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IMPOSTA DI REGISTRO
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39.6.4 Compravendita di un fabbricato
Incasodicompravendita(trasferimentoatitolooneroso)lemodalitàdicalcolodell’im‐
posta di registro, ipotecaria e catastale dipendono dal soggetto alienante (privato o
impresacostruttrice)edaltipodifabbricato(primacasaoaltrofabbricato).
Per gli atti in cui il trasferimento sia assoggettato a IVA, l’imposta di registro, come le
imposteipotecariaecatastale,vengonopagateinmisurafissa.Pertanto,seilvenditore
èl’impresacostruttrice,sihache:
 l’alienazioneèsoggettaaIVA(10%);
 leimpostediregistro,ipotecariaecatastalesonopagateinmisurafissa(168€/cad.).
Seinveceilvenditoreèunprivato:
 l’alienazioneèesentedaIVA;
 si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale con calcolo proporzionale
(rispettivamente7%,2%e1%,peruntotaledel10%).
39.4 Aliquote dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e IVA
Tipo di atto
Imposta Imposta Imposta
di regist. ipotec. catastale
IVA
Vendita di fabbricati:
 da privato
 “prima casa” (comprese le pertinenze) da privato
 da impresa costruttrice o in cooperativa
 “prima casa” da impresa costruttrice o in coop.
 immobili di interesse storico, artistico ecc.
7%
3%
168 €
168 €
3%
2%
168 €
168 €
168 €
2%
1%
168 €
168 €
168 €
1%
10%
4%
-
Contratto preliminare
168 €
-
-
-
Vendita di aree agricole:
 terreni agricoli (comprese le pertinenze)
 terreni agricoli a imprenditori agricoli a titolo prin.
 terreni agricoli a coltivatori diretti
 fabbricati rurali
15%
8%
168 €
8%
2%
2%
168 €
2%
1%
1%
1%
1%
-
Vendita di aree edificabili:
 aree edificabili da privato
 aree edificabili da impresa
8%
168 €
2%
168 €
1%
168 €
20%
Successione ereditaria, donazioni al coniuge o a
parenti:
 “prima casa” (comprese le pertinenze)
 altri immobili
 aziende agricole in linea retta a favore di colt. dir.
-
168 €
2%
168 €
168 €
1%
-
-
Espropriazione a favore dello Stato o enti pubblici
168 €
168 €
168 €
-
Sel’acquistoriguardaun’abitazionedadestinareadabitazioneprincipalesonopreviste
leseguentiagevolazioniperla“primacasa”:
 incasodiacquistodall’impresacostruttrice,l’IVAèridottaal4%(invecedel10%);
 incasodiacquistodaprivato,l’impostadiregistroèridottaal3%(invecedel7%)ele
imposteipotecariaecatastalesonodeterminateinmisurafissa.
Questeimpostesonointeramenteacaricodell’acquirente.
Leagevolazioniperlaprimacasasonofruibilialleseguenticondizioni:
 l’abitazionedeveessere“nondilusso”(secondoicriteridelDM2/8/1969);
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TRIBUTI
 l’abitazione si trova nel Comune di residenza o nel Comune in cui entro 18 mesi
l’acquirentestabiliràlapropriaresidenzaoppurel’abitazionesitrovanelComunein
cuil’acquirentesvolgelapropriaattività(sediversodalComunediresidenza);
 l’acquirentenondevepossedereun’altraabitazionenelComune;
 l’abitazionenondeveesserevendutaodonataentro5annidall’acquistosenzaeffet‐
tuare,entrounanno,unnuovoacquistodell’abitazioneprincipale.
Base imponibile
Perlealienazionidifabbricatiausoabitativo(compreselepertinenze)effettuatenei
confrontidiprivati(personefisichechenonagiscanonell'eserciziodiattivitàcommer‐
ciali,artisticheoprofessionali),labaseimponibilepuòesserecostituitadalvalorecata‐
stale,anzichédalcorrispettivoeffettivamentepagato.L’agevolazionespettaacondizione
che nell’atto di vendita sia indicato tale importo (l’importo effettivamente pagato).
L’acquirente,perpoterfruiredell'applicazionedelleimpostesubasecatastale,devefar‐
neesplicitarichiestaalnotaio(cheeffettueràilversamento).
Ilvalorecatastalesiottienemoltiplicandolarenditacatastalerivalutatadel5%peruno
deiseguenticoefficienti:
 120perleabitazioniingenere(oppure126perlarenditacatastalenonrivalutata);
 110perlaprimacasa(oppure115,5perlarenditacatastalenonrivalutata);
 140perifabbricatiappartenentialgruppocatastaleB;
 60perifabbricatidellecategorieA/10(ufficiestudiprivati)eD;
 40,8perifabbricatidellecategorieC/1(negoziebotteghe)edE.
Perlecompravenditedialtrotipo,incuil’acquirentenonèunprivatoocheriguarda‐
nofabbricatiausodiversodall’abitazione(uffici,negoziecc.)oterreni,labaseimponibi‐
leèilprezzonettopattuitoedichiaratonell’atto.Taleimportocostituiscelabaseimpo‐
nibileancheaifiniIVA.
Al fine di contrastare l’evasione fiscale dei soggetti coinvolti, nel rogito relativo alla
compravenditalepartidevonoinserireunadichiarazionesostitutivadiattodinotorietà
incuisegnalare:
 lemodalitàdipagamento(assegno,bonificoecc.);
 lapartitaIVA(oilcodicefiscale)edeventualecompensodelmediatore.
Ladichiarazionesostitutivadiattodinotorietàèildocumentoconcuisipossonodichia‐
raresituazioni,nonnotealleamministrazionipubbliche,cheriguardanol’interessatoo
altrepersone.Vienepresentataneicasiincuinonèconsentital’autocertificazione.
ESEMPIO
Imposte per l’acquisto di una casa
Prima casa acquistata dall’impresa costruttrice
Prezzo netto di acquisto: 240.000 €
Imposta di registro:
Imposta ipotecaria:
Impsta catastale:
IVA:
240.000  4% 
Totale
168,00
168,00
168,00
9.600,00
€
€
€
€
10.104,00 €
Seconda casa acquistata da un privato
Rendita catastale: 1.110,38 €
Valore catastale: 1.110,38  1,05  120  139.907,88 €
IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
Imposta di registro:
Imposta ipotecaria:
Imposta catastale:
IVA:
139.907,88  7% 
139.907,88  2% 
139.907,88  1% 
Totale
9.793,55
2.798,16
1.399,08
-
571
€
€
€
€
13.990,79 €
39.6.5 Imposte per la compravendita di terreni agricoli
Latassazioneperl’acquistodeiterreniagricoliè,inviaordinaria,parial18%delprezzo
concordatotralepartiperlacompravendita(impostadiregistro15%,impostaipoteca‐
ria 2% e imposta catastale 1%); sono però previsti regimi agevolati per gliagricoltori.
L’elevatolivelloimpositivohaquindil’intentodiscoraggiarel’acquistodeiterreniagri‐
coli a scopo d’investimento non produttivo o speculativo. Le agevolazioni per l’acqui‐
rentesonoleseguenti.
 Imprenditore agricolo professionale (IAP): viene applicata l’imposta di registro
all’8%.Perilgiovaneimprenditoreagricoloprofessionale,dietàinferiorea40anni,
l’impostadiregistroèulteriormenteridottaal6%(leimposteipotecariaecatastale
restanoinvariateal2%e1%).
 Compendiounico.Conquestoterminesiindical’estensionediterrenonecessariaa
raggiungereillivellominimodiredditivitàprevistodaipianiregionalidisvilupporu‐
raleperl’erogazionedelsostegnoagliinvestimentiprevistidairegolamentidell’Unio‐
neEuropea.Laleggeprevedecheiterreniagricolicostituitiincompendiounicopos‐
sano essere anche non confinanti, purché siano funzionali all’esercizio dell’impresa
agricola.Chicostituisceuncompendiounicosiimpegnaacondurlocomeimprendito‐
reagricoloprofessionaleocoltivatoredirettoperalmenodieciannidaltrasferimen‐
to. Inquestocasovièl’esenzionetotaledaogniimposta.
Ilvalorecatastaledelterrenoagricolosiottienemoltiplicandoilredditodominicaleri‐
valutatodel25%per90.
39.7 IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
LeimposteipotecariaecatastalesonoentramberegolatedalDlgsn.347/1990.L’ipoteca
èundirittorealedigaranzia.Attraversol’ipoteca,chesicostituiscemedianteiscrizione
neipubbliciregistri,ilcreditoreottieneildirittodiprioritàsulricavodellavenditafor‐
zatadelbene.
39.7.1 Imposta ipotecaria
L’imposta ipotecaria ha per oggetto le trascrizioni, le iscrizioni, i rinnovi, le cancella‐
zionieleannotazionineipubbliciregistriimmobiliari.
LeConservatoriedeiregistriimmobiliarisonogliufficiprepostiallatenutadeipubblici
registriimmobiliariincuisonoannotatiisingoliimmobilieirispettiviproprietarinon‐
chéognimodificazioneoattosoggettoperleggeaiscrizioneneiregistri.LeConservato‐
riehannocompetenzainunospecificoterritorio.
Leformalitàditrascrizionesonoprevistepergliattiditrasferimentodeidirittidipro‐
prietàsubeniimmobili(contrattidivendita,successioniedonazioniecc.)odeirelativi
dirittidigodimento(usufrutto,servitù,superficieecc.),daeseguireentro30giornidalla