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ESEMPIO N. 19
Determinazione del valore di mercato di un appezzamento di
terreno utilizzabile ad attività sportiva
1 - Il criterio valutativo adottato si basa sulla stima sintetico-comparativa con riferimento ai prezzi unitari desunti dalle indagini di
mercato.
La relazione tecnico-economica è così articolata:
– una prima parte descrittiva concernente le caratteristiche generali, gli identificativi catastali ed i dati metrici di consistenza;
– una seconda parte è riferita, in particolare, alle indagini di mercato effettuate ed alla valutazione.
2 - È stato adottato per verifica un secondo metodo di stima che
consiste nell’applicare al valore di mercato la fruttuosità lorda
quale emerge dagli indicatori di mercato.
CARATTERISTICHE GENERALI DELLA ZONA
Il terreno oggetto della presente valutazione è ubicato nell’ambito del Comune di N.
È posizionato lungo una direttrice viaria di notevole sviluppo turistico, caratterizzata
da numerose testimonianze storiche ed artistiche.
In particolare il suddetto appezzamento, della superficie di circa 6 ha, è posizionato
in corrispondenza del km ..... della Strada Statale....... ad 80-90 m dal suo fronte.
Scopo della presente relazione è quello di determinare il più probabile valore di compravendita del sopraindicato terreno.
CARATTERISTICHE DEL TERRENO
L’appezzamento di terreno è caratterizzato da una giacitura pianeggiante e da una
configurazione a forma di poligono irregolare di sette lati di cui, il più lungo, di circa 300 m, è posto in corrispondenza della linea di confine con il territorio del Comune di S.
La consistenza complessiva, secondo quanto risulta catastalmente, è di 58.720 m2.
IDENTIFICATIVI CATASTALI
L’appezzamento di terreno risulta distinto nel Catasto Terreni del Comune di N. al foglio n. , particella n. ... , per una consistenza complessiva di 5 ha, 87 are, 20 centiare, con reddito agrario di € 205,00 e reddito dominicale di € 293,00.
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INDAGINI E RICERCHE DI MERCATO
In relazione alle peculiarità delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche riconoscibili all’appezzamento di terreno in esame e tenuto conto, altresì, sia dell’appetibilità che della potenzialità attribuibili allo stesso, in quanto confinante con un vasto comprensorio sportivo, il perito ha riferito la ricerca del più probabile valore di
mercato da attribuire al bene in oggetto agli esiti delle numerose indagini di natura
tecnico-economica, che ha effettuato.
In conclusione il valore unitario da attribuire al terreno in oggetto risulta determinato omogeneizzando i dati unitari scaturenti dalle indagini svolte, opportunamente incrementati o decrementati in ragione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei beni presi a confronto.
Le risultanze delle indagini effettuate presso operatori esterni ovvero presso agenzie specializzate vengono di seguito riportate:
a) Terreni a destinazione ricreativa e sportiva
Canone unitario di locazione (€/m2 anno)
minimo
massimo
terreni per attività ricreativa (parchi attrezzati ecc.)
150
300
terreni per attività sportiva (campi di calcio ecc.)
300
500
pertinenze lacuali e golenali per attività sportiva
e turistica (campeggi ecc.)
700
900
Applicando ai sopraindicati valori locativi annui un determinato saggio di fruttuosità lorda, si ottiene il valore capitale del terreno a metro quadrato.
In relazione a ciò deriva che il più probabile valore di mercato da attribuire a terreni a destinazione sportiva e ricreativa oscilla tra i seguenti intervalli:
Valore unitario a metro quadrato
€/m2 35,00-100,00
b) Terreni agricoli
Le indagini hanno evidenziato quotazioni i cui valori medi unitari, per ettaro di superficie e per tipo di coltura, oscillano tra i 10 ed i 40 milioni per ettaro.
Valori da considerare di larga massima e comunque validi per un terreno tipo, relativo ad una azienda agricola che abbia una estensione minima di circa 15 ha, eventualmente dotata di fabbricati rurali, indispensabili alla conduzione. Le diverse caratteristiche estrinseche ed intrinseche possono quindi far variare considerevolmente i valori precitati, con scostamenti sia nei valori minimi, sia nei valori massimi.
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VALUTAZIONE
I metodo: per confronto
Tenute presenti le caratteristiche urbanistico-ambientali peculiari della zona in cui
il terreno si trova inserito, nonchè la sua ubicazione, le caratteristiche prevalenti e
l’esposizione, viene stabilito il seguente valore unitario.
Determinazione del valore unitario di mercato del terreno
Per l’ottima configurazione e posizione, per la vicinanza e la facile accessibilità
dalla strada statale, nonchè per le ottime caratteristiche intrinseche ed estrinseche,
si ritiene di poter attribuire al terreno in esame il valore unitario di € 6,50 al metro
quadrato nella ipotesi pregiudiziale che l’appezzamento risulti, in ogni caso, libero
da affittanze e da ogni vincolo od onere.
Valutazione
Si procede quindi alla determinazione del più probabile valore di mercato all’attualità.
Sulla base dei dati e delle considerazioni sopra esposte, si valuta:
58.720 m2 x 6,50 € /m2 = 381.680,00 €
Il suddetto valore viene, quindi, confrontato con quello derivante dalla capitalizzazione del reddito in ragione della prevista utilizzazione futura del terreno.
II metodo: per capitalizzazione
Il metodo è basato, come è noto, sulla previsione dei redditi ordinariamente prevedibili e l’individuazione del tasso di fruttuosità; adottando sulla base dei criteri
esposti nei precedenti paragrafi un saggio lordo di capitalizzazione del 6%, viene
determinato un canone unitario annuo attribuibile nella misura di 0,39 €/m2 per anno che, nella sua incidenza, risulta mediamente riferibile ai terreni con destinazione per attività sportive (campi di calcio, ecc), in conformità a quanto in precedenza
indicato nell’ambito delle ricerche e delle indagini di mercato effettuate in esecuzione dell’incarico affidato.
CONCLUSIONI
Sulla base dei conteggi eseguiti e delle considerazioni sopra esposte si esprime, pertanto, il parere che il più probabile valore di mercato da attribuire al terreno ubicato in N., risulta pari a 382.000 €.
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ESEMPIO N. 21
Stima del valore di costo di un’area a verde attrezzato effettuata con il metodo statistico matematico e con il metodo classico: confronto dei risultati
L'incarico affidato al perito consiste nello stabilire il più probabile valore di costo per realizzare un’area a verde attezzato.
Per procedere alla stima si è fatto ricorso alla metodologia statistica matematica con l’adozione della funzione della regressione
lineare monoparametrica.
Per confronto dei risultati ottenuti viene anche effettuata la stima
con il metodo classico procedendo alla elaborazione dei risultati
delle indagini di mercato mediante adozione della media pesata
delle indagini rilevate.
RELAZIONE
Dati di consistenza
Il professionista deve determinare il più probabile valore di costo per realizzare
un’area attrezzata.
L’area in questione ha la superficie di 6.500 m2.
L’intervento riguarda in particolare la realizzazione delle seguenti opere:
– parcheggio;
– pista ciclabile e marciapiede; vialetti pavimentati con masselli autobloccanti in
cls vibrocompresso di varia dimensione e colore, posati su sabbia; mattonelle in
asfalto posate su sottofondo in calcestruzzo; cubetti in porfido, posati su sabbia;
lastre in calcestruzzo di cemento vibrocompresso;
– posteggi e marciapiedi sulle strade adiacenti;
– spazi di passeggio, fontanella, fioriere, meridiana, “bitte” per delimitazione soste, monumento;
– zona a verde sistemata a prato, con alberature posate a zolla e con circonferenza
misurata ad 1 m da terra di 21-25 cm;
– spazi per pattinaggio a rotelle;
– campo di calcetto pavimentato in calcestre (pavimentazione drenante in calcare
frantumato);
– fontana da 10 m di diametro completa di impianto di depurazione e ricircolo
d’acqua;
– zone giochi non attrezzate;
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– impianto di illuminazione pubblica con pali in acciaio zincato completi e messi
a norma;
– impianto di irrigazione con tubi di polietilene AD;
L’opera è caratterizzata, altresì, da un andamento altimetrico variabile con gradoni
in manufatti colorati e con murature in c.a. a vista.
Si riporta di seguito la tabella delle percentuali d’incidenza delle opere, in relazione ad analogo intervento.
OPERA
%
Scavi e riempimenti, massicciate
18,00
Fognature
9,00
Impianto di illuminazione pubblica
10,00
Impianto di irrigazione fontana
5,00
Murature, accessori, arredo
20,00
Cordonature e pavimentazioni
35,00
Semina e piantumazione
3,00
COSTO TOTALE
100,00
VALORE DI COSTO DELL’AREA ATTREZZATA
Per la determinazione del costo dell’area attrezzata sono state svolte opportune indagini presso riviste specializzate allo scopo di raccogliere gli elementi economici
necessari alla determinazione del valore unitario di costo necessario all’attrezzaggio del terreno oggetto di intervento.
Si riportano le risultanze delle indagini.
Indagini
Terreno attrezzato di 3.000 m2: costo delle opere
Terreno attrezzato di 10.000 m2: costo delle opere
Terreno attrezzato di 8.000 m2: costo delle opere
Terreno attrezzato di 5.000 m2: costo delle opere
35 €/m2
20 €/m2
25 €/m2
30 €/m2
DETERMINAZIONE DEL VALORE UNITARIO DI COSTO
Metodologia classica
Si applica la seguente formula del valore medio pesato:
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P1 V1 + P1 V2 + P3 V3 + Pn Vn
Vmp = –––––––––––––––––––––––––––––––––
+ Pn
P1 + P1 +
I pesi sono rappresentati dalle superfici dei terreni.
Pertanto:
35,00 3.000 + 20,00 10.000 + 25,00 8.000 + 30 5.000
Vmp = –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– =
3.000 + 10.000 + 8.000 + 5.000
=
25,20 €/m2 circa
Il valore unitario di 25,20 €/m2 rappresenta, secondo le metodologie elaborative
della dottrina classica, il più probabile valore di costo da attribuire al terreno oggetto di stima.
Metodologia statistica
Supponiamo, per semplicità di calcolo, che a parità delle caratteristiche dell’intervento, i costi rilevati dipendano esclusivamente dalla superficie.
Il perito ritiene pertanto di utilizzare la metodologia statistica della regressione lineare monoparametrica.
Superficie m2
Valore unitario €/m2
3.000
35,00
10.000
20,00
8.000
25,00
5.000
30,00
La retta di regressione ottenuta con l’uso di un PC risulta:
Per la determinazione della linea di regressione con l’utilizzo di un PC si veda l’esempio n. 13
y = – 0,0021 x + 41
240
3000
10000
40
8000
5000
35
35
20
25
30
30
25
y = -0,0021x + 40,948
2
R = 0,9931
20
15
10
5
0
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
Il fattore R2 rappresenta il coefficiente di determinazione.
Il valore 0,99 indica che esiste un’ottima correlazione tra il valore previsto ed il valore effettivo di y e pertanto l’equazione può essere utilizzata con buoni risultati.
Sostituendo nella precedente equazione il valore 6.500 che corrisponde alla superficie del terreno oggetto di valutazione si ottiene il seguente valore unitario:
y = – 0,0021 6.500 + 41 = 27,35 €/m2
Confronto tra la metodologia classica e la metodologia statistica
Dal confronto dei risultati ottenuti si evidenzia:
– con la metodologia classica si è determinato il valore unitario di 25,20 €/m2
– con la metodologia statistica si è determinato il valore unitario di 27,35 €/m2
I valori sopradeterminati sono tra di loro coerenti. Pertanto il perito può adottare indifferentemente uno dei due, ovvero il valore medio.
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