Circolare dirigenziale piano casa L.R. 21_11

COMUNE DI SASSARI
Settore Edilizia Privata
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Prot. n. 117048 del 25.09.2012
Oggetto: - Risposte a quesiti sul piano casa e non solo. Modifica del punto 7
della precedente nota prot. 57027 del 18.05.2012
Al Personale tecnico del Settore
SEDE
La presente nota scaturisce dalla necessità di dare risposta ai quesiti più
frequenti posti all’ufficio da parte di cittadini e professionisti, relativamente
all’applicazione della L.R. 21/2011 di modifica della L.R. 4/2009, e non solo.
I quesiti sono i seguenti:
1)- sulla possibilità di realizzare i piani seminterrati/interrati in zona agricola;
2)- sulla possibilità di realizzare verande/porticati e pergolati in zona agricola;
3)- sulla possibilità di aumentare il numero di unità immobiliari con interventi
di sostituzione edilizia in zona agricola;
4)- sul recupero a fini abitativi dei sottotetti (art. 15 L.R. 21/2011), e sul come
debbano determinarsi gli oneri concessori relativi;
5)- sul riutilizzo dei piani seminterrati, dei piani pilotis e dei locali al piano
terra situati negli edifici (art. 15bis L.R. 21/2011) e sul come debbano
determinarsi gli oneri concessori relativi;
6)- sul come debba applicarsi la norma contenuta nell’art.8 comma 1bis
secondo la quale le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 sono ammesse
anche contestualmente alle eventuali istanze di accertamento di conformità
dell’unità immobiliare preesistente oggetto dell’intervento;
7)- sulla necessità di acquisizione della delibera dell’assemblea condominiale
per interventi che interessino parti condominiali dell’edificio;
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8)- sul come debba applicarsi la normativa contenuta nell’art. 13bis della L.R.
21/2011 dettante Norme in materia di tutela, salvaguardia e sviluppo delle
aree destinate all’agricoltura;
9)- sulla deroga alla strumentazione urbanistica in materia di distanze in
presenza di interventi ai sensi degli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 della L.R. 21/2011;
10)- sulla possibilità di effettuare, contestualmente
ampliamento il frazionamento delle unità immobiliari;
all’intervento
di
11)- Sulla possibilità di realizzare dei sottotetti aventi caratteristiche (altezza
alla gronda e al colmo) differenti da quelle indicate nell’art. 25 del
Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC. Questo quesito non è
riferito al Piano Casa ma all’applicazione del PUC adottato con DCC 52/2011
per il quale vigono le misure di salvaguardia.
La risposta ai punti è fornita secondo la numerazione con la quale sono stati
sopraelencati
Punto 1)- Ai fini del presente punto per la definizione di piano interrato e
seminterrato si rimanda all’art. 27 del Regolamento Paesaggistico Edilizio
allegato al PUC. I piani interrati o seminterrati possono essere autorizzati
nell’ambito sia di un intervento di ampliamento (art. 3) che nell’ipotesi di
demolizione e ricostruzione (art.5). Posto che per tali piani la normativa del
PUC non prevede specificatamente una estensione oltre la superficie coperta
del fabbricato, gli stessi dovranno essere contenuti entro la sagoma del
fabbricato in elevazione. I piani interrati o seminterrati possono essere
autorizzati anche nell’ambito di ampliamento di tipologie edilizie uni-bifamiliari,
quando ciò dovesse comportare la realizzazione di un corpo di fabbrica
staccato dall’edificio principale da utilizzare come sue pertinenze: il rapporto di
pertinenzialità tra corpo di fabbrica staccato ed edificio principale deve essere
garantito attraverso atto notarile registrato e trascritto. Si potrà autorizzare un
solo piano interrato o seminterrato da utilizzare come superficie accessoria non
residenziale. I piani realizzati secondo le modalità e le prescrizioni di cui
all’art.27 del Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC, non
partecipano al computo delle volumetrie e dunque non si dovranno computare
nell’ambito del bonus volumetrico derivante dall’applicazione del piano casa.
Punto 2)- L’art. 37 del Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC,
contiene la disciplina relativa ai Porticati e alle Verande:”per tutti gli edifici
residenziali ricadenti nelle zone territoriali omogenee B, C ed E è consentita la
costruzione di verande o porticati che non partecipano al computo della SAL
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solo se di superficie non superiore al 35% della superficie coperta (SC)
dell’edificio, a condizione che siano aperte per tre lati e non superiore al 20%
della superficie coperta dell’edificio se aperte su due lati. La profondità
massima della veranda o porticato non potrà essere superiore a metri 3,50.”
Secondo questa disposizione le verande e i porticati a corredo di fabbricati ad
uso residenziale ricadenti in zona agricola sono dunque consentiti alle
condizioni stabilite dall’art. 37 del REP, sia che la casa sia inserita all’interno di
un’azienda agricola o meno, sia che il richiedente sia o meno un imprenditore
agricolo.
Posto che l’art. 37 del Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC,
prescrive che le verande e i porticati sono ammessi se a corredo dei fabbricati
ad uso residenziale, ne consegue che non potranno essere consentiti se a
corredo di magazzini, depositi o simili, salvo che siano inseriti nel computo dei
volumi e/o della SAL.
I pergolati, con le limitazioni previste dall’art.43 delle N.T.A. del PUC nel caso
di strutture di appoggio, potranno invece essere consentiti in tutti gli altri casi
senza particolari limitazioni di superficie.
Punto 3)- L’intervento di demolizione e ricostruzione è disciplinato dall’art. 5
della L.R. 21/2011. Che le disposizioni del presente articolo si applichino anche
ai fabbricati ricadenti in zona agricola E risulta chiaro dal fatto che i casi di
esclusione sono evidenziati puntualmente nel comma 5 (dove si prescrive che
le previsioni del presente articolo non si applicano agli edifici ubicati nelle zone
extraurbane ricadenti nella fascia dei 300 metri dalla linea di battigia),
nel comma 6 (dove si prescrive che le previsioni del presente articolo non si
applicano agli edifici compresi nella zona omogenea A) e nel comma 6bis
(dove si prescrive che nelle zone B i comuni individuano, con apposita
Deliberazione del C.C. ……….omissis i singoli immobili ovvero ambiti di
intervento nei quali limitare o escludere …….omissis gli interventi di
demolizione e ricostruzione).
Ciò premesso, atteso che l’art. 5 della L.R. 21/2011 con le integrazioni e
precisazioni derivanti dall’inserimento dei commi 5bis, 6bis e 7 non apporta
particolari modifiche alla norma precedente della L.R. 4/2009, si ritiene che
con gli interventi di demolizione e ricostruzione è possibile portare alla
realizzazione di un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, con
modifica del volume, della sagoma, delle superfici ed anche del numero delle
unità immobiliari, senza che ciò comporti l’aumento del numero degli
edifici, in linea con la circolare applicativa regionale di cui all’allegato alla
Delib. G.R. n.9/5 del 02.03.2010. Pertanto, come precisato nella circolare
regionale citata, anche per le zone agricole, nell’ambito della deroga agli indici
di fabbricabilità devono comprendersi anche tutte le altre disposizioni che
concorrono a definire l’effettiva edificabilità dei suoli, quali la superficie minima
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d’intervento, le altezze, i rapporti di copertura e le distanze di cui alla
strumentazione urbanistica comunale e alle vigenti disposizioni regionali.
Punto 4)- la norma si riferisce unicamente ai sottotetti esistenti alla data di
entrata in vigore della legge, che potranno essere riattati al solo scopo
abitativo, che dovranno ricadere all’interno delle zone territoriali omogenee A,
B, C ed E la cui regolarità deve essere documentata con possesso di titolo
edilizio abilitante ovvero, la cui costruzione risalga a data antecedente il 17
agosto 1942. L’intervento di recupero deve subordinarsi al reperimento dei
parcheggi ai sensi della L. 122/1989 nella misura di 1 mq. di parcheggio per 10
mc. di volumetria che dovranno essere individuati nell’area di pertinenza
dell’edificio. La volumetria a cui si deve fare riferimento per la conseguente
determinazione delle aree per parcheggio, è quella costituita dal volume reale
del prisma oggetto dell’intervento.
Si precisa inoltre:
a)- gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti se vi siano i
presupposti sopra elencati e se in possesso dei requisiti prescritti dalla legge
(altezza media ponderale di metri 2,40 per gli spazi ad uso abitativo ridotta a
metri 2,20 per spazi accessori dei servizi, ecc.). Posto che il recupero dei
sottotetti a scopo residenziale si colloca nella tipologia di intervento della
ristrutturazione edilizia così come definita dall’art. 3 del DPR 380/2001, si
ritiene che tali operazioni di recupero debbano comunque essere consentite
anche nell’ipotesi in cui la strumentazione urbanistica dovesse limitare la
tipologia di interventi alla sola manutenzione e/o al restauro o dovesse
subordinare l’attività edilizia alla preventiva formazione di piano attuativo. Il
titolo edilizio per questa tipologia di interventi è la concessione edilizia a titolo
oneroso. Gli oneri concessori per questa tipologia di interventi si
determineranno come che si trattasse di nuova costruzione per quanto attiene
le urbanizzazioni primarie e secondarie e di ristrutturazione edilizia ai fini del
costo di costruzione: il contributo del costo di costruzione sia che il recupero si
attui con o senza opere, dovrà comunque essere corrisposto nella misura
minima del 40%, valore derivante dalla differenza tra il 100% (riferita alla
superficie utile residenziale che si ottiene col recupero) e il 60% (riferita alla
superficie non residenziale originaria);
b)- nelle sole zone B è possibile anche elevare la quota di gronda e di colmo ad
un massimo rispettivamente di metri 2,20 e 3,50 e modificare le linee di
pendenza della copertura: in tale ipotesi potrà verificarsi il fatto che non si
rispettino le prescrizioni dello strumento urbanistico in riferimento ai parametri
di densità edilizia e di altezza degli edifici; tuttavia tali operazioni sono
consentite anche in deroga agli strumenti di pianificazione comunale. Gli oneri
concessori (urbanizzazioni primarie e secondarie e costo di costruzione) in
questa fattispecie saranno determinati come che si trattasse di una nuova
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costruzione, mentre si determineranno analogamente ai casi di cui al paragrafo
a) nel caso in cui il recupero avvenga senza incrementi volumetrici.
Si ritiene infine, considerato che la norma promuove il recupero a fini abitativi
dei sottotetti con l’obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio, che
anche nell’ipotesi in cui l’intervento fosse riferito ad un livello oltre il terzo
piano fuori terra di un edificio privo di ascensore, che tale carenza non debba
costituire motivo ostativo per autorizzare l’intervento.
Punto 5)- Diversamente dagli interventi di recupero dei sottotetti, il riutilizzo
a scopo residenziale dei piani seminterrati, piani pilotis e locali al piano terra, è
possibile nelle sole zone territoriali omogenee B, C ed E, con esclusione dunque
delle zone A.
A)- Piani seminterrati.
Il recupero dei piani seminterrati è consentito se tali piani hanno alla data di
entrata in vigore della L.R. 21/2011 il requisito dell’altezza minima non
inferiore a mt. 2,40 e a condizione che siano previsti accorgimenti progettuali
atti a dimostrare il requisito di areoilluminazione nel rapporto non inferiore ad
1/8 della superficie finestrata rispetto a quella di pavimento dell’ambiente. I
seminterrati dovranno essere in possesso di titolo edilizio abilitante ovvero
realizzati in data antecedente il 17 agosto 1942
Per seminterrati si devono intendere i piani il cui volume risulta per almeno il
50% al di sotto del piano naturale di campagna.
B)- Piani pilotis e locali al piano terra.
Secondo il vocabolario della lingua italiana il pilotis è definito come Ognuno dei
pilastri in cemento armato che sorreggono un edificio e lo isolano dal terreno, creando
un vano aperto, spesso adibito a parcheggio o portico. Il piano pilotis è dunque una
sorta di palafitta che sorregge e isola al tempo stesso l’edificio, utilizzato come
parcheggio o come spazio collettivo. Il piano pilotis si configura come un livello
aperto la cui quota di calpestio può corrispondere o essere superiore a quella
del terreno definitivamente sistemato: esso può costituire il piano terra o un
piano superiore del fabbricato o parti di essi.
Affinchè tali piani possano essere riutilizzati a scopo residenziale, l’intervento di
adeguamento deve comportare la previsione dei necessari accorgimenti atti a
garantire il possesso dei requisiti minimi di agibilità previsti dalle norme
vigenti, ovvero requisiti di altezza utile interna, rapporti di aeroilluminazione
degli ambienti, ecc. Nel caso in cui il piano pilotis e/o terra risulti destinato e
vincolato a posti auto, il riutilizzo a scopo residenziale è possibile solo qualora
nell’area di pertinenza dell’edificio o nel sottosuolo si preveda la medesima
dotazione di posti auto sottratti per consentire la trasformazione, reperendo
nel contempo gli ulteriori spazi per parcheggio in relazione all’incremento
volumetrico derivante dalla trasformazione medesima.
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I piani pilotis e i locali al piano terra per poter essere riattati a scopo abitativo
debbono essere esistenti alla data di entrata in vigore della L.R. 21/2011 e in
possesso di titolo edilizio abilitante ovvero realizzati in data antecedente il 17
agosto 1942; gli interventi di recupero dovranno garantire il rispetto dei
requisiti di altezza minima e igienico-sanitari stabiliti dalle norme vigenti: non
sarà dunque possibile il riutilizzo a scopo abitativo di un locale al piano terra o
del pilotis che abbia altezza utile interna inferiore a mt. 2,70 per gli ambienti di
abitazione, ridotti a mt. 2,40 per i locali accessori, o siano impossibilitati a
garantire il rispetto dei requisiti di areoilluminazione e di superficie minima
degli alloggi e dei singoli ambienti secondo quanto prescritto dal D.M. 5-71975. Il progetto di recupero dovrà essere adeguatamente documentato in
ordine alla dimostrazione del possesso dei requisiti di cui sopra.
Analogamente ai sottotetti la dotazione dei parcheggi per i seminterrati, piani
terra e pilotis deve essere garantita nella misura di 1 mq. di superficie di
parcheggio ogni 10 mc. di volume intendendosi per volume il volume reale del
prisma oggetto di trasformazione.
Gli oneri concessori dovranno essere determinati nel modo seguente:
1)- nel caso dei seminterrati e dei piani terra si procederà analogamente alle
ipotesi definite per il recupero dei sottotetti;
2)- per i piani pilotis si procederà come che si trattasse di nuova costruzione.
Nel caso l'adattamento all'uso sia accompagnato da opere edilizie, il costo di
costruzione deve determinarsi attraverso computo metrico estimativo e, in
ogni caso, il contributo da corrispondere non può essere inferiore al 40%
determinato come per il caso senza opere edilizie; gli oneri di urbanizzazione
devono invece essere corrisposti nella misura del 35%.
Punto 6)- L’art. 8 comma 1bis della L.R. 21/2011, ammette la possibilità di
presentare un’istanza di accertamento di conformità contestualmente all’avvio
di un procedimento che riguardi le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 5 e 6
della L.R. 21/2011 riferita all’unità immobiliare preesistente oggetto
dell’intervento. Posto che il procedimento per ottenere la sanatoria con la
formula dell’accertamento di conformità è disciplinato da legge speciale, con
specifiche in relazione ai tempi di conclusione e alla formazione del silenzio
rigetto in caso di silenzio, si ritiene di dover precisare che la contestualità di cui
parla la legge regionale 21/2011 non dovrà essere intesa come possibilità di
presentazione di un’unica domanda per conseguire un titolo abilitante riferito
sia all’accertamento di conformità che all’intervento di ampliamento o
ricostruzione previsto dalla legge, ma dovrà intendersi nel senso che la
presenza di eventuali abusi o di opere realizzate in difformità dal titolo
abilitativo, non devono costituire motivo ostativo per accogliere la richiesta di
bonus del Piano Casa, qualora tali opere sono regolarizzabili con la formula
dell’accertamento di conformità. Si dovranno pertanto presentare due istanze,
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anche contestualmente, la prima per ottenere la sanatoria ex art.16 L.R.
23/1985 e la seconda per ottenere le premialità del piano casa. E’ ovvio che
l’esito della seconda dipenderà dall’esito della prima; pertanto la domanda di
accertamento di conformità deve essere esaminata per prima. Le richieste di
concessione edilizia e le Denuncie di Inizio Attività collegate ad una istanza di
accertamento di conformità sono sospese e i termini riprenderanno a decorrere
una volta che la pratica di accertamento è stata definita.
Punto 7)- Considerato che la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che “il
singolo condomino ha facoltà di eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni
dell’edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili
funzionale e spaziale, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente
titolo per ottenere a nome proprio l’autorizzazione o la concessione edilizia relativamente a
tali opere. Ove, peraltro, la realizzazione di opere in attuazione di una D.I.A. interessino
anche il condominio, il mancato assenso di quest’ ultimo, la cui porzione immobiliare
inerisce, concerne esclusivamente tematiche privatistiche, cui resta estranea
l’Amministrazione” (Consiglio di Stato sentenza della VI sezione, n. 717 del
9.2.2009), la delibera dell’assemblea condominiale non dovrà essere richiesta
quale atto preliminare e necessario per opere proposte dal singolo condomino
anche nel caso in cui ciò dovesse comportare la modifica dello sky line
dell’edificio derivante dall’ampliamento e/o dalla sopraelevazione, ovvero più
semplicemente, per modifiche ai prospetti e/o a parti comuni dell’edificio che
siano strettamente inerenti l’unità immobiliare oggetto di intervento.
Punto 8)- Posto che il comma 3 dell’art. 13bis testualmente recita: “negli
ambiti costieri individuati dal Piano paesaggistico regionale, la superficie minima di
intervento è fissata in un ettaro incrementabile con apposita deliberazione del
consiglio comunale fino ad un massimo di tre ettari, fermo restando che le possibilità
edificatorie delle aree agricole sono subordinate alla effettiva connessione funzionale
tra l’edificazione e la conduzione agricola del fondo e che devono, per quanto
possibile, essere privilegiati gli interventi che assicurino il recupero del patrimonio
edilizio esistente. L’indice massimo di fabbricabilità per le nuove residenze è pari a
0,03 mc/mq per il primo ettaro, da ridurre del 50 per cento per il secondo e del 75 per
cento per i successivi”,
considerato che il Comune di Sassari con Deliberazione del Consiglio Comunale
n. 52/2011 ha adottato il Piano Urbanistico Comunale in adeguamento al PPR,
nel quale sono fissati parametri e lotti minimi per l’edificazione nelle zone
agricole, nonché requisiti che debbano possedere i soggetti attuatori degli
interventi, e dunque la deliberazione del Consiglio Comunale è già intervenuta
prima dell’entrata in vigore della legge, si ritiene che per la nuova edificazione
in zona agricola, ci si debba riferire alle norme contenute nel medesimo
strumento urbanistico adottato (per il quale vigono le misure di salvaguardia
ex legge 1902/1952 e ss.mm.ii.).
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Punto 9)- Preso atto che secondo la L.R. 4/2009 come modificata dalla L.R.
21/2011 gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 possono essere realizzati
in deroga alle previsioni dei regolamenti edilizi e degli strumenti urbanistici comunali
ed in deroga alle vigenti disposizioni normative regionali, fermo restando l’obbligo del
rispetto delle disposizioni del Codice Civile e i diritti di terzi (vedi art. 8 comma
5ter), si ritiene che la deroga si estenda oltre che ai parametri che esprimono
la densità edilizia, il rapporto di copertura, l’altezza massima degli edifici,
anche alle distanze.
Tuttavia, vista la nota prot. 412/GAB del 29.02.2012 dell’assessorato regionale
EE.LL. finanze e urbanistica indirizzata ai comuni della Sardegna con la quale si
avvisa che in attesa della pronuncia della Corte Costituzionale, cautelativamente, si
ritiene pertanto che gli interventi previsti negli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 della legge
regionale 23 ottobre 2009, n. 4, come modificata dalla legge regionale 21 novembre
2011 n. 21 siano realizzabili nel rispetto delle distanze previste negli atti di
pianificazione comunale qualora le relative disposizioni adempiano anche alla funzione
di regolamentazione dei rapporti tra proprietari finitimi, si ritiene che la deroga alle
distanze possa riferirsi ai soli casi di distanza dai confini e dai fabbricati di altra
proprietà e di arretramento dal filo interno del marciapiedi, fermo restando
l’obbligo di rispettare le distanze tra pareti fronti stanti di cui almeno una
finestrata stabilite dalla strumentazione urbanistica comunale.
Punto 10)- Posto che ai sensi dell’art.8 della L.R. 21/2011 gli incrementi di
volumetria previsti dagli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 possono cumularsi con gli aumenti
consentiti da altre disposizioni di legge, dagli strumenti urbanistici comunali e dalle
norme di pianificazione regionale, il frazionamento di una unità immobiliare, alla
pari dei mutamenti di destinazione d’uso (vedi comma 5 dell’art.8) può essere
consentito nel rispetto delle disposizioni previste negli strumenti urbanistici
contestualmente agli interventi di ampliamento. Il frazionamento sarà dunque
consentito se ammesso dalle norme dello strumento urbanistico vigente e
adottato a condizione che l’incremento volumetrico spettante sia ripartito
proporzionalmente tra le nuove unità immobiliari in base alla volumetria di
ciascuna. Anche in questa ipotesi la dotazione della superficie di parcheggio si
dovrà determinare nella misura di 1 mq. di parcheggio ogni 10 mc. sulla
volumetria incrementata.
Punto 11)- Questo quesito non è strettamente connesso con l’applicazione
della legge sul Piano casa, ma nasce dalla necessità di conoscere come ci si
debba comportare in presenza di una norma non scritta del PUC.
Il Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC, agli articoli 24 e 25
disciplina rispettivamente “ultimo piano con copertura inclinata” e “sottotetto”;
il primo è un piano da considerare agibile qualora possieda certe
caratteristiche, il secondo è uno spazio ricavato tra l’ultimo solaio piano e la
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copertura inclinata avente un’altezza massima al colmo di metri 2,10 e alla
gronda di metri 0,20 dotato di finestra da tetto con superficie massima di mq.
1,00 ogni 80 mq. di superficie di tetto: il primo partecipa al computo dei
volumi, il secondo no. Ma come ci si deve comportare nell’ipotesi in cui un
progetto dovesse contemplare la realizzazione di una copertura inclinata con
sottostante spazio ricavato tra l’ultimo solaio orizzontale e la copertura, avente
altezza alla gronda e al colmo maggiori di quelle stabilite per il sottotetto e con
finestre maggiori di mq. 1 ogni 80 mq. di superficie? Il Regolamento non
disciplina questa fattispecie. Si tratta di un piano che si colloca nella via di
mezzo tra il sottotetto e il piano abitabile con copertura inclinata. Si provvede
comunque a rispondere a questo quesito.
Si ritiene che un piano con tali caratteristiche, qualora rispettoso dei parametri
di densità edilizia, di altezza massima, di distanza e di altre prescrizioni
stabilite dalla strumentazione urbanistica, possa essere consentito con
esclusione della destinazione residenziale. In tali piani è possibile la
realizzazione anche di finestre a parete e da tetto e di abbaini sporgenti dalla
linea di pendenza del tetto: il computo dei volumi deve essere effettuato
comprendendo il volume reale del piano, lo spessore del sottostante solaio
orizzontale e degli eventuali abbaini.
Il Dirigente del Settore Edilizia Privata
Dott. Ing. Pier Felice Stangoni
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