I terreni agricoli

TERRENI AGRICOLI
MASSIMILIANO BONINI
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 Il fondo agricolo è costituito dal terreno destinato all’attività agricola con
le sue eventuali pertinenze, cioè i manufatti o fabbricati posti al servizio
dell’attività agricola.
 E’ importante la destinazione prevista negli strumenti urbanistici, che
viene riportata nel certificato di destinazione urbanistica. Se è presente la
destinazione agricola risulta fondamentale sia al fine dell’applicazione
delle agevolazioni fiscali sull’acquisto, sia nell’ambito dei requisiti per
l’esercizio del diritto di prelazione agraria.
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 Ai fini fiscali sono considerati fabbricati rurali strumentali le costruzioni
necessarie allo svolgimento dell’attività agricola, ad esempio i fabbricati
per la conservazione dei prodotti agricoli, per la custodia delle macchine
ed attrezzi agricoli, all’allevamento e ricovero del bestiame, all’abitazione
dei dipendenti dell’azienda, ad uso ufficio dell’azienda, ecc…
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Sono considerati fabbricati rurali abitativi, gli edifici che presentano tutte le
seguenti condizioni:
 Abitazione dell’imprenditore agricolo, dall’affittuario del terreno, dai pensionati a seguito di attività
svolta in agricoltura, da uno dei soci od amministratori delle società agricola;
 Il terreno cui il fabbricato è asservito non deve essere inferiore ad 1 ettaro ed essere censito al
Catasto terreni con reddito agrario,
 Il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto conduttore del fondo deve risultare
superiore della metà (non fa reddito i trattamenti pensionistici);
 Le unità immobiliari appartenenti alle categorie A1 ed A8 (caratteristiche di lusso) non possono essere
considerati fabbricati rurali.
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 Con l’entrata in vigore (maggio 2004) della riforma dell’impresa agricola
è stata introdotta la nuova figura dell’imprenditore agricolo professionale
(i.a.p.) e la nuova disciplina delle società agricole.
 Tali novità si riflettono direttamente sulle agevolazioni per l’acquisto, cioè
che queste nuove figure possono usufruire delle agevolazioni per la
formazione e l’arrotondamento della piccola proprietà contadina, la
cosiddetta p.p.c. .
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 Nel caso dei terreni agricoli, è opportuno affrontare sin dal momento
della sottoscrizione del contratto preliminare i problemi derivanti
dell’eventuale presenza di diritti di prelazione agraria, inserendo le
clausole necessarie.
 L’onere di accertare la presenza di eventuali aventi diritto a prelazione è
di norma a carico del venditore.
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 E’ da fare presente che i contratti preliminari dei terreni agricoli, laddove
l’acquirente richieda l’agevolazione fiscale della p.p.c., conviene che tutti
gli eventuali acconti vengano qualificati come caparra.
 Questo perché la p.p.c. prevede, il pagamento in misura fissa dell’imposta
di registro ed ipotecaria, in misura dell’1% quella catastale.
 Quindi se si pagasse l’imposta di registro al 3%, non potendola scontare
su quella ipotecaria, ci sarebbe una maggiore tassazione.
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Anche in questo settore, dal 1 gennaio 2014 qualcosa è cambiato. Importante è
sapere che tutte le imposte si pagano sul prezzo concordato tra le parti.
ACQUIRENTE
REGISTRO
CATASTALE
IPOTECARIA
non coltivatore
12% (min. € 1.000)
€ 50
€ 50
coltivatore diretto/i.a.p. che non
invoca la p.p.c.
coltivatore diretto/i.a.p. che invoca
la p.p.c.
9% (min. € 1.000)
€ 50
€ 50
€ 200
1% (min. € 200)
€ 200
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 Tutti gli atti di compravendita di terreni devono avere allegato il certificato di
destinazione urbanistica (c.d.u) rilasciato dal Comune competente che indica se si
tratta di un terreno agricolo, di un area edificabile od altro.
 Esso ha validità di un anno dal suo rilascio a condizione che nel frattempo non siano
intervenute modifiche agli strumenti urbanistici.
 La mancata allegazione comporta la nullità dell’atto notarile.
 Unica eccezione le aree trasferite insieme ai fabbricati dei quali costituiscono
pertinenza purché la loro superficie sia inferiore a 5.000 metri quadrati.
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 E’ considerato coltivatore diretto chi si dedica manualmente ed abitualmente
alla coltivazione dei terreni ed all’allevamento del bestiame, purché la forza
lavoro dell’agricoltore e dei membri del suo nucleo familiare che collaborano
nell’esercizio dell’attività non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per
le normali necessità dell’azienda agricola.
 Al solo coltivatore diretto è riconosciuta in maniera esclusiva il diritto di
prelazione agraria, fatta eccezione delle società agricole di persone dove
almeno la metà dei soci è coltivatore diretto.
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 E’ considerato i.a.p. colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze
professionali, dedichi direttamente od in qualità di socio di società, almeno il
50% del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dall’attività agricola
almeno il 50% del proprio reddito globale da lavoro. Da sapere che dal reddito
sono escluse le pensioni di ogni genere, gli introiti percepiti per l’espletamento
di cariche pubbliche ovvero in associazioni ed altri enti operanti nel settore
agricolo.
 La presenza di tali requisiti viene accertata dalla Regione competente.
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 La nuova riforma di marzo 2004 ha fatto si che lo i.a.p., regolarmente iscritto
all’INPS, gli siano riconosciute le agevolazioni tributarie in materia di imposte
indirette e creditizie e soprattutto le agevolazioni per la formazione e
l’arrotondamento della piccola proprietà contadina (p.p.c.).
 L’acquirente decade dai benefici se prima dei cinque anni i terreni siano
destinati ad uso non agricolo.
 Ricordo che lo i.a.p. non ha il diritto di prelazione sui terreni in vendita
condotti in affitto od a lui confinanti.
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 Anche alle società agricole di ogni tipo vengono riconosciute le agevolazioni
fiscali.
 I requisiti che devono essere sempre presenti sono:
 Oggetto sociale: deve essere esclusivo l’esercizio dell’agricoltura e delle attività
connesse (coltivazione del fondo, la silvicoltura, l’allevamento del bestiame,
conservazione-trasformazione-commercializzazione dei propri prodotti, la
fornitura di beni o servizi e l’agriturismo.
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 Denominazione: nella ragione sociale deve assolutamente essere sempre
presente l’indicazione “società agricola”.
 Tipo di società: società di persone deve essere presente almeno un socio
coltivatore diretto o i.a.p. (nella s.a.s. almeno un socio accomandatario);
società di capitali deve essere presente almeno un amministratore e non socio
un coltivatore diretto o i.a.p.; società cooperative deve essere presente
almeno un amministratore che sia però anche socio coltivatore diretto o i.a.p.
 Anche le società agricole possono richiedere le agevolazioni per la formazione
e l’arrotondamento della piccola proprietà contadina.
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 Le agevolazioni per la formazione e l’arrotondamento della piccola proprietà
contadina (p.p.c.) consentono ai coltivatori diretti ed agli i.a.p. iscritti all’INPS
(comprese le società agricola) di acquistare i terreni agricoli pagando solo
l’imposta catastale dell’1% e in misura fissa le imposte di registro e ipotecaria.
 Le agevolazioni decadono se i predetti soggetti, prima che siano trascorsi
cinque anni dalla stipula del rogito, se cambiano la destinazione dei terreni
agricoli acquistati o cessano di coltivarli o di condurli direttamente.
 Tali agevolazioni sono diventate recentemente definitive con le ultime
normative.
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 Le agevolazioni sono valide anche nel caso di acquisto di terreno agricolo già
condotto con regolare contratto di affitto di terzi, purchè in concomitanza del
termine dell’annata agraria (11 novembre) ci sia la scadenza naturale o la
risoluzione consensuale anticipata.
 Sono esclusi dalle agevolazioni gli acquisti di terreni non agricoli, né gli atti di
donazione né le successioni a causa di morte.
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 Le agevolazioni decadono se l’acquirente vende volontariamente i terreni, a
qualsiasi titolo, oppure cessa di coltivarli o di condurli direttamente prima che
siano trascorsi 5 anni dall’acquisto.
 Non comportano mai decadenza dalle agevolazioni la successione a causa di
morte e l’espropriazione per pubblica utilità.
 Durante il quinquennio è comunque concessa la facoltà di trasferire o affittare
il terreno a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini entro
il secondo grado che però esercitino l’attività di imprenditore agricolo
mantenendo la destinazione di fondo agricolo.
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 Oltre alle agevolazioni fiscali, l’altro aspetto fondamentale per l’acquisto di un
terreno agricolo è il diritto di prelazione agraria.
 Tale diritto è riconosciuto solo in presenza di determinate condizioni,
soggettive ed oggettive.
 La disciplina legislativa è ferma con poche norme agli anni ‘65 e ’71 e da una
molteplice serie di sentenze, che non sono vincolanti per i giudici per le
controversie future.
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 Il diritto di prelazione è previsto per il trasferimento a titolo oneroso (di solito
compravendita) di fondi agricoli.
 E’ previsto il diritto di prelazione agraria nel caso di vendita della nuda proprietà o di
una quota indivisa del fondo agricolo ed anche di vendita all’asta da parte di un ente
pubblico.
 E’ invece espressamente escluso in caso di permuta, vendita forzata, liquidazione
coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità, donazione, divisione,
conferimento del fono agricolo in una società, la cessione di quote di una società
agricola proprietaria di fondi agricoli ed è escluso anche in caso di accordo di
transazione a seguito di una fine di una lite.
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 Ricordo che le ultime riforme hanno modificato varie figure, ma sono valide solo ai
fini fiscali, mentre per quanto riguarda la prelazione agraria è riconosciuta al solo
coltivatore diretto titolare di contratto di affitto del fondo in vendita o proprietario
in un fondo confinante con quello in vendita, oppure alle società agricole di persone
in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto.
 Ripetiamo che il coltivatore diretto è colui che direttamente ed abitualmente si
dedica alla coltivazione del fondo, sempreché la forza lavorativa non sia inferiore ad
un terzo di quella occorrente.
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 Come dicevamo la disciplina legislativa è ferma al 1965 e diverse sentenze hanno
creato alcune interpretazioni sulla figura del coltivatore diretto, che sono:
 Chi coltiva il fondo in modo non professionale, purché stabilmente ed abitualmente e quindi anche
a chi svolge un’altra attività lavorativa con reddito superiore;
 Chi si dedica alla coltivazione del fondo per destinarne i frutti al consumo proprio, senza trarne
alcun reddito.
 Chi si avvale di contro terzisti per le operazioni più importanti e complesse nell’ambito della
coltivazione del fondo;
 Chi è in età avanzata che dimostri di svolgere effettivamente attività di direzione dei lavori di
coltivazione del fondo.
 Importante sapere che diversamente per le agevolazioni p.p.c., per avere il
riconoscimento del diritto di prelazione agraria, non è necessaria l’iscrizione all’INPS.
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 Oggetto della prelazione agraria è sempre e soltanto un fondo rustico o fondo
agricolo, intendendo comunemente il terreno destinato all’agricoltura, che può essere
comprensivo anche di uno o più fabbricati rurali (cioè destinati esclusivamente al
servizio dell’attività agricola).
 La destinazione agricola risulta dal certificati di destinazione urbanistica rilasciato dal
Comune.
 Sono esclusi dal diritto di prelazione i terreni edificabili ed i terreni destinati a verde
pubblico.
 Se il terreno offerto in vendita ha solo in parte la destinazione agricola, il diritto
spetta soltanto sulla parte agricola.
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 Sarà opportuno che già al contratto preliminare il prezzo sia scorporato per ogni
componente.
 Nel caso di vendita di terreni agricolo con fabbricati non rurali, il diritto di prelazione
agraria potrà essere esercitato solo sul terreno (anche qui occorre nel contratto
preliminare scorporare gli importi).
 Non ci sono vincoli riguardo la dimensione del fondo, il tipo di coltivazione ( anche
l’incolto ed il boschivo).
 Non è soggetto al diritto di prelazione il terreno adibito a pascolo od in presenza di
un contratto di vendita di erbe o pascipascolo.
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 Il diritto di prelazione dell’affittuario ha lo scopo di consentire la riunione in un unico
soggetto della proprietà e della conduzione del fondo agricolo.
 Importante sapere che se l’affittuario non esercita il diritto di prelazione, il fondo è
libero dalla prelazione dei confinanti, quindi non necessita di fare nessuna altra
comunicazione.
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 Il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto affittuario solo se ricorrono
queste condizioni:
 Coltiva il fondo da almeno due anni, con regolare contratto registrato in corso (e non scaduto)
oppure in mancanza la qualità di affittuario può essere provato anche per testimoni e per
presunzioni. Il biennio va calcolato ad anno solare e non ad annata agraria riferito al momento della
stipula del contratto preliminare;
 Non ha venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire
mille (€ 0,52), altrimenti è comportamento speculativo incompatibile con l’intento di coltivare la
terra;
 Il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, non supera il triplo della superficie
corrispondente alla capacità lavorativa, sua e della famiglia, tenendo conto oltre al fondo in vendita
anche di quelli già di proprietà.
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 Nel 1971 è stata emanata una legge dove veniva ampliato il diritto di prelazione
agraria anche ai coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti con fondi offerti in
vendita, purché non sia insediato un coltivatore diretto affittuario.
 La finalità , ovviamente è quella di favorire la creazione di aziende agricole di
maggiore estensione.
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 Perché sia riconosciuta la prelazione, si richiede che:
•
•
•
•
•
Il proprietario del fondo confinante lo coltivi direttamente, quindi essere già proprietario al momento
della firma del contratto preliminare oppure anche con patto di riservato dominio in quanto assegnatari
dei fondi acquistati dall’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA).
Sul fondo offerto in vendita non sia insediato un affittuario coltivatore diretto;
Il confinante deve coltivare il fondo da almeno due anni, che può non coincidere con la proprietà, nel
senso che il confinante può essere stato affittuario negli anni precedenti ed avere acquistato il fondo
prima della stipula del contratto preliminare;
Non ha venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille
(€ 0,52), altrimenti è comportamento speculativo incompatibile con l’intento di coltivare la terra;
Il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, non supera il triplo della superficie corrispondente
alla capacità lavorativa, sua e della famiglia, tenendo conto oltre al fondo in vendita anche di quelli già di
proprietà
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 La giurisprudenza considera due fondi come confinanti quando tra di essi esiste una
contiguità fisica e materiale, cioè hanno una comune linea di demarcazione.
 Nel caso in cui i due fondi si tocchino solo in uno spigolo non vengono considerati
confinanti.
 E’ frequente che lungo il confine sia presente una strada. Vediamo la casistica:
 Strada pubblica o ferrovia esclude il diritto di prelazione
 Strada interpoderale o privata, la cosiddetta “cavdagna” non esclude il diritto di prelazione, come
pure le strade create dai frontisti
 Strada vicinale, cioè quella originariamente di proprietà privata nel tempo è stata assoggettata al
diritto di transito pubblico (si trovano in un elenco presso il Comune), esclude il diritto di
prelazione
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 La legge (anno 1965) prevede che il proprietario deve notificare con lettera
raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di
compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di
vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della
prelazione.
 La legge non menziona la raccomandata A.R. però considerato che l’eventuale avente
diritto la prelazione deve comunicare la sua intenzione di acquistare entro 30 giorni
dalla notifica (fede la data della cartolina di ritorno) è consigliabile.
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 Inoltre la giurisprudenza ritiene che sia ammesso sostituire la raccomandata con altro
mezzo equipollente, cioè che possa fornire la prova dell’avvenuta ricezione della
comunicazione da parte del destinatario.
 E’ consigliabile notificare oltre il contratto preliminare anche una formale proposta di
alienazione che può essere anche sintetica e fare riferimento al contenuto del
contratto preliminare allegato.
 Nel contratto preliminare non è legittima la clausola “per sé o per persona da
nominare”.
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 Chi riceve la notifica ha 30 giorni per esercitare il diritto di prelazione.
 Deve essere esercitato esclusivamente in forma scritta, mentre se non risponde vuol
dire che non interessa esercitare tale diritto (può essere comunque utile due righe di
non volontà ad esercitare la prelazione).
 Se il coltivatore diretto, affittuario o confinante, esercita il diritto di prelazione,
comporta la conclusione del contratto di compravendita ed il proprietario non può
assolutamente rifiutare di stipulare l’atto di compravendita con l’avente diritto.
 Chiaro che chi ha ricevuto la notifica, deve accettare o meno l’intera proposta, sia in
termini di condizioni che di superfici.
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 La legge dice che chi esercita il diritto di prelazione, deve versare il prezzo di acquisto
entro 3 mesi decorrenti dal trentesimo giorno dell’avvenuta notifica.
 E’ importante in quanto se ciò non avviene, decade tutto con conseguente inefficacia
del contratto.
 Generalmente questo termine viene di comune accordo sostituito con quelli indicati
nel contratto preliminare notificato e deve essere deciso entro la scadenza dei tre
mesi.
 Mentre se il contrato preliminare prevede tempi più stretti dei tre mesi, chi ha
esercitato non è vincolato, come non è vincolato neanche al versamento stesso che il
terzo acquirente facevo a titolo di caparra o acconto.
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 La violazione delle norme sulla prelazione agraria non comporta la nullità dell’atto di
compravendita.
 Se il proprietario non ha notificato la proposta di alienazione ed il contratto
preliminare, l’avente diritto può riscattare il fondo dall’acquirente entro un anno dalla
trascrizione dell’atto di compravendita.
 Il diritto di riscatto può essere esercitato anche quando il prezzo dell’atto notarile è
differente da quello indicato nel contratto preliminare.
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 Per l’esercizio del diritto di riscatto è sufficiente una dichiarazione stragiudiziale
comunicata al terzo acquirente, e se quest’ultimo si oppone è necessario agire in
giudizio.
 Il riscattante deve versare il prezzo al terzo acquirente riscattate entro tre mesi ed
anche in questo caso è ammesso un diverso accordo, purché formalizzato sempre
entro i tre mesi.
 Ovviamente il terzo acquirente dovrà poi rivolgersi al venditore per il risarcimento
del danni.
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 Da sapere che la mediazione deve essere corrisposta come segue:
 Il venditore deve sempre pagare la mediazione all’agente immobiliare;
 Il terzo acquirente deve pagare la mediazione solo se va a buon fine l’affare, (quindi
circa 40 giorni dopo la notifica agli aventi diritto la prelazione);
 Chi ha diritto alla prelazione (affittuario o confinante) ed ha esercitato questo suo
diritto, non è dovuta la provvigione all’agente immobiliare;
 Chi ha diritto alla mediazione e non ha esercitato tale diritto, quindi l’operazione si è
conclusa con il tramite dell’agente immobiliare, è dovuta la mediazione.
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