Metodo Calcolo anno 2010

Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI - AREE FABBRICABILI
Metodo di calcolo per la determinazione del valore venale in comune commercio
al 1° gennaio dell’anno di imposizione delle aree edificabili
Individuazione dei valori di riferimento per l’attività di accertamento dell’anno 2010.
PRESUPPOSTI NORMATIVI DI RIFERIMENTO E METODO DI INTERVENTO
Normativa nazionale:
D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, in particolare:
−
art. 2 comma 1 lettera b. che definisce area fabbricabile tassabile ”l’area utilizzabile a
scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base
alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti
dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia, non
fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli
che esplicano direttamente l’attività agricola a titolo principale sui medesimo terreni
condotti, sempre se su detti terreni persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale,
mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla
funghicoltura ed all’allevamento di animali.”
−
l’art. 5 comma 5, ai sensi del quale il valore dell’area è “il valore venale in comune
commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona
territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita,
agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione,
ai prezzi medi rilevati sul
mercato delle vendite di aree aventi analoghe
caratteristiche.”
−
l’art. 5 comma 6, ai sensi del quale, “in caso di utilizzazione edificatoria di un’area, di
demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art. 31 comma 1
lettere c), d) ed e) della L.457/78, la base imponibile è il valore dell’area, considerata
fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito dall’art. 2 del D.Lgs. 504/92, senza
computare il valore del fabbricato in corso d’opera”.
D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito in Legge 4 agosto 2006, n. 253, in particolare:
art. 36 comma 2, secondo il quale “un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile
a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune,
indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti
attuativi del medesimo”
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Normativa locale:
•
Legge provinciale in materia di urbanistica n. 22 del 5 settembre 1991 e s.m.
•
Legge provinciale n°1 del 4 marzo 2008, “Pianificazione urbanistica e governo del
territorio”
•
Piano Regolatore generale Novembre 1999 edizione Luglio 2001, approvato dalla
Giunta Provinciale con deliberazione n. 2926 del 22/11/2002, esecutivo dal 4
dicembre 2002, interessato da successive:
- “Variante Febbraio 2005”, approvata dalla Giunta Provinciale con deliberazione
di data 31.10.2007 n. 2384 ed entrata in vigore il 14 novembre 2007
- “Variante per opere pubbliche - gennaio 2008”, approvata dalla Giunta
Provinciale con deliberazione di data 08.08.08 n. 2018 ed entrata in vigore il
20.08.08
- “Variante Maggio 2008”, approvata dalla Giunta Provinciale con deliberazione
di data 03.04.09 n. 714 ed entrata in vigore il 15.04.09
- “Variante Febbraio 2009”, approvata con modifiche dalla Giunta Provinciale con
delibera n. 905 di data 23 aprile 2010 e pubblicata sul B.U.R. n. 18 del 4 maggio
2010;
- “Variante Giugno 2009 - Area Manifattura Tabacchi”, approvata dalla Giunta
Provinciale con delibera n. 2313 di data 25 settembre 2009 e pubblicata sul
B.U.R. n. 41 del 6 ottobre 2009;
- “Variante Dicembre 2009 – Area Manifattura Tabacchi”, approvata dalla Giunta
Provinciale con delibera n. 747 di data 9 aprile 2010 e pubblicata sul B.U.R. n. 16
del 20 aprile 2010;
Tale documento è di seguito denominato P.R.G. 2002 vigente, intendendo con ciò
il Piano Regolatore Generale vigente alla data dell’entrata in vigore del
provvedimento di approvazione del presente documento.
•
Regolamento edilizio comunale, approvato con deliberazione del Consiglio
Comunale n. 48 del 1.08.2001 e modificato con deliberazioni consiliari n. 16 del
31.3.2004 e n. 47 del 28.09.2004.
•
Regolamento per l’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili, approvato
con deliberazione del Consiglio Comunale n. 102 del 17.12.1998 e successivamente
modificato con deliberazioni consiliari n. 14 del 28.03.2001, n. 5 del 06.02.2002,
n. 83 del 27.12.2002, n. 59 del 30.11.2004, n. 59 del 30.12.2005 e n. 21 del
28.03.2007.
Metodologia operativa:
I nuovi valori delle aree edificabili per l’anno 2010 sono definiti in base a:
− i nuovi parametri e le norme di attuazione introdotti dal P.R.G. 2002 e dalle
successive Varianti;
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− l’aggiornamento della classificazione cartografica I.C.I. del territorio dove
necessario, per ricondurre a congruenza le zone secondo il vigente P.R.G.;
− la classificazione e valutazione delle aree preordinate all’esproprio;
− le stime dei terreni edificabili stilate in applicazione dell’art. 7 della L. 448/01;
− il raffronto dei prezzi di unità immobiliari nelle diverse zone cittadine;
− i contratti di compravendita di aree edificabili;
− la stampa specializzata di settore;
− le informazioni di dettaglio fornite dall’Anagrafe Tributaria in materia;
− l’attuale situazione del mercato.
RIPARTIZIONE DEL TERRITORIO
Il territorio comunale è suddiviso cartograficamente per ambiti territoriali come segue:
ZONE RESIDENZIALI E DI NUOVO IMPIANTO
− rispettando i confini storici dei seguenti comuni catastali:
•
•
•
•
•
Lizzana (C.C. 193)
Marco (C.C. 215)
Noriglio (C.C. 256)
Rovereto (C.C. 322)
Sacco (C.C. 325)
− perimetrazione fisico-geografica di dettaglio interna ai perimetri dei comuni
catastali che considera il differente pregio delle aree in ragione dell’ubicazione
territoriale e della maggiore o minore infrastrutturazione e dotazione di servizi:
•
•
•
•
•
•
•
Centro storico
Pregiata
Centrale
Semicentrale
Periferica
Suburbana
Territorio aperto
ZONE PER ATTIVITÁ’ PRODUTTIVE ED ECONOMICHE E ZONE PER ATTIVITA’
RICETTIVE
− perimetrazione dell’intero territorio comunale per zone omogenee dal punto di
vista della dotazione di infrastrutture e servizi, della facilità di collegamento viario,
della centralità o meno dell’ubicazione dell’area:
•
•
Pregiata: ben infrastrutturata e situata in prossimità dei grandi flussi di traffico;
Normale: adeguatamente infrastrutturata e non direttamente servita dalle
grandi vie di traffico;
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•
Periferica: (individuata solo per le tipologie D2, D3 e D5) situata in prossimità
di viabilità interne con difficoltà di collegamento per i mezzi pesanti.
CALCOLO DEI VALORI DELLE AREE
Aree ricadenti in ZONE A (residenziali interne ai perimetri dei centri storici ed edifici di
interesse storico), ZONE B (residenziali esterne ai perimetri dei centri storici), ZONE G1 (per
attrezzature ricettive ed alberghiere):
•
nelle allegate tabelle n. 1, 2, 3, 4 e 5 sono indicati i valori unitari di mercato delle
SUPERFICI UTILI LORDE costruibili (S.U.L., €/m2) e gli indici di UTILIZZAZIONE
FONDIARIA (U.F.) stabiliti dal P.R.G. vigente, dai quali si ricava il valore di mercato a
m2 di terreno (S.U.L. x U.F.) da utilizzare per l’attività di accertamento I.C.I.;
•
il valore complessivo di ogni particella, anche quando la medesima ricade in diversi
ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori unitari di ogni singolo ambito
moltiplicati per la superficie ricadente nei medesimi;
•
ZONE A1 (edifici storici), ZONE A2 (edifici realizzati tra il 1860 e il 1940), ZONE A3
(edifici costruiti dopo il 1940) (art. 23 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da
utilizzare indicato nelle tabelle 1, 2, 3, 4 e 5, è quello del centro storico, secondo i
criteri di calcolo indicati per le attività di restauro, risanamento conservativo,
ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia e demolizione con ricostruzione di un
edificio esistente;
•
ZONE B1 (edificate sature con impianto urbano da salvaguardare), ZONE B2 (edificate
sature di formazione temporale diversa), ZONE B5 (edifici con verde di pertinenza)
(artt. 31, 32 e 35 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare indicato nelle
tabelle 1, 2, 3, 4 e 5, è quello di superficie utile lorda (S.U.L. ) individuato nelle tabelle
specifiche per ogni zona, moltiplicato per la superficie utile lorda ( S.U.L.)
dell’intervento individuabile dal progetto specifico, come indicato nei criteri di calcolo
indicati per le attività di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia,
sostituzione edilizia e demolizione con ricostruzione di un edificio esistente;
•
ZONE A4 (di nuova edificazione), ZONE B3 (residenziali di completamento) (artt. 24
e 33 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare indicato nelle nelle tabelle 1,
2, 3, 4 e 5, è quello della superficie utile lorda corrispondente all’ambito territoriale
specifico, moltiplicato per l’indice di utilizzazione fondiaria fissato dal P.R.G. vigente
per le singole particelle;
•
ZONE B4 (residenziali in corso di attuazione) (art. 34 P.R.G. vigente): il valore di
riferimento da utilizzare, indicato nell’allegata tabella n. 17, è quello del terreno
(€/m2) corrispondente all’ambito territoriale specifico.
•
ZONE G1 (attrezzature ricettive ed alberghiere) (art. 60 P.R.G. vigente): il valore di
riferimento da utilizzare, indicato nell’allegata tabella n. 11, è quello del terreno (€/m2)
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corrispondente all’ambito territoriale specifico. Per ricavare il valore convenzionale
della superficie utile lorda si utilizza il coefficiente di utilizzazione convenzionale fissato
dalla Commissione U.F.c = 1,00 (mq. di S.U.L. per ciascun mq. di terreno).
Aree ricadenti in ZONE D (per attività produttive ed economiche) e ZONE G2 (a
campeggio):
•
nelle allegate tabelle n. 6 e 11 sono indicati i valori unitari di mercato a m 2 di
TERRENO, e ove necessario, i valori convenzionali delle SUPERFICI UTILI LORDE
(S.U.L., €/m2) ricavati dagli indici di utilizzazione fondiaria convenzionale (U.F.c),
fissati dalla Commissione per consentire il calcolo del valore dei terreni delle aree
ricadenti in piani d’area, qualora l’indice di utilizzazione fondiaria non sia riconducibile
a quello fissato dalle norme d’attuazione del P.R.G. vigente;
•
il valore complessivo di ogni particella, anche quando la medesima ricade in diversi
ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori di ogni singolo ambito moltiplicati
per la superficie ricadente nei medesimi;
•
ZONE D1 (produttive di interesse provinciale) e ZONE D1’ (produttive di interesse
locale) (art. 38 e 38 bis P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare, indicato
nell’allegata tabella n. 6, è quello del terreno (€/m2) corrispondente all’ambito
territoriale specifico. Per ricavare il valore convenzionale della superficie utile lorda si
utilizza il coefficiente di utilizzazione convenzionale fissato dalla Commissione U.F.c =
1,00 (mq. di S.U.L. per ciascun mq. di terreno);
•
ZONE D2/D3 (settore secondario e terziario esistenti, di completamento e di
espansione), ZONE D5 (commerciali integrate) (artt. 39 e 41 P.R.G. vigente): il valore
di riferimento da utilizzare, indicato nell’allegata tabella n. 6, è quello del terreno
(€/m2) corrispondente all’ambito territoriale specifico. Per ricavare il valore
convenzionale della superficie utile lorda si utilizza il coefficiente di utilizzazione
convenzionale fissato dalla Commissione U.F.c = 1,50 (mq. di S.U.L. per ciascun mq.
di terreno);
•
ZONE D4 (produttive connesse all’agricoltura) e ZONE G2 (a campeggio) (artt. 40 e
61 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare, indicato nelle allegate tabelle
n. 6 e 11, è quello del terreno (€/m2) corrispondente all’ambito territoriale specifico.
Aree ricadenti in ZONE F1/F2 (per attrezzature ed impianti esistenti e di progetto), ZONE
F3/F4 (di interesse collettivo esistenti e di progetto), ZONE F5/F6 (verde pubblico esistenti
e di progetto), ZONE F7/F8 (parcheggi esistenti e di progetto), ZONE F9 (aree cimiteriali)
G3 (campo nomadi):
•
nelle allegate tabelle n. 7, 8, 9, 10 e 11, sono indicati i valori unitari di mercato a m 2 di
TERRENO da utilizzare ai fini dell’accertamento I.C.I.: in questi casi si applicano i
criteri previsti per le aree preordinate all’esproprio;
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
•
il valore complessivo di ogni particella, anche quando la medesima ricade in diversi
ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori di ogni singolo ambito, moltiplicati
per la superficie ricadente nei medesimi;
•
il valore delle aree sulle quali insistono infrastrutture già realizzate alla data di
approvazione del presente provvedimento è abbattuto del 100 %.
%
•
ZONE F3/F4 (di interesse collettivo esistenti e di progetto) (art. 51 P.R.G. vigente): il
valore di riferimento da utilizzare, indicato nell’allegata tabella 8, è quello del terreno
(€/m2) corrispondente all’ambito territoriale specifico. Per ricavare il valore
convenzionale della superficie utile lorda si utilizza il coefficiente di utilizzazione
convenzionale fissato dalla Commissione U.F.c = 1,00 (mq. di S.U.L. per ciascun mq.
di terreno).
Aree ricadenti in ZONE F10 (ferrovia), ZONE F11 (strade), ZONE F12 (percorsi pedonali e
piste ciclabili esistenti e di progetto), ZONE F14 (per infrastrutture tecnologiche per
impianti di telecomunicazione):
•
i valori unitari di mercato a m2 di TERRENO da utilizzare ai fini dell’accertamento I.C.I
vengono ricavati d’ufficio, con riferimento ai valori indicati nelle tabelle per le aree più
significative poste lungo il tracciato o il perimetro delle aree medesime: in questi casi si
applicano i criteri previsti per le aree preordinate all’esproprio;
•
il valore complessivo di ogni particella, anche quando la medesima ricade in diversi
ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori di ogni singolo ambito, moltiplicati
per la superficie ricadente nei medesimi;
•
il valore delle aree sulle quali insistono infrastrutture già realizzate alla data di
approvazione del presente provvedimento è abbattuto del 100 %.
%
Aree ricadenti in ZONE F13 (fasce di protezione e rispetto):
•
i valori unitari di mercato da utilizzare sono quelli stabiliti per le aree con la
destinazione di zona di cui fa parte la restante porzione del lotto, con l’applicazione
dei parametri di abbattimento specifici fissati dalla allegata Tabella b).
Aree ricadenti in zone a verde di pertinenza stradale
•
Per le zone ricadenti in “Verde di pertinenza stradale” che per tutto il proprio
perimetro non confinano con zone di proprietà dello stesso soggetto e con
destinazioni edificabili, il valore è abbattuto del 100 %.
•
Lo stesso abbattimento è riconosciuto qualora la normativa di P.R.G. non consenta
l’utilizzo dell’area ai fini del calcolo degli standard urbanistici.
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Aree ricadenti in ZONE C (Zone di espansione) (art. 36 del P.R.G. vigente):
•
•
il P.R.G. vigente individua le aree incluse nelle ZONE C, che vengono distinte in:
- Piani d’area
- Piani attuativi
I Piani attuativi sono, a loro volta, suddivisi in:
- Piani attuativi a fini generali
- Piani attuativi a fini speciali: Piani di edilizia economico-popolare (P.E.E.P.)
- Piani attuativi a fini speciali: Piani per insediamenti produttivi (P.I.P.)
- Piani di lottizzazione
•
per le aree localizzate all’interno di tali piani il relativo valore è determinato nelle
specifiche ed allegate tabelle, suddivise in schede per ogni intervento: sui valori in esse
indicate è applicata una percentuale di abbattimento individuata per ogni tipologia di
piano ed indicata di seguito;
•
nelle suddette schede sono indicati i valori unitari di mercato delle SUPERFICI UTILI
LORDE (S.U.L. €./m2) costruibili e la capacità edificatoria (S.U.L. m2) di ogni zona, dai
quali si ricava il valore di mercato complessivo di ciascuna area, o, ove previsto, di
ciascun comparto. Sulla base della superficie totale delle aree, o comparti, (ricavata
dalle cartografie di P.R.G.), sono stati determinati i valori unitari di mercato del
terreno;
•
in ogni caso di discordanza tra la superficie reale dell’area, o comparto, e la superficie
indicata in tabella, vale il valore totale del terreno e non il valore unitario, ricavato
dividendo il valore totale del terreno per la superficie tabellare calcolata dell’intera
area o del comparto;
•
per le aree a destinazione di interesse collettivo individuate all’interno delle varie
tabelle dei piani, sono indicati i valori di mercato a m2 di TERRENO da utilizzare ai
fini dell’accertamento I.C.I.: in questi casi si applica l’abbattimento dell’85 % del
valore indicato, nelle modalità previste per le aree preordinate all’esproprio
(ZONE F). Detto abbattimento del valore non è cumulabile con l’abbattimento
previsto per le varie tipologie di piano;
•
ai fini di una più corretta individuazione del reale valore di mercato dell’area oggetto
di pianificazione di grado subordinato, l’Ufficio Tributi può avvalersi, in sede di
accertamento, di ulteriori elementi di dettaglio forniti dall’Ufficio Tecnico comunale,
con riferimento ad eventuali stadi di progettazione urbanistica prodromici e vincolanti
i reali interventi edilizi;
•
gli abbattimenti previsti per le varie tipologie di piano ed indicati di seguito NON
sono cumulabili con gli abbattimenti previsti nell’allegata tabella b): in caso di
situazioni tali da far riconoscere entrambi gli abbattimenti, viene riconosciuto quello
più favorevole al contribuente.
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
1. PIANI D’AREA
•
il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall’art. 7, individua una speciale normazione
rappresentata da separati ed autonomi piani di area, dai quali si ricavano gli indici e le
destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese;
•
l’allegata tabella 12 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani d’Area:
- n. 1 – “Ai Fiori”
- n. 3 – “Ex cava Manica”
- n. 5 - “Via San Giorgio”
- n. 6 - “Ex Consolata”
- n. 7 – “Ex mangimificio S.A.V.”
- n. 9 – “Via Gazzoletti”
- n. 10 – “Via Matteo del Ben”
- n. 11 – “Teatro Oratorio Rosmini”
- n. 12 – “Via Setaioli – Via Bridi”
- n. 13 – “Via Parteli”
- n. 14 – “Via Sticcotta”
- n. 15 – “Via del Teatro”
- n. 16 – “Via Unione”
- n. 17 – “Via all’Adige”
- n. 20 – “Via Zigherane”
- n. 21 – “Corso Verona”
- n. 22 – “Via San Romedio”
- n. 23 – “Via Stazione”
- n. 24 – “Salita Valbuson”
- n. 25 – “Via Leonardo da Vinci”
•
il valore di mercato individuato nelle suddette schede viene applicato in tutti i casi in
cui l’utilizzazione edificatoria avviene per intervento diretto o con riferimento
all’intera area perimetrata dal piano o, se presenti più comparti, all’intera area
perimetrata di ciascun comparto;
•
la presenza di vincoli, all’interno dei piani d’area, non dipendenti dalla volontà dei
singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione di edificare, comporta
l’applicazione sui valori tabellari di un abbattimento del 30 %. Detto abbattimento
non è cumulabile con l’abbattimento previsto per le aree P.E.E.P..
•
Poiché il Piano d’Area n. 1 – “Ai Fiori” si differenzia dagli altri per la necessità della
pianificazione pubblica delle infrastrutture viarie, che penalizza i proprietari dei terreni
interessati, viene riconosciuto un abbattimento del 50 %, anziché del 30 % come
previsto per gli altri Piani d’Area.
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2. PIANI ATTUATIVI A FINI GENERALI
•
il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall’art. 6, individua una speciale normazione
rappresentata da separati ed autonomi piani attuativi, dai quali si ricavano gli indici e
le destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese;
•
l’allegata tabella 13 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani attuativi
a fini generali:
- n. 1 – “Via Zeni”
- n. 1a – “Via Zeni – Stazione Autocorriere”
- n. 1b – “Via Zeni - Parco”
- n. 2 – “Nuovo C.F.P.”
- n. 3 – “Orsi”
- n. 4 – “Follone”
- n. 5 – “Trentino Trasporti”
- n. 6 – “Baldresca”
- n. 7 – “Manifattura Tabacchi”
•
per le aree preordinate a Piani attuativi generali, il valore di mercato di riferimento è
quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede sopracitate con
un abbattimento del 50 %. Detto abbattimento del valore è applicabile fino alla data
di approvazione del piano da parte del Consiglio Comunale, oppure fino al
permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei singoli proprietari, che
impediscano il rilascio della concessione ad edificare.
3. PIANI ATTUATIVI A FINI SPECIALI:
PIANI PER EDILIZIA ECONOMICO-POPOLARE (P.E.E.P)
•
il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall’art. 6, individua una speciale normazione
rappresentata da separati ed autonomi piani per l’edilizia economico-popolare;
•
l’allegata tabella 14 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani per
l’edilizia economico-popolare:
- n. 2 –“Merloni”
- “S.S. 12 – Ex Casa Cantoniera”
•
l’allegata tabella 13 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani attuativi
a fini generali: per le aree preordinate a Piani per l’edilizia economico-popolare
(P.E.E.P.),
(P.E.E.P.) il valore di mercato di riferimento è quello generale individuato sul
territorio con riferimento alle schede sopracitate con un abbattimento del 50 %. Detto
abbattimento del valore è applicabile fino alla data di approvazione del piano da
parte del Consiglio Comunale, oppure fino al permanere di vincoli, non dipendenti
dalla volontà dei singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione ad
edificare.
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
4. PIANI ATTUATIVI A FINI SPECIALI:
PIANI PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI (P.I.P)
•
il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall’art. 6, individua una speciale normazione
rappresentata da separati ed autonomi piani per insediamenti produttivi;
•
l’allegata tabella 15 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani per
insediamenti produttivi:
- n. 1 – “Ai Fiori”
•
per le aree preordinate a Piani per insediamenti produttivi (P.I.P.),
(P.I.P.) il valore di mercato
di riferimento è quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede
sopraccitate con un abbattimento del 50 %.
% Detto abbattimento del valore è
applicabile fino alla data di approvazione del piano da parte del Consiglio Comunale,
oppure fino al permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei singoli
proprietari, che impediscano il rilascio della concessione ad edificare.
5. PIANI DI LOTTIZZAZIONE
•
il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall’art. 6, individua una speciale normazione
rappresentata da separati ed autonomi piani di lottizzazione, dai quali si ricavano gli
indici e le destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese;
•
l’allegata tabella 16 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani di
Lottizzazione:
- n. 2 – “Stazione F.S. e S.S.12”
- n. 3a - “Merloni Nord”
- n. 3b - “Merloni Sud”
- n. 5 – “Master Tools”
- n. 6a – “Via Abetone”
- n. 6b – “Via Abetone”
- n. 7 – “Via Dante”
- n. 8 – “Via Romani”
- n. 9 – “Via Unione – Via Zotti”
- n. 10 – “Piazzale Orsi”
•
per le aree preordinate a Piani di lottizzazione, il valore di mercato di riferimento è
quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede sopracitate con
un abbattimento del 30 %. Detto abbattimento del valore è applicabile fino alla data
di approvazione del piano da parte del Consiglio Comunale, oppure fino al
permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei singoli proprietari, che
impediscano il rilascio della concessione ad edificare.
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
AREE COMPRESE NEL PERIMETRO “NORME SPECIALI”
•
il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dal capitolo XIV – Norme Speciali -, individua
una speciale normazione per le seguenti aree:
- “Area all’incrocio fra Via Abetone e Via Maioliche” (art. 97 bis)
- “Area compresa fra Via Ai Fiori e Via delle Zigherane” (art. 97 ter)
- “Via Parteli” (art. 97 quinquies)
- “Area ex Manifattura Tabacchi” (art. 97 nonies)
•
l’allegata tabella 18 è composta da una scheda per ciascuna delle suddette aree.
AREE EDIFICABILI PREORDINATE ALL’ESPROPRIO – ZONE F
•
Il valore di esproprio delle aree per servizi ed attrezzature preordinate all’esproprio
dagli strumenti urbanistici può essere determinato solamente dagli organi competenti
per la specifica procedura espropriativa; in nessun caso il valore fissato ai fini I.C.I. può
essere considerato determinante per l’esproprio, corrispondendo solo ad un parametro
indicativo di una stima riferita a terreni in situazioni analoghe.
•
Il valore di mercato di riferimento, indicato nelle tabelle, è quello a m2 di terreno da
utilizzare ai fini dell’accertamento I.C.I..
•
In tutti i casi in cui il soggetto proprietario dell’area non abbia titolo allo sfruttamento
edificatorio diretto dell’area secondo le norme fissate dal P.R.G. vigente, il valore
indicato nelle tabelle viene ridotto di un abbattimento pari all’85%.
•
Il suddetto abbattimento dell'85 % non è cumulabile con qualsiasi altro abbattimento
previsto per altre penalità o peculiarità dell'area.
•
Dall'anno di imposta in cui viene adottata la determinazione prevista dall'art. 6 della
L.P. 6/1993 il valore assunto per l'indennità di esproprio vale anche come valore
imponibile ai fini ICI.
•
Dalla data in cui il proprietario perde il possesso del bene per effetto di azioni attivate
dall'ente pubblico, viene a cessare la corrispondente soggettività passiva.
•
Qualora il valore di esproprio della determina definitiva (inteso pari alla sola indennità
di esproprio, senza computare eventuali indennità aggiuntive) sia inferiore al valore a
quello determinato dal Consiglio Comunale, il contribuente che ha versato l'ICI sulla
base di tali parametri, potrà chiedere il rimborso dell'ICI versata in eccedenza, tenuto
conto dei termini di prescrizione previsti dall'art. 16 del vigente Regolamento
Comunale per l'applicazione dell'I.C.I.
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
•
Se il valore di esproprio della determina definitiva è invece superiore al valore
utilizzato dal contribuente per il versamento dell'ICI, l'Ufficio Tributi potrà procedere
all'accertamento della differenza d'imposta, senza l'applicazione delle sanzioni di legge,
come previsto dall'art. 6 del D.Lgs. 472/1997.
INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE E RECUPERO DI EDIFICI ESISTENTI
•
In ogni caso di intervento di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione
edilizia, sostituzione edilizia e demolizione con ricostruzione di un edificio esistente, il
valore dell’area è determinato con riferimento ai valori unitari di superficie utile lorda
(S.U.L.) individuati nelle tabelle specifiche per ogni zona, moltiplicati per la superficie
utile lorda (S.U.L.) dell’intervento individuabile dal progetto specifico.
•
In questi casi, sui valori indicati in tabella è riconosciuto un abbattimento pari al 10 %,
applicabile dalla data di inizio lavori alla data in cui all’immobile ristrutturato viene
assegnata da parte del Catasto Edilizio Urbano una nuova rendita catastale.
UNITA’ IMMOBILIARI CENSITE IN CATEGORIA CATASTALE F/2, F/3, F/4
•
Trattasi di unità immobiliari sprovviste di rendita catastale e censite al catasto urbano
nelle seguenti categorie:
-
F/2 – FABBRICATO DANNEGGIATO O DISTRUTTO:
Viene considerato come area fabbricabile libera da costruzione e la base
imponibile è determinata in base alla destinazione urbanistica e secondo
i valori individuati nelle specifiche tabelle di zona.
-
F/3 – UNITA’ IN CORSO DI COSTRUZIONE:
Viene considerata come area fabbricabile libera da costruzione e la base
imponibile è determinata con riferimento ai valori unitari di superficie
utile lorda (S.U.L.) individuati nelle tabelle specifiche per ogni zona,
moltiplicati per la superficie utile lorda (S.U.L.) dell’intervento
individuabile dal progetto specifico.
-
F/4 – UNITA’ IN CORSO DI DEFINIZIONE:
Viene considerata come area fabbricabile libera da costruzione e la base
imponibile è determinata con riferimento ai valori unitari di superficie
utile lorda (S.U.L.) individuati nelle tabelle specifiche per ogni zona,
moltiplicati per la superficie utile lorda (S.U.L.) dell’intervento
individuabile dal progetto specifico.
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
ZONE DI TUTELA E PROTEZIONE
•
Sono aree che possono ricadere in tutte le destinazioni di zona già illustrate e stabilite
dal P.R.G. vigente, per le quali la particolare presenza di vincoli ambientali rende
necessario prevedere abbattimenti del valore di mercato già fissato nelle varie tabelle
specifiche.
•
Il valore delle aree, ricavato dalle tabelle tematiche per zone, deve essere abbattuto
della percentuale di abbattimento indicato nella specifica Tabella b) (lettera A) delle
aree a rischio.
PARAMETRI AGGIUNTIVI
CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI VALIDI
PER INDIVIDUARE I VALORI AI FINI DELL’ACCERTAMENTO I.C.I.
•
Il valore indicato nelle perizie di stime dei terreni edificabili, stilate in applicazione
dell’art. 7 della L. 448/01,
448/01 qualora presenti, in quanto rilevante a fini fiscali, si
sostituisce ai valori fissati nelle tabelle allegate, se superiore agli stessi, per essere
utilizzato ai fini accertativi I.C.I. con validità dall’anno d’imposta indicato nelle perizie
stesse, o, se non indicato, dall’anno di imposta in corso alla data della loro redazione.
•
É data, inoltre, la possibilità al contribuente di dimostrare, con perizia tecnica
asseverata, la reale condizione della particella di sua proprietà e la presenza di ulteriori
fattori tecnico/oggettivi penalizzanti, escludendo da detti fattori la mancata volontà di
accordo tra privati.
•
Il valore indicato in un contratto di compravendita,
compravendita in un atto di donazione o in una
dichiarazione di successione di aree oggetto di accertamento, qualora presente, si
sostituisce ai valori fissati nelle tabelle allegate, se superiore agli stessi, per essere
utilizzato ai fini accertativi I.C.I., con validità dall’anno d’imposta in corso alla data
della stipulazione, per tutti i soggetti del rapporto giuridico. Il prezzo pattuito tra le
parti in nessun caso, dà diritto al rimborso d’imposta derivante dalla differenza del
valore pattuito rispetto a quello indicato nelle tabelle allegate, se inferiore, con
riferimento alla medesima area.
•
Il valore indicato nel contratto di compravendita, di donazione o di successione, può
avere validità anche per gli anni d’imposta successivi a quello di stipulazione del
contratto stesso.
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
SCHEMA RIASSUNTIVO DELLE TABELLE DEI VALORI
In ogni caso di difformità fra la cartografia di dettaglio, allegata al presente atto e la
cartografia del P.R.G. vigente, vale quanto previsto dal P.R.G..
In ogni caso di difformità fra la cartografia di dettaglio, allegata al presente atto e l’atto
medesimo, vale quanto previsto da quest’ultimo.
TABELLA 1
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. ROVERETO
TABELLA 2
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. NORIGLIO
TABELLA 3
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. MARCO
TABELLA 4
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. SACCO
TABELLA 5
ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. LIZZANA
TABELLA 6
ZONE PER ATTIVITÁ PRODUTTIVE ED ECONOMICHE (ZONE D)
TABELLA 7
ZONE PER ATTREZZATURE ED IMPIANTI ESISTENTI E DI PROGETTO
(ZONE F1 - F2)
TABELLA 8
ZONE DI INTERESSE COLLETTIVO ESISTENTI E DI PROGETTO (F3 – F4) E
ZONE CIMITERIALI (F/9)
TABELLA 9
ZONE PER PARCHEGGI ESISTENTI E DI PROGETTO (F/7 – F/8)
TABELLA 10
ZONE A VERDE PUBBLICO ESISTENTE E DI PROGETTO (F/5- F/6)
TABELLA 11
ZONE PER ATTIVITA’ RICETTIVE (G)
TABELLA 12
ZONE COMPRESE IN PIANI DI AREA
TABELLA 13
ZONE COMPRESE IN PIANI ATTUATIVI A FINI GENERALI
TABELLA 14
ZONE COMPRESE IN PIANI PER L’EDILIZIA ECONOMICO-POPOLARE
(P.E.E.P.)
TABELLA 15
ZONE COMPRESE IN PIANI PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI (P.I.P.)
TABELLA 16
ZONE COMPRESE IN PIANI DI LOTTIZZAZIONE
TABELLA 17
ZONE IN CORSO DI ATTUAZIONE (ZONE B/4)
TABELLA 18
NORME SPECIALI
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
VALUTAZIONE ELEMENTI DI CRITICITÀ
L’articolazione del territorio per ambiti geografici può non essere sufficientemente analitica
per individuare le reali condizioni fisiche dell’area analizzata. Al fine pertanto di
determinare, con una maggior precisione, il reale valore di mercato delle aree edificabili,
sono stati individuati i seguenti ulteriori elementi che vanno ad incidere sul valore delle
aree, fissato in linea generale dalle tabelle.
AREE DI PERTINENZA
•
Il terreno, libero da edificazione, circostante un edificio, costituito anche da più
particelle confinanti e possedute, ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. 504/92, dagli stessi
soggetti passivi titolari anche del fabbricato, viene considerato, nel calcolo
convenzionale dell’area di pertinenza, non assoggettabile ad autonoma imposizione se
vengono rispettati i seguenti criteri e condizioni:
1.
il terreno libero da edificazione sia contiguo al fabbricato;
2. permangano un’omogenea destinazione d’uso del terreno circostante l’edificio
con la destinazione d’uso dell’edificio medesimo e una effettiva volontà dei
soggetti passivi a conferma della finalità di destinazione, quali elementi in grado di
dimostrare che l’area è permanentemente al servizio e accessoria al fabbricato;
3.
il fabbricato non sia inagibile, inabitabile e di fatto non utilizzato;
•
In ogni caso, le aree individuate come pertinenza di un fabbricato perdono tale
caratteristica e sono perciò tassabili come aree fabbricabili dalla data in cui è rilasciata
la concessione edilizia per edificare sulle stesse.
•
Le aree ricadenti in ZONE A4 e B3 non costituiscono mai pertinenza di edifici ricadenti
in aree con differente destinazione di zona anche se del centro storico o di tipo
residenziale.
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
ZONE DI TIPO A, ZONE B,
ZONE C (sulle le quali insistono edifici diversi dal punto successivo),
ZONE G, ZONE D4
• L’individuazione convenzionale dell’area di pertinenza è fissata in base alla
potenzialità massima edificatoria non ancora raggiunta, considerando esaurita la
possibilità edificatoria quando è stato edificato almeno l’80% della superficie utile
lorda massima costruibile. In presenza di un lotto che non ha ancora raggiunto tale
parametro dell’80%, si ritiene area edificabile libera la quota parte del lotto
corrispondente alla differenza della SUPERFICIE UTILE LORDA massima
realizzabile(S.U.L. realizzabile), diminuita del 20%, e della SUPERFICIE UTILE LORDA
già edificata (S.U.L. edificata).
ZONE DI TIPO D1, D2, D3, D5,
ZONE C (PIANI D’AREA – PIANI ATTUATIVI)
sulle quali insistono edifici adibiti ad attività industriali e/o artigianali
• L’individuazione convenzionale dell’area di pertinenza di un fabbricato è fissata in
base al rapporto di copertura della superficie del lotto, ritenendo pertinenziale la
quota parte del lotto scoperta attigua all’edificio, di superficie pari alla superficie
dell’area di sedime fuori terra del fabbricato (con un rapporto di 1:1) e considerando
area edificabile libera la quota parte del lotto differenziale residua.
TRASFERIMENTO DI VOLUMETRIA
•
L’area che perde, in tutto o in parte, la propria potenzialità edificatoria a seguito di
cessione della volumetria, vede diminuire il proprio valore venale, che viene quindi
ridefinito in base alla capacità edificatoria residua rimasta o, in caso di cessione totale,
diventa a tutti gli effetti inedificabile e quindi non soggetto ad imposta ICI.
•
L’area che, contrariamente, accresce la propria capacità edificatoria in seguito
all’acquisto di volumetria da aree limitrofe, vede aumentare ulteriormente il suo
valore ai fini ICI poiché gli viene assommato il valore del S.U.L. acquisito, definito
anch’esso secondo le tabelle di dettaglio, in base all’indice di utilizzazione fondiaria
della zona.
•
Nessun abbattimento è applicato specificatamente per il trasferimento di volumetria.
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
DIRITTO DI SUPERFICIE, USO, USUFRUTTO
•
Qualora un’area sia gravata da diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi,
superficie, il titolare del diritto medesimo è soggetto passivo dell’ICI sull’area
medesima, ai sensi dell’art. 3, comma 1, del D.Lgs. 504/1992.
•
Il valore della suddetta area è determinato secondo il presente “Metodo di calcolo” e
nessun abbattimento è applicato specificatamente per il suddetto aggravio.
EDILIZIA RESIDENZIALE A CANONE MODERATO
•
In presenza di aree destinate alla costruzione di alloggi da assegnare a canone
moderato, viene riconosciuto un abbattimento pari al 20 %, sul valore unitario di mq.
di S.U.L.
•
Tale abbattimento è cumulabile con quello previsto per la tipologia di piano
subordinato in cui la destinazione è inserita.
LOTTO ESAURITO
•
Si considera totalmente edificato il lotto formato anche da più particelle fondiarie o
edificabili, di cui sia stato utilizzato almeno l’80% della possibilità edificatoria teorica,
tale terreno libero è a tutti gli effetti considerato pertinenza dell’edificio/i.
•
La verifica dell’esistenza della condizione di lotto esaurito viene eseguita con riguardo
ai parametri urbanistici rilevabili dall’atto di concessione ad edificare rilasciata
dall’Ufficio Tecnico comunale.
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
LOTTO MINIMO
•
Per le particelle fondiarie edificabili inferiori al lotto minimo, in base ai valori fissati dal
P.R.G. vigente e riassunti nella Tabella a), confinanti su tutto il proprio perimetro con
particelle fondiarie edificabili di proprietà di soggetti diversi da quello/i delle particelle
medesime o, comunque, con particelle fondiarie aventi destinazione urbanistica non
omogenea, salvo i casi previsti dalle Norme di Attuazione del P.R.G., il valore di
mercato delle stesse è stimato con un abbattimento del 50 % del valore unitario
previsto per la zona.
Tabella a)
TIPOLOGIA DI ZONA
Aree A/4, B/3, G/1 (art. 24, 33 e 60 P.R.G. )
LOTTO MINIMO
in m2
500
Aree D/1, D/1’ (art. 38 e 38 bis P.R.G. )
1.500
Aree D/2, D/3, D/5 (art. 39 e 41 P.R.G. )
1.000
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
Tabella b)
INDIVIDUAZIONE AREE A RISCHIO PER TIPOLOGIA
ELEMENTI TENDENTI AD UNA DIMINUZIONE
DEL VALORE VENALE IN COMUNE COMMERCIO DELLE AREE FABBRICABILI.
A) ZONE DI TUTELA E PROTEZIONE IDROGEOLOGICA
RIDUZIONE
Aree ad elevata pericolosità geologica, idrologica e valanghiva
100%
Aree critiche recuperabili
40 %
Aree con penalità gravi o medie
20 %
Aree con penalità leggere
10 %
Aree soggette a fenomeni di esondazione
10 %
Aree di rispetto idrogeologico
10%
Aree di protezione idrogeologica
0%
Aree a controllo sismico
0%
Aree senza penalità geologiche
0%
B) PRESENZA DI PARTICOLARI SITUAZIONI OGGETTIVE
Aree di rispetto e
protezione
Aree con penalità
generiche
RIDUZIONE
Particella fondiaria per la parte ricadente nella
fascia di rispetto cimiteriale
100 %
Particella fondiaria per la parte ricadente nella
fascia di rispetto ferroviario
50 %
Particella fondiaria per la parte ricadente nella
fascia di rispetto stradale e dei depuratori
40 %
Particella fondiaria per la parte con destinazione
urbanistica verde di pertinenza stradale
40 %
Servitù di Metanodotto/elettrodotto/fognatura
per la parte asservita
40 %
Particella fondiaria per la parte ricadente nella
fascia di rispetto dei fiumi
50%
Altre servitù prediali pubbliche e private
20 %
Falda affiorante (*)
20 %
Pendenza superiore al 30% (*)
10 %
Eccezionali opere di adattamento del terreno
necessari per la costruzione (*)
10%
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Metodo di calcolo dei valori delle aree edificabili 2010
(*) L’esistenza di falda affiorante, di pendenza superiore al 30% o di condizioni
eccezionali dell’area che giustifichino oneri per lavori di adattamento del terreno
finalizzati alla costruzione dell’opera, devono essere provati a cura del contribuente,
mediante perizia asseverata da tecnico idoneo.
•
Le percentuali di abbattimento di cui alla tabella sopra riportata sono applicabili alla
sola superficie della particella interessata dalla condizione particolare e penalizzante
che condiziona le possibilità edificatorie.
•
Le percentuali di riduzione di cui al punto A) non sono cumulabili tra loro.
•
Le percentuali di riduzione di cui al punto B) non sono cumulabili tra loro.
•
In presenza di situazioni che consentono le riduzioni di cui al punto A) e B), si applica
una sola riduzione, la più favorevole al contribuente.
•
Le fasce di rispetto da strade, ferrovie, corsi d’acqua e il verde di pertinenza stradale
sono assimilate alla destinazione di zona di cui fa parte la restante porzione del lotto:
alle medesime viene applicato l’abbattimento percentuale del valore di cui alla tabella
b).
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