EDILIZIA SOCIALE: NUOVE PROSPETTIVE DELL`ABITARE

EDILIZIA SOCIALE:
NUOVE PROSPETTIVE
DELL’ABITARE
Genova, 18 settembre 2015
Stefano Sampaolo, Censis
L’attuale crisi abitativa ha molte ragioni e molte dimensioni
L’accesso alla casa per tutti ad un costo accessibile. Perchè
in questi anni ci siamo allontanati dall’obiettivo ?
1.Il contesto italiano
Il ruolo tradizionalmente marginale delle politiche per l’affitto
Politiche della casa indirizzate alla proprietà e deboli verso le fasce
medio-basse, con un comparto dell’affitto limitato e una quota di
edilizia sociale quasi irrilevante
La mancanza di una visione organica del problema
Dopo la Gescal fine dell’edilizia sovvenzionata, scarsi gli aiuti alle
famiglie in affitto, qualche provvedimento fiscale (cedolare secca ecc),
finanziamenti frammentati in un quadro di perenne incertezza…
L’attuale crisi abitativa ha molte ragioni e molte dimensioni
2. I fattori di lunga deriva
I fattori socio-demografici
Frammentazione della composizione sociale, moltiplicazione dei soggetti
di domanda, immigrazione con una crescente componente di
stabilizzazione/integrazione
I fattori territoriali
Svuotamento dei territori periferici, forte spinta verso le regioni urbane
in cui si concentra l’economia dei servizi (grandi città del centro-nord).
Effetti di squilibrio domanda/offerta al centro e crescita abnorme delle
aree di cintura, prive di servizi
L’attuale crisi abitativa ha molte ragioni e molte dimensioni
3.La crisi e la sua eredità
La dinamica dei redditi e dell’occupazione
Slittamento verso il basso dei ceti medi, riduzione della capacità di
risparmio, precarizzazione del lavoro, disoccupazione giovanile
Si allarga l’area del disagio
Le dinamiche del mercato immobiliare
Innalzamento dei prezzi e dei canoni negli anni Duemila, poi crollo delle
compravendite (da 800mila a 400mila/anno), spostamento d’interesse di
una parte della domanda verso l’affitto
Trasformazione urbana vs consumo di suolo
Eredità del boom 1997-2007: forte consumo di suolo, quartieri carenti di
servizi, ruolo della guida pubblica spesso debole e inefficace.
Oggi c’è da recuperare l’invenduto, il non finito. A fronte di una generale
dichiarata volontà di indirizzarsi verso la trasformazione dell’esistente,
difficoltà a passare ad una fase operativa
Gli sfratti, termometro della crisi abitativa
• Impennata dopo il 2007: da circa 44mila ad oltre 77mila (+76,1%)
• Da 1 sfratto ogni 515 famiglie nel 2005 ad 1 sfratto ogni 334 famiglie nel 2014
• Gli sfratti per morosità erano il 73,7% del totale nel 2005, nel 2014 sono diventati
l’89,3%
• Il 51,1% degli sfratti riguarda i comuni capoluogo di provincia, dove risiede il 30,1%
della popolazione italiana
Il caso italiano
Il caso italiano: la marginalità dell’affitto
Condizione abitativa in base al titolo di godimento dell’alloggio,
dal Censimento 1951 a quello del 2011 (val.%)
Percentuale di famiglie in affitto nel 2013 per quinto di
reddito equivalente (val.%)
L’incidenza della componente locativa è maggiore (spesso prossima al 30%) nelle grandi città
Cambia la struttura sociale: la famiglia
Frammentazione e diversificazione dei format familiari
(v.a. in migliaia)
Andamento 1971-2011 del numero medio di stanze per
abitazione occupata e di quello dei componenti per famiglia
Le famiglie continuano a ridurre la loro dimensione, a crescere in numero (ormai superati i
25milioni), con una forte diversificazione dei format (crescente instabilita’).
- aumentano le famiglie con una sola persona, che sono ormai oltre 7,5 milioni (il 30% del totale);
- diminuisce il peso relativo della famiglia tradizionale (coppia con uno o più figli): rappresentava
nel 2007 il 40% del totale, nel 2013 è al 36%;
- le famiglie con un solo genitore sono arrivate al 10%.
Cambia la struttura sociale: l’immigrazione
La spinta dei riequilibri interni:nord-sud, giovani-anziani
Andamento 2001-2030 della popolazione italiana per macroaree
(dati e stime) (numero indice: anno 2001=100)
0-17
anni
Variazione
2014-2030
(v.a in milioni)
18-34
35-64
Over
anni
anni
65 anni
Var.
2014-2030
(val. %)
Totale
Centro-Nord
Sud
0,0
-0,6
0,5
-0,8
0,0
-0,5
2,2
1,3
2,7
-0,6
6,7%
-3,0%
Italia
-0,6
-0,3 -0,5 3,5 2,1 3,4% Europa: questioni comuni
Al di là delle rilevanti differenze di impostazione :
•ci si confronta ovunque con una specifica e crescente criticità legata
alle grandi aree urbane, dove l’attrazione di popolazione mobile e con
redditi bassi (giovani) o molto bassi (immigrati) determina un rilevante
squilibrio domanda/offerta (unaffordable cities);
•In questo contesto l’impoverimento del ceto medio (legato alla crisi) ha
acuito ed allargato l’area della difficoltà a sostenere i costi abitativi.
Crescono nei diversi Paesi gli interventi di sostegno alle famiglie in
affitto (assai consistenti se rapportati all’Italia)
•all’interno del settore della locazione il settore privato, accanto a
forme di intervento pubblico o sociale comunque limitate, gioca un
ruolo fondamentale.
Francia: la geografia del problema casa e le componenti dell’offerta
Francia: articolazione dello stock delle abitazioni principali per titolo di godimento
al 2011 (confronto tra Parigi, l’Ile de France e il totale Francia) (val.%)
Francia: le componenti dell’offerta
Francia: stock abitativo per titolo di godimento dell’abitazione, 2000-2013
(n. abitazioni in migliaia)
Proprietà
Affitto
libero
mercato
Affitto
settore
sociale
Totale
affitto
Totale
alloggi
% affitto
sul totale
1995
12.823
6.053
4.495
10.548
23.371
45,1%
2000
13.816
6.248
4.735
10.983
24.799
44,3%
2005
15.101
6.451
4.955
11.406
26.507
43,0%
2010
16.093
6.632
5.199
11.831
27.924
42,4%
2013
16.572
6.796
5.386
12.182
28.754
42,3%
Var. % 20002013
19,9%
8,7%
13,7%
10,9%
15,9%
Fonte: elaborazioni su dati Compte du Logement, 2013
Francia: il sostegno alle famiglie
Francia: numero di beneficiari ed importo dell’insieme degli aiuti personali
all’abitare nel 2013
Tipologia
strumento
Numero di beneficiari
(in migliaia)
APL
Allocation personalisée au
logement
2.446
Importo medio
mensile
(in euro)
Costo
complessivo
(milioni di
euro)
243
2.305 inquilini
247
140 proprietari con mutuo
172
ALS
Allocation de logement a
caractére social
2.019
208
1.953 inquilini
211
66 proprietari con mutuo
123
ALF
Allocation de logement
familiale
1.293
281
1.008 inquilini
317
285 proprietari con mutuo
154
Totale
5.758
5.266 inquilini
491 proprietari con mutuo
Fonte: elaborazioni su dati Compte du Logement, 2013
7.764
5.255
4.365
17.384
UK: declino proprietà e ruolo crescente del PRS
Londra: variazione 1961- 2011
della distribuzione dello stock
abitativo per titolo di godimento
(val.%)
UK: Generation Rent
UK: il peso dell’housing benefit sulla spesa sociale
Germania: la normalità dell’affitto
Meccanismi di regolazione dei canoni, con pubblicazione dei valori di riferimento per area, e
contratti a tempo indeterminato.
Nelle città «calde» come Berlino, fissati tetti di crescita dei canoni più rigidi
("Non vogliamo diventare come Londra o Parigi, dove le persone meno
abbienti devono vivere a chilometri di distanza dal centro»)
Italia, i temi e le dimensioni della sperimentazione
A fronte di una quasi irrilevante impegno pubblico diretto, sono in
campo sperimentazioni improntate a nuove modalità di concezione
del progetto, per un housing a più elevato impatto sociale L’ impostazione
•partnership con i privati, capacità del pubblico di accompagnare i processi
•centralità dell’affitto a canoni sostenibili, redditività a lungo termine
Il profilo alla scala di quartiere
•Integrazione con l’esistente
•tema della mixitè sociale e della comunità
•servizi, mobilità e trasporti
Il profilo alla scala dell’edificio (innovazione di prodotto)
•abbattimento costi di costruzione
•attenzione ai costi di gestione (risparmio energetico ecc)
•qualità architettonica
•varietà tipologie di alloggi
Laboratorio importante. Resta la necessità di passare ad una politica
organica