SE IL TETTO E` UN LASTRICO SOLARE O UNA TERRAZZA A

SE IL TETTO E’ UN LASTRICO SOLARE O UNA TERRAZZA A LIVELLO
Nonostante la legge abbia prestato particolare attenzione alla figura del lastrico solare e sia ormai
pacifico che la disciplina per esso dettata si estenda anche alle terrazze a livello, ancora sorgono tante
discussioni sulle modalità di riparto delle spese necessarie per la manutenzione dell’uno o dell’altro e,
soprattutto, sulle responsabilità del condominio nel caso in cui si verifichino infiltrazioni o danni in
genere. Con riferimento al lastrico solare la questione si pone naturalmente solo nel caso in cui taluno
ne acquisti la proprietà oppure, nel divenire proprietario di una o più unità immobiliari site nell’edificio
condominiale, ne ottenga l’uso in via esclusiva. Tutti i condomini cui il lastrico funge da copertura, in
concorso con il proprietario del lastrico o con colui che ne ha l’uso esclusivo, sono tenuti alla
manutenzione del lastrico stesso, con la conseguenza che essi devono rispondere dei danni cagionati
all’appartamento immediatamente sottostante per infiltrazioni d’acqua causate da difetto di
manutenzione. La relativa spesa deve essere posta a loro carico per due terzi, mentre l’ulteriore terzo
deve essere sopportato dal proprietario del lastrico o di chi ne fa un uso esclusivo. Pari criterio deve
essere applicato per le terrazze a livello, intendendosi per tali una superficie scoperta posta al sommo di
alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri dei quali costituisce parte integrante
strutturalmente e funzionalmente. Proprio per il modo in cui è realizzata, essa è destinata non solo e non
tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore
comodità all’appartamento al quale è contigua, costituendo di questo una proiezione all’aperto. La
funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale quindi su
quella di copertura dell’appartamento sottostante. Tutto ciò rileva ai fini delle spese riguardanti quei
manufatti, quali muretti, ringhiere e parapetti, che hanno chiaramente solo lo scopo di rendere più
agevole o più sicuro l’uso del terrazzo e che pertanto devono restare ad esclusivo carico del proprietario
della terrazza stessa. Così non può dirsi invece per il costo della pavimentazione e della struttura che
regge la terrazza, che deve essere ripartito secondo il sopra citato criterio di legge. La diversità delle
situazioni porta però a conseguenze diverse in ordine alla valutazione dell’obbligo di custodia,
sicuramente maggiore, che incombe sul proprietario della terrazza a livello e, di conseguenza, del suo
dovere di vigilare onde evitare il verificarsi di danni a terzi. E’ questi infatti deve ritenersi unico
responsabile dei danni causati a terzi da infiltrazioni qualora queste siano conseguenza del cattivo
funzionamento, magari anche a causa di un improvviso loro intasamento, dei pozzetti di scarico
insistenti sul terrazzo a livello, con esclusione quindi di ogni coinvolgimento del condominio in quanto
impossibilitato a svolgere qualsivoglia controllo sul terrazzo a livello di proprietà altrui.