Perizia - Fondazione Forense Pesaro

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Registro Generale Esecuzione N. 164/2011
promossa da: DI.BA. S.P.A.
TRIBUNALE DI PESARO
REGISTRO GENERALE ESECUZIONE
procedura promossa da:
DI.BA. S.P.A. +4
contro:
*** DATO OSCURATO ***
R.G.E. 164/2011
Giudice: Davide Storti
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Monia Zacchilli
iscritto all'Albo Ingegneri della provincia di Pesaro e Urbino al N. 1317
iscritto all'Albo del Tribunale di Pesaro
CF: ZCCMNO77C56I608L
con studio in Mondolfo (PU) via Friuli, 7
telefono: 3498501082
fax: 0721961223
email: [email protected]
email (pec): [email protected]
relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa
giudice: Davide Storti
tecnico incaricato: Monia Zacchilli
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Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
PROCEDURA N. R.G.E. 164/2011 Pesaro
LOTTO 1
BENI IN PESARO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Pesaro Via Lubiana 29, quartiere Pantano alto:
A. Piena proprietà per la quota di 1/3 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della
superficie commerciale di 146,10 Mq.
L'appartamento, ubicato al piano primo di un condominio di 7 piani fuori terra per un totale di 21
appartamenti, è composto da un ingresso-soggiorno, una cucina abitabile, un wc, un bagno, un
ripostiglio, un disimpegno, tre camere da letto e due lunghi balconi chiusi su tre lati (logge). Al
piano terra si trova una piccola cantina con accesso dall'esterno e al piano interrato un box singolo
(CORPO B), raggiungibile tramite uno scivolo comune o una scala esterna in cemento armato
situata vicino all'ingresso condominiale. Il box singolo potrebbe anche essere venduto
singolarmente, ma l'appetibilità del lotto di vendita aumenta considerevolmente abbinando il box
all'appartamento di dimensioni idonee ad una famiglia numerosa.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, interno 2, ha un'altezza interna di
2,80 m.
Identificazione catastale:
l foglio 46 particella 1697 sub. 22 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/2, classe 2,
consistenza 7 vani, rendita 451,90 Euro, indirizzo catastale: Via Lubiana n. 29, Pesaro, piano: T1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da CLASSAMENTO del 10/02/1982 n.
778 .2/1982 in atti dal 26/11/1998
Denuncia (nei passaggi per causa di morte) del 13/12/1989 Voltura n. 1904 .1/1990 in atti dal
26/10/1995 Registrazione: UR Sede: PESARO n: 139 del 12/02/1990 SUCCESSIONE
L'intero edificio sviluppa 8 piani, 7 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1977.
A.1. cantina, sviluppa una superficie commerciale di 1,88 Mq. L'accesso alla cantina è
dall'esterno, un po' scomodo in quanto dalla parte opposta rispetto all'ingresso condominiale.
B. Piena proprietà per la quota di 1/3 ( *** DATO OSCURATO *** ) di box singolo, della superficie
commerciale di 7,00 Mq.
Il box singolo fa parte di un'autorimessa al piano interrato che conta più di cento box; è
raggiungibile attraverso uno scivolo o una scala esterna situata in prossimità dell'ingresso del
condominio. Allo stato attuale, il box dotato di porta basculante non è intonacato internamente e ha
pavimento grezzo.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano interrato, interno D/50, ha un'altezza
interna di 2,57 m.
l foglio 46 particella 1645 sub. 50 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 4, consistenza 14
mq, rendita 49,89 Euro, indirizzo catastale: Via Lubiana, Pesaro, piano: S1, intestato a ***
DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione nel classamento del 26/10/1985 n.
4440 .1/1985 in atti dal 01/12/2003 (protocollo n. PS0149371)
Voltura d'ufficio del 28/10/2004 Voltura n. 20685.1/2004 in atti dal 31/12/2004 (protocollo n.
PS0255029) Repertorio n.: 152450 Rogante: Notaio Ragazzini Sede: Pesaro Registrazione:
Sede: Ricognizione Trascr. 9570/2004
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2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
- Consistenza commerciale complessiva unità principali:
- Consistenza commerciale complessiva accessori:
- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova,
nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della
procedura:
- Data della valutazione:
Mq 153,10
Mq 1,88
€. 74.388,00
€. 70.668,60
€. 70.668,60
25/07/2013
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di
proprietario.
L'appartamento è abitato dal padre dell'esecutato, che è proprietario per la quota di un terzo.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1. Iscrizioni:
l ipoteca giudiziale in corso di cancellazione, stipulata il 10/12/2009 a firma di Tribunale di
Pesaro ai nn. Rep. 275/2010 di repertorio, iscritta il 03/03/2010 a Pesaro, Agenzia del
Territorio ai nn. 692 Reg. Part.; 2682 Reg. Gen., a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo.
Importo ipoteca: € 74.000,00.
Importo capitale: € 52.136,15.
La formalità è riferita solamente a un terzo di proprietà superficiaria.
(oltre che su altri immobili)
Pesaro ai nn. Rep. 640/2010 di repertorio, iscritta il 14/09/2010 a Pesaro, Agenzia del
Territorio ai nn. 2860 Reg. Part.;11565 Reg. Gen., a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo .
Rimini ai nn. Rep. 90/2011 di repertorio, iscritta il 01/02/2011 a Pesaro, Agenzia del
Territorio ai nn. 263 Reg. Part.; 1301 Reg. Gen, a favore di *** DATO OSCURATO *** ,
contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo.
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l
La formalità è riferita solamente a un terzo di proprietà superficiaria della sola autorimessa
al foglio 46, part.1645, sub.50.
Con esclusione dell'appartamento (oltre che su altri immobili)
ipoteca giudiziale in corso di cancellazione, stipulata il 22/01/2011 a firma di Tribunale di
Rimini ai nn. Rep. 90/2011 di repertorio, iscritta il 15/03/2012 a Pesaro, Agenzia del
Territorio ai nn. 463 Reg. Part.; 2672 Reg. Gen., a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo .
La formalità è riferita solamente a un terzo di proprietà superficiaria del solo appartamento
al foglio 46, part. 1697, sub.22.
Con esclusione dell'autorimessa
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
l pignoramento, stipulata il 04/04/2012 a firma di Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Pesaro
ai nn. Rep. 703/2012 di repertorio, trascritta il 20/04/2012 a Pesaro, Agenzia del Territorio
ai nn. 2558 Reg. Part.; 3990 Reg. Gen., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro
*** DATO OSCURATO *** , derivante da atto esecutivo o cautelare.
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
- Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
€. 1.112,73
- Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:
€. 0,00
- Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
€. 0,00
Ulteriori avvertenze:
L'intero edificio necessita di una manutenzione straordinaria che non è stata ancora deliberata
da un'assemblea condominiale, ma è in programma.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1.Attuale proprietario:
l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/3 ciascuno, in forza di denuncia di successione
(dal 13/12/1989), registrato il 12/02/1990 a Pesaro ai nn. 139, trascritto il 12/02/1990 a Pesaro ai
nn. 139, in forza di denuncia di successione.
Il titolo è riferito solamente a proprietà superficiaria degli immobili in oggetto.
Tale dichiarazione di successione non è stata tutt'ora trascritta. Risulta invece trascritta in data
14.02.1991 al n. 1307 di Reg. Part., contro la Sig.ra Tosi Giorgina ed a favore dei Sigg. Moretti
Claudio, Moretti Maria Pia e Moretti Ulderico, la dichiarazione di successione registrata a Pesaro
il 29.11.1990, den. n. 89, vol. 274/1, ma è relativa alla piena proprietà di un'unità immobiliare
differente da quelle in oggetto (identificata al Catasto Fabbricati di Pesaro al foglio 46, part. 1697,
sub.15)
6.2.Precedenti proprietari:
l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di assegnazione (dal 08/04/1983
fino al 13/12/1989), con atto stipulato il 08/04/1983 a firma di Marchionni Mario, registrato il
21/04/1983 a Pesaro ai nn. 804 vol.1, trascritto il 21/04/1983 a Pesaro ai nn. 804 vol.1, in forza di
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atto di assegnazione.
Dalla citata nota di trascrizione risulta che sia stata trasferita la piena proprietà in luogo della
proprietà superficiaria. Con atto di ricognizione catastale autenticato dal Notaio Luigi Ragazzini di
Pesaro in data 28.11.2004, Rep. n. 152450, la "Soc. Coop. Edilizia a R.L. Edilstato - in
liquidazione", con sede in Pesaro, ed i Sigg. Moretti Claudio, Moretti Maria Pia e Moretti
Ulderico, hanno identificato catastalmente il locale ad uso autorimessa in oggetto (foglio 46,
part.1645, sub.50), assegnato in forza dell'atto del Notaio Mario Marchionni dell' 08.04.1983,
registrato a Pesaro il 21.04.1983 al n. 804, vol.1. (Trascrizione in data 19.11.2004 al n. 9720 di
Reg. Part.)
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1.Pratiche edilizie:
l Licenza edilizia N. 731/76 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per
lavori di costruzione di 5 fabbricati di civile abitazione siti in Pesaro, Comprensorio PEEP di Villa
A. Costa, rilasciata il 05/10/1976 con il n. 682 di protocollo, agibilità del 24/12/1977 con il n. 143
di protocollo
7.2.Situazione urbanistica:
l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera C.C. 135/2000 C.P. 135/2003,
l'immobile ricade in zona B3.0 subsistema R2. Norme tecniche di attuazione ed indici: Nelle zone
B sono previsti gli interventi specificatamente previsti dai Progetti Norma e gli interventi di
restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione vincolata, ristrutturazione, demolizione con
ricostruzione e demolizione senza ricostruzione, oltre ad interventi di nuova edificazione, secondo
gli indici di tab 2 (n. piani 2 - Rc 0,3). Ai sensi della Legge 457 del 05.08.1978 le zone B sono
considerate zone di recupero.
8. GIUDIZI DI CONFORMITA':
8.1. Conformità edilizia:
l (normativa di riferimento: L. 28/02/1985 n.47 e successive)
L'immobile risulta conforme.
Criticità: nessuna
8.2. Conformità catastale:
l
Criticità: nessuna
8.3. Conformità urbanistica:
Criticità: nessuna
8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità
8.5. Altre conformità:
l Conformità titolarità/corrispondenza atti:
l
Criticità: nessuna
Conformità tecnica impiantistica:
(normativa di riferimento: D.M. n.37 del 22/01/2008)
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L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Criticità: nessuna.
Gli impianti sono stati realizzati negli anni '70.
BENI IN PESARO VIA LUBIANA 29, QUARTIERE PANTANO ALTO
APPARTAMENTO
di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1/3 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della superficie
L'appartamento, ubicato al piano primo di un condominio di 7 piani fuori terra per un totale di 21
appartamenti, è composto da un ingresso-soggiorno, una cucina abitabile, un wc, un bagno, un ripostiglio,
un disimpegno, tre camere da letto e due lunghi balconi chiusi su tre lati (logge). Al piano terra si trova una
piccola cantina con accesso dall'esterno e al piano interrato un box singolo (CORPO B), raggiungibile
tramite uno scivolo comune o una scala esterna in cemento armato situata vicino all'ingresso condominiale.
Il box singolo potrebbe anche essere venduto singolarmente, ma l'appetibilità del lotto di vendita aumenta
considerevolmente abbinando il box all'appartamento di dimensioni idonee ad una famiglia numerosa.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, interno 2, ha un'altezza interna di 2,80 m.
l foglio 46 particella 1697 sub. 22 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/2, classe 2,
consistenza 7 vani, rendita 451,90 Euro, indirizzo catastale: Via Lubiana n. 29, Pesaro, piano: T-1,
intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da CLASSAMENTO del 10/02/1982 n.
778 .2/1982 in atti dal 26/11/1998
Denuncia (nei passaggi per causa di morte) del 13/12/1989 Voltura n. 1904 .1/1990 in atti dal 26/10/1995
Registrazione: UR Sede: PESARO n: 139 del 12/02/1990 SUCCESSIONE
Descrizione della zona:
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Pesaro - Fano). Il traffico nella zona è scorrevole, i
parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
buono
Servizi
- supermercato
buono
- centro commerciale
buono
- negozi al dettaglio
buono
- verde attrezzato
buono
- parco giochi
buono
- campo da tennis
buono
- campo da calcio
buono
- scuola media superiore
buono
- scuola media inferiore
buono
- scuola elementare
buono
- scuola per l'infanzia
buono
- asilo nido
buono
- biblioteca
buono
- palestra
buono
- cinema
buono
- farmacie
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Collegamenti
- autobus distante 500 m
- ferrovia distante 3 km
buono
al di sotto della
media
- autostrada distante 8 km
al di sotto della
media
Qualità e rating interno immobile:
- livello di piano:
al di sotto della
media
- esposizione:
- luminosità:
- panoramicità:
- impianti tecnici:
- stato di manutenzione generale:
- servizi:
nella media
buono
mediocre
mediocre
nella media
buono
Descrizione dettagliata:
- delle strutture:
fondazioni: pali costruite in cemento armato. I plinti
collegati da cordoli raccordano in testata tre pali
troncoconici di diametro 50 cm della ditta SCAC,
battuti fino ad ottenere il rifiuto adeguato ai carichi
trasmessi dalla struttura.
strutture verticali: costruite in cemento armato. La
struttura relativamente al piano primo è costituita da
tre telai con pilastri e travi in calcestruzzo gettato in
opera; per i piani superiori viene elevato solo il telaio
centrale ove le travi a spessore sono realizzate con
travi R.E.P.. Lateralmente i telai vengono sostituiti
da pannelli prefabbricati portanti in laterizio e
calcestruzzo alleggerito brevettati dalla ditta PICA di
Pesaro.
solai: solaio prefabbricato a lastre tipo predalles
completato in opera
travi: costruite in cemento armato. Le travi del
piano primo sono gettate in opera, per i piani
superiori le travi sono del tipo R.E.P. prefabbricate.
scale esterne: a rampe parallele costruite in cemento
armato. Le pareti del vano ascensore sono in
cemento armato.
balconi: costruiti in cemento armato
copertura: a terrazzo costruita in cemento armato
- delle componenti edilizie:
infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in
alluminio. Sono presenti doppi infissi in alluminio
anodizzato.
infissi interni: a battente realizzati in legno
tamburato. Le porte interne sono laccate color
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
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bianco.
pareti esterne: costruite in muratura di mattoni forati
pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di
ceramica. Le piastrelle di ceramica e gres
porcellanato sono diverse da vano a vano.
portone di ingresso: anta singola a battente
realizzato in legno tamburato , gli accessori presenti
sono: senza maniglione antipanico. Il portone è
blindato.
protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in
plastica
rivestimento esterno: realizzato in intonaco di
cemento
- degli impianti:
ascensore:. Impianto realizzato negli anni '70.
citofonico: audio. Impianto realizzato negli anni '70.
elettrico: sottotraccia , la tensione è di 220V.
Impianto realizzato negli anni '70.
fognatura: separata con recapito in collettore o rete
comunale. Impianto realizzato negli anni '70.
gas: sottotraccia con alimentazione a metano.
idrico: sottotraccia con alimentazione in diretta da
rete comunale. Impianto realizzato negli anni '70.
telefonico: sottotraccia. Impianto realizzato negli
anni '70.
termico: autonomo con alimentazione in metano i
diffusori sono in termoconvettori. Impianto
realizzato negli anni '70. Nel soggiorno si trova
anche un camino che non può essere messo in
funzione perché fa fumo.
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
Consistenza:
per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:
- di misurazione:
Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
- di calcolo:
UNI 10750:2005
descrizione
consistenza coefficiente
commerciale
appartamento
130,00
x
100 %
=
130,00
balconi
46,00
x
35 %
=
16,10
Totale:
176,00
146,10
Accessori:
1.cantina, sviluppa una superficie commerciale di 1,88 Mq. L'accesso alla cantina è dall'esterno, un po'
scomodo in quanto dalla parte opposta rispetto all'ingresso condominiale.
Valore di mercato:
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Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al
prezzo medio.
Interviste agli operatori immobiliari:
l
BICASA di Schiuma massimiliano & C. Via del Novecento n.53 Pesaro
l
valore minimo: 1.600,00
l
valore massimo: 1.800,00
l
note: Considerando il condominio in oggetto, realizzato negli anni '70 e mai ristrutturato, il prezzo al metro quadro tende verso il
valore minimo.
l
l
GUERRA IMMOBILIARE S.R.L. Via del Novecento n.73/75 Pesaro
l
l
PANARIELLO ABITARE Via De Gasperi n.58 Pesaro
l
l
l
note: L'agenzia immobiliare segue il Borsino della F.I.A.I.P. per le valutazioni, e per un immobile in zona Pantano alta
appartenente agli edifici "stellari" di Via Lubiana propone il valore minimo riportato nel Borsino.
Sviluppo valutazione:
Si è tenuto conto in particolar modo delle interviste agli agenti immobiliari della zona : le due agenzie
immobiliari in Via del Novecento, prima parallela a Via Lubiana, conoscono molto bene i 5 condomini
"stellari" di Via Lubiana, vicinissimi alla loro sede, e per esperienza nelle compravendite immobiliari hanno
dichiarato che un immobile in quei condomini, specialmente se al piano primo, non si riesce a vendere per
una cifra superiore ad € 250.000,00 a corpo, comprensiva del box auto. Le agenzie immobiliari si basano
principalmente sulla borsa dati immobiliari della F.I.A.I.P. ( Federazione Italiana Agenti Immobiliari
Professionali), secondo la quale un immobile "vecchio" a Pesaro in zona Pantano è valutato dai 1.600,00 ai
2.300,00 €/mq. Tale zona, in realtà, è divisa in Pantano alta e bassa che sono rispettivamente più lontana e
più vicina al centro, per cui i valori per l'immobile pignorato sono verosimilmente quelli più bassi forniti
dalla F.I.A.I.P.. Il CTU ha consultato anche le quotazioni O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare)
fornite dall'Agenzia del Territorio, che per la zona semicentrale Soria-Pantano-Montegranaro vanno da
1.450 a 2.450 €/mq.
Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:
Valore superficie principale:
146,10
Valore superficie accessori:
1,88
x 1.600,00 = 233.760,00
x 1.600,00 =
3.000,00
236.760,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):
€.
236.760,00
€. 78.920,00
BENI IN PESARO VIA LUBIANA 29, QUARTIERE PANTANO ALTO
BOX SINGOLO
di cui al punto B
Piena proprietà per la quota di 1/3 ( *** DATO OSCURATO *** ) di box singolo, della superficie
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Il box singolo fa parte di un'autorimessa al piano interrato che conta più di cento box; è raggiungibile
attraverso uno scivolo o una scala esterna situata in prossimità dell'ingresso del condominio. Allo stato
attuale, il box dotato di porta basculante non è intonacato internamente e ha pavimento grezzo.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano interrato, interno D/50, ha un'altezza interna di
2,57 m.
l foglio 46 particella 1645 sub. 50 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 4, consistenza 14 mq, rendita
49,89 Euro, indirizzo catastale: Via Lubiana, Pesaro, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO
*** , derivante da Variazione nel classamento del 26/10/1985 n. 4440 .1/1985 in atti dal 01/12/2003
(protocollo n. PS0149371)
Voltura d'ufficio del 28/10/2004 Voltura n. 20685.1/2004 in atti dal 31/12/2004 (protocollo n.
PS0255029) Repertorio n.: 152450 Rogante: Notaio Ragazzini Sede: Pesaro Registrazione: Sede:
Ricognizione Trascr. 9570/2004
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Pesaro - Fano). Il traffico nella zona è scorrevole, i
parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
buono
Servizi
- supermercato
buono
- centro commerciale
buono
- negozi al dettaglio
buono
- verde attrezzato
buono
- parco giochi
buono
- campo da tennis
buono
- campo da calcio
buono
- scuola media superiore
buono
- scuola media inferiore
buono
- scuola elementare
buono
- scuola per l'infanzia
buono
- asilo nido
buono
- biblioteca
buono
- palestra
buono
- cinema
buono
- farmacie
buono
Collegamenti - autobus distante 500 m
al di sotto della
- ferrovia distante 3 km
media
- autostrada distante 8 km
al di sotto della
media
- livello di piano:
- esposizione:
- luminosità:
- panoramicità:
nella media
nella media
nella media
nella media
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- impianti tecnici:
- servizi:
nella media
nella media
nella media
- delle strutture:
fondazioni: platea costruite in cemento armato
strutture verticali: costruite in cemento armato
solai: solaio prefabbricato a lastre tipo predalles
completato in opera
travi: costruite in cemento armato
- degli impianti:
elettrico: sottotraccia , la tensione è di 220V.
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
Consistenza:
- di misurazione:
- di calcolo:
UNI 10750:2005
descrizione
box singolo
14,00
Totale:
14,00
x
50 %
commerciale
=
7,00
7,00
Valore di mercato:
prezzo medio.
l
l
l
BICASA di Schiuma Massimiliano & C. Via del Novecento n.53 Pesaro
l
l
GUERRA IMMOBILIARE S.R.L. Via del Novecento n.73/75 Pesaro
l
l
PANARIELLO ABITARE Via de Gasperi n.58 Pesaro
l
l
l
note: L'agenzia immobiliare segue il Borsino della F.I.A.I.P. per le valutazioni, e per un immobile in zona Pantano alta
appartenente agli edifici "stellari" di Via Lubiana propone il valore minimo riportato nel Borsino.
Si è tenuto conto in particolar modo delle interviste agli agenti immobiliari della zona : le due agenzie
immobiliari in Via del Novecento, prima parallela a Via Lubiana, conoscono molto bene i 5 condomini
"stellari" di Via Lubiana, vicinissimi alla loro sede, e per esperienza nelle compravendite immobiliari hanno
dichiarato che un immobile in quei condomini, specialmente se al piano primo, non si riesce a vendere per
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una cifra superiore ad € 250.000,00 a corpo, comprensiva del box auto. Le agenzie immobiliari si basano
principalmente sulla borsa dati immobiliari della F.I.A.I.P. ( Federazione Italiana Agenti Immobiliari
Professionali), secondo la quale un immobile "vecchio" a Pesaro in zona Pantano è valutato dai 1.600,00 ai
2.300,00 €/mq. Tale zona, in realtà, è divisa in Pantano alta e bassa che sono rispettivamente più lontana e
più vicina al centro, per cui i valori per l'immobile pignorato sono verosimilmente quelli più bassi forniti
dalla F.I.A.I.P.. Il CTU ha consultato anche le quotazioni O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare)
fornite dall'Agenzia del Territorio, che per la zona semicentrale Soria-Pantano-Montegranaro vanno da
1.450 a 2.450 €/mq.
7,00
x 1.600,00 =
11.200,00
€. 11.200,00
€. 3.733,33
9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni viene utilizzato come metodo di stima il metodo sinteticocomparativo, che si esplica attraverso indagini di mercato finalizzate alla ricerca dei prezzi di vendita di immobili simili
recentemente negoziati. Pertanto, fatte le dovute comparazioni con immobili dalle analoghe caratteristiche intrinseche (ubicazione,
consistenza, stato di conservazione e manutenzione, rifiniture, etc.) ed estrinseche (posizione, viabilità, distanza dal centro, etc.),
tenuto conto delle peculiarità tipologico-costruttive dell'edificio e visti i prezzi di mercato praticati nella zona, ai beni in esame si
assegna un prezzo di mercato per metro quadro di superficie commerciale/convenzionale, che viene determinata moltiplicando le
superfici reali, calcolate al lordo delle murature perimetrali (per metà quelle a confine) ed interne come d'uso, per i coefficienti di
ragguaglio riferiti alla destinazione d'uso.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pesaro, conservatoria dei registri immobiliari di
Pesaro, ufficio tecnico di Comune di Pesaro, agenzie: BICASA di Schiuma Massimiliano & C. Via del
Novecento n. 53 Pesaro/ IMMOBILIARE GUERRA S.R.L. Via del Novecento n.73/75 Pesaro /
PANARIELLO ABITARE Via De Gasperi n.58 Pesaro, osservatori del mercato immobiliare F.I.A.I.P.
(Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) / O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare
dell'Agenzia del Territorio)
Valore di Mercato (OMV):
- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:
ID descrizione
consistenza
cons.
valore intero valore diritto
accessori
A appartamento
B box singolo
146,10
1,88
236.760,00
78.920,00
7,00
0,00
11.200,00
3.733,33
- Riduzione del 5% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del
fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore (giudizio di
comoda divisibilità: quota non comodamente divisibile):
- Riduzione del 5% per lo stato di occupazione:
- Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova:
€.
4.132,67
€.4132,66666666667
€.
0,00
€.
74.388,00
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Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):
- Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese
condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della
vendita giudiziaria:
- Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:
- Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
€.
€.
€.
3.719,40
0,00
0,00
€.
70.668,60
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PROCEDURA N. R.G.E. 164/2011 Pesaro
LOTTO 2
BENI IN MONTECICCARDO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Monteciccardo Via Petricci 17, frazione Monte Santa Maria:
A. Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di rustico, della superficie
La casa colonica in oggetto è stata costruita prima del 1895 e ristrutturata nel 2004 tramite
intervento di demolizione e ricostruzione del fabbricato, che da struttura in muratura è diventato
struttura intelaiata in cemento armato. Per quanto riguarda le fognature si è optato per la soluzione
con vasca IMHOFF ed impianto di FITODEPURAZIONE, come da progetto di variante
approvato dall'ASPES MULTISERVIZI in data 21.07.2003 prot. n.7161 - p.s. 181/M del
03.07.2003. L'edificio di civile abitazione, a pianta pressoché rettangolare di dimensioni massime
19,07 x 9,57 m, è articolato su due piani, un piano terra (per metà interrato) destinato a garage e
cantina, con uno sbroglio, un ripostiglio ed un bagno, ed un piano primo composto da
un soggiorno-pranzo, una cucina abitabile, un disimpegno, un wc, un bagno e tre camere da letto
matrimoniali. Ad impreziosire i prospetti troviamo una pergola con tetto in legno a piano terra ed
un'ampia loggia al piano primo orientata a sud, collegata alla cucina e alla zona pranzosoggiorno. L'altezza utile interna è di 2,50 metri per il garage-cantina, mentre varia da 2,50 m a 4,35
m sotto il tetto in legno lamellare dell'abitazione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1.
l foglio 19 particella 134 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe U, consistenza 9 vani,
rendita 743,70 Euro, indirizzo catastale: Via Petricci n.6, Monteciccardo, piano: T-1, intestato a
*** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione nel classamento del 13/04/2005
n.11657.1/2005 in atti dal 13/04/2005 (protocollo n. PS0039921)
classamento proposto con decorsi i termini di cui all'art. 1 comma 3 (D.M. 701/94)
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1+1/2 piani fuori terra, 1/2 (cantina) piano interrato. Immobile
costruito nel 2004.
A.1. box singolo, composto da garage, sviluppa una superficie commerciale di 22,00 Mq.
l foglio 19 particella 134 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe U, consistenza 37
mq, rendita 91,72 Euro, indirizzo catastale: Via Petricci n. 6 Monteciccardo, piano: T,
intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione nel classamento del
13.04.2005 n. 11657.1/2005 in atti dal 13.04.2005
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
- Consistenza commerciale complessiva unità principali:
Mq 263,60
- Consistenza commerciale complessiva accessori:
Mq 22,00
- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 314.160,00
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 298.452,00
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, €. 298.452,00
nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della
procedura:
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- Data della valutazione:
25/07/2013
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di
proprietario
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1. Iscrizioni:
l ipoteca volontaria, stipulata il 28/08/2001 a firma di Passarelli Pula Massimiliano ai nn.
Rep. 827 di repertorio, iscritta il 31/08/2001 a Pesaro ai nn. 2093 Reg. Part.; 9403 Reg.
Gen., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** ,
derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato per anni 20.
Importo ipoteca: Lire 500.000.000.
Importo capitale: Lire 250.000.000.
Annotazione n. 152 del 29/01/2004 (EROGAZIONE A SALDO)
l ipoteca volontaria, stipulata il 11/07/2003 a firma di Passarelli Pula Massimiliano ai nn.
Rep. 2081 di repertorio, iscritta il 16/07/2003 a Pesaro ai nn. 2197 Reg. Part.; 10108 Reg.
derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario per anni 18.
Importo capitale: € 50.000,00
l ipoteca giudiziale, stipulata il 10/12/2009 a firma di Tribunale di Pesaro ai nn. Rep.
275/2010 di repertorio, iscritta il 03/03/2010 a Pesaro, Agenzia del Territorio ai nn. 692
Reg. Part.; 2682 Reg. Gen., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo.
(gravante su altro immobile sito in Pesaro)
l ipoteca giudiziale, stipulata il 13/07/2010 a firma di Tribunale di Pesaro ai nn. Rep.
90/2011 di repertorio, iscritta il 14/09/2010 a Pesaro, Agenzia del Territorio ai nn. 2860
Reg. Part.; 11565 Reg. Gen., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***
DATO OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo.
(gravante anche su altro immobile sito in Pesaro)
l ipoteca giudiziale, stipulata il 22/01/2011 a firma di Tribunale di Rimini ai nn. Rep.
90/2011 di repertorio, iscritta il 01/02/2011 a Pesaro, Agenzia del Territorio ai nn. 263 Reg.
Part.; 1301 Reg. Gen., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo.
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(gravante anche su altro immobile sito in Pesaro)
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
l pignoramento, stipulata il 14/10/2011 a firma di Ufficiale Giudiziario di Pesaro ai nn. Rep.
1993 di repertorio, trascritta il 07/12/2011 a Pesaro ai nn. 8932 Reg. Part.; 14831 Reg.
derivante da atto esecutivo o cautelare
l pignoramento, stipulata il 04/04/2012 a firma di Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Pesaro
ai nn. Rep. 703/2012 di repertorio, trascritta il 20/04/2012 a Pesaro, Agenzia del Territorio
ai nn. 2558 Reg. Part.; 3990 Reg. Gen., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro
*** DATO OSCURATO *** , derivante da atto esecutivo o cautelare.
(gravante anche su altri immobili siti in Pesaro)
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
- Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
- Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:
- Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
€. 0,00
€. 0,00
€. 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1.Attuale proprietario:
l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal
28/08/2011), con atto stipulato il 28/08/2001 a firma di Passarelli Pula Massimiliano ai nn. Rep.
826 di repertorio, trascritto il 31/08/2001 a Pesaro ai nn. 5957 Reg. Part., in forza di atto di
compravendita.
In tale atto viene costituita a favore del fondo su cui è costruito il fabbricato in oggetto, servitù
per la realizzazione di sistema fognario trascritta in data 31.08.2001 al n. 5958 Reg. Part.
6.2.Precedenti proprietari:
l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 13/36 e 23/36, in forza di atto di assegnazione (dal
05/07/1980 fino al 12/11/1992), con atto stipulato il 20/02/1991 a firma di Tribunale di Pesaro ai
nn. Rep. 581 di repertorio, trascritto il 03/01/1992 a Pesaro ai nn. 117 Reg. Part., in forza di atto
di assegnazione.
Tali immobili sono pervenuti parte per successione in morte di Ascani Antonio deceduto il
05.07.1980 Den. 39 Vol. 12 e parte per sentenza di usucapione emessa dal Tribunale di Pesaro.
l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal
12/11/1992 fino al 28/08/2001), con atto stipulato il 12/11/1992 a firma di Ferri Giuseppe ai nn.
Rep. 91949 di repertorio, trascritto il 25/11/1992 a Pesaro ai nn. 6834 Reg. Part., in forza di atto
di compravendita.
Coniugato in regime di separazione dei beni
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1.Pratiche edilizie:
l Concessione edilizia N. 805/01 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** ,
per lavori di ristrutturazione con adeguamento igienico sanitario di un fabbricato rurale, presentata
il 04/07/2001, rilasciata il 03/09/2001 con il n. 36/2001 di protocollo, agibilità del 19/10/2004 con il
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n. Prot. 5738 di protocollo.
D.I.A. in Variante n. 179 del 01.08.2003 prot. n. 4077
7.2.Situazione urbanistica:
l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera C.C. n. 43 del 26.09.2012, l'immobile
ricade in zona E (produttiva agricola). Norme tecniche di attuazione ed indici: Secondo le N.T.A.
le zone produttive agricole sono destinate alle attività correlate o necessarie alla conduzione dei
fondi agricoli, alla silvicoltura, all'allevamento del bestiame e ad altre attività produttive connesse
compreso l'agriturismo. In queste zone gli interventi sono regolati dalla L.R. n. 13 del 8.03.1990
recante "Norme edilizie per il territorio agricolo". Sono vietate le industrie nocive e le cave. . Dal
censimento dei beni architettonici extraurbani del Comune di Monteciccardo (scheda n.167/A), la
casa colonica, costruita prima del 1895 e poi ristrutturata, è classificata come edificio di classe C.
Ambito di tutela stabilito dal P.P.A.R. : Art. 29 Corsi d'acqua. Area territoriale : Fascia PA
8. GIUDIZI DI CONFORMITA':
8.1. Conformità edilizia:
Criticità: nessuna
8.2. Conformità catastale:
l
Criticità: nessuna
8.3. Conformità urbanistica:
Criticità: nessuna
8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità
8.5. Altre conformità:
l Conformità titolarità/corrispondenza atti:
l
Criticità: nessuna
Conformità tecnica impiantistica:
(normativa di riferimento: D.M. n.37 del 22/01/2008)
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Criticità: nessuna.
Gli impianti sono stati realizzati nel 2004.
BENI IN MONTECICCARDO VIA PETRICCI 17, FRAZIONE MONTE SANTA MARIA
RUSTICO
di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di rustico, della superficie
La casa colonica in oggetto è stata costruita prima del 1895 e ristrutturata nel 2004 tramite intervento di
demolizione e ricostruzione del fabbricato, che da struttura in muratura è diventato struttura intelaiata in
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cemento armato. Per quanto riguarda le fognature si è optato per la soluzione con vasca IMHOFF ed
impianto di FITODEPURAZIONE, come da progetto di variante approvato dall'ASPES MULTISERVIZI
in data 21.07.2003 prot. n.7161 - p.s. 181/M del 03.07.2003. L'edificio di civile abitazione, a pianta
pressoché rettangolare di dimensioni massime 19,07 x 9,57 m, è articolato su due piani, un piano terra (per
metà interrato) destinato a garage e cantina, con uno sbroglio, un ripostiglio ed un bagno, ed un piano
primo composto da un soggiorno-pranzo, una cucina abitabile, un disimpegno, un wc, un bagno e tre
camere da letto matrimoniali. Ad impreziosire i prospetti troviamo una pergola con tetto in legno a piano
terra ed un'ampia loggia al piano primo orientata a sud, collegata alla cucina e alla zona pranzosoggiorno. L'altezza utile interna è di 2,50 metri per il garage-cantina, mentre varia da 2,50 m a 4,35 m sotto
il tetto in legno lamellare dell'abitazione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1.
l foglio 19 particella 134 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe U, consistenza 9 vani, rendita
743,70 Euro, indirizzo catastale: Via Petricci n.6, Monteciccardo, piano: T-1, intestato a *** DATO
OSCURATO *** , derivante da variazione nel classamento del 13/04/2005 n.11657.1/2005 in atti dal
13/04/2005 (protocollo n. PS0039921)
classamento proposto con decorsi i termini di cui all'art. 1 comma 3 (D.M. 701/94)
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1+1/2 piani fuori terra, 1/2 (cantina) piano interrato. Immobile costruito nel
2004.
I beni sono ubicati in zona rurale in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più
importanti centri limitrofi sono Sant'Angelo in Lizzola - Monteciccardo - Mombaroccio). Il traffico nella
zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria.
- livello di piano:
- esposizione:
- luminosità:
- panoramicità:
- impianti tecnici:
- servizi:
buono
buono
buono
buono
buono
buono
mediocre
Il piano terra adibito a garage-cantine-sbrogli è internamente allo stato grezzo, ma esternamente finito come
il resto dell'edificio. La scala interna che collega i due piani ha i gradini allo stato grezzo. Il piano primo è
completamente finito ad eccezione delle porte interne. Nel soggiorno-pranzo è presente un camino con
canna in acciaio inox a vista. Il terreno circostante ha subito una frana lo scorso inverno, ed è pertanto da
risistemare, l'edificio invece non ha subito alcun danno. Il proprietario ha concesso di scattare foto
all'interno della casa limitatamente alla zona giorno, mentre è stato effettuato il rilievo in tutti i vani.
- delle strutture:
fondazioni: pali costruite in cemento armato. I pali
di fondazione, di tipo trivellato, sono collegati in
testa da un reticolo di travi.
buono
strutture verticali: costruite in cemento armato
buono
travi: costruite in cemento armato
buono
solai: solaio misto in cemento armato/laterizio in
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opera con nervature parallele
scale interne: a rampe parallele realizzate in cemento
armato. La scala interna che collega il piano terra
con il piano primo è ancora allo stato grezzo, i
gradini non sono rivestiti.
copertura: a falde costruita in legno
- degli impianti:
elettrico: sottotraccia. LEGGE N. 46/1990
idrico: sottotraccia. LEGGE N. 46/1990
termico: autonomo con alimentazione in GPL i
diffusori sono in termosifoni in ghisa. LEGGE
N.46/1990
gas: sottotraccia con alimentazione a GPL. LEGGE
N. 46/1990
fognatura: con recapito in fossa biologica
- delle componenti edilizie:
pareti esterne: costruite in muratura di mattoni forati
con coibentazione in polistirene estruso senza pelle ,
il rivestimento è realizzato in intonaco di malta di
cemento. Le pareti esterne sono carenti di
tinteggiatura.
infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in
legno. Non prevista apertura a vasistas.
manto di copertura: realizzato in tegole in cotto con
coibentazione in pannelli termo-assorbenti
pavimentazione interna: realizzata in cotto. Solo il
piano primo è pavimentato, il piano terra adibito a
garage, cantine e sbrogli è ancora allo stato grezzo.
portone di ingresso: anta singola a battente
realizzato in legno massello. Non blindato.
protezioni infissi esterni: scuretti realizzate in legno
rivestimento esterno: realizzato in intonaco di
cemento. Non è stato tinteggiato.
nella media
buono
buono
buono
buono
buono
buono
buono
buono
buono
buono
buono
buono
buono
Consistenza:
- di misurazione:
- di calcolo:
UNI 10750:2005
descrizione
commerciale
appartamento piano primo
174,00
x
100 %
=
174,00
cantina, ripostiglio, sbroglio a piano terra
154,00
x
50 %
=
77,00
pergola
12,00
x
35 %
=
4,20
loggia
24,00
x
35 %
=
8,40
Totale:
364,00
263,60
Pagina 19 di 21
Accessori:
1.box singolo, composto da garage, sviluppa una superficie commerciale di 22,00 Mq.
l foglio 19 particella 134 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe U, consistenza 37 mq,
rendita 91,72 Euro, indirizzo catastale: Via Petricci n. 6 Monteciccardo, piano: T, intestato a
MORETTI Claudio, derivante da variazione nel classamento del 13.04.2005 n. 11657.1/2005 in atti
dal 13.04.2005
Valore di mercato:
prezzo medio.
l
REAL OFFICE SERVIZI IMMOBILIARI Sant'Angelo in Lizzola, Piazza della Repubblica n.2
l
l
l
note: L'agenzia immobiliare suggerisce di valutare l'immobile in base al costo di costruzione deprezzato, stimabile intorno a
1.000 -1.100 €/mq, non essendosi verificate recenti compravendite di immobili comparabili.
l
GAGGIOLINI IMMOBILIARE Sant'Angelo in lizzola, Via Roma n.47
l
l
l
note: L'agenzia immobiliare suggerisce di considerare il prezzo al metro quadro del nuovo nella zona, valutabile intorno a 1.3001.400 €/mq, deprezzato di circa l'1% annuo.
l
l
AGENZIA IMMOBILIARE ROSSI Sant'Angelo in Lizzola, Via XXI Gennaio n.160
l
l
SOLUZIONE CASA Sant'Angelo in Lizzola, Via Roma n.77
l
l
l
note: L'agenzia suggerisce di considerare il valore al metro quadro del nuovo nella zona in oggetto di € 1.400, deprezzandolo di
circa l' 1% annuo.
Si è tenuto conto in particolar modo dei suggerimenti delle agenzie immobiliari della zona, che conoscono
molto bene il tipo di immobile in questione. Il mercato immobiliare di edifici simili è fermo, per cui non è
stato possibile rintracciare dei "comparabili", ma si è ricavato il prezzo al metro quadro deprezzando il
valore di mercato del "nuovo" di circa un percento l'anno, seguendo le indicazioni degli operatori del
mercato. Il CTU ha inoltre considerato un deprezzamento per lo stato ancora grezzo internamente del piano
terra. A titolo informativo è stato consultato anche l'O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare) tenuto
dall'Agenzia del Territorio, secondo il quale nel Comune di Monteciccardo in zona perferica il prezzo al
metro quadro delle abitazioni civili va da 910 a 1.250 €/mq.
263,60
x 1.100,00 = 289.960,00
Valore superficie accessori:
22,00
x 1.100,00 =
24.200,00
Pagina 20 di 21
314.160,00
€.
314.160,00
€.
314.160,00
9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni viene utilizzato come metodo di stima il metodo sinteticocomparativo, che si esplica attraverso indagini di mercato finalizzate alla ricerca dei prezzi di vendita di immobili simili
recentemente negoziati. Pertanto, fatte le dovute comparazioni con immobili dalle analoghe caratteristiche intrinseche (ubicazione,
consistenza, stato di conservazione e manutenzione, rifiniture, etc.) ed estrinseche (posizione, viabilità, distanza dal centro, etc.),
tenuto conto delle peculiarità tipologico-costruttive dell'edificio e visti i prezzi di mercato praticati nella zona, ai beni in esame si
assegna un prezzo di mercato per metro quadro di superficie commerciale/convenzionale, che viene determinata moltiplicando le
superfici reali, calcolate al lordo delle murature perimetrali (per metà quelle a confine) ed interne come d'uso, per i coefficienti di
ragguaglio riferiti alla destinazione d'uso.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pesaro, conservatoria dei registri immobiliari di
Pesaro, ufficio tecnico di Comune di Monteciccardo, agenzie: di Sant'Angelo in Lizzola : ROSSI ;
GAGGIOLINI ; REAL OFFICE ; SOLUZIONE CASA, osservatori del mercato immobiliare F.I.A.I.P.
(Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) / O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare
dell'Agenzia del Territorio)
Valore di Mercato (OMV):
- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:
ID descrizione
consistenza
cons.
valore intero valore diritto
accessori
A rustico
263,60
22,00
314.160,00
- Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):
- Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese
condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della
vendita giudiziaria:
- Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:
- Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 25/07/2013
314.160,00
€.
0,00
€.
314.160,00
€.
€.
€.
15.708,00
0,00
0,00
€.
298.452,00
il tecnico incaricato
Monia Zacchilli
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Perizia - Fondazione Forense Pesaro

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