contratto preliminare di vendita di

CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DI
“IMMOBILE DA COSTRUIRE”
(Data e luogo della sottoscrizione)
Col presente atto fra:
da una parte:
quale “Parte promettente venditrice”
……………….(1)
dall’altra parte:
quale “Parte promissoria acquirente”:
……………….(1)
PREMESSO
a) la Parte promettente venditrice è proprietaria
I)
II)
di un’area di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria posta in Comune
di……identificata nel Catasto Terreni al foglio……..di detto Comune con le
particelle……..
di un fabbricato in corso di costruzione…….ovvero di integrale ristrutturazione posto in
Comune di……..alla via………insistente sull’area identificata nel Catasto Terreni al
foglio…….di detto Comune con le particelle………
b) l’immobile di cui sopra è pervenuto alla Parte promettente venditrice per………..
c) per la realizzazione del suo programma edilizio la Parte promettente
venditrice…………………………………………………………………………..ha ottenuto dal
Comune di………in data…….il rilascio del permesso di costruire n. …………(2)
ha presentato al Comune di…… in data……. D.I.A. prot. n. …….(naturalmente nei casi in cui tale
forma di titolo abilitativi sia consentita) (2)
ha richiesto al Comune di…….in data……. Con domanda prot. n. …….idoneo permesso di
costruire (in tali casi è quanto meno opportuno subordinare l’efficacia del contratto al rilascio del
titolo abilitativi)
d) per l’ottenimento del titolo abilitativi di cui sopra:
è stata stipulata Convenzione urbanistica con atto…………
è stato sottoscritto Atto d’obbligo con atto……….
e) i vincoli previsti dalla Convenzione urbanistica ovvero dall’atto d’obbligo di cui sopra sono i
seguenti:
…………………………………(3)
CIO’ PREMESSO
Si conviene quanto segue:
1) La Parte promettente venditrice si impegna ed obbliga di vendere alla Parte promissaria
acquirente, che si impegna ed obbliga di acquistare, la piena proprietà del seguente immobile:
………………………………………(4)
Le porzioni di fabbricato sopra descritte sono identificate con contorno di colore……….nella
planimetria dimostrativa che si allega al presente atto sotto la lettera “A”, detta planimetria
corrisponde agli elaborati di progetto di cui al titolo abilitativi richiamato in premessa
(n.b. se in premessa sono stati indicati più titoli abilitativi, occorre che la planimetria corrisponda
all’ultima variazione del progetto originario e, in tal caso, è opportuno fare di ciò menzione nel
contratto)
Nella planimetria come sopra allegata è riportata altresì la descrizione grafica con contorno di
colore………delle pertinenze esclusive comprese nell’oggetto del presente contratto preliminare e
con contorno di colore……..delle parti condominiali (5)
2) Le porzioni di fabbricato oggetto del presente contratto:
a) fanno (o faranno) parte di un edificio le cui caratteristiche tecniche di costruzione, con particolare
riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli
infissi ed agli impianti sono le seguenti:
………………………………….(6)
alternativa
a) fanno (o faranno) parte di un edificio le cui caratteristiche tecniche di costruzione, con particolare
riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli
infissi ed agli impianti, sono contenute nel Capitolato di cui si dirà alla successiva lettera “b”; (6)
b) dovranno essere costruite utilizzando i materiali risultanti dal Capitolato che si allega al presente
atto sotto la lettera “B” e che Parte promissoria acquirente dà atto di ben conoscere, per averlo
prima d’ora avuto in visione, detto Capitolato contiene altresì l’elenco delle rifiniture e degli
accessori che sono stati convenuti fra le parti; la Parte promettente venditrice si riserva di
modificare il tipo di materiali e di finiture riportate nell’allegato “B” , in ipotesi di mancata
fornitura, di cessazione dell’attività delle imprese fornitrici e di miglior scelta offerta dal mercato,
garantendo comunque che l’eventuale sostituzione dei materiali e delle finiture avverrà soltanto con
materiali e finiture di eguale o maggior pregio; (7)
c) dovranno essere costruite in conformità ai titoli abilitativi edilizi, nel rispetto degli strumenti
urbanistici, dei regolamenti comunali e dei diritti dei terzi, secondo le regole del buon costruttore e
dotate di impianti a norma di legge e regolarmente funzionanti;
d) potranno subire quelle varianti che verranno inderogabilmente richieste nel corso dell’esecuzione
dei lavori per ragioni urbanistiche o tecniche dal Comune di………..o dal Direttore dei Lavori,
riservandosi la Parte promettente venditrice la facoltà di apportare modifiche sia dal lato estetico,
che dal lato tecnico, che dal alto funzionale, con la garanzia però che tali modifiche non
comporteranno concreta diminuzione estetica, funzionale, di consistenza o destinazione delle
porzioni oggetto del presente contratto, sia esclusive che condominiali;
e) dovranno essere consegnate, ultimate come da Capitolato allegato “B” , entro il termine massimo
del………………………………….(8)
f) dovranno possedere i requisiti per il rilascio del certificato di conformità edilizia ed agibilità; al
riguardo la Parte promettente venditrice, una volta ultimati i lavori dell’intero fabbricato, anche
successivamente all’atto di vendita, ma comunque nei termini di legge, provvederà ad effettuare a
proprie cura e spese la relativa richiesta, della quale garantisce la definizione nei modi di legge;
g) verranno trasferite con tute le loro aderenze, sovrastanze, pertinenze, infissi, seminfissi, impianti,
usi, comunioni, servitù attive e passive se e come legalmente esistenti e come nascenti dallo stato di
condominio che si verrà a creare a seguito della vendita frazionata del fabbricato di cui le porzioni
in contratto sono parte, con i patti contenuti nei titoli di provenienza, se ed in quanto per loro natura
o per specifica previsione abbiano tuttora efficacia, libere da ipoteche, privilegi e trascrizioni
pregiudizievoli di qualsiasi tipo, con la più ampia garanzia per l’evizione e rimanendo la Parte
promettente venditrice sin d’ora esonerata dal produrre la documentazione relativa alla proprietà.
La Parte promettente venditrice dà atto che sull’immobile in contratto risulta il seguente gravame:
- ipoteca iscritta presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari di………..in data………………….n. gen.
part. ………………………………….per la somma di Euro…………………………a favore
di………………………..in forza di contratto di mutuo a rogito del Notaio……………………..
ipoteca che la Parte promettente venditrice si impegna di cancellare a proprie cura e spese,
rimanendo obbligata ad esibire prima del contratto definitivo di vendita l’atto notarile di consenso a
detta cancellazione. (9)
(n.b. naturalmente diversa sarà la clausola in caso di accollo di mutuo)
3) Le imprese appaltatrici per l’esecuzione dei lavori di costruzione sono le seguenti:
…………………………………(10)
4) Gli effetti attivi e passivi……………………………
La consegna…………………………………
5) L’atto definitivo di vendita verrà stipulato ai seguenti patti speciali:
……………………………………………………..
6) Il prezzo complessivo della vendita oggetto del presente contratto preliminare è convenuto nella
somma di Euro……………………….il cui pagamento è regolato come segue:
- Euro……………………………………..a titolo di caparra confirmatoria vengono corrisposti alla
parte promittente, che con la firma del presente atto ne rilascia corrispondente quietanza;
- Euro………………………………………dovranno essere corrisposti, senza interessi, entro e non
oltre
la
data
del
…………………………………ovvero
al
completamento
del……………………..(eventuale stato di avanzamento dei lavori che può essere opportuno che
debba risultare da idonea certificazione del Direttore dei lavori);
- Euro………………dovranno essere corrisposti, senza interessi,………………………………….
Le modalità di corresponsione del prezzo sono le seguenti……………………………………..(11)
Contestualmente ad ogni pagamento dovrà essere pagata la relativa imposta IVA nella misura
vigente per legge, ad eccezione della somma pagata a titolo di caparra confirmatoria; l’IVA relativa
a tale somma verrà corrisposta al momento dell’atto di vendita.
La parte promissoria chiede sin d’ora la fatturazione IVA al 4% prevista per gli acquisti “prima
casa”, obbligandosi sin d’ora ad effettuare nell’atto di vendita le dichiarazioni occorrenti e
precisamente:
- nel caso in cui, al momento dell’atto definitivo di vendita, non risieda o non svolga la propria
attività lavorativa nel Comune in cui si trova l’immobile in contratto, impegno di trasferire la
propria residenza in detto Comune entro 18 mesi dalla data dell’atto di vendita;
- non possidenza di alcun immobile di civile abitazione in proprio o in comunione col coniuge nel
Comune suddetto;
- non possidenza in alcun luogo, anche pro-quota, di un’immobile di civile abitazione acquistato
con le agevolazioni “prima casa”.
7) La Parte promettente venditrice consegna alla Parte promissoria acquirente la fideiussione
prescritta dall’art. 2 del D.Lgs ……………..; detta fideiussione dell’importo massimo di
Euro…………….è
stata
rilasciata
da……………….con
sede………………….in
data……………..n………………………….(12)
La Parte promissoria acquirente rimane obbligata a restituire detta fideiussione alla Parte
promettente venditrice al momento della stipulazione dell’atto definitivo di vendita.
8) La presente scrittura è un contratto preliminare di vendita e non produce quindi trasferimento
della proprietà.
Qualunque modifica od integrazione al presente contratto dovrà risultare solo da atto scritto.
9) La stipulazione notarile dell’atto definitivo di vendita…………………………..
10) Le spese del presente atto e dell’atto definitivo di vendita e conseguenti tutte sono a carico della
Parte promissoria acquirente.
Letto, approvato e sottoscritto.
Note
La Relazione illustrativa al Decreto Legislativo concernente attuazione della legge 2 agosto 2004 n.
210 (recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire) introduce il commento all’art. 6 (“Contenuto del contratto preliminare”) con le seguenti
parole: “Allo scopo di rendere più trasparente l'operazione negoziale e consentire al promissario
acquirente di acquisirne una completa rappresentazione, così da porsi al riparo da possibili
pregiudizi conseguenti ad una stesura approssimativa e lacunosa del testo contrattuale, in attuazione
dell'art. 3 lettera “m” della legge delega, sono stati compiutamente disciplinati i contenuti del
contratto e i relativi allegati”.
La rubrica dell'art. 6 appare evidentemente lacunosa in quanto richiama espressamente solo il
contratto preliminare e non gli altri atti equipollenti di cui all'art. 2; la Relazione illustrativa dà atto
che non si è ritenuto di integrare la rubrica sia per necessità di sinteticità della stessa, sia per i
richiami normativi che inequivocabilmente fanno riferire il disposto dell'art. 6 anche agli altri atti
equipollenti.
1) La nuova normativa (in seguito “Decreto”) all'art. 6 impone l'obbligo di menzioni e allegazioni
riferite al contratto preliminare; in primo luogo richiede espressamente che vengano riportate nel
preliminare le indicazioni previste dall'art. 2659 primo comma n.1:
- art. 2659 primo comma n.1 C.C.: il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di
codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto
risulta da dichiarazione resa nel titolo o da certificato dello stato civile; la denominazione o la
ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche (società di capitali,
fondazioni, associazioni riconosciute, persone giuridiche pubbliche), delle società previste dai capi
II (società semplici), III (società in nome collettivo) e IV (società in accomandita semplice) del
titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e
per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto
costitutivo.
Si ricordano:
- l'art. 2199 C.C. (obbligo di indicazione negli atti, per gli imprenditori, del Registro delle Imprese
presso il quale sono iscritti);
- l'art. 2250 C.C. (obbligo di indicazione negli atti: per le società del numero di iscrizione al
Registro delle Imprese, oggi corrispondente al codice fiscale, indicazione questa che assorbe quella
prescritta dall'art. 2199; per le s.p.a. e per le s.r.l. del capitale versato e quale risulta esistente
secondo l'ultimo bilancio; per le .società sciolte che la società è in liquidazione; per le s.p.a. e le
s.r.l. unipersonali che le società hanno un unico socio);
- l'art. 2497 bis C.C. (obbligo di indicazione negli atti della società o dell’ente alla cui attività di
direzione e coordinamento la società è soggetta).
E' evidente come sia opportuno indicare le generalità dei rappresentanti anche per quegli enti
collettivi per i quali l'art. 2659 (dettato, si ricorda, in tema di nota di trascrizione) non richiede
espressamente tale menzione.
In caso di atto notarile, occorreranno naturalmente le altre menzioni e allegazioni richieste dalla
Legge notarile.
2) Il Decreto richiede che vengano indicati "gli estremi" del permesso di costruire o della sua
richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo
alla costruzione ".
3) Il Decreto prevede obbligatoriamente l'elencazione dei vincoli derivanti da eventuali
Convenzioni urbanistiche o Atti d'obbligo. L'elencazione testuale dei vincoli effettuata nel contratto
preliminare è quindi senz'altro corretta e da preferire, ma, rifacendosi alla ampia elaborazione
dottrinale del contratto "per relationem" e stante la mancanza di espresse sanzioni per l'inosservanza
di quanto disposto dall'art. 6 del Decreto, è ragionevole ritenere osservato il precetto legislativo
anche con l'allegazione al preliminare di copia od estratto significativo della Convenzione o
dell'Atto d'obbligo. Pare comunque consigliabile richiamare succintamente nel preliminare
eventuali vincoli, che siano particolarmente rilevanti.
Per quanto riguarda le conseguenze della inosservanza delle disposizioni dell'art. 6. occorre rifarsi
alle altre norme del Decreto ed ai principi generali, senza dimenticare la normativa sulla tutela del
consumatore di cui agli artt. 1469 bis e seguenti C.C.. Significativo appare un passo della Relazione
illustrativa, di commento all'art. 8, che recita testualmente: "con il dichiarato proposito di evitare
che le previsioni normative non trovino concreta applicazione, si è espressamente previsto che il
notaio non possa procedere alla stipula dell'atto di compravendita…..”.
4) Il Decreto richiede espressamente che vengano riportate le indicazioni previste dall'art. 2826:
- art. 2826 C.C.: …….l'immobile deve essere specificatamente designato con l'indicazione della
sua natura, del Comune in cui si trova, nonché dei dati identificazione catastale; per i fabbricati in
corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui
insistono.
Occorre ricordare inoltre il disposto dell'art. 2645 bis C.C. quarto comma che, ai fini della
trascrizione nei Registri Immobiliari di contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da
costruire o in corso di costruzione, richiede l'indicazione della superficie utile della porzione di
edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo
edificio espressa in millesimi. Al riguardo occorre porsi un primo interrogativo, se il notaio
richiesto di ricevere, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, un contratto preliminare di
"immobile da costruire" ai sensi del Decreto, sia obbligato alla trascrizione. Non pare dubitabile che
si debba rispondere affermativamente a tale domanda. Di conseguenza il contratto preliminare di
"immobile da costruire" dovrà altresì contenere le indicazioni richieste dall'art. 2645 bis C.C. stante
la sostanziale equivalenza delle due fattispecie.
In caso di atto notarile, occorrerà altresì l'indicazione dei confini, ai sensi della Legge notarile.
Il Decreto, inoltre, richiede espressamente che venga riportata nel contratto preliminare "la
descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto".
La "descrizione" dell'immobile deve intendersi qualcosa di più analitico che la semplice
"indicazione delle sua natura" richiesta dall'art. 2826 C.C..
Per quanto riguarda le pertinenze, è indubbio che la dizione "in uso esclusivo " debba intendersi in
senso ampio e, cioè, tale da ricomprendere tutte le pertinenze sulle quali può essere esercitato un
diritto che esclude l'uso da parte di altri e quindi sia le pertinenze in proprietà esclusiva sia le
pertinenze di proprietà condominiale gravate da uso esclusivo a favore del promissario acquirente,
senza entrare nel merito della ammissibilità di tale ultima fattispecie.
La norma dell'art. 6 del Decreto relativa agli elaborati progettuali da allegare al contratto
preliminare (vedi successiva nota 5) parla di “pertinenze esclusive” senza riportare la dizione “di
uso esclusivo" contenuta in altra parte dello stesso art. 6.
5) Il Decreto richiede che al contratto preliminare vengano allegati "gli elaborati di progetto in base
al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto
originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle
relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
Non pochi problemi può far sorgere l'obbligo di rappresentare graficamente le parti condominiali,
perché nella fase, soprattutto iniziale, della costruzione possono non essere ancora state
completamente individuate.
E' ragionevole pensare che il Decreto, fra le tutele disposte a vantaggio del promissario acquirente,
abbia stabilito quella di avere, sin dal contratto preliminare, designate in maniera definitiva oltre
alle proprietà esclusive, anche quelle condominiali.
Si rileva altresì, e la circostanza non dovrebbe essere priva di rilievo, che le parti condominiali sono
prese in considerazione dall'art. 6 non nel comma 1, alle lettere “a” o "b” dove si tratta dell'oggetto
del contratto, ma solo nel comma 2 quando si tratta degli allegati al contratto stesso.
6) Il Decreto prescrive che il contralto preliminare debba contenere "le caratteristiche tecniche della
costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai
solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti". La Relazione illustrativa precisa che non è stato
previsto di trasferire in un allegato contrattuale tali indicazioni perchè si è ritenuto che le stesse
siano necessarie per garantire al promissario acquirente una completa cognizione delle
caratteristiche del bene oggetto del contratto.
Ciò non di meno ci si domanda se le "Caratteristiche tecniche della costruzione” possano comunque
essere contenute anche in un allegato al contratto e, in particolare, nel Capitolato di cui alla lettera
"a" del comma 2, dell'art. 6. Una risposta positiva potrebbe basarsi non solo su quanto detto alla
nota 3 in merito al contratto “per relationem” ma proprio sulla stessa Relazione illustrativa che
sottolinea come il fine precipuo della elencazione in atto delle Caratteristiche tecniche sia quello di
fornire al promissario acquirente una completa cognizione delle caratteristiche dell'immobile
dedotto in contratto. Pertanto, ove il promissario acquirente potesse allunde raggiungere tale
cognizione (esibizione allo stesso con congruo anticipo di un documento contenente le
Caratteristiche tecniche), la finalità della norma potrebbe essere ugualmente raggiunta con
l'allegazione di detto documento al preliminare.
7) Il Decreto prescrive che al contratto preliminare debba essere allegato "Il Capitolato contenente
le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e
valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti".
8) Il Decreto prescrive che nel contratto preliminare debbano essere indicati "i termini massimi di
esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione". E'
ipotizzabile pertanto una clausola (non obbligatoria) del tipo: "la struttura portante dovrà essere
eseguita entro il ……… i solai entro il…………… la copertura entro il………………….. etc.” .
9) Il Decreto prescrive che nel contratto preliminare venga indicata "l'eventuale esistenza di
ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile, con la specificazione del
relativo ammontare, del soggetto al cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la
pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi
debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita” .
Tale prescrizione va correlata con quella riportata all'art. 8 del Decreto che testualmente recita: "il
notaio non può procedere all'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alle stipula,
non si sia proceduto alle suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo
per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante
sull'immobile”.
La circostanza, contenuta all'art. 6, che gli obblighi assunti dal costruttore e connessi ad eventuali
gravami pregiudizievoli debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo,
può riferirsi quindi, esclusivamente, alla materiale cancellazione del gravame, che può avvenire
anche dopo l'atto definitivo, e non alla predisposizione del titolo idoneo per la cancellazione, che
deve avvenire inderogabilmente anteriormente o contestualmente al contratto definitivo.
Si ritiene opportuna una clausola in base alla quale la Parte promittente venditrice si obblighi a
comunicare alla Parte promissaria acquirente l'eventuale insorgere, dopo il preliminare, di gravami
pregiudizievoli, con tutte le indicazioni prescritte dall'art. 6 e con la specificazione degli obblighi
connessi nel rispetto di quanto stabilito dagli artt. 6 e 8 del Decreto.
10) Il Decreto prescrive che nel contratto preliminare sia riportata "l'eventuale indicazione
dell'esistenza di imprese appaltatrici con la specificazione dei relativi dati identificativi". Tale frase,
evidentemente, avrebbe dovuto essere del seguente tenore: "l'indicazione dell'eventuale esistenza
..." e come tale va interpretata, altrimenti sarebbe priva di significato normativo.
Potrebbe essere opportuna una clausola, analoga a quella riportata alla fine della nota "9", in base
alla quale la Parte promittente venditrice si obblighi a comunicare alla Parte promissaria acquirente
eventuali modificazioni nei nominativi delle imprese appaltatrici.
11) Il Decreto prescrive che nel contratto preliminare debbano essere riportate "l’indicazione del
prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i
termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a
titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici
bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla
stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa
dell’avvenuto pagamento”. L 'obbligo di forme di pagamento "che siano in grado di assicurare la
prova certa dell'avvenuto pagamento" è finalizzato, come si legge nella Relazione illustrativa, al
fine di consentirne la successiva documentazione in caso di escussione della garanzia fideiussoria,
in modo da determinare senza possibilità dì errore quanto il promissario acquirente abbia pagato al
promittente venditore e conseguentemente quanto il fideiussore sia tenuto a pagare al promissario
acquirente.
La Relazione illustrativa in merito a tale punto recita testualmente:"... si è previsto che i pagamenti
debbano effettuarsi mediante sistemi di canalizzazione bancaria o postale, fatte salve ulteriori
modalità comunque, in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento ".
Occorre quindi valutare quanto e come sia consentito, alla luce del disposto che qui si commenta, il
pagamento tramite assegni, bancari o circolari, che è attualmente la modalità utilizzata nella
maggior parte dei casi.
Per quanto riguarda i pagamenti successivi al primo, non pare che il pagamento tramite banca o
posta possa dar luogo ad inconvenienti, mentre non è certamente così per quello effettuato
contestualmente alla sottoscrizione del preliminare. Per ammettere la possibilità di effettuare
pagamenti con assegni, occorre predisporre un meccanismo tale che renda certa "la prova
dell'avvenuto pagamento". Si può quindi ipotizzare l'inserimento nel preliminare di clausola che
obblighi il promittente venditore ad esibire successivamente al promissario acquirente entro breve
termine la prova che gli assegni siano stati versati su conti correnti intestati al promittente venditore
stesso. Non pochi problemi però sorgono nel caso di assegno bancario privo di fondi e comunque
nell'ottenere documentazione certa inequivocabilmente riferita agli assegni consegnati dal
promissario acquirente.
12) Il Decreto, infine, prescrive l'obbligo di indicare nel contratto preliminare gli estremi della
fideiussione di cui all'art. 2.
L 'art. 2 del Decreto prescrive che all'atto della stipula del contratto preliminare (o di altro atto
equipollente) "il costruttore è obbligato. a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere
unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione,
anche secondo quanto previsto dall'art. 1938 C.C., di importo corrispondente alle somme e al valore
di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite
nel contratto} deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento .della proprietà o di
ogni altro diritto di godimento. Restano comunque escluse le somme per le quali è pattuito che
debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da
autonoma garanzia”.
L'art. 1938 C. C. recita testualmente: "la fideiussione può essere prestata anche per una
obbligazione condizionale o futura con la previsione, in questo ultimo caso, dell'importo massimo
garantito".
Nel testo si è previsto l'obbligo da parte del promissario acquirente di restituire al promittente
venditore la fideiussione, anche se l'ultimo comma dell'art. 3 stabilisce espressamente che
"l'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto
reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione”.
L 'art. 6 del Decreto fa salve le disposizioni di cui al Regio Decreto 28 marzo 1929 n. 499 (relativo
al sistema del libro fondiario).
TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Alcune sintetiche considerazioni
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005 è stato pubblicato il Decreto Legislativo n. 122 del
20 giugno 2005 attuativo della Legge Delega n. 210 del 2 agosto 2004, sulla Tutela degli acquirenti
di immobili da costruire, che entrerà pertanto in vigore il giorno 21 luglio 2005.
La nuova normativa, che interessa particolarmente il Notariato, pone, a causa di imprecise
formulazioni nel testo legislativo, non pochi problemi di interpretazione, dei quali si ritiene
opportuno sensibilizzare, sia pure in modo sintetico, tutti i Notai. Alcuni problemi sono già stati
risolti, altri sono ancora oggetto di ampia discussione dottrinale.
AMBITO SOGGETTIVO E OGGETTIVO
La norma si applica nel seguente ambito:
a) tipologia di atti: atti e contratti che abbiano come finalità il trasferimento non immediato della
proprietà o di altro diritto reale di godimento su "immobile da costruire" e quindi: contratti
preliminari di vendite, vendite di cosa futura, permute di bene presente con bene futuro, vendite con
riserva di proprietà, vendita di bene altrui, vendite con termine iniziale, vendite sospensivamente
condizionate (l'efficacia ex tunc di queste non deve far dimenticare che comunque il trasferimento
non è immediato) etc..
La normativa si applica anche:
- in caso di assegnazione da cooperativa edilizia e quindi ai relativi atti preliminari;
- alle operazioni di leasing, e ciò per espresso richiamo legislativo, anche se la fattispecie crea non
pochi dubbi interpretativi e applicativi;
- in caso di cessione di contratto, di contratto per persona da nominare e di contratto a favore di
terzo; tali fattispecie possono però trovare difficoltà applicative;
b) acquirente: deve essere une persona fisica. Rilevante problema interpretativo, non ancora
risolto, è se la normativa debba applicarsi, come sembra suggerire il dettato legislativo, anche ad un
acquirente persona fisica che agisca nell'esercizio di impresa, arte o professione.
c) costruttore: deve essere un imprenditore (sia persona fisica che giuridica), ivi comprese le
cooperative edilizie, sia nel caso di costruzione diretta dell'immobile, sia nel caso di costruzione
data in appalto; la normativa si applica anche in caso di costruzione eseguita da terzi e quindi
ricomprende la fattispecie del venditore/promittente venditore avente causa dal "vero costruttore"
(in appalto o no).
d) immobile da costruire: ogni tipo di immobile che sia un fabbricato o una porzione di fabbricato,
avente qualsiasi destinazione d'uso (residenziale, commerciale, industriale etc.), ancora da costruire
o in corso di costruzione, per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire o sia stata presentata
la D.I.A. (nelle ipotesi di cui all'art. 22, terzo comma, del D.P.R. 380/2001), anche.se non siano
ancora decorsi trenta giorni dalla presentazione della stessa, e che si trovi in uno stato tale per cui
non possa essere presentata la richiesta di agibilità. Devono senz'altro intendersi ricomprese, anche
le ipotesi di ristrutturazione; qualche problema sorge nel delimitare i confini del tipo di
ristrutturazione: nessun dubbio per quanto riguarda la cosiddetta "ristrutturazione integrale". ove
cioè l'intervento edilizio sia diretto a realizzare, anche senza demolizione dell’edificio preesistente,
un organismo edilizio diverso, anche solo parzialmente, dal precedente. Per quanto rjguarda gli
interventi di ristrutturazione minore ci si domanda se si debba fare riferimento alle definizioni
portate dal Testo Unico in materia di edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) all'art. 3 lettera "c"
(interventi di restauro e risanamento conservativo), oltre che naturalmente alla lettera "d" (interventi
di ristrutturazione edilizia. corrispondenti a quella che sopra è stata definita ristrutturazione
integrale), ovvero se, traendo spunto dal disposto dell'art. 1 lettera "d", si debba ricomprendere ogni
tipo dl intervento ristrutturativo che abbia a richiedere nuova richiesta di agibilità. Tale
interpretazione, che ad una prima lettura parrebbe conforme allo spirito della norma, non sembra
condivisibile perché farebbe rientrare nell'ambito normativo anche il semplice rifacimento degli
impianti.
Questione molto dibattuta è se la previsione normativa che il permesso di costruire debba quanto
meno essere stato richiesto abbia o meno posto "fuori commercio" (rispetto e con riferimento alla
normativa che qui si tratta ed alle tipologie ivi contemplate) gli immobili per i quali tale richiesta
non sia ancora stata effettuata. Se cioè sia possibile, dopo l’entrata in vigore del D.Lgs., stipulare un
contratto preliminare di vendita da un "costruttore" a un "acquirente" di un "immobile da costruire"
per il quale non sia ancora stato richiesto il permesso di costruire. Certamente, ove fosse ancora
consentito, l'atto non rientrerebbe nell'ambito normativo e quindi l'acquirente sarebbe privo delle
tutele predisposte a suo favore dalla nuova normativa.
PRINCIPALI NOVITA’
Le principali novità portate dalla nuova normativa sono le seguenti:
a) obbligo per il "costruttore”, all'atto del contratto preliminare (e degli altri atti equipollenti) di
consegnare all'acquirente una fideiussione (rilasciata da uno dei soggetti indicati all'art.3) che
garantisca, in caso di fallimento (o amministrazione straordinaria o concordato preventivo o
liquidazione coatta amministrativa), la restituzione all'acquirente delle somme versate; la
fideiussione deve essere di importo corrispondente alle somme versate all'atto del preliminare e da
versarsi successivamente, con esclusione delle somme da corrispondere all'atto del trasferimento
della proprietà e di quelle che verranno erogate da un soggetto mutuante (parrebbe il caso di accollo
con effetto dall'atto di vendita) (artt. 2 e 3);
b) obbligo per il "costruttore" di consegnare all'atto del trasferimento della proprietà all'acquirente
una polizza assicurativa indennitaria decennale per il caso di rovina dell'edificio, gravi difetti nella
costruzione, vizi del suolo e difetto della costruzione (art.4);
c) obbligo di effettuare nei contratti preliminari ( e negli atti equipollenti) le menzioni e le
allegazioni previsti dall'art.6;
d) diritto per l'acquirente di ottenere sotto determinate condizioni il frazionamento del mutuo (anche
da stipularsi con atto sottoscritto dal solo notaio all'uopo delegato dall'Autorità giudiziaria) (art. 7);
e) i notai (art. 8 del D.Lgs.) non possono ricevere atti di compravendita di immobili senza che sia
stato stipulato il frazionamento del mutuo (in caso di accollo di quota di mutuo) ovvero senza che si
sia perfezionato il titolo per la cancellazione dell'ipoteca o di altro gravame pregiudizievole.
In merito a tale disposizione le problematiche sono le seguenti:
- la disposizione si applica ad ogni atto di compravendita immobiliare (una sorta di "divieto
generalizzato") ovvero solo a quelli effettuati da costruttori ovvero solo a quelli rientranti
oggettivamente e soggettivamente nell'ambito applicativo della. norma? Non è stata ancora assunta
una interpretazione definitiva. però l'ultima ipotesi prospettata è quella più accreditata;
- vi è una opinione, per la verità minoritaria, che ritiene che l'obbligo di ottenere il titolo idoneo alla
cancellazione si riferisca solo al mutuo fondiario;
f) l'art. 9 attribuisce il diritto di prelazione al prezzo definitivo raggiunto all'incanto all'acquirente
cui sia stato consegnato l'immobile e che lo abbia destinato ad abitazione principale propria o di un
parente di primo grado; tale disposizione impone all'autorità che procede alla vendita (e quindi al
Giudice dell'Esecuzione) l'obbligo di effettuare la comunicazione all'avente diritto alla prelazione di
cui al secondo comma dell'art. 9;
g) l'art.10 è di rilevante interesse notarile in quanto, dopo l'entrata in vigore del D.Lgs., non sono
più soggetti all'azione revocatoria di cui all'art. 67 del Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 267 gli atti a
titolo oneroso dl immobili da costruire (e quindi che rientrino nei limiti oggettivi e soggettivi della
nuova normativa) nei quali l'acquirente si impegni a stabilire entro dodici mesi dall'acquisto o
dall'ultimazione la residenza propria o di parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al
giusto prezzo, valutato al tempo del contratto preliminare. Tale disposizione va coordinata con la
disposizione dell'art. 2 della Legge 14 maggio 2005 n. 80 di conversione del D.L. 14 marzo 2005 n.
35 (cosiddetto Decreto competitività);
h) il D.Lgs., infine, istituisce un fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire.
AMBITO APPLICATIVO TEMPORALE
L'art. 5 stabilisce che l’obbligo di consegnare all'acquirente all'atto del preliminare (o atto
equipollente) la fideiussione (artt. 2 e 3) e all'atto del trasferimento di proprietà la polizza
decennale postuma (art. 4) si riferisce ad immobili per i quali il permesso di costruire sia stato
richiesto dopo l'entrata in vigore del D.Lgs.; ogni altra disposizione del D.Lgs. ha effetto
dall'entrata in vigore della norma e cioè dal quindicesimo giorno dopo la pubblicazione sulla
Gazzetta Ufficiale; pertanto dal giorno 21 luglio 2005:
a) I contratti preliminari (e gli altri atti che la normativa assimila) devono essere conformi a
quanto prescritto dall'art. 6 del D.Lgs., con la sola eccezione dell'indicazione degli estremi della
fideiussione che ovviamente dovrà essere effettuata solo relativamente agli immobili per i quali il
permesso di costruire sia stato richiesto dopo l'entrata in vigore del D.Lgs.; per quanto riguarda
l'analisi del contenuto dell'art.6 si rimanda alla minuta del "Contratto preliminare di immobile da
costruire" con relative note inviata unitamente alla presente;
b) saranno in vigore il divieto stabilito dall'art. 8 e sarà obbligatoria, per inibire la possibilità di
revocatoria, la menzione prevista dall'art. 10.