perizia di stima - Comune di Ferriere

COMUNE DI FERRIERE
Piazza delle Miniere 1
Tel. 0523/922220
Fax 0523/922818
PROVINCIA DI PIACENZA
RESP.SETTORE : Geom.Labati Carlobruno
CAP 29024
Cod. Fisc. 80011530336
e-mail : [email protected]
UFFICIO TECNICO COMUNALE
SPORTELLO UNICO EDILIZIA – TERRITORIO – AMBIENTE – LAVORI PUBBLICI
PERIZIA DI STIMA
DI UN FABBRICATO DI PROPRIETA’ COMUNALE
SITO IN LOCALITA’ RETORTO
(EX EDIFICIO SCOLASTICO DI RETORTO)
Il Responsabile Area Tecnica
(Geom.Labati Carlobruno)
_______________________
Ferriere, lì 23/09/2010
OGGETTO : PERIZIA DI STIMA PER LA DETERMINAZIONE DI VALORE
IMMOBILIARE DI COMPRAVENDITA DI UN FABBRICATO DI PROPRIETA’
COMUNALE SITO IN LOCALITA’ RETORTO DI FERRIERE (EX EDIFICIO
SCOLASTICO DI RETORTO)
PREMESSO
Che con Atto di Deliberazione del Consiglio Comunale in seduta del 16/04/2010 (Atto nr.03) è stato approvato
il “Piano di Valorizzazione ed Alienazione del Patrimonio Immobiliare” ai sensi e per gli effetti di quanto
disposto dal D.L. 25.06.2008 , n. 112 ;
L’art. 58 del D.L. 25.06.2008 , n. 112 convertito con modificazioni in legge 06.08.2008, n.1333 , demanda
all’organo di Governo locale la fase di ricognizione del patrimonio immobiliare di proprietà dell’Ente all’interno
del quale individuare i beni immobili non strumentali all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali , suscettibili
di valorizzazione ovvero di alienazione mediante la redazione di apposito elenco ;
CHE in forza della norma appena sopra richiamata l’inserimento degli elenchi del Piano di Valorizzazione o
dismissione :
ne determina la classificazione come patrimonio disponibile e la destinazione urbanistica , anche in
variante ai vigenti strumenti urbanistici ;
ha effetto dichiarativo della proprietà anche in assenza di precedenti trascrizioni e produce gli effetti
previsti dall’art. 2644 del Codice Civile , nonché effetti sostitutivi dell’iscrizione del bene in catasto ;
DATO ATTO
Che detto elenco degli immobili che possono essere oggetto di valorizzazione e utilizzazione economica anche
mediante le procedure previste dall’art. 3 bis della legge n. 351/2001 è allegato alla Deliberazione del Consiglio
Comunale in seduta del 16/04/2010 (Atto nr.03) e conta dei seguenti beni immobili di proprietà comunale :
All. n. 1 BENI IMMOBILI DI SERVIZIO
ANNO 2010
ELENCO DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI ALIENAZIONE – Previsione 2010
(ai sensi dell’art. 58 del D.L. 112/2008 convertito con modificazioni in legge
06.08.2008, n. 133)
DESCRIZIONE
IMMOBILE
Foglio.
Particella
superficie
Valore Stimato
Destinazione
Urbanistica
Ex Edificio
Scolastico
Cattaragna
92
92
369
368
Mq. 130
Mq. 73
€ 45.000,00
1
Residenziale B1
(art.31 N.T.A.)
Ex Edificio
Scolastico
Retorto
147
108
Mq. 122
€ 55.000,00
2
Servizi ed
Attrezzature
Urbane F1
(art.53 N.T.A.)
C.I.
In forza di quanto espresso con Atto di C.C. citato , la Giunta Municipale ha incaricato verbalmente il
sottoscritto Geom. Labati Carlobruno , Responsabile Area Tecnica del Comune di Ferriere, di redigere una
perizia di stima del fabbricato di proprietà comunale, e relativa area di pertinenza, sito in località Retorto (ex
scuola di Retorto) .
PROVENIENZA ED IDENTIFICAZIONE
Da ricerca d’archivio detto immobile è stato realizzato attorno agli anni 1950/1951 a seguito di approvazione
del progetto di costruzione redatto dal Comune di Ferriere nel 1948 (Deliberazione del Consiglio Comunale nr.4
del 12/05/1948) relativo a “edificio scolastico as uso aula con annessa abitazione per le insegnanti in frazione di
Retorto per un importo complessivo di spesa di £ 2.464.771 e si richiedeva nel contempo l’intervento dello
Stato per il finanziamento dell’opera ai sensi del D.Lgvo 10/08/1945 nr.517 e s.m. .
Con Deliberazione della Giunta Comunale di Ferriere (Atto nr.13 in data 07/02/1961) vennero Determinati i
canoni di affitto per l’anno 1960 per locali ad uso scolastico ed altri immobili destinati a servizi , tra i quali figura
l’immobile sito in Retorto .
L’immobile denominato “Ex scuola di Retorto” è distinto al Catasto Terreni del Comune di Ferriere al Foglio
nr.147 Mappale nr.108 . E’ localizzato nella Frazione di Retorto raggiungibile dalla Strada Provinciale di Valnure
da Ferriere in direzione Selva , percorrendo la strada comunale che conduce alla frazione .
Detta provenienza catastale risulta rappresentata al foglio nr.147 del 1952 . Da accertamento documentale detto
immobile risulta intestato dalla data di realizzazione al Comune di Ferriere (PC) senza intervenuta mutazione .
Visura per immobile
Stampa effettuata per motivi d'ufficio - non sono consentiti altri usi
Dati della richiesta:
Catasto Terreni
FERRIERE (Codice: D555)
Situazione degli atti informatizzati al 12/04/10
Situazione dell'immobile
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
147
Particella
108
DATI DI CLASSAMENTO
Sub.
Porz.
-
-
Qualità
Fabbricato urbano
Partita
2246
Annotazioni
-
Dati derivanti da
Impianto in atti dal 01/03/76
Classe
0
Superficie
Deduz.
ha
are
ca
0
1
22
-
Reddito
Dominicale
Agrario
-
-
-
-
Situazione degli intestati
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI FERRIERE con sede a () - C.F.:
Dati derivanti da
Impianto in atti dal 01/03/76
DIRITTI E ONERI REALI
Proprietà 1000/1000
ESTRATTO FOGLIO 147 – FUORI SCALA
Si ritiene procedere a revisione della suddetta perizia, con verifica dello stato di conservazione del fabbricato e
del probabile valore di mercato attuale . Il sottoscritto, dopo accurati sopralluoghi sul posto per rilievi e
verifiche, dopo indagini presso gli uffici comunali e dopo le necessarie visure presso l’Ufficio tecnico Erariale di
Piacenza, è in grado di riferire quanto segue:
CONSISTENZA DELL’IMMOBILE
UBICAZIONE
Il fabbricato oggetto di stima è sito in Comune di Ferriere in località Retorto a circa mt.927 s.l.m. ed insiste sul
mappale 108 del foglio 146 intestato a Comune di Ferriere .
(vedi punto superiore “Consistenza”) .
Superficie Coperta Immobile : Mq 69,83
Superficie del lotto : Mq 127,97
Area pertinenziale : Mq 58.14
CONFINI
NORD
SUD
EST
OVEST
Strada Comunale di accesso all’abitato
P.lla nr.753
Strada Comunale di accesso all’abitato
P.lle nr.107 e 109
IDENTIFICAZIONE URBANA
Non risulta attribuzione di Categoria Catastale ne rendita definitiva , in quanto trattasi di immobile classificato
come “Fabbricato Urbano da accertare”
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Trattasi di un fabbricato costruito dall’Amministrazione Comunale attorno agli anni 1950/1951, costituito da
unico piano terra, dalla supericie coperta di mq.69.83, i cui locali (come meglio rappresentati nella tavola
planimetrica allegata) sono ora occupati da TELECOM ITALIA a far data dalla stipulazione di Contratto di
locazione in data 26/02/1970 tra S.I.P. – Società Italiana per l’esercizio Telefonico e gli attori citati come
controparte (vedi contratto che si allega) che delegano il Sig.Gogni Giacomo alla firma .
Detta controparte “dichiarano di avere in comune il diritto di proprietà indivisa ….”
L’unità è cosi composta
unità n.1 (già edificio scolastico), costituita da n.2 locali – SALA BATTERIE di Mq 6.63*3.05 (20.22) e SALA
APPARATI RADIO di Mq 6.65*5.05 (33.58) per una superficie utile di circa mq 53.08 , comunicanti mediante
apertura interna . Sono presenti nr.2 aperture sul fronte d’affaccio stradale come rappresentato in
documentazione fotografica allegata a presente perizia .
L’altezza dei locali interni è pari a mt.3,30 per un Volume complessivo di Mc 175.164 .
La muratura portante è di cm.45 presumibilmente in blocchi di cemento , rivestiti con itonaco al civile e
tinteggiata . Il portoncino di ingresso è in ferro verniciato . Pavimento in piastrelle di ceramica . Copertura solaio
in cemento , lattoneria in alluminio e manto di copertura in tegole colorate .
Parte dell’area di pertinenza (verso l’abitato) è recintata con rete metallica fissata su paletti in legno di altezza di
circa 100 cm ;
Non risultano in possesso dell’Amministrazione i certificati relativi alla conformità degli impianti , ne la
certificazione di idoneità statica dell’edificio .
STATO DI CONSERVAZIONE
L'edificio si trova in buone condizioni statiche, non presentando alla vista, segni di lesioni e cedimenti, e si trova
in buono stato di manutenzione, abbisognando comunque di piccoli interventi manutentivi quali la tinteggiatura
esterna (in parte) e sistemazione di lattoneria e copertura .
RAPPRESENTAZIONE PLANIVOLUMETRIC
CLASSIFICAZIONE URBANISTICA
L’immobile è classificato dallo Strumento Urbanistico Vigente (Variante Generale al P.R.G. Approvato con
Deliberazione della Giunta Regionale nr.2125/99) come segue :
ZONA F1 : ATTREZZATURE URBANE – ART.53 N.T.A.
1. Comprendono le aree destinate ad attrezzature pubbliche (amministrative, culturali, sociali, ospedaliere
e sanitarie, militari, di pubblica sicurezza e vigilanza, di prevenzione incendi, di istruzione medio superiore ed universitaria, fiere) e quelle destinate alla realizzazione e gestione degli impianti tecnici,
tecnologici, distributivi e trasporto (elettricità, telefoni, nettezza urbana, trasporti pubblici): le specifiche
destinazioni d'uso sono individuate con l'apposita simbologia nelle planimetrie del P.R.G.
2. In tali zone il P.R.G. si attua per l'intervento edilizio diretto, salvo diversa previsione delle tavole di
P.R.G., previa redazione ed approvazione da parte del Comune del progetto unitario esteso all'intera
zona omogenea, che deve definire in modo particolare l'organizzazione e la sistemazione degli spazi,
caratteristiche, prescrizioni e modalità dell'intervento, la struttura fisico - funzionale, la definizione della
quantità edificatoria e delle destinazioni d'uso.
3. Può essere consentita dal Comune per determinati interventi la redazione del progetto unitario da parte
degli Enti istituzionalmente competenti dal Consiglio Comunale nel rispetto delle prescrizioni specifiche
di cui ai punti successivi:
a) ATTREZZATURE MILITARI, CARCERI, VIGILI DEL FUOCO, POLIZIA E CARABINIERI
I programmi relativi agli interventi edilizi devono essere realizzati conformemente alle procedure
stabilite dall'art.81 del D.P.R. 24 luglio 1977, n.616;
b) STAZIONI AUTOLINEE, AZIENDA TRASPORTO PUBBLICO, POSTE E TELEFONI
E' consentita la realizzazione di attrezzature quali spazi di sosta e di parcheggio per i mezzi in dotazione,
officine, depositi, uffici, sale d'attesa, biglietteria, residenza di servizio, mensa, bar, ristorante, pronto
soccorso, nel rispetto dei seguenti indici;
- U.F. = 0,8 mq./mq.
- R.C. = 0,25 mq./mq.
Nel rispetto delle indicazioni previste dal progetto unitario di cui al precedente comma il Comune può
concedere, attraverso apposita convenzione, in diritto di superficie o trasferire in proprietà, le aree non
destinate alle attrezzature per stazione autolinee e azienda trasporto pubblico da utilizzare per la
realizzazione di attrezzature commerciali, ricreative, ricettive, sociali ed amministrative .
c) EDIFICI PER SERVIZI SANITARI, ASSISTENZIALI, CULTURALI E Dl RICERCA
In sede di progettazione di nuovi interventi deve essere garantito il rispetto delle norme vigenti in
materia.
In tali aree il P.R.G. si attua nel rispetto del seguente indice: U.F.= 0,70 mq./mq.
Distanze minime: 10 metri dai confini di proprietà, di zona e dalle sedi stradali
d) IMPIANTI DI DISTRIBUZIONE CARBURANTI
Gli interventi riguardanti gli impianti di distribuzione di carburanti si attuano nel rispetto delle norme
seguenti:
· del Decreto Legislativo 11/2/1998 n. 32 e successive modificazioni e integrazioni;
· della normativa regionale vigente ( Delibera G.R. 8/05/2002 n. 355 e successive modificazioni e
integrazioni);
· dei requisiti tecnici per la costruzione ed esercizio di serbatoi interrati di cui al Decreto 20/10/98;
Nuovi impianti di distribuzione di carburanti possono essere localizzati esclusivamente:
· nelle zone destinate a sede stradale;
· negli ambiti specializzati per attività produttive
· , esclusivamente in fregio alle strade statali o provinciali; nel territorio rurale l’impianto può
occupare una fascia della profondità massima di m. 50 dal limite della sede stradale;
L’insediamento di nuovi impianti è comunque condizionato al rispetto di tutte le condizioni e vincoli di
tutela; non è comunque ammesso l'insediamento di nuovi impianti in ambiti o aree soggette a uno dei
seguenti vincoli:
· ambiti di valore naturale e ambientale
· zone soggette a tutela in quanto beni ambientali
· La realizzazione degli impianti è soggetta al rispetto dei seguenti parametri edilizi:
- UF max = 0,7 mq/mq (con esclusione delle pensiline)
- H max = 5,0 m. ad eccezione delle pensiline;
- (nei soli impianti di nuova realizzazione) SF min = 3.000 mq. e SF max = 10.000 mq.
- distanza minima degli edifici (con esclusione delle pensiline) dalla sede stradale:
> all’esterno del territorio urbanizzato pari all’ampiezza della fascia di rispetto stradale,
con un minimo di m. 20;
> all’interno del Territorio Urbanizzato: m.10, ovvero pari alla distanza degli edifici
preesistenti dell’impianto, se inferiore a 10 m.
- distanza minima delle pensiline dalla carreggiata stradale: m.3.
- distanza minima di edifici e impianti dai confini di proprietà: m. 10.
Negli impianti sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso complementari:
- attività di commercio al dettaglio di vicinato, nei limiti di quanto consentito ai sensi dell’art.1 del
D.Lgs. 11/2/1998 n.32;
- pubblici esercizi;
- servizi di lavaggio grassaggio, assistenza ai veicoli, attività artigianali di servizio ai veicoli.
Al fine della mitigazione ambientale degli interventi, in ogni impianto deve essere prevista la raccolta
delle acque di "prima pioggia" da tutto il piazzale (orientativamente i primi 5 mm. di pioggia); le acque
di prima pioggia e le acque nere devono essere convogliate ad un depuratore pubblico o, in alternativa,
ad idoneo impianto privato.
Negli impianti situati al di fuori del territorio urbano si prescrive la formazione di una cortina alberata
(posta lungo tutto il confine dell'impianto eccetto che sul lato della strada) costituita da alberi ad alto
fusto posti a distanza ravvicinata, nonché da essenze arbustive interposte; le essenze saranno prescelte ai
sensi del Regolamento Comunale del Verde.
La realizzazione di nuovi impianti di distribuzione di carburanti può avvenire per intervento edilizio
diretto subordinato alla stipula di una convenzione da concordare con il Comune che disciplini la
realizzazione delle opere di mitigazione.
Negli impianti di distribuzione preesistenti interni al Territorio Urbano la cui collocazione viene
considerata compatibile dal punto di vista urbanistico e igienico-sanitario possono essere realizzati tutti i
tipi di interventi edilizi nel rispetto delle norme di cui al presente articolo, a prescindere dalle norme
della zona in cui ricadono.
ESTRATTO P.R.G.
ATTRIBUZIONE VALORE DI MERCATO
Ai fini dell’attribuzione del piu probabile Valore di Mercato dell’Immobile , si fa riferimento ai valori medi
attribuiti dall’Agenzia del Territorio di Piacenza , con riferimento ad unità abitative della zona residenziale
relativa al secondo semestre 2009 :
La stima tiene conto dello stato dell' immobile, della sua ubicazione e dell'andamento del mercato immobiliare
sulla piazza di Ferriere.
Si è tenuto altresì conto del valore dell’area edificabile di pertinenza, da alienare insieme al fabbricato .
Unita’ n.1 (ex scuola) = mq 69.83 x €/mq 750.00 =
€ 52372.50
1. Area di pertinenza = Mq 58.14 x €/mq 20.00 = € 1162.80
Valore di stima dell'immobile comprensivo di area di pertinenza € 53535,30
COSTI DA SOSTENERE A CURA DELL’AMMINISTRAZIONE COMUNALE AI FINI DELLA
COMPRAVENDITA E RESTITUZIONE DEL BENE
Attestato certificazione Energetica dell’Edificio (D.Lgvo 311/2006) dal 1° Luglio 2009 per atti di
compravendita di Immobili a titolo oneroso : € 450.00
Denuncia Catasto Fabbricati dell’Immobile (Tipo Mappale + DO.C.FA) : € 1500.00
VALORE IMMOBILIARE A BASE DI GARA : € 55485.30
PROCEDURA DA ESPLETARE A CURA DELL’AMMINISTRAZIONE COMUNALE
Avvio della procedura di Verifica dell’Interesse culturale dell’immobile trattandosi di bene realizzato da piu di 50
anni (D.Lgvo nr.42/2004 “Codice dei Beni culturali e s.m.)
CONCLUSIONI
Il sottoscritto Geom.Labati Carlobruno, Responsabile del Servizio Area Tecnica del Comune di Ferriere,
determina il piu' probabile valore di mercato dell'edificio di proprieta' del Comune di Ferriere, sito in località
Retorto , censito al CT di Ferriere al Foglio 146 mappale n.108 (ex edificio scolastico di Retorto )e relativa area
di pertinenza, in complessivi €. 55485.30 (Euro cinquantacinquemilaquattrocentoottantacinque/30).
Prima di procedere alla vendita occorre acquisire parere da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici
ed il Paesaggio dell’Emilia-Romagna.
L’immobile viene venduto dello stato di fatto e di diritto in cui si trova attualmente . Alla ditta acquirente sono
gravati i costi derivanti dall’atto di compravendita , nonché i costi relativi all’applicazione dell’onere relativo al
cambio d’uso e trasformazione fisica dell’immobile , secondo gli usi consentiti dallo strumento urbanistico
vigente , ai sensi e per gli effetti della L.R. 31/2002 “Disciplina Regionale dell’Edilizia”
FERRIERE li 23/09/2010
Il Responsabile Area Tecnica
Geom.Labati Carlobruno
___________________________
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA STATO DI FATTO
RELATIVO AD UN FABBRICATO DI PROPRIETA’ COMUNALE SITO IN LOCALITA’
RETORTO (EX EDIFICIO SCOLASTICO DI RETORTO)