Perizia

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Perizia

Ing. Umberto FICOCIELLO – Via Avellino,49 – 82100 BENEVENTO_________________________________________________________
ORIGINALE
TRIBUNALE DI BENEVENTO
SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO A CARICO DELLA
FUTURA AUTOTRASPORTI Snc
con sede in Paduli (BN) alla C/da Carpinelli – S.S. 90 bis
Sentenza dichiarativa di fallimento n° 5/2000
RELAZIONE per revisione perizia di stima relativa ai
capannoni ricadenti nei beni immobili riconducibili alla
FUTURA AUTOTRASPORTI Snc. in PADULI alla C/da
Carpinelli lungo la S.S. 90 bis.CONTIENE :
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Relazione
ALLEGATO 1 : Visure catastali
ALLEGATO 2 : Estratto di mappa catastale
ALLEGATO 3 : Planimetrie catastali
ALLEGATO 4 : Piante beni immobili che rientrano nel LOTTO n° 4
ALLEGATO 5 : Piante beni immobili che rientrano nel LOTTO n° 5
ALLEGATO 6 : Atti amm/vi relativi alla costruzione della cabina elettrica (ex
LOTTO n°6 di vendita)
ALLEGATO 7 : Visura catastale relativa alla cabina elettrica
ALLEGATO 8 : Planimetria con individuazione dei nuovi LOTTI nn° 4 e 5
ALLEGATO 9 : Atti amm/vi relativi alla costruzione del capannone rientrante
nel LOTTO n° 4 e della tettoia del LOTTO n°5
ALLEGATO 10 : Atti amm/vi relativi alla costruzione del capannone rientrante nel LOTTO n° 5
ALLEGATO 11 : Certificato di destinazione urbanistica
ALLEGATO 12 : Licenza del 22/02/91 rilasciata dall’ANAS che autorizza gli
accessi dalla SS. 90 bis
ALLEGATO 13 : Nulla osta n° 2881 del 02/06/1990 per la costruzione dei
muri di recinzione
ALLEGATO 14 : Planimetria con ubicazione del muro crollato e di quello
ribaltato
ALLEGATO 15 : Rilievo fotografico
ALLEGATO 16 : Specifica professionale
GIUDICE DELEGATO
Dott. Franco DE RISI
CURATORE FALLIMENTARE
Dott. Ranieri RUSSO
Benevento ______________
IL C.T.U.
(Ing. Umberto FICOCIELLO)
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Fallimento FUTURA AUTOTRASPORTI Snc n° 05/2000
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A) INCARICO
In data 04 Aprile 2009, il Giudice Delegato al Fallimento
della FUTURA
AUTOTRASPORTI Snc, Dott. Franco DE RISI , nominava CTU il sottoscritto Ing.
Umberto FICOCIELLO, iscritto all’albo degli Ingegneri della Provincia di Benevento al
n° 564, ed affidava il seguente incarico:
“Provveda
il Consulente ad aggiornare la stima per la vendita all’asta dei beni
come da lui stesso suggerito ai punti 1, 2 e 3 della relazione depositata in data
13/03/2009.”
A tal proposito è opportuno ricordare che la citata relazione era stata richiesta
a seguito del crollo di parte del muro di sostegno del piazzale a servizio dei
capannoni industriali della FUTURA AUTOTRASPORTI in Paduli alla C/da Carpinelli,
ed i richiamati punti 1, 2 e 3, indicati nella perizia depositata il 13/03/09, così
recitavano:
1. rivedere la perizia di stima a suo tempo presentata dall’Ing. LA TORELLA,
aggiornandola alla luce degli ultimi avvenimenti ed eventualmente prevedere un
abbattimento del valore dei singoli lotti in funzione dell’incidenza delle opere
necessarie per la messa in sicurezza dei muri di sostegno;
2. procedere ad una nuova definizione dei Lotti di vendita, relativamente ai
capannoni industriali e loro aree esterne di pertinenza, in quanto, nella citata
perizia di stima, l’area esterna del piazzale da destinare ai singoli lotti non fu
all’epoca definita ed individuata catastalmente. A tal proposito si rimanda alla
proposta transattiva presentata dal sottoscritto in data 18/02/2008, per la cui
definizione si è proceduto al tipo di frazionamento ed all’assegnazione delle aree
esterne secondo i lotti di vendita.
3. nella nuova perizia di stima è necessario stralciare la cabina elettrica che, da
quanto è stato accertato non risulta rientrare nella massa del fallimento.
B) PREMESSA
Prima di dare risposta ai quesiti posti dal G.D. è opportuno ripercorrere quanto
accaduto finora a partire dall’apertura del fallimento.
Il G.D., in data 30/10/2000 conferiva incarico all’Ing. Augusto LA TORELLA di
redigere una perizia di stima dei beni immobili, tutti ubicati nel comune di Paduli,
riconducibili alla proprietà del Sig. Giuseppe Antonio TARTARO, amministratore della
FUTURA AUTOTRASPORTI Snc con sede in Paduli alla C/da Carpinelli.
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L’ing. LA TORELLA nelle proprie perizie di stima, molto dettagliate e precise
nella descrizione e depositate in cancelleria il 23/07/2001 ed il 07/06/2002, arrivava
alla definizione di n°7 lotti di vendita così distinti:
n°
LOTTO
1
2
3
4
5
6
7
Identificazione
catastale
Foglio n° 19 di Paduli
Particella n°381 sub.2
Categoria A/2 Classe 6
Particella n°381 sub.3
Categoria A/2 Classe 6
Particelle n°65-195
Particella n°235
Categoria D/7
Particella n°243
Categoria D/7
Particella n°245
Categoria D/7
Particella n°348
Seminativo arboreo di
classe 2
Destinazione e
consistenza
ragguagliata
Valore unitario
espresso in
€ /mq
Importo delle
detrazioni per
completamento
o
regolarizzazion
e urbanistica
CIVILE ABITAZIONE
Mq. 310,83
764.35
(pari a £/mq.
1.480.000)
7.746,85
229.837,99
CIVILE ABITAZIONE
Mq. 316,94
764.35
(pari a £/mq.
1.480.000)
7.746,85
234.508,21
568,10
(pari a £/mq.
1.110.000)
15.493,71
59.916,23
361,52
(pari a £/mq.
700.000) ridotto a
204.14 per tenere
conto dei lavori di
ristrutturazione a
seguito di incendio
come da computo
metrico redatto dal
CTU
263.484,40
(per lavori di
ristrutturazione a
seguito di
incendio come
da computo
metrico redatto
dal CTU Ing. LA
TORELLA)
341.790,17
361,52
(pari a £/mq.
700.000)
---------
598.868,44
361,52
(pari a £/mq.
700.000)
---------
6.825,49
1,033
(pari a £/mq. 2.000)
---------
3.160,98
294.471,81
1.474.907,25
FABBRICATO
RURALE CON
ANNESSO
APPEZZAMENTO DI
TERRENO
Mq. 132,74
CAPANNONE
INDUSTRIALE CON
ANNESSO SPAZIO
ESTERNO DI
PERTINENZA
(soggetto ad
incendio in data
04/01/1998)
Mq. 1.674,25
CAPANNONE
INDUSTRIALE CON
ANNESSO SPAZIO
ESTERNO DI
PERTINENZA
Mq. 1.656,53
CABINA
ELETTRICA
Mq. 18,88
TERRENO
AGRICOLO
Mq. 3.060
TOTALI
VALORE
FINALE
Dei LOTTI sopra indicati, quelli che sono oggetto di aggiornamento in virtù
dell’attuale incarico sono il LOTTO n° 4 ed il LOTTO n° 5. Il LOTTO n°6 non può
essere incluso nei beni riconducibili alla FUTURA AUTOTRASPORTI in quanto la
cabina elettrica, attualmente identificata al catasto al foglio 18 particella 244, pur
essendo stata realizzata dal Sig. Giuseppe Antonio TARATARO con regolare
Concessione Edilizia – pratica n°2139/90 – rilasciata il 26/04/1991 (ALLEGATI 6 e
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7), è stata successivamente trasferita all’ENEL Distribuzione S.P.A. nell’anno 1992
con
atto pubblico del 13/02/1992 e successivo di integrazione e rettifica
del
13/01/2003 rogante ATLANTE Matilde – registrato a Roma il 21/01/2003 al n° 5452.
A partire dal 2003 sono state fissate varie vendite all’incanto dei beni, tutte
andate deserte.
Nel corso degli anni vi è stato un lungo contenzioso, tuttora in essere, con la
Sig.ra Giovanna CUCCI, moglie del Sig. Giuseppe Antonio TARTARO in regime di
comunione dei beni, la quale, per il tramite del proprio procuratore Avv. Marcellina
DE PASQUALE, ha sempre sostenuto che il 50% dei beni, come prima identificati,
non potessero essere disponibili per la vendita fallimentare.
In data 06/02/07 l’avv. DE PASQUALE, in nome e per conto della propria
assistita Sig.ra Giovanna CUCCI, faceva pervenire alla Curatela una proposta di
transazione con la quale si richiedeva l’acquisizione dei beni di cui ai LOTTI nn° 1, 2,
4, 6 e 7. La proposta di transazione prevedeva anche che la Sig.ra CUCCI, a fronte
della richiesta di acquisizione di cui innanzi:
1. rinunciasse ad ogni diritto afferente il bene di cui al LOTTO n°5;
2. offrisse, a conguaglio tra il valore dei beni di cui faceva esplicita richiesta
(LOTTI nn°1-2-4-6-7) e quello che restava alla curatela (LOTTO n°5), la
somma di € 70.000,00 corrispondente alla quota teoricamente liquidabile a
favore della CUCCI come indennizzo assicurativo percepito dalla curatela
per l’incendio del capannone industriale di cui al LOTTO n° 4;
3. rinunciasse ai frutti derivanti dalla locazione del bene di cui al LOTTO n°5,
fino ad oggi percepiti dalla Curatela;
4. rinunciasse ad ogni altra pretesa nei confronti della curatela ivi incluso
l’indennizzo assicurativo di cui al punto 2.
L’Avv. Carlo CARUSO, legale della Curatela, con nota del 27/03/07,
in
riferimento alla proposta di transazione avanzata dalla Sig.ra CUCCI, esprimeva
parere favorevole
tenuto conto della peculiarità e complessità della questione
oggetto del contendere che necessariamente avrebbe richiesto tre gradi di giudizio
con enorme dilatazione dei tempi processuali. Inoltre, puntualizzava sempre l’Avv.
CARUSO, qualora dovesse essere accolta la domanda della Sig. ra CUCCI, la
Curatela ne avrebbe subito un enorme danno in quanto, oltre alla restituzione di
metà del patrimonio immobiliare avrebbe dovuto provvedere anche al risarcimento
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dei danni patrimoniali consequenziali al mancato uso degli immobili dalla data del
fallimento (05/01/2000) nonché al pagamento delle spese legali.
Per tale motivo, nel febbraio 2008, a seguito di incarico conferito il 19/11/2007
dal G.D. Franco DE RISI, venne avanzata dal sottoscritto una proposta transattiva
che in un primo momento aveva visto tutte le parti d’accordo ma che non ha avuto
più seguito per problemi non noti al sottoscritto. L’ipotesi transattiva (ALLEGATO 8)
ha previsto una diversa conformazione dei LOTTI di vendita nn° 4 e 5 ed in
particolare:
LOTTO n° 4
Composto da:
• particella n° 235 del foglio 18 del comune di Paduli estesa mq. 7.895 su cui
insiste un capannone industriale con struttura portante in acciaio, andato
parzialmente distrutto nell’incendio del 1998, dell’estensione di mq.
1.372,75.
LOTTO n° 5
Composto da:
• particella n° 243 del foglio 18 del comune di Paduli estesa mq. 4.975 su cui
insiste un capannone industriale con struttura portante in cemento armato
precompresso dell’estensione di mq. 1.269,85 oltre ad un piano primo
adibito ad ufficio dell’estensione lorda di mq. 212;
• tettoia in acciaio (particella 334 – foglio 8) dell’estensione di mq. 143;
Rispetto alla individuazione dei LOTTI nn° 4 e 5 di cui alle perizie originarie,
quella indicata dal sottoscritto, risulta senz’altro più razionale e funzionale per la
vendita in quanto:
•
prevede un’esatta delimitazione delle aree esterne che resteranno a servizio
dei singoli lotti, ben individuata con particelle catastali come da frazionamento
redatto dal sottoscritto nel febbraio 2008;
•
la tettoia in acciaio viene assegnata al LOTTO n°5 in quanto naturalmente
ricade nell’area a servizio del Lotto stesso;
•
la nuova individuazione ha già avuto il
Franco DE RISI.
parere favorevole del G.D. Dott.
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C) RELAZIONE
Tanto premesso si passa di seguito alla descrizione dei nuovi lotti così come
prima individuati, per poi passare all’ aggiornamento del loro valore alla luce degli
oneri necessari per la messa in sicurezza dei muri di contenimento del piazzale a
servizio dei capannoni industriali.
C.1) BENI RIENTRANTI NEL LOTTO N°4
Trattasi di un area estesa mq. 7.895 ubicata in paduli alla C/da Carpinelli su di
cui insiste un capannone industriale che sviluppa una superficie coperta di mq.
1.372,75 ed una volumetria di mc. 9.611. In catasto in testa al Sig. Giovanni Antonio
TARTARO – foglio n° 18 del Comune di Paduli – particella 235 – categoria “unità
collabente”
e come tale senza planimetria e rendita catastale. Il capannone
industriale, andato parzialmente distrutto in un incendio nel 1998, è stata realizzato
con Concessione Edilizia n° 2145, rilasciata al Sig. TARTARO Giuseppe Antonio, in
data 29/06/1991. Per detto manufatto sono stati depositati i calcoli statici presso il
Genio Civile di Benevento in data 10/075/1991 – N° d’ordine10897– Prot.5950 ed in
data 20/05/1993
è stato depositato il Collaudo in Corso d’opera delle strutture
portanti a firma dell’Ing. Luigi BASILE (cfr. ALLEGATO n°9).
L’intera area ricade in Zona D2 del vigente PRG del Comune di Paduli (cfr.
ALLEGATO n° 11) specificamente riservata ad impianti produttivi di tipo Artigianale
e Commerciale nonché per aree interessate da medie strutture di vendita. In detta
Zona il PRG si attua con intervento diretto secondo l’applicazione dei seguenti
parametri urbanistici:
•
Iu (indice di utilizzazione) = 0,80 mq/mq;
•
Rc (rapporto di copertura) = 0,50 mq/mq;
•
H (altezza alla gronda) = 12,00 mt.;
•
Df (distanza dai fabbricati) = 10,00 mt per pareti finestrate;
•
Dc (distanze dai confini) = 5,00 mt. (o a confine per pareti non finestrate).
Dalla verifica delle superfici e volumetrie realizzate con la citata C.E.
si
evince che la suscettività edificatoria dell’area è stata allo stato sfruttata meno della
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metà; tale situazione andrà tenuta in debito conto nella determinazione del valore di
mercato da attribuire all’area residua.
Il terreno in questione è interessato da una servitù di elettrodotto, che parte
dalla cabina ENEL ed attraversa l’intera area fino al confine sulla strada comunale in
direzione sud-ovest, e da una servitù di metanodotto che corre lungo il confine con la
S.S. 90 bis.
Il capannone industriale, si presenta in pessimo stato di conservazione a
causa di un incendio che lo ha parzialmente distrutto il 04/01/1998. Per la stima dei
danni riportati a seguito del citato incendio fu all’epoca redatta una perizia di stima,
depositata in cancelleria il 21/11/2000 – Sez. Fallimentare, redatta dall’Ing. LA
TORELLA che ha stimato in €. 263.484,40 la somma necessaria per l’esecuzione dei
lavori di ristrutturazione, che comprendeva:
•
•
•
•
•
•
•
•
smontaggio e trasporto a rifiuto di tutte le parti danneggiate;
sostituzione delle strutture metalliche danneggiate con relativa verifica e
messa in sicurezza della parte strutturale da recuperare;
sostituzione degli infissi danneggiati;
fornitura e posa in opera dei pannelli di copertura e dei relativi lucernari;
fornitura e posa in opera dei canali di gronda e discendenti pluviali;
ripristino della pavimentazione in cls. danneggiata;
lavori di pittura
rifacimento completo impianto elettrico, idrico-igienico-sanitario ed
antincendio;
L’importo stimato nel 2000 deve essere aggiornato all’attualità con un incremento
del 23.52 % per tenere conto che con Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei
Trasporti del 30/01/2009 il costo di intervento per il 2007 (ultimo dato disponibile) è
stato fissato in € 666,29/mq contro il costo di intervento del 2000 all’epoca fissato in
€ 539,40/mq. Con tale maggiorazione l’importo stimato per l’esecuzione dei lavori di
ristrutturazione a seguito del citato incendio diventa pari a € 325.455,93 ed in cifra
tonda pari a € 325.500,00
In particolare le attuali caratteristiche costruttive sono le seguenti:
• struttura portante realizzata in acciaio zincato costituita da n° 16 pilastri HEA
300
sormontati da n° 8 capriate all’inglese della lunghezza di 30,00 mt.
ognuna, ancorate mediante bulloni alle mensole montate alla sommità dei
pilastri. Di tale struttura almeno 10 pilastri e 5 capriate sono da smontare e
sostituire;
• la copertura è realizzata in pannelli con doppia lamiera grecata con interposto
materassino coibente da 5 cm.: Tale copertura è interamente da sostituire;
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• le fondazioni sono del tipo profondo con plinti su pali trivellati in c.a. . I plinti
sono tra di loro collegati con travi di opportuna rigidezza;
• le tamponature perimetrali sono state realizzate con pannelli pieni, verticali e
nervati, in cls armato e vibrato dello spessore di 20 cm, poggiati su travi porta
pannello, al piede, ed ancorate in testa alle travi perimetrali in acciaio. Le
tamponature sono andate in parte danneggiate e necessitano di interventi di
pitturazione per l’eliminazione del nero fumo sul lato interno;
• pavimentazione dello stabilimento in malta di cemento sovrapposta ad uno
strato di sottofondo in conglomerato cementizio, in buona parte andata
danneggiata nell’incendio;
• impianti elettrico
nell’incendio;
e
di illuminazione andati completamente
distrutti
• n° 4 accessi con porte in acciaio di dimensione 4,00 x 5,00 mt e 5,00 x 5,00
con pannelli bugnati ed infissi esterni in acciaio preverniciato di colore blu e
cristallo, il tutto andato fortemente danneggiato nell’incendio.
L’area esterna, della superficie residua di mq. 6.522, al netto dell’ingombro del
capannone, è in parte
pavimentata con tappetino in asfalto, non in perfette
condizioni.
L’intera area risulta delimitata:
• a NORD-EST, a confine con i beni di cui al LOTTO n°4, non è presente alcuna
delimitazione;
• ad EST da un muretto in c.a e sovrastante recinzione in acciaio zincato con
ingresso carrabile della lunghezza di mt. 8,00 che corre lungo la S.S. 90 bis.
Tale accesso è stato autorizzato dall’ANAS con Licenza del 22/02/91
(ALLEGATO 12);
• a SUD-OVEST da un muro di contenimento in c.a. che corre lungo la strada
comunale di C/da Carpinelli;
• a NORD-OVEST con un muro di sostegno di altezza variabile da 2.00 a 5.50
mt., sormontato da una rete metallica sorretta da paletti in acciaio che, per
una lunghezza di circa 22 metri, si è ribaltato ed è stato oggetto, di recente, di
un intervento di messa in sicurezza dell’area soggetta al crollo per evitare
danni a terzi;
Confina:
• a NORD-EST con i beni di cui al LOTTO n°4 individuati dalle particella n°243 e
334 – Foglio 18 del Comune di Paduli;
• ad EST con la S.S. 90 bis;
• a SUD-OVEST con la strada comunale di C/da Carpinelli;
• a NORD-OVEST con particella n° 240 – Foglio 18 del Comune di Paduli;
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C.2) BENI RIENTRANTI NEL LOTTO N°5
Trattasi di un area estesa mq. 4.975 ubicata in paduli alla C/da Carpinelli su
di cui insiste
1. un capannone industriale che sviluppa una superficie coperta di mq. 1.269,85
oltre ad un piano primo adibito ad ufficio dell’estensione lorda di mq. 212. Il
tutto per una volumetria di mc. 8.890, riportato in catasto in testa al Sig.
Giovanni Antonio TARTARO –foglio n° 18 del Comune di Paduli – particella
243 – categoria D/7 – rendita € 6.310,00;
2. tettoia aperta su due lati che sviluppa una superficie coperta di mq. 142 in
catasto in testa al Sig. Giovanni Antonio TARTARO –foglio n° 18 del Comune
di Paduli – particella 334 – categoria C/2 – classe 1 – consistenza mq. 142 rendita € 300,68.
Il capannone industriale è stato realizzato con Concessione Edilizia n° 2020,
rilasciata al Sig. TARTARO Giuseppe Antonio, in data 07/03/1990 e successiva C.E.
in VARIANTE n° 2062 rilasciata il 17/05/1990. Per detto capannone sono stati
depositati i calcoli statici presso in Genio Civile di Benevento in data 16/05/1990 – N°
d’ordine 9428 – Prot. 3709 ed in data 05/12/1990 Prot. 10682 è stato depositato il
Collaudo in Corso d’opera delle strutture portanti a firma dell’Ing. Adalberto
PACILLO. (cfr. ALLEGATO n° 10).
La tettoia in acciaio è stata realizzata con Concessione Edilizia n° 2145,
rilasciata, al Sig. TARTARO Giuseppe Antonio, in data 29/06/1991. Per detto
manufatto sono stati depositati i calcoli statici presso il Genio Civile di Benevento in
data 10/07/1991 – N° d’ordine10897– Prot.5950 ed in data 20/05/1993 è stato
depositato il Collaudo in Corso d’opera delle strutture portanti a firma dell’Ing. Luigi
BASILE (cfr. ALLEGATO n°9).
L’intera area ricade in Zona D2 del vigente PRG del Comune di Paduli e per la
stessa vale quanto già relazionato al punto precedente nella descrizione del LOTTO
n° 4.
Dalla verifica delle superfici e volumetrie realizzate con la citata C.E. si evince
che la suscettività edificatoria dell’area è stata allo stato sfruttata meno della metà;
tale situazione andrà tenuta in debito conto nella
determinazione del valore di
mercato da attribuire all’area residua.
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Il terreno in questione è interessato da una servitù di elettrodotto, che parte
dalla cabina ENEL ed attraversa l’intera area fino al confine sulla strada comunale in
direzione sud-ovest, e da una servitù di metanodotto che corre lungo il confine con la
S.S. 90 bis.
Nell’angolo a nord del terreno insiste un pozzo artesiano di elevata profondità
per l’approvvigionamento idrico, fermo restando che l’area è servita dall’acquedotto
comunale.
Il capannone industriale, con l’annessa tettoia, si presenta in buono stato di
conservazione e, fino a circa due anni fa, era stato dato in fitto ed utilizzato come
deposito per lo stoccaggio di merci. In particolare le caratteristiche costruttive sono le
seguenti:
capannone industriale
• struttura portante in calcestruzzo armato precompresso costituita da pilastri
monopiano di sezione quadrata, dotati di mensole alle estremità per
l’appoggio delle travi di copertura e di collegamento;
• le travi orizzontali, della lunghezza di 30,00 mt, sono state realizzate in c.a.p.,
ad andamento longitudinale a doppia pendenza con sezione a doppio T in
mezzeria e rettangolare piena in prossimità degli appoggi ;
• la copertura è realizzata con tegoloni precompressi aventi sezione piena a T,
intervallati da ampi lucernari realizzati
con lastre di policarbonato che
forniscono una buona illuminazione agli ambienti interni;
• le fondazioni sono del tipo diretto a plinti in cemento armato, collegati tra di
loro con travi di opportuna rigidezza e sormontati da bicchieri in c.a. per
l’alloggiamento dei pilastri;
• le tamponature perimetrali sono state realizzate con pannelli pieni verticali
nervati in cls armato e vibrato dello spessore di 20 cm, poggiate su travi porta
pannello, al piede, ed ancorate in testa alle travi perimetrali in cap;
• pavimentazione dello stabilimento al piano terra in malta di cemento
sovrapposta ad uno strato di sottofondo in conglomerato cementizio;
• servizio igienico al piano terra in condizioni non idonee, dotato di impianto
idrico e di scarico da revisionare;
• impianti elettrico e di illuminazione da revisionare;
• impianto antincendio da revisionare;
• n° 4 accessi con porte in acciaio di dimensione 4,00 x 5,00 mt con pannelli
bugnati ed infissi esterni in acciaio preverniciato di colore blu e cristallo;
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All’interno dello stabilimento, per una parte limitata ad una superficie di mq.
212,00 lordi, è presente un piano primo con destinazione ad ufficio cui si accede
tramite una scala interna a due rampe in acciaio ed una scala esterna, sempre in
acciaio. Le caratteristiche del primo piano sono le seguenti:
•
solaio in tegoloni in c.a.p. aventi sezione piena ad U poggiati sulle travi
intermedie del capannone che delimitano la campata;
•
la zona uffici si compone di n° 7 stanze, un disimpegno e n° 3 servizi igienici;
•
impianti idrico, antincendio, igienico-sanitario, riscaldamento ed elettrico da
revisionare e rendere a norma;
•
divisori interni realizzati con pannelli in forato da 10 cm. di spessore ed alti
1,00 mt sormontati da pareti vetrate con telai in alluminio;
•
infissi interni in alluminio e vetro;
•
pavimentazione in gres;
•
controsoffitto in doghe di legno di scarsa qualità.
Tettoia esterna in acciaio
Le caratteristiche della tettoia sono le seguenti:
•
struttura portante in elevazione interamene in acciaio zincato con n° 2 pilastri
HEA sormontati da due capriate con profili ad L accoppiati, ancorate, sul lato
opposto, a degli appoggi saldati ai pilastri del capannone facente parte del
LOTTO n° 5;
•
arcarecci realizzati con travi tralicciate in acciaio zincato a sostegno dei
pannelli di copertura in lamiera grecata coibentata dello spessore di 5 cm.;
•
fondazione con plinti in c.a. su pali trivellati;
•
in sommità, sui due lati aperti, è posizionata una veletta in acciaio zincato
preverniciato per mascherare le capriate di copertura;
•
pavimentazione in tappetino di asfalto .
L’area esterna, della superficie residua di mq. 3.705, al netto dell’ingombro del
capannone e della tettoia, è in parte pavimentata con tappetino in asfalto, non in
perfette condizioni. Sul lato NORD del piazzale è posizionato una pesa-bilico con
centralina di lettura all’interno del capannone, completamente da rifare nella parte
relativa alle apparecchiature di lettura e da sottoporre a controllo e manutenzione
nella parte strutturale.
L’intera area risulta delimitata:
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• a NORD-EST con un muro di sostegno dell’altezza di 4,50 mt, sormontato da
una rete metallica sorretta da paletti in acciaio;
• ad EST da un muretto in c.a e sovrastante recinzione in acciaio zincato con
ingresso carrabile della lunghezza di mt. 8,00, che corre lungo la S.S. 90 bis.
Tale accesso è stato autorizzato dall’ANAS con Licenza del 22/02/91
(ALLEGATO 12);
• a NORD-OVEST da un muro di contenimento in c.a. a sostegno del piazzale
con altezza variabile da mt. 2.00 a mt. 5.00, anche questo sormontato da una
rete metallica sorretta da paletti in acciaio;
• a SUD-OVEST, a confine con i beni di cui al LOTTO n°5, non è presente
alcuna delimitazione.
Confini:
• a NORD-EST con particella n° 239 – Foglio 18 del Comune di Paduli;
• ad EST con S.S. 90 bis;
• a NORD-OVEST con particella n° 240 – Foglio 18 del Comune di Paduli;
• a SUD-OVEST con i beni di cui al LOTTO n°5 individuati dalla particella n°
235 – Foglio 18 del Comune di Paduli.
C.3) ONERI PER MESSA IN SICUREZZA MURI
Per realizzare il piazzale destinato ad ospitare i capannoni industriali della
FUTURA AUTOTRASPORTI fu all’epoca necessario eseguire delle opere di riporto
di terreno che hanno reso necessaria la costruzione, verso il confine a Nord-Ovest, di
un muro di sostegno che, nel punto più alto, raggiunge la misura fuori terra di 5,50
mt.
Di contro verso la parte Nord del piazzale fu necessario eseguire opere di
sbancamento di terreno e la realizzazione di un ulteriore muro di recinzione per
contenere il terreno a confine. Dai vari accertamenti effettuati presso i competenti
uffici non risultano dei grafici esecutivi dei muri indicati e, per gli stessi muri, non
esistono depositi di calcoli statici presso il Genio Civile. Esiste solo il Nulla Osta n°
2881 del 05/11/1990 rilasciato dal Comune di Paduli (ALLEGATO n° 13) con il
quale il Sig. Giuseppe Antonio TARTARO veniva autorizzato per l’esecuzione di un
muro di cinta in calcestruzzo non armato che però, da quanto risulta dai grafici, non
aveva funzione di muro di sostegno di terrapieno ma solo di delimitazione della
proprietà. I muri di sostegno, invece, sono stati realizzati dal Sig. TARTARO, senza
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le preventive autorizzazioni e deposito dei calcoli statici, e risultano pertanto essere
privi di Collaudo Statico.
Come risulta dalla perizia depositata dal sottoscritto il 28/11/2008, circa 10
anni fa, la porzione di muro di contenimento che delimita il LOTTO n°5 nella parte più
a valle sul lato NORD-OVEST (ALLEGATO n°14) , per una lunghezza di circa 22.00
mt. si è ribaltata ed allo stato risulta essere inclinato di 45° rispetto all’orizzontale. La
causa del dissesto è da imputare essenzialmente a:
• scarso dimensionamento della fondazione;
• mancanza di armatura metallica;
• mancanza di drenaggio alle spalle del muro;
• mancanza di fori nel muro per lo smaltimento delle acque meteoriche che si
raccolgono alle spalle del muro.
Da quanto è stato possibile accertare durante i vari sopralluoghi effettuati per
la stesura delle precedenti perizie, è emerso che, precedentemente al ribaltamento
del tratto di muro prima descritto, si era verificato il crollo di un’ altra porzione di
muro, a confine verso NORD (ALLEGATO n° 14), che fu a suo tempo ricostruita.
Anche per quest’ultimo tratto di muro ricostruito mancano comunque i calcoli statici, il
deposito al Genio Civile ed il relativo collaudo. Come è possibile rilevare dal rilievo
fotografico (ALLEGATO n°15) sul tratto di muro sul confine NORD sono stati
realizzati dei fori. A parere del sottoscritto il numero dei fori praticati è insufficiente in
quanto sono stati posizionati solo al centro dell’altezza del muro e non anche alla
base dove è maggiormente necessario. Da quanto è stato possibile visionare, i
restanti muri non presentano al momento sintomi di dissesto ma è lecito supporre
che le tecniche costruttive siano le stesse di quelli precedentemente descritti e
pertanto potrebbero essere soggetti, in futuro, a fenomeni di instabilità simili a quelli
prima evidenziati.
Per quanto riguarda la sicurezza e la stabilità dei capannoni che sono
posizionati a ridosso del muro di sostegno disposto sul lato a NORD-OVEST ( ad
una distanza di 5.00 mt) da quanto è stato possibile accertare dalla presa visione
degli elaborati grafici delle strutture e dall’incontro avuto con il tecnico che ha seguito
all’epoca la contabilità dei lavori, è risultato quanto segue:
________________________________________________________________
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•
il capannone facente parte del LOTTO n° 4 e la tettoia del LOTTO n°5 hanno
fondazioni profonde su pali trivellati e come tale è garantita la stabilità anche
in presenza di fenomeni di instabilità del muro di sostegno.
•
il capannone facente parte del LOTTO n° 5 ha fondazioni superficiali a plinti
collegati, la cui base d’appoggio, relativamente ai plinti in zona di riporto, è
stata approfondita fino al superamento della fascia di terreno di riporto;
D’altra parte, come indicato nei precedenti punti C.1) e C.2) , i due capannoni
e la tettoia che rientrano nei descritti LOTTI nn° 4 e 5,
risultano regolarmente
provvisti di calcoli statici e di collaudo e ciò lascia supporre che i vari professionisti i
quali, a vario titolo, sono intervenuti nella realizzazione delle opere, abbiano assolto
nel migliore dei modi al loro incarico professionale. Durante i sopralluoghi non sono
emersi, allo stato, stati fessurativi che possano indurre a pensare a problematiche
relative alla stabilità dei capannoni stessi.
Ciò nonostante, per garantire la Curatela da ogni possibile futuro problema
con gli acquirenti dei beni è necessario prevedere la spesa necessaria per la messa
in sicurezza dei muri, da portare in detrazione per la determinazione del valore di
mercato dei singoli LOTTI di vendita. I lavori da prevedere sono i seguenti:
C.3.1 - MURO RIBALTATO
Per il muro ribaltato è necessario prevedere quanto segue:
1. demolizione del muro in calcestruzzo e relativo trasporto a rifiuto del materiale
di risulta;
2. lavori di scavo e movimento terra per rendere l’area idonea alla costruzione
del nuovo muro con relativo trasporto a rifiuto;
3. realizzazione di un nuovo muro in cemento armato secondo le buone regole
dell’arte;
4. realizzazione del drenaggio alle spalle del muro con materiale calcareo di
opportuna granulometria e delimitato, sul lato contro terra, con tessuto
nontessuto in polipropilene, completo di fori e tubo zincato forellato disposto
alla base;
5. posizionamento di una rete metallica in testa al muro.
Il tutto per un costo complessivo, relativo alla lunghezza di 22,00 mt che
corrisponde al tratto di muro ribaltato, di circa € 50.000,00 compreso IVA, nelle forme
dovute e spese tecniche per redazione della DIA, della
perizia geologica, della
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perizia geotecnica, dei calcoli statici, del collaudo statico, della direzione lavori e
della contabilità.
C.3.2 – RESTANTI MURI DI DELIMITAZIONE DELL’AREA
Per i restanti muri che delimitano l’area sul lato a NORD-OVEST e NORD è
necessario prevedere quanto segue:
1. realizzare, mediante carotatrice, almeno 2 fori ogni 2.00 mt di lunghezza di
muro per consentire il defluimento delle acque piovane che si raccolgono alle
spalle del muro stesso;
2. realizzare dei tiranti per ancorare il muro nel terreno posto alle spalle del muro
stesso mediante dei micropali inclinati di almeno 20 ° rispetto all’orizzontale
comprensivi di: perforazione con adeguate apparecchiature del tratto di muro
in cls e del terreno per una lunghezza di 8.00 mt, posizionamento di adeguata
armatura metallica all’interno del foro, getto a pressione di malta cementizia
additivata sino ad un volume di getto almeno tre volte superiore al teorico
assorbimento del terreno, posizionamento di una piastra di acciaio terminale
per la messa in tensione dell’armatura metallica.
il tutto per un’incidenza di costo di almeno € 1.200,00/ml di muro, compreso IVA,
nelle forme dovute e spese tecniche per redazione di DIA, perizia geologica, perizia
geotecnica, calcoli statici, collaudo statico, direzione lavori e contabilità. Il costo
complessivo dell’intervento, tenuto conto che va esteso per una lunghezza di circa
80 mt., risulta paria : 80 mt. x € 1.200,00/ml = €.96.000,00. L’intervento incide per
circa 20 mt. sul LOTTO n° 4 e per circa 60 mt. sul LOTTO n°5, pertanto la somma
prima individuata viene così ripartita:
Incidenza spesa sul LOTTO n° 4
- ml. 20 x € 1.200,00/ml
Incidenza spesa sul LOTTO n° 5
- ml. 60 x € 1.200,00/ml
€. 24.000,00
€. 72.000,00
Tornano € 96.000,00
C.4) DESCRIZIONE METODO DI STIMA
Ultimata l’individuazione del beni che rientrano nei definiti LOTTI nn° 4 e 5 si
passa alla descrizione del metodo di stima utilizzato per la valutazione.
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Il procedimento utilizzato è quello della stima sintetica che consiste nel
determinare il valore di mercato dell’immobile attraverso la comparazione con
immobili aventi analoghe caratteristiche e per i quali siano disponibili i prezzi di
compravendite recenti, tenendo nel giusto conto le caratteristiche generali che
influenzano il valore di mercato di un immobile che sono da individuarsi tra le
seguenti:
-
ubicazione
epoca di costruzione
destinazione
caratteristiche costruttive
stato di manutenzione
possibilità di trasformazione
superficie
Per la determinazione del più probabile valore di mercato il sottoscritto ha avuto
contatti con tecnici ed agenzie immobiliari operanti sul territorio, previa consultazione
dei valori unitari reperibili presso l’Agenzia delle Entrate e dall’Osservatorio
Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio.
Per quanto attiene ai capannoni industriali è opportuno evidenziare che il nuovo
PIP (Piano per gli Insediamenti Produttivi) del Comune di Paduli è stato localizzato in
c/da Saglieta che si trova in prossimità della zona ASI di Benevento in Loc.
Pontevalentino. In virtù di questa contiguità è stato sottoscritto un protocollo d’intesa
tra il Comune di Paduli e l’ASI di Benevento per una gestione unitaria delle aree e dei
servizi alle imprese.
I beni oggetto di stima sono invece tutti ubicati in C/da Carpinelli, zona
periferica all’abitato di Paduli da cui dista circa 3,5 km, lungo la S.S. 90 bis e, per
intenderci, superato il bivio per Paduli andando verso Buonalbergo. Tale zona risulta
essere poco appetibile dal punto di vista del mercato immobiliare sia per le abitazioni
residenziali che per le attività produttive e non ultimo per i complessi industriali.
Dalla elaborazione di tutte le informazioni è risultato che i valori unitari relativi
ai più probabili valori di mercato, ricavati tenendo conto di tutti i citati fattori, può
essere assunto pari a :
•
•
•
•
€/mq. 400,00 per capannoni industriali;
€/mq. 500,00 per locali adibiti ad ufficio all’interno di stabilimenti industriali;
€/mq. 200,00 per tettoie a servizio dei capannoni industriali;
€/mq. 10,00 aree esterne di pertinenza dei capannoni industriali. Il valore è
scaturito dalla considerazione che la potenzialità urbanistica delle aree è stata
utilizzata solo parzialmente come evidenziato nei precedenti punti C1 e C2.
Per il calcolo del valore sono state prese come riferimento le superfici LORDE
comprensive quindi dello spessore delle tamponature perimetrali e dei tramezzi
interni.
D) CALCOLO VALORE DI MERCATO
Da quanto relazionato, i valori dei beni immobili, LOTTI di vendita n° 4 e n° 5,
riconducibili alla proprietà della FUTURA AUTOTRASPORTI Snc ubicati in Paduli –
C.daCarpinelli –, sono i seguenti:
________________________________________________________________
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LOTTO n° 4
Descrizione
Sup. LORDA
in mq.
Valore
unitario in
€/mq.
Valore
€
€
1.372,75
400,00
549.100,00
(importo
aggiornato per
lavori di
ristrutturazione a
seguito
dell’incendio del
04/01/98)
50.000,00
Terreno residuo di
pertinenza
del
LOTTO ricadente in
Zona D2 del PRG
Valore di
mercato dei beni
immobili al netto
delle detrazioni
325.500,00
Particella n° 235 del
foglio 18 del comune
di Paduli.
Capannone
industriale con struttura
portante in acciaio
Detrazioni per
lavori di
ristrutturazione
a seguito
dell’incendio e
messa in
sicurezza muri
6.522
10,00
65.220,00
214.820,00
per demolizione e ricostruzione muro
crollato
24.000,00
per messa in
sicurezza muro
LOTTO n° 5
Descrizione
Valore
Sup.
LORDA
unitario in
in mq.
€/mq.
Valore
€
Detrazioni per
messa in
sicurezza
muri
Valore di
mercato dei beni
immobili al netto
delle detrazioni
€
di Paduli.
Capannone
industriale con struttura
portante in cemento
armato precompresso, al piano terra
Piano primo adibito ad
ufficio
di Paduli.
1.269,85
400,00
507.940,00
212
500,00
106.000,00
142,00
200,00
28.400,00
3.705
10,00
37.050,00
72.000,00
607.390,00
Tettoia in acciaio
Terreno residuo
di
pertinenza del LOTTO
ricadente in Zona D2
del PRG
________________________________________________________________
Pagina 17 di 24
Si ribadisce in conclusione che il LOTTO n°6 è da stralciare dai lotti di vendita in
quanto, sin dal 1992 è di proprietà ENEL.
In fede.
IL C.T.U.
(Ing. Umberto FICOCIELLO)
________________________________________________________________
Pagina 18 di 24
FOTO 1 – Vista di insieme dei beni immobili ricadenti nei LOTTI n° 4 e 5
FOTO 2 – Interno capannone in acciaio costituente il LOTTO n° 4
________________________________________________________________
Pagina 19 di 24
FOTO 3 – Interno capannone in acciaio costituente il LOTTO n° 4
FOTO 4 – Tettoia in acciaio facente parte del LOTTO n°5
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Pagina 20 di 24
FOTO 5 – Interno capannone in cemento armato precompresso costituente il LOTTO n° 5
FOTO 6 – Interno capannone in cemento armato precompresso costituente il LOTTO n° 5
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Pagina 21 di 24
FOTO 7 – Vista interna dei locali ufficio al primo piano del capannone costituente il LOTTO n° 5
FOTO 8 – Vista interna dei locali ufficio al primo piano del capannone costituente il LOTTO n° 5
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Pagina 22 di 24
FOTO 9 – Vista del muro sul confine NORD del LOTTO n° 5. Il tratto di muro
più chiaro è quello ricostruito
FOTO 10 – Accesso carrabile al LOTTO n° 4 lungo la SS. 90 bis
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FOTO 11 – Vista del muro ribaltato lungo il confine NORD-OVEST del LOTTO n°4
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Perizia

Transcript

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