COMPRAVENDITE E LOCAZIONI • Le compravendite

N°150 – 15/03/2016
COMPRAVENDITE E LOCAZIONI

Le compravendite in Italia – Agenzia delle Entrate

Case, prezzi in recupero a febbraio – Idealista.it

Rapporto 2015 su un difficile abitare – Caritas Italiana, Cisl e Sicet
MUTUI

Monete e banche – Banca d’Italia

Decisioni di politica monetaria – Bce

Boom di mutui dal Fondo di garanzia prima casa – Abi

I mutui ipotecari per l’acquisto delle abitazioni – Agenzia delle Entrate

A febbraio si mantiene sostenuta la domanda di mutui – Crif
COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
LE COMPRAVENDITE IN ITALIA – AGENZIA DELLE ENTRATE
Il mercato immobiliare italiano prosegue il trend di crescita facendo registrare negli ultimi tre mesi
del 2015 un tasso tendenziale riferito al totale delle compravendite pari a +6,2% rispetto allo
stesso periodo dell’anno precedente. Con 963.903 Ntn l’anno 2015 chiude in positivo con un rialzo
del 4,7%, che corrisponde a oltre 43mila unità compravendute in più rispetto al 2014. Nel IV
trimestre 2015 il settore residenziale con 127.553 Ntn guadagna, rispetto al IV trimestre del 2014,
oltre nove punti percentuali. Anche le compravendite di pertinenze, riconducibili in larga parte a
immobili al servizio delle abitazioni quali cantine, box e posti auto, risultano in crescita del 5,6% su
base trimestrale. Tra i settori del mercato non residenziale, le compravendite di immobili
commerciali dopo due trimestri positivi segnano un calo del 2,8%. La variazione tendenziale del
settore produttivo risulta anch’essa in negativo, -1,3%, mentre il terziario con 2.831 Ntn, pari al
+0,9%, conferma lo stesso risultato, sempre in termini di variazione tendenziale, del trimestre
precedente. Con riferimento all’intero anno il settore residenziale si avvicina a 445 mila unità
compravendute che si traducono in una crescita del 6,5% rispetto al dato del 2014. In rialzo
risultano anche le compravendite di pertinenze, quasi 345mila nel 2015 con un incremento del
4,3%. Il mercato nei settori non residenziali si mostra in affanno per gli immobili a destinazione
terziaria e produttiva che chiudono il 2015 entrambi in perdita, -1,9% e -3,5% rispettivamente.
Invece, il mercato degli immobili a destinazione commerciale cresce dell’1,9%, grazie ai buoni
risultati nel II e III trimestre dell’anno. Nel 2015 le abitazioni trasferite per la sola nuda proprietà,
conteggiate per quota compravenduta (Ntn), risultano 21.485, in aumento dell’1,8%, a fronte del
+6,5% riscontrato per le compravendite del diritto di proprietà. La crescita nelle transazioni annue
risulta più accentuata nei Comuni capoluogo, +3,7%, con i Comuni minori che si fermano sotto
l’1%; nel IV trimestre 2015 il rialzo rispetto allo stesso trimestre del 2014 è stato dell’1,4%, di poco
inferiore al risultato del precedente trimestre.
CASE, PREZZI IN RECUPERO A FEBBRAIO – IDEALISTA.IT
Il ritorno d’interesse degli italiani per il mattone si riflette sulla dinamica dei prezzi delle case, che
segnano ancora un lieve rialzo dello 0,5% a febbraio dopo quello del mese scorso, attestandosi a
una media di 1.989 euro/mq. Dopo il calo registrato nel corso del 2015 i prezzi sembrano
stabilizzarsi, però rispetto allo stesso periodo dello scorso anno la riduzione è del 2,9%. Continua a
salire il numero di Regioni che hanno visto un incremento dei valori nell’ultimo mese, adesso sono
10 le aree in terreno positivo, trascinate dal Trentino Alto Adige (4,6%), Friuli Venezia Giulia (3,2%)
e Valle d’Aosta (3,1%). Prezzi invariati in Emilia Romagna, a 1.790 euro al metro quadro, mentre i
cali più sensibili si sono registrati in Basilicata (-2,1%), Veneto e Lombardia, entrambe con una
contrazione dell’1,6%. In cima alla graduatoria regionale dei prezzi si trova sempre la Liguria, con
2.765 euro al metro quadro, seguita da Lazio (2.662 euro/mq) e Valle d’Aosta (2.581 euro/mq). La
Regione dove le case costano meno è la Calabria (973 euro/mq), che è anche l’unica a rimanere
sotto la soglia dei 1.000 euro al metro quadro; poco sopra si trova il Molise con i suoi 1.112
euro/mq. Sono 41 delle 107 Province italiane rilevate a chiudere febbraio in positivo: Udine (5,2%),
traina le aree provinciali in crescita, seguita da Verbano-Cusio-Ossola (4,9%) e Grosseto (4,8%),
all’apice delle variazioni mensili. Nel lotto ancora piuttosto nutrito delle Province con valori in
discesa Belluno (-5%), segna il punto più basso, seguita da Vibo Valentia (-4 %) e Brindisi (-3,6%).
Variazioni ancora piuttosto ampie a livello provinciale testimoniano nuovamente una certa
instabilità della situazione nei centri minori e nei piccoli Comuni.
RAPPORTO 2015 SU UN DIFFICILE ABITARE – CARITAS ITALIANA, CISL E SICET
Caritas Italiana, Cisl e Sicet hanno realizzato un’indagine nazionale sul fenomeno del problema
casa in Italia, con lo scopo di rilevare e approfondire la presenza di vecchi e nuovi fenomeni di
disagio abitativo, nell’universo dei servizi Cisl-Sicet/Caritas, anche alla luce della crisi economicofinanziaria che ha colpito per diversi anni il nostro Paese. L’indagine ha coinvolto un campione
rappresentativo di utenti dei Centri di Ascolto Caritas e degli sportelli Sicet, nelle principali aree
metropolitane del Paese. Le soluzioni abitative con caratteri di apparente provvisorietà, che
riguardano tutti coloro che vivono in stanze e posto letto, raggiungono nel loro insieme una quota
di presenza non trascurabile, pari all’8,5% di tutti gli intervistati. L’11,1% del totale delle persone
che vivono in affitto è privo di contratto; al 26,6% delle persone che vivono in affitto non viene
rilasciato nessun tipo di ricevuta, mentre al 32,6%, viene rilasciata una ricevuta sottostimata che
non copre l’ammontare reale della rata di affitto. A livello generale, quasi la metà del campione
vive in abitazioni definite “strutturalmente danneggiate” (47,3%); una quota di poco inferiore di
persone vive in case/alloggi ritenuti di “ridotte dimensioni” (43,5%); il 20,4% in situazioni di
“mancanza di luminosità”. La metà delle persone che si rivolgono ai due enti dichiara di incontrare
grandi
difficoltà
nel
pagare
l’affitto,
la
rata
di
mutuo
o
le
spese
condominiali
di
gestione/mantenimento dell’abitazione e, nel caso degli utenti Caritas, tale quota è pari al 68,7% di
tale universo. Nel caso degli utenti Caritas/associati Sicet, il 73,2% delle persone che vivono in
affitto e il 71,4% di coloro che stanno pagando la rata del mutuo si colloca in situazione di
potenziale sofferenza economica, in quanto il peso dell’affitto/mutuo supera il valore-soglia del
30% sul totale del reddito. A livello generale, il 16% del campione vive un problema di sfratto o di
pignoramento giudiziario e si tratta, in prevalenza, di italiani, abitanti nelle Regioni del
Mezzogiorno, di età compresa tra 50 e 64 anni, disoccupati, che vivono in famiglie non
eccessivamente numerose (massimo 5 componenti), con figli minori e un basso livello di reddito.
Più della metà degli sfrattati/pignorati vive in alloggi con “strutture danneggiate” (58,8%), il 45,4%
risiede in abitazioni considerate di “ridotte dimensioni” e il 32% vive in condizioni di
sovraffollamento; più rare, anche se non del tutto assenti, le situazioni di totale assenza di
dotazioni igieniche, che riguardano comunque una persona su dieci (9,3%). A fronte di tale livello
di disagio, le risposte istituzionali appaiono deboli: solo il 23,5% degli utenti Caritas/Sicet
usufruisce di una o più misure socio-assistenziali nazionali o locali. La misura più diffusa, il Fondo
nazionale di sostegno alla locazione, è fruita dal 10,6% del campione (45,1% di tutti coloro che
ricevono un aiuto socio-assistenziale). A livello europeo, se si prende in considerazione lo stock di
abitazioni sociali in affitto in rapporto al totale delle abitazioni sono i Paesi Bassi il Paese con il
livello più alto (32%), seguiti da Austria (23%), Danimarca (19%), Regno Unito (18%), Svezia
(18%), Francia (17%) e Finlandia (16%), mentre l’Italia con il suo 5,3% è agli ultimi posti della
classifica europea, sotto il valore medio dell’Ue (8,3%). Per quanto riguarda gli sfratti, in Italia i
provvedimenti esecutivi di sfratto ad uso abitativo emessi nell’anno 2014 sono stati 77.278, di cui
3.433 per necessità del locatore, 4.830 per finita locazione e 69.015 per morosità o altra causa.
Nello stesso periodo le richieste di esecuzione sono state 150.076 e gli sfratti eseguiti 36.083 e il
raffronto con i dati dell’anno precedente evidenzia per i provvedimenti di sfratto emessi un
aumento del +5%: rispetto al 2013 le richieste di esecuzione sono aumentate del 14,6% e gli sfratti
eseguiti del 13,5%. Nel patrimonio residenziale pubblico gestito dagli ex Iacp abitano circa 2 milioni
di persone, spesso in situazioni di estrema fragilità sociale: 140mila persone disabili; 600mila
anziani ultra65enni; 130mila immigrati extracomunitari; 34% di famiglie con redditi al di sotto dei
10.000 euro annui, mentre sono circa 650mila le domande di alloggi Erp in attesa di esecuzione.
MUTUI
MONETE E BANCHE – BANCA D’ITALIA
A gennaio sono scesi i tassi d’interesse sui finanziamenti erogati nel mese alle famiglie per
l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie e sono stati pari al 2,85% (2,81% nel
mese precedente). I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a
1 milione di euro sono risultati pari al 2,78% (2,72% nel mese precedente); quelli sui nuovi prestiti
di importo superiore a tale soglia all’1,55% (1,26% a dicembre). I tassi passivi sul complesso dei
depositi in essere sono stati pari allo 0,50% (0,52% nel mese precedente). I tassi di variazione sui
12 mesi dei prestiti al settore privato è risultato pari al -0,1%, alle famiglie allo 0,8% e al -0,9% alle
società non finanziarie (a dicembre erano rispettivamente -0,3%, 0,8% invariato e -0,7%).
DECISIONI DI POLITICA MONETARIA – BCE
Nella riunione del 10 marzo 2016 il Consiglio direttivo della Bce ha adottato le seguenti decisioni di
politica
monetaria:
il
tasso
di
interesse sulle
operazioni
di
rifinanziamento
principali
dell’Eurosistema è ridotto di 5 punti base, allo 0,00%, a decorrere dall’operazione con regolamento
il 16 marzo 2016; il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento marginale è ridotto di 5
punti base, allo 0,25%, con effetto dal 16 marzo 2016; il tasso di interesse sui depositi presso la
Banca centrale è ridotto di 10 punti base, al -0,40%, con effetto dal 16 marzo 2016; gli acquisti
mensili nel quadro del programma di acquisto di attività sono ampliati a 80 miliardi di euro a partire
da aprile 2016; nell’elenco delle attività ammissibili per gli acquisti regolari sono incluse
obbligazioni investment grade denominate in euro emesse da società non bancarie situate
nell’area dell’euro; a partire da giugno 2016 viene introdotta una nuova serie di quattro operazioni
mirate di rifinanziamento a più lungo termine (Omrlt II), ciascuna con scadenza a quattro anni. Il
tasso di interesse applicato a queste operazioni potrà essere ridotto fino a raggiungere un livello
pari al tasso sui depositi presso la Banca centrale.
BOOM DI MUTUI DAL FONDO DI GARANZIA PRIMA CASA – ABI
Con oltre 539 milioni di euro di nuovi mutui garantiti dal Fondo di garanzia per la prima casa - tra
febbraio 2015 e febbraio 2016 - lo strumento pubblico a vantaggio soprattutto delle giovani coppie
registra un vero e proprio boom. L'Abi comunica il dato sottolineando che il Fondo rappresenta un
fondamentale esempio di collaborazione tra banche e istituzioni, a disposizione delle famiglie che
aspirano ad acquistare l’abitazione principale. L’obiettivo è, infatti, continuare a favorire l’accesso
ai mutui attraverso una dotazione da 550 milioni di euro che potrebbe garantire finanziamenti
potenziali per 12-15 miliardi di euro. Il Fondo contribuisce all’ulteriore spinta del mercato dei mutui
che nel 2015 ha registrato un’impennata del +97% rispetto al 2014, in termini di nuove erogazioni.
Per quanto riguarda il suo funzionamento il Fondo di garanzia per la casa controgarantito dallo
Stato prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari
(fino a 250.000 euro), erogati per l’acquisto o la ristrutturazione per l’accrescimento dell’efficienza
energetica, degli immobili adibiti a prima casa, con priorità di accesso per le giovani coppie o ai
nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con
età inferiore a 35 anni. Relativamente ai requisiti per accedere al Fondo, va ricordato che la
garanzia può essere richiesta da coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo,
non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui abbiano acquistato la
proprietà per successione e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
I MUTUI IPOTECARI PER L’ACQUISTO DELLE ABITAZIONI – AGENZIA DELLE ENTRATE
Le compravendite di abitazioni compiute nel 2015 da persone fisiche avvalendosi di un mutuo con
iscrizione di ipoteca sugli immobili acquistati a garanzia del credito (Ntn Ip), mostrano un tasso di
crescita rispetto al 2014 pari al +19,5%, per un totale di circa 190mila unità, oltre 30mila in più del
2014. ll capitale complessivamente erogato nel 2015 ammonta a circa 23 miliardi di euro, con un
incremento, anche in questo caso, vicino al 20% rispetto a quanto osservato nel 2014. Il capitale
medio erogato per singola abitazione è rimasto sostanzialmente invariato rispetto al 2014 ed è pari
a circa 119mila euro. La durata media dei mutui stipulati nel corso del 2015 rimane in linea con il
dato dell’anno precedente, 22 anni e mezzo. La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche
con il ricorso al mutuo ipotecario sale al 45,5%, guadagnando quasi 5 punti percentuali rispetto al
2014. Si può senz'altro affermare che la ripresa del mercato residenziale nel 2015, sia stata
sostenuta in modo rilevante da una cospicua ripresa dell’offerta creditizia e dalla riduzione del suo
costo. Infatti, il tasso di interesse medio nazionale, riferito alla prima rata di pagamento del mutuo,
è diminuito nel 2015 di oltre mezzo punto percentuale, scendendo a 2,75%. Coerentemente con la
diminuzione dei tassi di interesse e la stabilità del capitale erogato medio per unità, risulta
significativa la riduzione della rata mensile iniziale che subisce nel 2015 un decremento di circa il
6% rispetto al 2014, con una media nazionale pari a 592 euro.
A FEBBRAIO SI MANTIENE SOSTENUTA LA DOMANDA DI MUTUI – CRIF
Anche nel mese di febbraio appena concluso non si arresta la dinamica positiva della domanda di
mutui da parte delle famiglie italiane (vere e proprie richieste formali presentate agli Istituti di
credito e non semplici preventivi o interrogazioni online), con un eloquente +32,4% rispetto lo
stesso mese del 2015, che a sua volta si era caratterizzato per un robusto incremento. Questo
quanto emerge dall’analisi della variazione del numero delle domande di mutui raccolte da Crif che
raccoglie i dati relativi a oltre 78 milioni di posizioni creditizie. La domanda di mutui si è
progressivamente consolidata negli ultimi 2 anni e mezzo, trainata anche dalle richieste di
surroghe, oltre che dalle appetibili condizioni offerte dagli operatori di mercato. A fronte di una
performance decisamente positiva relativamente al numero di domande presentate agli Istituti va
però sottolineato come persista la tendenza a richiedere valori sempre più contenuti, tanto che
l’importo medio richiesto nel mese di febbraio si è attestato a soli 122.497 euro contro i 124.175
euro del corrispondente mese del 2015. Nello specifico, il valore medio richiesto dagli italiani a
febbraio ha fatto segnare un recupero rispetto al precedente mese di gennaio, quando si era
registrato il minimo storico assoluto da quando Crif ha iniziato a rilevare sistematicamente
l’andamento della domanda di mutui, ma risulta ancora ben lontano dalle rilevazioni precedenti la
grande frenata del comparto (ad esempio, nel mese di febbraio 2010 l’importo medio richiesto era
stato pari a 140.877 euro). A questo riguardo va segnalato come la progressiva riduzione del
valore dei mutui richiesti rifletta, da un lato, le favorevoli condizioni di acquisto degli immobili
disponibili sul mercato, dall’altro, la consolidata tendenza da parte delle famiglie a privilegiare
soluzioni in cui il peso della rata incida il meno possibile sul reddito disponibile; senza dimenticare
la crescente incidenza delle surroghe che, per natura, si caratterizzano per un importo più
contenuto rispetto ai nuovi mutui. La dinamica appena descritta trova riscontro anche nella
distribuzione delle richieste di mutuo per fascia d’importo: la classe in cui si sono maggiormente
concentrate le richieste degli italiani è quella compresa tra 100.000 e 150.000 euro, con una quota
del 29,5% sul totale, seguita da quella compresa tra 0 e 75.000 euro con il 27,7%. A conferma
della cautela delle famiglie italiane, il Barometro Crif rileva ancora una volta la preponderanza di
richieste di mutui concentrate nelle classi di durata superiori ai 15 anni, che complessivamente
assorbono il 66,8% del totale. Questa tendenza conferma la propensione a privilegiare piani di
rimborso lunghi, che consentono di ridurre il peso della rata mensile sul reddito disponibile e sui
risparmi della famiglia. Osservando la distribuzione della domanda di mutui in relazione all’età del
richiedente, l’ultimo aggiornamento del Barometro Crif mette in evidenza come anche nel mese di
febbraio si riscontri una maggior concentrazione nella classe di età compresa fra i 35 e i 44 anni
(con una quota pari al 36,4% del totale); come prevedibile, complessivamente circa i 2/3 delle
richieste sono state presentate da under 44.
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