2. abitare in proprietà

2.
ABITARE IN PROPRIETÀ
passi da seguire per comprare casa,
le spese condominiali, gli obblighi dei
proprietari
ABITARE IN PROPRIETÀ
passi da seguire per comprare casa, le spese
condominiali, gli obblighi dei proprietari
1.
I PASSI PER COMPRARE CASA
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PRIMA DI ACQUISTARE
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BOX: è importante accertarsi che
2. IL COMPROMESSO
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3. IL ROGITO
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BOX: le imposte da pagare quando compri casa
4. IL MUTUO
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BOX: agevolazioni e contributi
LE SPESE CONDOMINIALI
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5. COME VENGONO CALCOLATE LE SPESE?
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6. COME FUNZIONA LA RACCOLTA DELLE
SPESE?
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7. LE SPESE STRAORDINARIE 8
I PASSI PER COMPRARE CASA
1. PRIMA DI ACQUISTARE
Consigliamo di rivolgervi al notaio e/o alle associazioni
rappresentative dei proprietari di immobili perché è
estremamente importante controllare che tutto sia in
regola prima di firmare qualsiasi documento vincolante.
I consigli chiesti al notaio, anche prima della conclusione
della vendita, non hanno un costo aggiuntivo. Anche nel
caso in cui la vendita non si concluda il notaio non chiederà
compensi per la sua consulenza, salvo un rimborso per le
spese eventualmente sostenute per l’attività di controllo e
di ricerca svolta presso i pubblici uffici (di solito non supera i
200 euro).
E’ IMPORTANTE ACCERTARSI CHE:
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il venditore sia il vero proprietario;
il venditore abbia la titolarità per vendere l’alloggio;
non ci sia un’impoteca sulla casa;
il precedente proprietario abbia pagato tutte le spese
condominiali;
ci siano tutti i documenti della casa (come ad esempio la
planimetria catastale)
se comprate da una società costruttrice è necessario
fare un accertamento sulla sua situazione economica: se
l’impresa fallisce rischiate di perdere la casa anche se è
già stato firmato il rogito;
ricordate che esistono apposite norme a tutela di
chi compra un immobile in corso di costruzione (ad
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esempio: rilascio di fideiussione a garanzia degli acconti
versati;
se vi affidate ad un’agenzia, ricordate che il servizio di
intermediazione ha in genere un costo che varia dal 2%
al 4% o è una cifra fissa stabilita preventivamente;
2. IL COMPROMESSO
E’ il primo contratto che il venditore e il compratore devono
sottoscrivere. Con il compromesso ci si impegna a vendere/
acquistare, si fissa il prezzo totale dell’immobile, le modalità
di pagamento, i tempi effettivi della vendita e l’importo
dell’anticipo (caparra).
Questo accordo può essere firmato privatamente (alla
presenza del compratore e del venditore) oppure davanti ad
un notaio (con costi aggiuntivi ma anche maggiori tutele), in
entrambi i casi diventa un atto ufficiale.
Questo significa che gli impegni presi diventano validi dal
punto di vista giuridico e quindi vanno rispettati (se dopo
il versamento della caparra l’acquirente decide di non
comprare più la casa, il venditore può trattenere la caparra;
se invece è il venditore a non voler più vendere, l’acquirente
ha diritto a ricevere indietro una somma pari al doppio della
caparra versata).
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3. IL ROGITO
E’ l’atto ufficiale di compravendita della casa e deve essere
firmato davanti a un notaio. Il notaio deve essere scelto in
accordo tra le due parti o, in mancanza di un accordo, da chi
paga le spese (che in genere non superano l’1-1,5% del costo
complessivo dell’operazione).
La scelta del notaio non deve essere imposta da agenti
immobiliari e/o mediatori, ma può essere consigliata solo se
lo richiedete. Se non si conosce bene l’italiano, alla firma del
rogito deve essere presente un interprete.
Per trovare il giusto notaio è possibile consultare il sito
del notariato www.notariato.it - il Consiglio Nazionale del
Notariato www.comprarecasasenzarischi.it - l’associazione
Sindacale dei Notai della Lombardia www.federnotai.org
LE IMPOSTE DA PAGARE QUANDO COMPRI CASA
Le imposte che bisogna pagare al momento dell’acquisto di
un immobile sono diverse se chi ci vende la casa è un privato
oppure un’impresa costrutturice.
Se il venditore è un privato, un’impresa non incaricata dei
lavori di ristrutturazione o costruzione, oppure un’impresa
che ha ultimato i lavori da più di 5 anni, sulle imposte da
pagare non va calcolata l’IVA.
L’IVA va invece pagata se chi vende la casa è l’impresa che
ha costruito o ristrutturato entro 5 anni dalla fine dei lavori
e ammonta al 4% per la prima casa ed al10% per la seconda.
Questa percentuale viene applicata di norma al prezzo
dichiarato, ma si può chiedere al notaio di riportare nell’atto
notarile la volontà di applicarla sul valore catastale.
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4. IL MUTUO
Il mutuo è un prestito che le banche offrono ai compratori
in possesso di alcune garanzie: in genere, un lavoro stabile
e un reddito adeguato. Generalmente il mutuo non copre
tutto il costo della casa, quindi è necessaria una disponibilità
finanziaria iniziale. Spesso le banche chiedono anche il
coinvolgimento di un «garante» (fidejussore), ovvero di una
persona che si impegna a pagare il debito con la banca se chi
ha stipulato il mutuo, non lo può più sostenere.
In caso di mancato pagamento delle rate nei termini stabiliti,
la banca può far vendere all’asta la casa.
I mutui possono essere a tasso fisso, variabile o misto. Il
tasso fisso è più alto, ma mantiene la rata uguale per tutta
la durata del mutuo. Con il tasso variabile la rata segue
l’andamento del costo del denaro: può diminuire, ma anche
aumentare sensibilmente. Infine, il tasso misto prevede che
il tasso fissato inizialmente possa essere modificato alle
scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto.
AGEVOLAZIONI E CONTRIBUTI
Il mutuo agevolato è un finanziamento concesso dalle
banche per l’acquisto della prima casa con interessi passivi
più bassi.
In passato la Regione Lombardia ha intrapreso iniziative per
sostenere cittadini in difficoltà con il pagamento del mutuo.
Per restare aggiornati sulle iniziative promosse in questa
direzione si può visitare la pagina dedicata: http://www.casa.
regione.lombardia.it/ alla sottosezione AGEVOLAZIONI PER
IL CITTADINO
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LE SPESE CONDOMINIALI
Le spese condominiali sono divise fra tutti i proprietari in
base alla quota di proprietà che ognuno ha. Solitamente
quando un proprietario affitta la sua casa chiede all’inquilino
di contribuire al pagamento di queste spese.
Se un proprietario non paga le spese condominiali
l’amministratore può mandare un decreto ingiuntivo
attraverso il quale intima il pagamento entro una certa data.
Se la scadenza non viene rispettata, l’amministratore di
condominio può iniziare il pignoramento dei beni di chi ha
accumulato il debito.
5. COME VENGONO CALCOLATE LE SPESE?
La quota di spese di ogni proprietario viene calcolata in
millesimi, si chiamano così perché la somma delle quote di
tutti i proprietari è pari a 1000.
Le spese non sono uguali per tutti ma commisurate alla
grandezza della casa e le sue caratteristiche: più la casa
è grande e sta ai piani alti, maggiori sono i millesimi che il
proprietario possiede e quindi maggiore la quota di spese da
pagare.
6. COME FUNZIONA LA RACCOLTA DELLE SPESE?
Ogni anno l’amministratore prevede le spese dell’anno
successivo e stila un preventivo in base al quale gli
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abitanti dovranno pagare quanto dovuto.
A fine anno l’amministratore presenta un consuntivo
basato sulle spese effettivamente sostenute durante l’anno.
Se il conto consuntivo è maggiore di quanto preventivato,
significa che è stato speso di più e che quindi le spese
condominiali aumenteranno.
Se invece il conto consuntivo è minore, gli abitanti verranno
rimborsati oppure si pagherà meno l’anno successivo.
7. LE SPESE STRAORDINARIE
Le spese straordinarie vengono chiamate così perchè non
sono previste nella gestione ordinaria del condominio. Si
tratta di lavori straordinari di manutenzione, imbiancatura
o messa in sicurezza (ad esempio il restauro della facciata
o del tetto, la posa di un ascensone etc.). Queste spese
sono sempre a carico del proprietario. Se l’amministratore
del condominio ritiene che sia necessario fare delle spese
straordinarie dovrà convocare l’assemblea condominiale
perchè soltanto a seguito dell’’approvazione della
maggioranza dei proprietari queste potranno essere
finanziate. E’ quindi importante che i proprietari partecipino
all’assemblea condominiale perchè è il momento in cui si
prendono importanti decisioni.
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