Apertura di credito ipotecaria imprese
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Apertura di credito ipotecaria imprese
FOGLIO INFORMATIVO relativo a APERTURA DI CREDITO CON GARANZIA IPOTECARIA IMPRESA INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca Credito Cooperativo dell’Adda e del Cremasco – Cassa Rurale Società Cooperativa Sede Legale, Piazza Vittorio Emanuele II, nr. 6 - 26027 Rivolta d’Adda (Cremona) Telefono: 0363/370468 – Fax: 0363/370363 e-mail [email protected] - sito internet : www.bccaddaecremasco.it Codice Fiscale – Partita IVA - Registro delle Imprese di Cremona n. 01471740199 Iscritta all’Albo della Banca d’Italia n. 5716.6.0 - cod. ABI 08771.8 Iscritta all’Albo delle Società Cooperative n. A198142 Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo e al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo CHE COS’È L’APERTURA DI CREDITO CON GARANZIA IPOTECARIA L’apertura di credito è un contratto mediante il quale la Banca mette a disposizione del Cliente, a tempo determinato o indeterminato, una somma di denaro, concedendogli la facoltà di addebitare il conto corrente fino ad un importo concordato. Salvo diverso accordo, il Cliente può utilizzare (anche mediante l’emissione di assegni bancari), in una o più volte, il credito concessogli. L’apertura di credito può essere in conto corrente o semplice. Nell’apertura di credito in conto corrente, i successivi versamenti del Cliente hanno l’effetto di ripristinare la disponibilità; invece, nell’apertura di credito semplice, i successivi versamenti del Cliente vengono imputati a parziale o totale estinzione del debito del Cliente verso la Banca, derivante dall’utilizzazione delle somme. La nostra banca offre solamente l’apertura di credito in conto corrente. La linea di credito, in ogni caso, deve essere utilizzata dal Cliente entro il limite di importo concordato con la Banca e, sulle somme utilizzate nell’ambito del fido concesso, il cliente è tenuto a pagare gli interessi passivi pattuiti. Pertanto, la Banca può rifiutare di eseguire le operazioni disposte dal Cliente che comportino il superamento del limite suddetto e l’eventuale esecuzione di tali operazioni non determina la concessione di un aumento del credito al Cliente, neppure per l’importo delle operazioni eseguite. La presenza sul conto di un saldo debitore superiore al limite dell’affidamento concesso identifica uno “sconfinamento”, che può determinarsi anche solo “per valuta”, se il saldo contabile risulti a credito. La definizione dei tipi di saldo (per valuta e contabile) è contenuta nella “Legenda” posta al termine del presente Foglio informativo. L’apertura di credito in conto corrente, quando è garantita da ipoteca, può assumere la forma dell’apertura di credito fondiaria o ipotecaria. In particolare, l’apertura di credito fondiaria è assistita da garanzia ipotecaria, normalmente di primo grado, su immobili. L’ammontare massimo dell’affidamento è pari all’80% del valore dei beni ipotecati. Tale percentuale é elevabile fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative (fideiussioni bancarie; polizze assicurative; ecc.). Preesistendo garanzie ipotecarie, dal valore dei beni deve essere detratto il residuo del finanziamento precedentemente garantito. aggiornato al 01 gennaio 2015 1/8 L’apertura di credito ipotecaria, invece, è assistita da garanzia ipotecaria, non necessariamente di primo grado, su immobili. La durata medio – lunga dell’operazione permette di beneficiare di un regime fiscale agevolato (imposta sostitutiva ai sensi del D.P.R. 29/9/1973, n. 601). I TIPI DI APERTURA DI CREDITO CON GARANZIA IPOTECARIA E I LORO RISCHI Apertura di credito a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l’aumento imprevedibile e consistente del tasso complessivo. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Nelle aperture di credito che prevedono un tasso variabile, può essere stabilito un tasso minimo (floor) o massimo (cap). In questi casi, indipendentemente dalle variazioni del parametro di indicizzazione, il tasso di interesse non può scendere al di sotto del minimo o salire al di sopra del massimo. Il contratto inoltre può prevedere che la banca, in presenza di un giustificato motivo, possa modificare nel corso del rapporto, anche in senso sfavorevole al Cliente, le condizioni economiche (tassi di interesse, se l’apertura di credito è concesso a tempo indeterminato o a tempo determinato a favore di soggetti diversi da microimprese, ed altre commissioni e spese del servizio) ove contrattualmente previsto. NFORMAZIONI SULLA BANCA CONDIZIONI ECONOMICHE HE COS’È IL CONTONTE Le condizioni riportate nel presente foglio informativo includono tutti gli oneri economici posti a carico del cliente per la prestazione del servizio. Prima di scegliere e firmare il contratto è quindi necessario leggere attentamente il foglio informativo. aggiornato al 01 gennaio 2015 2/8 INTERESSI DEBITORI MASSIMI Tasso annuo indicizzato per utilizzi nei limiti del fido concesso Attualmente pari al 5,10%, Tasso indicizzato all’Euribor a tre mesi su base 365 giorni, rilevato all’inizio di ogni trimestre sulla media registrata il mese precedente, arrotondato allo 0,05% superiore, maggiorato di uno spread di 5,00 punti percentuali. Il tasso applicato non può mai essere inferiore al 5,00%. Valore dell’Euribor valido dal 01/01/2015 al 31/03/2015: 0,10% (è possibile analizzare l’andamento del parametro di riferimento consultando la Tabella Tassi, affissa presso le filiali della Banca). Valori assunti dal parametro di indicizzazione nei precedenti due trimestri: 01/10/2014 – 31/12/2014: 0,15%; 01/07/2014 – 30/09/2014: 0,30%. Il tasso di interesse è variato con decorrenza trimestrale (1° gennaio, 1° aprile, 1° luglio e 1° ottobre), sulla base dell’andamento del parametro di indicizzazione Euribor a tre mesi su base 365 giorni, rilevato sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” come media del mese precedente. per utilizzi oltre i limiti del fido concesso Gli interessi debitori previsti per gli utilizzi oltre il limite del fido concesso sono calcolati sull’ammontare e per la durata dello sconfinamento per valuta, nel caso in cui il saldo per valuta ed il saldo disponibile risultino contestualmente sconfinanti. Se lo sconfinamento è solo sul saldo per valuta vengono calcolati gli interessi debitori previsti per l’utilizzo entro il limite del fido. Tasso annuo effettivo indicizzato per utilizzi nei limiti del fido concesso per utilizzi oltre i limiti del fido concesso Tasso annuo per interessi di mora aggiornato al 01 gennaio 2015 6 punti percentuali in più rispetto al tasso in vigore nel periodo per l’utilizzo entro il fido. Attualmente pari al 11,10%. Attualmente pari al 5,198% Attualmente pari al 11,571% Attualmente pari al 13,90%. Tasso indicizzato all’Euribor a tre mesi su base 365 giorni, rilevato all’inizio di ogni trimestre sulla media registrata il mese precedente, arrotondato allo 0,05 superiore, aumentato di uno spread del 13,80% Valore dell’Euribor valido dal 01/01/2015 al 31/03/2015: 0,10% (è possibile analizzare l’andamento del parametro di riferimento consultando la Tabella Tassi, affissa presso le filiali della Banca). Valori assunti dal parametro di indicizzazione nei precedenti due trimestri: 01/10/2014 – 31/12/2014: 0,15%; 01/07/2014 – 30/09/2014: 0,30%. Il tasso di interesse è variato con decorrenza trimestrale (1° gennaio, 1° aprile, 1° luglio e 1° 3/8 Capitalizzazione Modalità di calcolo degli interessi ottobre), sulla base dell’andamento del parametro di indicizzazione Euribor a tre mesi su base 365 giorni, rilevato sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” come media del mese precedente. Gli interessi sono liquidati con periodicità non inferiore al trimestre e comunque all’atto dell’estinzione del rapporto. Gli interessi sono calcolati con riferimento all’anno civile (365 giorni). SPESE MASSIME Spese per comunicazioni periodiche - in forma cartacea - on line Spese per altre comunicazioni Spese per comunicazioni mediante raccomandata A/R (oltre al recupero delle spese postali per l’invio della raccomandata, attualmente pari ad euro 4,80) Commissione di istruttoria veloce (CIV) euro 0,00 euro 0,00 euro 0,00 • euro 5,00 (ad esempio per sollecito di pagamento); • euro 10,00 (ad esempio comunicazioni per messa in mora e per recesso a causa di inadempimento) Variabile a seconda dell’importo complessivo dello sconfinamento e applicata nelle seguenti misure in funzione dello sconfinamento di importo più elevato verificatosi nel trimestre: - sconfinamenti fino a € 5.000,00: € 25,00; - da € 5.000,01 a € 25.000,00: € 50,00; - oltre € 25.000: € 100,00. Nel caso di clienti classificati ad “incaglio” o rapporti “Past Due”: variabile a seconda dell’importo complessivo dello sconfinamento e applicata nelle seguenti misure ad ogni sconfinamento e ad ogni incremento rispetto ad uno sconfinamento preesistente verificatosi nel trimestre: - sconfinamenti fino a € 5.000,00: € 25,00; - da € 5.000,01 a € 25.000,00: € 50,00; - oltre € 25.000: € 100,00. con un massimo di euro 500,00 al trimestre. La commissione d’istruttoria veloce, addebitata su base trimestrale, si applica – nelle misure e con le modalità qui indicate – a condizione che, nell’arco del trimestre, si generino, per effetto di uno o più addebiti, sconfinamenti rispetto al limite dell’affidamento concesso o incrementi di sconfinamenti preesistenti, avuto riguardo al saldo disponibile di fine giornata. La CIV è dovuta esclusivamente nei casi in cui la banca, in base alle proprie procedure interne, prima di autorizzare lo sconfinamento svolge un’istruttoria veloce. Casi in cui è svolta l’istruttoria veloce - aggiornato al 01 gennaio 2015 pagamento titoli ed effetti; esecuzione di ordini e disposizioni di pagamento; pagamento deleghe fiscali; acquisto di strumenti finanziari;ù prelevamento allo sportello di contanti in valuta euro e/o estera; addebito oneri e diritti di Tesoreria comunale (es. reversali, provvisori, rette); ogni altro addebito consentito dalla banca, previa valutazione del personale preposto. 4/8 Esenzioni Variazione/restrizione di ipoteca Spesa aggiuntiva in caso di stipula di contratti di finanziamento ed atti correlati - svincoli, restrizioni ipotecarie, cancellazioni - presso studi notarili ubicati in comuni diversi da quelli di Rivolta d’Adda, Agnadello, Pandino, Crema, Paullo e Melegnano: Spese per copia documentazione La CIV non è dovuta se lo sconfinamento ha avuto luogo per effettuare un pagamento nei confronti della banca (ad es. addebito delle competenze, pagamento rata mutuo erogato dalla banca stessa). euro 51,65 minimo euro 200,00 max euro 1.000,00 euro 2,50 a documento, oltre al recupero delle spese eventualmente reclamate da terzi minimo euro 5,00 max euro 10,00 euro 25,00 Spesa per rilascio certificazione interessi Spesa per rilascio certificazione Società di Revisione COMMISSIONI Commissione sul fido accordato 0,50% ogni trimestre ALTRI ONERI Al momento della stipula del contratto, il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Perizia tecnica La perizia immobiliare, obbligatoria, viene eseguita a cura e a spese del cliente. La Banca ha stipulato alcune convenzioni con professionisti che eseguono perizie immobiliari. Il cliente che non intenda avvalersi del servizio offerto dalla banca dovrà ricorrere ad un professionista abilitato, di gradimento della Cassa Rurale. Spese notarili Secondo la Tariffa notarile Assicurazione immobile Obbligatoria, contro rischio di incendio, scoppio e fulmine. La compagnia assicurativa è a scelta del cliente. La polizza può essere stipulata attraverso la Banca, con la Società BCC Assicurazioni prodotto “Bcc ProFabbricato”. Per ulteriori chiarimenti e precisazioni si rimanda al Fascicolo Informativo “Bcc ProFabbricato” che può essere richiesto presso i nostri sportelli o scaricato direttamente dal sito internet della Compagnia. In caso di polizza sottoscritta con altra compagnia di assicurazione è obbligatorio il vincolo a favore della Banca. Imposta sostitutiva (per finanziamenti per i quali è stata 0,25% o 2% della somma erogata esercitata l’opzione) Imposta di bollo sul contratto (per finanziamenti di durata euro 16,00 pari o inferiore a 18 mesi non regolati in conto corrente o di durata superiore per i quali non è stata esercitata l’opzione dell’imposta sostitutiva) Tassa ipotecaria (per finanziamenti di durata pari o secondo la vigente normativa inferiore a 18 mesi o di durata superiore per i quali non è stata esercitata l’opzione dell’imposta sostitutiva) Per le informazioni circa la decorrenza delle valute ed i termini di disponibilità sui versamenti e sui prelevamenti, nonché le altre spese e commissioni connesse al rapporto di conto corrente e ai servizi accessori, si rinvia ai fogli informativi relativi al contratto di conto corrente. aggiornato al 01 gennaio 2015 5/8 TASSO ANNUO EFFETTIVO GLOBALE (TAEG) per un finanziamento a tempo determinato Nell’esempio che segue il TAEG è calcolato assumendo un fido di 500.000 euro e di durata 36 mesi. Si suppone che l’importo del fido sia prelevato subito e per intero e che rimanga utilizzato per l’intera durata del finanziamento. E’ possibile ottenere un calcolo personalizzato dei costi, in base alle proprie reali esigenze, utilizzando l’algoritmo pubblicato sul sito internet della banca. TAEG = 7,40% Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall’art. 2 della legge sull’usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti di apertura di credito in conto corrente, può essere consultato in filiale e sul sito internet della banca www.bccaddaecremasco.it. RECESSO E RECLAMI Recesso dal contratto Se la banca, in presenza di un giustificato motivo, vuole procedere a variazioni unilaterali di tassi (solo se l’apertura di credito è a tempo indeterminato oppure è a tempo determinato a favore di soggetti diversi da consumatori e microimprese e ricorrono specifici eventi e condizioni indicati nel contratto), prezzi e ogni altra condizione del contratto, sfavorevoli per il cliente, deve comunicare per iscritto a quest’ultimo la variazione con un preavviso minimo di due mesi. La variazione si intende approvata se il cliente non recede dal contratto entro la data prevista per la sua applicazione, senza spese e con l’applicazione delle condizioni precedentemente praticate. Se il contratto é a tempo determinato, le parti hanno la facoltà di recedere per giusta causa, anche con comunicazione verbale e successiva conferma scritta, eventualmente anticipata via fax, mail o con altro mezzo. A mero titolo esemplificativo, costituisce giusta causa di recesso per la Banca il verificarsi di una delle ipotesi indicate nell’art. 1186 cod. civ. (insolvenza del Cliente; diminuzione, da parte di questi, delle garanzie date; mancata concessione delle garanzie promesse) o il prodursi di eventi che incidano negativamente sulla situazione patrimoniale e finanziaria o economica del Cliente, in modo tale da porre in pericolo la restituzione delle somme dovute alla Banca. Per il pagamento di quanto dovuto viene dato alle parti, con le medesime modalità, un preavviso di 2 (due) giorni. Se il contratto è a tempo indeterminato o, nel caso di contratto a tempo determinato, se questo si trasforma a tempo indeterminato, le parti hanno la facoltà di recedere in qualsiasi momento, previo preavviso di 2 (due) giorni, anche con comunicazione verbale e successiva conferma scritta, eventualmente anticipata via fax, mail o con altro mezzo, dall’apertura di credito nonché di ridurla o di sospenderla seguendo analoghe modalità. In presenza di giusta causa o di giustificato motivo, le parti possono recedere, con le stesse modalità, anche senza preavviso. Il recesso, anche verbalmente comunicato, ha l’effetto di sospendere immediatamente l’utilizzo del credito concesso. Gli eventuali pagamenti allo scoperto che la Banca ritenesse di eseguire dopo la scadenza o dopo la comunicazione di recesso, non comportano ripristino dell’apertura di credito. Il Cliente, anche senza un’espressa richiesta della Banca, è tenuto ad eseguire il pagamento di tutto quanto dovuto alla scadenza del contratto o alla data in cui diviene operante il recesso. Per le cause di risoluzione del contratto dovute ad inadempimento valgono le relative clausole contrattuali e le norme di legge. Tempi massimi di chiusura del rapporto contrattuale in caso di recesso numero venti giorni lavorativi dal ricevimento della richiesta del cliente aggiornato al 01 gennaio 2015 6/8 Reclami I reclami vanno inviati all’Ufficio Reclami della banca (Piazza Vittorio Emanuele II n. 6 – 26027 Rivolta d’Adda – Cremona / e-mail: [email protected]), che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni può rivolgersi a: • • Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all’Arbitro si può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it., chiedere presso le Filiali della Banca d'Italia, oppure chiedere alla banca. Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione, che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all’assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel. 06.674821, sito internet www.conciliatorebancario.it. Se il cliente intende rivolgersi al giudice egli - se non si è già avvalso della facoltà di ricorrere ad uno degli strumenti alternativi al giudizio sopra indicati - deve preventivamente, pena l’improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all’ABF oppure attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione presso il Conciliatore BancarioFinanziario. Le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore BancarioFinanziario purché iscritto nell’apposito registro ministeriale. LEGENDA Capitalizzazione degli interessi Certificazione interessi Commissione di istruttoria veloce (CIV) Commissione sul fido accordato Documento Fido o affidamento Importo totale del credito Imposta sostitutiva Incaglio Ipoteca Microimpresa Parametro indicizzazione di Una volta addebitati e accreditati sul conto, gli interessi sono contati nel saldo e producono a loro volta interessi. Certificazione rilasciata dalla Banca, su richiesta del cliente, attestante gli interessi e le competenze maturate e pagate su uno o più rapporti intestati al cliente medesimo. Importo addebitato al cliente a fronte dello sconfinamento oltre il fido concesso. Compenso per l’impegno della Banca di tenere a disposizione del Cliente riserve liquide commisurate all’ammontare dell’affidamento concesso. E’ onnicomprensiva e calcolata in maniera proporzionale rispetto all’importo e alla durata dell’affidamento. Si intende l’elemento, unitariamente considerato, indipendentemente dal numero di pagine che lo compongono (esempio estratto conto, singolo assegno). Somma che la banca si impegna a mettere a disposizione del cliente oltre il saldo disponibile. Rappresenta il limite massimo o la somma totale degli importi messi a disposizione del cliente in virtù di un contratto di credito. Imposta pari allo 0,25% della somma che la Banca mette a disposizione, ad eccezione delle aperture di credito concesse a persone fisiche e destinate all’acquisito/costruzione/ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi dalla prima casa, per le quali l’imposta sostitutiva è pari al 2% della stessa somma erogata. Cliente che versa in una situazione di temporanea difficoltà di tipo economico, finanziario, gestionale, nella prospettiva che tale situazione possa essere superata in un congruo limite di tempo. Garanzia su un bene, normalmente un immobile. Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere. L’impresa con meno di dieci addetti e un fatturato annuo o un totale di bilancio annuo non superiore a 2 milioni di euro. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse, che varia secondo l’andamento del parametro. aggiornato al 01 gennaio 2015 7/8 Past Due Periodicità capitalizzazione interessi di degli Perizia Risoluzione del contratto Saldo contabile Saldo disponibile Saldo per valuta Sconfinamento extra - fido Spese per comunicazioni periodiche, altre comunicazioni mediante raccomandata Spread Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Tasso di interesse debitore Tasso di interesse debitore indicizzato Tasso di interesse di mora Tasso debitore annuo effettivo Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) Tasso Euribor (Euro Interbank Offered Rate) Valuta Crediti scaduti o sconfinanti da più di 90/180 giorni. Periodicità con la quale gli interessi vengono conteggiati e addebitati in conto, producendo ulteriori interessi. Nell'ambito di ogni singolo rapporto contrattuale viene applicata la stessa periodicità nel conteggio degli interessi debitori e creditori. Relazione di un tecnico che attesta il valore dell’immobile da ipotecare. Scioglimento del rapporto contrattuale a causa del mancato assolvimento degli obblighi, derivanti dal contratto, a carico delle parti dello stesso. Saldo risultante dalla differenza fra le operazioni a credito e quelle a debito del cliente in ordine di data; esso comprende pertanto anche le operazioni con valuta successiva rispetto alla data di determinazione del saldo stesso. Somma che può essere effettivamente utilizzata dal cliente per pagamenti o prelievi. Somma sulla quale vengono calcolati gli interessi attivi e passivi. Utilizzo da parte del cliente di somme di denaro in eccedenza rispetto all’ammontare dell’affidamento concesso (utilizzo extra – fido). Spesa che la banca applica per la produzione e l’invio delle comunicazioni periodiche (art. 119 TUB), altre comunicazioni mediante raccomandata secondo la periodicità e il canale di comunicazione stabiliti nel contratto. Maggiorazione applicata ai parametri di indicizzazione. Indica il costo totale del credito, espresso in percentuale annua sull’ammontare del prestito concesso. Corrispettivo riconosciuto alla Banca dal cliente per l’utilizzo di mezzi finanziari concessi a quest’ultimo dalla Banca stessa. Tasso di interesse il cui valore varia in relazione all’andamento di uno o più parametri di indicizzazione. Importo che il cliente deve corrispondere per il ritardato pagamento delle somme da lui dovute in caso di revoca, da parte della banca, dal rapporto di apertura di credito in conto corrente per qualsiasi motivo. Valore del tasso, rapportato su base annua, che tiene conto degli effetti della capitalizzazione degli interessi. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario e, quindi, vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM delle aperture di credito in conto corrente, aumentarlo di un quarto ed aggiungere un margine di ulteriori quattro punti percentuali. Individuato in questo modo il tasso soglia, oltre il quale gli interessi si considerano usurari, è possibile accertarsi che quanto richiesto dalla banca non sia superiore. La differenza tra il tasso soglia e il tasso medio non può inoltre essere superiore a otto punti percentuali. E’ il tasso medio cui avvengono le transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee. E’ determinato ogni giorno sul mercato interbancario e dipende dal rapporto tra domanda e offerta di denaro in prestito. Data di inizio di decorrenza degli interessi. aggiornato al 01 gennaio 2015 8/8