Lastrico solare e infiltrazioni - Cass. civ., II, sent. 8172/2012

Terrazzo e infiltrazioni di acqua.
La Massima
“L'art. 1126 c.c., stabilisce l'imputazione della responsabilità e la conseguente ripartizione del
risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare all'interno del Condominio, in esso compresi il
proprietario o il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, così come i proprietari dei
sottostanti appartamenti, sul presupposto che si tratti di obbligazione gravante sul Condominio
stesso, all'interno del quale le spese devono essere ripartite tra i singoli condomini.”
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 aprile – 23 maggio 2012, n. 8172
Svolgimento del processo
Con atto di citazione del 21-4-1999 S..C., premesso che il terrazzo di sua proprietà sito nell'edificio
condominiale in (OMISSIS) , aveva subito danni a seguito di lavori di ristrutturazione effettuati
nell'appartamento soprastante, di proprietà di C..I. , dalla Edilia Tre s.r.l., e di infiltrazioni d'acqua derivanti
dallo stesso immobile, conveniva in giudizio dinanzi al Pretore di Roma lo I. e la suddetta società
chiedendone la condanna al risarcimento dei predetti danni. Si costituiva in giudizio lo I. chiedendo il rigetto
della domanda, assumendo che egli aveva acquistato la nuda proprietà dell'appartamento soprastante quello
dell'attrice nel giugno del 1996 e la piena proprietà nel settembre del 1998, mentre i danni lamentati dalla C.
si erano verificati nel marzo del 1996; inoltre rilevava che i danni derivanti dalla ristrutturazione erano stati
cagionati dalla Edilia Tre che aveva effettuato i lavori in appalto, e che le infiltrazioni d'acqua provenivano da
un terrazzo che fungeva da copertura condominiale con conseguente esclusiva responsabilità del
Condominio. Si costituiva in giudizio anche la società Edilia Tre che contestava il fondamento della domanda
attrice, e chiedeva ed otteneva l'autorizzazione alla chiamata in causa della propria compagnia assicuratrice
Milano
Assicurazioni
che
a
sua
volta
si
costituiva
in
giudizio.
Nel corso del giudizio interveniva una transazione tra la C. , l'Edilia Tre e la Milano Assicurazioni con
conseguente rinuncia alla domanda attrice per i danni derivanti dai lavori di ristrutturazione.
Il Tribunale di Roma con sentenza del 2-12-2003 condannava lo I. al pagamento in favore della C. a titolo di
risarcimento dei danni da infiltrazione della somma di Euro 930,00 oltre rivalutazione ed interessi.
Proposto gravame da parte dello I. cui resisteva la C. che formulava altresì un appello incidentale la Corte di
Appello di Roma con sentenza del 15-9-2009 ha rigettato l'impugnazione principale e, in parziale
accoglimento dell'appello incidentale, ha condannato lo I. al pagamento di ulteriori Euro 186,00 per sorte ed
Euro 400,00 per spese di lite. Avverso tale sentenza lo I. ha proposto un ricorso per cassazione articolato in
cinque motivi cui la C. ha resistito con controricorso proponendo altresì un ricorso incidentale condizionato
affidato ad un unico motivo; le parti hanno successivamente depositato delle memorie.
Motivi della decisione
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OPERA FORENSIS
Per ragioni di carattere logico - giuridico occorre anzitutto esaminare il secondo motivo di ricorso con il quale
lo I. , denunciando omessa motivazione, sostiene che la Corte territoriale ha affermato che il terrazzo
soprastante l'appartamento di proprietà della C. era in parte di proprietà condominiale ed in parte di
proprietà esclusiva dell'esponente, trascurando di esaminare le deduzioni dell'appellante, che aveva
richiamato l'art. 3 del regolamento di Condominio avente natura contrattuale secondo cui "Costituiscono
proprietà comuni a tutti i condomini, in modo indivisibile ed in parti proporzionali ai millesimi, di proprietà di
ciascun appartamento:... Le terrazze del piano attico e del piano superattico costituiscono piano di copertura
del fabbricato e come tale risultano proprietà comune. Agli effetti della manutenzione si fa espresso richiamo
al Codice Civile, art. 1126 "; pertanto nessuna rilevanza poteva essere attribuita al fatto che una parte del
terrazzo fosse in aggetto, considerato altresì che, come evidenziato dal CTU M.G..A. , la terrazza in
questione era costituita, senza soluzione di continuità, da parti aggettanti e non, necessariamente con unica
impermeabilizzazione ed altrettanto unica sua manutenzione, risultando di fatto impossibile distinguere, ai
fini della manutenzione o di eventuali infiltrazioni, l'una parte del terrazzo dall'altra; conseguentemente
anche
Il
sotto
motivo
tale
profilo
è
fondato
sussisteva
e
la
deve
legittimazione
essere
passiva
accolto
per
esclusiva
quanto
del
Condominio.
di
ragione.
Il giudice di appello ha rilevato che le infiltrazioni d'acqua riscontrate nell'appartamento di proprietà della C.
provenivano, secondo l'esito della espletata CTU, dal terrazzo soprastante, in parte di proprietà condominiale
ed in parte di proprietà esclusiva dello I. , non offrendo peraltro di tale ultimo convincimento alcun elemento
di riscontro; l'assoluta mancanza di motivazione al riguardo è ancor più evidente in quanto nell'atto di
appello lo I. aveva invocato a suo favore proprio l'art. 3 del regolamento condominiale del quale la
controricorrente non contesta la natura contrattuale; a tal riguardo è appena il caso di rilevare che,
contrariamente a quanto sostenuto nel controricorso, lo I. non deduce un travisamento del contenuto del
menzionato art. 3, ma una omessa motivazione riguardo all'interpretazione della norma regolamentare sopra
trascritta, cui invero la Corte territoriale non ha fatto alcun richiamo; né d'altra parte può dubitarsi che tale
questione costituisca un punto decisivo della controversia, atteso che la proprietà della terrazza in questione
e la regolamentazione delle spese relative alla sua manutenzione costituiscono l'oggetto del presente
giudizio.
Con il primo motivo lo I. , deducendo violazione o falsa applicazione degli artt. 1108-1123-1126-1130-11311135-2051 e 1292 c.c., assume che la Corte territoriale ha omesso di considerare che nella fattispecie
legittimato passivo in ordine alla domanda attrice sarebbe stato il Condominio di via (OMISSIS) e non
l'esponente, atteso che la C. aveva allegato quale causa dei danni lamentati nel proprio appartamento un
difetto di manutenzione del soprastante terrazzo a livello che, in quanto tale, avrebbe dovuto essere
imputato al Condominio; invero si trattava di un terrazzo a livello che svolgeva funzioni di copertura
dell'edificio condominiale, e del resto il suddetto Condominio nell'assemblea del 26-11-1998 aveva deliberato
la totale impermeabilizzazione del terrazzo, anche se i relativi lavori non erano stati eseguiti.
Il ricorrente principale aggiunge poi che erroneamente la sentenza impugnata ha affermato la responsabilità
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dello I. solidalmente con il Condominio in relazione all'obbligo di risarcimento dei danni subiti dalla C. , posto
che l'art. 1126 c.c., stabilisce l'imputazione della responsabilità e la conseguente ripartizione del risarcimento
dei danni derivanti dal lastrico solare all'interno del Condominio, in esso compresi il proprietario o il titolare
del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, così come i proprietari dei sottostanti appartamenti, proprio sul
presupposto che si tratti di obbligazione gravante sul Condominio stesso, all'interno del quale le spese
devono
essere
ripartite
tra
i
singoli
condomini.
Con il terzo motivo il ricorrente principale, deducendo violazione o falsa applicazione dell'art. 2055 c.c. ed
insufficiente ed illogica motivazione, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto senza alcun elemento
probatorio di supporto che le infiltrazioni suddette, iniziate nel marzo del 1996, secondo le stesse allegazioni
della C. , si erano protratte anche in epoca successiva - allorché lo I. era divenuto pieno proprietario
dell'appartamento dopo la morte dell'usufruttuaria A..R. nell'(OMISSIS) - fino a quando verso la fine del 1999
erano state effettuate le riparazioni; inoltre erroneamente era stata affermata la responsabilità
dell'esponente ai sensi dell'art. 2055 c.c., in quanto in tal modo era stato posto a carico dello I. l'obbligo di
risarcire tutti i danni subiti dalla C. , danni in realtà riconducibili a distinte ed autonome condotte omissive
anche da parte dell'usufruttuaria. Con il quarto motivo il ricorrente principale rileva una omessa motivazione
in ordine al fatto che l'esponente sia nel primo che nel secondo grado di giudizio aveva dedotto che, appena
deceduta la predetta usufruttuaria, lo I. , immessosi nel possesso dell'appartamento, si era immediatamente
attivato per far convocare un'assemblea condominiale che deliberasse la sostituzione del manto
impermeabile dell'intero terrazzo; ed inoltre, poiché era stato accertato dal CTU che la causa delle
infiltrazioni verificatesi nell'appartamento di proprietà della C. erano ascrivibili ad un generale difetto di
manutenzione del terrazzo, evidentemente preesistente alto stesso acquisto dell'immobile da parte dello
stesso I. , era stata fornita la prova liberatoria delle esclusiva responsabilità del Condominio, unico soggetto
legittimato ad eseguire i lavori di i integrale rifacimento del terrazzo ed unico soggetto che tali lavori aveva
ritardato.
Con il quinto motivo il ricorrente principale, deducendo violazione dell'art. 112 c.p.c., assume che il giudice di
appello non ha esaminato l'autonoma censura dell'appellante con la quale si era sostenuta l'erroneità della
decisione del Tribunale, che aveva dichiarato la soccombenza virtuale dello I. nonostante che la domanda
attrice di risarcimento dei danni derivanti dai lavori di ristrutturazione affidati alla società Edilia Tre,
successivamente rinunciata dalla C. in conseguenza dell'intervenuta transazione con l'appaltatrice, non fosse
stata
istruita.
Tutti gli enunciati motivi restano assorbiti all'esito dell'accoglimento del secondo motivo del ricorso
principale.
Con l'unico motivo del ricorso incidentale condizionato la C. , denunciando violazione e falsa applicazione
degli artt. 1126-2051 e 2055 c.c. nonché vizio di motivazione, censura la sentenza impugnata per aver
ritenuto sussistente una responsabilità solidale del Condominio con lo I. ; invero erroneamente il giudice di
appello ha affermato che il terrazzo da cui provenivano le infiltrazioni fosse da considerarsi di uso comune,
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trattandosi in realtà, come accertato anche dalla CTU, di un balcone ad aggetto di proprietà esclusiva della
controparte, che era pertanto responsabile dei danni lamentati dall'esponente in via esclusiva ai sensi
dell'art. 2051 c.c.. Anche tale motivo resta assorbito all'esito dell'accoglimento per quanto di ragione del
secondo motivo del ricorso principale. In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al
motivo accolto, e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame nonché per la pronuncia sulle spese del
presente giudizio ai altra sezione della Corte di Appello di Roma.
P.Q.M.
LA CORTE
Accoglie per quanto di ragione il secondo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti tutti gli altri motivi
ed il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa anche
per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.
La Nota
La sentenza oggetto d’esame offre molteplici spunti di riflessione in merito alla disciplina della
ripartizione delle spese condominiali, ed in particolar modo in relazione all’onere di riparazione e
manutenzione del terrazzo di copertura.
Punto di partenza della nostra analisi è senz’altro l’art. 1126 c.c. rubricato: “Lastrici solari di uso
esclusivo”.
Tale articolo, infatti, si colloca all’interno del sistema di regole previsto dal codice civile per la
ripartizione delle spese necessarie alla gestione del condominio.
Segnatamente, fa parte di un gruppo di norme, formato da quattro articoli, ovverosia gli artt. 1123
– 1124 – 1125 e appunto 1126 c.c., finalizzati alla disciplina sia di ogni possibile tipo di spesa di
conservazione – esercizio, sia di alcune tipologie di costo che il legislatore del codice ha ritenuto di
regolamentare direttamente.
In forza di ciò, può dirsi che la norma, al pari delle altre, assume la veste di un criterio di
ripartizione, che, in quanto tale, supera la volontà dei soggetti interessati (cioè l’assemblea
condominiale), e si pone come obbligatorio canone di riferimento per ogni possibile decisione di
gestione sulla materia.
Per “lastrico solare di copertura” deve intendersi quella parte terminale di tutto o di porzione
dell’edificio che sia costruita non con una copertura a tegole, coppi, ecc.. (in tal caso si parla,
infatti, di “tetto”), bensì in genere con gettate di cemento o con una pavimentazione o, alcune
volte, con una semplice asfaltatura.
Solitamente il lastrico di copertura non ha mai un vero e proprio parapetto ma, semplicemente, un
cordolo, dell’altezza di una trentina di centimetri circa, che lo delimita nel suo perimetro. Ne
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consegue che il lastrico solare di copertura è, in genere, limitatamente praticabile, così come lo è
un qualsiasi tetto coperto a tegole, coppi, ecc.
Quando si parla di lastrico solare, pertanto, ci si riferisce alla superficie terminale dell’edificio che,
al pari del tetto, svolge la funzione preminente di copertura e protezione dell’edificio, senza il quale
l’edificio sarebbe incompleto e non utilizzabile.
I lastrici solari in generale assolvono alla duplice funzione di copertura e di piano di calpestio.
Le due diverse funzioni possono essere anche a favore di soggetti diversi, allorquando il lastrico,
pur coprendo una porzione di edificio (funzione di copertura) in favore di una pluralità di
condomini, viene utilizzato anche, in via sussidiaria, da altro soggetto, come piano di calpestio, in
proprietà superficiaria esclusiva. In tal caso si dice che il lastrico è “di proprietà e/o uso esclusivo”:
più precisamente si parla di “terrazzo di copertura” di proprietà e/o uso esclusivo.
Per terrazzo di copertura deve intendersi, quindi, un lastrico solare “strutturalmente portante” il
quale sia delimitato nel suo perimetro da un parapetto - come un qualsiasi altro balcone - che gli
consenta di adempiere, oltre che alla normale ed imprescindibile funzione di copertura dell’ edificio
(o di parte di esso), anche a tutte quelle altre funzioni per l’uso comune, che presuppongono
necessariamente e sempre l’accesso e la praticabilità del terrazzo stesso (vedute, stenditoi,
accesso ai locali della cabina ascensore, ecc.).
Il terrazzo di copertura, come si è detto, può essere tanto di uso comune quanto di uso esclusivo
di uno o più condomini.
Fatta questa breve introduzione, è bene precisare che l’articolo del codice civile in esame,
nonostante disciplini il lastrico solare di uso esclusivo, non si applica solo a quest’ultimo, ma anche
al terrazzo quando lo stesso serve anche da copertura a uno o più appartamenti sottostanti.
Allorquando il terrazzo di copertura si trova allo stesso livello dell’appartamento all’uso esclusivo
del quale è destinato, esso viene denominato “terrazzo a livello” che si differenzia dal lastrico
solare solo dal punto di vista costruttivo e non funzionale.
Infatti, costruttivamente, la terrazza differisce dal lastrico in quanto non si trova sulla sommità
dell’edificio, bensì costituisce prolungamento dei locali situati sul suo stesso piano.
Mentre, funzionalmente, presta la medesima utilità a favore dei condomini, fungendo da copertura
delle sottostanti porzioni di piano esclusive, poste nella verticale della sua proiezione.
Secondo un principio oramai consolidato in giurisprudenza, sia il lastrico solare dell’edificio che il
terrazzo a livello, svolgono una funzione di copertura del fabbricato, anche se appartenenti in
proprietà superficiaria o se attribuiti in uso esclusivo, a uno dei condomini.
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Da ciò ne consegue, che all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono
tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare dell’uso
esclusivo.
La concomitanza di una funzione tipicamente comune ed essenziale ai fini dell’esistenza
dell’edificio, come quella della copertura del fabbricato, e di un possibile uso esclusivo da parte di
un singolo condomino (ovvero addirittura della proprietà esclusiva sempre di un singolo
partecipante) ha, infatti, indotto il legislatore a disciplinare puntualmente (art. 1126 cod. civ.) il
criterio con cui ripartire gli oneri contributivi relativi alla conservazione, ricostruzione,
manutenzione del lastrico/terrazza.
In base al dettato testuale del suddetto articolo, le spese di manutenzione del lastrico solare
esclusivo, o del terrazzo a livello come nel caso della sentenza in esame, devono essere ripartite:
per un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo, e per due terzi a carico dei condomini per così dire
“coperti”.
La predetta quota di un terzo, va attribuita interamente al condomino utilizzatore esclusivo, a
meno che non vi sia una comproprietà del lastrico, infatti in tal caso occorrerà procedere ad
un’ulteriore ripartizione, tenendo presente la quota indivisa di detta comproprietà.
La quota dei due terzi, poi, va ripartita tra i condomini che usufruiscono della funzione di copertura
del lastrico, come innanzi accennato cosiddetti condomini coperti.
Tali ultimi condomini vanno identificati nei proprietari delle porzioni immobiliari comprese nella
proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, con esclusione di coloro le cui porzioni
di piano non sono sottoposte al lastrico solare.
Dunque, la diversa soluzione delle problematiche relative agli obblighi facenti capo alla comunità
dei condomini ovvero al proprietario o utilizzatore in via esclusiva del lastrico, è strettamente
connessa alla diversa, quando anche contestuale, funzione cui può assolvere il lastrico.
Infatti, come innanzi accennato, la individuazione del soggetto che trae utilità dall’uso del lastrico
(cui funge da copertura ovvero da calpestio in via esclusiva) consente di individuare, altresì, il
soggetto tenuto a provvedere alla conservazione e manutenzione dello stesso e, quindi, il soggetto
in capo al quale cade l’obbligo della relativa spesa e la misura della stessa.
Affinché una terrazza di copertura possa ritenersi di proprietà esclusiva è necessario che tale
circostanza risulti dal titolo ovvero dal Regolamento di condominio, come nel caso della sentenza in
esame, dove la titolarità comune a tutti i condomini delle terrazze del piano attico e del piano
superattico era previsto dall’articolo 3 del Regolamento condominiale avente natura contrattuale.
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Allorquando, poi, si tratti di “terrazza a livello”, qualora difetti il titolo, per attribuirne la proprietà
esclusiva, è necessario far riferimento alla sua funzione sussidiaria.
Affinché, infatti, la terrazza possa ritenersi di proprietà esclusiva, occorre che essa faccia parte
integrante, da un punto di vista strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di guisa che la
funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria.
È ben evidente, quindi, l’importanza che il legislatore attribuisce al criterio della funzionalità del
bene, ai fini della risoluzione delle problematiche che ne scaturiscono in ordine alla responsabilità
per la custodia e manutenzione del lastrico e, quindi, al conseguente onere contributivo inerente
alla relativa spesa.
Quando il lastrico solare, di proprietà comune, adempie alla sola funzione di copertura dello
stabile, è evidente che le relativa spese di riparazione e di ricostruzione siano poste a carico di tutti
i condomini, nella misura e con le modalità previste dall’art. 1123 c.c.
Va sottolineato, poi, che secondo l’orientamento giurisprudenziale di legittimità il termine
“riparazione”, adoperato dal legislatore nell’art. 1126 c.c., deve ritenersi equiparato per identità di
significato al vocabolo “manutenzione”.
Quindi, è assolutamente pacifico che la corretta applicazione della norma del codice civile prevede
che, anche per i danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua
provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati
inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., vale
a dire i condomini ai quali il lastrico, o terrazzo a livello, serve da copertura, in proporzione dei due
terzi, ed il titolare delle proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità,
nella misura del terzo residuo.
Alla luce delle considerazioni di cui sopra, ci si può ricollegare alla fattispecie oggetto della
sentenza in esame, nella quale da un lato si richiama la valenza contrattuale dell’articolo 3 del
regolamento condominiale che stabilisce la proprietà comune a tutti i condomini delle terrazze del
piano attico e del piano superattico richiamando, altresì, l’art. 1126 c.c. agli effetti della
manutenzione.
Dall’altro lato, invece, fa riferimento alle regole di ripartizione delle spese di manutenzione del
lastrico solare stabilite dall’art. 1126 c.c., dando così credito alla tesi sostenuta dal ricorrente.
Bibliografia
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OPERA FORENSIS
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Salciarini Luigi, Immobili e proprietà, 2011, 11, 703.
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Nicola Comite
p.avv. del Foro di Vallo della Lucania
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