Leggi tutto… - Alessandra Ubertazzi

Il sottotetto.
Il sottotetto, altrimenti detto mansarda, è lo spazio che si trova tra il tetto e l’ultimo piano di
un edificio; si tratta di uno spazio normalmente più difficile da raggiungere rispetto agli altri
piani poiché spesso non vi arriva l’ascensore e, talvolta, neanche la scala padronale ma soltanto
una scala di servizio. La sua funzione all’origine era quella di costituire una sorta di camera
d’aria per proteggere l’edificio dall’irraggiamento solare, dal freddo e dalla pioggia e per
trattenere il calore sviluppato ai piani sottostanti.
Per definizione è, dunque, uno spazio poco confortevole, in quanto non isolato termicamente e
poco illuminato. Data la sua funzione “accessoria” nel nostro immaginario collettivo, il
sottotetto è anche un luogo polveroso in cui vengono riposti i ricordi e gli oggetti poco utilizzati.
Abitatori occasionali dei sottotetti sono gli uccelli che vi accedono dal cielo ma, in passato,
anche personale di servizio delle famiglie nobili che risiedevano ai piano sottostanti.
Nelle città, inoltre, il sottotetto è stato spesso uno spazio occupato abusivamente da clandestini e
persone povere che, quantomeno, si proteggevano con un tetto sopra la testa.
Inoltre, senz’altro per questioni economiche ma anche per il sottile fascino romantico che il
sottotetto ha esercitato e per una sorta di distanza maggiore dal rumore della città e di vicinanza
al cielo, in passato esso è stato abitazione tipica degli artisti e dei giovani bohemien francesi o
degli Scapigliati milanesi, che da uno stile di vita originale e trasgressivo hanno tratto
ispirazione per quadri e romanzi e musiche.
−
−
Oggi grazie a nuove leggi di carattere regionale, lo spazio del sottotetto può trasformarsi in
un’abitazione comoda e confortevole, mantenendo il fascino di uno spazio insolito e
caratterizzato dalla forma del tetto e in cui la luce “piove” direttamente dall’alto.
Queste leggi sono relativamente recenti: la prima è stata adottata in Lombardia nel 1996 con lo
scopo esplicito di:
contenere i consumi energetici, nel senso che, attraverso lavori di ristrutturazione era
obbligatorio prima di ogni altra cosa, rendere la copertura isolata in modo che il calore non
fuoriuscisse dall’edificio una volta raggiunto il sottotetto;
contenere lo sfruttamento del territorio, nel senso che le trasformazioni previste (e poi di
fatto realizzate) hanno permesso ai comuni di soddisfare la domanda di case senza di fatto
occupare nuove aree ma “semplicemente” alzando la città di un piano.
Indirettamente, è stato poi raggiunto il risultato di ri-attivare l’industria delle costruzioni che
stava attraversando un periodo molto critico e che in parte ne è “uscita” anche poiché, con
l’occasione delle trasformazioni dei sottotetti, soprattutto nelle grandi città, si è intervenuti
anche sulle parti comuni di molti edifici (sfruttando la presenza del ponteggio, per esempio),
migliorando in parte il decoro della città con facciate ripulite e introducendo adeguamenti
tecnologici importanti (ascensori, cablaggi, antenne…).
−
Non tutti i sottotetti sono uguali…
Il sottotetto, prima di un intervento di trasformazione può essere:
non praticabile: si tratta di un sottotetto la cui struttura non è portante che, di solito, ha
un’altezza molto ridotta in quanto nato solo come “camera d’aria”.
Volendo solamente isolare un sottotetto, cui si acceda raramente, rispetto ai piani sottostanti,
intervenire è molto facile: è sufficiente stendere sul pavimento uno foglio di carta speciale come
“barriera al vapore” e cioè un sottile strato che evita che il vapore prodotto nell'ambiente interno
più caldo si infiltri e condensi nella struttura più fredda dei muri generando muffe, su cui
poggiare i pannelli isolanti in modo da ricoprire tutta la superficie, avendo cura di non lasciare
fessure.
Isolare a partire dal pavimento, invece che sulla copertura, oltre a semplificare notevolmente
l’intervento, consente di ridurre il volume da riscaldare aumentando il risparmio di energia. I
materiali che si possono utilizzare sono diversi: ecologici come sughero, fibra di legno, fibra di
canapa, o di sintesi chimica come polistirene, lana di vetro o lana di roccia.
Non tutti i comuni considerano questo caso tra quelli che possono subire la trasformazione in
abitazione; nel caso in cui fosse possibile, per rendere abitabile e ristrutturare questo sottotetto
occorre rifare la soletta in modo che sopporti il peso di un’abitazione (400 kg/mq), con costi
notevoli anche perché risulta necessario far fare a ingegneri specializzati la verifica statica
sull’intero fabbricato e geologica sul terreno sottostante, in modo da assicurarsi che le sue
strutture verticali e di fondazione possano sopportare il peso di una soletta portante, oltre che il
peso che una nuova abitazione comporta.
−
praticabile: il pavimento del sottotetto è costruito per permettere l’accesso di persone almeno
per la manutenzione della copertura cui, di solito, si accede attraverso un abbaino o una
finestrella “a filo di falda”. Quando non è abitabile, ma praticabile, il sottotetto di solito è
utilizzato, (prima della sua trasformazione in abitazione), come ripostiglio, lavanderia,
stenditoio, depositi vari, talvolta anche privati, la cui diversa proprietà è evidenziata nell’atto di
proprietà ed è identificata catastalmente e distinta dalle parti comuni.
Per isolare semplicemente questo tipo di sottotetto cui, in effetti, si accede con una certa
frequenza, è necessario procedere come nel caso precedente per poi rivestire l’isolante in modo
che questo possa essere calpestato e possa sopportare il peso delle persone. Per questo scopo
vanno posizionati a terra sostegni su cui verrà fissato, per esempio, un pavimento di assi di
legno.
Per certi regolamenti edilizi questo tipo di sottotetto può essere trasformato in abitazione,
presentando un adeguato progetto all’amministrazione comunale che comprenda anche
disegni delle parti esterne, pagando eventuali oneri per il cambio di destinazione d’uso e le
urbanizzazioni.
Per rendere abitabile e trasformare questo tipo sottotetto in abitazione è necessario di solito
rinforzare la soletta per adeguarne le possibilità di carico, ferme restando, anche in questo
caso, le verifiche statiche sull’intero fabbricato e geologiche sul terreno.
−
Abitabile: è il caso più favorevole, in quanto le condizioni strutturali e cioè la portata del
pavimento, l’isolamento termoacustico e gli impianti elettrico, idraulico e riscaldamento sono
già soddisfatte o possono esserlo con lavori limitati e con costi contenuti e in cui l’altezza
media è già in regola. In Lombardia, per esempio, il minimo è 2,40 metri in ogni locale
abitabile e, cioè, ovunque salvo che in bagno e nei ripostigli.
L’isolamento di questo sottotetto già abitabile deve essere realizzato direttamente sul tetto, ed
il modo migliore per farlo è isolando dall’esterno, eliminando i “ponti termici” e cioè tutte le
situazioni in cui vi siano differenze rilevanti di comportamento dei materiali rispetto al
passaggio di calore. Per questo intervento è necessario rivolgersi ad una ditta specializzata ed i
costi risultano piuttosto alti (attorno ai 50 Euro/mq), rendendo “conveniente” l’intervento
solamente nel caso in cui siano, comunque, previsti lavori di ristrutturazione del tetto.
Nel caso in cui l’isolamento venga fatto dall’interno, senz’altro i costi si abbassano, così come
l’altezza interna e il risultato finale.
L'intervento di trasformazione del sottotetto in abitazione, in questo caso, potrebbe realizzarsi
soltanto con opere interne, senza modifiche della facciata o del tetto dell'edificio, sia in altezza
e sia sotto il profilo estetico. È il caso del sottotetto già di per sé sufficientemente ampio da
permettere la presenza di persone, senza necessità di radicali opere strutturali.
Di chi è il sottotetto?
Nel caso della suddivisione del sottotetto condominiale in diverse proprietà per poter fare un
intervento di trasformazione occorre mettersi d’accordo tra condomini per predisporre un
progetto sistematico e complessivo che tenga conto delle diverse esigenze, ma che sia
uniforme dal punto di vista architettonico; in alternativa occorre rilevare le proprietà altrui,
oppure, avere la fortuna che la propria porzione di sottotetto si trovi direttamente sopra
l’appartamento cui possa essere facilmente collegato mediante una scala interna, ferma
restando, in questo caso, la necessità di portare la richiesta in assemblea in modo da verificare
di non ledere i diritti degli altri condomini che, normalmente, si dimostrano poco disponibili ad
autorizzare interventi parziali. Occorre precisare che spesso anche le pubbliche amministrazioni
sono più propense ad autorizzare interventi che si realizzino sull’intero tetto piuttosto che
parziali, il cui impatto non è sempre dei migliori.
A meno di casi molto particolari, l'intervento di trasformazione in abitazione interessa le parti
esterne dell'edificio, con particolare riferimento alle facciate e alla copertura che viene alzata o
modificata con l’aggiunta di abbaini e finestre ma anche di terrazzi, camini ecc…
Benché questo tipo di intervento sia legittimo sotto il profilo delle leggi urbanistiche, una volta
ottenute le necessarie autorizzazioni, lo stesso può trovare opposizione tra i condomini anche
quando il regolamento di condominio non contenga prescrizioni particolari per casi di questo
tipo: infatti, il progetto, oltre che suscitare invidia da parte di chi non fosse coinvolto
nell’operazione, potrebbe pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuire
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti, oppure quando le condizioni statiche
dell'edificio non lo consentano. In tal senso occorre precisare che qualora il sottotetto fosse già
praticabile il peso del nuovo è normalmente poco rilevante sull’intero edificio.
Qualche volta si è obbligati a corrispondere agli altri condomini una indennità.
Per il calcolo dell’”indennità di sopralzo”, deve essere assunto come elemento base per il
calcolo il valore del suolo su cui sorge l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevato;
questo valore deve poi essere diviso per il numero dei piani (compreso quello di nuova
costruzione), deducendo infine dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al
condomino che esegue la sopraelevazione; la somma residua costituisce l’ammontare
dell’indennità, da ripartirsi tra gli altri condomini
Per esempio, se nel sottotetto di un edificio di quattro piani fuori terra (compreso anche il piano
terreno) che sorge in un terreno del valore di 50.000 Euro e in cui per ogni piano ci sono due
proprietà, verrà realizzato un appartamento, per calcolare l’indennità da corrispondere agli altri
condomini occorre calcolare:
50.000/5 (4 piani più il nuovo sottotetto) / 9 (8 condominio più quello del sottotetto) * 8
(condomini dei piani sottostanti). Totale 8.888 Euro.
Da non dimenticare, infine, che il recupero del sottotetto impone una modifica delle tabelle
millesimali in quanto non più rispondenti ai valori originari dell'edificio, con particolare
attenzione a quelle di gestione, qualora la nuova unità immobiliare recuperata venga collegata
agli impianti e ai servizi comuni.
Cosa dice la legge…
Pertinenza dell’ultimo piano.
L'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera
d'aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto ed, in basso, dal solaio che copre i vani dell'ultimo
piano (cosiddetto sottotetto), assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi
vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo,
non è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo
piano.
Il sottotetto di un edificio in condominio, se non è incluso esplicitamente tra le parti comuni di
un condominio e se non ci sono altri titoli comprovanti la proprietà, e poiché esso, di regola,
assolve una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo) dell’ultimo piano costituisce
normalmente una pertinenza di questo, qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa.
Rispetto all’alloggio sottostante, il sottotetto si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi
cui serve da protezione e non può essere, pertanto, da questi ultimi separato.
Sottotetto condominiale.
La regola non vale se il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne,
anche in via potenziale, l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.) da
parte dell’intero condominio, di cui si può presumere che sia “pertinenza”, specialmente se
direttamente collegato alle scale condominiali così da costituire elemento integranti delle parti
comuni (anche in considerazione del fatto che il concetto di struttura organica di un edificio
comprende sia la conformazione esterna che quella interna dello stesso).
Anche se il sottotetto assolve esclusivamente alla funzione di copertura dell'edificio 8per
esempio se è solo una intercapedine, rientra nella nozione di tetto ed è, quindi, condominiale.
Per chi vuole trasformare un sottotetto in un’abitazione.
Dal 1996 ad oggi, anche grazie alle recenti normative regionali, il fenomeno della
trasformazione dei sottotetti in abitazione ha conosciuto una crescita esponenziale in tutte le
regioni ove esso è permesso.
Ovviamente le leggi in merito variano da regione a regione e da edificio a edificio; maggiori
possibilità di ampliamento e sfruttamento sono state date rispettivamente alle abitazioni monofamiliari e, in alcuni casi, agli edifici dei centri storici che disponevano già all’origine di
sottotetti interessanti anche per il loro potenziale valore immobiliare dopo la trasformazione.
Inoltre in questi casi è frequente che i sottotetti si configurino come parti comuni dei condomini
con una maggiore semplicità da parte degli immobiliaristi di acquisirli.
La trasformazione di un sottotetto in abitazione comporta normalmente la realizzazione sul tetto
comune di abbaini, nonché l’apertura e finestre per dare aria e luce alla nuova unità
immobiliare. Tali interventi sono possibili purché eseguiti a regola d'arte e senza recare danno al
tetto comune.
Meno chiaro e non sempre possibile è il diritto di trasformare il tetto e di sostituirlo, seppure
parzialmente, con un terrazzo da porre ad uso esclusivo del sottotetto stesso.
I materiali e gli aspetti costruttivi.
Il sottotetto ha nella struttura, non solo una componente funzionale, ma anche una possibilità
notevole di espressione architettonica e di arricchimento estetico. Molto dipende anche dai
materiali che costituiscono la struttura: si dovrà porre attenzione soprattutto ai materiali edili da
utilizzare e che influiranno anche nella qualità degli ambienti interni.
Legno.
Il fascino della struttura in legno è indubitabile, tanto che spesso la struttura in legno viene
lasciata a vista.
Laterocemento.
La moderna attività edilizia, soprattutto nelle città, ha eliminato il legno in favore del cemento
armato e del laterizio (mattoni) in quanto è più integrato alle altre lavorazioni di cantiere, non ha
problemi di trasporto e di lavorazione come il legno, ha buone doti di resistenza e di
sovraccarico e si può realizzare velocemente.
Ferro.
Questo materiale strutturale viene solitamente utilizzato per rinforzare le strutture esistenti o per
realizzare abbaini o terrazzi in falda: in questi casi le putrelle in ferro, di varia forma e
dimensione, vengono accostate alle travi esistenti o le sostituiscono totalmente.
Oltre alla struttura, molto importante per garantire il comfort interno è quello che si chiama
pacchetto di copertura e che, per legge, deve oggi essere isolato termicamente, per evitare
dispersioni di calore e contenere il consumo energetico, e anche acusticamente. Infatti, il tetto è
uno dei punti cruciali per quanto riguarda l’isolamento di un’abitazione: se non è adeguatamente
isolato disperde molto calore in inverno (l’aria calda tende a salire), ed in estate (ricevendo la
radiazione solare quasi perpendicolarmente) è causa di surriscaldamento.
La copertura.
La copertura è l’elemento architettonico dell’edificio che lo separa dal cielo, dall’orizzonte,
dall’aria e contiene al suo interno l’elemento della “rarefazione” grazie alla sua forma inclinata
e sfuggente alla vista.
Abbaino.
L’abbaino nasce come elemento caratteristico delle architetture nordiche, con il tipico tetto
molto spiovente, per dare luce e aria al sottotetto.
L’abbaino può essere collocato arretrato rispetto al filo di facciata, oppure a filo con la facciata
stessa, costituendo il coronamento dell’edificio. Anche per accordarsi meglio al disegno della
sottostante facciata, ne esistono diversi tipi anche di notevole importanza architettonica quando
realizzati in muratura.
In Italia, fino agli ultimi anni, non esisteva una vera e propria tradizione costruttiva per gli
abbaini. La tipologia più frequente era quella che viene comunemente chiamata a cappuccina
che prevede una copertura a falde inclinate che non possiede necessariamente la stessa
inclinazione del tetto.
Il progetto di trasformazione.
Talvolta, per evitare che anche le intercapedini venissero considerate sottotetto e venissero, di
conseguenza, trasformate in abitazioni, i comuni impongono che il sottotetto, fin dall’origine,
abbia un’altezza sotto il colmo (parte centrale) di almeno 1,80 metri.
Esistono due tipi di legge da consultare e con cui confrontarsi prima di fare, o di far fare, un
progetto di trasformazione di sottotetto in abitazione: il primo tipo non consente la modifica
della copertura: per il raggiungimento dell’altezza media minima interna di 2,40 metri
requisito fondamentale per ciascun locale abitabile, occorre realizzare gli abbaini.
Il secondo tipo di legge, orientata al “sopralzo”, consente la modifica della copertura
(variazione dell’inclinazione e modifica della quota di gronda e di colmo) fino al
raggiungimento della necessaria altezza media interna.
In ogni caso, se il progetto comporta modifiche esterne, occorre sottoporlo anche alla
Commissione edilizia (che, nei comuni piccoli, si riunisce raramente), perché venga valutato
anche sotto il profilo dell’impatto estetico che non è un fatto trascurabile anche alla luce di
molti interventi poco attenti che sono stati fatti soprattutto nelle grandi città. La valutazione
dell’impatto estetico tiene conto non solo dell’edificio ma di tutto il contesto circostante.
Infine, anche il condominio, nel caso in cui esista, deve essere coinvolto prima di procedere alla
realizzazione; in tal senso è buona norma mostrare all’assemblea una sorta di progetto
preliminare.
Abitare in un sottotetto.
Il sottotetto si configura come uno spazio particolare. La sua particolarità dipende da molti
fattori, alcuni evidenti, quali per esempio il tetto e il suo rapporto con il cielo o le finestre, altri
meno evidenti ma molto vincolanti tra cui, per esempio la presenza delle colonne di scarico o la
possibilità di realizzarne di nuove senza passare attraverso gli appartamenti dei piani sottostanti.
La necessità di allacciarsi alle colonne di scarico esistenti, talvolta molto poche, obbliga il
progettista a disporre i bagni e la cucina del nuovo appartamento, in modo tale da raggiungere le
suddette colonne e, pertanto, o esattamente sopra i servizi del piano sottostante, oppure ad una
distanza tale che con le giuste pendenze le si possa raggiungere.
La presenza delle colonne di scarico costituisce, dunque, un vincolo abbastanza
forte per la distribuzione dei locali al sottotetto.
Nel caso di una abitazione indipendente, un altro vincolo forte è dato dalla posizione
dell’accesso: attraverso le scale condominiali, oppure nei casi più fortunati, con l’ascensore, in
linea di massima la posizione dell’ingresso è analoga a quella degli ingressi dei piani sottostanti.
Nel sottotetto la zona con altezza maggiore è al centro. Se negli appartamenti “tradizionali” la
zona centrale è quella destinata al corridoio, così da dare alle stanze le finestre, nel caso del
sottotetto sarebbe un peccato “sprecare” la zona con maggiore altezza per uno spazio accessorio
quale quello del corridoio.
Poiché, inoltre, uno dei requisiti fondamentali è l’altezza media, il fatto di perdere lo spazio con
altezza maggiore significa rischiare di non riuscire a realizzare del tutto la trasformazione a
meno di cambiare progetto. Ecco perché nel caso del sottotetto la tipologia più adatta è quella
dell’appartamento a pianta libera, in cui la zona a giorno funge anche da spazio di
distribuzione centrale su cui si aprono gli altri locali. Le zone basse, che spesso per legge
devono essere chiuse con armadi o arredi fissi, assolvono alla funzione di contenimento; essi si
rivelano molto utili soprattutto poiché, normalmente, al sottotetto non è associata alcuna
cantina!
Illuminare il sottotetto.
Illuminare un sottotetto sembra essere molto semplice proprio perché si è all’ultimo piano e,
dunque, meno penalizzati dalla presenza di edifici più alti all’intorno che possano “fare ombra”;
inoltre, la luce proveniente dal cielo ha un alto potere illuminante.
−
Esistono diversi modi di illuminare un sottotetto:
lucernai o finestre a tetto tipo Velux o simili;
Si tratta del caso più frequente; presenta lo svantaggio di non consentire l’affaccio e la vista
lontana che, da un punto di vista del comfort psicologico dell’abitante è un fatto da non
trascurare. L’ideale è che le finestre a tetto, dette anche “a filo di falda”, vengano utilizzate per
bagni e lavanderie, oltre che per corridoi e disimpegni. In confronto all’abbaino, a parità di
superficie vetrata, la finestra da tetto consente un’illuminazione superiore fino al 40%!
−
−
−
−
Una finestra a tetto non comporta opere strutturali, specialmente se dimensionata in modo da
essere contenuta nello spazio tra due travetti o modulare di esso perché il suo peso proprio è
analogo a quello della porzione di tetto che sostituisce.
Abbaini e finestre alla cappuccina;
L’abbaino con la finestra alla cappuccina è un elemento in grado di cambiare in maniera
radicale anche gli spazi e i volumi interni dell’alloggio: conferisce, infatti, agli ambienti interni
un’altezza maggiore!
Terrazzini in falda.
Il terrazzino in falda, oltre alla piacevolezza di poterlo sfruttare, consente di sfruttare
meglio la porzione più bassa sotto la falda. Purtroppo la realizzazione di un terrazzino non è
sempre possibile, sia per vincoli di carattere estetico: esso infatti sostanzialmente snatura la
conformazione del tetto, sia per questioni di natura condominiale.
Pozzi di luce.
Soprattutto funzionali, ma poco architettonici, costituiscono per l’ultimo piano quello che per i
piani sottostanti sono i cavedi o i cortili.
Luce artificiale.
Il soffitto a spiovente, inoltre, diventa determinante per la scelta delle lampade in quanto riflette
in modo non uniforme la luce artificiale, cosicché si crea una maggiore differenza tra zone
illuminate e in ombra. Volendo generalizzare, il tipo più adatto di lampada per illuminare il
sottotetto è il faretto da incasso perché non sporge dal soffitto; tuttavia, la possibilità del suo
utilizzo dipende dalla possibilità di incasso e quindi dalla presenza o meno di sufficiente spazio
nel pacchetto-tetto. Per motivi contrari le lampade a sospensione non sono adatte. Meglio le
lampade da parete o da terra.
Il comfort termico.
Il sottotetto subisce un irraggiamento solare continuo dalla primavera all’autunno; spesso,
nonostante lo studio di un buon pacchetto isolante del tetto stesso, la temperatura interna cresce
moltissimo diventando quasi insostenibile. Certamente la posizione “alta” dell’appartamento al
sottotetto rispetto agli altri, consente all’aria dell’ambiente di passare senza interruzioni dovute
ad altri edifici e, dunque, in caso di possibilità di riscontro d’aria e cioè nel caso di finestre poste
su lati contrapposti, il calore riesce ad essere in parte smaltito consentendo la corrente dell’aria.
Ferme restando queste considerazioni, in generale il sottotetto dovrà essere provvisto di
impianto di condizionamento.
Arredare un sottotetto.
Arredare una sottotetto pone molte problematiche di adattamento di vivibilità, dove è
necessario raggiungere un compromesso tra forme, spazi e colori per usufruire al meglio degli
spazi inutilizzabili, vista l'incombenza del soffitto, e per lo studio dei percorsi e camminamenti,
che dovranno permettere una buon abitabilità e un facile accesso a tutti complementi di arredo
della mansarda.
Nella ri-distribuzione degli ambienti di una mansarda si potranno prendere in considerazione
l'utilizzo di armadi con funzioni di divisori. Il soffitto spiovente con zone perimetrali basse,
infatti, non permette di sfruttare al massimo tutta la superficie della mansarda che dovrà quindi
essere arredata con mobili a misura. Gli armadi disposti perpendicolarmente secondo la
inclinazione del sottotetto, permettono di creare una serie di contenitori capienti, in grado di
organizzare al meglio le risorse di spazio necessarie.