Il mercato residenziale: situazione attuale e previsioni

Il mercato residenziale:
situazione attuale e previsioni
Il 2005 continua ad essere un anno positivo per il settore
immobiliare: è cresciuto il numero di imprese operanti nel settore
delle costruzioni e del real estate (in parte dovuto al
miglioramento delle condizioni generali di mercato) e gli
investimenti (vedi Tabella 1) sono aumentati del 1,8% (contro
però l’oltre 3% degli investimenti registrati nel 1999 e nel 2002).
L’indice relativo alle costruzioni residenziali (che include sia nuove
costruzioni, che ristrutturazioni) è aumentato del 2,3%, favorito
dagli sgravi fiscali in seguito alla detassazione del 1998.
Vi è una previsione di aumento del fatturato nel settore pari al
3,7% nel 2005 (fonte: Scenari Immobiliari)
Tabella 1
Investimenti in costruzioni residenziali, 1998 – 2005.
anni
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004*
2005*
mln € (valori a prezzi 1995)
43.400
44.200
46.544
47.938
49.150
50.035
50.685
51.040
* stima Ance
Fonte: Ance, Associazione Nazionale Costruttori Edili
1
var% in quantità
-0,6
1,8
5,3
3,0
2,5
1,8
1,3
0,7
1. I volumi della domanda
Il 2005 si conferma un anno positivo per il mercato del real estate,
complici le favorevoli condizioni per l’accesso al credito quali i mutui con
procedure semplificate, tassi di interesse bassi e la volontà di investire in
prodotti che mantengono il valore del capitale nel tempo (immobili, fondi
obbligazionari).
Si rileva però negli ultimi anni una certa discrepanza tra la domanda e
l’offerta di case; si stima che nel 2000 il 65% della domanda di nuove
abitazioni sia rimasta insoddisfatta mentre nel 2001 la percentuale è di
poco inferiore. La percezione che ne deriva è che ci sia una significativa
domanda orientata ad un miglioramento della qualità abitativa che non
trova un’offerta adeguata, che nel contempo crea un eccessivo rialzo dei
prezzi per i migliori immobili. La popolazione torna in genere sul mercato
per vendere il proprio immobile ed acquistarne un altro con un valore
superiore pari al 20-40%1.
I mutui rappresentano le modalità più frequenti con cui viene acquistato
un immobile, al contrario di quanto succedeva negli anni ’80/inizio ’90
durante i quali si preferivano il pagamento con mezzi propri.
Tra il 2002 e il 2004 si stima una diminuzione del numero di transazioni:
diminuisce il numero di chi vende (2,9% contro il 5,4% del periodo 19992001) e di chi compra (6,9% rispetto al 10% del periodo 1999-2001)2.
2. Analisi qualitativa della domanda
Considerando la moderna metropoli, si potrebbe classificare la popolazione
in relazione all’abitazione in quattro categorie:
- residenti;
- pendolari;
- city users;
- uomini/donne d’affari3.
Il modo di vivere la città e di conseguenza la propria abitazione derivano
comunque dalla tipologia sociale, dall’età e dalla disponibilità di reddito.
I fattori che determinano la scelta di acquisto sono principalmente la
disponibilità di stock immobiliare della zona e i tassi di interesse: da
un’indagine condotta risulta che nelle transazioni sono più attive le
famiglie che abitano in grandi centri urbani e le giovani coppie con alti
livelli di istruzione e disponibilità economica.
Come è prevedibile, le persone che si dichiarano pianificare una
transizione immobiliare sono maggiormente i figli che abitano nel nucleo
familiare d’origine e le giovani coppie. Il principale motivo d’acquisto resta
la prima casa, ma si registra un incremento per l’’acquisto della casa di
vacanza, passato dal 7% del 2002 al 23% del 2004.
La qualità e il confort dell’abitazione restano valori molto importanti per le
famiglie italiane: particolare interesse di spesa rivestono gli
elettrodomestici in cucina e l’arredamento, e il bagno si sta trasformando
in luogo di benessere e cura del corpo con l’incremento di domanda per
saune e vasche di alto livello qualitativo.
Anche i prodotti tecnologici costituiscono una grossa fetta de mercato
casa; le coppie con bambini investono maggiormente in sicurezza mentre i
1
(fonte: ISTAT 2003).
(fonte: Tecnoborsa Indagini sul mercato immobiliare, 2004).
3
(fonte: Martinotti G., Metropoli, 1993, il Mulino)
2
2
giovani puntano in acquisti IT per intrattenimento. E’ in aumento il
numero di computer per abitazione e cresce rapidamente il numero di
connessioni Adsl, segno che la tecnologia e la comunicazione stanno
diventando sempre più indispensabili non solo nel lavoro, ma nella vita
quotidiana.
Tuttavia la domotica rappresenta ancora una scelta di nicchia all’interno
delle abitazioni italiane, dettata da predispostone alla tecnologia e
desiderio di un confort maggiore.
Un altro interesse nascente nel mercato immobiliare è la bio-architettura,
che incontra proseliti tra persone con una forte impronta di “cultura
ecologica”, i cui potenziali consumatori sono rintracciabili in città mediograndi del Nord Italia e coloro che vivono in un’abitazione indipendente
fuori dagli agglomerati urbani.
3. I volumi dell’offerta
Secondo i dati ISTAT, oltre il 70% delle famiglie italiane (circa 1,5 milioni)
è proprietaria di almeno un immobile, percentuale che secondo altre fonti
può arrivare all’80%. Le famiglie proprietarie arrivano poi al 75% nel caso
che risiedano in comuni con meno di 10.000 abitanti4.
Il numero di nuove residenze cresce in maniera superiore rispetto
all’aumento annuo delle famiglie; non si tratta solo di nuove costruzioni
ma principalmente di appartamenti nati da divisioni di immobili e cambi di
destinazione (dall’industriale al residenziale). Importanti sono anche gli
interventi di ristrutturazione che si rendono necessari per abitazioni che
superano la loro “vita utile” (circa 40 anni) e gli interventi di
ristrutturazione urbana che coinvolgono anche edifici residenziali.
Offerta immobili residenziali, 2003 – 2005.
Volumi offerti (mq)
Residenziale
2003
2004
2005*
77.401.000
75.400.500
78.466.000
*stima a fine anno
Fonte: Scenari Immobiliari
4
(fonte: dati ISTAT)
3
var%2004/ var%2005/
2003
2004
-2,6
4,1
Concessioni edilizie rilasciate per provincia, 1999 - 2001.
Evidenziate le province in cui le concessioni mostrano particolari
variazioni nelle dimensioni medi degli alloggi.
Building permits (residential) by Province, 1999-2001
Region
Provincia
Total sqm
Valle d’Aosta
Piemonte
Liguria
Lombardia
Veneto
Region
Trentino A.A.
Friuli V.G.
Emilia Romagna
Toscana
Aosta
Alessandria
Asti
Biella
Cuneo
Novara
Torino
Verbano Cusio Ossola
Vercelli
Genova
Imperia
La Spezia
Savona
Bergamo
Brescia
Como
Cremona
Lecco
Lodi
Mantova
Milano
Pavia
Sondrio
Varese
Belluno
Padova
Rovigo
Treviso
Venezia
VeronaProvincia
Vicenza
Bolzano
Trento
Gorizia
Pordenone
Trieste
Udine
Bologna
Ferrara
Forlì e Cesena
Modena
Parma
Piacenza
Ravenna
Reggio Emilia
Rimini
Arezzo
Firenze
Grosseto
Livorno
Lucca
Massa Carrara
Pisa
Pistoia
Prato
Siena
134.314
361.967
199.438
123.452
780.471
547.231
2.447.708
126.876
83.669
100.038
115.157
97.434
215.061
2.208.646
2.212.500
789.030
514.557
408.527
408.829
694.171
5.205.408
485.611
236.529
1.258.973
439.687
2.019.601
466.490
2.328.077
1.503.099
2.074.668
Total
sqm
2.077.898
1.411.458
626.765
229.680
781.881
134.663
1.072.357
1.661.844
529.521
782.991
1.273.344
708.933
375.136
825.122
1.305.997
653.704
389.332
625.571
188.298
242.815
203.874
54.905
415.877
311.184
282.995
290.759
houses
avg. sqm
867
2.491
1.473
787
5.037
4.254
17.124
1.081
630
870
1.004
817
1.916
16.183
17.819
5.685
3.786
2.731
3.154
5.407
38.159
3.945
1.907
9.391
2.971
14.720
3.694
16.269
12.943
14.183
houses
13.757
9.704
4.763
1.941
5.919
786
7.570
11.805
4.308
6.581
8.971
4.861
2.240
7.865
9.612
5.434
2.790
5.270
1.922
2.493
1.868
451
3.496
2.849
2.241
2.333
155
145
135
157
155
129
143
117
133
115
115
119
112
136
124
139
136
150
130
128
136
123
124
134
148
137
126
143
116
146
avg. sqm
151
145
132
118
132
171
142
141
123
119
142
146
167
105
136
120
140
119
98
97
109
122
119
109
126
125
131
Average center-nord Italy
4
4. L’offerta: caratteristiche e casi
Negli ultimi anni cresce l’importanza attribuita alle finiture e la presenza di
IT negli immobili residenziali. Sebbene la cultura della domotica, delle biocostruzioni e delle nuove tecnologie al servizio delle categorie più deboli
(anziani, disabili) siano lontane da essere consuetudini, non mancano
interessanti esempi di come un immobile possa diventare maggiormente
funzionale e eco-compatibile.
In Trentino Alto Adige (Aldeno) e in Emilia Romagna (Castel San Pietro
Terme), stanno partendo interessanti progetti che integrano la domotica a
nuove soluzioni abitative: si stima comunque un aumento dei prezzi dei
lavori complessivi di circa il 5%.
Altro concetto innovativo è la sostenibilità applicata alle costruzioni: gli
edifici eco-compatibili hanno precisi criteri di costruzione e alla fine della
loro vita utile sono riciclabili e non rappresentano un problema
ambientale. I loro maggior costi sono comunque ammortizzabili in breve
tempo, soprattutto grazie alla possibilità di ottenere risparmio energetico
e sgravi fiscali.
Tra gli altri progetti di edilizia “intelligente” si segnala la sperimentazione
avviata soprattutto nei Paesi scandinavi di introdurre facilitazione
tecnologiche per anziani e disabili, in modo da migliorane autonomia e
qualità della vita.
Un’offerta immobiliare a basso rischio potrà posizionarsi sugli estremi della
domanda rappresentati da:
−
−
−
−
reddito dell’acquirente (top e low);
forte identità architettonica;
nicchie (anziani e immigrati);
mix di abitazioni, accessori e servizi.
La tendenza di questi anni, che può essere considerata uno stato d’animo
generale e non un fenomeno che interessa solo l’architettura, è un ritorno
al passato e alle tradizioni, non di un preciso periodo storico ma di più
epoche caratterizzanti l’evoluzione sociale e culturale dell’uomo moderno.
Il sentimento che pervade è quello di incertezza e timore del futuro, che
ha soppiantato la speranza e l’attesa, e il ritorno al passato sembra
alludere ad un recupero della fiducia, anche se talvolta, almeno nelle
costruzioni immobiliari, può apparire forzato e stucchevole.
5. Confronto tra domanda e offerta
Sebbene occorra differenziare per aree geografiche, nella comparazione
tra domanda e offerta immobiliare il mercato italiano appare in media
sovraffollato dell’offerta di bilocali e trilocali contro una domanda che si
orienta maggiormente all’acquisto di abitazioni più grandi (più di quattro
stanze) e più piccole (monolocali)5.
Il ciclo del mercato real estate si sta allungando; inoltre non appare più
circolare come in precedenza, ossia non si registra un ritorno dopo un
certo numero di anni degli stessi valori e numerosità delle transazioni, ma
piuttosto a spirale, con prezzi e transazioni in aumento alla fine del ciclo6.
5
(fonte: Tecnocasa 2004)
(questo fenomeno è spiegato con “Honeycomb Theorem”, Needham, Kruijt, Janssen, 1992,
The Honeycomb Cycle in real estate, S.Diego, Usa)
6
5
Contratti di compravendita residenziali registrati per provincia, 1998
– 2002.
In evidenza le provincie più dinamiche in valori assoluti e
percentuali.
Sales contracts of residential property
Regione
Valle d’Aosta
Piemonte
Liguria
Lombardia
Veneto
Trentino A.A.
Friuli V.G.
Emilia Romagna
Toscana
Provincia
Aosta
Cuneo
Novara
Torino
Verbania
Genova
Imperia
La Spezia
Brescia
Mantova
Milano
Pavia
Sondrio
Belluno
Padova
Venezia
Verona
Vicenza
Bolzano
Trento
Gorizia
Pordenone
Trieste
Udine
Bologna
Ferrara
Modena
Ravenna
Reggio Emilia
Rimini
Arezzo
Firenze
Grosseto
Livorno
Lucca
1998
1.706
8.267
8.133
47.368
3.253
13.357
4.924
2.871
17.222
3.757
60.755
5.868
3.598
3.698
9.521
13.561
12.098
7.495
2.993
7.319
1.139
3.001
5.259
8.103
15.118
5.772
8.862
5.875
8.482
3.960
3.456
11.302
6.187
5.577
3.283
1999
Absolut values
2000
2.173
7.710
8.190
55.876
2.852
15.242
6.168
2.483
19.642
4.380
68.592
6.309
3.695
3.642
12.996
16.529
13.993
7.330
2.994
8.283
1.905
3.553
5.053
8.580
18.156
6.620
9.418
6.250
9.655
4.724
3.615
12.720
4.632
6.908
4.663
2.278
5.668
7.724
56.317
3.339
14.632
5.962
2.903
22.229
5.230
69.251
7.897
3.695
3.700
11.663
15.593
14.000
7.335
4.885
7.551
2.641
3.809
5.380
8.629
18.417
6.949
11.187
7.075
9.809
4.968
4.087
12.839
5.396
7.302
5.223
Source: our calcolations on Ministry of Interiors data
6
2001
2.153
4.592
7.425
52.674
3.172
16.152
6.106
2.658
20.076
5.034
65.144
8.885
3.733
4.114
12.107
14.470
14.737
8.569
3.598
8.061
1.359
4.497
5.299
8.752
18.534
6.657
9.566
6.656
10.652
6.089
3.723
12.819
4.252
6.678
5.077
2002
2.423
3.761
8.294
62.994
3.737
18.404
7.467
3.109
20.124
6.122
79.516
11.824
4.456
4.732
12.579
14.350
18.345
11.579
3.762
9.827
3.167
4.848
5.101
10.634
17.865
7.605
13.555
7.056
11.532
6.016
4.073
11.587
5.444
8.066
5.522
1998
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Percentages, 1998 = 100
1999
2000
2001
127,4
93,3
100,7
118,0
87,7
114,1
125,3
86,5
114,1
116,6
112,9
107,5
102,7
98,5
136,5
121,9
115,7
97,8
100,0
113,2
167,3
118,4
96,1
105,9
120,1
114,7
106,3
106,4
113,8
119,3
104,6
112,5
74,9
123,9
142,0
133,5
68,6
95,0
118,9
102,6
109,5
121,1
101,1
129,1
139,2
114,0
134,6
102,7
100,1
122,5
115,0
115,7
97,9
163,2
103,2
231,9
126,9
102,3
106,5
121,8
120,4
126,2
120,4
115,6
125,5
118,3
113,6
87,2
130,9
159,1
126,2
55,5
91,3
111,2
97,5
120,9
124,0
92,6
116,6
134,0
107,2
151,4
103,8
111,2
127,2
106,7
121,8
114,3
120,2
110,1
119,3
149,9
100,8
108,0
122,6
115,3
107,9
113,3
125,6
153,8
107,7
113,4
68,7
119,7
154,6
2002
142,0
45,5
102,0
133,0
114,9
137,8
151,6
108,3
116,9
162,9
130,9
201,5
123,8
128,0
132,1
105,8
151,6
154,5
125,7
134,3
278,1
161,5
97,0
131,2
118,2
131,8
153,0
120,1
136,0
151,9
117,9
102,5
88,0
144,6
168,2
Rapporto compravendite di alloggi e stock provinciale esistente
(dinamicità), centro – nord Italia, marzo 2005.
Provincial Dynamicity
pos.
dynamicity
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
58,44
56,53
55,68
51,20
50,44
49,94
49,72
49,63
48,49
48,46
48,26
47,45
45,69
45,23
44,74
44,15
43,89
43,37
43,23
41,33
40,81
40,48
39,45
39,18
38,98
38,81
38,77
38,75
provincial
pos.
Torino
Reggio Emilia
Prato
Novara
Lecco
Lodi
Verona
Trento
Imperia
Milano
Pavia
Livorno
Savona
Rimini
Modena
Pisa
Rovigo
Pistoia
Cremona
Ferrara
Parma
Trieste
Grosseto
Bologna
Ravenna
Udine
Brescia
Mantova
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
dynamicity
37,91
37,11
37,06
36,83
36,81
36,79
36,73
35,93
35,05
33,71
32,80
32,65
32,53
31,48
30,07
29,22
28,09
28,06
26,94
25,91
25,12
24,86
24,31
24,17
23,99
20,71
12,88
11,36
provincia
Forlì - Cesena
Padova
Bergamo
Sondrio
Genova
Venezia
Pordenone
Verbania
Belluno
Varese
Vicenza
Gorizia
Como
Alessandria
Siena
Lucca
Arezzo
Firenze
Piacenza
La Spezia
Massa Carrara
Biella
Vercelli
Treviso
Aosta
Asti
Bolzano
Cuneo
Fonte: elaborazione Valori Urbani su dati Ministero dell’Interno 2003, e
Istat 2001
Compravendite residenziali, 2003 – 2005.
Volumi** compravenduti
var%2004/2 var%2005/2
003
004
2003
2004
2005**
Residenziale
900.000
870.000
850.000
-3,3
-2,3
Turistico
40.000
44.000
48.000
10,0
9,1
**numero di abitazioni
*stima a fine anno
Fonte: Scenari Immobiliari
In Italia si registra un costante aumento nella vendita di abitazioni dal
1998 al 2002 (con un’unica eccezione nel 2001), con la cifra delle
transizioni che raggiunge 753.578 nel 2002 (oltre due terzi delle quali nel
Centro-Nord Italia). Una particolarità del mercato immobiliare è
rappresentata dal fatto che l’aumento dei prezzi non è seguito da un calo
delle vendite, che continuano a crescere.
Previsioni stimano il 2006 come l’anno in cui ci sarà una crescita minore
nel mercato residenziale, per il continuo aumento dei prezzi e una parziale
domanda ormai soddisfatta.
7
6. I prezzi di vendita e di locazione
I prezzi dal 1999 al 2003 per l’acquisto di immobili residenziali nuovi o
completamente ristrutturati è salito del 6,4% annuo rispetto alla crescita
dei prezzi al consumo.
Nel Centro-Nord Italia, l’analisi condotta ha stimato la spesa media per
abitazioni a 170.000 euro, per un prezzo medio al mq di 1.900 euro.
Per gli affitti, il prezzo medio nelle maggiori città italiane è di 1.050
euro/mese, con punte massime a Venezia, Milano e Roma.
Le principali variazioni dei valori al mq, settore residenziale,
marzo 2005.
Regione
comune
Veneto
Toscana
Lazio
Puglia
Piemonte
Lombardia
Veneto
Veneto
Trentino
Lazio
Emilia Romagna
Trentino
Toscana
Campania
Lombardia
Piemonte
Veneto
Lombardia
Lombardia
Emilia Romagna
VENEZIA
FIRENZE
ROMA
LECCE
TORINO
MILANO
VENEZIA
VERONA
TRENTO
ROMA
BOLOGNA
BOLZANO
FIRENZE
NAPOLI
MILANO
TORINO
VENEZIA
LECCO
BERGAMO
MODENA
area
VE
FI
RM
LC
TO
MI
VE
VR
TN
RM
BO
BZ
FI
NA
MI
TO
VE
LE
BG
MO
Fonte: Scenari Immobiliari
8
centro
centro
centro
centro
centro
centro
semicentro
centro
centro
semicentro
centro
centro
semicentro
centro
semicentro
semicentro
periferia
centro
centro
centro
var%2004/2003
12,1
11,2
11,2
11,1
11,1
10,8
10,8
10,4
10,3
10,3
10,2
10,1
10,1
10,0
10,0
9,9
9,9
9,8
9,8
9,6
Le principali variazioni
residenziale, marzo 2005.
Regione
comune
Sardegna
Lazio
Trentino
Veneto
Sicilia
Piemonte
Lombardia
Lombardia
Emilia Romagna
Veneto
Toscana
Toscana
Lazio
Lombardia
Lazio
Trentino
Piemonte
Lombardia
Lazio
Campania
NUORO
VITERBO
TRENTO
VENEZIA
AGRIGENTO
TORINO
BERGAMO
CREMONA
RAVENNA
VENEZIA
FIRENZE
SIENA
ROMA
LECCO
ROMA
TRENTO
TORINO
BRESCIA
LATINA
NAPOLI
dei
canoni
di
locazione,
area
NU
VT
TN
VE
AG
TO
BG
CR
RA
VE
FI
SI
RM
LE
RM
TN
TO
BS
LT
NA
centro
semicentro
periferia
centro
periferia
semicentro
periferia
periferia
semicentro
periferia
centro
periferia
centro
semicentro
periferia
centro
centro
semicentro
centro
periferia
settore
var%
2004_2003
15,4
15,4
14,8
14,6
14,3
14,3
14,0
14,0
13,9
13,9
13,6
13,6
13,5
13,2
13,2
13,2
13,2
13,1
13,1
13,1
Fonte: Scenari Immobiliari
7. Prossimi sviluppi e previsioni
Potenziali geografici
In una recente indagine condotta da Valori Urbani su alcune province del
Centro-Nord Italia, si sono analizzate le potenzialità di investimento del
mercato immobiliare a partire da indicatori (a cui sono stati attribuiti pesi
opportuni) quali il numero di famiglie, la crescita della popolazione, le
concessioni edilizie e il numero di transazioni di vendita di proprietà
residenziali. Si è stimata anche la domanda potenziale, divisa i quattro
categorie: famiglie con figli, single, anziani e immigrati.
E’ emerso che le province di Modena e Verona rappresentano un
potenziale di investimento immobiliare per tutte e quattro le categorie, a
seguire Bologna, Milano e Bolzano.
Analisi geografica
Tra le province più interessanti, Verona è sicuramente tra le più attive in
termini di intervento di recupero di aree che creano aspettativa sullo
sviluppo di residenze (vedi anche tabella 3). La domanda di abitazioni è in
aumento, come il numero di transazioni immobiliari, e la popolazione è
cresciuta del 4,6% durante il periodo 1995-2003, contro poco meno
dell’1% delle province limitrofe. Sebbene la città mostri prezzi elevati, la
tendenza è di un continuo aumento.
Modena esprime invece una vasta offerta di abitazioni e la dinamica delle
vendite è abbastanza marcata, con un trend positivo anche nella crescita
della popolazione (+1,3% nel 2002 rispetto al 2001). Anche Bolzano si
dimostra una città attiva, soprattutto riguardo alle zone centrali e alle aree
9
periferiche oggetto di interventi di riqualificazione urbana di respiro
europeo con forte attenzione alla qualità. Dal nostro studio basato sulla
correlazione degli indicatori a disposizione, Asti, Sondrio e Gorizia sono da
segnalare come alcune delle province rischiose in termini di investimenti
immobiliari.
8. Sintesi
Il volume delle compravendite ed il fatturato del settore residenziale in
Italia è in crescita dal 1998, con la sola eccezione dell’anno 2001. I dati
considerati, che mostrano una previsione di aumento del fatturato settore
pari al 3,7% nel 2005 (fonte: Scenari Immobiliari), confermano un
andamento in flessione, ma solido e comunque non paragonabile alle
dinamiche della precedente curva di declino del 1991 / 92, molto più
verticale.
In sintesi il mercato residenziale, in questi anni che appaiono mostrarsi
anticiclici anche a causa di fattori esterni quali l’11/9 ed altri eventi
esogeni, sta tenendo oltre ogni aspettativa, e mostrerà segni di
rallentamento nella crescita più che vere e proprie flessioni nel valori o nei
volumi di scambiato. Il fenomeno si mostra in primo luogo con un calo nel
tempo di assorbimento degli affitti (oggi in corso nelle grandi città), al
quale segue un rallentamento nella crescita dei canoni. Compravendite e
prezzi “rallenteranno” per portarsi a livelli di crescita paragonabili a quella
registrabile per l’inflazione, con un possibile nuovo picco ipotizzabile tra
cinque o sei anni, o anche, data la imprevedibile forma del ciclo
residenziale del nuovo secolo, intorno al 2014 / 2016.
Arch. Uberto Visconti di Massino
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