Scelta del terreno - Arredamenti Marinoni

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SCELTA DEL TERRENO
L'importanza del luogo di
costruzione
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Indice generale
Premessa...............................................................................................................................................3
La dimensione del terreno ...................................................................................................................3
La posizione..........................................................................................................................................4
Forma, pendenza e conformazione.......................................................................................................4
La distanza dai centri cittadini .............................................................................................................5
Le domande da fare sempre e le risposte che si dovrebbero avere.......................................................6
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Premessa
Questo breve testo è rivolto a chi è intenzionato a costruire la
propria casa od a chi, per interesse generale o di settore, vuole
capire quali siano gli aspetti da affrontare nella
scelta di un
terreno edificabile. I capitoli che seguono vogliono essere dei
semplici consigli da seguire, derivanti dalla nostra esperienza
personale,
per
valutare
le
opportunità
fra
cui
scegliere
all'interno del mercato immobiliare.
La dimensione del terreno
Per poter costruire una casa naturalmente bisogna avere un terreno
edificabile su cui sia possibile ottenere i permessi necessari per
la realizzazione delle propria abitazione. Ciò significa che il
dato più importante da verificare sono i metri cubi (Mc) od i
metri quadri (Mq) previsti dallo strumento urbanistico come
edificazione massima per il terreno in questione.
Questo dato, che in termini tecnici è chiamato “capacità
edificatoria”, si può ottenere facilmente nei seguenti modi:
1. Richiederlo direttamente presso l’ufficio urbanistica del
Comune in cui è ubicato il terreno.
2. Chiedere copia del certificato di destinazione urbanistica
all’attuale proprietario o promotore immobiliare.
Costo proporzionato alla
realizzazione di una villa
La Capacità Edificatoria di un terreno è quindi una caratteristica
fondamentale che contribuisce a determinarne il valore di mercato.
Naturalmente infatti, a parità di dimensione e posizione,
un
terreno su cui si può costruire un condominio avrà un valore
maggiore rispetto a quello su cui posso realizzare solo una
singola abitazione.
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Per fare un esempio, se la casa che voglio costruire è di circa
120 Mq (corrispondenti indicativamente a circa 360 Mc), il
consiglio che vi possiamo dare è questo:
• Cercate un terreno che permetta appunto di realizzare i
medesimi Mq che volete realizzare o poco di più.
• Cercatene almeno tre nella zona che vi interessa ed altri tre
in zone esterne ai centri più richiesti.
• Confrontate i prezzi delle varie proposte individuate
considerando anche il contesto di ogni terreno e la loro
dimensione
In questo modo vi sarete fatti una prima idea sulla cifra da
destinare all’acquisto del terreno. Questa rappresenta la cifra
minima che, a seconda delle possibilità economiche di ognuno, può
essere anche incrementata per avere più giardino o per avere una
posizione più ambita.
Nessuno vieta di aumentare la dimensione del futuro giardino
acquistando insieme al lotto edificabile anche una porzione di
terreno agricolo ad esso attiguo.
La posizione
Un altro fattore importante nella scelta di un lotto edificabile è
chiaramente il luogo. Le necessità di ognuno (lavoro, familiari,
vicinanza ai servizi, amici, stile di vita, etc..) influenzano
molto i criteri di ricerca iniziali.
Questo non necessariamente è un problema. Le situazioni che si
possono presentare sono le seguenti:
• Nella zona che preferisco i prezzi dei terreni sono troppo
elevati.
• Nella zona che preferisco i prezzi dei terreni non sono un
problema ma sono molto piccoli.
• Nella zona che preferisco i prezzi dei terreni non sono un
problema e hanno anche buone dimensioni ma il contesto non è
molto bello.
• Nella zona che preferisco i prezzi dei terreni non sono un
problema e hanno anche buone dimensioni con un contesto molto
piacevole.
Per le prime tre situazioni il consiglio è quello di non
fossilizzarsi ed estendere la propria ricerca anche altrove. Una
breve distanza, pari a cinque minuti in automobile, fa spesso
risparmiare molti soldi permettendo un acquisto in un luogo più
interessante con un contesto migliore.
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Forma, pendenza e conformazione
Una volta individuato un terreno con le caratteristiche di prezzo
e
posizione
desiderate
bisogna
fare
attenzione
alle
caratteristiche che esso presenta.
La prima distinzione che possiamo fare è fra un terreno piano ed
uno in pendenza. Di seguito pregi e difetti:
• Terreno piano:
◦ Forte contenimento dei costi di costruzione visto che:
▪ Non si avrà bisogno di seguire la pendenza del terreno
con le fondazioni della casa.
▪ Non saranno obbligatoriamente necessari costosi muri di
contenimento per sostenere la terra.
▪ Non saranno obbligatoriamente necessari costosissimi
terrazzamenti
◦ Il giardino sarà completamente utilizzabile e di facile
manutenzione.
• Terreno in pendenza:
◦ Forte caratterizzazione dell'edificio in costruzione ma con
aumento dei costi.
◦ Giardino meno fruibile ma gradevolmente suddiviso in zone
più riservate.
◦ I costi per l'edificazione sono superiori ed i tempi più
lunghi a causa della difficoltà di cantiere.
◦ Le visuali godibili dall'edificio una volta realizzato sono
di qualità superiore.
Un'altra caratteristica importante è la forma. A parità di
dimensione del terreno posso infatti trovarmi in situazioni
diversissime fra loro con impedimenti o difficoltà di cui non
avevo tenuto conto.
Terreno adatto alla
realizzazione di una villa
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Bisogna anche sapere che, generalmente, bisogna rispettare una
certa distanza dal confine per poter edificare. Dagli schemi sopra
riportati è facile capire che, a parità di dimensione, una forma
rettangolare permette una superficie maggiore su cui edificare.
Altra caratteristica da tenere in considerazione è la composizione
del terreno ovvero il materiale da cui è composto in modo da
capire il tipo di fondazioni che sarò costretto a realizzare per
la mia casa. Generalmente è un dato difficile da reperire a meno
che non vi siano già state delle indagini geologiche in zona. Se
il dato non fosse disponibile può essere utile chiedere in comune
il quale vi potrà fornire anche indicazioni aggiuntive su
eventuali problematiche presenti.
La distanza dai centri cittadini
Sinteticamente si può dire che più ci si allontana dai grandi
centri o dalle zone più richieste più il prezzo da pagare per il
terreno scende e la sua dimensione aumenta. Spesso infatti, a
pochi minuti di automobile, ci si può trovare in una zona
incantevole dal punto di vista del paesaggio in cui si può anche
risparmiare molto. Bisogna infatti considerare che, oltre al
prezzo di acquisto del terreno, va pagata anche una serie di cifre
dovute al comune in cui si costruisce la propria Villa. Tali
importi sono il “Contributo sul costo di costruzione” e gli “Oneri
di Urbanizzazione”. Il primo è un importo determinato a livello
regionale
che
dipende
dalle
dimensioni
della
casa
e
sostanzialmente non varia spostandosi di pochi chilometri. Gli
Oneri di Urbanizzazione invece sono una cifra che varia anche di
molte migliaia di euro. Il loro importo, per semplificare, va a
coprire i costi per i servizi e le strade del Comune. È quindi
facile capire che, come per il terreno, anche per questo importo
più mi allontano dai grandi centri più la cifra si riduce.
Molti sono poco propensi a spostarsi dai grandi centri. Scelta
personale e rispettabile ma tuttavia è meglio ricordare i vantaggi
che solitamente un terreno lontano dai centri più richiesti
presenta:
• Paesaggio molto gradevole.
• Costi inferiori.
• Rischio di criminalità molto basso.
• Problema del traffico non presente.
• Possibilità di avere un terreno più grande senza troppa
edificazione intorno.
• Rapporti personali con il vicinato migliori e più stretti.
• Spesso, visto il traffico ridotto rispetto ai grandi centri,
la durata degli spostamenti è inferiore.
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Le domande da fare sempre e le risposte che si dovrebbero
avere
Di seguito una breve serie di domande da porre sempre a chi vi
vuole vendere un terreno:
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Qual'è la capacità edificatoria del terreno?Quanto posso
costruire?(Deve essere dello stesso ordine di grandezza della
casa che voglio costruire. Ne di meno ne troppo di più)
Il terreno è ad edificazione diretto o sottoposto a Piano
Attuativo?(molto meglio se ad edificazione diretta. Vanno
bene anche quelli all'interno di piani attuativi a patto che
tali strumenti siano già stati approvati dall'amministrazione
comunale e che fisicamente i lavori per le strade e
reti/fognatura al loro interno siano già iniziati)
Mi può fare avere il certificato di destinazione urbanistica
o un estratto dello strumento urbanistico vigente con
indicazione dei parametri edilizi riferiti al mio terreno?
(vanno bene entrambi ma almeno una delle documentazioni deve
essere presente altrimenti c'è il rischio che stiano cercando
di vendervi un terreno non edificabile)
Sono presenti dei vincoli?(sempre meglio non averne ma vanno
valutati. Non sempre sono negativi)
La fognatura comunale è presente e nelle vicinanze? Dove di
preciso? (ovviamente è importante che la fognatura sia
presente e passi vicina al terreno ad una profondità tale da
permettere lo scarico semplice per gravità di tutti i bagni
della futura casa)
Le reti delle utenze (Telefono, Gas, Luce, Acqua) sono
presenti? Dove passano rispetto al terreno?(anche in questo
caso è importante verificarne la presenza e la posizione)
Avete un'indagine geologica del terreno? (spesso la risposta
è no. Indicazioni sulla tipologia, composizione e resistenza
del terreno sono reperibili in alcuni casi nel comune di
appartenenza del terreno. Chiedete informazioni all'Ufficio
Tecnico che, anche se non complete, potrà sicuramente
fornirvi delle indicazioni)
Conclusioni
Come abbiamo visto, la scelta del terreno influenza i costi, lo
stile di vita, il progetto della casa e la qualità dello spazio.
Cercatelo con cura.
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La presente guida è da considerarsi solo un'introduzione all'argomento che per sua natura
non può comprendere tutte le casistiche. Vi invitiamo pertanto a consultare il nostro studio
per valutare le situazioni specifiche.
StudioArch/AgostinoMarinoni
Via Torino,139
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T. 0383 805662
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