IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI

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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2012 – SEZIONE SECONDA
IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA - AREE FABBRICABILI
Metodo di calcolo per la determinazione del valore venale in comune commercio
al 1° gennaio dell’anno di imposizione delle aree edificabili
Individuazione dei valori di riferimento per l’attività di accertamento dell’anno 2012.
PRESUPPOSTI NORMATIVI DI RIFERIMENTO E METODO DI INTERVENTO
Normativa nazionale:
D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 che ha introdotto e disciplinato l'Imposta Municipale Propria
stabilendone l'istituzione a decorrere dall'anno 2014;
D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito dalla Legge 22 dicembre 2011 n. 214 che ha
disposto l'anticipazione sperimentale dell'Imposta Municipale Propria a decorrere
dall'anno 2012 ed in particolare

art. 13 comma 3, ai sensi del quale “la base imponibile dell'imposta municipale
propria è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 5,
commi 1, 3, 5, e 6 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504...... “
D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, in particolare:

art. 2 comma 1 lettera b. che definisce area fabbricabile tassabile ”l’area
utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o
attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate
secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica
utilità. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti
da coltivatori diretti o imprenditori agricoli che esplicano direttamente l’attività
agricola a titolo principale sui medesimo terreni condotti, sempre se su detti
terreni persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale, mediante l’esercizio di
attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed
all’allevamento di animali.”

l’art. 5 comma 5, ai sensi del quale il valore dell’area è “il valore venale in
comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla
zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso
consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari
per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato delle vendite di aree aventi
analoghe caratteristiche.”

l’art. 5 comma 6, ai sensi del quale, “in caso di utilizzazione edificatoria di
un’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art.
31 comma 1 lettere c), d) ed e) della L.457/78, la base imponibile è il valore
dell’area, considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito dall’art. 2
del D.Lgs. 504/92, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera”.
D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito in Legge 4 agosto 2006, n. 253, in particolare:
art. 36 comma 2, secondo il quale “un'area è da considerare fabbricabile se
utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale
adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e
dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”
Pagina 1
Normativa locale:

Legge provinciale in materia di urbanistica n. 22 del 5 settembre 1991 e s.m.

Legge provinciale n°1 del 4 marzo 2008, “Pianificazione urbanistica e governo del
territorio”

Piano Regolatore generale Novembre 1999 edizione Luglio 2001, approvato dalla
Giunta Provinciale con deliberazione n. 2926 del 22/11/2002, esecutivo dal 4
dicembre 2002, interessato da successive:
- “Variante Febbraio 2005”, approvata dalla Giunta Provinciale con
deliberazione di data 31.10.2007 n. 2384 ed entrata in vigore il 14 novembre
2007
- “Variante per opere pubbliche - gennaio 2008”, approvata dalla Giunta
Provinciale con deliberazione di data 08.08.08 n. 2018 ed entrata in vigore il
20 agosto 2008;
- “Variante Maggio 2008”, approvata dalla Giunta Provinciale con deliberazione
di data 03.04.09 n. 714 ed entrata in vigore il 15 aprile 2009;
- “Variante Febbraio 2009”, approvata con modifiche dalla Giunta Provinciale
con delibera n. 905 di data 23 aprile 2010 e pubblicata sul B.U.R. n. 18 del 4
maggio 2010;
- “Variante Giugno 2009 - Area Manifattura Tabacchi”, approvata dalla Giunta
Provinciale con delibera n. 2313 di data 25 settembre 2009 e pubblicata sul
B.U.R. n. 41 del 6 ottobre 2009;
- “Variante Dicembre 2009 – Area Manifattura Tabacchi”, approvata dalla
Giunta Provinciale con delibera n. 747 di data 9 aprile 2010 e pubblicata sul
B.U.R. n. 16 del 20 aprile 2010;
- Variante “Ottobre 2010 – Corresponsione degli standard di cui al D.M.
02.04.1968 n. 1444”, approvata dalla Giunta Provinciale con Delibera n. 900 di
data 06 maggio 2011 e pubblicata sul B.U.R. n. 20 del 17 maggio 2011;
- Variante puntuale “Giugno 2008 – razionalizzazione della viabilità in via
Valdiriva e in Via S. Giorgio e modifica delle fasce di rispetto”, approvata
dalla Giunta Provinciale con Delibera n. 1131 di data 27 maggio 2011 e
pubblicata sul B.U.R. n. 23 del 07 giugno 2011;
- Variante puntuale al P.R.G. per il Patto territoriale delle Valli del Leno,
approvato dalla Giunta Provinciale con Delibera n. 56 di data 20 gennaio 2012
e pubblicata sul B.U.R. n. 4 del 24 gennaio 2012.
Tale documento è di seguito denominato P.R.G. 2002 vigente, intendendo con ciò
il Piano Regolatore Generale vigente alla data dell’entrata in vigore del
provvedimento di approvazione del presente documento.

Variante al Piano Regolatore generale “Giugno 2009 – Territorio, Ambiente,
Paesaggio”, adottato in prima istanza dal Consiglio Comunale con deliberazione
n. 36 di data 3 agosto 2009, adottato in seconda istanza con deliberazione n. 54
di data 27 maggio 2011 e adottato definitivamente con deliberazione n. 9 di data
16 febbraio 2012.
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Tale Variante, benché non ancora approvata dalla Giunta Provinciale, va tenuta
in considerazione ai fini dell'IMUP come previsto dall'art. 36 del comma 2 del D.L.
4 luglio 2006, n. 223, convertito in Legge 4 agosto 2006, n. 253.

Regolamento edilizio comunale, approvato con deliberazione del Consiglio
Comunale n. 48 del 1.08.2001 e modificato con deliberazioni consiliari n. 16 del
31.3.2004, n. 47 del 28.09.2004, n. 5 del 09.02.2010 e n. 31 del 19.07.2010.

Regolamento per l’applicazione dell’Imposta Municipale Propria, approvato con
deliberazione del Consiglio Comunale n. 11 del 20.03.2012.
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Metodologia operativa:
I nuovi valori delle aree edificabili per l’anno 2012 sono definiti in base a:
 i nuovi parametri e le norme di attuazione introdotti dal P.R.G. adottato;
 l’aggiornamento della classificazione cartografica I.MU.P. del territorio dove
necessario, per ricondurre a congruenza le zone secondo il P.R.G. adottato;
 la classificazione e valutazione delle aree preordinate all’esproprio;
 le stime dei terreni edificabili stilate in applicazione dell’art. 7 della L. 448/01;
 il raffronto dei prezzi di unità immobiliari nelle diverse zone cittadine;
 i contratti di compravendita di aree edificabili;
 la stampa specializzata di settore;
 le informazioni di dettaglio fornite dall’Anagrafe Tributaria in materia;
 l’attuale situazione del mercato.
RIPARTIZIONE DEL TERRITORIO
Il territorio comunale è suddiviso cartograficamente per ambiti territoriali come
segue:
ZONE RESIDENZIALI E DI NUOVO IMPIANTO
 rispettando i confini storici dei seguenti comuni catastali:





Lizzana
Marco
Noriglio
Rovereto
Sacco
(C.C.
(C.C.
(C.C.
(C.C.
(C.C.
193)
215)
256)
322)
325)
 perimetrazione fisico-geografica di dettaglio interna ai perimetri dei comuni
catastali che considera il differente pregio delle aree in ragione dell’ubicazione
territoriale e della maggiore o minore infrastrutturazione e dotazione di servizi:







Centro storico
Pregiata
Centrale
Semicentrale
Periferica
Suburbana
Territorio aperto
Pagina 4
ZONE PER ATTIVITÁ’ PRODUTTIVE ED ECONOMICHE
 perimetrazione dell’intero territorio comunale per zone omogenee dal punto di
vista della dotazione di infrastrutture e servizi, della facilità di collegamento
viario, della centralità o meno dell’ubicazione dell’area:



Pregiata: ben infrastrutturata e situata in prossimità dei grandi flussi di
traffico;
Normale: adeguatamente infrastrutturata e non direttamente servita dalle
grandi vie di traffico;
Periferica: (individuata solo per le tipologie D2, D5 e D11) situata in
prossimità di viabilità interne con difficoltà di collegamento per i mezzi
pesanti.
CALCOLO DEI VALORI DELLE AREE
Aree ricadenti in ZONE A (insediamenti storici), ZONE B (consolidate a prevalente
funzione residenziale):

nelle allegate tabelle n. 1, 2, 3, 4 e 5 sono indicati i valori unitari di mercato delle
SUPERFICI UTILI LORDE costruibili (S.U.L., €/m 2) e gli indici di UTILIZZAZIONE
FONDIARIA (U.F.) stabiliti dal P.R.G., dai quali si ricava il valore di mercato a m 2 di
terreno (S.U.L. x U.F.) da utilizzare per l’attività di accertamento I.C.I.;

il valore complessivo di ogni particella, anche quando la medesima ricade in diversi
ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori unitari di ogni singolo ambito
moltiplicati per la superficie ricadente nei medesimi;

ZONE A1 (centri storici), ZONE A2 (edifici di interesse storico architettonico,
culturale o testimoniale in ambito urbano esterni ai centri storici), ZONE A3
(edifici o nuclei di interesse storico, architettonico, culturale o testimoniale in
zona E) (art. 40 P.R.G.): il valore di riferimento da utilizzare indicato nelle tabelle
1, 2, 3, 4 e 5, è quello del centro storico, secondo i criteri di calcolo indicati per le
attività di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia,
sostituzione edilizia e demolizione con ricostruzione di un edificio esistente;

ZONE B1 (tessuto saturo da tutelare), ZONE B2 (tessuto saturo di recente
formazione), ZONE B3 (tessuto saturo da ristrutturare) (artt. 56, 57 e 58 P.R.G.):
il valore di riferimento da utilizzare indicato nelle tabelle 1, 2, 3, 4 e 5, è quello di
superficie utile lorda (S.U.L. ) individuato nelle tabelle specifiche per ogni zona,
moltiplicato per la superficie utile lorda (S.U.L.) dell’intervento individuabile dal
progetto specifico, come indicato nei criteri di calcolo indicati per le attività di
restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia e
demolizione con ricostruzione di un edificio esistente;

ZONE B4.1 (tessuti di completamento) (art. 59 comma 2 P.R.G.): il valore di
riferimento da utilizzare indicato nelle nelle tabelle 1, 2, 3, 4 e 5, è quello della
Pagina 5
superficie utile lorda corrispondente all’ambito territoriale specifico, moltiplicato
per l’indice di utilizzazione fondiaria fissato dal P.R.G. per le singole particelle;

ZONE B4.2 (tessuti di completamento) (art. 59 comma 3 P.R.G.): il valore di
riferimento da utilizzare, indicato nelle tabelle 1, 2, 3, 4 e 5, è quello della
superficie utile lorda (S.U.L.) corrispondente all’ambito territoriale specifico.
Aree ricadenti in ZONE D (attività produttive ed economiche):

nell'allegata tabella n. 6 sono indicati i valori unitari di mercato a m2 di TERRENO, e
ove necessario, i valori convenzionali delle SUPERFICI UTILI LORDE (S.U.L., €/m 2)
ricavati dagli indici di utilizzazione fondiaria convenzionale (U.F.c), fissati dalla
Commissione per consentire il calcolo del valore dei terreni delle aree ricadenti in
piani attuativi, qualora l’indice di utilizzazione fondiaria non sia riconducibile a
quello fissato dalle norme d’attuazione del P.R.G.;

ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori di ogni singolo ambito moltiplicati
per la superficie ricadente nei medesimi;

ZONE D1 (produttive di interesse provinciale) e ZONE D2 (produttive di interesse
locale) (art. 67 e 68 P.R.G.): il valore di riferimento da utilizzare, indicato
nell’allegata tabella n. 6, è quello del terreno (€/m2) corrispondente all’ambito
territoriale specifico. Per ricavare il valore convenzionale della superficie utile
lorda si utilizza il coefficiente di utilizzazione convenzionale fissato dalla
Commissione U.F.c = 1,00 (mq. di S.U.L. per ciascun mq. di terreno);

ZONA INTEGRATA DI VIA DEL GARDA (art. 69 P.R.G.) ZONE D5 (settore secondario
e terziario), ZONE D6 (commerciali integrate) (art. 71 e 72 P.R.G.): il valore di
riferimento da utilizzare, indicato nell’allegata tabella n. 6, è quello del terreno
(€/m2) corrispondente all’ambito territoriale specifico. Per ricavare il valore
convenzionale della superficie utile lorda si utilizza il coefficiente di utilizzazione
convenzionale fissato dalla Commissione U.F.c = 1,50 (mq. di S.U.L. per ciascun
mq. di terreno);

ZONE D7 (per attrezzature ricettive ed alberghiere) (art. 73 P.R.G.): il valore di
riferimento da utilizzare, indicato nell’allegata tabella n. 6, è quello del terreno
mq. di terreno);

ZONE D8 (produttive connesse all’agricoltura) (art. 74 P.R.G.): il valore di
riferimento da utilizzare, indicato nell' allegata tabella n. 6, è quello del terreno
(€/m2) corrispondente all’ambito territoriale specifico.

ZONE D9 (per attività estrattive all'aperto e per gli impianti di lavorazione inerti)
(art. 75 e 75 bis P.R.G.) e ZONE D11 (per compostaggio) (art. 77 P.R.G.): il valore
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di riferimento da utilizzare, indicato nell'allegata tabella n. 6, è quello del terreno
(€/m2) corrispondente all’ambito territoriale specifico.
Aree ricadenti in ZONE F (servizi ed attrezzature):




zone di interesse collettivo (art. 83 P.R.G.);
infrastrutture tecnologiche ed impianti (art. 84 P.R.G.);
verde pubblico esistente e di progetto (art. 85 P.R.G.);
parcheggi pubblici, pertinenziali e di iniziativa misto pubblico-privata (art. 86
P.R.G.);
 aree cimiteriali (art. 87 P.R.G.);
 ferrovia di potenziamento (art. 88 P.R.G.);
 zone per impianti di telecomunicazione (art. 91 P.R.G.).

nelle allegate tabelle n. 7, 8, 9 e 10, sono indicati i valori unitari di mercato a m 2 di
TERRENO da utilizzare ai fini dell’accertamento I.MU.P.: in questi casi si applicano i
criteri previsti per le aree preordinate all’esproprio;

ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori di ogni singolo ambito, moltiplicati

il valore delle aree sulle quali insistono infrastrutture già realizzate alla data di
approvazione del presente provvedimento è abbattuto del 100 %.

ZONE F (di interesse collettivo esistenti e di progetto) (art. 83 P.R.G.): il valore di
riferimento da utilizzare, indicato nell’allegata tabella 8, è quello del terreno
mq. di terreno).
Aree ricadenti in ZONE F (servizi ed attrezzature):
 ferrovia (art. 88 P.R.G.);
 viabilità (art. 89 P.R.G.);
 percorsi pedonali e piste ciclabili esistenti e di progetto (art. 90 P.R.G.)

i valori unitari di mercato a m2 di TERRENO da utilizzare ai fini dell’accertamento
I.MU.P. vengono ricavati d’ufficio, con riferimento ai valori indicati nelle tabelle
per le aree più significative poste lungo il tracciato o il perimetro delle aree
medesime: in questi casi si applicano i criteri previsti per le aree preordinate
all’esproprio;
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
ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori di ogni singolo ambito, moltiplicati

il valore delle aree sulle quali insistono infrastrutture già realizzate alla data di
approvazione del presente provvedimento è abbattuto del 100 %.
Aree ricadenti in FASCE DI PROTEZIONE O RISPETTO (art. 98 P.R.G.):

i valori unitari di mercato da utilizzare sono quelli stabiliti per le aree con la
destinazione di zona di cui fa parte la restante porzione del lotto, con
l’applicazione dei parametri di abbattimento specifici fissati dalla allegata Tabella
b).
Aree ricadenti in ZONE C ( residenziali di nuovo impianto o di riqualificazione )
(art. 61 P.R.G.):

il P.R.G. adottato individua le aree incluse nelle ZONE C, che vengono distinte in:
- Aree soggette a piani attuativi (art. 62 P.R.G.)
- Aree soggette a piani d'area (art. 63 P.R.G.)
- Ambiti di perequazione (art. 64 P.R.G.)
- Aree soggette a concessione edilizia convenzionata (art. 65 P.R.G.)

I Piani attuativi sono, a loro volta, suddivisi in:
- Piani attuativi di iniziativa pubblica
- Piani attuativi di iniziativa privata

per le aree localizzate all’interno di tali aree o ambiti il relativo valore è
determinato nelle specifiche ed allegate tabelle, suddivise in schede per ogni
intervento: sui valori in esse indicate è applicata una percentuale di abbattimento
individuata per ogni tipologia di piano ed indicata di seguito;

nelle suddette schede sono indicati i valori unitari di mercato delle SUPERFICI UTILI
LORDE (S.U.L. €./m2) costruibili e la capacità edificatoria (S.U.L. m2) di ogni zona,
dai quali si ricava il valore di mercato complessivo di ciascuna area, o, ove
previsto, di ciascun comparto. Sulla base della superficie totale delle aree, o
comparti, (ricavata dalle cartografie di P.R.G.), sono stati determinati i valori
unitari di mercato del terreno;

in ogni caso di discordanza tra la superficie reale dell’area, o comparto, e la
superficie indicata in tabella, vale il valore totale del terreno e non il valore
unitario, ricavato dividendo il valore totale del terreno per la superficie tabellare
calcolata dell’intera area o del comparto;

per le aree a destinazione di interesse collettivo individuate all’interno delle varie
tabelle dei piani, sono indicati i valori di mercato a m 2 di TERRENO da utilizzare ai
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fini dell’accertamento I.MU.P.: in questi casi si applica l’abbattimento dell’85 % del
valore indicato, nelle modalità previste per le aree preordinate all’esproprio
(ZONE F). Detto abbattimento del valore non è cumulabile con l’abbattimento
previsto per le varie tipologie di piano;

ai fini di una più corretta individuazione del reale valore di mercato dell’area
oggetto di pianificazione di grado subordinato, l’Ufficio Tributi può avvalersi, in
sede di accertamento, di ulteriori elementi di dettaglio forniti dall’Ufficio Tecnico
comunale, con riferimento ad eventuali stadi di progettazione urbanistica
prodromici e vincolanti i reali interventi edilizi;

gli abbattimenti previsti per le varie tipologie di piano ed indicati di seguito NON
sono cumulabili con gli abbattimenti previsti nell’allegata tabella b): in caso di
situazioni tali da far riconoscere entrambi gli abbattimenti, viene riconosciuto
quello più favorevole al contribuente.

per le aree preordinate ad ambito di perequazione NON sono applicabili gli
abbattimenti previsti nell'allegata tabella b) – lettera B).
1. PIANI ATTUATIVI DI INIZIATIVA PUBBLICA

il P.R.G., secondo i criteri fissati dall’art. 62, individua una speciale normazione
rappresentata da separati ed autonomi piani attuativi, dai quali si ricavano gli
indici e le destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese;

l’allegata tabella 11 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani
attuativi di iniziativa pubblica:
- Piani
-
attuativi a fini generali (P.A.G.):
P.A.G. 01 – “Via Zeni – Stazione Autocorriere”
P.A.G. 08 - “Ex cava Manica”
P.A.G. 09 – “Ex Bimac”
- Piani per l'edilizia abitativa (P.E.A.):
- P.E.A. 02 – “Via Unione”
- P.E.A. 05 - “Via S. Romedio”
- Piano per insediamenti produttivi (P.I.P.):
- P.I.P. 04 – “Loc. Ai Fiori”
- Piano di Recupero (P.R.):
- P.R. 06 – “Follone”

per le aree preordinate a Piani attuativi generali, il valore di mercato di
riferimento è quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede
sopracitate con un abbattimento del 50 %. Detto abbattimento del valore è
applicabile fino alla data di approvazione del piano da parte del Consiglio
Comunale, oppure fino al permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei
singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione ad edificare.
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2. PIANI ATTUATIVI DI INIZIATIVA PRIVATA (piani di Lottizzazione Convenzionata)

rappresentata da separati ed autonomi piani di lottizzazione, dai quali si ricavano
gli indici e le destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese;

l’allegata tabella 12 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani di
Lottizzazione Convenzionata (PL):
-
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
01 – “Via Porte Rosse”
02 - “San Giorgio - nord”
03a - “Merloni Nord.”
03b - “Merloni Sud”
04 - “Via Pasubio”
05 - “Master Tools”
06a - “Via Abetone Sud”
06b - “Via Abetone Nord”
10 - “Piazzale Orsi”
11 - “Grottole”
12 - “Via al Monte”
14 - “Via S. Romedio”
16 - “Via Leonardo da Vinci”
17 - “Mori Stazione”
18 – “Via all'Adige”

per le aree preordinate a Piani di Lottizzazione, il valore di mercato di riferimento
è quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede sopracitate
con un abbattimento del 30 %. Detto abbattimento del valore è applicabile fino
alla data di approvazione del piano da parte del Consiglio Comunale, oppure fino al
permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei singoli proprietari, che
impediscano il rilascio della concessione ad edificare.

per le aree preordinate a Piani di Lottizzazione per le quali è prevista dallo
strumento urbanistico la cessione gratuita di parte delle aree al Comune, dal
momento della cessione il valore di mercato del piano e/o comparto rimane
invariato e l'intera imposta ricade in capo ai residui proprietari.
3. AREE SOGGETTE A PIANI D’AREA

il P.R.G. adottato, secondo i criteri fissati dall’art. 63, individua una speciale
normazione rappresentata da separati ed autonomi piani di area, dai quali si
ricavano gli indici e le destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese;

l’allegata tabella 13 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani
d’Area (P.D.A.):
-
P.D.A. 05 - “Via San Giorgio”
Pagina 10
-
P.D.A.
P.D.A.
P.D.A.
P.D.A.
P.D.A.
P.D.A.
P.D.A.
P.D.A.
P.D.A.
P.D.A.
07
09
11
13
14
16
20
23
24
25
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
“Ex mangimificio S.A.V.”
“Via Gazzoletti”
“Teatro Oratorio Rosmini”
“Via Parteli”
“Via Sticcotta”
“Via Unione”
“Via Zigherane”
“Via Stazione”
“Salita Valbuson”
“Via Bridi”

il valore di mercato individuato nelle suddette schede viene applicato in tutti i casi
in cui l’utilizzazione edificatoria avviene per intervento diretto o con riferimento
all’intera area perimetrata dal piano o, se presenti più comparti, all’intera area
perimetrata di ciascun comparto;

la presenza di vincoli, all’interno dei piani d’area, non dipendenti dalla volontà dei
singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione di edificare,
comporta l’applicazione sui valori tabellari di un abbattimento del 30 %.
4. AMBITI DI PEREQUAZIONE

rappresentata da separati ed autonomi ambiti di perequazione, dai quali si ricavano
gli indici e le destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese;

l’allegata tabella 14 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti ambiti di
perequazione (PER.):
-
PER.
PER.
PER.
PER.
PER.
PER.
01
02
03
04
05
06
–
–
-
“Ai Fiori”
“Via Cavalcabò – S. Giorgio”
“Via Balista – S. Giorgio”
“Via al Perer – Lizzana”
“Via Ruina Dantesca – Marco”
“Via Pinera – Marco”

per le aree preordinate ad ambito di perequazione, il valore di mercato di
riferimento è quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede
sopracitate con un abbattimento del 30 %. Detto abbattimento del valore è
applicabile fino alla data di approvazione del piano da parte del Consiglio
Comunale, oppure fino al permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei
singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione ad edificare.

per le aree preordinate ad ambito di perequazione, dal momento della cessione di
parte delle aree al Comune (come previsto dallo strumento urbanistico) il valore di
mercato complessivo del comparto rimane invariato e l'intera imposta rimane in
capo ai residui proprietari.
Pagina 11

per le aree preordinate ad ambito di perequazione, NON sono applicabili gli
abbattimenti previsti nell'allegata tabella b) – lettera B).
5. AREE SOGGETTE A CONCESSIONE CONVENZIONATA

rappresentata da separate ed autonome aree soggette a concessione
convenzionata, dalle quali si ricavano gli indici e le destinazioni urbanistiche delle
aree in essi comprese;

l’allegata tabella 15 è composta da una scheda per ciascuno delle seguenti aree
soggette a concessione convenzionata (A.):
-
A.
A.
A.
A.
A.
A.
A.
A.
A.
A.
A.
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
–
-
“Corso Verona Nord”
“Corso Verona Sud”
“Via Porte Rosse”
“Via al Porto”
“Via Galileo Galilei”
“Via al Bersaglio”
“Via Dante”
“Statale 12”
“Val di Riva”
“Via Castel Dante”
“Col Santo”

per le aree soggette a concessione convenzionata, dal momento della cessione di
parte delle aree al Comune (come previsto dallo strumento urbanistico) il valore di
mercato complessivo del comparto rimane invariato e l'intera imposta rimane in
capo ai residui proprietari.

la presenza di vincoli, all’interno delle aree soggette a concessione convenzionata,
non dipendenti dalla volontà dei singoli proprietari, che impediscano il rilascio
della concessione di edificare, comporta l’applicazione sui valori tabellari di un
abbattimento del 30 %.
AREE COMPRESE NEL PERIMETRO “NORME SPECIALI”

il P.R.G., secondo i criteri fissati dal capitolo XXII – Norme Speciali -, individua una
speciale normazione per le seguenti aree:
-
“Verde sottocostruito in via Santa Maria – via Prima Armata” (art. 117.1)
“Zona di interesse collettivo in Località Monteghello (art. 117.2)
“Area all'incrocio fra via Abetone e via Maioliche” (art. 117.3)
“Area compresa fra via Ai Fiori e via delle Zigherane” (art. 117.4)
“Area ex stazione autocorriere in corso Rosmini (largo Posta) (art. 117.5)
Pagina 12

“Via Parteli” (art. 117.6)
“Via Maioliche” (art. 117.7)
“Palazzo Balista in largo Posta” (art. 117.8)
“Area oratorio parrocchiale di Lizzana” (art. 117.9)
“Area residenziale in via Due Novembre” (art. 117.10)
“Via A Prato – via Macello” (art. 117.11)
“Ex Manifattura Tabacchi” (art. 117.12)
“Area ex Alpe in via Zotti – viale della Vittoria” (art. 117.13)
“Area via Zeni – Via Unione” (art. 117.14)
l’allegata tabella 16 è composta da una scheda per ciascuna delle suddette aree.
AREE EDIFICABILI PREORDINATE ALL’ESPROPRIO

Il valore di esproprio delle aree per servizi ed attrezzature preordinate
all’esproprio dagli strumenti urbanistici può essere determinato solamente dagli
organi competenti per la specifica procedura espropriativa; in nessun caso il valore
fissato ai fini I.MU.P. può essere considerato determinante per l’esproprio,
corrispondendo solo ad un parametro indicativo di una stima riferita a terreni in
situazioni analoghe.

Il valore di mercato di riferimento, indicato nelle tabelle, è quello a m 2 di terreno
da utilizzare ai fini dell’accertamento I.MU.P..

In tutti i casi in cui il soggetto proprietario dell’area non abbia titolo allo
sfruttamento edificatorio diretto dell’area secondo le norme fissate dal P.R.G.
vigente, il valore indicato nelle tabelle viene ridotto di un abbattimento pari
all’85%.

Il suddetto abbattimento dell'85 % non è cumulabile con qualsiasi altro
abbattimento previsto per altre penalità o peculiarità dell'area.

Dall'anno di imposta in cui viene adottata la determinazione prevista dall'art. 6
della L.P. 6/1993 il valore assunto per l'indennità di esproprio vale anche come
valore imponibile ai fini ICI.

Dalla data in cui il proprietario perde il possesso del bene per effetto di azioni
attivate dall'ente pubblico, viene a cessare la corrispondente soggettività passiva.

Qualora il valore di esproprio della determina definitiva (inteso pari alla sola
indennità di esproprio, senza computare eventuali indennità aggiuntive) sia
inferiore al valore determinato dal Consiglio Comunale, il contribuente che ha
versato l'I.MU.P. sulla base di tali parametri, potrà chiedere il rimborso dell'ICI
versata in eccedenza, tenuto conto dei termini di prescrizione previsti dall'art. 14
del vigente Regolamento Comunale per l'applicazione dell'I.MU.P..

Se il valore di esproprio della determina definitiva è invece superiore al valore
utilizzato dal contribuente per il versamento dell'I.MU.P., l'Ufficio Tributi potrà
Pagina 13
procedere all'accertamento della differenza d'imposta, senza l'applicazione delle
sanzioni di legge, come previsto dall'art. 6 del D.Lgs. 472/1997.
INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE E RECUPERO DI EDIFICI ESISTENTI

In ogni caso di intervento di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione
edilizia, sostituzione edilizia e demolizione con ricostruzione di un edificio
esistente, il valore dell’area è determinato con riferimento ai valori unitari di
superficie utile lorda (S.U.L.) individuati nelle tabelle specifiche per ogni zona,
moltiplicati per la superficie utile lorda (S.U.L.) dell’intervento individuabile dal
progetto specifico.

In questi casi, sui valori indicati in tabella è riconosciuto un abbattimento pari al
10 %, applicabile dalla data di inizio lavori alla data in cui all’immobile ristrutturato
viene assegnata da parte del Catasto Edilizio Urbano una nuova rendita catastale.
INTERVENTI PREVISTI DALLA VARIANTE AL P.R.G.
“PATTO TERRITORIALE DELLE VALLI DEL LENO”
(ART. 116 - P.R.G.)

le aree appartenenti alla Variante al P.R.G. “Patto territoriale delle Valli del Leno”
(art. 116 P.R.G.) sono soggette ad I.MU.P. in caso di Concessione edilizia o D.I.A.,
dalla data di inizio lavori fino alla costituzione/variazione catastale dell'unità
immobiliare;

la base imponibile è determinata dalla Superficie utile lorda (SUL) di progetto o
dalla Superficie coperta (SC) di progetto, che in questo caso viene equiparata alla
SUL;

il valore dell'area è quindi determinato moltiplicando la suddetta SUL per i valori
unitari individuati nelle tabelle specifiche per ogni zona.
UNITA’ IMMOBILIARI CENSITE IN CATEGORIA CATASTALE F/2, F/3, F/4

Trattasi di unità immobiliari sprovviste di rendita catastale e censite al catasto
urbano nelle seguenti categorie:
Pagina 14
-
F/2 – FABBRICATO DANNEGGIATO O DISTRUTTO:
Viene considerato come area fabbricabile libera da costruzione e la
base imponibile è determinata in base alla destinazione urbanistica e
secondo i valori individuati nelle specifiche tabelle di zona.
-
F/3 – UNITA’ IN CORSO DI COSTRUZIONE:
Viene considerata come area fabbricabile libera da costruzione e la
base imponibile è determinata con riferimento ai valori unitari di
superficie utile lorda (S.U.L.) individuati nelle tabelle specifiche per
ogni zona, moltiplicati per la superficie utile lorda (S.U.L.)
dell’intervento individuabile dal progetto specifico.
-
F/4 – UNITA’ IN CORSO DI DEFINIZIONE:
Viene considerata come area fabbricabile libera da costruzione e la
base imponibile è determinata con riferimento ai valori unitari di
superficie utile lorda (S.U.L.) individuati nelle tabelle specifiche per
ogni zona, moltiplicati per la superficie utile lorda (S.U.L.)
dell’intervento individuabile dal progetto specifico.
ZONE DI TUTELA E PROTEZIONE

Sono aree che possono ricadere in tutte le destinazioni di zona già illustrate e
stabilite dal P.R.G., per le quali la particolare presenza di vincoli ambientali rende
necessario prevedere abbattimenti del valore di mercato già fissato nelle varie
tabelle specifiche.

Il valore delle aree, ricavato dalle tabelle tematiche per zone, deve essere
abbattuto della percentuale di abbattimento indicato nella specifica Tabella b)
(lettera A) delle aree a rischio.
PARAMETRI AGGIUNTIVI
CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI VALIDI
PER INDIVIDUARE I VALORI AI FINI DELL’ACCERTAMENTO I.MU.P.

Il valore indicato nelle perizie di stime dei terreni edificabili, stilate in
applicazione dell’art. 7 della L. 448/01, qualora presenti, in quanto rilevante a
fini fiscali, si sostituisce ai valori fissati nelle tabelle allegate per essere utilizzato
ai fini accertativi I.MU.P. con validità dall’anno d’imposta indicato nelle perizie
stesse, o, se non indicato, dall’anno di imposta in corso alla data della loro
redazione.
Pagina 15

É data, inoltre, la possibilità al contribuente di dimostrare, con perizia tecnica
asseverata, la reale condizione della particella di sua proprietà e la presenza di
ulteriori fattori tecnico/oggettivi penalizzanti, escludendo da detti fattori la
mancata volontà di accordo tra privati.

Il valore indicato in un contratto di compravendita, in un atto di donazione o in
una dichiarazione di successione di aree oggetto di accertamento, qualora
presente, si sostituisce ai valori fissati nelle tabelle allegate, per essere utilizzato
ai fini accertativi I.MU.P., con validità dall’anno d’imposta in corso alla data della
stipulazione, per tutti i soggetti del rapporto giuridico.

Il valore indicato nel contratto di compravendita, di donazione o di successione, ha
validità anche per gli anni d’imposta successivi a quello di stipulazione del
contratto stesso.
SCHEMA RIASSUNTIVO DELLE TABELLE DEI VALORI
In ogni caso di difformità fra la cartografia di dettaglio, allegata al presente atto e la
cartografia del P.R.G., vale quanto previsto dal P.R.G..
In ogni caso di difformità fra la cartografia di dettaglio, allegata al presente atto e l’atto
medesimo, vale quanto previsto da quest’ultimo.
TABELLA 1
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. ROVERETO
TABELLA 2
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. NORIGLIO
TABELLA 3
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. MARCO
TABELLA 4
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. SACCO
TABELLA 5
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. LIZZANA
TABELLA 6
ZONE D - PER ATTIVITÁ PRODUTTIVE ED ECONOMICHE
TABELLA 7
ZONE F - SERVIZI ED ATTREZZATURE
Infrastrutture tecnologiche ed impianti
Zone per impianti di telecomunicazione
TABELLA 8
Zone di interesse collettivo
Aree cimiteriali
Ferrovia di potenziamento
TABELLA 9
Parcheggi pubblici, pertinenziali e di iniziativa misto pubblicoprivata
Pagina 16
TABELLA 10
Verde pubblico esistente e di progetto
TABELLA 11
ZONE C - PIANI ATTUATIVI DI INIZIATIVA PUBBLICA
Piani Attuativi a fini generali (P.A.G.)
Piano per l'edilizia abitativa (P.E.A.)
Piano per gli insediamenti produttivi (P.I.P.)
Piano di Recupero (P.R.)
TABELLA 12
ZONE C - PIANI ATTUATIVI DI INIZIATIVA PRIVATA
Piani di Lottizzazione (PL)
TABELLA 13
ZONE C - PIANI D'AREA (P.D.A.)
TABELLA 14
ZONE C - AMBITI DI PEREQUAZIONE URBANISTICA (PER.)
TABELLA 15
ZONE C - AREE SOGGETTE A CONCESSIONE CONVENZIONATA
TABELLA 16
NORME SPECIALI
Pagina 17
VALUTAZIONE ELEMENTI DI CRITICITÀ
L’articolazione del territorio per ambiti geografici può non essere sufficientemente
analitica per individuare le reali condizioni fisiche dell’area analizzata. Al fine pertanto
di determinare, con una maggior precisione, il reale valore di mercato delle aree
edificabili, sono stati individuati i seguenti ulteriori elementi che vanno ad incidere sul
valore delle aree, fissato in linea generale dalle tabelle.
AREE DI PERTINENZA

Il terreno, libero da edificazione, circostante un edificio, costituito anche da più
particelle confinanti e possedute, ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. 504/92, dagli stessi
soggetti passivi titolari anche del fabbricato, viene considerato, nel calcolo
convenzionale dell’area di pertinenza, non assoggettabile ad autonoma imposizione
se vengono rispettati i seguenti criteri e condizioni:
1.
il terreno libero da edificazione sia contiguo al fabbricato;
2. permangano un’omogenea destinazione d’uso del terreno circostante
l’edificio con la destinazione d’uso dell’edificio medesimo e una effettiva
volontà dei soggetti passivi a conferma della finalità di destinazione, quali
elementi in grado di dimostrare che l’area è permanentemente al servizio e
accessoria al fabbricato;
3.
il fabbricato non sia inagibile, inabitabile e di fatto non utilizzato;

In ogni caso, le aree individuate come pertinenza di un fabbricato perdono tale
caratteristica e sono perciò tassabili come aree fabbricabili dalla data in cui è
rilasciata la concessione edilizia per edificare sulle stesse.

Le aree ricadenti in ZONE B4.1 e B4.2 non costituiscono mai pertinenza di edifici
ricadenti in aree con differente destinazione di zona anche se del centro storico o
di tipo residenziale.
Pagina 18
ZONE B,
ZONE C (sulle le quali insistono edifici diversi dal punto successivo),
ZONE D7, ZONE D8
 L’individuazione convenzionale dell’area di pertinenza è fissata in base alla
potenzialità massima edificatoria non ancora raggiunta, considerando esaurita la
possibilità edificatoria quando è stato edificato almeno l’80% della superficie utile
lorda massima costruibile. In presenza di un lotto che non ha ancora raggiunto tale
parametro dell’80%, si ritiene area edificabile libera la quota parte del lotto
corrispondente alla differenza della SUPERFICIE UTILE LORDA massima
realizzabile(S.U.L. realizzabile), diminuita del 20%, e della SUPERFICIE UTILE
LORDA già edificata (S.U.L. edificata).
ZONE D1, D2,ZONA INTEGRATA DI VIA DEL GARDA, ZONE D5, D6, D9, D11
ZONE C (PIANI D’AREA – PIANI ATTUATIVI)
sulle quali insistono edifici adibiti ad attività industriali e/o artigianali
 L’individuazione convenzionale dell’area di pertinenza di un fabbricato è fissata in
base al rapporto di copertura della superficie del lotto, ritenendo pertinenziale la
quota parte del lotto scoperta attigua all’edificio, di superficie pari alla superficie
dell’area di sedime fuori terra del fabbricato (con un rapporto di 1:1) e
considerando area edificabile libera la quota parte del lotto differenziale residua.
TRASFERIMENTO DI VOLUMETRIA

L’area che perde, in tutto o in parte, la propria potenzialità edificatoria a seguito
di cessione della volumetria, vede diminuire il proprio valore venale, che viene
quindi ridefinito in base alla capacità edificatoria residua rimasta o, in caso di
cessione totale, diventa a tutti gli effetti inedificabile e quindi non soggetto ad
imposta I.MU.P..

L’area che, contrariamente,
all’acquisto di volumetria da
valore ai fini I.MU.P. poiché
definito anch’esso secondo le
fondiaria della zona.

Nessun abbattimento è applicato specificatamente per il trasferimento di
volumetria.
accresce la propria capacità edificatoria in seguito
aree limitrofe, vede aumentare ulteriormente il suo
gli viene assommato il valore del S.U.L. acquisito,
tabelle di dettaglio, in base all’indice di utilizzazione
Pagina 19
DIRITTO DI SUPERFICIE, USO, USUFRUTTO

Qualora un’area sia gravata da diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi,
superficie, il titolare del diritto medesimo è soggetto passivo dell’I.MU.P. sull’area
medesima, ai sensi dell’art. 3, comma 1, del D.Lgs. 504/1992.

Il valore della suddetta area è determinato secondo il presente “Metodo di calcolo”
e nessun abbattimento è applicato specificatamente per il suddetto aggravio.
EDILIZIA RESIDENZIALE A CANONE MODERATO E PUBBLICA E/O CONVENZIONATA

In presenza di aree destinate alla costruzione di alloggi da assegnare a canone
moderato e destinati ad edilizia pubblica e/o convenzionata, viene riconosciuto un
abbattimento pari al 20 %, sul valore unitario di mq. di S.U.L.

Tale abbattimento è cumulabile con quello previsto per la tipologia di piano
subordinato in cui la destinazione è inserita.
LOTTO ESAURITO

Si considera totalmente edificato il lotto formato anche da più particelle fondiarie
o edificabili, di cui sia stato utilizzato almeno l’80% della possibilità edificatoria
teorica, tale terreno libero è a tutti gli effetti considerato pertinenza
dell’edificio/i.

La verifica dell’esistenza della condizione di lotto esaurito viene eseguita con
riguardo ai parametri urbanistici rilevabili dall’atto di concessione ad edificare
rilasciata dall’Ufficio Tecnico comunale.
Pagina 20
LOTTO MINIMO

Per le particelle fondiarie edificabili inferiori al lotto minimo, in base ai valori
fissati dal P.R.G. e riassunti nella Tabella a), confinanti su tutto il proprio
perimetro con particelle fondiarie edificabili di proprietà di soggetti diversi da
quello/i delle particelle medesime o, comunque, con particelle fondiarie aventi
destinazione urbanistica non omogenea, salvo i casi previsti dalle Norme di
Attuazione del P.R.G., il valore di mercato delle stesse è stimato con un
abbattimento del 50 % del valore unitario previsto per la zona.
Tabella a)
TIPOLOGIA DI ZONA
Aree B4.1, D7 (art. 59, comma 1 e 73 P.R.G.)
Aree D/1, D/2, ZONA INTEGRATA DI VIA DEL GARDA
LOTTO MINIMO
in m2
500
1.500
(art. 67, 68 e 69 P.R.G.)
Aree D/5, D/6 (art. 71 e 72 P.R.G.)
1.000
Pagina 21
Tabella b)
INDIVIDUAZIONE AREE A RISCHIO PER TIPOLOGIA
ELEMENTI TENDENTI AD UNA DIMINUZIONE DEL VALORE VENALE IN COMUNE
COMMERCIO DELLE AREE FABBRICABILI.
A) ZONE DI TUTELA E PROTEZIONE IDROGEOLOGICA
RIDUZIONE
Aree ad elevata pericolosità geologica, idrologica e valanghiva
100%
Aree critiche recuperabili
40 %
Aree con penalità gravi o medie
20 %
Aree con penalità leggere
10 %
Aree soggette a fenomeni di esondazione
10 %
Aree di rispetto idrogeologico
10%
Aree di protezione idrogeologica
0%
Aree a controllo sismico
0%
Aree senza penalità geologiche
0%
B) PRESENZA DI PARTICOLARI SITUAZIONI OGGETTIVE
Aree di rispetto e
protezione
Aree con penalità
generiche
RIDUZIONE
Particella fondiaria per la parte ricadente nella
fascia di rispetto cimiteriale
100 %
fascia di rispetto ferroviario
50 %
fascia di rispetto stradale
fascia di rispetto dei depuratori
40 %
Particella fondiaria per la parte con
destinazione urbanistica verde di pertinenza
stradale
40 %
Servitù di Metanodotto/elettrodotto/fognatura
per la parte asservita
40 %
fascia di rispetto dei fiumi
50%
Altre servitù prediali pubbliche e private
20 %
Falda affiorante (*)
20 %
Pendenza superiore al 30% (*)
10 %
Eccezionali opere di adattamento del terreno
necessari per la costruzione (*)
10%
50%
Pagina 22
(*) L’esistenza di falda affiorante, di pendenza superiore al 30% o di condizioni
eccezionali dell’area che giustifichino oneri per lavori di adattamento del terreno
finalizzati alla costruzione dell’opera, devono essere provati a cura del
contribuente, mediante perizia asseverata da tecnico idoneo.

Le percentuali di abbattimento di cui alla tabella sopra riportata sono applicabili
alla sola superficie della particella interessata dalla condizione particolare e
penalizzante che condiziona le possibilità edificatorie.

Le percentuali di riduzione di cui al punto A) non sono cumulabili tra loro.

Le percentuali di riduzione di cui al punto B) non sono cumulabili tra loro.

In presenza di situazioni che consentono le riduzioni di cui al punto A) e B), si
applica una sola riduzione, la più favorevole al contribuente.

Le fasce di rispetto da strade, ferrovie, corsi d’acqua e il verde di pertinenza
stradale sono assimilate alla destinazione di zona di cui fa parte la restante
porzione del lotto: alle medesime viene applicato l’abbattimento percentuale del
valore di cui alla tabella b).
Pagina 23

IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI

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