Manuale d`uso Calcolo rata di Mutuo e piano di ammortamento

CALCOLO PIANO DI AMMORTAMENTO TASSO FISSO – RATA COSTANTE
L'acquisto di un immobile comporta un impegno finanziario notevole e non sempre è possibile
disporre della somma di denaro sufficiente a soddisfare questa esigenza. Può così rendersi necessario
ricorrere ad un mutuo immobiliare.
Il mutuo è la modalità più frequentemente utilizzata per reperire il denaro necessario all’acquisto di un
immobile. Se si decide di sottoscrivere un mutuo ci si rivolge a una banca (o ad un altro intermediario
finanziario autorizzato) che anticipa il capitale necessario all’acquisto successivamente rimborsato per
mezzo di un certo numero di rate periodiche in una prospettiva di lungo periodo. Il rimborso del
capitale e degli interessi maturati avviene secondo un piano, detto Piano di Ammortamento delle
somme date a prestito, una sorta di piano di rimborso del prestito avuto con una descrizione dettagliata
di tutte le rate e della ripartizione per ogni rata della quota capitale e della quota interessi restituita.
Il mutuo a tasso fisso è il tipo di mutuo più diffuso tra gli acquirenti di immobili pubblici; questi,
essendo normalmente titolari di un reddito fisso, trovano in questa soluzione una certa tranquillità. Per
chi è titolare di un reddito fisso è infatti molto importante conoscere esattamente l'entità degli oneri
futuri. Nel mutuo a tasso fisso non ci sono sorprese perché si conosce l’ammontare complessivo del
debito e delle singole rate con evidenti benefici sul piano della gestione della propria disponibilità. Il
tasso fissato all'inizio resta costante per tutta la durata del mutuo indipendentemente dall'andamento dei
tassi di mercato e delle oscillazioni dei mercati finanziari. Quindi, poiché il tasso è fisso, anche l'importo
della rata resta fisso per tutta la durata. Poiché il reddito fisso normalmente è percepito mensilmente, il
mutuo generalmente viene richiesto con pagamento della rata mensile.
Se la scadenza del pagamento della rata è fissata all’inizio di un intervallo di tempo la rata è anticipata se
è fissata al termine di un intervallo la rata è posticipata.
In realtà un mutuo con pagamento anticipato della rata è un finanziamento di un importo inferiore del
valore della rata stessa, ferme le altre condizioni. Infatti se si analizza il piano di ammortamento di un
mutuo con pagamento anticipato della rata si può facilmente verificare che la prima rata e' interamente
capitale e non interessi.
Nei mutui a tasso fisso e a rata costante gli elementi da considerare sono 3: l’importo mutuato, il tasso
di interesse e la durata del mutuo.
Collegandosi al sito web http://www.asnodim.com (Figura 1) nella pagina dedicata alle “Tariffe” nella
Sezione “Calcola la tua rata di mutuo e il piano di ammortamento” (Figura 2) l’utente potrà
calcolare la propria rata ideale di mutuo (sulla base della spesa massima sostenibile in base alle proprie
entrate e sulla base della condizioni offerte dagli Istituti di Credito) in base alle informazioni che si
hanno a disposizione: Importo del Finanziamento, Tasso di interesse o Durata del Finanziamento
(Figura 3).
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Le Matrici a disposizione dell’utente per calcolare la propria rata ideale di mutuo sono le seguenti,
distinte sulla base dell’informazione scelta dall’utente:
1. Calcolo rata con IMPORTO DEL FINANZIAMENTO determinato dall'utente;
2. Calcolo rata con TASSO DI INTERESSE determinato dall'utente;
3. Calcolo rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinata dall'utente.
Figura 1 – Home page sito ASNODIM
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Figura 2 – Pagina Tariffe Sezione Calcola la tua rata di Mutuo e il piano di ammortamento
Figura 3 – Scelta matrice Excel in base all’informazione a disposizione dell’utente
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L’utente, una volta scelta la matrice per calcolare la propria rata di mutuo ed individuata quindi la
propria rata “ideale” in base alle informazioni a Sua disposizione, potrà definire il proprio piano di
ammortamento (per periodicità della rata “Mensile”, “Bimestrale”, “Trimestrale”, “Quadrimestrale”,
“Semestrale” o “Annuale”) e calcolare la detrazione di imposta spettante (Figura 4).
La periodicità del mutuo si definisce inserendo il numero delle rate che si devono pagare ogni anno.
Per i mutui con rata mensile il numero delle rate è 12, per i mutui con rata bimestrale il numero delle
rate è 6, per i mutui con rata trimestrale il numero delle rate è 4, per i mutui con rata quadrimestrale il
numero delle rate è 3, per i mutui con rata semestrale il numero delle rate è 2, per
i mutui con rata
annuale il numero delle rate è 1.
Figura 4 – Scelta matrice Excel per definire il piano di ammortamento e la detrazione di imposta
È utile precisare che il mutuo ideale non è quello con il tasso più basso, ma quello che meglio risponde
alle proprie esigenze reddituali e alla propria predisposizione. Naturalmente, maggiore sarà la durata
degli anni di mutuo, più basso sarà l’importo della rata che periodicamente si dovrà versare.
Per verificare se i dati di un mutuo a rata costante e con tasso annuo di interesse fisso corrispondono si
devono eseguire le seguenti operazioni :
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1. Sviluppare con quei dati il piano di ammortamento;
2. Verificare se la rata periodica è sempre uguale;
3. Verificare se la somma della quota capitale di tutte le rate è pari al capitale ricevuto in
finanziamento;
4. Verificare se la quota interessi di ciascun periodo corrisponde all’applicazione del tasso di
interesse annuo applicato al finanziamento diviso per il numero delle rate in un anno sul
capitale che deve essere ancora corrisposto prima del pagamento di ciascuna rata.
Se i quattro punti elencati sopra sono verificati il piano di ammortamento e’ corretto ed i dati
corrispondono.
L’utente quindi scaricando la prima matrice Excel potrà determinare la rata costante di mutuo sulla base
dell’informazione a sua disposizione e una volta scelta la rata “ideale” potrà avere, attraverso la seconda
matrice, la possibilità di sviluppare il piano di ammortamento completo in funzione dei dati inseriti,
verificando inoltre ciascuna delle quattro condizioni elencate precedentemente. Sono state utilizzate le
funzioni di calcolo di “Excel” e le funzioni di calcolo dell’interesse semplice per verificare il punto 4,
per ogni rata di ciascun mutuo calcolato.
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L’utente quindi ha la possibilità di verificare il mutuo scegliendo la matrice Excel corrispondente alla
periodicità del pagamento della propria rata (Ammortamento mensile, Ammortamento bimestrale,
Ammortamento
trimestrale,
Ammortamento
quadrimestrale,
Ammortamento
semestrale
e
Ammortamento annuale). Il sistema aprirà automaticamente una matrice di lavoro Excel su cui l’utente
può lavorare direttamente inserendo i dati relativi al proprio mutuo, con la possibilità di salvare il
risultato ottenuto (Figura n. 5).
Figura n. 5 – Matrice Excel per il calcolo del mutuo
La matrice Excel è costituita da diversi fogli di lavoro, come si evince nella parte sottostante della
stessa. Il foglio di lavoro che il sistema apre automaticamente è il primo, Dati – mutuo. Quest’ultimo
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dovrà essere utilizzato dall’utente per inserire i dati relativi al proprio mutuo; dati che permettono al
sistema di fare i calcoli e di definire il piano di ammortamento. Per poter scorrere tutti i fogli Excel
relativi alla matrice, il sistema mette a disposizione delle freccette nere poste in basso a sinistra del
primo foglio (Figura n. 5/B I e II) che permettono di andare direttamente sul primo e sull’ultimo
foglio (prima ed ultima freccetta) oppure di scorrere i fogli in modo progressivo (seconda freccetta) o in
modo regressivo (terza freccetta).
Figura n. 5/B I – Fogli componenti Matrice Excel per il calcolo del mutuo
Figura n. 5/B II – Fogli componenti Matrice Excel per il calcolo del mutuo
La parte superiore della schermata vista nella Figura 3/A permette all’utente di inserire tutte le
informazioni necessarie al sistema per calcolare la rata mensile ed il piano di ammortamento (Figura n.
6).
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Figura n. 6 – Parte della matrice su cui lavora l’utente
Questa sezione è composta dai seguenti dati:
1. INSERIRE IL CAPITALE. L’utente dovrà inserire l’importo del mutuo accordatogli dalla Banca
nella cella posta alla sinistra della dicitura “Inserire il Capitale”.
Esempio: Se l’importo del mutuo è pari ad euro 150.000,00 l’utente dovrà inserire la cifra
150.000,00 a sinistra della cella “Inserire il Capitale” (Figura n. 6.1).
Figura n. 6.1 – Inserimento importo del capitale
2. TASSO INTERESSE ANNUALE. L’utente dovrà inserire il tasso di interesse annuale che gli verrà
applicato nella cella posta alla sinistra della dicitura “Tasso interesse annuale”.
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Esempio: Se il tasso di interesse è del 6%, l’utente dovrà inserire la cifra 6 senza il simbolo
percentuale (%) (Figura n. 6.2).
Figura n. 6.2– Inserimento Tasso interesse annuale
3. NUMERO ANNI DURATA MUTUO. L’utente dovrà inserire gli anni di durata del suo mutuo
nella cella posta alla sinistra della dicitura “Numero anni durata mutuo”.
Esempio: Se gli anni di durata del mutuo sono pari a 20 l’utente dovrà inserire la cifra 20 a sinistra
della cella “Numero anni durata mutuo” (Figura n. 6.3).
Figura n. 6.3 Inserimento numero anni durata mutuo
4.
RISULTATO IMPORTO RATA. Questo importo viene estrapolato automaticamente dal sistema
quando l’utente inserisce i dati relativi all’importo del capitale, al tasso di interesse e agli anni di
durata del mutuo. Esso rappresenta l’importo della rata mensile che l’utente dovrà versare (Figura
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6.4 I). Il sistema indicherà automaticamente questo importo anche nella parte sottostante della
schermata relativa agli anni di durata del mutuo dove vengono indicati gli importi della rata mensile,
bimestrale, trimestrale, quadrimestrale, semestrale ed annuale (Vedi Figura 4.4 I record evidenziato).
Figura n. 6.4 I - Dati relativi all’importo della Rata
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Se si decide di modificare l’importo del capitale, o il tasso di interesse oppure gli anni di durata del
mutuo, il sistema automaticamente va a modificare gli importi della rata mensile, bimestrale,
trimestrale, quadrimestrale, semestrale ed annuale.
Esempio: Cambio l’importo del Capitale da euro 150.000,00 a euro 200.000,00. Il sistema
automaticamente modificherà l’importo delle rate (Figura. n. 6.4 II).
Figura n. 6.4 II - Dati relativi all’importo della Rata
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5. INSERIRE IL MESE – ANNO PRIMA RATA. L’utente dovrà inserire, nella cella posta alla
sinistra della dicitura “Inserire il mese-anno prima rata”, il mese e l’anno in cui partirà la prima rata,
senza indicare il giorno.
Esempio: La prima rata parte a Gennaio del 2007. L’utente digiterà 01/2007 ed il sistema
automaticamente riporterà sulla matrice Excel “Gennaio-07” (Figura n. 6.5).
Figura n. 6.5 - Inserimento data della prima rata
Per conoscere nel dettaglio le informazioni riguardanti le rate mensili del proprio mutuo, l’utente dovrà
visualizzare il foglio relativo agli anni di durata del suo mutuo. Nel nostro esempio (Mutuo a 20 anni), si
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dovrà cliccare con il tasto sinistro del mouse sul foglio indicante il numero 20 ed il sistema
automaticamente visualizzerà una matrice Excel in cui vengono evidenziate tutte le informazioni
relative al mutuo estrapolate dal sistema dopo l’inserimento dei dati nel foglio “Dati – mutuo” (Figura
n. 7).
Figura n. 7 - Matrice Excel con dettaglio rate, capitale ed interessi
Nella parte superiore della schermata, l’utente visualizza i dati inseriti relativi al capitale, tasso interesse e
numero degli anni.
Nella sezione sottostante, invece, è visualizzata una tabella in cui vengono indicati:
a) Numero rata: Corrispondono al numero dei versamenti che il mutuatario effettua
periodicamente per la restituzione del mutuo secondo cadenze stabilite contrattualmente.
Nell’esempio fatto, un mutuo a 20 anni, considerando le 12 rate di un anno (rate mensili),
saranno in totale 240 rate;
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b) Capitale: Importo dato dalla differenza tra la quota interessi e l’importo della rata (valore che il
sistema estrapola automaticamente quando l’utente inserisce i dati relativi all’importo del
capitale, al tasso di interesse, agli anni di durata del mutuo. Vedi Figura n. 4.4 I);
c) Interessi: E’ la quota interessi maturata alla scadenza di ogni rata. Nel nostro esempio, alla
scadenza della prima rata sarà pari a 200.000,00 (capitale residuo prima rata) X 6 / 100 (tasso di
interesse) / 12 (numero rate in un anno) = 1.000,00.
Per ogni rata, il capitale residuo da prendere per il calcolo, sarà quello relativo alla rata per cui
vengono calcolati gli interessi.
Esempio: Gli interessi relativi alla seconda rata saranno pari a euro 199.567,14 (capitale residuo
seconda rata) X 6/100/12 = 997,84
d) Totale: Il totale di ogni rata è l’importo della rata estrapolato dal sistema quando l’utente
inserisce i dati relativi all’importo del capitale, al tasso di interesse, agli anni di durata del mutuo.
Questo valore sarà uguale per tutti gli anni di durata del mutuo.
e) Capitale residuo: Rappresenta il capitale residuo dopo il pagamento di ogni rata. E’ dato dalla
differenza tra l’ultimo capitale residuo del piano e la quota capitale. Alla prima rata, il capitale
residuo sarà il capitale originario.
Esempio: Al pagamento della seconda rata, il capitale residuo sarà dato da 200.000,00 (capitale
residuo della prima rata) – 432,86 (quota capitale della prima rata) = 199.567,14 e così via per le
rate successive.
f) Calcolo interessi periodo: Gli interessi del periodo saranno pari al valore degli interessi indicati
nella terza colonna. Per calcolare questo valore, si dovrà prendere il capitale residuo di ogni rata
moltiplicarlo per il tasso di interesse annuo diviso il numero delle rate in un anno.
g) Prova interesse giusto: Che dovrà essere sempre per ogni rata pari a ok. Tale valore è dato dagli
interessi calcolati per ogni rata (terza colonna) – Calcolo interessi periodo (sesta colonna) che
devono essere uguali.
h) Inizio periodo e fine periodo: E’ il periodo di riferimento del calcolo della rata.
i) Somma quote interessi per anno di scadenza rata: E’ la somma degli interessi per ciascun anno
di scadenza.
In fondo alla matrice Excel appena esaminata, vengono indicati i Totali per ogni colonna (Capitale,
Interessi, Capitale residuo, ecc…). La somma delle quote capitale contenute nelle rate deve ammontare
all’importo originario del prestito (Figura n. 8).
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Figura n. 8 - Matrice Excel – Indicazione Totali
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L’utente ha la possibilità di controllare il piano di ammortamento anche tramite il foglio nominato
“Interessi”. Dovrà cliccare una volta con il tasto sinistro del mouse sul foglio stesso e qui troverà tutti i
dati relativi esclusivamente agli interessi (Figura n . 9).
Figura n. 9 - Matrice Excel – Foglio Interessi
Questo foglio riporta le stesse informazioni relative agli interessi che vengono indicate anche nel foglio
specifico all’anno di durata del mutuo. Nel nostro esempio, mutuo a 20 anni, il totale degli interessi che
viene riportato in questo foglio (143.886,90) sarà pari al totale indicato nel foglio 20 come visto nella
Figura n. 6 (Figura n. 9.1 e n. 9.2). Inoltre, continuando sempre con il nostro esempio di un mutuo a
20 anni, andando nel foglio Interessi nel primo anno (2007) si avrà un interesse pari a 11.854,75 che è
pari alla somma degli interessi mensili delle prime dodici rate (da gennaio-07 a dicembre-07) che
vengono indicati nel foglio 20. (Figura n. 9.3 e n. 9.4).
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Figura n. 9.1 - Matrice Excel – Foglio Interessi
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Figura n. 9.2 - Matrice Excel – Foglio 20
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Fig. n. 9.3 – Matrice Excel – Foglio Interessi
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Fig. n. 9.4 – Matrice Excel – Foglio 20
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Il foglio nominato “Controllo” permette all’utente di fare un controllo generale del piano di
ammortamento che scaturisce dai dati da lui inseriti fino ad ora (Figura n. 10).
Fig. n. 10 – Matrice Excel – Foglio Controllo
Cliccando una volta con il tasto sinistro del mouse sul foglio “Controllo”, si aprira’ una tabella dove per
ogni anno vengono indicati dei valori che il sistema estrapola dai dati inseriti dall’utente. Nel nostro
esempio di mutuo a 20 anni, avremo:
1. Nella prima colonna, vengono indicati gli anni di durata del mutuo.
2. “Totale quota capitale delle rate”: Tale valore coincide con la somma delle quote capitale di ogni
anno. La quota capitale e data dalla differenza tra la quota interessi e l’importo della rata (valore
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che il sistema estrapola automaticamente quando l’utente inserisce i dati relativi all’importo del
capitale, al tasso di interesse, agli anni di durata del mutuo (Vedi seconda colonna della Figura n.
6).
3.
“Totale quota interessi”: Tale valore è dato dalla somma della quota interessi maturata alla
scadenza di ogni rata (Vedi terza colonna della Figura n. 6).
4. “Totale interessi calcolati su capitale residuo per ciascun periodo”. Questo valore coincide con
il calcolo degli interessi del periodo che troviamo nel foglio 20 (Vedi sesta colonna della Figura
n. 6).
5. “Controllo sul capitale”. Questo campo deve essere pari a “ok”, e deriva dalla differenza tra il
valore del capitale che l’utente ha inserito inizialmente nel Foglio “Dati mutuo” ed il Totale
quota capitale delle rate che deve essere sempre uguale a zero (Vedi prima colonna del Foglio
“Controllo”).
6.
“Controllo sul calcolo degli interessi”. Anche questo valore, come il precedente, deve essere
pari a “ok” e deriva dalla differenza tra “Totale quota interessi” e “Totale interessi calcolati su
capitale residuo per ciascun periodo”.
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Il foglio nominato “Detrazioni di Imposta” permette all’utente di calcolare le detrazioni di imposta
spettanti a seguito degli interessi passivi per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili adibiti
ad abitazione principale effettivamente pagati nell’anno di competenza così come indicati in ciascun
piano di ammortamento (Figura n. 11).
Per abitazione principale si intende quella nella quale il soggetto intestatario del mutuo o i suoi familiari
dimorano abitualmente. Pertanto, la detrazione spetta all’acquirente ed intestatario del contratto di
mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro
il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Nel caso di separazione legale anche il coniuge separato,
fino a che non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di
divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della
detrazione per la quota di competenza, se presso l’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi
familiari.
Fig. n. 11 – Matrice Excel – Foglio Detrazioni di Imposta
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Nel foglio nominato “Dati fiscali” sono indicati, per ogni anno di competenza (partendo dall’anno
2000), l’importo massimo della detrazione consentita e la percentuale della detrazione applicata (Figura
n. 12). Per gli anni dal 2009 in poi l’importo massimo della detrazione e la percentuale di detrazione di
riferimento sono ipotizzati pari a quelli del 2008.
Fig. n. 12 – Matrice Excel – Foglio Dati fiscali
In caso di contitolarità del contratto di mutuo, il limite massimo della detrazione è riferito
all’ammontare complessivo degli interessi sostenuti. Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge
fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per
entrambe le quote di interessi passivi.
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La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno
dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo.
Nel nostro esempio di mutuo a 20 anni e considerando il 2007 come anno di partenza della prima rata,
nella colonna corrispondente al 20 (Figura n. 13) viene evidenziato l’ammontare delle detrazioni per
ogni anno di competenza del piano di ammortamento.
Fig. n. 13 – Matrice Excel – Detrazioni di Imposta mutuo a 20 anni
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