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07/04/2010
Cosa è accaduto e cosa accadrà agli investimenti diretti nel settore
immobiliare in Italia. Quale sarà la prossima mossa?
Risultati del report sull’evoluzione degli investimenti nel settore immobiliare in Italia
nel 2009, elaborati da Jones Lang LaSalle
Milano, 7 aprile 2010 – Secondo quanto riportato nell’ultimo report di Jones Lang LaSalle che
monitora gli investimenti immobiliari in Italia, nel 2009 il volume degli investimenti diretti nel settore
immobiliare ammonta a circa 3,5 miliardi di Euro, con una contrazione del 10% rispetto al 2008. Nello
stesso periodo in Europa la contrazione ha quasi raggiunto il 40%, con un volume totale che ha
sfiorato 70 miliardi di Euro. Il settore degli uffici ha rappresentato ancora una volta il target preferito
dagli investitori con il 43% del totale degli investimenti, seguito dal settore retail che, con il 39% del
totale, ha mostrato una decisa ripresa rispetto al 2008. I settori che hanno sofferto maggiormente gli
effetti negativi della crisi sono stati i settori della logistica e degli hotel, che hanno intercettato
rispettivamente il 6% e il 7% del volume totale investito.
Roma e Milano hanno attratto il 54% del volume totale degli investimenti effettuati in Italia nel corso
del 2009. Tale quota, includendo l’area di Monza, raggiunge il 58% e si mantiene quasi in linea con il
61% fatto registrare nel 2008.
A Milano è stato investito quasi un miliardo di Euro e quasi interamente nel settore degli uffici. Tale
dato equivale in percentuale al 60% del volume totale investito negli uffici in Italia nel 2009. Sempre
relativamente agli uffici, Roma, con il 32% del totale degli investimenti, ha rappresentato il secondo
mercato italiano.
I mercati secondari degli uffici hanno sofferto maggiormente nel 2009, in quanto agli occhi degli
investitori presentano un grado di rischio maggiore e, storicamente, nei momenti di crisi gli investitori
si rifugiano in settori e mercati meno rischiosi.
Douglas Babington Smith, responsabile del dipartimento Office Capital Markets di Jones Lang
LaSalle Italia, ha dichiarato: “Nella seconda metà del 2009 in Italia abbiamo visto ritornare la fiducia
tra gli investitori, soprattutto italiani, che hanno contribuito a riportare il livello degli investimenti quasi
in linea con quello del 2008. Solo nell’ultimo trimestre dell’anno abbiamo registrato un flusso di
investimenti pari a 1,4 miliardi di Euro, equivalente al volume investito nei primi sei mesi. Alcuni
investitori stranieri stanno cercando delle opportunità in Italia ma tra essi permane un senso di
incertezza legato alla reale ripresa dell’economia nazionale. Inoltre, per gli standard a cui sono
– continua –
Cosa è accaduto e cosa accadrà agli investimenti diretti nel settore
immobiliare in Italia. Quale sarà la prossima mossa?
abituati gli investitori stranieri, in Italia continua ad esserci in tutti i settori poca offerta di immobili di
qualità. Questa scarsità di prodotto contribuirà, soprattutto nel settore degli uffici, a far ripartire la
compressione dei rendimenti prime, che nel 2009 hanno toccato il punto più alto del ciclo.”
Nel corso del 2009, in Italia, è diminuita la quota di investimenti “domestici” (effettuati da investitori
italiani che comprano e/o vendono ad investitori italiani), che è passata dal 58% del 2008 al 48% del
2009, mentre è aumentata la quota di investimenti cross border (in cui una delle due parti è italiana e
l’altra straniera). Nonostante ciò gli investitori italiani sono stati comunque i più attivi sul mercato,
poiché sono stati coinvolti in quasi tutte le transazioni realizzate.
Prevediamo che anche nel 2010 gli investimenti immobiliari in Italia saranno dominati da investitori
locali e di conseguenza la dimensione media degli asset transati si manterrà contenuta, intorno a €30
milioni, nonostante nel 2009 ci sia stato un leggero aumento rispetto all’anno precedente. Infatti, la
dimensione media degli investimenti1 è passata dai 35 milioni di Euro del 2008 ai 40 milioni di Euro
del 2009, spinta soprattutto da poche grandi transazioni nel settore retail e dall’investimento di circa
300 milioni di Euro fatto da Generali, che ha rappresentato un’eccezione nel nostro mercato del 2009.
Conclude Babington Smith: “Per il 2010 prevediamo che rimarranno alcuni elementi di
preoccupazione legati alla ripresa dell’economia e quindi del mercato del lavoro, che avranno un
impatto diretto sull’assorbimento. Ciò si tradurrà, per gli investitori, nella mancata possibilità di far
crescere nuove opportunità di asset prime di investimento, soprattutto nel settore degli uffici, e ciò
contribuirà a far diminuire i rendimenti per questi prodotti. Contemporaneamente, però, si sta già
creando un mercato secondario, con prodotti non prime con un valore più interessante, un
rendimento netto di circa 6-6,5% (almeno 100 bps maggiore rispetto al prime), su cui potrebbe
concentrarsi il mercato nei prossimi mesi”.
– fine –
1
Il calcolo della dimensione media degli investimenti include tutti i settori: uffici, retail, logistica ed hotel.