i dieci anni - Federazione Trentina della Cooperazione

Il mutuo batte la locazione oltre
i dieci anni
D Vivere in affitto? No, grazie. Almeno se la valutazione deve avere
un fondamento di convenienza
economica. L'eccezione che conferma la regola è quella della breve durata temporale, dove la locazione
può diventare addirittura competi tiva alla luce dei costi relativi alla
proprietà immobiliare. Ma, potendo, il mito della casa in proprietà
così caro agli italiani è anche quello che maggiormente si sposa con
una scelta razionale.
Il duello non era scontato. Per capire puntualmente quale sia l'opzione più saggia abbiamo messo diversi ingredienti sui due piatti della bilancia, confortati dai calcoli
dell'Ufficio studi di Tecnocasa.
tyipQt£Si di partenza è che si acquisti un bilocale di diverse zone di Milano e che acquirente e inquilino
abbiano lo stesso capitale iniziale
a disposizione.
Per l'opzione dell'acquisto bisogna prendere in considerazione i
costi legati all'acquisto della casa e
all'accensione del mutuo e i costi
accessori sono stati compresi nel
calcolo del "loan to value" (si veda
la spiegazione in questa pagina);
si devono poi ipotizzare delle spese di gestione dell'immobile, sia in
termini di manutenzione ordinaria sia straordinaria. Si aggiunge
naturalmente la rata mensile del
mutuo ipotizzato per ogni singolo
esempio che abbiamo riportato in
pagina. A compensare gli esborsi
ci pensa la rivalutazione della casa
acquistata, rivalutazione che, nel
caso dell'elaborazione di Casa24
Plus, abbiamo ipotizzato in modo
prudente, pari alla media deli'indice Istat degli ultimi io anni, anche
se nel lungo periodo il mattóne,
storicamente, si rivaluta più
dell'inflazione. «La rivalutazione
dei prezzi degli immobili a Milano
- spiega Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio studi di Tecnoca-
sa - è stata in realtà del 58% a partire dal primo semestre 2001 al secondo semestre del 2010 e
dell'88% a partire dal primo semestre 1996 al secondo semestre del
2010». Insomma, nonostante la
crisi, la casa si è rivelata ancora
una volta una cassaforte.
A quanto detto sopra, di anno in
anno, è stata aggiunta la somma
corrispondente al beneficio fiscale
dovuto alla detrazione degli interessi passivi.
Nel caso dell'affitto abbiamo ipotizzato che il capitale iniziale venga investito in un BTp della stessa
durata del mutuo e che il canone di
locazione venga aggiornato ogni
anno in base all'indice Istat. L'inquilino inoltre deve pagare annualmente la registrazione del contratto di affitto. Poiché, ipotesi per ipotesi (si vedano le singole elaborazioni in questa pagina) i canoni di
locazione differenziano dalle rate
del mutuo, la differenza viene investita in un conto corrente bancario
ordinario con tasso di remunerazione dello 0,25% e, allo stesso tasso, si investe l'eventuale differenza tra i costi di gestione dell'immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli
interessi. Naturalmente l'ipotesi è
che il mutuo venga estinto solo alla scadenza e a tale data il risultato
finale si ottiene, per il proprietario, come differenza tra il valore futuro dell'immobile e il totale dei costi; per l'inquilino, la differenza tra
il capitale investitorivalutatoe i canoni di locazione, più i costi.
Dall'elaborazione emerge un
vantaggio per chi compra rispetto a chi affitta, tranne che nel caso
dei dieci anni, durata sulla quale
l'acquisto di un bilocale da 2Somila euro in zona semicentrale a Milano, con un loan to value del 60%,
equivale a una rata mensile di
1.662 euro e un canone di affitto
iniziale di 900. Alla fine dei dieci
anni, il vantaggio è dell'inquilino
per 14.587 euro.
Vale invece il contrario in tutti
gli altri casi: a partire dai 15 anni,
la convenienza è tutta del proprietario, fino ai 311.765 euro dell'esempio del bilocale semicentrale con un mutuo a 30 anni. Fin qui
tutto bene. E certamente concordano le famiglie e i giovani che devono prendere una decisione in
merito all'abitare. Ma la domanda
sorge spontanea: dove sono i mutui? Il vero nodo della questione,
dopo la crisi dei subprime, è quello della disponibilità del credito e
dell'attitudine delle banche a erogare mutui a chi effettivamente
ne abbia necessità.
«C'è sicuramente molta restrittività da parte degli istituti nell'erogare mutui - spiega Roberto Anedda, direttore marketing di Mutui
Online - soprattutto per le categorie a reddito più debole». È praticamente impossibile avere un mutuo con contratti di lavoro a tempo determinato se, per esempio,
non intervengono i genitori cop
una fideiussione, considerando
che la rata del mutuo deve rimanere strettamente entro un terzo del
reddito disponibile. E forse non
tutti sanno che la banca, quando
eroga il finanziamento, iscrive
l'ipoteca sull'immobile non per
l'importo erogato, ma per una cifra compresa tra il 150 eil2oo% dello stesso. «In ogni caso l'effetto tassi convenienti ormai si è esaurito
- conclude Anedda -, i finanziamenti sono più cari e il timore circa il futuro riporta in auge i tassi
fissi. Non solo. Un altro dato significativo è la perdita di quota delle
surroghe, che si è concentrata tra
il 2009 e il 2010 quando i tassi erano ai minimi, esaurendo in gran
parte la spinta entusiastica dei potenziali sottoscrittori».