mercato immobiliare parma

MERCATO IMMOBILIARE PARMA
Nella prima parte dell’anno le quotazioni delle abitazioni a Parma sono in diminuzione del 12,6%.
Nei primi sei mesi dell’anno sono in sensibile diminuzione i valori immobiliari nella zona di Ospedale –
Pratibocchi, Crocetta, Vicofertile e San Pancrazio. Si sono realizzati acquisti migliorativi e anche gli
investitori hanno spuntato prezzi interessanti. La zona non è molto lontana dalle sedi Universitarie e, di
conseguenza, si registrano compravendite di genitori di studenti. Questi ultimi hanno ricercato trilocali da
ristrutturare o parzialmente ristrutturati su cui investire non più di 120-130 mila €. Gli investitori puntano
sulle soluzioni da ristrutturare, frazionare e rivendere a personale impiegato presso la struttura ospedaliera
e che sceglie di vivere in zona. Il quartiere di Ospedale - Pratibocchi è quello più richiesto da coloro che
cercano in zona: è centrale, non distante dall’Ospedale e dalle facoltà universitarie offre prevalentemente
condomini costruiti negli anni ’60, spesso da ristrutturare. Ci sono anche case semindipendenti bifamiliari e
trifamiliari degli anni ’60. A Crocetta ci sono nuove costruzioni: infatti la zona ha avuto un certo sviluppo
edilizio nei primi anni 2000 e il valore del nuovo è mediamente di 2200 € al mq. San Pancrazio e Vicofertile
sono due frazioni che sorgono a pochi chilometri da Parma. Hanno costruito sia villette a schiera sia
condomini. Rispetto ad un anno fa si nota una maggiore propensione dei venditori a ribassare i prezzi. Tra
piazzale Lubiana, strade Casa Bianca e via Emilia Est nella prima parte dell’anno si registra una
diminuzione importante dei valori. E’ una zona in cui non sono stati fatti molti interventi di nuova
costruzione ma più che altro interventi di riqualificazione in luogo di ex industrie dismesse. Le richieste sulle
nuovo sono di 3200 € al mq, sebbene poi si vendano a 3000 € al mq. La maggioranza degli immobili risale
agli anni ‘60 - ’80 e per questo dotate riscaldamento centralizzato o il teleriscaldamento. La tipologia più
richiesta è il trilocale con doppi servizi. Piacciono le soluzioni da ristrutturare perché permettono di
abbassare notevolmente il prezzo d’acquisto. La zona di S. Lazzaro – Lubiana è una zona storica, con
costruzioni più vetuste sorte tra gli anni ’50 e gli anni ’60. Le quotazioni di un buon usato anni ‘50 sono di
1100 € al mq a cui spesso occorre aggiungere i costi di importanti interventi di ristrutturazione e di 1300 €
al mq per le tipologie degli anni ’60. Queste ultime hanno rifiniture migliori e sono quasi sempre dotate di
ascensore.
Nella zona di via Emilia Est – Parigi sono stati costruiti immobili degli anni ’70-’80 caratterizzati dal parco
interno. Per un buon usato si spendono 1300-1400 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una
buona domanda di immobili. A cercare sono giovani coppie e famiglie che non riescono ad acquistare. I
canoni di locazioni sono in diminuzione e i proprietari sono propensi a ribassarli dal momento che
preferiscono garantirsi la continuità del pagamento dei canoni. A volte si richiede la fideiussione bancaria.
Per un quattro locali con rifiniture vetuste si spendono mediamente 600-650 € al mese, mentre se si tratta
di immobili più recenti (fine anni’90) si può arrivare a realizzare fino a 800-850 € al mese.
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nei quartieri Sidoli, Picasso e Budellungo sono in
diminuzione. La disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in diminuzione e di conseguenza le
compravendite si sono concluse a prezzi più bassi. Si è notata una polarizzazione del mercato con
compravendite di trilocali da 100 a 130 mila € e superiori a 250 mila €. In difficoltà la fascia media, intorno a
200 mila € perchè c’è più offerta sul mercato e di conseguenza maggiore indecisione tra i potenziali
acquirenti.
Il quartiere Sidoli che si sviluppa intorno all’omonima via e intorno a via Archimede e via Marx si
caratterizza per la presenza di abitazioni signorili (appartamenti e villette a schiera) risalenti agli anni ’70 e
che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 2000-2400 € al mq. Sono in corso interventi di nuova
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
costruzione in edilizia convenzionata ed in edilizia civile che si scambiano a prezzi medi di 3000 € al mq.
Prezzi più contenuti per le abitazioni situate nel quartiere Picasso, sviluppatosi negli anni ’90 e con
un’offerta abitativa che spazia dalle soluzioni a schiera ed indipendenti agli appartamenti in condominio. Le
quotazioni del nuovo sono di 2500-2600 € al mq. Lo sviluppo edilizio interessa in particolare strada
Budellungo , dove al momento si registrano i valori più elevati. Sono numerose le nuove costruzioni in
corso che hanno valutazioni medie di 3000 € al mq. E’ un quartiere che si è sviluppato nei primi anni del
2000 e che offre sia appartamenti sia soluzioni indipendenti. E’ in corso anche una nuova lottizzazione con
soluzioni indipendenti e villette bifamiliari. Coloro che hanno una bassa disponibilità di spesa si orientano
nella zona viale Emilio Lepido dove ci sono delle strutture ex Iacp che si scambiano a prezzi medi di 10001300 € al mq. Tra strada del Lazzaretto e strada Santa Margherita è in costruzione un nuovo quartiere con
piccoli contesti condominiali e villette a schiera che hanno valori medi di 2400-2500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di famiglie, coppie ed immigrati. Si cercano sia
bilocali (arredati) sia trilocali (arredati e vuoti) affittati con contratto libero.
Le quotazioni delle abitazioni a Montebello sono in diminuzione, così come la domanda da sempre
alimentata soprattutto da famiglie. Si tratta di un quartiere residenziale dove spesso si realizzano acquisti
migliorativi. La tipologia più richiesta è il trilocale. Infatti, in seguito alla diminuzione dei prezzi i trilocali
sono diventati più accessibili e le famiglie che hanno avuto la possibilità di accedere al credito li hanno
acquistati. Piacciono le due camere da letto ampie, la cucina abitabile e i doppi servizi. La zona di
Montebello-Eurosia si è sviluppata e completata negli ultimi due anni e si caratterizza per la presenza di un
importante polo commerciale reso logisticamente accessibile attraverso la creazione di collegamenti
stradali con le zone centrali della città ed i centri abitativi limitrofi. Sono sorte anche abitazioni in edilizia
convenzionata ed il piano urbanistico prevede la nascita di strutture educative. Le quotazioni del nuovo in
convenzione sono di 2050 € al mq.
Anche la zona di Montebello-Pastrengo offre soluzioni in edilizia residenziale privata e convenzionata. Le
abitazioni in Convenzione sono state costruite tra gli anni ’80 e gli anni 90 ed oggi sono acquistabili da 1.500
a 1.700 € al mq. Caratteristica della zona è la presenza di numerose case a schiera o villette
semindipendenti, anche in corti ben tenute e recuperate.
Nella zona di piazzale Maestri, oltre a numerose palazzine anni ’60-70, in vie interne ben curate,
verdeggianti e frequentate solo dai residenti, sono presenti ville monofamiliari, soluzioni bifamiliari
richieste prevalentemente da un target medio alto con buona disponibilità di spesa.
La zona di Cittadella, compresa tra via Duca Alessandro e via Torelli è caratterizzata da una eterogeneità
di tipologie di immobili e stili costruttivi. In via Caduti di Montelungo ci sono immobili in edilizia Peep degli
anni ’80 mentre nelle vie interne sorgono abitazioni con mattoncini a vista nonché abitazioni monofamiliari,
bifamiliari e trifamiliari signorili negli spazi e nelle finiture e richieste dai clienti che ambiscono ad una
posizione vicina al Parco Cittadella.
Sul mercato delle locazioni si registra stabilità dei valori; a cercare in affitto sono fondamentalmente
coloro che non riescono ad acquistare, in particolare giovani coppie, famiglie e monoreddito. I proprietari
sono sempre più attenti alla solvibilità dell’inquilino.
In forte diminuzione, nei primi sei mesi dell’anno, i prezzi delle abitazioni nel quartiere di San Leonardo.
La domanda si è orientata verso bilocali e trilocali da ristrutturare in modo che il budget da investire
fosse contenuto e si potessero sfruttare le agevolazioni per la ristrutturazione. Mediamente si investono
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
intorno a 100-120 mila €. Ad acquistare in zona sono famiglie, investitori e genitori di studenti. Tra gli
acquirenti anche persone che lavorano presso la Bormioli la cui sede è in questa zona. La maggioranza degli
immobili sono stati costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’90 ma ci sono anche delle soluzioni degli ultimi anni
ancora in costruzione (via Trieste e via naviglio Alto) che si vendono a prezzi medi di 2400-2600 € al mq (
sono costruiti in classe B, hanno pannelli fotovoltaici). Ci sono anche soluzioni bifamiliari costruite negli
anni ’70-’80. Tra gli immobili presenti sul mercato immobili in edilizia popolare ex iacp che hanno prezzi
medi di 1200-1400 € al mq.
Si riscontrano difficoltà nella vendita di abitazioni dal valore compreso tra 140 e 180 mila €, perché
spesso necessitano di un mutuo per essere completate. Oltre 180 mila € invece sono acquisti che
interessano un target di acquirenti che non fa ricorso al mutuo e di conseguenza si vendono con più facilità:
sono acquirenti molto esigenti che cercano abitazioni nuove, con rifiniture di prestigio .
Il quartiere piace perché non è molto lontano dal centro, è servito ed è comodo anche per raggiungere
l’autostrada.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti universitari, da
famiglie e da aziende che cercano per i loro dipendenti. I canoni di locazione sono in diminuzione.
Valori in diminuzione anche nell’area del quartiere Montanara e del Centro Contabile, nella prima
periferia della città dove al momento l’offerta di abitazioni sul mercato è cospicua. Si riescono a
compravendere le abitazioni dal valore inferiore a 200 mila €, ci sono difficoltà per le soluzioni comprese tra
200 e 300 mila €. In forte diminuzione gli acquisti realizzati dagli investitori, soprattutto coloro che poi
procedevano a frazionare e ristrutturare l’immobile. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il
trilocale, spesso da rimodernare. La presenza dell’ascensore è fondamentale. Le abitazioni del quartiere
Montanara che è ben collegato al centro della città sono state costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70 e sono
compravendute a prezzi medi di 1600-1700 € al mq. Non ci sono nuove costruzioni in zona, le uniche sono
sorte oltre la tangenziale (circa 350 appartamenti) e sono in vendita a prezzi medi che non superano i 2000
€ al mq. Il Quartiere Montanara è ben collegato con il centro di Parma ed è servito. Le strade principali e
più commerciali sono via Montanara e viale Langhirano.Le abitazioni situate in via Tonani, nella parte più
periferica della città, sono più recenti come epoca di costruzione. La zona denominata Centro Contabile
(per la presenza degli uffici direzionali di Banca Intesa) è caratterizzata da bifamiliari costruite tra gli anni
’70 ed ’80. Si tratta di quattro locali con doppi servizi, box e giardino dal valore medio di 280 mila €. A
queste si aggiungono anche soluzioni unifamiliari, quadrifamiliari, condomini che in buono stato hanno
prezzi medi di 1500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che
non riescono ad acquistare. I canoni di locazione sono in diminuzione così come gli affitti delle stanze agli
universitari (una stanza singola si affitta mediamente a 200 € al mese).
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa