contenuti minimi

ANCE
ASSOCIAZIONE NAZIONALE COSTRUTTORI EDILI
Tutela dei diritti patrimoniali
degli acquirenti di immobili
da costruire
¾Legge 2 agosto 2004 n. 210
¾D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122
Direzione Legislazione Mercato Privato
Le forme di garanzia
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Fideiussione a garanzia degli acconti
Polizza assicurativa postuma
Contratto preliminare con contenuti minimi
Frazionamento mutuo/ipoteca
Fondo di garanzia per i fallimenti pregressi
Gli immobili
residenziali - non residenziali
¾Acquistati da persona fisica
¾Costruiti da imprenditore/cooperativa
Quando si applica
Agli immobili
z
z
non ultimati e non in condizione di avere l’agibilità
per i quali è stato richiesto il permesso di costruire (o
atto equipollente)
Ad iniziare dai permessi di costruire
richiesti (DIA presentate) dal 21 luglio
2005 (entrata in vigore D.lgs. 122/05)
Altre garanzie per tutti gli atti
sottoscritti dal 21 luglio 2005
Contratto preliminare: contenuti minimi
•
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•
•
identificazione dell’immobile
presenza di servitù, convenzioni, ipoteche ecc.
caratteristiche costruttive (capitolato)
tempi di esecuzione (data di ultimazione)
estremi fideiussione (se obbligatorie)/permesso di
costruire
• eventuali appaltatori
• planimetrie
Chi è il costruttore
z Impresa
z Società
di costruzione
immobiliare
z Cooperativa
edilizia
Parità per tutti i soggetti
Chi è “l’acquirente”
La persona fisica che acquisti (per sé o per un
parente entro primo grado) un immobile da
costruire
ƒ
sia promissaria acquirente
ƒ sia socio di cooperativa edilizia
ƒ sia anche non socio di cooperativa
Tipologie negoziali
•
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•
•
•
•
•
•
Contratto preliminare
Vendita di cosa futura
Permuta di cosa presente con cosa futura
Vendita di quota di comproprietà su terreno e appalto
Vendita di terreno con riserva di diritto di superficie e
appalto
Vendita sottoposta a condizione sospensiva
Vendita con patto di riservato dominio
Vendita di fabbricato al rustico con obbligo di
completamento
Vendita di porzione ultimata con parti condominiali non
ultimate
Acquisto a mezzo leasing
Come si individua la situazione di
crisi ?
z
Trascrizione del pignoramento relativo all’immobile
oggetto del contratto
z
Pubblicazione sentenza dichiarativa del fallimento
z
Presentazione domanda di ammissione al concordato
preventivo
z
Pubblicazione sentenza stato di insolvenza/decreto
l.c.a./amministrazione straordinaria
Come si garantisce l’acquirente ?
Con rilascio di fideiussione pari alla somma
da incassare sino all’atto di compravendita
La fideiussione va rilasciata
– prima del compromesso
– contestualmente al compromesso
– da una banca/assicurazione ecc.
Contenuti della fideiussione
¾ Garanzia
solo delle somme effettivamente versate
e di ogni altro corrispettivo (es. permuta)
¾ Escussione con stato di crisi
¾ Diritto ad ottenere il pagamento entro 30 gg. dalla
richiesta conseguente allo stato di crisi
¾ Viene meno all’atto di
compravendita/assegnazione
Fideiussione: le garanzie
richieste da una primaria società
¾ Solo:
• ai clienti primari
• se il permesso di costruire è stato rilasciato
• se si è il proprietario del terreno
• se il totale degli anticipi degli acquirenti non supera il
35% del prezzo di vendita
¾ Non si rilascia:
• per imprese/cooperative di nuova costituzione
• per singole richieste
Documentazione economica
Valutazione da parte del ramo cauzioni:
• ultimi 2 bilanci approvati
• certificato iscrizione CCIA
• 2 report Centrale rischi Bankitalia (al 31 dicembre ed
all’atto richiesta)
• dettaglio banche affidatarie
• “cartellino” cliente
• ammontare fideiussioni
Documentazione tecnica
Valutazione da parte di compagnia / società esterna
• business plan
• piano finanziario
• cronoprogramma lavori
• relazione tecnica di altre iniziative similari
• copia permesso di costruire/DIA (non semplice richiesta)
• atto proprietà terreno
• copia contratto preliminare tipo
• capitolato tecnico
Elenco documenti per
affidamento
Per le società:
ª Iscrizione CCIAA (non antecedente a 6 mesi)
ª Atto costitutivo con statuto ed eventuali
successive modificazioni
ª Modelli Unico 2004 e Unico 2005 della Società
(rispettivamente relativi agli anni di imposta 2003
e 2004)
ª Bilancio ufficiale provvisorio (conto economico e
stato patrimoniale) dell’anno in corso
ª
Fotocopia documento di identità e codice fiscale
degli Amministratori
ª Consenso al trattamento dei dati personali (decreto
Lgs. 30.06.2003 n. 196)
ª Modello Unico 2005 (relativo all’anno di imposta
2004) di eventuali coobbligati (1)
ª Elenco rapporti bancari completo di eventuali
affidamenti
ª Documentazione aggiuntiva attestante la proprietà di
beni immobili
ª Piano finanziario del progetto (2)
ª Descrizione tecnica, mediante compilazione
dell’apposito questionario (2)
(1) Completo di ricevuta di presentazione all’Agenzia delle entrate
(2) Necessari per il rilascio di polizze ai sensi del D.lgs. 20 giugno 2005 n. 122
Altre garanzie
ª Polizza postuma
ª Contratto preliminare
Si applicano solo a chi compra un immobile da costruire o
per il quale è stato richiesto il permesso di costruire
(vale anche per le cooperative)
Polizza postuma
Cosa deve garantire?
¾vizi e gravi difetti dell’immobile, pericolo
di rovina (art. 1669) per dieci anni
dall’ultimazione
¾danni alla costruzione
¾danni a terzi
I contenuti minimi della polizza
(Ministero attività produttive – Nota 27 aprile 2006)
Franchigia e/o scoperto Æ ammessi a condizione che la
società assicurativa paghi anche gli importi rimasti a
proprio carico
Elementi dall’immobile garantiti Æ parti strutturali
dell’edificio, destinate per loro natura a lunga durata:
murature portanti, pilastri, travi, solai, rampe di scale,
solette a sbalzo
Massimali per danni a terzi Æ 50% del costo di
costruzione (ma non meno di € 500.000 euro e non oltre
€ 2.500.000)
D. lgs. 122 del 20 giugno 2005
Art. 6
Contenuto del contratto preliminare
Comma 1
Il contratto preliminare ed ogni altro contratto
che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto
al successivo acquisto in capo ad una persona
fisica della proprietà o di altro diritto reale su un
immobile oggetto del presente decreto devono
contenere:
a) le indicazioni previste agli articoli
2659, primo comma, n. 1), e 2826 del
codice civile;
b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue
pertinenze di uso esclusivo oggetto del
contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e
convenzioni urbanistiche stipulati per
l'ottenimento dei titoli abilitativi alla
costruzione e l'elencazione dei vincoli
previsti;
d) le caratteristiche tecniche della costruzione,
con particolare riferimento alla struttura
portante, alle fondazioni, alle tamponature,
ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli
impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della
costruzione, anche eventualmente correlati
alle varie fasi di lavorazione;
f) l'indicazione del prezzo complessivo da
corrispondersi in danaro o il valore di ogni
altro eventuale corrispettivo, i termini e le
modalità per il suo pagamento, la
specificazione dell'importo di eventuali
somme a titolo di caparra; le modalità di
corresponsione del prezzo devono essere
rappresentate da bonifici bancari o
versamenti diretti su conti correnti bancari
o postali indicati dalla parte venditrice ed
alla stessa intestati o da altre forme che
siano comunque in grado di assicurare
la prova certa dell'avvenuto pagamento;
g) gli estremi della fideiussione di cui
all'articolo 2;
h) l'eventuale esistenza di ipoteche o
trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo
sull'immobile con la specificazione del
relativo ammontare, del soggetto a cui
favore risultano e del titolo dal quale
derivano, nonché la pattuizione espressa
degli obblighi del costruttore ad esse
connessi e, in particolare, se tali obblighi
debbano essere adempiuti prima o dopo la
stipula del contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della
sua richiesta se non ancora rilasciato,
nonché di ogni altro titolo, denuncia o
provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di
imprese appaltatrici, con la specificazione dei
relativi dati identificativi.
Agli stessi contratti devono essere allegati:
A) il capitolato contenente le caratteristiche
dei materiali da utilizzarsi, individuati
anche solo per tipologie, caratteristiche e
valori omogenei, nonché l'elenco delle
rifiniture e degli accessori convenuti fra le
parti;
B) gli elaborati del progetto in base al quale
è stato richiesto o rilasciato il permesso
di costruire o l'ultima variazione al
progetto originario, limitatamente alla
rappresentazione grafica degli immobili
oggetto del contratto, delle relative
pertinenze esclusive e delle parti
condominiali.
Norme generali
zDiritto alla suddivisione del finanziamento
in quote e frazionamento dell’ipoteca
la banca deve provvedere entro 90 gg.
zIl notaio non può stipulare se
– non si è proceduto alla suddivisione del
finanziamento
– al frazionamento dell’ipoteca
Fondo di garanzia
per le vittime dei fallimenti pregressi
z Alimentato
per 15 anni con addizionale
sulle fideiussioni
z Gestione CONSAP
z Accesso con domanda entro 6 mesi
dall’entrata in vigore del decreto che
regola il fondo
Il limite dei contanti è 12.500 €
per compravendita
non solo per singolo pagamento
E’ sempre obbligatorio nel rogito:
™Indicare le modalità di pagamento
- niente contanti !
- solo bonifici/assegni
™Indicare la partecipazione degli agenti immobiliari
(se c’è stata) e il corrispettivo versato art. 35
comma 22 D.L. 4 luglio 2006 n. 223 (Bersani)
FINANZIARIA 2007
Art. 57
Gli agenti immobiliari sono
solidalmente tenuti al Pagamento
dell’imposta per i contratti preliminari
stipulati a seguito della loro attività
Gli agenti immobiliari debbono
registrare i contratti preliminari a cui
partecipano