Fiscal News - Fiscal Focus

Fiscal News
La circolare di aggiornamento professionale
N. 252
24.08.2016
Contratto preliminare di vendita: la
tassazione
A cura di Pasquale Pirone
Categoria: Immobili
Sottocategoria: Cessione
In caso di preliminare di compravendita occorre seguire regole ben precise ai fini della tassazione e ciò
anche alla luce del contenuto della Nota Prot. n. 37916 emanata il 16 maggio scorso dall’Agenzia delle
Entrate Direzione Regionale del Lazio, che definisce un regime di imposizione fiscale (imposta di
registro) diverso a seconda che il preliminare produca (anticipi) tutti gli effetti tipici del contratto di
compravendita definitivo (rogito notarile) oppure ne anticipi solo taluno di essi. Vedi allegato (fac simile
scrittura privata compravendita immobiliare).
Premessa Nella compravendita di immobili, il “compromesso” o contratto preliminare, è
quell’accordo (contratto) con cui acquirente (promissario) e venditore (promittente)
definiscono (impegnandosi a rispettarli) gli elementi essenziali (prezzo, eventuali
anticipazioni, ecc.) della futura vendita che si concretizzerà nella stipula del rogito
notarile. La sua finalità principale è semplice da intuire: tutelare l’acquirente, evitando
che il venditore si impegni a cedere l’immobile ad altri soggetti.
Il “preliminare” deve avere la forma di scrittura privata non autenticata/autenticata
oppure di atto pubblico reso davanti al notaio.
Premesso che la proprietà dell’immobile si trasferisce all’acquirente solo con la
stipula del rogito notarile, è possibile scegliere tra due tipologie di preliminare di
vendita, ossia:
 quello che definisce solo gli aspetti essenziali della futura vendita (quindi,
prezzo, tempi di consegna, ecc.) senza trasferire anche il “possesso” (inteso
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come detenzione e non come proprietà);
 “con effetti anticipati”, che, oltre a stabilire gli aspetti essenziali della futura
vendita, consente al promissario (acquirente) di entrare nel possesso
dell’immobile (con la possibilità di iniziare ad utilizzarlo) prevedendo anche il
pagamento di tutto o di una parte del prezzo di compravendita pattuito.
Dunque, in tal caso, è possibile affermare che il compromesso “anticipa” tutti
(o quasi) gli effetti del successivo contratto definitivo.
Compromesso
“Normale”
Definisce solo gli aspetti essenziali del futuro rogito
senza permettere all’acquirente di entrare in
possesso dell’immobile
Compromesso
“Effetti anticipati”
Oltre a definire gli aspetti essenziali della futura
vendita consente all’acquirente di disporre già
dell’immobile
Dal punto di vista fiscale, in linea generale il compromesso è soggetto a registrazione
con pagamento di un’imposta di registro in misura fissa (200 euro). Inoltre, se è
prevista una caparra confirmatoria e sono previsti degli acconti, è anche dovuta
un’ulteriore imposta di registro pari allo 0,5% (da applicare sull’importo della caparra)
e del 3% (da applicare sull’importo dell’acconto).
La registrazione del preliminare deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione (se
stipulato con atto notarile, la registrazione eseguita dallo stesso notaio entro 30
giorni dalla sottoscrizione).
Contenuto Con riferimento agli aspetti fiscali, è del 16 maggio scorso, la nota Prot. n.
37916/2016, emessa dalla Direzione Regionale dell’Agenzia delle Entrate del Lazio,
che definisce le regole da seguire in merito alla tassazione del compromesso ad
“effetti anticipati”. Regole che sono diversa a seconda di ciò che è definito nel
preliminare ed in particolare a seconda che il preliminare produca o meno gli stessi
effetti del rogito definitivo.
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ESTRATTO NOTA PROT. N. 37916/2016
(DIREZIONE REGIONALE AGENZIA ENTRATE LAZIO)
 QUALORA SI TRATTI DI “PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI” E IL
COMPROMESSO PREVEDA: IL PAGAMENTO INTEGRALE (O QUASI) DEL PREZZO,
LA CONSEGNA DEL BENE COMPRAVENDUTO E IL TRASFERIMENTO DAL
VENDITORE ALL’ACQUIRENTE DI TUTTI I DIRITTI E GLI OBBLIGHI PROPRI DEL
CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA, IL CONTRATTO PRELIMINARE
DEVE
ESSERE
RIQUALIFICATO
COME
CONTRATTO
DEFINITIVO
DI
COMPRAVENDITA E, COME TALE, TASSATO (LA SUCCESSIVA REGISTRAZIONE
DEL CONTRATTO DEFINITIVO NE COMPORTA LA TASSAZIONE IN MISURA
FISSA);
 QUALORA, INVECE, IL PRELIMINARE PREVEDA SOLO TALUNO DEI PREDETTI
“INDICI” (IL PAGAMENTO INTEGRALE, O QUASI, DEL PREZZO, LA CONSEGNA
DEL BENE, IL TRASFERIMENTO DAL VENDITORE ALL’ACQUIRENTE DEI DIRITTI E
DEGLI OBBLIGHI PROPRI DEL CONTRATTO DEFINITIVO) BISOGNA PAGARE:
•
UNA IMPOSTA DI REGISTRO FISSA PER REGISTRARE IL PRELIMINARE E
UN’ALTRA PER REGISTRARE IL COMODATO CHE SI INSTAURA PER
EFFETTO DELLA CONSEGNA DEL BENE;
•
L’IMPOSTA DI REGISTRO DEL
3% PER REGISTRARE (EVIDENTEMENTE
NON UN ACCONTO, MA) IL
ACQUIRENTE
CONCEDEREBBE
“MUTUO” CHE IL PROMISSARIO
AL
PROMITTENTE
VENDITORE
PAGANDOGLI IN ANTICIPO IL PREZZO, INTEGRALMENTE O QUASI.
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PRELIMINARE CON EFFETTI ANTICIPATI
Ipotesi
IL PRELIMINARE PREVEDE IL PAGAMENTO
INTEGRALE (O QUASI) DEL PREZZO + LA
CONSEGNA DEL BENE COMPRAVENDUTO + IL
TRASFERIMENTO
DAL
VENDITORE
ALL’ACQUIRENTE DI TUTTI I DIRITTI E GLI
OBBLIGHI PROPRI DEL CONTRATTO DEFINITIVO
DI COMPRAVENDITA.
Ai fini fiscali
È tassato come contratto
definitivo
e
la
registrazione del rogito
sconterà solo l’imposta di
registro in misura fissa
(200 euro).
IL PRELIMINARE PREVEDE SOLO TALUNO DEI
PREDETTI “INDICI” OSSIA:
•
IL PAGAMENTO INTEGRALE, O QUASI, DEL
PREZZO;
•
LA CONSEGNA DEL BENE;
•
IL TRASFERIMENTO DAL VENDITORE
ALL’ACQUIRENTE DEI DIRITTI E DEGLI
OBBLIGHI PROPRI DEL CONTRATTO
DEFINITIVO.
Il prezzo che l’acquirente
paga in via anticipata al
venditore è qualificato
come “mutuo”.
La nota dell’Agenzia delle Entrate in esame, parla di pagamento integrale o
“quasi” del prezzo da parte dell’acquirente, senza definire cosa debba
intendersi per “quasi”.
Si renderebbe, dunque, necessaria una qualche precisazione in merito
Preliminare con In base a quanto contenuto nella Nota Prot. n. 37916/2016, particolare attenzione
effetti anticipati occorre dare alla seconda ipotesi, ossia al contratto preliminare che prevede taluno
che prevede tra:
solo uno degli
indici
•
pagamento integrale (o quasi) del prezzo;
•
consegna dell’immobile all’acquirente;
•
trasferimento all’acquirente dei diritti e degli obblighi propri del contratto.
Come anticipato, in tal caso occorre pagare:
 una imposta di registro fissa (200 euro) per registrare il preliminare;
 un’altra imposta di registro in misura fissa (200 euro) per registrare il
comodato che si instaura per effetto della consegna del bene (qualora il
preliminare preveda la consegna);
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 l’imposta di registro del 3% sul prezzo (“mutuo”) pagato (“anticipato”)
dall’acquirente al venditore.
Tuttavia, nel momento in cui si stipulerà il rogito notarile (contratto definitivo di
compravendita), è concessa la detrazione dall’imposta di registro dovuta, di quanto
già assolto in sede di registrazione del preliminare (escluse le due imposte di registro
fisse, ossia quella per la registrazione del preliminare e quella per la registrazione del
comodato).
Tabella Tenendo conto delle indicazioni contenute nella Nota in esame dell’Agenzia delle
riassuntiva Entrate Direzione regionale del Lazio, è possibile esporre, a titolo di esempio, alcune
ipotesi ed il relativo regime di tassazione cui deve essere assoggettato il
“compromesso di compravendita” immobiliare.
Esempi e tassazione
Imposta
registro Imposta Imposta
Ipotesi
misura registro registro
fissa
3%
0,50%
NO
NO
Note
(200,00)
Preliminare che non
prevede nulla ma definisce
solo gli aspetti essenziali
SI
del futuro rogito
L’imposta di registro del
3% è calcolata sull’acconto
(se l’acconto è soggetto
Preliminare che definisce gli
aspetti essenziali del futuro
SI
rogito e prevede caparra
confirmatoria + acconto
SI
SI
ad IVA, sarà dovuta in
misura fissa).
L’imposta di registro dello
0,5% è calcolata sulla
caparra confirmatoria
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Occorre assolvere
l’imposta di registro in
misura fissa per la
registrazione del
Preliminare che definisce gli
aspetti essenziali del futuro
SI
rogito e la consegna
(doppia)
NO
NO
preliminare + quella
relativa al comodato che
mette l’acquirente in
dell’immobile
possesso dell’immobile.
Quindi doppia imposta di
registro
Occorre assolvere
l’imposta di registro in
misura fissa per la
Preliminare che definisce gli
registrazione del
aspetti essenziali del futuro
rogito e prevede il
SI
SI
NO
pagamento anticipato di
preliminare + quella del 3%
sul prezzo pagato in
anticipo (se il prezzo è
tutto (o quasi) il prezzo
soggetto ad IVA, l’imposta
di registro sul prezzo sarà
dovuta in misura fissa)
Occorre assolvere
l’imposta di registro in
misura fissa per la
Preliminare che definisce gli
registrazione del
aspetti essenziali del futuro
preliminare + quella
rogito e prevede il
SI
pagamento anticipato di
(doppia)
SI
NO
relativa al comodato che
mette l’acquirente in
tutto (o quasi) il prezzo e la
possesso dell’immobile.
consegna dell’immobile
Quindi doppia imposta di
registro. Occorre poi
assolvere l’imposta del 3%
sul prezzo pagato in
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Occorre assolvere
l’imposta di registro in
misura fissa per la
registrazione del
Preliminare che definisce gli
aspetti essenziali del futuro
rogito e prevede la consegna
del bene + caparra
preliminare + quella
SI
(doppia)
NO
SI
relativa al comodato che
mette l’acquirente in
possesso dell’immobile.
confirmatoria
Quindi doppia imposta di
registro.
Occorre, altresì, assolvere
l’imposta di registro dello
PRELIMINARE CHE PREVEDE
IL PAGAMENTO INTEGRALE
(O QUASI) DEL PREZZO + LA
CONSEGNA DEL BENE
COMPRAVENDUTO + IL
TRASFERIMENTO DAL
VENDITORE
ALL’ACQUIRENTE DI TUTTI I
DIRITTI E GLI OBBLIGHI
PROPRI DEL CONTRATTO
DEFINITIVO DI
Deve essere tassato come fosse “contratto definitivo”
e, quindi, sconterà l’imposta di registro normalmente
con applicazione delle regole fissate dal TUR (Testo
unico imposte registro) con eventuale applicazione
delle dovute agevolazioni prima casa.
La successiva registrazione del rogito sconterà
invece, la sola imposta di registro in misura fissa (200
euro).
È bene tener presente che l’equiparazione al contratto
definitivo del preliminare è solo da un punto di vista
COMPRAVENDITA
Riferimenti •
normativi e di •
prassi
fiscale e non anche civilistico
TUR (Testo Unico Imposte registro)
Nota Prot. n. 37916/2016 Agenzia Entrate Direziona Regionale Lazio
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