Corte di Cassazione civ Sezione 2 Civile

Corte di Cassazione civ Sezione 2 Civile
Sentenza del 12 ottobre 2000, n. 13592
Integrale
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO DETERMINAZIONE DEL VALORE PROPORZIONALE DELLE SINGOLE PROPRIETA' (MILLESIMAZIONE)
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 25 ottobre 1991 Sonia Spinello conveniva davanti al Tribunale di Milano il condominio di via
Spartaco 36, in Milano, nel quale era proprietaria di un sottotetto, chiedendo che venisse dichiarata la nullità della
delibera in data 7 settembre 1984 (a cui non era stata invitata a partecipare ed il cui esito non le era stato
comunicato), con la quale erano state approvate a maggioranza le nuove tabelle millesimali, nonché delle delibere
successive di ripartizione delle spese in base a tali tabelle.
Il condominio, costituitosi, deduceva che, avendo l'attrice per un numero significativo di esercizi approvato i bilanci
preventivi e pagato i contributi condominiali ripartiti in base alla tabelle millesimali in questione, le aveva tacitamente
approvate.
Con sentenza in data 1 aprile 1993 il Tribunale di Milano accoglieva la domanda.
Il condominio soccombente proponeva appello, che veniva ritenuto fondato dalla Corte di appello di Milano con
sentenza del 13 giugno 1997.
I giudici di secondo grado ritenevano che, ai fini della esclusione di una approvazione tacita delle tabelle millesimali, la
mancata conoscenza delle stesse da parte di Sonia Spinello non si poteva desumere dal fatto che l'appellata non
aveva partecipato alle assemblee nelle quali erano state applicate, dal momento che a tali assemblee era intervenuto
un suo delegato.
Secondo la Corte di appello, poi, la delega a partecipare alla assemblea doveva intendersi estesa (in mancanza di
prova di limitazioni, e non essendo necessaria la forma scritta ad substantiam) anche alla manifestazione di una
volontà negoziale.
Aggiungeva la Corte di appello: Proprio il fatto - poi - che ai fini del computo dei voti fossero stati riportati i millesimi
di proprietà che si diversificavano sensibilmente da quelli afferenti le spese di gestione secondo i nuovi approvati
criteri doveva semmai accrescere non diminuire l' avvedutezza della Spinello nel momento in cui - secondo quei calcoli
- andava a pagare i relativi contributi che è illogico ritenere - per persona "compos sui" - che in tre anni di
approvazione di rendiconti contabilmente formati sulle nuove tabelle non fossero stati da lei sottoposti ad alcun
controllo.
Il dato temporale, l'incondizionata approvazione delle delibere, il pagamento delle quote di spettanza sono elementi
che nel loro insieme forniscono dunque - secondo la Corte - un quadro presuntivo altamente rappresentativo di un
determinato volere a contenuto sostanziale idoneo ad assurgere a manifestazione tacita di volontà incompatibile con
ogni futuro dissenso privo così di quell'efficacia invalidante che ha inteso assegnargli il Tribunale.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione Sonia Spinello, con un unico motivo.
Il condominio di via Spartaco 36, Milano, resiste con controricorso ed ha anche proposto ricorso incidentale, con un
unico motivo.
Sonia Spinello ha anche depositato memoria.
Motivi della decisione
Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi.
Da un punto di vista logico va esaminato per primo il ricorso incidentale con il quale il condominio
deduce testualmente:
...la signora Spinello ha senz'altro rinunciato al diritto potestativo di far valere la nullità non solo tramite acquiescenza,
ma attraverso l'atto con valore negoziale costituito dall'approvazione dei consuntivi e preventivi redatti con i nuovi
millesimi di gestione anche dopo la proposizione della domanda di nullità (citazione del 25.10. 91 approvando senza
alcuna riserva e pagando i successivi bilanci e riparti delle gestioni 1991/92-1992/93-1993/94 (cfr. fascicolo di II
grado): non si dice ancora che la signora Spinello non era consapevole di quello che faceva !
Il motivo è inammissibile per la novità della questione che ne costituisce l'oggetto.
ll condominio, infatti, a quanto sembra di comprendere, invoca, in sostanza, una cessazione della materia del
contendere, della quale non si è occupata la Corte di appello, né viene dedotta una omessa pronuncia sul punto.
Con l'unico motivo del ricorso principale Sonia Spinello, in sostanza, deduce che:
a) dalla approvazione delle deliberazioni le quali avevano proceduto ad una ripartizione delle spese in base alle nuove
tabelle in tanto poteva essere desunta una adesione a tali nuove tabelle in quanto fosse stata provata la conoscenza
della adozione di tali tabelle;
b) la approvazione da parte del suo delegato delle deliberazioni in cui erano state applicate le nuove tabelle non
poteva desumersi anche la adesione a di tali tabelle.
Il motivo è fondato.
La sentenza impugnata ha fatto applicazione dell'orientamento di questa S.C. (la cui esattezza non viene contestata, in
linea di principio, dalla ricorrente) secondo il quale il consenso successivo dei condomini alla modifica (non approvata
all'unanimità) delle tabelle millesimali preesistenti può realizzarsi attraverso comportamenti concludenti, costanti e
inequivoci (sent. 17 ottobre 1980 n. 5593).
Il pagamento delle spese condominiali successivamente alla approvazione delle nuove tabelle, per potere costituire
adesione ad esse deve essere, però, sorretto dalla esatta coscienza e dalla univoca volontà di accettare i criteri in base
ai quali la ripartizione è stata effettuata (Cass. 8 novembre 1977 n. 4774).
In proposito particolarmente rigorosa si è mostrata la sent. 16 luglio 1991 n. 7884, che ha confermato la decisione dei
giudici di merito che avevano escluso la formazione di un nuovo accordo negoziale per facta concludentia con
riferimento ad una applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi
anni, ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle millesimali relativi, in base alla
considerazione che la manifestazione tacita volontà deve, in ogni caso, rapportarsi ad un comportamento univoco e
concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso
contenuto sostanziale.
Alla luce di tali criteri appare evidente la insufficienza della motivazione della sentenza impugnata, la quale, da un lato,
ha semplicemente ritenuto improbabile una mancata conoscenza da parte di Sonia Spinello delle nuove tabelle;
mentre avrebbe dovuto indicare gli elementi in base ai quali doveva ritenersi positivamente provata tale conoscenza,
e, dall'altro, apoditticamente affermato che il conferimento; da parte di Sonia Spinello, di delega a partecipare alle
assemblee in cui si era fatta applicazione delle nuove tabelle, comportava anche il con riferimento al delegato del
potere di approvare le tabelle in questione alle spese.
Il ricorso principale va, pertanto, accolto, con cassazione della sentenza impugnata e con rinvio della causa, per un
nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio
di cassazione.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso incidentale; accoglie il ricorso principale; cassa e rinvia, anche per le spese
del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Milano.