relazione descrittiva - Comune di Sommacampagna

COMUNE DI SOMMACAMPAGNA
PROVINCIA DI VERONA
PROGETTO di MASSIMA
per migliorare e valorizzare l'Azienda agricola "Tamburino Sardo ”
(allegato all'Istanza per la procedura di redazione del Piano di Interventi in Zona
Agricola (Rurale E1))
di proprieta’ dei Sig. Fasoli Adriano e Figli
dell’Azienda Agricola “Tamburino Sardo”,
Strada del Tamburino Sardo, n°11 –
37066 CUSTOZA di Sommacampagna, (VR).
Figura 1 – Veduta dell’Azienda Agricola dalla strada comunale al piede della collina.
RELAZIONE DESCRITTIVA
DECRETO
SVILUPPO
Narciso Revenoldi ARCHITETTO - Francesco Spanedda ARCHITETTO
Località SPIGHETTA 33, 37010 Torri del Benaco, Verona.
Tel.045 7225414 Fax 045 6299240 Cell. 388 6766630
E-mail:- [email protected]
1. RICHIEDENTE:- Sig. Fasoli Adriano e Figli dell’Azienda Agricola “Tamburino Sardo”,
2. UBICAZIONE DELL’INTERVENTO:- Località Mondator, Strada del Tamburino Sardo, n°11
- 37066 – Custoza di Sommacampagna, (VR). Distinto al Catasto dei Terreni del Comune di
Sommacampagna al Foglio 38, particelle n°527,528, 536, 538,540.
3. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: -
Figura 1 – Panoramica della collina, al centro della foto le cantine dell’Azienda Agricola Tamburino Sardo
4. DATI DI P.R.G.: - Estratto di PRG, Variante n°21 :- Zona E1
5. TIPOLOGIA DELL'INTERVENTO: - PROGETTO di MASSIMA per migliorare e
valorizzare l'Azienda agricola "Tamburino Sardo ”
6. RELAZIONE DESCRITTIVA : - Questa relazione è allegata alle “Richiesta di Applicazione
del Decreto Sviluppo 2012 per migliorare e valorizzare l’Azienda Agricola “Tamburino Sardo”.
- L’Azienda Agricola “Tamburino Sardo” di proprietà del sig. Fasoli Adriano e figli è identificata
al Catasto Terreni del Comune di Sommacampagna (VR), al foglio 38, mappali 527,528, 536,
538,540.
Tutti i terreni sono coltivati a vigneto e da circa dieci anni è stata costruita la propria cantina
vinicola con tutti gli annessi necessari alla vinificazione, all’immagazzinamento, imbottigliamento,
appassimento, ricovero attrezzi, uffici, punto vendita e degustazione.
A 10 anni dagli ultimi interventi brevemente descritti, l’Azienda Agricola del Sig. Adriano Fasoli, è
una realtà consolidata che deve guardare avanti adeguandosi alle attuali richieste di mercato.
Da un’analisi del suo crescente sviluppo legato alla volontà dei Proprietari di radicarsi in forma
definitiva sul proprio territorio, l’azienda abbisogna di una serie di nuovi interventi che possano
valorizzare e promuovere il proprio prodotto all’interno del lussureggiante territorio di Custoza.
La posizione eccezionale dell’azienda con i suoi vigneti ordinati a mezza collina la rendono unica e
meta ambita dal così detto “turismo enogastronomico” che desidera unire la cultura del territorio al
buon cibo e al buon bere.
Diventa quindi importante curare l’immagine dell’azienda adeguandola alle nuove richieste di
mercato, rimanendo comunque all’interno di interventi possibili e ben ragionati nella misura e nel
loro effetto.
La nuova immagine dell’azienda passa quindi attraverso un progetto sensibile e attento al territorio
circostante, alla modernizzazione degli spazi di lavoro che sono mostrati ogni giorno anche ai
visitatori/clienti dell’azienda, allo sviluppo di nuove produzioni di qualità, alla possibilità di
ospitare persone per degustazioni dei propri prodotti in un ambiente personalizzato e unico
(all’interno e all’esterno) ed infine alla necessità pressante di presidiare la proprietà; già adesso in
Cantina sono presenti di notevoli valori per la presenza di macchinari, attrezzature e scorte di vino
che rimangono per la maggior parte delle giornate non custodite.
Oggi l’Azienda Agricola “Tamburino Sardo” abbisogna di alcuni interventi per migliorare e
valorizzare il proprio prodotto sul mercato enologico.
Gli interventi ritenuti necessari e presenti nel PROGETTO di MASSIMA allegato a questa richiesta
sono:1.
Chiusura del portico esistente (superficie già computata nel calcolo del fabbricato
esistente) per migliorare ed aumentare lo spazio chiuso della degustazione nei periodi
freddi,
2.
Costruzione di un pergolato sul lato nord/est, per avere un secondo spazio esterno per la
degustazione durante i periodi caldi nella situazione di più visite alla cantina in una
ambientazione naturale,
3.
Costruzione di una piccola barricaia, nella parte di interrato a sud/est, sfruttando l’unico
scavo necessario per ricercare nuove produzioni,
4.
Costruzione della casa di abitazione per un familiare inserita nel fabbricato esistente di
600,00 mc., senza spreco di ulteriore territorio anche al fine di una maggiore sostenibilità
ambientale come riportato dalla Legge Regionale n°11 del 23/04/2004, art. 44 comma
4/b, a custodia e presidio della proprietà,
5.
Miglioramento ambientale dei due accessi all’azienda agricola dalla Stradella del
Tamburino Sardo, con il posizionamento di due nuovi cancelli e la piantumazione di due
viali con arbusti e alberature autoctone,
6.
Regimentazione delle acque della proprietà,
7.
Manutenzione straordinaria ed ordinaria della Stradella del Tamburino Sardo per la parte
in proprietà che consiste nella metà della strada fronte nord, convenzionando l’altra parte
con il Comune per un periodo di dieci anni da scomputare dal Contributo di Sostenibilità
Ambientale.
Al fine di migliorare e mantenere in ordine la Stradella del Tamburino Sardo, parte integrante di
questo progetto essendo l’unico percorso d’accesso all’Azienda Agricola “Tamburino Sardo” che
ha due accessi da essa, non solo per la parte (1/2) di proprietà ma anche per tutta la sua lunghezza di
circa 500,00 ml., trattandosi di proprietà privata, l’impegno può essere preso convenzionando con il
Comune gli interventi necessari al suo mantenimento con attenzione alla strada in terra battuta e
ghiaia, ai cipressi e mandorli e alla parte di prato e siepi. L’intervento costante dovrà essere
finalizzato al mantenimento dell’attuale aspetto naturalistico. La documentazione fotografica
allegata mostra lo stato attuale che dovrà rimanere invariato.
Visto il comune interesse a modificare, razionalizzare e valorizzare i prodotti del nostro territorio e
quindi anche la Nostra Azienda Agricola che produce con impegno ottimi vini.
Visto il limitato consumo di Superficie Agraria Utilizzata (S.A.U.) dal nostro progetto, con chiara
volontà del proponente di non perdere superficie agricola essendo tutta la proprietà coltivata e a
regime.
Vista la necessità di un percorso tecnico veloce nella sua applicazione.
Visto anche l’interesse pubblico della nostra proposta che prevede di caricarsi dell’impegno a
mantenere ordinato un percorso/sentiero rurale (Stradella del Tamburino Sardo), documentato e
noto a tutti, fonte di richiamo di visitatori e turisti come la cultura dei nostri prodotti.
Preso atto che l’applicazione del DECRETO SVILUPPO per aziende che intendono razionalizzare
la loro produzione migliorando i prodotti, presenta un percorso tecnico amministrativo più snello e
veloce. Essendo di vitale importanza per la Nostra azienda modificarsi alle esigenze di mercato in
tempo reale. Valutato che i tempi di approvazione dell’intero progetto sono più certi, permettendo al
richiedente di arrivare alla sua realizzazione senza perdere ulteriore mercato.
Si chiede di inserire ed approvare il Progetto di Valorizzazione dell’Azienda Agricola “Tamburino
Sardo”. In ragione della specifica procedura si ritiene di aumentare la Nostra disponibilità già
espressa nelle Osservazioni ai Piani d’Intervento presentate al Sindaco il 28/08/2013, allungando i
tempi di manutenzione della “Stradella del Tamburino Sardo”, caricandosi dell’impegno a
mantenere ordinato il percorso/sentiero rurale per venti anni.
Fiduciosi in un benevolo accoglimento della presente, porgo distinti saluti.
Custoza, 16 settembre 2013
Sig. Adriano Fasoli
Arch. Narciso Revenoldi
Riporto nella pagina successiva il beneficio che il proponente trae dall’intervento proposto nella
differenza tra il valore di mercato dei beni immobili che il programma consente di realizzare, con la
valorizzazione della propria Azienda agricola proposto nelle Osservazioni ai Piani d’Intervento
presentate al Sindaco il 28/08/2013 :-
7. CONSISTENZA FONDIARIA E SUPERFICIE FABBRICATI ESISTENTI: - Superficie fondiaria complessiva 20.307,00 mq.
- Superficie fabbricato esistente
1527,67 mq.
8. SUPERFICIE FABBRICATI DI PROGETTO: - Chiusura portico esistente
- Superficie Annessi Rustici di progetto (Piano Terra)
41,23 mq. (superficie già computata)
189,09 mq. (86,03 mq. fuori terra)
arrotondato a 340,00 mc. fuori terra
- Superficie Casa di Abitazione (Piano Primo)
191,17 mq. (599,04 mc.),
arrotondato a 600,00 mc.
9. DETERMINA DEL BENEFICIO dell’Azienda agricola “Tamburino Sardo” (Bpr): Dovendo determinare il beneficio che il proponente trae dall’intervento proposto nella differenza tra
il valore di mercato dei beni immobili che il programma consente di realizzare, con la
valorizzazione della propria Azienda agricola migliorando la produzione e la proposta di nuovi
prodotti, nuova immagine e sicurezza, al netto dei costi di realizzazione ed il valore del bene prima
della modernizzazione/razionalizzazione indotta dallo strumento urbanistico/accordo.
Per questa proposta si deve precisare che la particolarità dell’intervento non rientra in nessun caso
speculativo descritto dal Documento Programmatico del Sindaco per il Primo Piano degli
Interventi. E’ complesso stabilire dei valori che possano essere confrontati col mercato odierno
esistendo vincoli specifici per delle aziende agricole che non permettono il confronto con immobili
simili.
Riporto alcuni vincoli presenti nella realizzazione del programma proposto che legheranno ad
esempio la Casa di abitazione all’Azienda agricola “Tamburino Sardo” dei sig.ri Fasoli, l’Annesso
rustico (Cantina) esistente e di progetto con il Terreno coltivato a vigneto rendendo le parti non
vendibili da sole. Lo stesso vincolo per la chiusura del portico e la pergola nel giardino.
Il valore della Casa di abitazione deve considerare che sarà una prima casa per un figlio del sig.
Fasoli e quindi futuro residente all’interno dell’azienda con lo scopo di presidiare la propria cantina.
Per questo motivo si propone come ipotesi di lavoro, uno scambio tra il beneficio della famiglia
Fasoli che trarrà nella costruzione del progetto e la manutenzione ordinaria e straordinaria della
Stradella del Tamburino Sardo per un periodo concordato.
In sintesi si propone la manutenzione continua della strada con un primo strato di macadam pressato
completato da ghiaino, lo sfalcio mensile delle fasce di prato, la cura delle siepi, i trattamenti e le
potature annuali dei cipressi e dei mandorli con la sostituzione di esemplari morti con piante
giovani in accrescimento (manutenzione straordinaria).
Tutto questo sarà successivamente descritto e concordato con il Comune, ricordando che la
proprietà della Strada del Tamburino Sardo è privata e solo in parte (1/2 del fronte proprietà) dei
Sig.ri Fasoli.
La strada/sentiero rurale in terra battuta misura 500,00 metri lineari e si presenta come un viale
alberato largo 5,00 metri a cui devono essere aggiunte due fasce verdi di circa 2,00 metri per
complessivi 7,00 metri.
La manutenzione annuale, computate le ore per lo sfalcio mensile, la manutenzione del sentiero, i
trattamenti, le potature degli alberi esistenti, eventuali sostituzioni concordate, la pulizia del
monumento con le sue siepi mi porta ad una cifra forfettaria di 4 200,00 €/anno. Si considera un
impegno di 5 anni.
A questo calcolo riporto una prima valutazione del Beneficio dell’Azienda agricola “Tamburino
Sardo” (Bpr - Beneficio del Privato) secondo la formula:
Bpr = Vm – Ct - Vaa
Vm (valore di mercato beni immobili di progetto)
- ricavo vendita immobile ad uso residenziale:
superficie residenziale complessiva
200,00 mq. (arrotondata)
200,00 mq. X 1.800,00 €/mq. = 360.000,00 €
superficie ampliamento annesso rustico 200,00 mq. (arrotondata)
200,00 mq. X 1.000,00 €/mq. = 200.000,00 €
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------TOTALE = 560.000,00 €
Vaa (valore area precedente destinazione)
Non c’è variazione di destinazione urbanistica, attuale PRG, Zona Rurale Agricola E1, con
interventi edilizi consentiti in funzione della sola attività agricola, escludendo interventi di natura
residenziale.
Ct (somma dei costi necessari alla realizzazione del progetto)
- Costo di Costruzione (Cc)
Casa di abitazione
200,00 mq. x 1.200,00 €/mq. = 240.000,00 €
Ampliamento annesso rustico
200,00 mq. x 720,00 €/mq. = 144.000,00 €
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------TOTALE = 384.000,00 €
- Oneri concessori dovuti (On)
Casa di abitazione
600,00 mc. x 5,5987 €/mq. = 3.359,22 €
Ampliamento annesso rustico
340,00 mc. x 2,3240 €/mq. =
790,16 €
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------TOTALE =
4.149,38 €
- Spese tecniche (St)
Calcolate sul Costo di Costruzione
384.000,00 € x 3% = 11.520,00 €
- Spese ed oneri finanziari (Sf)
50% degli interessi annui (6%) per tre anni
384.000,00 € x 6% =23.040,00 x 50% = 11.520,00 x 3
- Utile del Costruttore (U)
=
34.560,00 €
560.000,00 € x 10%
=
56.000,00 €
------------------------------------------------------------------------------------------------------------Prospetto Riassuntivo di Quantificazione del Contributo di Sostenibilità Ambientale
------------------------------------------------------------------------------------------------------------TABELLA dei COSTI (Ct)
Cc - Costo di Costruzione
On - Oneri Concessori
St - Spese tecniche del proponente
Sf - Oneri finanziari
U - Utili del costruttore/proponente
Totale dei Costi (Costo di realizzazione dell’intervento Ct)
384.000,00 €
4.149,38 €
11.520,00 €
34.560,00 €
56.000,00 €
490.229,38 €
TABELLA dei RICAVI (R)
R1 – Ricavo vendita immobile residenziale
R2 – Ricavo vendita ampliamento annesso rustico
Totale dei Ricavi (Valore di mercato Vm)
= 360.000,00 €
= 200.000,00 €
= 560.000,00 €
Determinazione del beneficio del soggetto proponente
Bpr = 560.000,00 – 490.229,38 – 0,00 = 69.770,62 €
Contributo di Sostenibilità Ambientale :- 69.770,62 € x 40% = 27.908,24 € €
Poiché nel caso proposto, assolutamente non speculativo e con severi vincoli sulla non alienabilità
del singolo fabbricato, si ravvisano a nostro parere, come illustrato e documentato, specifiche
situazioni di interesse generale, si chiede che la percentuale a carico del proponente sia ridotta del
30% e quindi pari a
19.535,77 €
Contributo che si chiede di corrispondere non in denaro ma nella manutenzione ordinaria e
straordinaria della Stradella del Tamburino Sardo per 5 anni.
Fiduciosi in un benevolo accoglimento della presente, porgo distinti saluti.
Custoza, 26 agosto 2013
Sig. Adriano Fasoli
Arch. Narciso Revenoldi