L`ipoteca legale di diritto pubblico alla luce della

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Diritto tributario svizzero
L’ipoteca legale di diritto pubblico alla luce
della riveduta disposizione del Codice civile
Riccardo Varini
Avvocato e notaio, ispettore
del registro fondiario
e di commercio del Cantone Ticino
Esame dell’istituto dell’ipoteca legale e delle modifiche
apportate alle leggi del Canton Ticino
1.
Alcuni cenni sull’ipoteca legale
L’acquisto di un immobile può celare delle insidie qualora faccia
difetto una corretta informazione preventiva sulla situazione
giuridica dell’oggetto. Limitarsi all’uopo a consultare il registro
fondiario in punto alla definizione dei rapporti di diritto privato
sovente non è sufficiente. Al proposito non si tratta solo di cerziorarsi opportunamente anche sulla situazione del fondo dal
profilo pianificatorio e su eventuali restrizioni di diritto pubblico, ma pure di verificare la presenza di pretese di diritto pubblico, per le quali il fondo è suscettibile di fungere da garanzia.
Si intende qui in particolare riferirsi all’istituto dell’ipoteca legale, ossia una garanzia di natura reale che permette all’ente pubblico di rivalersi sul proprietario attuale del fondo per imposte
rimaste impagate anche da parte di precedenti proprietari e
che non necessariamente risultano iscritte a registro fondiario.
L’ipoteca legale infatti può garantire tributi di varia natura
aventi come oggetto dei fondi ai sensi dell’articolo 655 del Codice civile (di seguito CC), ed è prevista dall’articolo 836 CC. In
tale ambito i Cantoni godono di un ampio margine di manovra, a condizione che l’ipoteca legale poggi su una base legale
sufficiente e si riferisca a tributi aventi una relazione particolare con l’immobile. In concreto ciò significa che per imposte
complessive, onde definire il credito assistito da ipoteca legale,
vada attuato un calcolo pro-rata in base agli elementi afferenti i beni immobili.
La gamma delle pretese passibili di essere assistite dall’ipoteca
legale è assai vasta: si va dai tributi causali (tasse d’uso, oneri
preferenziali) alle imposte in senso stretto. Il diritto federale
specifica poi che tali garanzie debbano necessariamente assumere la configurazione dell’ipoteca prevista dagli articoli
824 e seguenti CC, in particolare con il carattere accessorio
del pegno; esse permangono comunque nell’ambito del diritto
pubblico, anche se sovente si fa riferimento per analogia in difetto di una diversa regolamentazione, alle disposizioni del CC
(prescrizione, eccetera). Il diritto federale non pone ulteriori li-
mitazioni, segnatamente circa il grado, che può essere dichiarato di ordine prevalente sugli altri pegni immobiliari, l’entità
della somma assicurata e la durata dell’ipoteca legale.
Anche le modalità di messa in atto delle ipoteche legali rientrano in questa logica: si conoscono così ipoteche legali modellate alla stregua di quelle convenzionali (ipoteche indirette),
con iscrizione costitutiva a registro fondiario e quindi palesi,
oppure di carattere occulto, nel senso che nascono in virtù
della legge unitamente al credito garantito (ipoteche dirette) e
non appaiono a registro fondiario. Fra questi estremi si situano
soluzioni intermedie, segnatamente ipoteche legali con iscrizione dichiarativa avente mera funzione informativa oppure di
carattere conservativo, ciò che comporta la necessità di iscrizione entro un dato termine decadenziale.
In merito al rango si conosce pure un’ampia varietà di sistemi:
il rango privilegiato su tutti gli altri pegni convenzionali o legali
di altra natura (con possibili precedenze interne fra le diverse
ipoteche legali), quello postergato oppure la disposizione conforme all’ordine cronologico di iscrizione a registro fondiario,
anche se nulla è detto in merito dalla legge. A differenza di
quella convenzionale, l’ipoteca legale non ha un posto fisso e
il relativo grado risponde al principio della flessibilità dei diritti
reali, sebbene l’articolo 118 capoverso 3 dell’Ordinanza del 23
settembre 2011 sul registro fondiario preveda la possibilità di
una disposizione a registro fondiario dell’ipoteca legale apparentemente identica a quella convenzionale.
2.
L’istituto dell’ipoteca legale nel Canton Ticino e la revisione dell’articolo 836 CC
Il Canton Ticino ha fatto largo uso dell’istituto dell’ipoteca legale a tutela di un’ampia varietà di tributi, segnatamente le
imposte previste dalla Legge tributaria cantonale (di seguito
LT) e diversi oneri preferenziali e obblighi disparati di rimborso
sussidi e di costi sopportati dall’ente pubblico per adempiere
ad oneri gravanti per legge sul proprietario privato.
In passato l’applicazione di questo istituto aveva assunto contorni assai estesi, che l’intervento del Tribunale federale aveva
provveduto a ridimensionare decidendo l’esclusione del’ipote-
Novità fiscali / n.04 / aprile 2012
ca legale per le imposte non direttamente connesse al fondo;
segnatamente nell’ambito successorale. Da qui una prima importante revisione dell’articolo 183 della Legge di applicazione e complemento del CC (di seguito LAC) attuata nel 1988.
Successivamente il Tribunale federale chiarì come l’imposizione del provento derivante dal commercio professionale di
immobili fosse da escludere dal beneficio dell’ipoteca legale,
in quanto ascrivibile direttamente all’operato del contribuente
stesso, così come quella sul capitale delle persone giuridiche.
Con la nuova LT del 21 giugno 1994, fu poi introdotto l’istituto dell’attestazione vincolante (articolo 252 capoverso 4 LT), il
termine quinquennale di perenzione (articolo 252 capoverso 3
LT) oltre all’obbligo per il notaio di rendere edotte in merito le
parti all’atto (articolo 254 LT), al fine di meglio tutelare i terzi
acquirenti.
Tuttavia il 2 dicembre 2002, l’allora granconsigliere avvocato
Filippo Gianoni, non ritenendo ancora soddisfacente il regime
in vigore, interponeva una mozione volta a promuovere una
migliore regolamentazione dell’ipoteca legale in senso più
omogeneo ed esaustivo, presentando una serie di postulati
ispirati al modello legislativo del canton Vaud [1]. Il Governo
aveva espresso sostanzialmente la propria adesione, restando però in attesa degli sviluppi della revisione in atto del CC
(cfr. messaggio del Consiglio di Stato n. 5603 del 1. dicembre
2004[2]). Questa sfociò nella riforma del Libro IV del CC dell’11
dicembre 2009, fra cui si annovera la nuova versione dell’articolo 836 CC in vigore dal 1. gennaio 2012[3]. Essa invertendo
la sistematica previgente stabilisce al capoverso 1 la presunzione della natura indiretta dell’ipoteca legale con iscrizione
costitutiva. Per le ipoteche legali dirette, al capoverso 2 vengono introdotte limitazioni a favore di terzi in buona fede, nel
senso che questi ultimi sono oramai posti al beneficio dell’articolo 973 CC (effetti dell’acquisto in buona fede), qualora l’ipoteca legale non venga iscritta entro quattro mesi dalla scadenza (esigibilità) del credito garantito, rispettivamente due anni
dalla sua nascita. Inoltre viene specificato che l’ipoteca legale
vada riferita a crediti direttamente connessi al fondo gravato.
In tal modo si è inteso rafforzare la certezza del diritto e la trasparenza nelle transazioni e la pubblicità del registro fondiario,
prestando attenzione alle reiterate critiche mosse in passato
dalla dottrina in proposito. L’articolo 44 capoverso 3 del Titolo
finale del CC aggiunge poi che le ipoteche legali dirette costituite senza iscrizione sino al 31 dicembre 2011 possano, come
sinora, restare opponibili a terzi in buona fede per un periodo
decennale, onde tener conto delle resistenze emerse da parte
dei Cantoni in sede di consultazione all’avamprogetto di modifica del CC. Ciò ha indotto anche il Canton Ticino a procedere
ad una revisione del diritto cantonale col messaggio governativo n. 6547 del 12 ottobre 2011[4] , al fine di parare agli effetti
sfavorevoli che la novella del CC poteva comportare per il fisco.
3.
L’adattamento delle leggi cantonali
3.1.
La Legge di applicazione e complemento del Codice civile
Con la proposta elaborata dal governo, nella LAC in sostanza
si è mantenuto di principio l’istituto dell’ipoteca legale diretta,
introducendo i correttivi proposti a suo tempo dalla mozione
Gianoni, modificando e completando gli articoli 183 e seguenti
LAC mediante una serie di norme dettagliate valevoli per tutte
le ipoteche legali di questo tipo. Innanzitutto occorre ancorare
la garanzia reale in una base legale corrispondente (articolo
183 LAC). È prevista poi la facoltà generalizzata di iscrizione
dell’ipoteca legale a registro fondiario con effetto dichiarativo
per importi garantiti superiori a 1’000 franchi, onde evitare gli
effetti della protezione della buona fede di cui all’articolo 973
CC (articolo 183a capoverso 2 LAC); questa deve avvenire sulla
base di un conteggio intimato alle parti (articolo 183d LAC).
Ciononostante la prescrizione del credito non viene interrotta
(articolo 183b LAC). Il debitore non potrà invocare l’eccezione
dell’articolo 41 capoverso 1bis della Legge federale sulla esecuzione e sul fallimento (di seguito LEF) (articolo 183b capoverso
2 LAC). Viene ammessa la facoltà di un’iscrizione provvisoria,
onde rispettare le condizioni dei termini stabiliti dal nuovo articolo 836 CC, in analogia con l’articolo 961 CC (articolo 183d
capoverso 2 LAC). Il grado prevalente sussiste solo se stabilito
dalla legge (articolo 183a capoverso 4 LAC). Anche la radiazione risulta opportunamente regolata (articolo 183e LAC).
Parimenti anche altre leggi cantonali sono state modificate
introducendo un’ipoteca legale di carattere indiretto quali la
Legge sul raggruppamento e la permuta dei terreni (LRPT) e la
Legge sui contributi di miglioria (LCM); altrove invece si è man-
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tenuto il sistema vigente, ma con un’enunciazione più chiara in
punto alle condizioni dell’iscrizione a registro fondiario (a carattere come visto dichiarativo), come per la Legge sui consorzi
(Lcons), la Legge cantonale sulle foreste (LCFo) o ed altre.
beratorio da tutte le ipoteche legali previste dalla LT sorte a
far capo dal 1. gennaio 2012 sino al trasferimento, tassazione
sugli utili immobiliari compresa (articolo 254a capoverso 4 LT).
Per quelle nate sotto il regime previgente, è ancora necessario
ricorrere all’istituto dell’attestazione vincolante (articolo 252
capoverso 5 LT).
Il legislativo dovrà pronunciarsi in punto al messaggio governativo prossimamente. Non appaiono escluse novità, segnatamente in merito all’aliquota prevista per il calcolo del deposito.
Elenco delle fonti fotografiche:
http://w w w.f inanzkraf t .de/bilder/131892/abtretung-briefgrundschuld_640.jpg [24.04.2012]
http://1.bp.blogspot.com/-B9zcdJSCxuY/TyvzO-wgcxI/AAAAAAAAAAM/
hitWEkQ0T_0/s1600/pignoramenti+italia+equitalia.jpg [24.04.2012]
http://www.lostcon.de/wp-content/uploads/2011/09/immobilienfinanzierung.jpg [24.04.2012]
3.2.
La Legge tributaria cantonale
Anche la LT è stata a sua volta adeguatamente integrata; innanzitutto mediante un’enunciazione puntuale dei tributi assistiti da ipoteca legale (articolo 252 capoverso 1 LT), segnatamente le imposte sugli utili immobiliari, le imposte cantonali e
comunali ordinarie sul reddito e sulla sostanza, rispettivamente sull’utile, le imposte immobiliari comunali e quelle cantonali
sulle persone giuridiche, come pure le imposte di donazione
e di successione, unitamente ad eventuali recuperi suppletori.
Per l’imposta sugli utili immobiliari, in caso di trasferimento
giuridico od economico, subentra poi un regime particolare:
di regola vige l’obbligo di deposito presso il servizio cassa del
Cantone di un importo stabilito in funzione del prezzo pattuito
(pari al 6%), destinato a coprire il presumibile debito d’imposta
(articolo 253a LT); fanno eccezione i trasferimenti differiti ai
sensi dell’articolo 125 lettere da a ad e LT e quelli retti dalla
LEF, oltre alle fattispecie di esenzione soggettiva. Il mancato
adempimento del deposito comporta un calcolo provvisorio
della tassazione sugli utili immobiliari effettuato d’ufficio (articolo 216a LT) che permette una corrispondente iscrizione a
registro fondiario dell’ipoteca legale (articolo 252a LT), oltre ad
una sanzione amministrativa (articolo 257 capoverso 1 lettera
d LT). Una fondata richiesta da parte del contribuente autorizza altresì a ridurre l’importo da depositare (articolo 216a
LT). L’avvenuto deposito ha per il terzo proprietario effetto li-
[1] Mozione del 2 dicembre 2002, depositata
da Filippo Gianoni, in: http://www.ti.ch/CAN/
SegGC/comunicazioni/GC/mozioni/MO317.htm
[24.04.2012].
[2] Messaggio del Consiglio di Stato del Cantone
Ticino, n. 5603, del 1. dicembre 2004, in: http://
www.ti.ch/CAN/SegGC/comunicazioni/GC/odgmes/5603.htm [24.04.2012].
[3] Modifiche al CC dell’11 dicembre 2009, pubblicate nella Raccolta ufficiale 2011, pagine
4637 e seguenti, in: http://www.admin.ch/ch/i/
as/2011/4637.pdf [24.04.2012].
[4] Messaggio del Consiglio di Stato del Cantone
Ticino, n. 6547, del 12 ottobre 2011, in: http://
www.ti.ch/CAN/SegGC/comunicazioni/GC/odgmes/6547.htm [24.04.2012].