Previsioni per il 2011 - Falcon Real Estate Investment Management

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT, LTD.
Servizi di consulenza per investitori negli Stati Uniti
Primo trimestre 2011, Vol. 20, Numero 1
Previsioni per il 2011
Dall’inizio della crisi finanziaria ed economica a livello globale nel 2007, il mercato immobiliare commerciale
statunitense si è dimostrato incredibilmente resistente e costante. Poiché nel guardare al 2011, crediamo che
le problematiche degli ultimi tre anni continueranno a influire sul mercato dell’anno entrante, riteniamo sia
importante ripetere i seguenti punti:
1. Si prevede che la ripresa lenta ma continua dell’economia statunitense che fornisce un supporto
solido al mercato immobiliare commerciale continuerà nell’anno nuovo.
2. D
ato che le proprietà che vengono messe sul mercato sono in numero inferiore rispetto alle previsioni,
che la costruzione di nuovi edifici è praticamente bloccata e che la domanda sia da parte di investitori
americani sia di quelli stranieri è in aumento, il rapporto di domanda offerta delle proprietà continua
ad essere un fattore critico per gli investitori.
3. Gli investitori devono inoltre concentrarsi sulle tendenze divergenti dei prezzi sul mercato in quanto
alcuni mercati principali sono ritornati agli alti livelli dei prezzi del periodo precedente alla crisi,
mentre in altri mercati altrettanto importanti a livello nazionale si possono trovare dei veri affari.
4. La disponibilità di finanziamenti per i mutui, che aveva raggiunto livelli molto negativi all’inizio
della crisi, ora sta recuperando in modo più positivo.
Dal punto di vista della Falcon Real Estate, il mercato immobiliare commerciale statunitense è riuscito
ad evitare il crollo del mercato che si verificò alla fine degli anni Ottanta e all’inizio degli anni Novanta
in seguito alla crisi delle Savings and Loans Associations negli Stati Uniti. Inoltre, dato che l’economia
statunitense è ora in fase di recupero riteniamo che il mercato commerciale continuerà a migliorare.
Economia statunitense
IIl mercato immobiliare commerciale statunitense ha ovviamente una
forte correlazione con l’andamento dell’economia del paese e non c’è
dubbio che sia ora in corso una ripresa, anche se lenta. Il prodotto
interno lordo — ossia il valore complessivo dei beni e servizi prodotti
all’interno degli Stati Uniti — è aumentato al tasso annuo del 2,6
percento nel terzo trimestre del 2010 (cioè dal secondo al terzo
trimestre) per cui questa è stata la seconda revisione al rialzo rispetto
alla stima originale del 2 percento. Nel secondo trimestre il PIL
effettivo è aumentato ad un tasso dell’1,7 percento. Di conseguenza,
anche se il tasso di disoccupazione è rimasto sopra al 9,5%, raggiungendo il 9,8% in novembre, ciò deriva dal fatto che vi sono più
persone che entrano nel mondo del lavoro mentre le richieste di
assistenza ai disoccupati continuano a diminuire. Nella settimana che
è terminata con il 25 dicembre il numero anticipato delle domande
iniziali di assistenza per i disoccupati al netto dei fattori stagionali era
di 388.000, il che rappresenta una diminuzione di 34.000 rispetto alla
cifra riportata per la settimana precedente di 422.000.
Guardando al futuro, sembra chiaro che le norme sia fiscali sia
monetarie fungeranno da grande stimolo per l’economia. La legislazione approvata di recente dal Congresso prevede sia una riduzione
delle tasse, richiesta dai Repubblicani, sia un gran numero di
programmi di spesa pubblica avanzati dai Democratici. Allo stesso
tempo la Federal Reserve Board si è di nuovo impegnata all’acquisto
di obbligazioni a lungo termine del Governo al fine
di ridurre i tassi di interesse statunitensi a lungo termine con la
speranza di stimolare l’economia. Molti osservatori credono che
questa strategia abbia anche lo scopo di indebolire il valore del
dollaro statunitense e di stimolare quindi le esportazioni del paese.
Noi crediamo che la combinazione di tutte queste direttive porterà ad
una ripresa continua dell’economia statunitense.
Situazione di domanda e offerta
Quando la crisi del credito ha colpito i mercati finanziari a livello
mondiale nella seconda metà del 2007, da cui è conseguita una grave
recessione economica, si pensava che il mercato immobiliare
commerciale statunitense sarebbe crollato, come era successo 20 anni
prima in seguito alla crisi delle Savings and Loans Associations negli
Stati Uniti. Ci si aspettava inoltre che sul mercato si riversasse un
flusso di proprietà in crisi e che la maggioranza delle fonti di capitale
che aveva incoraggiato lo straordinario rialzo dei prezzi degli
immobili sarebbe sparita. Invece, contrariamente alle aspettative, i
venditori in crisi sono apparsi molto lentamente. Grazie alle basi che
costituiscono il mercato immobiliare commerciale, come il tasso di
locazione e il livello degli affitti, i proprietari sono riusciti a far fronte
alla recessione sorprendentemente bene. Di conseguenza molti
proprietari continuano ad avere delle entrate sufficienti per pagare il
mutuo e ritenere pertanto le proprietà anche se il loro valore potrebbe
essere ora inferiore al debito esistente, con la speranza che il mercato
migliori col tempo.
Allo stesso tempo le banche pignorano le proprietà con debito in fase
di maturazione molto lentamente. Anche se ci sono ancora miliardi di
dollari in proprietà con patrimonio netto negative (negative equity), le
banche non sono ansiose di riprenderle e di riconoscere le perdite che
ne derivano. Di conseguenza, molto frequentemente in questi casi, le
banche preferiscono mettere in pratica la strategia di “far finta di
niente ed estendere”, cioè mantengono lo stesso valore della proprietà
nei loro libri contabili ed estendono il prestito per altri due o tre anni.
Inoltre, anche coloro che gestiscono i mutui ipotecari che sono stati
venduti in vari pool hanno pochi incentivi a forzare la vendita delle
proprietà in crisi, in quanto molto spesso loro stessi hanno investito in
dette proprietà per cui i loro stessi investimenti ne risentirebbero.
Allo stesso momento in cui l’offerta era contenuta, è entrato in scena
un numero significativo di investitori istituzionali sia nazionali sia
stranieri. Il settore immobiliare commerciale con tassi di ingresso di
capitalizzazione del 7%-8%, oltre al prospetto di una protezione
dall’inflazione e di una rivalutazione del capitale nel tempo, è apparso
come un’alternativa di investimento attraente per detti investitori,
particolarmente poiché il rendimento del mercato delle obbligazioni
era sceso a livelli senza precedenti. Inoltre sono stati creati numerosi
fondi privati di tipo equity per investire nel flusso di proprietà in crisi
che si prevedeva sarebbero state messe sul mercato. Infine il settore
dei fondi REIT (Real Estate Investment Trust) è intervenuto in modo
rappresentativo in quanto, invece di vendere le proprietà, è divenuto un
acquirente attivo. Di conseguenza, la domanda di proprietà di qualità
generalmente supera l’offerta, soprattutto in alcuni mercati top degli
Stati Uniti.
Tendenze divergenti dei prezzi
Con la ripresa dalla crisi economica e del credito i prezzi del mercato
commerciale statunitense hanno seguito essenzialmente due direzioni
diverse. In un numero limitato di mercati principali, come quello di
New York, Washington DC, Boston e San Francisco, i prezzi sono
rimasti molto alti e nel caso di proprietà di prima categoria hanno
raggiunto persino i livelli del periodo precedente alla recessione, con
tassi di capitalizzazione molto bassi, che hanno raggiunto il 5%. In
altri mercati principali invece i prezzi sono del 20% - 25% inferiori ai
livelli raggiunti prima della recessione, ed hanno tassi di capitalizzazione tra 7% e 8%. Il Wall Street Journal di recente ha affermato che le
performance dei due indici principali dei prezzi del settore immobiliare
statunitense erano molto diverse. L’indice Moody’s Investors Services
Index ha indicato che i prezzi erano ancora a livelli bassi o vicino ai
livelli bassi dell’inizio del 2009. Dall’altra parte, invece, l’indice
Green Street Advisors Index ha riportato che i prezzi commerciali ora
sono aumentati del 30% rispetto all’anno scorso. Come ha commentato
il Journal, era chiaro che, anche se ciascun indice diceva di rappresentare l’intero mercato, in realtà ne misurava un segmento diverso:
il Green Street Index si concentrava su alcune delle principali città
mentre il Moody’s Index copriva invece un segmento molto più
ampio del mercato.
Anche se vi sono delle chiare ragioni per cui gli investitori preferiscono le proprietà di New York, Washington DC, Boston e San
Francisco, in queste città notiamo dei tassi di capitalizzazione di 200
- 300 punti base inferiori rispetto ad altri mercati principali del paese.
Non crediamo inoltre che i rischi degli altri mercati cardinali siano
superiori a quelli delle città top. Infatti acquistare oggi nelle città di
primo grado potrebbe comportare dei rischi con il tasso di capitalizzazione. Di conseguenza, abbiamo raccomandato agli investitori di
considerare le proprietà in città quali Seattle, Houston e San Diego in
cui abbiamo avuto dei risultati eccellenti per anni. Continuiamo a
credere infatti che queste città, ed altre località simili, dovrebbero
essere incluse nell’elenco dei siti da considerare per potenziali
investimenti.
Finanziamento dei mutui
Quando la crisi finanziaria ha inizialmente colpito il mercato, il
finanziamento di nuovi mutui è sparito completamente. Le banche ed
altre istituzioni finanziarie hanno immediatamente interrotto i prestiti
e il mercato dei titoli CMBS (commercial mortgage backed securities)
è semplicemente crollato. Rimanevano alcune istituzioni, come le
compagnie di assicurazione sulla vita, che erano disposte a fare dei
nuovi prestiti, ma solo in termini estremamente conservativi.
Questa situazione sta gradualmente cambiando in quanto la crisi
finanziaria è passata e banche ed altri istituti di prestito sono ritornati
alla redditività. Prestiti per mutui sono di nuovo disponibili e in
termini che stanno diventando favorevoli per gli investitori.
Tradizionalmente i tassi di interesse sui mutui a interesse fisso
venivano stabiliti tenendo conto del rendimento paragonabile delle
obbligazioni del Governo statunitense, a cui veniva aggiunta una
maggiorazione. Dato che il Federal Reserve Board attualmente sta
mantenendo i tassi a livelli storicamente bassi, i mutui stanno
lentamente diventando disponibili con termini più attraenti. Oggi è
possibile ottenere un leverage positivo, particolarmente per le
proprietà che sono acquistate con un tasso di capitalizzazione al di
sopra del 6%. Nonostante il fatto che la maggior parte delle istituzioni
che offre i prestiti limiti il rapporto prestito-valore a 60% e richieda
un certo ammortamento, continuiamo a vedere sempre più flessibilità
nei termini dei prestiti man mano che sul mercato ritorna la
competizione.
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o contattare Falcon Real Estate:
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