Scelta del terreno - Arredamenti Marinoni
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Scelta del terreno - Arredamenti Marinoni
www.studio-arch.eu SCELTA DEL TERRENO L'importanza del luogo di costruzione 1 www.studio-arch.eu Indice generale Premessa...............................................................................................................................................3 La dimensione del terreno ...................................................................................................................3 La posizione..........................................................................................................................................4 Forma, pendenza e conformazione.......................................................................................................4 La distanza dai centri cittadini .............................................................................................................5 Le domande da fare sempre e le risposte che si dovrebbero avere.......................................................6 2 www.studio-arch.eu Premessa Questo breve testo è rivolto a chi è intenzionato a costruire la propria casa od a chi, per interesse generale o di settore, vuole capire quali siano gli aspetti da affrontare nella scelta di un terreno edificabile. I capitoli che seguono vogliono essere dei semplici consigli da seguire, derivanti dalla nostra esperienza personale, per valutare le opportunità fra cui scegliere all'interno del mercato immobiliare. La dimensione del terreno Per poter costruire una casa naturalmente bisogna avere un terreno edificabile su cui sia possibile ottenere i permessi necessari per la realizzazione delle propria abitazione. Ciò significa che il dato più importante da verificare sono i metri cubi (Mc) od i metri quadri (Mq) previsti dallo strumento urbanistico come edificazione massima per il terreno in questione. Questo dato, che in termini tecnici è chiamato “capacità edificatoria”, si può ottenere facilmente nei seguenti modi: 1. Richiederlo direttamente presso l’ufficio urbanistica del Comune in cui è ubicato il terreno. 2. Chiedere copia del certificato di destinazione urbanistica all’attuale proprietario o promotore immobiliare. Costo proporzionato alla realizzazione di una villa La Capacità Edificatoria di un terreno è quindi una caratteristica fondamentale che contribuisce a determinarne il valore di mercato. Naturalmente infatti, a parità di dimensione e posizione, un terreno su cui si può costruire un condominio avrà un valore maggiore rispetto a quello su cui posso realizzare solo una singola abitazione. 3 www.studio-arch.eu Per fare un esempio, se la casa che voglio costruire è di circa 120 Mq (corrispondenti indicativamente a circa 360 Mc), il consiglio che vi possiamo dare è questo: • Cercate un terreno che permetta appunto di realizzare i medesimi Mq che volete realizzare o poco di più. • Cercatene almeno tre nella zona che vi interessa ed altri tre in zone esterne ai centri più richiesti. • Confrontate i prezzi delle varie proposte individuate considerando anche il contesto di ogni terreno e la loro dimensione In questo modo vi sarete fatti una prima idea sulla cifra da destinare all’acquisto del terreno. Questa rappresenta la cifra minima che, a seconda delle possibilità economiche di ognuno, può essere anche incrementata per avere più giardino o per avere una posizione più ambita. Nessuno vieta di aumentare la dimensione del futuro giardino acquistando insieme al lotto edificabile anche una porzione di terreno agricolo ad esso attiguo. La posizione Un altro fattore importante nella scelta di un lotto edificabile è chiaramente il luogo. Le necessità di ognuno (lavoro, familiari, vicinanza ai servizi, amici, stile di vita, etc..) influenzano molto i criteri di ricerca iniziali. Questo non necessariamente è un problema. Le situazioni che si possono presentare sono le seguenti: • Nella zona che preferisco i prezzi dei terreni sono troppo elevati. • Nella zona che preferisco i prezzi dei terreni non sono un problema ma sono molto piccoli. • Nella zona che preferisco i prezzi dei terreni non sono un problema e hanno anche buone dimensioni ma il contesto non è molto bello. • Nella zona che preferisco i prezzi dei terreni non sono un problema e hanno anche buone dimensioni con un contesto molto piacevole. Per le prime tre situazioni il consiglio è quello di non fossilizzarsi ed estendere la propria ricerca anche altrove. Una breve distanza, pari a cinque minuti in automobile, fa spesso risparmiare molti soldi permettendo un acquisto in un luogo più interessante con un contesto migliore. 4 www.studio-arch.eu Forma, pendenza e conformazione Una volta individuato un terreno con le caratteristiche di prezzo e posizione desiderate bisogna fare attenzione alle caratteristiche che esso presenta. La prima distinzione che possiamo fare è fra un terreno piano ed uno in pendenza. Di seguito pregi e difetti: • Terreno piano: ◦ Forte contenimento dei costi di costruzione visto che: ▪ Non si avrà bisogno di seguire la pendenza del terreno con le fondazioni della casa. ▪ Non saranno obbligatoriamente necessari costosi muri di contenimento per sostenere la terra. ▪ Non saranno obbligatoriamente necessari costosissimi terrazzamenti ◦ Il giardino sarà completamente utilizzabile e di facile manutenzione. • Terreno in pendenza: ◦ Forte caratterizzazione dell'edificio in costruzione ma con aumento dei costi. ◦ Giardino meno fruibile ma gradevolmente suddiviso in zone più riservate. ◦ I costi per l'edificazione sono superiori ed i tempi più lunghi a causa della difficoltà di cantiere. ◦ Le visuali godibili dall'edificio una volta realizzato sono di qualità superiore. Un'altra caratteristica importante è la forma. A parità di dimensione del terreno posso infatti trovarmi in situazioni diversissime fra loro con impedimenti o difficoltà di cui non avevo tenuto conto. Terreno adatto alla realizzazione di una villa 5 www.studio-arch.eu Bisogna anche sapere che, generalmente, bisogna rispettare una certa distanza dal confine per poter edificare. Dagli schemi sopra riportati è facile capire che, a parità di dimensione, una forma rettangolare permette una superficie maggiore su cui edificare. Altra caratteristica da tenere in considerazione è la composizione del terreno ovvero il materiale da cui è composto in modo da capire il tipo di fondazioni che sarò costretto a realizzare per la mia casa. Generalmente è un dato difficile da reperire a meno che non vi siano già state delle indagini geologiche in zona. Se il dato non fosse disponibile può essere utile chiedere in comune il quale vi potrà fornire anche indicazioni aggiuntive su eventuali problematiche presenti. La distanza dai centri cittadini Sinteticamente si può dire che più ci si allontana dai grandi centri o dalle zone più richieste più il prezzo da pagare per il terreno scende e la sua dimensione aumenta. Spesso infatti, a pochi minuti di automobile, ci si può trovare in una zona incantevole dal punto di vista del paesaggio in cui si può anche risparmiare molto. Bisogna infatti considerare che, oltre al prezzo di acquisto del terreno, va pagata anche una serie di cifre dovute al comune in cui si costruisce la propria Villa. Tali importi sono il “Contributo sul costo di costruzione” e gli “Oneri di Urbanizzazione”. Il primo è un importo determinato a livello regionale che dipende dalle dimensioni della casa e sostanzialmente non varia spostandosi di pochi chilometri. Gli Oneri di Urbanizzazione invece sono una cifra che varia anche di molte migliaia di euro. Il loro importo, per semplificare, va a coprire i costi per i servizi e le strade del Comune. È quindi facile capire che, come per il terreno, anche per questo importo più mi allontano dai grandi centri più la cifra si riduce. Molti sono poco propensi a spostarsi dai grandi centri. Scelta personale e rispettabile ma tuttavia è meglio ricordare i vantaggi che solitamente un terreno lontano dai centri più richiesti presenta: • Paesaggio molto gradevole. • Costi inferiori. • Rischio di criminalità molto basso. • Problema del traffico non presente. • Possibilità di avere un terreno più grande senza troppa edificazione intorno. • Rapporti personali con il vicinato migliori e più stretti. • Spesso, visto il traffico ridotto rispetto ai grandi centri, la durata degli spostamenti è inferiore. 6 www.studio-arch.eu Le domande da fare sempre e le risposte che si dovrebbero avere Di seguito una breve serie di domande da porre sempre a chi vi vuole vendere un terreno: • • • • • • • Qual'è la capacità edificatoria del terreno?Quanto posso costruire?(Deve essere dello stesso ordine di grandezza della casa che voglio costruire. Ne di meno ne troppo di più) Il terreno è ad edificazione diretto o sottoposto a Piano Attuativo?(molto meglio se ad edificazione diretta. Vanno bene anche quelli all'interno di piani attuativi a patto che tali strumenti siano già stati approvati dall'amministrazione comunale e che fisicamente i lavori per le strade e reti/fognatura al loro interno siano già iniziati) Mi può fare avere il certificato di destinazione urbanistica o un estratto dello strumento urbanistico vigente con indicazione dei parametri edilizi riferiti al mio terreno? (vanno bene entrambi ma almeno una delle documentazioni deve essere presente altrimenti c'è il rischio che stiano cercando di vendervi un terreno non edificabile) Sono presenti dei vincoli?(sempre meglio non averne ma vanno valutati. Non sempre sono negativi) La fognatura comunale è presente e nelle vicinanze? Dove di preciso? (ovviamente è importante che la fognatura sia presente e passi vicina al terreno ad una profondità tale da permettere lo scarico semplice per gravità di tutti i bagni della futura casa) Le reti delle utenze (Telefono, Gas, Luce, Acqua) sono presenti? Dove passano rispetto al terreno?(anche in questo caso è importante verificarne la presenza e la posizione) Avete un'indagine geologica del terreno? (spesso la risposta è no. Indicazioni sulla tipologia, composizione e resistenza del terreno sono reperibili in alcuni casi nel comune di appartenenza del terreno. Chiedete informazioni all'Ufficio Tecnico che, anche se non complete, potrà sicuramente fornirvi delle indicazioni) Conclusioni Come abbiamo visto, la scelta del terreno influenza i costi, lo stile di vita, il progetto della casa e la qualità dello spazio. Cercatelo con cura. 7 www.studio-arch.eu La presente guida è da considerarsi solo un'introduzione all'argomento che per sua natura non può comprendere tutte le casistiche. Vi invitiamo pertanto a consultare il nostro studio per valutare le situazioni specifiche. StudioArch/AgostinoMarinoni Via Torino,139 27045 Casteggio (Pv) www.studio-arch.eu [email protected] T. 0383 805662 8