TERRENO EDIFICABILE SENZA CUBATURA?

Dolomiten, 24/11/2007
OGGETTO: TERRENO EDIFICABILE SENZA CUBATURA?
„Di recente mi è stato offerto di acquistare nel paese vicino un terreno edificabile
a un prezzo eccezionalmente conveniente. Ora, però, un mio conoscente,
originario del paese in questione, ha accennato al fatto che parte della cubatura
di questo terreno potrebbe essere già stata edificata. Alla mia richiesta di
informazioni in merito l’addetto del Comune ha risposto dicendo di non ricordare
che avesse avuto luogo una cessione di cubatura. Io, tuttavia, non ritengo di
poter fare affidamento soltanto sulla sua memoria. Come posso accertarmi che
questo terreno disponga ancora della cubatura edificabile prevista per la zona in
cui rientra?“
In presenza di determinate condizioni il proprietario di un terreno edificabile può
cedere ad altri il volume edificabile ammesso in base alla densità edilizia –
comunemente detto “cubatura” - invece di sfruttarlo per l’edificazione.
La „cessione di cubatura“ può avvenire, ad esempio, per mezzo di una vendita o
di una permuta. L’effettivo trasferimento della cubatura da un terreno all’altro
avviene poi attraverso la licenza edilizia rilasciata dal Comune. La licenza edilizia
consente quindi al beneficiario della cessione di cubatura di edificare sul proprio
terreno una cubatura maggiore di quella effettivamente prevista dagli strumenti
di pianificazione urbanistica.
Per poter autorizzare il „cessionario“ a edificare la cubatura aggiuntiva, il
Comune deve ricevere dal „cedente“ il consenso esplicito all’edificazione. Ciò può
avvenire, ad esempio, attraverso una comunicazione esplicita o la sottoscrizione
congiunta del progetto edilizio o della richiesta di concessione edilizia. In questo
modo il Comune sa se il volume ammesso per un terreno è stato già edificato in
seguito a una cessione di cubatura oppure no.
Affinché anche i terzi possano venire a conoscenza dell’avvenuta edificazione
della cubatura, i Comuni, prima di rilasciare la licenza edilizia, richiedono
generalmente che la limitazione della possibilità edificatoria sia iscritta come
servitù nel Libro fondiario. Pertanto Le consigliamo di verificare se dal Libro
fondiario risulta una limitazione della possibilità edificatoria. Nel contempo
segnaliamo però che la verifica presso il Libro fondiario non garantisce assoluta
sicurezza. Questo perché detta iscrizione nel Libro fondiario costituisce a tutt’oggi
una mera prassi seguita dai Comuni, e peraltro in alcuni casi solamente da pochi
anni. Per tale motivo sarebbe consigliabile richiedere all’addetto del Comune di
effettuare una ricerca supplementare negli archivi dell’Ufficio tecnico.