 2013 e registra-
regime applicato nelle ipotesi in cui il tardivo
to nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un
assolvimento dell’obbligo di comunicazione ovvero
“modello 69” in cui non è stata esercitata l’opzio-
dell’adempimento di natura formale rappresenti un
ne per la cedolare secca ed è stata versata l’impo-
mero ripensamento, ovvero una scelta a posteriori
sta di registro dovuta per la sola prima annualità.
basata su ragioni di opportunità”.
Si ricorda che in tal caso, per gli anni successivi,
l’imposta deve essere versata entro il 31 gennaio
3. Rapporti tra cedolare secca e remissione in
di ciascun anno, termine entro il quale può anche
bonis
essere esercitata l’opzione per la cedolare secca a
La fattispecie di tardiva presentazione del “modello
valere sulle rispettive annualità.
69” può rientrare nel campo di applicazione del citato
b) Successivo “modello 69” presentato in data 15
articolo 2 del decreto-legge n. 16 del 2012, solo se il
febbraio 2014 al fine di esercitare l’opzione per la
tardivo assolvimento dell’obbligo di presentazione di
tale modello non sia configurabile come mero ripen-
98
cedolare secca.
Come indicato nell’esempio 2, in tal caso l’opzione
samento. Ne consegue che non può essere ammes-
non produce effetti per il 2014 (anno per il quale dove-
so ad usufruire dell’istituto in esame chi ha effettuato
va essere presentata entro il 31 gennaio 2014),
il versamento dell’imposta di registro (anche se in
ma solo per il 2015 (anno n +2), senza applicazione di
un’unica soluzione) prima di esercitare l’opzione per
alcuna sanzione.
il regime della cedolare secca. Si ritiene, infatti, che
Nelle predette condizioni è infatti possibile avvalersi
il pagamento di detta imposta configuri un compor-
dell’istituto della remissione in bonis e ottenere la de-
tamento non coerente con la volontà di optare per
correnza dal 2014, considerando che, fermo
il regime della cedolare secca che, come noto, non
restando il rispetto delle altre condizioni richieste per
presuppone il versamento del richiamato tributo. In
accedere al regime, non si è provveduto al versamen-
tale ipotesi troverà, di conseguenza, applicazione sol-
to dell’imposta di registro annuale. La remissione in
tanto la regola generale prima descritta, secondo cui
bonis deve essere effettuata entro termine di pre-
l’opzione esercitata tardivamente produce i suoi ef-
sentazione della prima dichiarazione dei redditi utile,
fetti a decorrere dall’annualità successiva. Non sono,
successiva alla scadenza del termine ordinario (30
pertanto, sanabili con la remissione in bonis le situa-
settembre 2014). Si evidenzia che ai fini del perfezio-
zioni indicate negli esempi 1 e 2 al fine di ottenere
namento della remissione in bonis occorre versare la
la decorrenza del regime della cedolare secca, rispet-
sanzione di cui all’articolo 2, comma 1, lettera c), del
tivamente, dal 2013 (nel caso dell’esempio 1) e dal
decretolegge 2 marzo 2012, n. 16 in misura pari a 258
2014 (nel caso dell’esempio 2). Analogamente, non
euro. La sanzione deve essere versata tramite model-
è possibile beneficiare dell’istituto della remissione in
lo F24 ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo
9 luglio 1997, n. 241, senza possibilità di effettuare la
dell’articolo 3 del citato d.lgs. n. 23 del 2011, si
compensazione con crediti eventualmente disponibili,
precisa che l’invio tardivo della stessa comunica-
utilizzando il codice tributo “8114” (cfr risoluzione n.
zione non è “ravvedibile” ai sensi dell’articolo 2,
46/E dell’11 maggio 2012).
comma 1, del decreto-legge n. 16 del 2012, po-
È il caso di precisare che possono accedere all’isti-
sto che le comunicazioni cui si riferisce l’anzidetta
tuto della remissione in bonis anche coloro che, pri-
norma sono solo quelle da effettuarsi nei confronti
ma dell’entrata in vigore della disposizione relativa
dell’Amministrazione finanziaria.
alla cedolare secca, hanno registrato un contratto di
locazione versando l’imposta di registro in un’unica
4. Disciplina fiscale dei contratti di locazione di
soluzione; ciò in quanto nella fattispecie in esame non
beni immobili ad uso abitativo non registrati,
può logicamente configurarsi un comportamento non
registrati a canone inferiore e dei comodati fit-
coerente con la volontà di optare per il regime della
tizi
cedolare secca.
L’articolo 3, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011 stabilisce che i contratti di locazione degli immobili ad
Esempio 3
uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone
Si pensi al caso di un contratto di locazione qua-
i presupposti, non siano stati registrati entro il termi-
driennale con efficacia dal 1° gennaio 2010 (anno
ne previsto dalla legge, sono soggetti alla seguente
n) al 31 dicembre 2013 (anno n + 3), stipulato il 1°
disciplina:
gennaio 2010 e registrato nei termini il 15 gennaio
- la durata della locazione è fissata in quattro anni a de-
2010, presentando il “modello 69” in cui non era
correre dalla registrazione del contratto di locazione,
possibile esercitare l’opzione per la cedolare sec-
volontaria o d’ufficio; - al rinnovo si applica la disciplina
ca, per il quale era stata versata l’imposta di regi-
recata dall’articolo 2, comma 1, della
stro dovuta per tutte e quattro le annualità e alla
legge 9 dicembre 1998 n. 431;
presentazione di un nuovo “modello 69” in data 15
- a decorrere dalla registrazione il canone annuo di lo-
febbraio 2013 al fine di esercitare la opzione per la
cazione è fissato in misura pari al triplo della rendita
cedolare secca. In deroga a quanto chiarito con ri-
catastale, oltre l’adeguamento che trova applicazione,
ferimento all’esempio 1, è ammessa la remissione
dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli
in bonis entro il 30 settembre 2013, senza diritto al
indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli
rimborso dell’imposta di registro versata.
impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone
In definitiva, il beneficio della remissione in bonis è
inferiore si applica comunque quello individuato dalle
applicabile, secondo le modalità e le condizioni pre-
parti.
viste dall’articolo 2, comma 1, del decreto-legge n.
Il successivo comma 9 del medesimo articolo 3 pre-
16 del 2012, solo nelle ipotesi in cui i contribuenti
vede che la disciplina sopra richiamata si applica an-
abbiano manifestato un comportamento coerente
che ai contratti di locazione registrati con indicazione
con il regime opzionale della cedolare secca ed ab-
di un canone inferiore a quello effettivo, nonché ai
biano altresì assolto tutte le formalità e adempiuto
contratti di comodato fittizi.
a tutti gli obblighi richiesti, omettendo solo la pre-
Come chiarito con circolare n. 26/E del 2011, al para-
sentazione nei termini del “modello 69”.
grafo 9.3., il regime introdotto dal comma 8 dell’arti-
Con riferimento alla preventiva comunicazione che
colo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 ha individuato le con-
il locatore è obbligato ad inviare al conduttore per
seguenze derivanti ex lege dalla mancata o tardiva
poter accedere al regime della cedolare secca, in
registrazione del contratto di locazione “sulle future
applicazione di quanto disposto dal comma 11
vicende del rapporto tra locatario e
99
locatore”, in ordine agli aspetti concernenti la durata, il
potrebbero risultare utili nella successiva fase dei
canone ed il rinnovo del contratto.
controlli.
Pertanto, le richiamate disposizioni producono effetti sul piano dei rapporti privatistici intercorrenti tra le
4.1. Rapporti con l’istituto del ravvedimento ope-
parti del contratto di locazione.
roso
In sede di registrazione dei contratti di locazione o di
In merito al rapporto intercorrente fra l’istituto del
denuncia degli stessi, gli Uffici dell’Agenzia delle En-
ravvedimento operoso di cui all’articolo 13 del decre-
trate non sono tenuti ad effettuare valutazioni in or-
to legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, ed il regime
dine all’applicabilità o meno delle richiamate norme,
previsto dall’articolo 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23
neanche in relazione alla categoria catastale di appar-
del 2011, si ritiene che l’eventuale ravvedimento ope-
tenenza dell’immobile locato.
roso del contribuente possa incidere esclusivamente
In altri termini, gli Uffici dell’Agenzia effettuano la li-
sul trattamento sanzionatorio tributario, non potendo
quidazione dell’imposta di registro dovuta esclusiva-
influenzare la predetta disciplina di cui ai commi 8 e
mente sulla base di quanto emerge dalle 11 risultanze
9, che, come chiarito, è applicata dagli Uffici solo a
contrattuali o di quanto dichiarato dalla parte contraen-
richiesta delle parti contraenti in sede di registrazione
te che procede all’adempimento tardivo.
dei contratti o delle relative denunce.
La parte contraente, che ritiene di poter invocare nei
Dall’omessa o tardiva registrazione dei contratti di
confronti della controparte l’applicazione dei commi 8
locazione derivano, quindi, conseguenze o di natura
e 9, deve conseguentemente dichiarare
sanzionatoria sul piano fiscale, sulle quali può
per la registrazione il valore e la durata contrattuale
incidere l’istituto del ravvedimento operoso, ed effetti
derivanti dall’applicazione delle citate disposizioni e
sul piano extra tributario, o nei rapporti civilistici tra le
non invece il valore e la durata risultanti dall’atto non
parti, ai sensi dei commi 8 e 9 del citato articolo 3 del
registrato nei termini. In tal caso gli Uffici procedono
d.lgs. n. 23 del 2011, in relazione ai quali l’istituto del
alla liquidazione dell’imposta di registro dovuta sulla
ravvedimento operoso non può influire.
base dei chiarimenti resi con la citata
Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi
circolare n. 26/E del 2011, paragrafo n. 9.3.
enunciati e le istruzioni fornite con la presente circo-
Si precisa, infine, che in tale sede non è comunque
lare vengano puntualmente osservati dalle Direzioni
preclusa all’Agenzia delle Entrate la possibilità di ac-
provinciali e dagli Uffici dipendenti.
cettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti dal
contribuente e relativi al rapporto di locazione, che
100
IL DIRETTORE DELL’AGENZIA
8. Circolare Agenzia delle entrate, 4 giugno 2012, n. 20/E
Cedolare secca sugli affitti
Risposte a quesiti
Premessa
ha effetto se di essa il locatore non ha dato preven-
Con la presente circolare si forniscono chiarimenti su
tiva comunicazione al conduttore. Pur non essendo
varie questioni interpretative poste all’attenzione della
formalmente prevista alcuna forma di comunicazione
scrivente riguardanti la c.d. cedolare secca. Nel segui-
della revoca dell’opzione già esercitata, è comunque
to, per TUIR si intende il Testo Unico delle Imposte sui
opportuno che il locatore comunichi la revoca eser-
Redditi approvato con il decreto del Presidente della
citata al conduttore, responsabile solidale del paga-
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e per TUR si
mento dell’imposta di registro. Detta comunicazione,
intende Testo Unico dell’imposta di Registro, appro-
peraltro, corrisponde anche a un interesse del locato-
vato con decreto del Presidente della Repubblica 26
re perché a decorrere dall’annualità della revoca vie-
aprile 1986, n. 131. Le circolari e le risoluzioni citate in
ne meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di
questo documento sono consultabili nella banca dati
locazione.
Documentazione Tributaria accessibile dal sito www.
agenziaentrate.gov.it o dal sito www.finanze.gov.it.
2. Periodo transitorio 2011 - comunicazione al conduttore – acconti e ravvedimento operoso
1. Revoca dell’opzione
D. Tenuto conto che l’anno 2011 rappresenta il primo
D. Il punto 2.2 del provvedimento del 7 aprile 2011
anno di applicazione della “cedolare secca” e che, ai
stabilisce che il locatore ha la facoltà di revocare l’op-
fini della scelta della modalità di tassazione dei redditi
zione in ciascuna annualità contrattuale successiva a
derivanti dagli immobili ad uso abitativo relativi a con-
quella in cui questa è stata esercitata, demandando a
tratti già registrati o prorogati al 7 aprile 2011, il prov-
un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle en-
vedimento prevede che il locatore può applicare la
trate la definizione delle relative modalità. Nelle more
cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da
dell’adozione del provvedimento si chiede di conosce-
presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011, si chiede
re le modalità di revoca dell’opzione per la cedolare
se sia comunque possibile inviare la comunicazione al
secca già esercitata.
conduttore entro la presentazione della dichiarazione
R. Nelle more dell’adozione del provvedimento di
dei redditi.
definizione delle modalità di revoca dell’opzione della
R. In base all’art. 3, comma 11, del decreto legislativo
cedolare secca precedentemente esercitata, l’Ufficio
n. 23 del 2011 l’opzione per la cedolare secca non ha
può considerare valida la revoca effettuata in carta
effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva co-
libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati
municazione al conduttore con lettera raccomandata,
necessari all’identificazione del contratto e delle parti,
con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiede-
o quella effettuata con il modello 69 utilizzato come
re l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
schema di richiesta della revoca.
Al riguardo, considerato il particolare regime transito-
L’art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del
rio previsto dal provvedimento del direttore dell’Agen-
2011 prevede che l’opzione per la cedolare secca non
zia delle entrate del 7 aprile 2011 con riguardo ai casi
101
in cui il locatore può avvalersi della cedolare secca per
si sul ravvedimento - Imposte sostitutive”, e “8913”,
l’annualità decorrente dal 2011 direttamente in sede
denominato “Sanzioni pecuniarie imposte sostitutive
di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012
delle imposte sui redditi”.
(contratti di locazione in corso alla data del 7 aprile
Si ricorda che l’imposta di registro versata non può
2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione
essere restituita, stante il disposto dell’art. 3, comma
e per i contratti prorogati per i quali è già stato ef-
4, del d.lgs. n. 23 del 2011 secondo cui, in caso di
fettuato il relativo pagamento - cfr. circolare n. 26/E
opzione “non si fa luogo al rimborso delle imposte di
del 2011, par. 8.1.1), la lettera raccomandata con cui il
bollo e di registro eventualmente già pagate”.
locatore comunica al conduttore la rinuncia all’aggior-
Nell’ipotesi in cui il contribuente abbia tenuto conto
namento del canone a qualsiasi titolo deve ritenersi
del reddito derivante dalla locazione dell’immobile abi-
tempestiva se inviata entro il 1° ottobre 2012, termine
tativo ai fini del versamento dell’acconto IRPEF
di presentazione della dichiarazione dei redditi 2011
2011, non è altresì preclusa la possibilità di assog-
(da osservare anche nell’ipotesi in cui il locatore pre-
gettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva,
senti il modello 730).
sempreché ne ricorrano tutte le condizioni previste,
Rimangono comunque fermi gli altri presupposti di
qualora il contribuente presenti istanza per la corre-
applicazione della cedolare secca e i conseguenti ob-
zione del codice tributo indicando l’importo versato
blighi dichiarativi e di versamento, anche dell’acconto.
a titolo di acconto IRPEF da considerare versato a
Ciò presuppone, in particolare, che per le annualità
titolo di acconto per la cedolare secca per il 2011. Il
interessate (che terminano nel 2011 e/o che decorro-
maggior versamento dell’acconto IRPEF sarà indicato
no dal 2011) il locatore non abbia applicato l’aggior-
come acconto della cedolare secca nel modello UNI-
namento del canone e abbia versato l’acconto se
CO 2012.
dovuto. Qualora l’aggiornamento del canone sia stato
La medesima soluzione può essere adottata anche
applicato, si ricorda che – per quanto già precisato con
nelle ipotesi in cui l’acconto IRPEF sia stato trattenuto
circolare n. 26 del 2011 – sulla base della comunica-
e versato nell’ambito dell’assistenza fiscale. In questo
zione di rinuncia il locatore non può percepire dal con-
caso, il maggior versamento dell’acconto IRPEF sarà
duttore gli aggiornamenti dei canoni e questi, se già
indicato come acconto della cedolare secca nel mo-
percepiti, devono essere restituiti.
dello 730/2012.
Per quanto riguarda l’acconto, si ritiene che l’omes-
Rimane ferma l’applicazione delle sanzioni e degli in-
so versamento dell’acconto della cedolare secca per
teressi in caso di carente versamento degli acconti.
l’anno 2011 alle date previste non precluda la possibi-
Al riguardo, si rinvia ai chiarimenti forniti con circolare
lità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta
n. 26 del 2011, al par. 8.2, in merito al versamento
sostitutiva. Il contribuente interessato può avvalersi
dell’acconto IRPEF e della cedolare secca per il 2011.
a tal fine dell’istituto del ravvedimento c.d. operoso
102
di cui all’articolo 13 del d.lgs. n. 472 del 1997, applica-
3. Acconto 2012
bile alla cedolare secca per effetto del rinvio operato
D. Per il 2011, primo periodo d’imposta di applicazione
dall’articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 alle disposizioni
del regime della cedolare secca, il provvedimento del
in materia di imposte sui redditi per regolarizzare gli
7 aprile 2011 prevede, al punto 7.1, particolari regole
omessi versamenti, effettuando il pagamento delle
per il relativo versamento in acconto. Dato che una si-
imposte dovute, unitamente agli interessi e la sanzio-
tuazione analoga a quella del 2011 si può determinare
ne nella misura ridotta stabilita dal citato articolo 13
ogni qualvolta il contribuente applichi per la prima vol-
del d.lgs. n. 472 del 1997. A tal fine devono essere
ta la cedolare secca, in quanto il reddito dell’immobile
utilizzati i codici tributo “1992”, denominato “Interes-
locato è stato precedentemente assoggettato ad IR-
PEF, si chiede se la citata previsione del provvedimen-
ne al conduttore. In base all’articolo 3, comma 11, del
to trovi comunque applicazione solo in riferimento al
decreto legislativo n. 23 del 2011, la preventiva comu-
periodo d’imposta 2011.
nicazione al conduttore con cui il locatore rinuncia ad
R. Il Provvedimento del 7 aprile 2011, al punto 7.2,
esercitare la facoltà di richiedere l’aggiornamento del
nel prevedere le regole applicabili al versamento in
canone a qualunque titolo costituisce una condizione
acconto della cedolare secca a partire dal periodo di
a cui è subordinata l’efficacia dell’opzione.
imposta 2012, stabilisce - tra l’altro - che l’acconto è
Il provvedimento del 7 aprile 2011 stabilisce che l’op-
pari al 95 per cento dell’imposta dovuta a titolo di ce-
zione vincola il locatore all’applicazione del regime
dolare secca per l’anno precedente. Si ricorda che per
della cedolare secca per l’intero periodo di durata del
effetto del differimento di 3 punti percentuali previsto
contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo
dal comma 2 dell’articolo 1 del decreto del Presidente
di durata del contratto nel caso di opzione esercita-
del Consiglio dei Ministri del 21 novembre 2011, la
ta nelle annualità successive alla prima (punto 2.1),
misura dell’acconto per il periodo di imposta 2012 è
con facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità
ridotta dal 95 per cento al 92 per cento dell’imposta
contrattuale successiva a quella in cui questa è stata
dovuta a titolo di cedolare secca per l’anno preceden-
esercitata (punto 2.2).
te (cfr. il comunicato stampa dell’Agenzia delle entrate
Pertanto, la comunicazione inviata al conduttore in
del 25 novembre 2011). Pertanto, se nell’anno 2011
sede di opzione per il 2011 esplica i suoi effetti per
un contribuente ha assoggettato all’IRPEF il reddito
tutta la residua durata del contratto, ovvero fino a re-
dell’immobile locato e intende esercitare dal 2012
voca, e non deve essere nuovamente comunicata al
l’opzione per la cedolare secca per le residue annuali-
conduttore.
tà di durata del contratto non è tenuto al versamento
dell’acconto della cedolare secca per l’anno 2012. Ul-
5. Trasferimento di immobile locato
teriori chiarimenti sul versamento dell’acconto per la
D. Si chiede se in caso di trasferimento mortis cau-
cedolare secca a partire dal periodo d’imposta 2012
sa, donazione o cessione di un fabbricato già locato
sono stati forniti al par. 7 della circolare n. 26 del 2011,
il nuovo titolare (erede, donatario, acquirente) possa,
cui si rinvia.
al momento dell’acquisizione del fabbricato, esercitare l’opzione per la cedolare secca o revocare l’op-
4. Validità della comunicazione al conduttore in-
zione formulata dal precedente proprietario. Qualora
viata nel 2011
la risposta fosse affermativa si chiede di conoscere i
D. Si ha il caso di contratti di locazione in corso al 7
tempi e le modalità per l’esercizio dell’opzione o della
aprile 2011 e già registrati a tale data, per i quali l’op-
revoca.
zione per l’applicazione della cedolare secca viene
R. È opportuno premettere che la cedolare secca è
esercitata in sede di dichiarazione dei redditi UNICO
un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle
2012. La comunicazione dell’opzione al conduttore è
persone fisiche e delle relative addizionali, nonché
stata già inviata entro il termine di versamento del
delle imposte di registro e di bollo sul contratto di
primo acconto per il 2011 e contiene una formula in
locazione (nonché delle imposte di registro e di bol-
cui la stessa si ritiene valida “fino a revoca”. Il locato-
lo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di
re può omettere di inviare una nuova comunicazione
locazione). L’opzione per la cedolare secca esercita-
al conduttore per le annualità successive (dal 2012 in
ta dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis
poi), essendo valida “fino a revoca” la comunicazione
causa o per atto tra vivi di un immobile locato cessa
già inviata?
di avere efficacia con il trasferimento stesso per quan-
R. Non è necessario inviare una nuova comunicazio-
to riguarda l’imposta sul reddito, mentre continua ad
103
avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale
stipulato solo da alcuni di loro.
per l’imposta di registro e di bollo. Per queste ultime,
R. Nel caso di un immobile in comproprietà, il con-
infatti, vale la sussistenza del presupposto di applica-
tratto di locazione stipulato da uno solo dei compro-
zione della cedolare secca al momento della registra-
prietari esplica effetti anche nei confronti del compro-
zione del contratto, della proroga o del versamento
prietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a
dell’imposta per le annualità successive, prima del
dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per
trasferimento dell’immobile. Inoltre, il trasferimento
la quota a lui imputabile.
mortis causa o per atto tra vivi della proprietà di un
A decorrere dall’anno 2011, l’art. 3 del decreto legi-
immobile locato ad uso abitativo comporta, in linea
slativo n. 23 del 2011 ha introdotto la possibilità per
generale, la successione o il subentro nella titolarità
i possessori di immobili abitativi locati ad uso abi-
del contratto di locazione senza soluzione dello stes-
tativo (persone fisiche titolari del diritto di proprietà
so, dato che la legge tutela la posizione del conduttore
o di altro diritto reale di godimento di unità immo-
nelle locazioni ad uso abitativo.
biliari abitative locate, che non agiscono nell’eser-
Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo con-
cizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni)
tratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare
di optare per l’applicazione della c.d. cedolare sec-
secca mediante presentazione del modello 69 entro
ca sugli affitti. Secondo tale regime di tassazione,
l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla
il canone di locazione di detti immobili può essere
data del subentro. Rimane fermo che il contribuente
assoggettato ad un’imposta sostitutiva dell’IRPEF
subentrante può applicare direttamente la cedolare
e delle relative addizionali sul reddito fondiario pro-
secca in sede di dichiarazione dei redditi nei casi in
dotto dall’immobile locato, nonché delle imposte di
cui è consentito:
registro e di bollo dovute sul contratto di locazione.
- per il periodo transitorio, per i contratti in corso nel
Ne consegue che anche il comproprietario non indica-
2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria
to nel contratto di locazione ha la possibilità di optare,
alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in cor-
in sostituzione dell’IRPEF, per la cedolare secca.
so alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già
Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applicare
stata eseguita la registrazione e per i contratti proroga-
direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazio-
ti per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento;
ne dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale
- per i contratti di locazione di immobili, non formati
è prodotto il reddito (cfr. circolare n. 26 del 2011), i
per atto pubblico o scrittura privata autentica, di dura-
comproprietari dovranno esercitare l’opzione utiliz-
ta non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno.
zando i modelli previsti. Se l’altro comproprietario ha
già esercitato l’opzione, il comproprietario non risul-
104
6. Comproprietario non risultante dal contratto di
tante in atti che intende optare per la cedolare secca
locazione
dovrà produrre all’Ufficio territorialmente competente
D. Un contribuente, comproprietario di un immobile,
il modello 69, selezionando l’opzione per la cedolare
ha stipulato solo a proprio nome un contratto di lo-
secca, allegando documentazione attestante il titolo
cazione, senza indicare in atti il nominativo dell’altro
di comproprietario.
comproprietario. Quest’ultimo, comunque, ha sem-
Resta fermo che anche il locatore non indicato in atti
pre indicato nel modello di dichiarazione il reddito di
è tenuto, tra l’altro, a comunicare preventivamente al
fabbricato in ragione della sua quota di proprietà. Si
conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta
chiede se il regime della c.d. cedolare secca possa
per il regime della cedolare secca con la conseguente
essere applicato da tutti i comproprietari di un immo-
rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiorna-
bile, anche qualora il contratto di locazione sia stato
mento del canone a qualsiasi titolo.
7. Fondo patrimoniale
relative azioni spettano congiuntamente ad entrambi i
D. Un contribuente fa presente di aver costituito, in
coniugi (secondo comma).
data 16 marzo 1999, insieme al coniuge, un fondo
Generalmente il fondo patrimoniale è considerato
patrimoniale ai sensi degli articoli 167 e seguenti del
un’ipotesi di “patrimonio di destinazione” in quanto
codice civile, destinando allo specifico scopo alcune
è vincolato alla funzione di adempimento e garanzia
unità immobiliari di esclusiva proprietà del coniuge
delle obbligazioni contratte per fronteggiare i bisogni
(civili abitazioni e pertinenze), attualmente in parte
della famiglia che è assicurata da alcune disposizioni
locate. L’amministrazione dei beni è regolata con-
che impongono limitazioni e divieti all’alienazione di-
formemente all’art. 180 del codice civile. Chiede
screzionale dei beni che lo compongono da parte dei
di conoscere se il coniuge non proprietario possa
coniugi (art. 169 c.c.) e alla espropriabilità da parte dei
optare per il regime fiscale della cedolare secca per
creditori (art. 170 c.c.).
la metà dei canoni di locazione che gli vengono at-
Per quanto riguarda il profilo dell’imposizione sui red-
tribuiti, derivanti dagli immobili conferiti nel fondo
diti, l’art. 4, comma 1, lett. b) del TUIR prevede che “i
patrimoniale. Il contribuente non possiede i requisiti
redditi dei beni che formano oggetto del fondo patri-
soggettivi previsti dal comma 1 dell’art. 3 del decre-
moniale di cui agli artt.167 e seguenti del codice civile
to legislativo n. 23 del 2011, ossia non è proprietario
sono imputati per metà del loro ammontare netto a
o titolare di alcun diritto reale di godimento sull’im-
ciascuno dei coniugi”.
mobile locato, conferito a suo tempo nel fondo pa-
La disposizione in questione, tenendo conto delle par-
trimoniale.
ticolari regole dettate dal codice civile per la gestione
R. Ai sensi dell’art. 167, primo comma, del codice ci-
dei beni facenti parte del fondo patrimoniale e per
vile ciascuno o ambedue i coniugi, per atto pubblico,
l’imputazione dei relativi frutti, stabilisce una discipli-
o un terzo, anche per testamento, possono costituire
na specifica di imputazione dei redditi dei beni ogget-
un fondo patrimoniale, destinando determinati beni,
to del fondo patrimoniale: in luogo della imputazione
immobili o mobili iscritti in pubblici registri o titoli di
secondo le regole ordinarie, è previsto che il reddito
credito, a far fronte ai bisogni della famiglia. In base
sia attribuito ex lege in misura pari ad entrambi i co-
al successivo art. 168, la proprietà dei beni conferiti
niugi, indipendentemente dalla circostanza che la co-
spetta ai coniugi, salvo diversa statuizione nell’atto
stituzione del fondo sia avvenuta con il trasferimento
costitutivo (primo comma); i frutti dei beni costituenti
del diritto di proprietà ovvero con la riserva di proprie-
il fondo patrimoniale sono impiegati per i bisogni della
tà in capo all’originario proprietario, e quindi a prescin-
famiglia (secondo comma); l’amministrazione dei beni
dere dalla circostanza che ciascun coniuge sia titolare
è regolata dalle norme relative alla amministrazione
o meno di un diritto reale sul bene e dalla misura cui
della comunione legale di cui all’art. 180 del c.c. (terzo
spetta detto diritto. Detta disposizione, per il suo ca-
comma).
rattere generale, è applicabile anche per l’imputazione
Nel caso prospettato, l’amministrazione dei beni è re-
dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad
golata conformemente a quanto previsto dall’art. 180
uso abitativo, come nel caso in questione, che altri-
del c.c., secondo cui l’amministrazione dei beni e la
menti concorrerebbero quali redditi fondiari, in base
rappresentanza in giudizio per gli atti ad essi relativi
all’art. 26 del TUIR, a formare il reddito complessivo
spettano disgiuntamente ad entrambi i coniugi (primo
dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di
comma) e il compimento degli atti eccedenti l’ordi-
proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
naria amministrazione, nonché la stipula dei contratti
In detto contesto, il regime della c.d. cedolare secca,
con i quali si concedono o si acquistano diritti perso-
introdotto dall’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del
nali di godimento e la rappresentanza in giudizio per le
2011, si pone come alternativa facoltativa rispetto al
105
regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai
plicata anche ai contratti di locazione per i quali non
fini IRPEF cui può accedere, su opzione, il proprietario
sussiste l’obbligo di registrazione”. Si tratta dei contratti
o il titolare di diritto reale di godimento che sia locato-
di locazione di immobili, non formati per atto pubblico
re di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo
o scrittura privata autentica, di durata non superiore a
per assoggettare a imposizione il relativo canone di
trenta giorni complessivi nell’anno. Con circolare n. 26
locazione.
del 2011 è stato chiarito che il limite di durata dei tren-
Stante le particolari disposizioni del codice civile in
ta giorni deve essere determinato computando tutti i
tema di fondo patrimoniale, si ritiene che il principio
rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta
di imputazione del reddito disposto in via genera-
giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.
le dall’art. 4 del TUIR possa valere anche in sede di
Se la durata della locazione, in tal modo determinata, è
applicazione della cedolare secca, in considerazione
inferiore a 30 giorni nell’anno, è previsto l’obbligo della
del comune presupposto impositivo e del carattere
registrazione solo in caso d’uso, ai sensi del combina-
alternativo della cedolare secca rispetto all’IRPEF, ri-
to disposto dell’articolo 5 del TUR e dell’articolo 2-bis
sultando assorbente del requisito soggettivo previsto
della tariffa, parte seconda, allegata allo stesso TUR.
dall’art. 3, comma 1, del decreto legislativo n. 23 del
Per tali contratti, per i quali non sussiste l’obbligo di
2011 concernente la proprietà dell’immobile. Conse-
registrazione in termine fisso, il locatore può applica-
guentemente, si ritiene che il coniuge non proprieta-
re la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi
rio possa optare autonomamente per l’applicazione
relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il
del regime della cedolare secca sui canoni di locazio-
reddito. L’opzione esercitata in sede di dichiarazio-
ne di immobili ad uso abitativo. Rimane fermo il rispet-
ne dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini
to delle altre condizioni previste dall’art. 3 del decreto
dell’imposta di registro nell’ipotesi in cui il contribuen-
legislativo n. 23 del 2011, oggetto di chiarimenti nella
te proceda alla registrazione volontaria o in caso d’uso
circolare n. 26 del 2011.
del contratto.
Per poter beneficiare del regime della cedolare secca,
8. Comunicazione al conduttore - contratto infe-
in base al comma 11 dell’art. 3 del decreto legislativo
riore a 30 giorni in un anno
n. 23 del 2011, il locatore deve comunicare preventiva-
D. Un contribuente è titolare del diritto di usufrutto su
mente al conduttore tramite lettera raccomandata la
due unità immobiliari appartenenti, rispettivamente,
scelta del regime alternativo e la conseguente rinun-
alla categoria catastale A8 e C2 (pertinenza dell’immo-
cia per il corrispondente periodo di durata dell’opzione
bile A8) che concede in locazione ad uso abitativo nel
ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento
periodo estivo (case per vacanze). Gli immobili sono
del canone a qualsiasi titolo.
locati congiuntamente per periodi settimanali a sog-
L’obbligo di inviare la comunicazione di rinuncia agli
getti non residenti in Italia. Il periodo di locazione non
aggiornamenti del canone può essere escluso nell’i-
eccede le tre settimane consecutive con il medesimo
potesi di contratti di locazione di durata complessiva
locatario. Si chiede di conoscere se, ai fini dell’applica-
nell’anno inferiore a trenta giorni. In relazione a tali
zione della cedolare secca, sia obbligatorio inviare una
contratti di breve durata, per i quali non vige l’obbligo
apposita raccomandata a tutti i conduttori con la quale
della registrazione in termine fisso, non opera il mec-
comunicare l’intenzione di avvalersi del nuovo regime
canismo di aggiornamento del canone.
e la rinuncia all’aggiornamento del canone.
106
R. L’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011,
9. Comunicazione al conduttore – contratti con
istitutivo del regime della cedolare secca, stabilisce
clausola di rinuncia agli aggiornamenti del canone
al comma 2 che “... La cedolare secca può essere ap-
D. Un contribuente titolare del diritto di proprietà di un
immobile abitativo intende stipulare un contratto di lo- riodo di durata dell’opzione ad esercitare la facoltà di
cazione per uso abitativo della durata di quattro anni in chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
cui è previsto in apposita clausola la rinuncia all’aggior- Con la circolare n. 26 del 2011, è stato precisato, con
namento del canone. Si chiede di conoscere se, ai fini particolare riferimento all’applicazione del regime della
dell’applicazione della cedolare secca, sia comunque cedolare secca per l’anno 2011, che per i contratti di lonecessario inviare l’apposita raccomandata al condut- cazione che prevedono espressamente la rinuncia agli
tore con la quale comunicare l’intenzione di avvalersi aggiornamenti del canone non è necessario inviare al
del nuovo regime e la rinuncia all’aggiornamento del conduttore la comunicazione in questione. Si ritiene
canone a qualsiasi titolo.
che la medesima conclusione può essere estesa an-
R. Come già specificato, in base al comma 11 dell’art. che ai contratti di locazione di immobili ad uso abitati3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, il locatore deve vo che non rientrano nel regime transitorio del 2011,
comunicare preventivamente al conduttore tramite qualora nel contratto di locazione sia espressamente
lettera raccomandata la scelta del regime alternativo prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere
e la conseguente rinuncia per il corrispondente pe- l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
9. Risoluzione 14 maggio 2012, n. 49/E, prot. n. 2012/71265
Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello “F24” ed “F24EP”, dell’imposta
sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché
delle imposte di registro e di bollo sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto
immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione a seguito
di assistenza fiscale – articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
L’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, mite modello F24, dell’acconto e del saldo dell’imdetta disposizioni in materia di cedolare secca sugli af- posta in parola.
fitti, prevedendo, al comma 4, che “La cedolare secca Per consentire il versamento, tramite modello F24,
e’ versata entro il termine stabilito per il versamento delle somme dovute per la predetta imposta a sedell’imposta sul reddito delle persone fisiche. …”.
guito di assistenza fiscale, si istituiscono i seguenti
In attuazione del predetto disposto normativo, con codici tributo:
provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle en- “1845” - denominato “Imposta sostitutiva dell’IRtrate del 7 aprile 2011 sono state stabilite, tra l’al- PEF e delle relative addizionali, nonché delle impotro, le modalità di versamento in acconto e a saldo ste di registro e di bollo, sul canone di locazione
della cedolare secca, per il periodo d’imposta 2011 relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad
e per i periodi successivi.
Con risoluzione del 25 maggio 2011, n. 59/E, sono tamente all’abitazione - Art. 3, d.lgs. n. 23/2011 - Asstati istituiti i codici tributo per il versamento, tra- sistenza fiscale - Acconto”
107
“1846” - denominato “Imposta sostitutiva dell’IR-
ste di registro e di bollo, sul canone di locazione
PEF e delle relative addizionali, nonché delle impo-
uso abitativo e le relative pertinenze locate con-
giuntamente all’abitazione - Art. 3, d.lgs. n. 23/2011
- Assistenza fiscale - Acconto”;
tamente all’abitazione – Art. 3, d.lgs. n. 23/2011 -
“148E” - denominato “Imposta sostitutiva dell’IR-
Assistenza fiscale - Acconto”
In sede di compilazione del modello di versamen-
to F24, i suddetti codici tributo sono esposti nella
sezione “Erario” in corrispondenza delle somme
uso abitativo e le relative pertinenze locate con-
indicate nella colonna “importi a debito versati” con
giuntamente all’abitazione - Art. 3, d.lgs. n. 23/2011
indicazione, nel campo “rateazione/regione/prov./
- Assistenza fiscale - Saldo””
mese rif.” e nel campo “anno di riferimento”, del
In sede di compilazione del modello F24EP, i sud-
mese e dell’anno cui si riferisce la trattenuta, rispet-
detti codici tributo sono esposti nella sezione “Era-
tivamente nel formato “00MM” e “AAAA”.
rio” (valore F), con indicazione nel campo “riferi-
Per consentire il versamento, tramite modello F24EP,
mento A” e nel campo “riferimento B” del mese
delle somme dovute per l’imposta in parola a seguito
e dell’anno cui si riferisce la trattenuta, rispetti-
di assistenza fiscale, si istituiscono i seguenti codici
vamente nel formato “00MM” e “AAAA”. I campi
tributo:
“codice” ed “estremi identificativi” non devono
“147E” - denominato “Imposta sostitutiva dell’IR-
essere valorizzati.
10. Risoluzione 25 maggio 2011, n. 59/E
Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello F24, dell’imposta sostitutiva
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte
di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili
ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione
– Articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
108
L’articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n.
all’abitazione, può essere assoggettato, in base alla
23, recante disposizioni in materia di cedolare sec-
decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella
ca sugli affitti, prevede al comma 2 che “A decorre-
forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta
re dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai
sul reddito delle persone fisiche e delle relative ad-
contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitati-
dizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo
vo e le relative pertinenze locate congiuntamente
sul contratto di locazione; la cedolare secca sostitui-
sce anche le imposte di registro e di bollo sulla riso-
abitativo e le relative pertinenze locate congiunta-
luzione e sulle proroghe del contratto di locazione.
mente all’abitazione – Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011-AC-
Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la
CONTO PRIMA RATA”;
cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del - “1841” - denominato “Imposta sostitutiva dell’IR21 per cento. La cedolare secca può essere applicata
PEF e delle relative addizionali, nonché delle im-
anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste
poste di registro e di bollo, sul canone di locazio-
l’obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati se-
ne relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili
condo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e
ad uso abitativo e le relative pertinenze locate
8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abita-
congiuntamente all’abitazione – Art. 3, D.Lgs. n.
zioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1,
23/2011-ACCONTO SECONDA RATA O ACCON-
lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.
TO IN UNICA SOLUZIONE”;
551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 feb- - “1842” - denominato “Imposta sostitutiva dell’IRbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione
PEF e delle relative addizionali, nonché delle im-
abitativa individuati dal Comitato interministeriale per
poste di registro e di bollo, sul canone di locazio-
la programmazione economica, l’aliquota della cedo-
ne relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili
lare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è
ad uso abitativo e le relative pertinenze locate
ridotta al 19 per cento.”
congiuntamente all’abitazione – Art. 3, D.Lgs. n.
Il comma 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n.
23/2011- SALDO”;
23, stabilisce che “La cedolare secca e’ versata entro In sede di compilazione del modello di versamenil termine stabilito per il versamento dell’imposta sul to F24, i suddetti codici tributo sono esposti nella
reddito delle persone fisiche . …”.
“Sezione Erario” in corrispondenza delle somme in-
Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle dicate nella colonna “importi a debito versati” con
Entrate del 7 aprile 2011, emanato in attuazione della evidenza, quale “anno di riferimento”, dell’anno d’impredetta disposizione normativa, sono stati stabiliti, posta cui si riferisce il versamento, espresso nella
tra l’altro, i termini e le modalità di versamento in ac- forma “AAAA”. Il codice tributo “1842” è utilizzabile
conto e a saldo della cedolare secca, per il periodo anche in corrispondenza degli “importi a credito
d’imposta 2011 e per i periodi successivi.
compensati”.
Per consentire ai soggetti interessati il versamento, Per i codici tributo “1840” e “1842” in caso di versatramite modello F24, delle somme dovute per l’im- mento rateale, nel campo “rateazione/regione/prov./
posta sostitutiva in parola, si istituiscono i seguenti mese rif.” è riportato il numero della rata nel formato
codici tributo:
“NNRR” dove “NN” rappresenta il numero della rata
- “1840” - denominato “Imposta sostitutiva dell’IR- in pagamento e “RR” indica il numero complessivo
PEF e delle relative addizionali, nonché delle impo- delle rate. Si precisa che, in caso di pagamento in
ste di registro e di bollo, sul canone di locazione re- un’unica soluzione il suddetto campo è valorizzato
lativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso con “0101”.
109
11. Circolare Agenzia delle entrate 1° giugno 2011, n. 26
Cedolare secca sugli affitti – Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
(Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) – Primi chiarimenti
Premessa
di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle
L’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011,
risoluzioni e sulle proroghe del contratto di lo-
n. 23 (di seguito decreto legislativo) concernente
110
cazione.
“Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale
In linea generale, l’opzione per la cedolare sec-
Municipale”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 23
ca consente al locatore di applicare un regime di
marzo 2011, n. 67 ed entrato in vigore il 7 aprile
tassazione agevolato e semplificato; l’opzione da
2011, ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo re-
parte del locatore per l’accesso a detto regime
gime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti
esplica, tuttavia, effetti anche nei confronti del
dalla locazione per finalità abitative degli immobili
conduttore che non è più tenuto, per il periodo di
ad uso abitativo e delle relative pertinenze.
durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di
La possibilità di optare per il regime facoltativo di
registro sul contratto di locazione concluso.
imposizione è riservata alle persone fisiche titolari
Per il periodo di durata dell’opzione, inoltre, è
del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godi-
sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’ag-
mento di unità immobiliari abitative locate, che non
giornamento del canone, anche se detta facoltà è
agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di
prevista nel contratto di locazione. A tal fine, il loca-
arti e professioni. L’opzione comporta l’assoggetta-
tore è tenuto a comunicare preventivamente con
mento del canone di locazione ad una imposta ope-
lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di
rata nella forma della cedolare secca.
esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento
Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a
del canone.
quello ordinario. L’opzione da parte del locatore
L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca
dell’immobile per il regime della cedolare sec-
è determinata con l’applicazione di una aliquota or-
ca esclude l’applicazione per il periodo di durata
dinaria del 21 per cento.
dell’opzione:
L’aliquota è ridotta al 19 per cento per i contratti a
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche
canone concordato disciplinati dall’articolo 2, com-
(IRPEF), secondo le aliquote progressive per
ma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e per i
scaglioni di reddito, e delle relative addizionali
contratti contemplati nell’articolo 8 della medesi-
sul reddito fondiario prodotto dall’immobile lo-
ma legge relativi ad abitazioni site nei comuni con
cato;
carenze di disponibilità abitative individuati dall’ar-
dell’imposta di registro dovuta sul contratto di
ticolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge
locazione, generalmente prevista nella misura
30 dicembre 1988, n. 551 e negli altri comuni ad
del 2 % del canone pattuito;
alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
dell’imposta di bollo sul contratto di locazione
Con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del-
dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni fo-
le entrate del 7 aprile 2011 (di seguito Provvedi-
glio. La cedolare secca sostituisce le imposte
mento), sono state definite, in forza dell’articolo
3, comma 4, del decreto legislativo, le modalità di
Per effetto di tale disposizione restano, quindi,
esercizio dell’opzione, i termini e le modalità di ver-
esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavo-
samento in acconto e a saldo della cedolare secca.
ratori autonomi, anche nel caso in cui concedano
Con la presente circolare si forniscono chiarimenti
in locazione un immobile abitativo ai propri dipen-
in ordine all’applicazione del nuovo regime di tas-
denti. Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che
sazione sostitutivo. Nel seguito si indicherà con
l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità
TUR il “Testo unico delle disposizioni concernenti
abitative.
l’imposta di registro” approvato con d.P.R. 26 apri-
Per gli immobili abitativi locati posseduti pro quo-
le 1986, n. 131 e con t.u.i.r. il “Testo unico delle
ta l’opzione per il regime della cedolare secca può
imposte sui redditi” approvato con d.P.R. 22 di-
essere esercitata disgiuntamente da ciascun tito-
cembre 1986, n. 917.
lare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di
godimento ed esplica effetti solo in capo ai locatori
1. Ambito applicativo
che l’hanno esercitata (cfr. punto 5.1 del Provvedimento). Il regime della cedolare secca può, quindi,
1.1 Soggetti che possono optare per il regime
essere applicato anche in relazione ad una quota
della cedolare secca
dell’immobile locato.
La facoltà di optare per il regime della cedolare
Non è possibile esercitare l’opzione per i redditi
secca, come specificato al punto 1.1 del Provvedi-
derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitati-
mento, è riservata al locatore, persona fisica, tito-
vo oggetto di proprietà condominiale, attesa la par-
lare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di
ticolarità della fattispecie con riguardo alle regole
godimento sull’immobile.
che sovrintendono alla gestione della parti comuni
La riserva a favore delle persone fisiche risulta dal
e alla circostanza che i contratti sono usualmente
complesso dell’articolo 3 del decreto legislativo
stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando
che, dall’assoggettamento del reddito fondiario
il codice fiscale del condominio.
derivante dalla locazione alla cedolare secca, fa
anche conseguire al comma 7 l’obbligo di tenere
1.2 Contratti di locazione per i quali è possibile
conto di tale reddito ai fini della determinazione
optare per il regime della cedolare secca
dell’imposta personale, in termini di riconoscimen-
Il regime della cedolare secca può trovare applica-
to della spettanza o di determinazione di deduzioni,
zione in relazione ai contratti di locazione aventi ad
detrazioni fiscali, nonché di altri benefici, anche di
oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità
natura non tributaria; da cui anche la rilevanza ai fini
abitative e le relative pertinenze.
dell’indicatore della situazione economica equiva-
L’opzione può essere esercitata anche per i con-
lente (I.S.E.E).
tratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni
Non possono, quindi, accedere al regime della ce-
nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di regi-
dolare secca le società di persone, le società di
strazione in termine fisso.
capitali, nonché gli enti commerciali e non com-
La disposizione recata dall’articolo 3 del decreto
merciali.
legislativo fa riferimento agli immobili abitativi e,
Ai sensi del comma 6 dell’articolo 3 del decreto
pertanto, il regime di tassazione sostitutivo risulta
legislativo non possono optare per il regime della
applicabile solo con riferimento ai contratti di loca-
cedolare secca i soggetti che procedono alla lo-
zione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel cata-
cazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio
sto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria
dell’attività di impresa o di arti e professioni.
catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata
111
presentata domanda di accatastamento in detta
na in commento anche in relazione ad uno solo di
tipologia abitativa.
essi (cfr. punto 4 del Provvedimento).
Sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti
Ad analoga soluzione si perviene nel caso in cui il
di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono
contratto di locazione concluso abbia ad oggetto
iscritti in una categoria catastale diversa (ad esem-
un immobile abitativo ed un immobile strumenta-
pio fabbricati accatastati come uffici o negozi).
le per il quale non è possibile accedere al regime
Tenuto conto che la norma consente l’applicazione
della cedolare secca. Il locatore potrà accedere al
della cedolare secca solo per gli immobili abitativi
regime della cedolare secca solo in relazione alla
locati con finalità abitative, escludendo quelle ef-
quota di canone relativa alla locazione dell’immo-
fettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o
bile abitativo.
di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine
Nell’ipotesi in cui sia previsto un canone unitario
di valutare i requisiti di accesso al regime, anche
per entrambi gli immobili, la quota di canone riferi-
all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo
bile all’immobile per il quale si intende applicare la
dell’immobile locato.
cedolare secca deve essere determinata riparten-
Esulano dal campo di applicazione della norma in
do il canone in misura proporzionale alla rendita
commento, i contratti di locazione conclusi con
catastale di ciascuna unità.
conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di
L’opzione per il regime in commento può essere
impresa o di lavoro autonomo, indipendentemen-
esercitata anche se il locatore abbia locato soltan-
te dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità
to una o più porzioni dell’immobile abitativo.
abitative di collaboratori e dipendenti.
Al riguardo, si precisa che il reddito ritraibile dalla
Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma
contemporanea locazione di porzioni di un’unità
in commento anche i contratti di locazione di im-
abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catasta-
mobili accatastati come abitativi, ma locati per uso
le, deve essere assoggettato allo stesso regime
ufficio o promiscuo.
impositivo. In altre parole, l’esercizio dell’opzione
Il locatore può, invece, esercitare l’opzione per il
per il regime della cedolare secca per un contrat-
regime della cedolare secca in relazione ai contrat-
to di locazione relativo a una porzione dell’unità
ti di locazione conclusi con soggetti che non agi-
abitativa vincola all’esercizio dell’opzione per il
scono nell’esercizio di imprese, arti o professioni.
medesimo regime anche per il reddito derivante
Sono quindi compresi anche i contratti conclusi
dalla contemporanea locazione di altre porzioni
con enti pubblici o privati non commerciali, pur-
della stessa. Rimangono fermi modalità e termini
ché risulti dal contratto di locazione la destinazione
di esercizio dell’opzione anche in caso di contem-
degli immobili ad uso abitativo in conformità alle
poranea sottoscrizione di più contratti di locazione
proprie finalità. In tal caso, infatti, è soddisfatto il
di porzioni di unità abitativa.
requisito della destinazione dell’immobile all’uso
abitativo previsto dalla norma.
Esempio n. 1
In presenza dei presupposti, non osta all’esercizio
Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni
dell’opzione per la cedolare secca da parte del lo-
di un’unità abitativa con studenti universitari:
catore l’intervento di un’agenzia che operi come
porzione A, contratto di durata 1° gennaio - 31
mero intermediario tra locatore e conduttore.
Si precisa, inoltre, che nel caso in cui siano locati
con il medesimo contratto due immobili abitativi il
locatore può chiedere l’applicazione della discipli-
112
maggio 2012;
porzione B, contratto di durata 1° febbraio - 30
giugno 2012;
porzione A, nuovo contratto di durata 1°
settembre - 30 novembre 2012. L’esercizio
2.1 Esercizio dell’opzione
dell’opzione per la cedolare secca per la locazio-
Il regime di tassazione della cedolare secca ha ca-
ne della porzione A vincola all’esercizio dell’op-
rattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione
zione anche per la porzione B. Successivamen-
è subordinata all’esercizio di un’opzione da parte
te, in sede di registrazione del nuovo contratto
del locatore.
per la porzione A è possibile scegliere se eser-
In linea generale, l’opzione deve essere esercitata
citare o meno l’opzione per la cedolare secca.
in sede di registrazione del contratto di locazione ed
Il regime di tassazione sostitutiva in commento
esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo
trova applicazione anche per le pertinenze locate
revoca.
congiuntamente all’immobile abitativo ovvero lo-
Si ricorda che l’obbligo della registrazione deve
cate con contratto separato e successivo rispetto
essere adempiuto per i contratti di locazione di
a quello relativo all’immobile abitativo, a condizio-
immobili esistenti nel territorio dello Stato nel ter-
ne che il rapporto di locazione intercorra tra le me-
mine fisso di trenta giorni, che decorre:
desime parti contrattuali, nel contratto di locazione
per i contratti scritti, dalla data di formazione
della pertinenza si faccia riferimento al contratto di
dell’atto o, se antecedente dalla data di esecu-
locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata
la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità
abitativa già locata.
zione;
per i contratti verbali, dalla data di inizio della
loro esecuzione.
Dalla disposizione in commento non emergono
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di
limitazioni in ordine al numero di pertinenze per
locazione, l’opzione per il regime della cedolare
le quali è possibile optare per il regime della ce-
secca deve essere esercitata entro il termine di
dolare secca. Pertanto, il nuovo regime opzionale
versamento dell’imposta di registro, vale a dire en-
può essere applicato anche in relazione a più per-
tro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del
tinenze, sempreché sussista un effettivo rapporto
TUR), tramite la presentazione del modello per la
di pertinenzialità con l’immobile abitativo locato e
richiesta di registrazione degli atti e per gli adempi-
tale rapporto sia evidenziato nel contratto di loca-
menti successivi (modello 69).
zione.
Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede
Si precisa, infine, che il nuovo sistema di tassa-
di registrazione del contratto ovvero di proroga, è
zione non trova applicazione con riferimento ai
possibile accedere al regime della cedolare secca
contratti di sublocazione di immobili, in quanto i
per le annualità successive, esercitando l’opzione
relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi
entro il termine previsto per il versamento dell’im-
diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del t.u.i.r.
posta di registro dovuta annualmente sull’ammon-
e non tra i redditi di natura fondiaria.
tare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire
Non sono in ogni caso interessati dal nuovo re-
entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità
gime di tassazione i contratti di locazione di im-
(articolo 17 del TUR).
mobili situati all’estero, in quanto i relativi redditi
Tale modalità deve essere osservata anche nel
rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui
caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’im-
all’art. 67, comma 1, lett. f) del t.u.i.r. e non dei
posta dovuta per la registrazione del contratto in
redditi fondiari.
unica soluzione al momento della registrazione.
L’opzione per la cedolare secca, esercitata entro
2 Condizioni per l’applicazione della cedolare
il termine di versamento dell’imposta di registro
secca
dovuta per le annualità successive, esclude l’ap-
113
plicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali sul
relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto
reddito fondiario, mentre le imposte di registro e
il reddito. L’opzione esercitata in sede di dichiara-
bollo già versate non possono comunque essere
zione dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai
oggetto di rimborso (articolo 3, comma 4, del de-
fini dell’imposta di registro nell’ipotesi in cui la re-
creto legislativo).
gistrazione volontaria o in caso d’uso del contratto
sia successiva alla dichiarazione.
Esempio n. 2
Qualora, tuttavia, il contribuente provveda alla re-
Contratto di locazione pluriennale stipulato in data
gistrazione volontaria o in caso d’uso del contratto
15 luglio 2011 per il quale il locatore non abbia
in data antecedente alla presentazione della dichia-
optato per il regime della cedolare secca al mo-
razione dei redditi, l’opzione per la cedolare secca
mento della registrazione ed abbia assolto l’impo-
deve essere esercitata in sede di registrazione del
sta di bollo sul contratto e l’imposta di registro in
contratto.
una unica soluzione. L’opzione per il regime della
cedolare secca per l’annualità successiva deve
Esempio n. 3
essere effettuata entro il termine di scadenza del
Contratto di locazione di durata 4 agosto – 25
versamento dell’imposta di registro relativa alla
agosto 2012 non registrato. La cedolare secca è
seconda annualità, quindi entro il 14 agosto 2012.
applicata in sede di dichiarazione dei redditi 2013
per i redditi 2012. Contratto di locazione di durata 7
2.2 Esercizio dell’opzione per i contratti non
luglio – 28 luglio 2012 registrato volontariamente in
soggetti a registrazione
data 10 luglio 2010. L’opzione deve essere esercita-
Il comma 2 dell’articolo 3 del decreto legislativo
ta in sede di registrazione del contratto.
stabilisce che “… La cedolare secca può essere
Per i contratti di locazione in esame il contribuente,
applicata anche ai contratti di locazione per i quali
sia che intenda esercitare l’opzione in sede di di-
non sussiste l’obbligo di registrazione”.
chiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta
Si tratta dei contratti di locazione di immobili, non
nel quale è prodotto il reddito, sia che intenda eser-
formati per atto pubblico o scrittura privata autenti-
citarla in sede di registrazione, è comunque tenuto
ca, di durata non superiore a trenta giorni comples-
al versamento dell’acconto della cedolare secca,
sivi nell’anno.
ove dovuto.
La durata del contratto deve essere determinata
114
computando tutti i rapporti di locazione anche di
2.3 Comunicazione dell’opzione al conduttore
durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno
Il comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo
con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del
stabilisce che laddove “il locatore opti per l’appli-
16 gennaio 1998). Se la durata del contratto in tal
cazione della cedolare secca è sospesa, per un
modo determinata è inferiore a 30 giorni nell’anno
periodo corrispondente alla durata dell’opzione,
è previsto l’obbligo della registrazione solo in caso
la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone,
d’uso, ai sensi del combinato disposto dell’articolo
anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, in-
5 del TUR e dell’articolo 2-bis della tariffa, parte se-
clusa la variazione accertata dall’ISTAT verificatasi
conda, allegata al TUR.
nell’anno precedente” (indice nazionale dei prezzi
In base al punto 1.3.3 del Provvedimento, per i
al consumo per le famiglie di operai e impiegati
contratti per i quali non sussiste l’obbligo di regi-
con riferimento all’anno precedente).
strazione in termine fisso, il locatore può applicare
In applicazione del comma 11, pertanto, il locatore
la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi
che intende accedere al regime alternativo della
cedolare secca è tenuto a rinunciare per il periodo
Il legislatore stabilisce, altresì, con lo stesso com-
corrispondente alla durata dell’opzione alle varia-
ma 11 in esame che le disposizioni concernenti la
zioni del canone che derivino dall’applicazione di in-
sospensione della facoltà di chiedere gli aggiorna-
dici di aggiornamento, inclusa la variazione dell’in-
menti del canone e la relativa comunicazione non
dice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie
sono suscettibili di modifiche in via convenzionale
di operai e impiegati (F.O.I).
tra le parti.
Ai sensi del medesimo comma 11, “L’opzione non
Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di re-
ha effetto se di essa il locatore non ha dato pre-
gistrazione del contratto e, quindi all’inizio della
ventiva comunicazione al conduttore con lettera
prima annualità, sia revocata a valere dalla secon-
raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare
da annualità, resta comunque valida la rinuncia
la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone
del locatore agli aggiornamenti del canone per un
a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente
periodo corrispondente a quello della prima an-
comma sono inderogabili.”.
nualità per il quale il locatore si è avvalso di tale
Il locatore, per beneficiare del regime della cedola-
regime. Pertanto, il locatore non può richiedere
re secca, deve quindi comunicare preventivamen-
gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda
te al conduttore, tramite lettera raccomandata, la
annualità.
scelta per il regime alternativo di tassazione e la
Si precisa che per gli immobili posseduti in com-
conseguente rinuncia, per il corrispondente perio-
proprietà, l’opzione esercitata da parte di un solo
do di durata dell’opzione, “ad esercitare la facoltà
locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti
di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi
del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei
titolo”. È esclusa la validità ai fini in esame della
comproprietari che non hanno optato per il regi-
raccomandata consegnata a mano, anche con rice-
me della cedolare secca. Tenuto conto che il ca-
vuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più con-
none è pattuito contrattualmente in maniera uni-
duttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.
taria, non appare, infatti, possibile differenziarne
Il locatore che adotta il regime della cedolare secca
l’ammontare in ragione delle quote di possesso
per l’intera durata del contratto non potrà, quindi,
di ciascun comproprietario.
richiedere gli aggiornamenti del canone per l’intero
periodo cui si riferisce l’opzione. Qualora in sede
3. Modalità di registrazione del contratto ed
di proroga il contribuente confermi l’opzione per la
esercizio dell’opzione
cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della
3.1 Registrazione del contratto di locazione ed
proroga.
esercizio dell’opzione - Modello Siria e modello 69
La comunicazione deve essere inviata al condutto-
Con il Provvedimento è stata introdotta una nuova
re prima di esercitare l’opzione per la cedolare sec-
modalità semplificata di registrazione del contratto
ca, e, pertanto, in linea generale, prima di procede-
di locazione, che può essere utilizzata facoltativa-
re alla registrazione del contratto ovvero prima del
mente dai locatori che intendano contestualmente
termine di versamento dell’imposta di registro per
esercitare l’opzione per la cedolare secca.
le annualità successive.
La registrazione del contratto è, in tal caso, effet-
Il conduttore che riceve tale comunicazione è così
tuata tramite la presentazione, esclusivamente in
posto in condizione di sapere che, per il periodo
via telematica, del modello Siria (Denuncia per la
di durata dell’opzione, non è tenuto al pagamento
registrazione telematica dei contratti di locazione di
dell’imposta di registro.
beni immobili a uso abitativo e relative pertinenze
115
ed esercizio dell’opzione per la cedolare secca) [1].
dei quali esercita l’opzione per la cedolare secca in
La nuova modalità di registrazione semplificata è
relazione alla propria quota di possesso;
resa possibile dall’articolo 38, comma 5, del de-
un numero di conduttori non superiori a tre;
creto-legge 31 maggio 2010, n.78, convertito con
una sola unita abitativa ed un numero di perti-
modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122,
nenze non superiori a tre;
che ha demandato a un provvedimento del Diret-
solo immobili censiti con attribuzione di rendita.
tore dell’Agenzia delle entrate la definizione degli
La modalità telematica di registrazione può es-
“atti per i quali la registrazione prevista per legge
sere utilizzata solo per i contratti di locazione che
è sostituita da una denuncia esclusivamente tele-
non contengono disposizioni o clausole aggiunti-
matica di una delle parti, la quale assume qualità di
ve rispetto al rapporto di locazione dell’immobile
fatto ai sensi dell’articolo 2704, primo comma del
abitativo, quali, ad esempio, fideiussioni prestate
codice civile”.
da terzi, locazioni congiunte di immobili abitativi e
Com’è noto, la registrazione di un atto conferisce
strumentali, ecc.
allo stesso data certa. Ai sensi dell’articolo 2704 del
I contribuenti che utilizzano la suddetta modalità
codice civile, infatti, “… la data della scrittura privata
telematica di registrazione ed esercizio dell’opzio-
della quale non è autenticata la sottoscrizione non
ne sono comunque tenuti all’obbligo di conserva-
è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal
zione del relativo contratto, che deve essere esibi-
giorno in cui la scrittura è registrata …”.
to a richiesta degli organi preposti al controllo.
Con la formalità di registrazione telematica dei con-
La presentazione del modello Siria può essere
tratti di locazione, introdotta con il Provvedimento,
effettuata direttamente dai contribuenti abilitati ai
viene conferito, alla scrittura privata, il requisito
servizi telematici (le modalità di abilitazione sono
della certezza della data ai sensi dell’articolo 2704
specificate sul sito www.agenziaentrate.gov.it nel-
del c.c., analogamente a quanto avviene con la
la sezione “servizi on line”) ovvero tramite i sog-
modalità di registrazione ordinaria.
getti incaricati di cui all’articolo 3, comma 3, del
Come chiarito con il Provvedimento, tale modalità
decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio
di registrazione telematica del contratto di locazio-
1998, n. 322 e successive modificazioni.
ne può essere utilizzata solo per i contratti che con-
Il modello Siria può essere presentato anche dagli
tengono esclusivamente la disciplina del rapporto
intermediari abilitati alla trasmissione dei contratti
di locazione e che presentano le seguenti ulteriori
di locazione con il modello 69, indicati dall’articolo
caratteristiche:
15 del DM 31 luglio 1998:
un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno
organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, firmata-
1. I soggetti interessati possono avvalersi del modello
Siria, versione web, che consente di procedere alla
registrazione dei propri contratti di locazione e di esercitare
l’opzione per la cedolare secca direttamente sul sito
internet dell’Agenzia delle entrate, www.agenziaentrate.
gov.it, senza la necessità di scaricare sulproprio personal
computer alcun software di supporto. È sempre possibile
avvalersi del modello Siria, utilizzando il programma per
la compilazione e la trasmissione del modello messo a
disposizione gratuitamente dall’Agenzia delle entrate sul
proprio sito www.agenziaentrate.gov.it.
116
rie delle convenzioni nazionali stipulate ai sensi dell’art. 4, comma 1, della legge n. 431 del
1998;
agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei
ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di commercio, industria, agricoltura ed artigianato;
soggetti, anche organizzati in forma associativa
o federativa degli utenti, appositamente delegati e aventi adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa;
agenzie che svolgono, per conto dei propri clien-
Si precisa che il locatore che intende esercitare
ti, attività di pratiche amministrative presso am-
l’opzione per il regime della cedolare secca, nell’i-
ministrazioni ed enti pubblici, purché titolari di
potesi descritta, deve effettuare detta scelta trami-
licenza rilasciata ai sensi dell’art. 115 del testo
te la presentazione del modello 69 presso gli uffici
unico delle leggi di pubblica sicurezza approvato
dell’Agenzia delle entrate, nel termine di trenta
con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773;
giorni dal momento della proroga.
iscritti all’albo professionale dei geometri, anche
riuniti in forma associata.
4. Durata ed effetti dell’opzione
Con il Provvedimento è stato approvato anche il
“Modello per la richiesta di registrazione degli atti
4.1 Aspetti generali
e per gli adempimenti successivi (modello 69)”.
L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applica-
Il modello 69, che può essere utilizzato anche in
zione del regime della cedolare secca per l’intero
alternativa al modello Siria, deve essere utilizzato
periodo di durata del contratto o della proroga, ov-
per la registrazione dei contratti di locazione, nei
vero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle
casi non previsti dal modello Siria, e degli adempi-
annualità successive alla prima, per il residuo perio-
menti successivi dei contratti di locazione (cessio-
do di durata del contratto o della proroga.
ni, risoluzioni e proroghe anche tacite). Il model-
Il vincolo derivante dall’esercizio dell’opzione ri-
lo 69 deve essere presentato presso qualunque
guarda sia le imposte sui redditi che l’imposta di
Ufficio dell’Agenzia delle entrate dal soggetto che
registro per le annualità di durata del contratto o
chiede la registrazione del contratto di locazione.
della proroga.
In caso di mancato esercizio dell’opzione, ovvero
Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna an-
nel caso in cui siano presenti una pluralità di loca-
nualità contrattuale successiva a quella in cui è
tori e solo alcuni di essi esercitino l’opzione per il
stata esercitata l’opzione entro il termine previsto
regime della cedolare secca, occorre produrre, per
per il pagamento dell’imposta di registro relativa
la richiesta di registrazione del contratto, l’attesta-
all’annualità di riferimento. La revoca comporta il
zione del pagamento delle imposte.
pagamento dell’imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.
3.2 Proroga del contratto di locazione
Le modalità di revoca dell’opzione per il regime
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di lo-
della cedolare secca saranno stabilite con succes-
cazione, occorre procedere, ai sensi dell’articolo 17
sivo Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
del TUR, al versamento dell’imposta di registro en-
entrate.
tro trenta giorni dal verificarsi del relativo evento.
Per quanto concerne l’applicazione dell’imposta di
Qualora il contratto venga prorogato per più annua-
bollo sui contratti di locazione redatti per scrittura
lità, il pagamento può essere eseguito annualmen-
privata non autenticata, si ricorda che l’articolo 2
te ovvero per l’intero periodo. Il contribuente deve,
della tariffa allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642
inoltre, presentare l’attestato di versamento entro
stabilisce l’assoggettamento al tributo delle “Scrit-
i venti giorni successivi al pagamento. Tali modalità
ture private contenenti convenzioni o dichiarazioni
devono essere osservate in caso di contratti di lo-
anche unilaterali con le quali si creano, si modifica-
cazione di immobili abitativi per i quali non è eser-
no, si estinguono, si accertano o si documentano
citata l’opzione per il regime della cedolare secca
rapporti giuridici di ogni specie …”. Pertanto, in linea
ovvero è esercitata, in caso di più locatori, solo da
generale, il contratto di locazione formalizzato trami-
alcuni di essi.
te scrittura privata deve essere assoggettato all’im-
117
posta di bollo nella misura di euro 14,62 per ogni
A parere della scrivente, il presupposto per l’appli-
foglio. In deroga a tale previsione, non è dovuta l’im-
cazione dei tributi speciali non si realizza con rife-
posta di bollo per i contratti di locazione per i quali si
rimento alle annotazioni di avvenuta registrazione
esercita l’opzione per il regime della cedolare secca.
apposte dall’ufficio in calce o a margine dell’atto
Analogamente, non è dovuta l’imposta di registro
portato alla registrazione.
per la registrazione del contratto di locazione. L’op-
L’annotazione sull’atto degli estremi e della data di
zione per il regime della cedolare secca esplica,
registrazione prevista dall’articolo 16 del TUR, costi-
quindi, effetti anche nei confronti del conduttore
tuisce, infatti, una modalità di “Esecuzione della Re-
che non sarà più tenuto a corrispondere l’imposta
gistrazione” stessa che si incardina nel procedimen-
di registro sul contratto. Si precisa che in caso di
to di registrazione degli atti. Tale procedura non può
revoca dell’opzione da parte del locatore nelle an-
qualificarsi, a parere della scrivente, né come certi-
nualità successive ritorna dovuta l’imposta di re-
ficazione, né come attestazione da parte dell’ufficio.
gistro sui canoni relativi alle annualità successive.
Conseguentemente, si precisa che per la registra-
Sarà cura del locatore che revoca l’opzione per la
zione dei contratti di locazione, sia in caso di eser-
cedolare secca darne comunicazione al condutto-
cizio dell’opzione per il regime della cedolare secca
re al fine di procedere solidalmente al pagamento
sia nel caso in cui tale opzione non venga esercita-
dell’imposta di registro dovuta.
ta, non sono dovuti i tributi speciali di cui al punto
La cedolare secca sostituisce, inoltre, il reddito
2) del Titolo II della tabella, annessa al decreto-leg-
fondiario prodotto dall’immobile ad uso abitativo
ge n. 533 del 1954, per carenza del presupposto
e dalla relativa pertinenza per il periodo di durata
impositivo.
dell’opzione.
Peraltro, occorre altresì considerare che la richiesta
di registrazione del contratto è presentata dal con-
118
4.2 Tributi Speciali
tribuente in adempimento di un obbligo di legge;
In ordine all’applicabilità dei tributi speciali di cui
non si ritiene, quindi, che l’attività svolta dagli uffi-
al decreto-legge 31 luglio 1954, n. 533, convertito
ci dell’Agenzia delle entrate per l’espletamento di
con modificazioni, dalla legge 26 settembre 1954,
detta formalità possa essere inquadrata nell’ambi-
n. 869, in casi di registrazione dei contratti di loca-
to dei servizi resi al cittadino di cui al decreto-legge
zione e di esercizio dell’opzione per il regime della
n. 533 del 1954.
cedolare secca, si precisa che nel Titolo II della ta-
Si precisa che non risulta integrato il presupposto
bella A, annessa allo stesso decreto-legge n. 533
per l’applicazione dei tributi speciali in esame an-
del 1954, al punto II è prevista la corresponsione
che nel caso in cui la registrazione del contratto di
dei tributi speciali per “il rilascio dei certificati e atte-
locazione venga effettuata tramite il modello Siria.
stazioni di qualsiasi specie: copie o estratti di atti, di
Restano, in ogni caso, dovuti i tributi speciali per
denunzie e di documenti depositati negli uffici …”.
il rilascio di copie, estratti, certificazioni o attesta-
Pertanto, il rilascio di “certificati e attestazioni di
zioni resi dall’Amministrazione finanziaria su richie-
qualsiasi specie” menzionati nella riportata norma
sta del contribuente. La corresponsione dei tributi
realizza il presupposto per l’applicazione dei tributi
speciali resta dovuta anche nei casi in cui venga ri-
speciali. Tale attività si sostanzia nel rilascio di do-
lasciata una copia o una certificazione di contratti di
cumenti che attestano e certificano atti o fatti che
locazione per i quali è stata esercitata l’opzione per
sono a conoscenza della pubblica amministrazione
il regime della cedolare secca. Tali tributi non sono
e che possono essere desunti dalla consultazione
stati, infatti interessati, dalle disposizioni introdotte
di atti in possesso della medesima.
con l’articolo 3 del decreto legislativo.
4.3 Contitolarità di diritti di proprietà e di diritti
di solidarietà per il pagamento dell’imposta di re-
reali di godimento
gistro nei confronti di tutti i soggetti parti del con-
L’opzione per il regime della cedolare secca può
tratto.
essere esercitata anche nel caso in cui vi siano
Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano acce-
due o più locatori, persone fisiche titolari del dirit-
dere al regime della cedolare secca, deve essere
to di proprietà o di altro diritto reale di godimen-
comunque assolta, in misura piena, l’imposta di
to sull’immobile e sulle relative pertinenze locate
bollo sul contratto di locazione.
congiuntamente all’abitazione. In tali casi, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun
Esempio n. 4
locatore.
Contratto di locazione di durata annuale avente ad
L’opzione per il regime di tassazione della cedolare
oggetto un immobile abitativo e una pertinenza
secca esplica i suoi effetti solo in capo a coloro che
con un corrispettivo complessivo annuo di euro
l’hanno esercitata.
15.000. I locatori posseggono le seguenti quote di
Pertanto, i locatori che non hanno esercitato tale
proprietà (dell’immobile e della pertinenza):
opzione sono tenuti solidalmente al versamento
A)Bianchi possiede il 40%
dell’imposta di registro per la parte dell’imposta
B)Rossi possiede il 30%
che viene loro imputata, in ragione della quota di
C)Verdi possiede il 30%
possesso.
Verdi opta per il regime della cedolare secca. L’im-
È opportuno precisare che, ai sensi dell’articolo 57,
posta di registro dovuta sul contratto di locazione
primo comma, del TUR “… sono solidalmente ob-
deve essere calcolata sulla parte del canone im-
bligati al pagamento dell’imposta le parti contraen-
putabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro
ti, le parti in causa …”.
quote di possesso (15.000 x 70%) = euro 10.500.
Il regime alternativo di tassazione introdotto con-
Su tale importo, deve poi essere applicata l’aliquo-
sente, quindi, di derogare al principio di solidarietà
ta del 2% al fine di determinare l’imposta di regi-
passiva dell’imposta di registro, in quanto i sogget-
stro, pari a euro 210, dovuta solidalmente solo da
ti che optano per il nuovo regime non sono tenuti,
Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore.
per il periodo di durata dell’opzione, al versamento
Si precisa che nel caso in cui l’imposta di registro
dell’imposta di registro.
dovuta sia di ammontare inferiore ad euro 67,00, i
Il principio di solidarietà passiva dell’imposta espli-
soggetti che non hanno optato per il regime della
ca effetti solo con riferimento ai locatori che non
cedolare secca e il conduttore sono comunque te-
hanno esercitato l’opzione per il regime della ce-
nuti al versamento di detto importo.
dolare secca.
Per i contratti di durata pluriennale, i comproprie-
I soggetti che non hanno optato per il regime al-
tari che non optano per il regime della cedolare
ternativo in commento sono tenuti al pagamento
secca possono, ai sensi dell’articolo 17 del TUR,
dell’imposta di registro, limitatamente alla frazione
corrispondere l’imposta sul corrispettivo loro impu-
del canone loro imputabile in base alle quote com-
tabile, pattuito per l’intera durata del contratto ov-
plessive di possesso dell’immobile loro spettanti.
vero annualmente sull’importo del canone annuo
In analoga misura, è tenuto al pagamento dell’im-
di locazione.
posta di registro il conduttore.
Si precisa, al riguardo, che qualora i comproprie-
Qualora i locatori che hanno esercitato l’opzione
tari che hanno optato per il regime della cedolare
per la cedolare secca revochino l’opzione per le
secca revochino, per le annualità successive, tale
annualità successive, torna ad operare il principio
opzione, torna ad operare il principio di solidarietà
119
passiva di cui all’articolo 57 del TUR, con la conse-
Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 =
guenza che i soggetti che hanno revocato l’opzione
22,5%
risponderanno in solido con gli altri comproprietari
Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 =
e con il conduttore dell’imposta di registro dovuta
50,0%
sull’intero importo del canone di locazione.
Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = 45.000
x 72,5% = 32.625 L’imposta di registro da corri-
4.4 Contratti aventi ad oggetto una pluralità di
spondere, solidalmente dalle parti contraenti, in
immobili
sede di registrazione del contratto è pari ad euro
Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad
652,50 determinata sulla parte del canone relativo
oggetto unità immobiliari abitative, per le quali è
agli immobili per i quali non è stata esercitata l’op-
esercitata l’opzione per il regime alternativo di tas-
zione (32.625 x 2%).
sazione, ed altre unità immobiliari non soggette al
Sul contratto di locazione deve essere, comunque,
regime della cedolare secca, l’imposta di registro
corrisposta l’imposta di bollo nella misura ordinaria.
deve essere assolta solo sui corrispettivi relativi a
quest’ultimi immobili. In tali ipotesi, l’imposta di
Esempio n. 6
registro deve essere determinata solo con riferi-
mento al canone di locazione pattuito nel contratto
oggetto due immobili con un corrispettivo com-
per gli immobili esclusi dal regime della cedolare
plessivo annuo pari ad euro 9.000. Gli immobili
secca.
oggetto del contratto sono:
Qualora sia indicato un canone unitario, l’imposta
A)immobile abitativo di categoria catastale A3,
di registro è dovuta sulla quota di canone imputabi-
rendita euro 700,00;
le agli immobili per i quali non trova applicazione il
B)immobile ad uso non abitativo di categoria ca-
regime della cedolare secca. Tale quota deve esse-
tastale C6, che non è pertinenza dell’immobile
re determinata in misura proporzionale alla rendita
abitativo, rendita euro 80,00.
catastale.
Il locatore, in tale ipotesi, può optare per il regime
della cedolare secca solo per l’immobile A.
Esempio n. 5
L’imposta di registro deve essere, quindi, corrispo-
sta solo sul canone relativo all’immobile di cui al
oggetto tre immobili con un corrispettivo contrat-
punto B, determinato sulla base della rendita cata-
tuale complessivo annuo pari ad euro 45.000. Gli
stale attribuita allo stesso immobile.
immobili oggetto del contratto sono:
Canone riferibile all’immobile B = 9.000 x 80,00/
A)immobile abitativo di categoria catastale A1,
(700,00+80,00) = 923,00.
rendita euro 1.100,00;
B)immobile abitativo di categoria catastale A2,
rendita euro 900,00;
C)immobile non abitativo di categoria catastale
C1, rendita catastale euro 2.000,00.
Il locatore opta per il regime della cedolare secca
L’imposta di registro è pari a euro 18,46 (923,00
x 2%). In tale ipotesi, poiché l’imposta di registro
proporzionale è inferiore alla misura minima prevista per la registrazione dei contratti di locazione,
l’imposta da corrispondere, solidalmente dalle parti, è pari alla misura fissa di euro 67,00.
solo per l’immobile A. L’imposta di registro deve
120
essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile
5. Effetti della cedolare sulla determinazione
agli immobili B e C, determinato in proporzione alla
del reddito
rendita catastale attribuita agli stessi immobili.
L’opzione per l’applicazione della cedolare secca
comporta che i canoni tassati con il regime dell’im-
stitutiva, costituito dal canone stabilito contrattual-
posta sostitutiva siano esclusi dal reddito comples-
mente ovvero, nel caso in cui il canone risulti infe-
sivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della
riore alla rendita dell’immobile locato, dalla rendita
progressività delle aliquote IRPEF.
rivalutata del 5% riferibile ai giorni di applicazione
Il nuovo regime di tassazione non influenza, tutta-
della cedolare secca nel periodo d’imposta.
via, l’attribuzione di altri benefici fiscali o l’accesso
L’applicazione della cedolare secca non influenza,
a prestazioni di natura sociale o assistenziale colle-
invece, l’applicazione di altre deduzioni e detrazio-
gati alla situazione reddituale. L’articolo 3, comma 7,
ni d’imposta, quali, ad esempio, quelle del 36 per
del decreto legislativo prevede, infatti, che “Quan-
cento o del 55 per cento, previste, rispettivamen-
do le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il
te, per i lavori di ristrutturazione edilizia su immobili
riconoscimento della spettanza o per la determina-
abitativi (art. 1 della legge n. 449 del 1997 e suc-
zione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi
cessive modificazioni) e per gli interventi di rispar-
titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di
mio energetico (art. 1, commi 344 e seguenti, della
requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche
legge n. 296 del 2006 e successive modificazioni),
del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il pre-
le quali restano applicabili, secondo la specifica di-
detto reddito rileva anche ai fini dell’indicatore della
sciplina, a prescindere dalle modalità di tassazione
situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui
del reddito fondiario, mediante IRPEF e relative ad-
al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109”.
dizionali o mediante cedolare secca. Resta fermo,
Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca
naturalmente, che le suddette detrazioni d’impo-
deve quindi essere computato nel reddito com-
sta potranno essere fatte valere esclusivamente
plessivo del locatore per determinare la condizione
sull’IRPEF e non anche sulla cedolare secca.
di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le
detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni
6. Determinazione della cedolare secca
d’imposta previste dall’articolo 13 del t.u.i.r., le detrazioni per canoni di locazioni di cui all’articolo 16
6.1 Base imponibile
del t.u.i.r. e, in generale, per stabilire la spettanza
La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti
o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al
da contratti di locazione per i quali il locatore ha
possesso di requisiti reddituali quali, in particolare,
esercitato l’opzione per il nuovo sistema di tassa-
l’I.S.E.E.
zione, rinunciando anche all’applicazione degli ag-
Coerentemente, si tiene conto del reddito assog-
giornamenti del canone.
gettato a cedolare secca anche nelle ipotesi in cui
Nel medesimo periodo d’imposta potranno aversi,
al maggior reddito complessivo sia collegato un
pertanto, redditi fondiari derivanti da contratti di lo-
maggior beneficio come, ad esempio, nel caso di
cazione assoggettati a cedolare secca e redditi fon-
detrazioni per le erogazioni liberali in favore di as-
diari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali.
sociazioni senza scopo di lucro di cui all’articolo 15,
La base imponibile della cedolare secca è costitui-
comma 1, lettera i), del t.u.i.r., spettanti nel limite
ta, per espressa previsione dell’articolo 3, comma
massimo del 2 per cento del reddito complessivo.
2, del decreto legislativo, dal canone di locazione
Per le finalità indicate, per espressa previsione del
annuo stabilito dalle parti.
comma 7 dell’articolo 3, occorre tenere conto “an-
L’imposta deve, pertanto, essere calcolata assu-
che del reddito assoggettato a cedolare secca”; ne
mendo una base imponibile più elevata rispetto a
consegue che deve essere ricondotto nel reddito
quella prevista ai fini della determinazione del reddi-
complessivo l’importo tassato con l’imposta so-
to fondiario da assoggettare ad IRPEF (e relative ad-
121
dizionali), in quanto sul canone stabilito contrattual- nali. Nel medesimo periodo di imposta possono
mente non possono essere operati abbattimenti.
altresì coesistere sia annualità per le quali è stata
In particolare, il canone non può essere decurtato esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia pené dell’abbattimento forfetario del 15% previsto riodi in cui l’immobile non è oggetto di contratti di
ordinariamente per gli immobili concessi in locazio- locazione (perché è tenuto a disposizione ovvero
ne, né di quello del 25% previsto per i fabbricati utilizzato direttamente dal proprietario).
siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Al riguardo si precisa che l’articolo 3, comma 2, del
Giudecca, di Murano e di Burano, né dell’ulteriore decreto legislativo consente di assoggettare a cedoabbattimento del 30% previsto dell’articolo 8 della lare secca il solo canone derivante dal contratto di
legge 9 dicembre 1998, n. 431.
locazione per il quale è stata esercitata la relativa op-
Ai sensi dell’articolo 3, comma 6, del decreto le- zione. Il canone derivante dal contratto di locazione
gislativo, il reddito derivante dai contratti per cui è per il quale non è stata esercitata la relativa opzione
stata esercitata l’opzione per la cedolare secca non ovvero la rendita derivante dall’unità abitativa non lopuò essere, comunque, inferiore al reddito deter- cata costituiscono reddito da assoggettare a IRPEF
minato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del t.u.i.r.. e relative addizionali con le modalità ordinarie.
È quindi necessario preliminarmente confrontare i Quindi, se al momento della registrazione, o alla
canoni di locazione maturati nel periodo di vigen- decorrenza delle successive annualità, è stata eserza dell’opzione per la cedolare secca con l’importo citata l’opzione per l’applicazione della cedolare secdella rendita relativa al medesimo arco temporale. ca, i canoni di tali annualità che maturano nel periodo
Il reddito da assoggettare alla cedolare secca, in d’imposta devono essere assoggettati a tassazione
sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, mediante cedolare secca. I canoni maturati nel meè pari all’importo più elevato. In particolare, i termi- desimo periodo d’imposta, relativi alle annualità per
ni da confrontare sono costituiti:
le quali non è stata espressa l’opzione o per i quali è
dall’ammontare dei canoni di locazione maturati stata revocata, restano applicabili le ordinarie modanel periodo di vigenza dell’opzione per la cedo- lità di tassazione del reddito fondiario.
lare secca, assunti senza operare alcun abbattimento.
Esempio n. 7 - Canone superiore alla rendita
dall’ammontare della rendita catastale riferita Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al
al medesimo periodo determinata secondo le 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorreregole ordinarie, vale a dire con la rivalutazione re dal 11 aprile 2012; canone annuo 12.000 euro;
del 5%;
rendita 3000 euro (comprensiva della rivalutazione
La cedolare secca deve essere applicata soltanto del 5%); opzione per l’applicazione della cedolare
sui canoni (o sulla rendita se superiore) relativi alle secca in sede di registrazione del contratto.
annualità contrattuali per le quali sia stata esercitata la relativa opzione.
Reddito fondiario anno 2012
Per i contratti con decorrenza in corso d’anno l’an- Determinazione del reddito da assoggettare a IRnualità contrattuale non coincide con il periodo PEF:
d’imposta e, quindi, nel medesimo periodo d’im- rendita 1 gennaio - 10 aprile = 3000 x 100 / 365
posta possono coesistere sia annualità contrattuali + maggiorazione di 1/3 = 821,92 + 273, 97 =
per le quali è stata esercitata l’opzione per la ce- 1.095,89.
dolare secca, sia annualità contrattuali per le quali Determinazione del reddito da assoggettare a cedeve essere applicata l’IRPEF e le relative addizio- dolare secca:
122
canoni 11 aprile - 31 dicembre = 12.000 x 265 / 365
dicembre 2012; canone annuo 10.000 euro; ren-
= 8.712,33;
dita 12.000 euro (comprensiva della rivalutazione
rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365
del 5%); opzione per la cedolare secca in sede di
= 2178,08;
registrazione del contratto.
è da assoggettare a cedolare secca l’importo del
canone di euro 8.712,33.
Determinazione del reddito da assoggettare a IR-
PEF:
Ipotesi A) - Per la seconda annualità (decorrente
rendita 1° gennaio - 30 novembre = 12.000 x 334
dall’11 aprile 2013) non è revocata l’opzione per la
/ 365 + maggiorazione di 1/3 = 10.980,82 + 3660,
cedolare secca. Quindi:
27 = 14.641,10.
nessun adempimento ai fini dell’imposta di re-
Determinazione del reddito da assoggettare a ce-
gistro;
tassazione del reddito data dai canoni relativi
dolare secca:
Rendita 1° dicembre - 31 dicembre = 12.000 x 31
alla prima annualità (periodo 1 gennaio - 10
/ 365 = 1.019,18;
aprile 2013) + canoni relativi alla seconda an-
Canone 1° dicembre - 31 dicembre = 10.000 x 31
nualità (periodo 11 aprile - 31 dicembre 2013)
/ 365 = 849,32;
= euro 12.000 da assoggettare a cedolare
è da assoggettare a cedolare secca l’importo della
secca.
rendita di euro 1.019,18.
Ipotesi B) - Per la seconda annualità (decorrente
Il contribuente che possieda più immobili locati può
dall’11 aprile 2013) è revocata l’opzione per la ce-
optare per l’applicazione della cedolare secca sia in
dolare secca. Quindi:
relazione a tutti i contratti, sia in relazione ad alcuni
comunicazione della revoca e pagamento
soltanto di essi. In tal caso dovrà determinare se-
dell’imposta di registro;
tassazione del reddito come segue,
paratamente l’IRPEF e la cedolare secca, secondo
le regole proprie di ciascun sistema di tassazione.
canoni relativi alla prima annualità (periodo 1
gennaio - 10 aprile 2013) = 12.000 x 100 / 365
Esempio n. 9 - Immobili locati con applicazione
= euro 3.287,67 da assoggettare a cedolare
di diversi regimi
secca,
Immobile A: contratto 1° gennaio 2011 - 31 dicem-
canoni relativi alla seconda annualità (perio-
bre 2014; canone annuo 12.000 euro; opzione per
do 11 aprile - 31 dicembre 2013) = [(12.000 x
la cedolare secca.
265 / 365) – 15%] = euro 7.405,48 da assog-
Immobile B: contratto 1° dicembre 2010 - 30 no-
gettare ad IRPEF e addizionali.
vembre 2014; canone annuo 6.000 euro; tassazio-
Se, invece, l’importo della rendita, determinata nel
ne IRPEF con aliquota IRPEF, ad esempio 27%.
modo indicato, risulti superiore all’ammontare dei
canoni, la cedolare secca andrà applicata sulla par-
Redditi 2011
te di rendita riferibile ai giorni del contratto oggetto
Cedolare secca relativa all’immobile A = 12.000 x
di opzione.
21% = euro 2.520
IRPEF relativa all’immobile B = (6000 - 15%) x
Esempio n. 8 - Rendita superiore al canone
27% = euro 1.377
Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al
Sulla base dei criteri generali di determinazione del
30 novembre 2012 e concesso in locazione dal 1°
reddito fondiario, anche in applicazione del regime
123
della cedolare secca i canoni di locazione di immo-
dell’art. 8 della citata legge n. 431 del 1998), sulla
bili ad uso abitativo non percepiti devono essere
base di apposite convenzioni nazionali.
assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei red-
7. Versamenti
diti non si sia concluso il procedimento giudiziale
La cedolare secca dovuta è versata con l’apposito
di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
codice tributo separatamente dall’IRPEF, ma con le
Per le imposte versate sui canoni venuti a scaden-
medesime modalità ed entro i medesimi termini.
za e non percepiti, come da accertamento avve-
Anche per la cedolare secca sono dovuti, pertan-
nuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale
to, versamenti sia in acconto che a saldo. Inoltre,
di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito
essendo previsto che per la cedolare secca si ap-
d’imposta di pari ammontare (art. 26 del t.u.i.r.).
plicano le medesime regole dell’IRPEF per la liqui-
Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati
dazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi
al regime della cedolare secca, il credito d’impo-
le sanzioni, gli interessi e il contenzioso, sono ap-
sta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi se-
plicabili anche per la cedolare secca i criteri di com-
condo le medesime modalità previste per i canoni
pensazione previsti dal d.lgs. 9 luglio 1997, n. 241.
non percepiti assoggettati a IRPEF, sarà commisu-
L’art. 3, comma 4, del decreto legislativo stabilisce
rato all’importo della cedolare secca versata.
che i versamenti in acconto della cedolare secca
sono dovuti nella misura:
6.2 Aliquote della cedolare secca
dell’85% per il 2011;
L’aliquota della cedolare secca è stabilita nella mi-
del 95% per cento a partire dal 2012.
sura del 21% in generale per i contratti disciplinati
Il Provvedimento stabilisce al punto 7.1 un regime
dal codice civile o a canone libero, regolati dalla
transitorio applicabile ai versamenti in acconto re-
legge n. 431 del 1998, anche di durata limitata (ad
lativi al periodo di imposta 2011, per la cui trattazio-
esempio, case per vacanze o per soddisfare esi-
ne si rinvia al successivo par. 8.2.
genze specifiche).
A partire dal periodo di imposta 2012, il Provve-
L’aliquota è ridotta al 19% per i contratti di locazio-
dimento al punto 7.2 stabilisce che il versamento
ne a canone concordato (o concertato) sulla base di
dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per
appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà
l’anno precedente, deve essere effettuato in unica
edilizia e degli inquilini, di cui all’art. 2, comma 3,
soluzione entro il 30 novembre, se inferiore a euro
della legge n. 431 del 1998, e all’art. 8 della medesi-
257,52, o in due rate, se l’importo dovuto è pari o
ma legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con
superiore a euro 257,52, di cui:
carenze di disponibilità abitative individuati dall’arti-
la prima, nella misura del 40 per cento, entro il
colo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge
16 giugno, ovvero entro il 16 luglio con la mag-
30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania,
giorazione dello 0,40 per cento a titolo di inte-
Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma,
resse corrispettivo; la prima rata dell’acconto
Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli
della cedolare secca può essere versata rateal-
stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e ne-
mente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli
gli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati
interessi, secondo le disposizioni previste per la
dal CIPE con apposite delibere.
rateazione dell’imposta sul reddito delle perso-
Rientrano in detta previsione anche i contratti con
ne fisiche;
canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3
124
la seconda, nella restante misura del 60 per
cento, entro il 30 novembre.
Il versamento dell’acconto non si considera caren-
to, inoltre, che il versamento della cedolare secca, in
te se di importo almeno pari al 95% della cedola-
acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabi-
re secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto
lite dall’articolo 19 del decreto legislativo n. 241 del
il reddito. È quindi possibile applicare il metodo
1997 e quindi mediante modello F24, utilizzando gli
previsionale.
appositi codici tributo. Per il 2011 questa modalità
L’acconto non è dovuto e l’imposta è versata inte-
di versamento è seguita anche dai soggetti che si
ramente a saldo se l’importo su cui calcolarlo non
avvalgono dell’assistenza fiscale (cfr. paragrafo 8).
supera euro 51,65.
Con risoluzione n. 59/E del 25 maggio 2011 sono sta-
L’acconto della cedolare secca è unitario; quindi,
ti istituiti i seguenti codici tributo per il versamento,
per verificare se l’importo dell’acconto dovuto
tramite modello F24, della cedolare secca: codice
debba essere versato in due rate o in unica rata,
“1840” - acconto prima rata; codice “1841” - accon-
ovvero per verificare se l’acconto non sia dovuto,
to seconda rata o acconto in unica soluzione; codice
occorre sommare tutti gli importi della cedolare
“1842” - saldo.
secca dovuta per ogni contratto di locazione per
cui sia stata esercitata la relativa opzione nel perio-
8. Applicazione della cedolare per il 2011
do di riferimento.
Limitatamente al periodo d’imposta 2011, trat-
Nel caso in cui l’anno di prima applicazione della
tandosi del primo anno di applicazione del nuovo
cedolare secca sia anche il primo anno di posses-
regime, il Provvedimento stabilisce alcune regole
so dell’immobile, non è dovuto acconto conside-
specifiche, sia per quanto riguarda l’opzione per
rato che il relativo reddito nel precedente periodo
l’applicazione del nuovo regime, sia per i versa-
di imposta non è stato assoggettato a imposta.
menti in acconto.
Se l’anno di prima applicazione della cedolare è
il 2011, l’acconto della cedolare è, invece, dovuto
8.1 Opzione relativa ai redditi 2011
in quanto l’articolo 7 del Provvedimento, per tutti i
Il Provvedimento, ai punti 6.2, 6.3 e 6.4, prevede
contratti in corso in tale anno, obbliga al versamen-
per l’applicazione della cedolare secca nell’anno
to dell’acconto.
2011 diverse modalità di esercizio dell’opzione a
Nell’ipotesi in cui si revochi l’opzione per la cedola-
seconda che il contratto, la relativa risoluzione o
re secca e quindi il reddito dell’immobile sia da as-
la proroga siano stati registrati o meno alla data
soggettare a cedolare secca solo per una parte del
del 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto
periodo di imposta, è comunque possibile, deter-
legislativo.
minare l’acconto dovuto per il periodo di imposta
di uscita dal regime della cedolare secca, con me-
8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione – Regi-
todo previsionale considerato che in base al punto
strazione intervenuta prima del 7 aprile 2011
7.2 del Provvedimento, il versamento dell’acconto
Il regime della cedolare secca può essere applicato
non si considera carente se di importo almeno pari
a partire dal periodo d’imposta 2011 e, in partico-
al 95% della cedolare secca calcolata per l’anno in
lare, può essere applicato ai contratti in corso alla
cui si è prodotto il reddito.
data del 1° gennaio 2011, anche se scaduti o og-
In base al punto 7.3 del Provvedimento, per il ver-
getto di risoluzione prima del 7 aprile 2011. L’impo-
samento a saldo della cedolare secca si applicano
sta di registro e l’imposta di bollo già versate, per
le disposizioni in materia di versamento a saldo
espressa previsione del decreto legislativo, non
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Al
possono comunque essere rimborsate.
successivo punto 7.4 del Provvedimento è specifica-
Per questi contratti, per i quali sia già stata effet-
125
tuata, ove richiesta, la registrazione del contratto o
L’applicazione della cedolare secca in sede dichia-
sia stata già corrisposta l’imposta di registro dovu-
razione redditi 2012 per i redditi 2011 può riguar-
ta per la risoluzione del contratto, non devono es-
dare:
sere presentate opzioni per la cedolare secca, né
entrambe le annualità,
in via telematica, né presso l’ufficio, e l’eventuale
canoni relativi al periodo 1° gennaio – 31
applicazione del nuovo regime di tassazione può
marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta il 31
avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei
redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi
marzo 2011,
canoni relativi al periodo 1° aprile - 31 dicem-
2011 (cfr punto 6.2 del Provvedimento).
bre 2011, relativi alla annualità 1° aprile 2011
Ciò presuppone, naturalmente, che sia stato versato
- 31 marzo 2012;
nell’anno 2011 l’acconto della cedolare secca per il
medesimo anno, ove dovuto.
oppure una sola delle due annualità,
i soli canoni relativi al periodo 1° gennaio - 31
Il medesimo criterio è applicabile anche alle pro-
marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta il 31
roghe dei contratti intervenute prima del 7 aprile
marzo 2011,
2011 e per le quali alla predetta data sia già stato
i soli canoni relativi al periodo 1° aprile - 31
eseguito il versamento dell’imposta di registro.
dicembre 2011, relativi alla annualità 1° aprile
Anche in questo caso il contribuente può avvalersi
2011 - 31 marzo 2012.
della cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione dei redditi.
Se l’opzione è riferita anche ai canoni relativi alla
L’applicazione della cedolare secca riferita all’an-
annualità 1° aprile 2011 - 31 marzo 2012, dovran-
nualità scadente nel 2011 in sede di dichiarazione
no essere assoggettati a cedolare secca anche i
dei redditi da presentare nell’anno 2012 (redditi
canoni 1° gennaio - 31 marzo 2012, in quanto l’op-
2011), può avere effetti anche per l’annualità con-
zione espressa in sede di dichiarazione dei redditi
trattuale successiva, vale a dire per l’annualità de-
riguarda l’intera annualità contrattuale, compresa
corrente dall’anno 2011.
quindi la parte dell’annualità ricadente nel succes-
L’applicazione della cedolare secca in sede di di-
sivo periodo d’imposta.
chiarazione dei redditi può riguardare, pertanto, sia
Per l’annualità decorrente dal 1° aprile 2012 (annua-
entrambe le annualità, vale a dire quella che scade
lità 1° aprile 2012 3
1 marzo 2013), l’opzione per la
nel 2011 e quella che decorre dallo stesso anno e
applicazione della cedolare secca deve, invece, es-
scade nel 2012, sia una soltanto di esse.
sere espressa con il modello 69, entro il termine
Per l’annualità decorrente dal 2012 e per le suc-
di pagamento dell’imposta di registro che sarebbe
cessive, in applicazione della regola generale, il
dovuta per tale annualità ed esplica effetti per la re-
contribuente che intenda avvalersi della cedolare
sidua durata del contratto.
secca dovrà comunque, entro i termini previsti per
il versamento dell’imposta di registro relativa a
8.1.2 Opzione in sede di registrazione del con-
detta annualità, esprimere la relativa opzione con
tratto – Registrazione a partire dal 7 aprile 2011
il modello 69.
Per i contratti registrati a partire dalla data del 7
aprile 2011, l’opzione per la cedolare secca deve
126
Esempio n. 10
essere esercitata nei modi ordinari, vale a dire in
Contratto di durata quadriennale 1° aprile 2010 - 31
sede di registrazione del contratto con il modello
marzo 2014; scadenza prima annualità 31 marzo
Siria, ove ne ricorrano i presupposti, o con il model-
2011; decorrenza seconda annualità 1° aprile 2011.
lo 69 (cfr punto 6.3 del Provvedimento).
L’opzione esercitata in sede di registrazione esplica
cazione della norma, ha disposto al punto 6.4 che
effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.
per i contratti per i quali il termine di registrazione
Anche per le proroghe dei contratti per le quali
scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la registra-
il termine per il versamento dell’imposta di regi-
zione, con eventuale esercizio dell’opzione, può
stro non è ancora decorso alla data del 7 aprile,
essere effettuata entro il 6 giugno 2011.
l’applicazione della cedolare secca è subordinata
I medesimi termini di registrazione e di esercizio
all’esercizio dell’opzione, ma è necessario utilizza-
dell’opzione devono essere riferiti anche alle proro-
re esclusivamente il modello 69, come previsto,
ghe per le quali il termine di pagamento dell’impo-
in linea generale, in caso di opzione esercitata in
sta di registro scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011.
sede di proroga.
Si precisa che anche i soggetti che non esercitano
L’opzione può essere espressa anche in sede di
l’opzione per il regime della cedolare secca, posso-
risoluzione del contratto e comporta la non appli-
no effettuare entro il 6 giugno 2011, i versamenti
cazione dell’imposta di registro dovuta per la ri-
dell’imposta di registro relativi alle annualità succes-
soluzione. L’opzione deve essere esercitata con il
sive alla stipula del contratto di locazione di immo-
modello 69 per i contratti risolti per i quali alla data
bile ad uso abitativo, sempreché i relativi termini di
del 7 aprile non sia ancora scaduto il termine per il
pagamento scadano tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011.
versamento dell’imposta di registro e per i contrat-
Quanto previsto in caso di proroga è applicabile
ti risolti successivamente a tale data.
anche per la risoluzione anticipata del contratto.
Pertanto, nel caso in cui i termini di pagamento
8.1.3 Opzione in sede di registrazione del con-
dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione
tratto – Termini di registrazione in scadenza en-
scadano in tale periodo, il termine di pagamento
tro il 6 giugno 2011
dell’imposta di registro, e conseguentemente di
Il Provvedimento, per agevolare l’esercizio dell’op-
esercizio dell’opzione, si deve ritenere che scada
zione per la cedolare secca in sede di prima appli-
a tale ultima data.
Opzione in sede di dichiarazione
Opzione in sede di registrazione o alla scadenza del pagamento dell’imposta di registro
Opzione modello 69
Opzione modello SIRIA
Contratti già scaduti alla data
del 7 aprile 2011
Contratti stipulati a partire dal 7 aprile
2011 (se il termine di registrazione del
contratto scade entro il 6 giugno 2011:
opzione entro il 6 giugno 2011)
Contratti stipulati a partire dal 7 aprile
2011 per i quali può essere utilizzato
il modello Siria (se il termine di registrazione del contratto scade entro il 6
giugno 2011: opzione entro il 6 giugno
2011)
Contratti in corso alla data del 7 aprile
2011 e già registrati a tale data,
per l’annualità che termina nel 2011
e/o per quella successiva
Contratti stipulati prima del 7 aprile
2011 i cui termini di registrazione sono
in corso a tale data (se il termine di
registrazione del contratto scade tra il
7 aprile e il 6 giugno 2011: registrazione e opzione entro il 6 giugno 2011)
2011 per i quali può essere utilizzato il
modello Siria i cui termini di registrazione sono in corso a tale data (se il
termine di registrazione del contratto
scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011:
opzione entro il 6 giugno 2011)
127
2011 i cui termini di registrazione siano
già scaduti a tale data ma non sono
stati registrati
Proroga del contratto intervenuta
prima del 7 aprile 2011 per la
quale a tale data è stata versata
l’imposta di registro
Proroga del contratto intervenuta nel
2011 per la quale al 7 aprile non è
stata corrisposta l’imposta di registro
(se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e il 6 giugno
2011: opzione entro il 6 giugno 2011)
Risoluzione del contratto intervenuta
prima del 7 aprile 2011 per la quale è
già stata versata l’imposta di registro
ovvero quelle intervenute successivamente a tale data per le quali non
sia stata esercitata l’opzione con il
Modello 69
Risoluzione del contratto intervenuta
nel 2011 per la quale al 7 aprile non è
stata corrisposta l’imposta di registro
(se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e 6 giugno
2011: opzione entro il 6 giugno 2011)
Tabella n. 1 Esercizio dell’opzione nel 2011
8.2 Versamento degli acconti
In particolare, per le persone fisiche il termine per
Si premette che con decreto del Presidente del Con-
l’effettuazione dei versamenti risultanti dalle dichia-
siglio dei Ministri del 12 maggio 2011 (pubblicato nel-
razioni dei redditi e del versamento in acconto del-
la Gazzetta Ufficiale del 14 maggio 2011, n. 111) sono
la cedolare secca è differito dal 16 giugno al 6 luglio
stati differiti, per l’anno 2011, i termini di effettuazione
2011. I versamenti potranno essere effettuati dal 7
dei versamenti dovuti dai contribuenti .
luglio al 5 agosto 2011 maggiorando le somme da
[2]
versare dello 0,40 per cento a titolo di interesse
2. Il d.P.C.M. del 12 maggio 2011 (Termini per l’effettuazio-
corrispettivo. Nel seguito si farà riferimento ai ter-
ne dei versamenti per l’anno 2011) all’articolo 1, comma 1,
mini come differiti dal citato d.P.C.M..
stabilisce che “Le persone fisiche tenute, entro il 16 giugno
Per l’anno d’imposta 2011, l’acconto è stato pre-
2011, ai versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi e
da quelle in materia di imposta regionale sulle attività produttive, nonché al versamento in acconto dell’imposta sostituti-
visto nella misura dell’85% dell’importo della cedolare secca che risulta dovuta per tale anno. Trat-
va, operata nella forma della cedolare secca, di cui all’articolo
tandosi del primo anno di applicazione del nuovo
3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, effettuano i
sistema di tassazione, l’acconto deve essere de-
predetti versamenti: a) entro il 6 luglio 2011, senza alcuna
terminato esclusivamente con il metodo previsio-
maggiorazione; b) dal 7 luglio 2011 al 5 agosto 2011, mag-
nale, non potendo applicarsi il metodo storico che
giorando le somme da versare dello 0,40 per cento a titolo
di interesse corrispettivo.”. Al successivo art. 3 (Adempimenti
fiscali e versamenti che hanno scadenza nel periodo 1° ago-
normalmente si applica in materia di acconti IRPEF.
Anche per il 2011, trovano applicazione le regole
sto -20 agosto 2011) prevede che “1. Gli adempimenti fiscali
ordinarie per quanto concerne l’obbligo di versa-
e il versamento delle somme di cui agli articoli 17 e 20, com-
mento dell’acconto che, pertanto, risulta dovuto in
ma 4, del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, che hanno
unica rata entro il 30 novembre 2011, se di importo
scadenza nel periodo compreso tra il giorno 1 ed il giorno 20
del mese di agosto 2011, possono essere effettuati entro il
128
medesimo giorno 20, senza alcuna maggiorazione.
dell’importo nella misura dello 0,40 per cento a titolo di inte-
2. Resta ferma la scadenza del versamento, maggiorato
resse corrispettivo, di cui all’articolo 1 del presente decreto.”.
inferiore ad euro 257,52 e in due rate, se di importo
per i contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzio-
pari o superiore ad euro 257,52.
ne volontaria entro tale data. In applicazione delle
In tal caso, la prima rata, pari al 40 per cento
regole ordinarie, tuttavia, se l’85% della cedolare
dell’acconto, deve essere versata entro il 6 luglio
secca dovuta per il 2011, calcolata sommando l’im-
2011, ovvero entro il 5 agosto 2011 con la mag-
porto della cedolare secca dovuta dal contribuente
giorazione dello 0,40% a titolo di interesse corri-
per ciascuno di detti contratti, è inferiore a 257,52
spettivo. La prima rata dell’acconto della cedolare
euro, l’acconto è versato in unica rata entro il 30
secca può essere versata ratealmente e sugli im-
novembre 2011. Coerentemente, se l’importo su cui
porti rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le
calcolare l’acconto, calcolato come sopra indicato,
disposizioni previste per la rateazione dell’imposta
non supera 51,65 euro l’acconto non è dovuto e la
sul reddito delle persone fisiche; la seconda, pari
cedolare secca è versata interamente a saldo.
al 60 per cento dell’importo dovuto, entro il 30 no-
Per i contratti con decorrenza successiva al 31
vembre 2011.
maggio 2011 il versamento d’acconto è effettuato,
L’acconto per il 2011 non è dovuto e la cedolare
in unica rata, entro il 30 novembre 2011. In altre
secca è versata interamente a saldo se l’importo
parole, per i contratti decorrenti tra il 1° giugno e
su cui calcolare il relativo acconto non supera euro
il 31 ottobre 2011, l’acconto sarà versato in unica
51,65.
rata, pari all’85% della cedolare secca complessi-
Per il 2011, i contribuenti che ricorrono all’assisten-
vamente dovuta per detti contratti entro il 30 no-
za fiscale, non potendo avvalersi di tale assistenza
vembre 2011. Anche per i contratti in esame, se
anche per il pagamento degli acconti della cedolare
l’importo su cui calcolare l’acconto, definito come
secca, devono effettuare il relativo versamento con
sopra indicato, non supera 51,65 euro l’acconto
il modello F24, entro i termini ordinari previsti per
non è dovuto e la cedolare secca è versata intera-
l’acconto IRPEF.
mente a saldo.
Fermo restando quanto sopra, il Provvedimento
Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre
al punto 7.1 detta una disciplina particolare per il
2011, non è dovuto acconto e la cedolare secca
2011 che tiene conto del mese di decorrenza dei
sarà versata interamente in sede di saldo.
contratti rispetto al mese in cui cade il termine di
Nel caso in cui il contratto sia risolto anticipata-
versamento dell’acconto.
mente, prima del versamento della seconda rata di
In particolare, è previsto che l’acconto dell’85% è
acconto, quest’ultima potrà essere rideterminata
versato in due rate (6 luglio e 30 novembre 2011)
al fine di commisurare l’acconto dovuto alla per-
per i contratti in corso al 31 maggio 2011, nonché
centuale stabilita dalla norma.
Tabella n. 2 -Versamento in acconto dell’85% per il 2011 Entro il 6 luglio 2011:
prima rata (40% dell’acconto),
• contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile ), se l’acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro
• contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l’acconto dovuto è pari o superiore
a 257,52 euro.
Entro il 30 novembre 2011:
seconda rata (60% dell’acconto),
• contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile), se l’acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro,
• contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l’acconto dovuto è pari o superiore
a 257,52 euro;
129
unica rata (100% dell’acconto),
• contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile), se l’acconto dovuto è inferiore a 257,52 euro,
• contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l’acconto dovuto è inferiore a 257,52
euro,
• contratti con decorrenza tra il 1 giugno e il 30 ottobre 2011.
Acconto non dovuto e versamento della cedolare secca a saldo:
• per i contratti con decorrenza tra il 1° novembre e il 31 dicembre 2011;
• se l’importo su cui calcolare l’acconto è pari o inferiore a 51,65 euro.
ANNO 2011
Contratti di locazione
- in corso al 31 maggio
- scaduti e risolti entro
il 31 maggio
- decorrenti dal 1°
giugno
- decorrenti dal 1° novembre
Importo dell’acconto
≥ 257,52 euro
Versamento 2 rate
6 luglio 40%
30 novembre 60%
Versamento 1 rata
30 novembre 100%
Non dovuto
Per i contratti in corso alla data del 1° gennaio 2011,
in sede di determinazione dell’acconto dovuto per il
2011, occorre considerare anche i canoni relativi alla
successiva annualità decorrente dal 2011 (anche se
Importo dell’acconto
< 257,52 euro
Versamento 1 rata
30 novembre 100%
Importo su cui calcolare
l’acconto ≤ 51,65 euro
Non dovuto
Versamento 1 rata
30 novembre 100%
Non dovuto
Non dovuto
Non dovuto
6 luglio 2011 = 34% dei canoni 1° luglio - 31 dicembre 2011;
30 novembre 2011 = 51% dei canoni 1° luglio - 31
dicembre 2011.
successivamente al termine previsto per i predetti
acconti), se anche per tale annualità si intenda eser-
Esempio n. 13
citare l’opzione per la cedolare secca.
Contratto 5 novembre 2011-4 novembre 2015. Acconto: non dovuto, la cedolare secca è versata di-
130
Esempio n. 11
rettamente a saldo nel 2012.
Contratto 1° luglio 2010 - 30 giugno 2014; opzione
Se nell’anno 2011 sono stipulati più contratti di loca-
per la cedolare secca anche per la seconda annua-
zione, in relazione al medesimo immobile o a immo-
lità 1° luglio 2011 - 30 giugno 2012. Acconto in due
bili diversi, l’acconto dell’85% è dovuto, secondo le
rate:
regole descritte, e quindi sommando l’importo della
6 luglio 2011 = 40% x 85% = 34% dei canoni 1°
cedolare secca dovuta in relazione alla decorrenza
gennaio - 30 giugno 2011 + canoni 1° luglio - 31
propria di ciascun contratto. Potrà verificarsi, infatti,
dicembre 2011;
che per l’anno 2011, per alcuni contratti è dovuto
30 novembre 2011 = 60% x 85% = 51% dei
l’acconto della cedolare secca, mentre per un altro
canoni 1° gennaio - 30 giugno 2011 + canoni 1°
non è dovuto, ad esempio perché il contratto ha de-
luglio 2011 - 31 dicembre 2011.
correnza successiva al 31 ottobre 2011.
Esempio n. 12
Esempio n. 14
Contratto 1° luglio 2010 - 30 giugno 2014; opzione
Nell’anno 2011 sono stipulati più contratti di locazio-
per cedolare secca solo per la seconda annualità.
ne di breve durata:
Acconto in due rate:
Immobile A (contratto 1° aprile - 30 aprile ) e
immobile B (contratto 1° aprile-31 ottobre): ac-
imposta 2010 (nell’esempio nei mesi da settembre
conto 85% in due rate (se l’importo complessivo
a dicembre 2010)
dell’acconto è pari o superiore a 257 euro): 40%
entro il 6 luglio, 60 % entro il 30 novembre;
Immobile A (contratto 10 agosto - 9 settembre):
acconto 85% entro il 30 novembre;
Immobile B (contratto 20 dicembre 2011 - 6 gennaio 2012): nessuno acconto.
Esempio n. 16 - Acconto IRPEF in presenza di
immobile assoggettato a cedolare secca solo
per una parte del periodo di imposta 2011
Situazione anno 2010: dal 1° gennaio al 31 maggio
2010 immobile a disposizione; dal 1° giugno al 31
Con riguardo al primo anno di applicazione del
dicembre 2010 immobile locato con canone annuo
nuovo regime, visto l’obbligo di versamento in ac-
9.000 euro.
conto dell’85% della cedolare secca dovuta per
Contratto 1° settembre 2011 - 31 agosto 2015; ca-
il periodo di imposta 2011, l’acconto IRPEF per il
none annuo 12.000 euro; rendita 1.200 euro (com-
medesimo periodo di imposta 2011 si ritiene cor-
prensiva della rivalutazione del 5%); è esercitata
rettamente determinato se pari al 99 per cento
l’opzione per la cedolare secca dal 1° settembre
dell’IRPEF dovuta sulla base della dichiarazione
2011. Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario
dei redditi relativa al periodo d’imposta preceden-
su cui calcolare l’acconto potrà essere ridetermi-
te, assumendo il relativo reddito senza considera-
nato non considerando l’immobile come produtti-
re il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagli im-
vo di reddito fondiario limitatamente al periodo di
mobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente
possesso 1° settembre 2010 – 31 dicembre 2010.
si avvale della cedolare secca per l’intero periodo
Conseguentemente, il reddito fondiario su cui cal-
di imposta.
colare l’acconto IRPEF per il 2011 sarà rideterminato
con i metodi ordinari tenendo in considerazione il
Esempio n. 15 - Acconto IRPEF in presenza di im-
solo periodo 1° gennaio-31 agosto 2010, conside-
mobile assoggettato a cedolare secca per l’inte-
rando per i primi 5 mesi la rendita catastale rivaluta-
ro periodo di imposta 2011
ta con la maggiorazione di 1/3 e per i mesi da giugno
Situazione anno 2010: immobile a disposizione dal
ad agosto i 3/12 del canone di locazione ridotto del
1° gennaio al 31 dicembre 2010.
15%.
Contratto 1° gennaio 2011 - 31 dicembre 2015; ca-
I soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale
none annuo 12.000 euro; rendita 1.200 euro (com-
possono effettuare un minore acconto mediante
prensiva della rivalutazione del 5%); è esercitata
indicazione nel modello 730 dei minori importi a
l’opzione per la cedolare secca dal 2011.
titolo di acconto che intendono effettuare.
Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario su cui
Coloro che hanno già presentato il modello 730,
calcolare l’acconto potrà essere ridotto di un ammon-
possono avvalersi della possibilità di riduzione del
tare pari all’intera rendita catastale maggiorata di 1/3
primo acconto, presentando al sostituto d’imposta
assoggettata a tassazione nel periodo d’imposta
tempestivamente per consentire a questi di tener-
2010: euro 1.200 + 1/3 = 1.600.
ne conto al momento dell’effettuazione del con-
Se nel 2011 per determinati immobili abitativi il con-
guaglio, una apposita comunicazione per indicare
tribuente si avvale della cedolare secca solo per una
i minori importi a titolo di acconto che intendono
parte del periodo di imposta (ad esempio per i mesi
effettuare.
da settembre a dicembre 2011) non si dovrà considerare il reddito fondiario prodotto dai medesimi
8.3 Comunicazione di rinuncia agli aggiorna-
immobili nella corrispondente parte del periodo di
menti
131
Anche per il 2011, l’applicazione del nuovo siste-
lisce che “… Nei casi di omessa richiesta di regi-
ma di determinazione dell’imposta è subordinata
strazione del contratto di locazione si applica l’arti-
alla condizione che il locatore rinunci alla facoltà
colo 69 del citato testo unico di cui al decreto del
di chiedere l’aggiornamento del canone, pena l’i-
Presidente della Repubblica n. 131 del 1986”.
napplicabilità del regime in questione, e che ne dia
Il citato articolo 69 del TUR prevede che “chi omet-
preventiva comunicazione al conduttore.
te la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti
La comunicazione per l’applicazione della cedolare
rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovve-
secca, come già illustrato nel paragrafo 2.3, in via
ro la presentazione delle denunce previste dall’arti-
generale deve essere inviata al conduttore prima
colo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal
dell’esercizio dell’opzione.
centoventi al duecentoquaranta per cento dell’im-
Per l’anno 2011, per quanto riguarda i contratti sca-
posta dovuta”.
duti o risolti, già registrati, prorogati e con imposta
Tali misure sanzionatorie sono dovute solidalmen-
di registro già versata alla data del 7 aprile 2011,
te dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione
deve ritenersi che la condizione richiesta dalla nor-
del contratto di locazione (parti contraenti per i con-
ma sia rispettata se la rinuncia è comunicata al
tratti verbali e le scritture private non autenticate,
conduttore, con lettera raccomandata, nel termine
ovvero parti contraenti e pubblico ufficiale per gli
stabilito per il versamento del primo acconto do-
atti pubblici e le scritture private autenticate).
vuto, che può essere il 6 luglio 2011 se l’acconto è
Si segnala che l’omissione o la tardività della regi-
dovuto in due rate, oppure il 30 novembre 2011 se
strazione del contratto di locazione degli immobili
l’acconto è dovuto in unica rata, ovvero se non è
ad uso abitativo, comporta l’applicazione delle mi-
dovuto acconto, entro il termine di presentazione
sure previste dall’articolo 3, commi 8 e seguenti,
della dichiarazione dei redditi.
del decreto legislativo (al riguardo sono forniti chia-
Per i contratti di locazione nei quali è espressa-
rimenti con il successivo paragrafo 9.3).
mente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del
Con riferimento all’omissione dell’obbligo di regi-
canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia
strazione si precisa che, anche a seguito dell’intro-
necessario inviare al conduttore la comunicazione
duzione del nuovo regime di tassazione della cedo-
in questione.
lare secca, trova applicazione una sanzione ammi-
Sulla base della comunicazione di rinuncia, per
nistrativa commisurata all’imposta di registro do-
il periodo contrattuale cui si riferisce l’acconto, il
vuta sul contratto. A seguito della contestazione da
locatore non può percepire dal conduttore gli ag-
parte dell’ufficio, i soggetti tenuti alla registrazione
giornamenti dei canoni e questi, se già percepiti,
del contratto sono, quindi, obbligati al versamento
devono essere restituiti.
dell’imposta di registro dovuta, al pagamento della
In presenza di più locatori, l’opzione esercitata da
sanzione dal 120% al 240% dell’imposta, nonché
uno di essi esplica effetti anche nei confronti degli
al pagamento degli interessi.
altri locatori ai fini della rinuncia agli aggiornamenti
In caso di tardività nella richiesta di registrazione,
del canone.
trova applicazione l’articolo 13 del decreto legislativo 18 novembre 1997, n. 472. Com’è noto, tale
9. Sanzioni
disposizione, con una previsione di carattere generale, ha esteso a tutti i tributi compreso quello di
132
9.1 Disciplina delle sanzioni per omessa regi-
registro, l’operatività del ravvedimento operoso che
strazione del contratto di locazione
consiste nell’effettuare spontaneamente l’adem-
L’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo stabi-
pimento omesso o irregolarmente eseguito oltre i
termini originalmente previsti, ma pur sempre nel
2010, di durata pari a 4 anni, i cui termini di registra-
rispetto di scadenze normativamente predetermi-
zione sono decorsi il 29 gennaio 2011. Corrispetti-
nate, con una riduzione della sanzione (cfr. circola-
vo pattuito per l’intera durata del contratto 40.000
re del Ministero delle finanze n. 192 del 23 luglio
euro. Registrazione effettuata in data 31 luglio 2011
1998). Pertanto, nel caso in cui la registrazione del
ed opzione per il regime della cedolare secca per
contratto di locazione sia stata eseguita oltre i ter-
l’intera durata del contratto. Si applica la sanzione
mini di registrazione (che coincide con il termine di
minima del 120%.
30 giorni previsto per il pagamento dell’imposta di
Imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattu-
registro, secondo le disposizioni dell’articolo 17 del
ito = 40.000 x 2% = 800
TUR -cfr. circolare del 16 novembre 2000, n. 207,
Sanzione = 800 x 120% = 960 Tenuto conto che
par. 2.2.9), il contribuente che intende beneficiare
la registrazione del contratto è effettuata entro un
dell’istituto del ravvedimento operoso ricorrendone
anno dal termine di registrazione previsto e che la
le condizioni ivi richiamate, è tenuto al versamento
violazione è intervenuta prima del 1° febbraio 2011,
dell’imposta, delle sanzioni ridotte oltre che degli
trova applicazione l’istituto del ravvedimento ope-
interessi. Al riguardo appare, tuttavia, opportuno
roso e la riduzione della sanzione a un decimo del
fornire alcuni chiarimenti per i casi in cui il locatore,
minimo ai sensi dell’articolo 13, lettera b), del d.lgs.
in sede di registrazione tardiva del contratto di loca-
n. 472 del 1997 (riduzione poi portata a un ottavo
zione, eserciti l’opzione per il regime della cedolare
del minimo a partire dal 1 febbraio 2011 ad ope-
secca. Per effetto di tale opzione, infatti, il locatore
ra dell’art. 1, comma 20 della legge 13 dicembre
è tenuto al versamento della cedolare secca che,
2010, n. 220). Sanzione dovuta in solido dalle parti
com’è noto, sostituisce, tra l’altro, per il periodo di
contraenti = 960 x 1/10 = 96
durata dell’opzione l’imposta di registro dovuta sul
In definitiva, in caso di opzione per il regime della
canone di locazione. Si ritiene, quindi, che, analo-
cedolare secca, i soggetti tenuti alla registrazione
gamente a quanto avviene nei casi in cui l’opzione
del contratto che provvedono a porre in essere
sia esercitata in sede di registrazione nei termini del
detto adempimento tardivamente, devono cor-
contratto di locazione, anche in caso di registrazio-
rispondere le sanzioni per tardiva registrazione.
ne tardiva, a seguito dell’esercizio dell’opzione per
Non risulta, invece, dovuta, per il periodo di durata
il regime alternativo, il locatore non sarà tenuto al
dell’opzione, l’imposta di registro.
versamento dell’imposta di registro. Tuttavia, le parti
Si precisa, al riguardo, che, in caso di opzione per
contraenti restano comunque tenute al versamento
il regime della cedolare secca, l’imposta di registro
delle sanzioni commisurate all’imposta di registro
non deve essere versata solo con riferimento ai
calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera du-
contratti di locazione, i cui termini di registrazio-
rata del contratto, ancorché il pagamento di detta
ne erano ancora pendenti alla data del 1° gennaio
imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal
2011, per i quali può, dunque, trovare applicazione
pagamento della cedolare secca. Anche in tal caso,
il regime alternativo di tassazione.
i soggetti obbligati alla registrazione possono bene-
Per i contratti di locazione i cui termini di registra-
ficiare dell’istituto del ravvedimento operoso di cui
zione erano già decorsi a tale data, le parti con-
all’art. 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997 al
traenti restano, comunque, tenute, a prescindere
sussistere delle condizioni ivi previste.
dall’esercizio dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro, oltre che delle sanzioni e degli in-
Esempio n. 17 - Calcolo delle sanzioni
teressi. Da ultimo, si ricorda che il Provvedimento
Contratto di locazione stipulato il 30 dicembre
ha disciplinato, tra l’altro, l’applicazione del regime
133
della cedolare secca per l’anno 2011, prevedendo
di 516 euro. In caso di dichiarazione del canone in
che per i contratti per i quali il termine di registra-
misura inferiore, le sanzioni amministrative previste
zione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la for-
dal comma 2 del citato articolo 1 nella misura dal 100
malità di registrazione del contratto, anche ai fini
al 200 per cento della maggiore imposta dovuta, si
dell’esercizio dell’opzione, può essere effettuata
applicano nella misura dal 200 al 400 per cento.
entro tale ultimo termine. Per tali fattispecie, lad-
Inoltre, in deroga a quanto previsto dal decreto
dove la richiesta di registrazione del contratto sia
legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi de-
presentata entro il termine del 6 giugno 2011, non
rivanti dalla locazione di immobili ad uso abitati-
si realizza l’ipotesi di tardiva registrazione del con-
vo, nel caso di definizione dell’accertamento con
tratto di locazione e, quindi, il presupposto per l’ap-
adesione del contribuente ovvero di rinuncia del
plicazione delle sanzioni.
contribuente all’impugnazione dell’accertamento,
Non trovano applicazione le sanzioni, anche nel
le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1,
caso in cui gli adempimenti relativi alle proroghe
commi 1 e 2, e dall’articolo 13, comma 1, del cita-
del contratto, per le quali il termine di pagamento
to decreto legislativo n. 471 del 1977 si applicano
dell’imposta di registro scade tra il 7 aprile e il 6
senza riduzioni.
giugno 2011, vengano effettuati entro il 6 giugno
2011. Si precisa, inoltre, che non si considera
9.3 Contratti non registrati, registrati per un
tardivo il versamento dell’imposta di registro ef-
importo inferiore a quello effettivo e comodati
fettuato entro il 6 giugno 2011 per le annualità
fittizi
successive alla stipula del contratto da parte dei
L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre
soggetti che non esercitano l’opzione per il regi-
2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione,
me della cedolare secca. Le sanzioni non trova-
o che comunque costituiscono diritti relativi di go-
no applicazione a condizione che il termine per il
dimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzio-
versamento dell’imposta di registro scade tra il 7
ni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone
aprile ed il 6 giugno 2011.
i presupposti non sono registrati”.
Coerentemente con tale disposizione, il legislatore
9.2 Canone non dichiarato o dichiarato in mi-
ha stabilito con l’articolo 3, commi 8 e 9, del decre-
sura inferiore
to legislativo una specifica disciplina per i contratti
Il comma 5, dell’articolo 3 del decreto legislativo
di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i
prevede un inasprimento delle sanzioni se nella di-
presupposti di legge, non sono registrati entro i
chiarazione dei redditi il canone derivante dalla lo-
termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contrat-
cazione di immobili ad uso abitativo non è indicato
to o dalla sua esecuzione. In particolare, il comma
o è indicato in misura inferiore a quella effettiva. È
8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali con-
previsto che si applicano in misura raddoppiata le
tratti si applica “la seguente disciplina:
sanzioni amministrative di cui all’articolo 1, commi
a)la durata della locazione è stabilita in quattro
1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n.
anni a decorrere dalla data di registrazione, vo-
471. Pertanto, la sanzione amministrativa dal 120 al
240 per cento dell’imposta dovuta, con un minimo
134
lontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo
di 258 euro, prevista dal comma 1 del citato articolo
2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
1, in caso di omessa indicazione del canone nella di-
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo
chiarazione dei redditi si applica nella misura dal 240
di locazione è fissato in misura pari al triplo della
al 480 per cento dell’imposta dovuta, con un minimo
rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal se-
condo anno, in base al 75 per cento dell’aumen-
Per accedere al Cassetto Fiscale è necessario es-
to degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le
sere registrati ai Servizi Telematici dell’Agenzia del-
famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto
le entrate ed essere in possesso del Codice PIN
prevede un canone inferiore, si applica comun-
(codice identificativo personale).
que il canone stabilito dalle parti”.
In considerazione della previsione recata dal com-
La disciplina in esame regola gli effetti derivanti
ma 8 dell’articolo 3 del decreto legislativo, a partire
dalla mancata o tardiva registrazione sulle future
dalla data di registrazione del contratto (volontaria
vicende del rapporto tra locatario e locatore, per
ovvero d’ufficio), occorre tener conto nella deter-
quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo
minazione dell’imposta di registro dovuta anche
del medesimo e la determinazione del canone.
delle nuove condizioni e della durata del contratto
In particolare, ex lege, la durata del contratto viene
stabilite ex lege. Conseguentemente, qualora sia re-
stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registra-
gistrato un contratto di locazione tardivamente, l’im-
zione (volontaria o d’ufficio). Viene, altresì, previsto
posta deve essere assolta sul corrispettivo pattuito
che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la
per intera durata del contratto ovvero annualmente
disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge
sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno,
n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti sia-
ferma restando l’applicazione di sanzioni e interessi.
no rinnovati automaticamente alla scadenza per un
In considerazione della disposizione recata dall’arti-
periodo di 4 anni, fatte salve l’eccezioni previste dal
colo 3, comma 8, del decreto legislativo si precisa
medesimo articolo 2. A decorrere dalla registrazio-
che in caso di registrazione tardiva del contratto l’im-
ne del contratto, il canone è fissato in misura pari al
posta di registro può essere assolta sulla base del
triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento,
canone stabilito dalle parti fino all’annualità contrat-
che trova applicazione dall’anno successivo in base
tuale in corso alla data di registrazione del contratto.
al 75% dell’aumento degli indici ISTAT.
A partire dalla data registrazione del contratto, in
Nell’ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazio-
considerazione di quanto disposto dal comma 8 in
ne non sia stato registrato o sia registrato tardiva-
merito alla determinazione del canone e alla durata
mente è dovuta l’imposta di registro e le relative
del contratto, la base imponibile dell’imposta di cui
sanzioni, secondo le precisazioni contenute nel
trattasi deve essere determinata sulla base del ca-
paragrafo 9.1.
none fissato in misura pari al triplo della rendita ca-
Si precisa che le parti possono verificare l’avvenu-
tastale, oltre all’adeguamento ISTAT, se tale importo
ta registrazione del contratto di locazione ed i ter-
è inferiore al canone pattuito tra le parti.
mini della locazione stessa mediante l’accesso al
Cassetto Fiscale dei Servizi Telematici dell’Agenzia
Esempio n. 18
delle Entrate (saranno presto disponibili le informa-
Contratto stipulato in data 15 novembre 2009 per
zioni relative ai contratti registrati avvalendosi del
la durata di 4 anni. Canone annuo stabilito dalle
modello Siria). Le informazioni sono visualizzate al
parti euro 12.000. Registrazione del contratto ef-
percorso: La mia scrivania - Consultazioni - Cassetto
fettuata dal conduttore in data 15 giugno 2011. In
Fiscale – Dati Patrimoniali – Atti del Registro. Sele-
tale ipotesi, in sede di registrazione del contratto,
zionando l’anno di registrazione verranno visualizzati
le parti sono tenute a corrispondere, l’imposta di
tutti gli atti registrati, in cui è parte l’utente, con i dati
registro sul corrispettivo pattuito:
di dettaglio quali: l’ufficio presso cui è stato registra-
per l’annualità 15/11/2009-14/11/2010;
to l’atto, la tipologia, il numero e la data di registra-
per l’annualità 15/11/2010-14/11/2011.
zione, le parti interessate e gli importi dichiarati.
A partire dalla data di registrazione (15 giugno 2011)
135
fino al termine della durata del contratto, come stabi-
traenti intendano denunciare un canone di locazione
lita ex lege (14 giugno 2015, salvo proroga) l’imposta
più elevato rispetto a quello indicato nel contratto
di registro è commisurata al canone come definito
già registrato, non è necessario che venga prodotto,
dal citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo.
all’ufficio dell’Agenzia un atto scritto. In tali ipotesi,
È, altresì, previsto al comma 9 dello stesso articolo
il soggetto che procede alla registrazione deve pre-
3 che le medesime disposizioni in materia di nullità
sentare all’ufficio apposita denuncia in doppio origi-
del contratto non registrato recate dal comma 346
nale unitamente al modello 69 debitamente compi-
dell’articolo 1 della legge n. 344 del 2005 e quelle
lato. Ai sensi del successivo comma 10, le disposi-
previste dal comma 8 dello stesso articolo 3, “si
zioni di cui ai commi 8 e 9 non si applicano ove la
applicano anche ai casi in cui:
registrazione sia effettuata entro il 6 giugno 2011, e
a) nel contratto di locazione registrato sia stato in-
cioè entro il sessantesimo giorno dalla data di entra-
dicato un importo inferiore a quello effettivo;
ta in vigore del decreto legislativo. Anche nel caso in
b) sia stato registrato un contratto di comodato fit-
cui la registrazione del contratto sia effettuata entro
tizio”.
il 6 giugno 2011, trovano, comunque applicazione le
In caso di omessa registrazione del contratto di lo-
sanzioni di cui all’articolo 69 del TUR, secondo i chia-
cazione ovvero nel caso in cui sia stato registrato
rimenti forniti al paragrafo 9.1.
un contratto di comodato fittizio, può procedere
Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi
alla formalità di registrazione anche una delle parti
enunciati e le istruzioni fornite con la presente cir-
contraenti, pur in assenza di un apposito contratto
colare vengano puntualmente osservati dalle Dire-
scritto. Analogamente, nel caso in cui le parti con-
zioni provinciali e dagli Uffici territoriali.
12. Provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. n. 2011/55394
Modalità di esercizio dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, modalità di versamento
dell’imposta e altre disposizioni di attuazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.
Approvazione dei modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l’esercizio dell’opzione
Il direttore dell’agenzia
tivo 14 marzo 2011, n. 23 può essere esercitata
In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme ri-
dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare
portate nel seguito del presente provvedimento,
di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate.
Dispone
136
1. Esercizio dell’opzione per l’applicazione delle
1.2. Immobili oggetto dell’opzione
cedolare secca
L’opzione può essere esercitata relativamente a
1.1. Soggetti interessati all’opzione
ciascun immobile ad uso abitativo locato per finali-
L’opzione per l’applicazione del regime della cedo-
tà abitative e relative pertinenze locate congiunta-
lare secca di cui all’articolo 3 del decreto legisla-
mente all’abitazione.
1.3. Esercizio dell’opzione
te alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere
1.3.1. Opzione in sede di registrazione del con-
l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel
tratto
contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione ac-
I soggetti di cui al punto 1.1. che intendono avva-
certata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al
lersi del regime della cedolare secca esercitano
consumo per le famiglie di operai e impiegati veri-
l’opzione in sede di registrazione del contratto, me-
ficatasi nell’anno precedente.
diante il modello di cui al punto 8.1, ove sussistano
le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il
2. Durata dell’opzione
modello di cui al punto 8.2.
2.1. Vincolatività dell’opzione
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regi-
1.3.2. Opzione in caso di proroga del contratto
me della cedolare secca per l’intero periodo di dura-
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di
ta del contratto o della proroga ovvero per il residuo
locazione, l’opzione per il regime della cedolare
periodo di durata del contratto nel caso di opzione
secca è esercitata nel termine per il versamento
esercitata nelle annualità successive alla prima.
dell’imposta di registro, mediante il modello di cui
al punto 8.2.
2.2. Facoltà di revoca
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascu-
1.3.3. Opzione nel caso di contratti per i quali
na annualità contrattuale successiva a quella in cui
non sussiste l’obbligo di registrazione
questa è stata esercitata, con le modalità stabilite
Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di
con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
registrazione in termine fisso, il locatore può ap-
entrate. La revoca è effettuata entro il termine previ-
plicare la cedolare secca in sede di dichiarazione
sto per il pagamento dell’imposta di registro relativa
dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale
all’annualità di riferimento e comporta il versamento
è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in
dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà
sede di registrazione in caso d’uso o di registrazio-
di esercitare l’opzione nelle annualità successive.
ne volontaria del contratto.
3. Regime tributario conseguente all’esercizio
1.4. Mancato esercizio dell’opzione nella prima
dell’opzione
annualità di durata del contratto
3.1. Obbligo del versamento della cedolare secca
Il mancato esercizio dell’opzione nella prima an-
I soggetti che hanno effettuato l’opzione sono te-
nualità del contratto non preclude la possibilità di
nuti al versamento della cedolare secca calcolata
opzione per le annualità successive nel termine
sul canone di locazione stabilito dalle parti. Resta
per il versamento dell’imposta di registro, median-
fermo che il reddito derivante dal contratto di loca-
te il modello di cui al punto 8.2.
zione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1,
1.5. Rinuncia alla facoltà di aggiornamento del
del testo unico delle imposte sui redditi, approvato
canone
con decreto del Presidente della Repubblica 22 di-
Il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del
cembre 1986, n. 917.
decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto,
a pena dell’inefficacia dell’opzione, a comunicare
3.2. Imposte sostituite
preventivamente, con lettera raccomandata, al
L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca
conduttore la rinuncia, per il periodo corrisponden-
sostituisce:
137
l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le
stintamente da ciascun locatore, compilando l’ap-
addizionali relative al reddito fondiario prodotto
posito modello di cui al punto 8.1, ove sussistano
dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’op-
le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il
zione, nei periodi d’imposta ricadenti nel perio-
modello di cui al punto 8.2. L’opzione esplica ef-
do di durata dell’opzione;
fetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.
l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del con-
5.2. Mancato esercizio dell’opzione da parte di
tratto per i quali si applica l’opzione;
uno o più locatori
l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.
I locatori che non esercitano l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca sono tenuti
La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro
al versamento dell’imposta di registro calcolata
e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e
sulla parte del canone di locazione loro imputabile
proroghe del contratto di locazione qualora:
in base alle quote di possesso. L’imposta di regi-
alla data della risoluzione anticipata sia in corso
stro deve essere versata per l’intero importo sta-
l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per
bilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare mi-
la cedolare secca;
nimo dell’imposta dovuta. Deve essere comunque
venga esercitata l’opzione per la cedolare secca
assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
per il periodo di durata della proroga.
6. Disciplina transitoria per l’anno 2011
4. Contratti aventi ad oggetto immobili sogget-
6.1. Contratti ai quali può essere applicato il re-
ti al regime della cedolare secca e altre unità
gime delle cedolare secca
immobiliari
Il regime della cedolare secca può applicarsi, per
Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad
il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso
oggetto unità immobiliari abitative, per le quali
nell’anno 2011, anche con scadenza anteriore al 7
viene esercitata l’opzione per l’applicazione della
aprile, data di entrata in vigore del decreto legisla-
cedolare secca, e altri immobili per i quali non è
tivo 14 marzo 2011, n. 23, ovvero oggetto di risolu-
esercitata l’opzione, l’imposta di registro è calco-
zione volontaria prima della predetta data.
lata solo sui canoni riferiti a questi ultimi immobili.
Se il canone è pattuito unitariamente l’imposta di
6.2. Contratti scaduti ovvero già registrati alla
registro è calcolata sulla parte di canone imputabi-
data del 7 aprile 2011
le a ciascun immobile in proporzione alla rendita.
Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero
Deve essere comunque assolta l’imposta di bollo
oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7
sul contratto di locazione.
aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla
stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già sta-
138
5. Contitolarità del diritto di proprietà e di altri
ta eseguita la registrazione e per i contratti pro-
diritti reali di godimento
rogati per i quali è già stato effettuato il relativo
5.1. Esercizio dell’opzione
pagamento, il locatore può applicare la cedolare
Qualora vi siano due o più locatori, persone fisi-
secca in sede di dichiarazione dei redditi da pre-
che titolari del diritto di proprietà o di altro diritto
sentare nell’anno 2012 per i redditi 2011. Non si
reale di godimento sull’immobile ad uso abitativo
fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di
e delle relative pertinenze locate congiuntamente
bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo
all’abitazione, l’opzione deve essere esercitata di-
d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della
cedolare secca, ove dovuto, ai sensi del punto
7. Versamenti della cedolare secca
7.1. L’applicazione della cedolare secca in sede di
7.1. Versamento in acconto della cedolare secca
dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno
per l’anno 2011
2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale
Per i contratti in corso nell’anno 2011, il versamen-
decorrente dall’anno 2011.
to dell’acconto, pari all’85 per cento dell’imposta
dovuta, deve essere effettuato in unica soluzio-
6.3. Contratti registrati a partire dalla data del
ne, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro
7 aprile 2011
257,52 e in due rate, se l’importo dovuto è pari o
Per i contratti registrati a partire dalla data del 7
superiore ad euro 257,52, di cui:
aprile 2011 l’opzione si esprime in sede di regi-
la prima, nella misura del 40 per cento, entro il
strazione del contratto. Per i contratti prorogati
16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con
per i quali il termine per il relativo pagamento non
la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di
è ancora decorso, l’opzione si esprime con il mo-
interesse corrispettivo;
dello indicato al punto 8.2.
cento, entro il 30 novembre 2011.
6.4. Registrazione del contratto
Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011
Per i contratti per i quali il termine di registrazione
e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione
scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la re-
volontaria prima della predetta data, in presenza
gistrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere
delle condizioni sopra indicate, il versamento d’ac-
effettuata entro tale ultimo termine. Entro il mede-
conto è effettuato in due rate; per i contratti con
simo temine può essere effettuata l’opzione per i
decorrenza successiva al 31 maggio il versamen-
contratti il cui termine di pagamento per la proroga
to d’acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30
scade nel medesimo periodo.
novembre 2011. Per i contratti con decorrenza dal
1° novembre 2011 il versamento in acconto non è
6.5. Risoluzione del contratto
dovuto. Il versamento dell’acconto relativo al perio-
In caso di risoluzione del contratto di locazione in
do d’imposta 2011 non si considera carente se di
corso alla data del 7 aprile 2011 ovvero di risolu-
importo almeno pari all’85 per cento dell’ammon-
zione per la quale, alla predetta data, non è sca-
tare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e
duto il termine per il pagamento dell’imposta di
l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui cal-
registro dovuta per la risoluzione stessa, l’opzio-
colare l’acconto non supera euro 51,65. La prima
ne per l’applicazione della cedolare secca si può
rata dell’acconto della cedolare secca può essere
esprimere anche entro il termine di versamento
versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono
dell’imposta di registro relativa alla risoluzione,
dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previ-
mediante il modello di cui al punto 8.2 e ha ef-
ste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle
fetto per l’applicazione della cedolare secca per
persone fisiche.
il periodo d’imposta 2011. L’opzione espressa in
sede di risoluzione del contratto consente la non
7.2. Versamento in acconto della cedolare secca
applicazione dell’imposta di registro e dell’impo-
a partire dal periodo d’imposta 2012
sta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e
Il versamento dell’acconto, pari al 95 per cento
vincola il locatore al versamento d’acconto, ove
dell’imposta dovuta per l’anno precedente, deve
dovuto, della cedolare secca relativa al periodo
essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 no-
d’imposta 2011.
vembre di ciascun anno, se inferiore a euro 257,52
139
e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore
8.1.1. Approvazione del modello
ad euro 257,52, di cui:
è approvato, unitamente alle relative istruzioni, il mo-
la prima, nella misura del 40 per cento, entro
dello di denuncia per la registrazione del contratto di
il 16 giugno di ciascun anno ovvero entro il 16
locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative
luglio con la maggiorazione dello 0,40 per cento
pertinenze e per l’esercizio dell’opzione per la cedola-
a titolo di interesse corrispettivo;
re secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14
cento, entro il 30 novembre.
marzo 2011, n. 23, riportato all’allegato 1.
8.1.2. Descrizione e contenuto del modello
Il versamento dell’acconto non si considera carente
Il modello è composto da due pagine: -nella prima
se di importo almeno pari al 95 per cento della ce-
sono indicati i dati dei locatori comprensivi dell’op-
dolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto
zione per il regime della cedolare secca e i dati dei
il reddito. Non è dovuto acconto e l’imposta è ver-
conduttori; -nella seconda pagina sono indicati i dati
sata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto
catastali dell’unità abitativa e delle relative pertinenze
non supera euro 51,65. La prima rata dell’acconto
e i dati utili alla registrazione del contratto concernenti
della cedolare secca può essere versata ratealmen-
l’importo, la natura e la periodicità del canone, la data
te e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi,
di stipula e la durata della locazione. Gli elementi ri-
secondo le disposizioni previste per la rateazione
portati nel modello devono coincidere con quelli con-
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
tenuti nel contratto.
7.3. Versamento a saldo
8.1.3. Ambito di applicazione
Per il versamento a saldo della cedolare secca si
Il modello di denuncia può essere utilizzato per la re-
applicano le disposizioni in materia di versamen-
gistrazione del contratto e per l’esercizio dell’opzione
to a saldo dell’imposta sul reddito delle persone
per la cedolare secca solo se il contratto di locazione
fisiche.
presenta le seguenti caratteristiche:
un numero di locatori non superiore a tre;
7.4. Modalità di versamento
Il versamento della cedolare secca, in acconto e a
secca;
saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall’ar-
un numero di conduttori non superiore a tre;
ticolo 19 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n.
una sola unità abitativa ed un numero di pertinen-
241. Detta modalità è utilizzata per i versamenti
d’acconto eseguiti nel corso del 2011 anche dai
soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale
140
tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare
ze non superiore a tre;
tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
e presentano la dichiarazione dei redditi al sosti-
contiene esclusivamente la disciplina del rapporto
tuto d’imposta o a un CAF o a un professionista
di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori
abilitato.
pattuizioni.
8. Approvazione dei modelli per l’esercizio
8.1.4. Reperibilità del modello
dell’opzione
Il modello di cui al punto 8.1.1. è reso disponibile gra-
8.1. Modello di denuncia per la registrazione tele-
tuitamente dall’Agenzia delle entrate in formato elet-
matica del contratto di locazione di beni immobili
tronico sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it .
ad uso abitativo e relative pertinenze e per l’eser-
Il modello può essere, altresì, prelevato da altri siti
cizio dell’opzione per la cedolare secca
internet, a condizione che lo stesso sia conforme, per
struttura e sequenza, a quello approvato con il pre-
nel secondo sono presenti il quadro C “Dati de-
sente provvedimento e rechi l’indirizzo del sito dal
scrittivi dell’atto” e il quadro D “Dati degli immo-
quale è stato prelevato, nonché gli estremi del pre-
bili”;
sente provvedimento.
nel terzo, da utilizzare solo in caso di presenza
Il modello può essere riprodotto con stampa mono-
di un negozio di locazione non finanziaria di fab-
cromatica, realizzata in colore nero, mediante l’utiliz-
bricato (codice negozio 7202) relativo ad almeno
zo di stampanti laser o di altri tipi di stampanti che
un’unità immobiliare a uso abitativo i cui canoni di
comunque garantiscano la chiarezza e l’intelligibilità
locazione sono assoggettabili al regime fiscale del-
del modello nel tempo.
la cedolare secca, sono presenti il quadro relativo
È consentita la stampa del modello nel rispetto della
al conferimento di eventuale delega per la presen-
conformità grafica al modello approvato e della se-
tazione e per l’esercizio dell’opzione, il quadro E
quenza dei dati.
“Tabella di associazione immobili/ pertinenze” e il
quadro F “Ulteriori dati degli immobili”.
8.1.5. Modalità di presentazione
Il modello è presentato esclusivamente in via tele-
8.2.3. Reperibilità del modello
matica all’Agenzia delle entrate direttamente dai con-
Il modello di cui al punto 8.2.1. è reso disponibile gra-
tribuenti abilitati ai servizi telematici ovvero tramite i
tuitamente dall’Agenzia delle entrate in formato elet-
soggetti incaricati di cui all’articolo 3, comma 3, del
tronico sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it.
decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio
Il modello può essere, altresì, prelevato da altri siti
1998, n. 332 e successive modificazioni.
internet, a condizione che lo stesso sia conforme, per
8.2. Modello per la richiesta di registrazione degli
struttura e sequenza, a quello approvato con il pre-
atti e per gli adempimenti successivi (modello 69)
sente provvedimento e rechi l’indirizzo del sito dal
8.2.1. Approvazione del modello
quale è stato prelevato, nonché gli estremi del pre-
è approvato, unitamente alle relative istruzioni, il mo-
sente provvedimento.
dello per la richiesta di registrazione degli atti (model-
Il modello può essere riprodotto con stampa mono-
lo 69), esclusi quelli degli organi giurisdizionali, e per
cromatica, realizzata in colore nero, mediante l’utiliz-
la comunicazione degli adempimenti successivi dei
zo di stampanti laser o di altri tipi di stampanti che
contratti di locazione, riportato all’allegato 2. Il presen-
comunque garantiscano la chiarezza e l’intelligibilità
te modello può sostituire il modello Comunicazione
del modello nel tempo.
Dati Catastali (CDC) per gli adempimenti ad esso con-
È consentita la stampa del modello nel rispetto della
nessi previsti nel Provvedimento del Direttore dell’A-
conformità grafica al modello approvato e della se-
genzia delle entrate del 25 giugno 2010.
quenza dei dati.
8.2.4. Modalità di presentazione
8.2.2. Descrizione e contenuto del modello
Il modello è presentato in modalità cartacea, in dupli-
Il modello è composto da 2 fogli e da un terzo even-
ce copia, agli uffici dell’Agenzia delle entrate.
tuale.
nel primo, oltre ad una parte riservata all’ufficio,
Motivazioni
sono presenti il quadro A “Dati generali” compren-
Il decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, concernen-
sivo, tra l’altro, dei dati relativi al richiedente la re-
te “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Mu-
gistrazione e del tipo di adempimento richiesto e il
nicipale”, all’articolo 3 reca le disposizioni in materia di
quadro B “Soggetti destinatari degli effetti giuridici
“Cedolare secca sugli affitti”.
dell’atto”;
In particolare, il citato articolo 3 prevede un regime di
141
tassazione facoltativo degli immobili ad uso abitativo
In particolare viene approvato un modello semplifi-
locati per finalità abitative e per le relative pertinenze
cato di denuncia, da trasmettere esclusivamente in
locate congiuntamente all’abitazione.
via telematica, per la registrazione del contratto di lo-
La possibilità di optare per il regime facoltativo di im-
cazione e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare
posizione degli anzidetti immobili, in luogo della tassa-
secca, la quale assume qualità di fatto ai sensi dell’ar-
zione del reddito fondiario secondo il regime ordinario
ticolo 2704, primo comma, del codice civile, come
vigente, è riservato alle persone fisiche titolari del di-
previsto dall’articolo 38, comma 5, del decreto legge
ritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.
31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni,
Il sistema di tassazione alternativo consiste nell’ap-
dalla legge 30 luglio 2010, 122.
plicazione sul canone di locazione di un’imposta
Detto modello può essere utilizzato per fattispecie
operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva
più semplici con un numero limitato di locatori e di
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle
conduttori (per entrambi i casi in numero massimo
relative addizionali, nonché delle imposte di registro
di tre), con omogeneità di opzioni e con un contenu-
e di bollo sul contratto di locazione. Il comma 4 dello
to contrattuale limitato alla disciplina del rapporto di
stesso articolo 3, dopo aver stabilito, fra l’altro, che la
locazione.
cedolare secca è versata entro il termine fissato per
Nelle ipotesi diverse da quelle sopra descritte l’opzio-
il versamento dell’imposta sul reddito delle persone
ne viene espressa mediante il modello per la richie-
fisiche e che per la liquidazione, l’accertamento, la ri-
sta di registrazione degli atti (modello 69), per il quale
scossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il con-
vengono approvate le integrazioni necessarie al fine
tenzioso si applicano le disposizioni previste per le im-
dell’opzione.
poste sui redditi, rinvia al provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta
giorni dalla data di entrata in vigore dello stesso decreto legislativo, le modalità di esercizio dell’opzione
nonché di versamento in acconto nella misura dell’85
per cento per l’anno 2011 e del 95 per cento dal 2012,
e del versamento a saldo, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell’attuazione
dello stesso articolo 3.
Il presente provvedimento, in forza dell’articolo 3,
comma 4, del decreto legislativo n. 23 del 2011 disciplina le modalità di esercizio dell’opzione, i termini e
le modalità di versamento in acconto e a saldo della
cedolare secca, sia per il periodo d’imposta 2011 sia
per i periodi successivi.
Il provvedimento mira a fornire norme di immediata
applicazione che consentano ai contribuenti di disporre fin dall’entrata in vigore del decreto legislativo n.
23 degli strumenti necessari per l’applicazione del
nuovo regime della cedolare secca.
Lo stesso provvedimento approva i modelli per l’esercizio dell’opzione.
142
Riferimenti normativi
a) Attribuzioni del Direttore dell’Agenzia delle entrate
Decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300 (art. 57; art.
62; art. 66; art. 67, comma 1;
art. 68, comma 1; art. 71, comma 3, lettera a); art.
73, comma 4); Statuto dell’Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 42 del 20 febbraio
2001 (art. 5, comma 1; art. 6, comma 1);
b) Organizzazioni interna delle strutture di vertice
dell’Agenzia delle Entrate Regolamento di amministrazione dell’Agenzia delle entrate, pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale n. 36 del 13 febbraio 2001 (art. 2,
comma 1);
Decreto del Ministro delle Finanze 28 dicembre
2000, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 9 del 12
febbraio 2001.
c) Disciplina normativa di riferimento
Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, recante “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” e, in particolare, articolo 3 concernente “Cedolare
secca sugli affitti” ( G.U. n. 67 del 23 marzo 2011);
Decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con
per le richieste di registrazione degli atti pubblici e
modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, 122; Legge
privati;
27 luglio 2000, n. 212, recante “Disposizioni in mate-
Decreto Ministeriale 24 giugno 1986 concernente
ria di statuto dei diritti del contribuente”;
l’approvazione del nuovo modello per la richiesta di
Testo Unico delle imposte sui redditi, approvato con
registrazione degli atti e nuove modalità per l’esecu-
decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
zione della registrazione negli uffici del registro dotati
1986, n. 917; Testo Unico delle disposizioni concer-
di sistemi elettrocontabili;
nenti l’imposta di registro, approvato con Decreto del
Decreto dirigenziale 31 luglio 1998; Provvedimento
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131;
del Direttore dell’Agenzia delle entrate 31 gennaio
Decreto del Presidente della repubblica 26 ottobre
2002; Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
1972, n. 642 (Disciplina dell’imposta di bollo); Decreto
entrate 25 giugno 2010; Provvedimento del Direttore
legislativo 9 luglio 1997, n. 241; Legge del 23 marzo
dell’Agenzia delle entrate 14 gennaio 2011; Provvedi-
1977, n. 97;
mento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 4 marzo
Decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre
2011.
2001, n. 435; Decreto Ministeriale del 10 maggio
La pubblicazione del presente provvedimento sul sito
1980, concernente l’approvazione dei nuovi modelli
internet dell’Agenzia delle entrate tiene luogo della pub-
degli allegati delle dichiarazioni di successione ed al-
blicazione nella Gazzetta Ufficiale, ai sensi dell’articolo
tre dichiarazioni INVIM decennali e dei nuovi modelli
1, comma 361, della legge 24 dicembre 2007, n. 244.
143
SIRIA
ALLEGATO 1
144
Sostitutiva delle Imposte di Registro, Irpef e Addizionali
Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione
SIRIA
DENUNCIA PER LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI
AD USO ABITATIVO E RELATIVE PERTINENZE ED ESERCIZIO DELL’OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA
(Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23)
Informativa sul
trattamento dei
dati personali
(art. 13, D.Lgs.
n. 196, 2003)
Il D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, “Codice in materia di protezione dei dati personali”, prevede un sistema di garanzie a tutela dei trattamenti che vengono effettuati sui dati personali.
Di seguito si illustra sinteticamente come verranno utilizzati i dati contenuti nel presente modello e quali sono i diritti riconosciuti al cittadino.
Finalità
del trattamento
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Agenzia delle Entrate, desiderano informarLa, anche per conto degli altri
soggetti a ciò tenuti, che nella denuncia sono presenti alcuni dati personali che verranno trattati dal Ministero dell’Economia
e delle Finanze, dall’Agenzia delle Entrate nonché dai soggetti intermediari individuati dalla legge (Centri di assistenza
fiscale, associazioni di categoria e professionisti) per le finalità di accertamento dei dati dichiarati.
I dati in possesso del Ministero dell’Economia e delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate possono essere comunicati ad
altri soggetti pubblici in presenza di una norma di legge o di regolamento, ovvero, quando tale comunicazione sia
comunque necessaria per lo svolgimento di funzioni istituzionali, previa comunicazione al Garante della Privacy.
Gli stessi dati possono, altresì, essere comunicati a privati o enti pubblici economici qualora ciò sia previsto da una norma
di legge o di regolamento.
Dati personali
I dati richiesti nella denuncia devono essere indicati obbligatoriamente per non incorrere in sanzioni di carattere
amministrativo.
Modalità
del trattamento
La denuncia può essere consegnata ad un intermediario previsto dalla legge (Caf, associazioni di categoria, professionisti),
il quale invia i dati all’Agenzia delle Entrate. Tali dati verranno trattati con modalità prevalentemente informatizzate e con
logiche pienamente rispondenti alle finalità da perseguire anche mediante verifiche dei dati contenuti nelle dichiarazioni:
• con altri dati in possesso del Ministero dell’Economia e delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate, anche forniti, per
obbligo di legge, da altri soggetti;
• con dati in possesso di altri organismi.
Titolari
del trattamento
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, l’Agenzia delle Entrate e gli intermediari, secondo quanto previsto dal D. Lgs.
n. 196 del 2003, assumono la qualifica di “titolare del trattamento dei dati personali” quando tali dati entrano nella loro
disponibilità e sotto il loro diretto controllo.
In particolare sono titolari:
• il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Agenzia delle Entrate, presso i quali è conservato ed esibito a richiesta
l’elenco dei responsabili;
• gli intermediari, i quali, ove si avvalgano della facoltà di nominare dei responsabili, devono renderne noti i dati
identificativi agli interessati.
Responsabili
del trattamento
I “titolari del trattamento” possono avvalersi di soggetti nominati “responsabili”.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate si avvale della So.ge.i. S.p.a., quale responsabile esterno del trattamento dei dati, in
quanto partner tecnologico cui è affidata la gestione del sistema informativo dell’Anagrafe Tributaria.
Diritti
dell’interessato
Presso il titolare o i responsabili del trattamento l’interessato in base all’art. 7 del D. Lgs. n. 196 del 2003, può accedere
ai propri dati personali per verificarne l’utilizzo o, eventualmente, per correggerli, aggiornarli nei limiti previsti dalla legge,
ovvero per cancellarli od opporsi al loro trattamento, se trattati in violazione di legge.
Tali diritti possono essere esercitati mediante richiesta rivolta a:
• Ministero dell’Economia e delle Finanze, via XX Settembre 97 – 00187 Roma;
• Agenzia delle Entrate, via Cristoforo Colombo 426 c/d – 00145 Roma.
Consenso
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Agenzia delle Entrate, in quanto soggetti pubblici, non devono acquisire il
consenso degli interessati per poter trattare i loro dati personali.
Gli intermediari non devono acquisire il consenso per il trattamento dei dati personali, in quanto il loro conferimento è
obbligatorio per legge.
La presente informativa viene data in generale per tutti i titolari del trattamento sopra indicati.
145
Sostitutiva delle Imposte di Registro, Irpef e Addizionali
Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione
SIRIA
DENUNCIA PER LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI
AD USOAntonella
ABITATIVO
E RELATIVE
Donati - Cedolare
affitti 2013PERTINENZE ED ESERCIZIO DELL’OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA
RISERVATO AI SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
DATA DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO___________________________________ ESTREMI ATTO _______________________________________________________
PROT. TELEMATICO ____________________________________________________ ID. TELEMATICO DEL CONTRATTO _________________________________________
DIREZIONE PROVINCIALE DI __________________________________ UFFICIO TERRITORIALE DI __________________________________
LOCATORE
DATI
DEL LOCATORE
Codice fiscale
Cognome
Nome
FIRMATARIO
DELLA DENUNCIA
L1
Sesso
Data di nascita
giorno
mese
anno
(M/F)
Comune (o Stato estero) di nascita
Provincia (sigla)
Il sottoscritto dichiara la finalità abitativa della locazione degli immobili sotto indicati e dichiara di optare per il regime della cedolare secca
alle condizioni previste dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
FIRMA
Codice fiscale
DATI
DEL LOCATORE
Cognome
Nome
FIRMATARIO
DELLA DENUNCIA
Sesso
Data di nascita
L2
giorno
mese
anno
(M/F)
Provincia (sigla)
FIRMA
Codice fiscale
DATI
DEL LOCATORE
Cognome
Nome
FIRMATARIO
DELLA DENUNCIA
Sesso
Data di nascita
L3
giorno
mese
anno
(M/F)
Provincia (sigla)
FIRMA
CONDUTTORE
DATI
DEL CONDUTTORE
Codice fiscale
Cognome
Nome
C1
Sesso
Data di nascita
giorno
mese
anno
(M/F)
Provincia (sigla)
Codice fiscale
DATI
DEL CONDUTTORE
Cognome
Nome
C2
Sesso
Data di nascita
giorno
mese
anno
(M/F)
Provincia (sigla)
Codice fiscale
DATI
DEL CONDUTTORE
Cognome
Nome
C3
Sesso
Data di nascita
giorno
146
mese
anno
(M/F)
Pagina 1 di 2
Provincia (sigla)
RISERVATO AI SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
DATA DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO___________________________________ ESTREMI ATTO _______________________________________________________
PROT. TELEMATICO ____________________________________________________ ID. TELEMATICO DEL CONTRATTO _________________________________________
IMMOBILI
DATI
DEGLI IMMOBILI
% Possesso
IMMOBILE
L1
% Possesso
L2
,
Codice comune
% Possesso
L3
,
,
Sezione urbana/
Comune catastale
I/P
Provincia (sigla)
Comune
Foglio
Particella
Subalterno
/
Rendita catastale
Categoria catastale
Tipologia (via, piazza, ecc.)
% Possesso
% Possesso
PERTINENZA 1
L1
L2
,
Codice comune
,
Provincia (sigla)
,
Sezione urbana/
Comune catastale
I/P
Comune
% Possesso
L3
N. civico
Indirizzo
,
Foglio
Particella
Subalterno
/
Rendita catastale
Categoria catastale
,
% Possesso
% Possesso
PERTINENZA 2
L1
L2
,
Codice comune
Provincia (sigla)
,
Sezione urbana/
Comune catastale
I/P
N. civico
Comune
% Possesso
L3
,
Indirizzo
Foglio
Particella
Subalterno
/
Rendita catastale
Categoria catastale
,
% Possesso
PERTINENZA 3
L1
Codice comune
L2
I/P
L3
,
N. civico
Comune
% Possesso
% Possesso
,
Indirizzo
Provincia (sigla)
,
Sezione urbana/
Comune catastale
Foglio
Particella
Subalterno
/
Categoria catastale
Rendita catastale
Indirizzo
N. civico
,
CONTRATTO
REGISTRAZIONE
DEL CONTRATTO
Importo annuo
CANONE
,
Durata
Data di stipula
giorno
Periodicità
Canone concordato
mese
anno
giorno
mese
anno
giorno
mese
anno
al
dal
SOTTOSCRIZIONE
Il sottoscritto, locatore firmatario della denuncia, dichiara che i dati contenuti nel presente modello:
- coincidono con quelli presenti nel contratto di locazione;
- sono stati portati a conoscenza di tutte le parti del contratto.
FIRMA
FIRMA
IMPEGNO ALLA
PRESENTAZIONE
TELEMATICA
Codice fiscale dell’intermediario
Impegno alla presentazione in via telematica
Data dell’impegno
giorno
mese
anno
FIRMA DELL’INTERMEDIARIO
DELEGA
IL SOTTOSCRITTO/I SOTTOSCRITTI
Firma
Codice fiscale
Firma
Codice fiscale
DELEGA/DELEGANO ALLA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE CON L’ESERCIZIO DELL’OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA IL SIG./LA SIG.RA
Codice fiscale
Pagina 2 di 2
147
DENUNCIA
PEREntrate
LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI
Agenzia delle
AD USO ABITATIVO E RELATIVE PERTINENZE ED ESERCIZIO DELL’OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA
ISTRUZIONI PER LA COMPILAZIONE
PREMESSA
L’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, ha introdotto, a favore dei proprietari o
titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, la facoltà di
scegliere un regime di tassazione sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali. Il regime della cedolare secca sugli affitti sostituisce anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.
La facoltà di optare per il regime agevolato di imposizione degli anzidetti immobili, in luogo della
tassazione del reddito fondiario secondo il regime ordinario vigente, è riservata al locatore persona fisica titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.
L’opzione può essere esercitata relativamente ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili
ad uso abitativo locati per finalità abitative e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
Il presente modello, realizzato in forma semplificata, può essere utilizzato per la registrazione e la
contestuale scelta del nuovo regime agevolativo sulle locazioni, per tutti i contratti stipulati o con decorrenza (se anteriore) dall’8 marzo 2011, che sono caratterizzati dagli elementi individuati nel paragrafo “Chi può utilizzare SIRIA”.
Per la registrazione dei contratti di locazione per i quali non è possibile utilizzare il presente modello, nonché per la comunicazione di tutti gli eventi successivi inerenti i contratti già registrati (ad
esempio in caso di proroga o risoluzione anticipata), è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia o utilizzare, qualora previsto, le apposite procedure telematiche.
Si precisa che le modalità da ultimo indicate possono essere sempre utilizzate per la denuncia e l’eventuale opzione per il regime della cedolare secca, in alternativa al presente modello semplificato.
Si ricorda, infine, che il comma 11 del citato articolo 3 prevede che per il locatore sia sospesa,
per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione per l’applicazione della cedolare secca, la
facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo,
inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Chi può utilizzare SIRIA
Il presente modello semplificato di denuncia può essere utilizzato per la registrazione del contratto
ed esercizio dell’opzione per la cedolare secca soltanto se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
• un numero di locatori non superiore a tre ciascuno dei quali esercita l’opzione per la cedolare
secca in relazione alla propria quota di possesso;
• un numero di conduttori non superiore a tre;
• una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
• tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.
Modalità di presentazione
Il presente modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente dal locatore (in possesso del codice Pin per l’accesso ai servizi telematici) o tramite un intermediario abilitato, utilizzando il prodotto di compilazione e trasmissione reso gratuitamente disponibile sul sito
dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it.
Nella denuncia telematica sono riportati gli elementi essenziali del contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Pertanto, il documento contrattuale non deve essere allegato al modello ai fini della
registrazione (art. 38, comma 5, del D.L. n. 78/2010) ma va conservato dalle parti, unitamente
alla ricevuta di avvenuta presentazione rilasciata dal servizio telematico, ed esibito in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione finanziaria.
148
1
SIRIA
A seguito della presentazione, il servizio telematico rilascia una ricevuta contenente l’esito dell’elaborazione effettuata sui dati pervenuti che, in assenza di errori, conferma l’avvenuta presentazione
Antonella
onati - Cedolare
2013indicati il
della denuncia. Nella ricevuta, oltre alla data di registrazione
del Dcontratto,
sonoaffitti
anche
numero di protocollo telematico, gli estremi dell’atto e l’identificativo telematico
del contratto.
Agenzia delle
Entrate
Termini di presentazione
Il presente modello deve essere presentato entro i termini previsti per la registrazione del contratto
di locazione. Pertanto, la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data della stipula
del contratto di locazione. Se è prevista una data di decorrenza anteriore alla data della stipula,
la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza.
Per la registrazione tardiva del contratto di locazione non è possibile utilizzare il presente modello,
ma è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate o utilizzare, qualora previsto, le
apposite procedure telematiche.
COMPILAZIONE
DELLA DENUNCIA
Direzione Provinciale e Ufficio Territoriale
Indicare la Direzione Provinciale e, nell’ambito di questa, lo specifico Ufficio Territoriale al quale si
intende presentare la denuncia per la registrazione del contratto di locazione.
Locatore
Indicare il codice fiscale del locatore. Il codice fiscale deve corrispondere a quello indicato nella
tessera sanitaria o, nel caso in cui non sia stata ancora emessa, a quello risultante dall’apposito tesserino rilasciato dall’Amministrazione finanziaria.
Riportare negli appositi spazi il cognome e il nome, la data di nascita, il sesso, il Comune di nascita e la sigla della relativa provincia.
Chi è nato all’estero deve indicare, in luogo del Comune, lo Stato di nascita senza compilare lo
spazio relativo alla provincia.
Il locatore, apponendo la propria firma, dichiara la finalità abitativa della locazione degli immobili indicati nella denuncia e opta per il regime della cedolare secca prevista dall’art. 3 del D.Lgs 14
marzo 2011, n. 23.
In presenza di più locatori, ciascuno di essi deve indicare i propri dati anagrafici ed esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca. Inoltre, il locatore che sottoscrive la denuncia deve barrare la casella “Firmatario della denuncia”.
Dati del locatore
Conduttore
Dati del conduttore
Immobili
Dati degli immobili
Indicare il codice fiscale del conduttore. Il codice fiscale deve corrispondere a quello indicato nella tessera sanitaria o, nel caso in cui non sia stata ancora emessa, a quello risultante dall’apposito
tesserino rilasciato dall’Amministrazione finanziaria.
Vanno riportati negli appositi spazi il cognome e il nome, la data di nascita, il sesso, il Comune di
nascita e la sigla della relativa provincia.
Chi è nato all’estero deve indicare, in luogo del Comune, lo Stato di nascita senza compilare lo
spazio relativo alla provincia.
In presenza di più conduttori, devono essere indicati i dati anagrafici di tutti i conduttori.
Immobile, Pertinenza 1, Pertinenza 2, Pertinenza 3
Indicare i dati catastali dell’unità abitativa e delle relative pertinenze oggetto della locazione.
Percentuale di possesso
Per ciascun locatore indicare la quota di possesso dell’immobile espressa in percentuale comprensiva
di due cifre decimali (in presenza di un solo locatore indicare 100,00 nel campo “L1 % Possesso”).
Comune e Provincia
Indicare il comune e la relativa provincia dove è situata l’unità immobiliare.
Codice Comune
Indicare il codice catastale del comune dove è situata l’unità immobiliare.
Il codice Comune può essere a seconda dei casi di quattro o cinque caratteri come indicato nel documento catastale.
I/P (Intero/ Porzione)
Indicare ‘I’ se si tratta di immobile intero (particella o unità immobiliare) e ‘P’ se si tratta di porzione
di immobile.
Sezione urbana / Comune catastale
Riportare, se presenti, le lettere o i numeri indicati nel documento catastale. Per gli immobili siti nelle sole zone in cui vige il sistema tavolare indicare il codice “Comune catastale” presente nel documento catastale.
149
2
SIRIA
Foglio
Riportare il numero di foglio indicato nel documento catastale.
Particella
Riportare il numero di particella, indicato nel documento catastale, che può essere composto da
due parti, rispettivamente di cinque e quattro cifre, separato da una barra spaziatrice.
Se la particella è composta da una sola serie di cifre, quest’ultima va riportata nella parte a sinistra
della barra spaziatrice.
Subalterno
Riportare, se presente, il numero di subalterno indicato nel documento catastale.
Categoria catastale
Riportare la categoria catastale indicata nel documento catastale.
Rendita catastale
Riportare la rendita catastale indicata nel documento catastale.
In caso di fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata, per la registrazione con esercizio
dell’opzione non è possibile utilizzare il presente modello ma è necessario recarsi presso un ufficio
dell’Agenzia e utilizzare la modulistica ordinaria.
Indirizzo e numero civico
Indicare dove si trova esattamente l’immobile, riportando la tipologia (via, viale, piazza, largo,
ecc.), l’indirizzo e il numero civico. Se situato all’estero, scrivere la località e l’indirizzo completo.
Contratto
CANONE
Registrazione del contratto
Importo annuo
Indicare l’importo del canone di locazione annuo o comunque, nel caso in cui il contratto abbia
una durata inferiore all’anno, indicare l’importo del canone relativo all’intera durata del contratto.
In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso.
Canone concordato
Barrare la casella se il contratto è stipulato secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3,
e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (cd. contratto convenzionale o a canone concordato),
relativo ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio
1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.
In tal caso è prevista l’applicazione della cedolare secca con l’aliquota agevolata del 19 per cento.
Periodicità
Indicare il codice corrispondente alla frequenza con la quale viene effettuato il pagamento del
canone:
“1” – mensile;
“2” – bimestrale;
“3” – trimestrale;
“4” – quadrimestrale
“5” – semestrale;
“6” – annuale.
DATA DI STIPULA
Indicare la data di stipula del contratto di locazione. Da tale data decorrono i 30 giorni previsti per
la presentazione della denuncia.
DURATA
Indicare la durata del contratto di locazione (data di inizio e data di fine locazione). Dalla data iniziale, qualora anteriore rispetto alla data di stipula, decorrono i 30 giorni previsti per la presentazione della denuncia.
Sottoscrizione
150
La dichiarazione deve essere sottoscritta, a pena di nullità, dal locatore. In presenza di più locatori la denuncia deve essere sottoscritta da uno di essi, il quale deve barrare la casella “Firmatario
della denuncia” nella sezione del modello in cui sono indicati i suoi dati anagrafici.
3
SIRIA
Il locatore che sottoscrive la denuncia attesta che tutti i dati dichiarati coincidono con quelli contenuti nel contratto di locazione. Lo stesso locatore, inoltre, dichiara di aver portato a conoscenza di
Donati
Cedolare
2013
tutte le parti del contratto il contenuto della denuncia, che Ainntonella
originale
è -tenuto
a affitti
conservare.
Impegno alla presentazione telematica
Il riquadro deve essere compilato e sottoscritto dall’intermediario che trasmette la denuncia in via telematica.
L’intermediario deve riportare: il proprio codice fiscale, la data (giorno, mese e anno) di assunzione dell’impegno a trasmettere la denuncia.
Inoltre, nella casella “Impegno alla presentazione in via telematica”, deve essere indicato il codice
1 se la denuncia è stata predisposta dal locatore firmatario ovvero il codice 2 se la dichiarazione
è stata predisposta dall’intermediario che effettua l’invio.
Delega
In caso di più locatori, coloro che non sono firmatari della denuncia possono utilizzare la sezione
in calce al modello per delegare il locatore che sottoscrive la denuncia alla registrazione del contratto di locazione con l’esercizio dell’opzione per la cedola secca.
151
4
Mod. 69
ALLEGATO 2
152
MOD. 69
genzia
RICHIESTA DI REGISTRAZIONE
E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI
ntrate
PARTE RISERVATA ALLUFFICIO
NUMERO
SERIE
DATA
IMPORTI
TRIBUTI
MODULARIO
ENTRATE-007
Antonella
- DICedolare
affitti
2013
RETTIFICHED
AIonati
CODICI
TRIBUTO e/o
RELATIVI
IMPORTI
DATA
NUMERO
SERIE
REGISTRO
ALTRO ERARIO
A
DA
IMPORTO
ALTRE AZIENDE
TOTALE
IMPORTO VERSATO
CODICE UFFICIO
LIMPIEGATO ADDETTO
ALLA TASSAZIONE
Si convalidano, sulla base
del contenuto dellatto,
i dati risultanti dai
Quadri A, B, C e D (E e F)
LIMPIEGATO ADDETTO
ALLA REGISTRAZIONE
QUADRO A DATI GENERALI
Foglio N. ...... / di tot. .......
ALLUFFICIO DI:
CODICE FISCALE DEL RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE
N. DI REPERTORIO
DATA FINE PROROGA
DATA DI STIPULA/ADEMPIMENTO
RICHIEDENTE
LA REGISTRAZIONE
TIPOLOGIA DELLATTO
USO ABITATIVO
ADEMPIMENTO
Reg
Pro
Ces
Ris
Si
QUADRO B SOGGETTI DESTINATARI DEGLI EFFETTI GIURIDICI DELLATTO
N. ORD.
CODICE FISCALE
NOME
COMUNE O STATO ESTERO DI NASCITA
DOMICILIO FISCALE: C.A.P. E COMUNE
N. ORD.
CODICE FISCALE
NOME
CODICE FISCALE
NOME
N. ORD.
CODICE FISCALE
NOME
N. ORD.
CODICE FISCALE
NOME
N. ORD.
CODICE FISCALE
NOME
DATA DI NASCITA
SESSO
N. CIVICO
PROVINCIA
DATA DI NASCITA
SESSO
N. CIVICO
PROVINCIA VIA O PIAZZA
COGNOME O DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE
PROVINCIA
DATA DI NASCITA
SESSO
N. CIVICO
PROVINCIA
DATA DI NASCITA
SESSO
N. CIVICO
PROVINCIA
SESSO
N. CIVICO
DATA DI NASCITA
PROVINCIA
N. ORD.
PROVINCIA
DATA DI NASCITA
SESSO
N. CIVICO
Copia per lufficio
153
N. DI REPERTORIO
RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE
TIPOLOGIA DELLATTO
Foglio N. ...... / di tot. .......
QUADRO C DATI DESCRITTIVI DELLATTO
N.ORD
.
CODICE NEGOZIO
(1)
(2)
(3)
DANTI CAUSA
(es. proprietari)
VALORE
/
AVENTI CAUSA
(es. inquilini)
/
/
/
/
/
/
(1) Barrare se soggetto a IVA
(2) Barrare a fronte di agevolazioni
(3) Barrare se con effetti sospesi o non definitivo
TOTALE VALORE
QUADROD DATI DEGLI IMMOBILI
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
IN VIA DI ACCATASTAMENTO
/
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
N.ORD.
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
SUBALTERNO
/
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
N.ORD.
CODICE COMUNE
T/U
I/P
SEZIONE URBANA/
COMUNE CATASTALE
FOGLIO
PARTICELLA
SUBALTERNO
/
Sigillo notarile o timbro dellufficio
cui è addetto lUfficiale rogante
Firma del richiedente la registrazione
154
Copia per lufficio
N. DI REPERTORIO
RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE
TIPOLOGIA DELLATTO
Foglio N. ...... / di tot. .......
DELEGA
I SOTTOSCRITTI
CODICE FISCALE
FIRMA
CODICE FISCALE
FIRMA
CODICE FISCALE
FIRMA
CODICE FISCALE
FIRMA
CODICE FISCALE
FIRMA
DELEGANO ALLA PRESENTAZIONE DEL PRESENTE MODELLO, CON LEVENTUALE ESERCIZIO DELLOPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA
SUGLI IMMOBILI AD USO ABITATIVO E RELATIVE PERTINENZE COME INDICATO NEL QUADRO F, IL SIG./SIG.RA
DATI DEL DELEGATO
COGNOME
NOME
CODICE FISCALE
QUADRO E TABELLA DI ASSOCIAZIONE IMMOBILI / PERTINENZE
N.ORD.
NEGOZIO
7202
IMMOBILI PRINCIPALI
Numero Ordine immobile
PERTINENZA
QUADRO F ULTERIORI DATI DEGLI IMMOBILI
N.ORD.
NEGOZIO
7202
IMMOBILE
N. ord. imm.
Categoria
Uso abit.
LOCATORE
Rendita catastale
Can. conc.
Num. ord. sog.
% Possesso
Opzione ced.
Firma del richiedente la registrazione
Copia per lufficio
155
ISTRUZIONI PER LA RICHIESTA DI REGISTRAZIONE
E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI (Modello 69)
Premessa
Questo modello serve per:
– richiedere la registrazione degli atti, ad eccezione di quelli emessi dagli organi giurisdizionali;
– comunicare gli adempimenti successivi dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili (cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite).
Il modello, è composto da 3 pagine e suddiviso nelle seguenti parti:
• “Parte Riservata all’Ufficio” che non deve essere compilata dal richiedente la registrazione;
• “QUADRO A”, “QUADRO B”, “QUADRO D”, “ QUADRO E” e “QUADRO F” che vanno
compilati dal richiedente la registrazione;
• “QUADRO C” che va compilato a cura dei notai e degli altri ufficiali roganti (ad esempio
Segretario comunale) per gli atti pubblici, scritture private autenticate o dell’ufficio per le
scritture private non autenticate.
ATTENZIONE Il Foglio contenente la sezione “DELEGA”, il “QUADRO E” e il “QUADRO F”
deve essere compilato solo se nel modello è presente almeno un negozio con codice “7202”
(locazione non finanziaria di fabbricato) relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso
abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. Nei casi in cui la richiesta di registrazione del contratto è effettuata dal conduttore la compilazione del Foglio è facoltativa.
ATTENZIONE Se un quadro non possiede il numero sufficiente di righi per inserire tutti i dati
necessari, vanno utilizzati più Fogli. In questo caso occorre compilare i campi “Foglio N…/
di tot.…” riportando sia il numero progressivo che il totale.
Ad esempio: nel caso in cui la molteplicità dei dati nel “QUADRO B” comporti la compilazione di due “Fogli”, il campo “Foglio N…/ di tot.…” del “QUADRO A” va rispettivamente
compilato indicando “Foglio N. 1/di tot. 2” e “Foglio N. 2/di tot. 2”.
QUADRO A
Dati generali
All’Ufficio di
Indicare l’ufficio presso il quale si presenta la richiesta di registrazione.
La registrazione di scritture private non autenticate può essere richiesta in qualunque ufficio
dell’Agenzia delle entrate.
Una volta effettuata la registrazione presso un ufficio tutti gli adempimenti successivi dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili vanno comunicati esclusivamente allo stesso ufficio.
Numero di repertorio
Se l’atto è stato annotato a repertorio, indicare il numero con cui viene classificato l’atto nel
repertorio del notaio o dell’ufficiale rogante (ad es. Segretario comunale).
Data di stipula/adempimento
in base all’adempimento da effettuare indicare giorno, mese ed anno della data:
– di stipula dell’atto in caso di registrazione;
– di inizio proroga;
– della cessione;
– della risoluzione.
Data fine proroga
Nei casi di contratti di locazione e affitto di beni immobili indicare giorno, mese ed anno del
termine del periodo di proroga.
156
1
Tipologia dell’atto
In caso di:
– richiesta di registrazione indicare la tipologia dell’atto da registrare (ad es. vendita, permuta, costituzione o cessione di usufrutto, divisione,Antonella
denuncia
verbale,
locaDonatidi- Ccontratto
edolare affitti
2013
zione, comodato, ecc.);
– adempimenti successivi di contratti di locazione e affitto di beni immobili riportare l’identificativo telematico del contratto e/o gli estremi identificativi dell’atto (Codice ufficio, anno, serie, numero e sottonumero).
Adempimento
Barrare le caselle:
– Reg: se si tratta di registrazione
– Pro: se si tratta di proroga di contratti di locazione e affitto di beni immobili;
– Ces: se si tratta di cessione di contratti di locazione e affitto di beni immobili;
– Ris: se si tratta di risoluzione di contratti di locazione e affitto di beni immobili.
Uso abitativo
Barrare la casella se è presente almeno un negozio con codice “7202” (locazione non finanziaria di fabbricato) relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di
locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca.
QUADRO B
Soggetti destinatari
degli effetti giuridici
dell’atto
In questo quadro vanno indicati i soli soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell’atto (esempio per il contratto di locazione il proprietario e l’conduttore).
Numero d’ordine e codice fiscale
Per ogni soggetto deve essere indicato un numero d’ordine progressivo e il codice fiscale.
Nel caso in cui il numero dei soggetti sia maggiore dei righi presenti nel Foglio dovranno essere utilizzati più Fogli avendo cura di continuare la numerazione dei soggetti in maniera
progressiva (ad esempio 7, 8, ecc.).
ATTENZIONE Il codice fiscale va sempre indicato, ad eccezione dei casi di esclusione dall’obbligo previsti dal D.P.R. n. 605 del 1973 e successive modificazioni, nonché nell’ipotesi di
mancata attribuzione del codice fiscale stesso. In tali casi vanno indicati i soli dati anagrafici.
Cognome / Denominazione / Ragione sociale / Nome
Per la persona fisica indicare il cognome e il nome completo senza abbreviazioni.
Per le donne coniugate indicare il cognome da nubile.
Per i soggetti diversi dalle persone fisiche indicare la denominazione o la ragione sociale della società, ente, associazione, ecc.
Comune (o Stato estero) / Provincia / Data di nascita / Sesso
Indicare, solo per la persona fisica:
– il comune di nascita o, se nato all’estero, lo stato estero di nascita;
– la sigla della provincia nella quale si trova il comune di nascita o, se nato all’estero, la sigla ‘EE’;
– la data di nascita (GG MM AAAA );
– ‘M’ se il soggetto è di sesso maschile;
– ‘F’ se è di sesso femminile.
QUADRO C
Dati descrittivi dell’atto
Questo quadro va compilato a cura dei notai e degli altri ufficiali roganti per gli atti pubblici e scritture private autenticate, o dell’ufficio dell’Agenzia delle entrate per le scritture private non autenticate.
Numero d’ordine
Attribuire, per ciascun codice negozio, il numero d’ordine progressivo.
Nel caso in cui non sono sufficienti i righi previsti per l’indicazione del codice negozio, verranno utilizzati più Fogli avendo cura di continuare la numerazione dei codici negozio in maniera progressiva (ad esempio 7, 8, ecc.).
Codice negozio
Indicare il codice del negozio giuridico (vedere istruzioni di codifica dei negozi giuridici all.
5 al D.M. 15/12/77 pubblicato nella Gazz. Uff. 23/12/77, n. 349, S.O.).
157
2
Colonne
Barrare le caselle:
1 se il negozio è soggetto all’Iva;
se il2013
negozio usufruisce in sede di registrazione di agevolazioni fiscali (es. locazione a caAntonella Donati - Cedolare2affitti
none concordato di cui all’art. 2, comma 3 della Legge n. 431 del 1998);
3 se il negozio è con effetti sospesi o non definitivi.
Valore
Indicare per ogni negozio giuridico riportato nella richiesta, l’imponibile o corrispettivo dichiarato nell’atto. Nel caso di corrispettivo indeterminato indicare quello presunto.
Nell’ipotesi di locazione o di affitto indicare il corrispettivo annuale oppure il corrispettivo
complessivo se il contratto ha una durata inferiore ad un anno.
Danti/Aventi causa
Riportare in ciascuna casella, in corrispondenza del relativo codice negozio, i numeri d’ordine “QUADRO B” relativi ai soggetti che figurano come danti causa (es. proprietari) o aventi causa (es. inquilini) nel negozio stesso.
In caso vi siano più di quattro danti e/o aventi causa per lo stesso negozio, devono essere
utilizzate le caselle dei righi successivi.
QUADRO D
Dati degli immobili
Questo quadro va compilato solo per i negozi relativi a locazioni, affitti e comodati di beni
immobili e vanno indicati i dati catastali dei terreni e dei fabbricati iscritti nel catasto terreni,
nel libro fondiario e nel catasto edilizio urbano.
I dati degli immobili da riportare sono quelli ricavabili dalla documentazione catastale. Nel
caso che questi estremi siano individuati da un identificativo graffato (costituito da più stringhe informative e ciascuna composta da comune, sezione, foglio, particella e subalterno) occorre riportare tutti i dati di seguito, negli appositi campi.
ATTENZIONE L’immobile graffato è una particolare tipologia di identificativo dell’unità immobiliare urbana, che è possibile ricavare dal documento catastale.
Numero d’ordine
Riportare, per ciascun rigo, il numero d’ordine progressivo. Nel caso di identificativo graffato ripetere lo stesso numero d’ordine a fianco di ogni stringa informativa, associata alla medesima unità immobiliare.
Se il numero degli immobili è maggiore dei righi presenti nel Foglio dovranno essere utilizzati più Fogli avendo cura di continuare la numerazione degli immobili in maniera progressiva (ad esempio 7, 8, ecc.).
Codice comune
Indicare il codice del comune riportato nel documento catastale che può essere, a seconda
dei casi, di 4 o 5 caratteri.
T/U (Terreni / Urbano)
Indicare:
– ‘T’ se l’immobile è censito nel catasto terreni;
– ‘U’ se l’immobile è censito nel catasto edilizio urbano.
I/P (Intero / Porzione)
Indicare:
– ‘I’ se si tratta di immobile intero (particella o unità immobiliare);
– ‘P’ se si tratta di porzione di immobile.
Sezione urbana / Comune catastale
Riportare le lettere o i numeri indicati nel documento catastale, se presenti. Per gli immobili
siti nelle zone in cui vige il sistema tavolare indicare il codice “Comune catastale”.
Foglio
Riportare il numero di foglio indicato nel documento catastale.
Particella
Riportare il numero di particella, indicato nel documento catastale, che può essere composto
da due parti, rispettivamente di cinque e quattro cifre, separato da una barra spaziatrice.
158
3
ATTENZIONE Se la particella è composta da una sola serie di cifre, quest’ultima va riportata
nella parte a sinistra della barra spaziatrice.
Subalterno
delle Entrate
Riportare il numero di subalterno indicato nel documento catastale, Asegenzia
presente.
In via di accatastamento
Barrare la casella se l’immobile è in via di accatastamento.
Sigillo o timbro
Apporre su ogni modulo il sigillo notarile o timbro dell’ufficio cui è addetto l’Ufficiale rogante (ad es. Segretario comunale).
Firma
Il richiedente la registrazione su ogni foglio compilato appone la firma nello spazio sottostante al sigillo.
È necessario allegare la fotocopia di un documento di riconoscimento in corso di validità per
ogni delegante.
DELEGA
I SOTTOSCRITTI
Riportare i codici fiscali e le relative firme dei locatori che delegano alla presentazione del
modello, con l’eventuale esercizio dell’opzione per la cedolare secca sugli immobili ad uso
abitativo e relative pertinenze.
DATI DEL DELEGATO
Riportare il cognome, il nome e il codice fiscale del delegato.
QUADRO E
Tabella di associazione
immobili alle pertinenze
del negozio 7202
Questo quadro va compilato solo se nel modello è presente almeno un negozio con codice
“7202” (locazione non finanziaria di fabbricato) relativo ad almeno una unità immobiliare
ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. Nei casi in cui la richiesta di registrazione del contratto è
effettuata dal conduttore la compilazione del quadro è facoltativa. Le informazioni servono
a collegare le eventuali pertinenze all’immobile principale.
N.ord. negozio 7202
Indicare il numero d’ordine dei codici negozio 7202 presenti nel “QUADRO C” relativo ad
almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca.
IMMOBILI PRINCIPALI - Numero Ordine Immobile
Riportare i numeri d’ordine relativi agli immobili ad uso abitativo presenti nel “QUADRO D”
i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della
cedolare secca.
PERTINENZA - Numero Ordine Immobile
Riportare i numeri d’ordine presenti nel “QUADRO D” relativi alle pertinenze dell’immobile
già indicato nella colonna “IMMOBILI PRINCIPALI - Numero Ordine Immobile“.
QUADRO F
Ulteriori dati
degli immobili
Questo quadro va compilato solo se nel modello è presente almeno un negozio con codice
“7202” (locazione non finanziaria di fabbricato) relativo ad almeno una unità immobiliare
ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca.
N.ord. negozio 7202
Indicare il numero d’ordine dei codici negozio 7202 presenti nel “QUADRO C” relativo ad
almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca.
159
4
IMMOBILE - N. ord. imm.
Riportare il numero d’ordine di tutti gli immobili relativi ai codici negozio 7202.
IMMOBILE - Categoria
genzia delle Entrate
Inserire laAcategoria
riportata nel documento catastale.
IMMOBILE - Uso abitativo
Indicare:
– SI se l’immobile è locato per tale finalità;
– NO in caso contrario.
IMMOBILE - Rendita catastale
Inserire la rendita riportata nel documento catastale.
IMMOBILE - Canone concordato
Barrare la casella se il contratto è stipulato secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.
551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.
In tal caso è prevista l’applicazione della cedolare secca con l’aliquota agevolata del 19 per
cento.
LOCATORE - N. ORD. SOG.
Riportare il numero d’ordine del soggetto locatore attribuito nel “QUADRO B”. Per tutti gli immobili relativi ai codici negozio 7202, compilare un numero di righi pari al numero dei proprietari dell’immobile che figurano come locatori.
LOCATORE - % Possesso
Per ciascun locatore indicare la quota di possesso dell’immobile espressa in percentuale con
due cifre decimali.
LOCATORE - Opzione cedolare
Indicare:
– Si nel caso si opti per la cedolare secca;
– No in caso contrario.
160
5

cedolare affitti 2013

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