mercato immobiliare sassari

MERCATO IMMOBILIARE SASSARI
Nel primo semestre del 2013 Sassari ha evidenziato un ribasso del 6% delle quotazioni immobiliari.
Prezzi in forte calo nel Centro Storico. È praticamente scomparsa la fascia media che acquistava immobili di
70-120 mila €; attualmente, infatti, si registrano compravendite solamente per le soluzioni di livello mediobasso o alto. In quest’ultimo caso la clientela si orienta su appartamenti di grandi dimensioni o inseriti in
contesti di pregio, che si possono trovare nelle zone di piazza Italia, piazza Castello, Mercato Civico e la
parte alta di corso Vittorio Emanuele, dove una soluzione di 150-200 mq, già ristrutturata e inserita in un
palazzo del ‘700, costa tra 250 e 300 mila €. Una zona importante è anche quella che si sviluppa nei dintorni
dell’Università, dove ci sono palazzine di tipologia medio-grande e casette indipendenti: un appartamento
di 220 mq in palazzine dei primi anni del ‘900 costa circa 1000 € al mq, mentre un bilocale di 40 mq
completamente ristrutturato, inserito in un palazzo del ‘600, si valuta 1200-1400 € al mq.
Sul fronte delle locazioni si registrano canoni in diminuzione e richieste in aumento, provenienti soprattutto
da chi abita in questa zona e non riesce ad acquistare, oltre a lavoratori fuori sede e studenti: un bilocale si
affitta a 300-350 € al mese, un trilocale a 400 €.
Nei quartieri Luna e Sole e Carbonazzi è stato registrato un ribasso del 7,8%, mentre a Carbonazzi i valori
sono rimasti costanti. Su tale andamento hanno inciso le difficoltà di accesso al credito, le problematiche
legate al mantenimento del posto di lavoro e, soprattutto, la notevole offerta immobiliare. Le transazioni
sono avvenute quasi sempre direttamente in contanti, ma si registra anche un discreto ricorso ai mutui a
tasso agevolato erogati dalla Regione Sardegna. L’area è prettamente residenziale, cosicché si effettuano
quasi esclusivamente compravendite di prime case, ad opera di persone che ricercano la soluzione
migliorativa o di chi passa dall’affitto all’acquisto. Le tipologie più richieste sono trilocali e quadrilocali,
preferibilmente dotati di spazio per parcheggiare l’auto, su cui impiegare non oltre 150-160 mila €.
La zona più richiesta è il quartiere “Luna e Sole” grazie alla qualità medio-alta degli immobili ivi presenti,
spesso con giardino condominiale e generalmente realizzati tra gli anni ’70 e gli anni ’80. I valori di un
appartamento in buono stato si attestano a 1500-1600 € al mq, mentre per le villette singole si arriva a 300350 mila € e per quelle bifamiliari a 180-200 mila € (250-300 mila € se di nuova costruzione). Piace anche
Serra Secca, che negli ultimi 5-6 anni sta incontrando un buon sviluppo edilizio grazie al Piano di Zona.Si
segnala l’ultimazione, e la quasi totale vendita, di un palazzo in classe B/A con annessi box e cantina: il
valore di un bilocale di 60 mq si attesta a circa 120 mila €, quello di un trilocale di 80 mq tra 140 e 150 mila
€. Per quanto riguarda l’usato, un bilocale costa 1600-1800 € al mq (spesso si ottengono da frazionamenti),
un trilocale 1550-1650 € al mq. È possibile acquistare anche soluzioni indipendenti, realizzate nella prima
metà degli anni ’90 e valutate 300-350 mila € se singole e 180-220 mila € se bifamiliari. La parte alta del
quartiere Carbonazzi si è sviluppata negli anni ’80 con edilizia popolare e cooperativa, spesso vincolata e di
difficile collocazione sul mercato; la zona bassa, invece, è più residenziale e simile al quartiere “Luna e
Sole”, di cui possiede prezzi molto simili.
Sul mercato delle locazioni si registrano canoni in leggera diminuzione, che si attestano a 400 € per i
bilocali, 500 € per i trilocali e 550-600 € per i quadrilocali, di cui però c’è poca richiesta. Le richieste
provengono da giovani alla prima esperienza fuori casa e famiglie che non riescono a comprare; il contratto
maggiormente stipulato è quello a canone libero.
A Li Punti e Sant’Orsola c’è stato un calo del 3,5%, mentre Ottava ha registrato stabilità. Pesano le difficoltà
di accesso al credito e i timori per la situazione socio-economica generale, che hanno portato una certa
sfiducia all’acquisto; dall’altra parte, i venditori hanno rivisto al ribasso le proprie richieste. Questi quartieri
offrono tipologie variegate a prezzi contenuti e piacciono perché sono vicini al capoluogo, ma immersi in un
contesto più tranquillo dove i servizi non mancano. La maggior parte della clientela è costituita da giovani, i
quali si orientano su trilocali (110-130 mila € il budget massimo) o soluzioni indipendenti (150-160 mila €).
Sul mercato delle locazioni si registrano richieste provenienti da trasfertisti, single e giovani coppie. I
canoni sono rimasti pressoché costanti e si attestano intorno a 350 € al mese per i bilocali, a 450 € per i
trilocali e 500 € per abitazioni più grandi; si stipulano prevalentemente contratti a canone libero.
C’è un ottimo interesse per la zona di campagna (l’“Agro“) che si sviluppa esternamente a Li Punti, in
quanto rispecchia bene gli elementi più ricercati. Qui ci sono case indipendenti, porzioni di bifamiliari,
trifamiliari, e ville singole tutte degli anni ’80 e ‘90 (fino al 2006-2009) immerse in un contesto tranquillo,
con terreno annesso e vicine alle strade di grossa percorrenza (SS 131 e la “Buddi Buddi”). Le strade interne
dell’Agro sono tutte asfaltate e le strade principali offrono il servizio bus e l’acqua di rete. A titolo di
esempio, una tipologia recente di 90-100 mq, di qualità media e realizzata su due piani (seminterrato e
piano terra) costa 140-160 mila €, circa 10-20 mila € in meno rispetto agli ultimi due anni. Il quartiere di Li
Punti, a sua volta, ha conosciuto un forte sviluppo edilizio nel decennio scorso ed è apprezzato per la
qualità dei servizi e la tranquillità che offre: appartamenti di nuova costruzione si vendono a 1500-1800 € al
mq, una villetta a schiera usata degli anni ‘80-‘90 costa 170-190 mila € in base alle rifiniture, se originali o
rifatte, e alla metratura; le villette dei primi anni 2000 costano non oltre 210-220 mila €, un quadrilocale
150-160 mila €, un trilocale 110-130 mila €, mentre un bilocale 70-80 mila €.
La parte Nord di Sant’ Orsola (la cui strada più importante è via Ortobene) è stata realizzata tra la fine degli
anni ’80 e gli inizi degli anni ’90 fino ai giorni nostri, quasi interamente da parte di cooperative. Un
appartamento in buono stato, e con pertinenze, si valuta intorno a 140 mila € se al terzo piano e 150 mila €
se al primo piano; gli appartamenti ubicati nei fabbricati e/o palazzi più recenti, costano tra 130 e 140-150
mila € nel caso di trilocali e quadrilocali, rispettivamente. Nella parte Sud sono sorti palazzi di qualità
medio-alta negli ultimi anni, dove un quadrilocale di 100 mq costa 140-150 mila € e un trilocale di 70-80 mq
100-130 mila €. Le strade principali sono via Marginesu e via Cesaraccio, dove l’edilizia è di stampo recente
(anni ’90-inizi 2000) e si scambia a valori medi di 1300 € al mq, ma il prezzo può variare di 200 € al mq in
base alle rifiniture interne, all’esposizione, ai servizi presenti e al traffico circostante. Non mancano palazzi
di tipo signorile, realizzati in classe A e dotati di spazio per l’automobile, che non costano mediamente più
di 1800 € al mq. Sempre molto ambita è la zona Storica, dove sorgono ville unifamiliari, bifamiliari e
trifamiliari (tutte con giardino annesso), i cui prezzi vanno da 200 a 600 mila €.
Ottava è situata a metà strada tra Sassari e Porto Torres e risente della lontananza con i due suddetti
centri urbani, nonostante siano presenti tutti i principali servizi. Le case di epoca storica costano 10001200 € al mq allo stato originario e 1300-1350 € al mq se già ristrutturate. Si segnala un cantiere che
prevede la costruzione di unità immobiliari disposte su due piani con annesso cortile dove un
appartamento è messo in vendita a 130 mila €, valore in linea con la disponibilità media.
Prezzi ancora in calo nella zona del Monte Rosello. Questa è una zona medio-popolare, dove la
maggioranza delle compravendite avviene tramite mutuo ma, stante la difficoltà di accesso al credito, il
segmento della popolazione che vi faceva ricorso ha incontrato notevoli problemi. Pertanto, attualmente la
maggioranza delle transazioni avviene direttamente in contanti. In questo semestre si sono registrati diversi
acquisti per investimento, che si sono orientati su bilocali da 50-70 mila € allo scopo di affittare. Ad
acquistare la prima casa, invece, ci sono soprattutto giovani coppie, attratte dai prezzi in calo e dagli ottimi
servizi di questa zona: si vendono soprattutto bilocali, ma anche i trilocali stanno ottenendo un discreto
successo. Il mercato delle locazioni sta evidenziando un aumento della domanda, ma i canoni sono rimasti
sostanzialmente costanti (350-400 € al mese per i bilocali e 450 € per i trilocali). A prendere casa in affitto ci
sono tutti coloro i quali non riescono a comprare, ma anche stranieri (senegalesi e cinesi) e, ultimamente,
qualche anziano che ha deciso di vendere.
Via Pascoli è la direttrice principale del Monte Rosello, lo divide in due parti e ne costituisce il principale
punto d’accesso alla città per chi proviene da nord. L’edilizia di questa zona è prettamente popolare, con
prezzi che oscillano intorno a 1000-1100 € al mq; servono 1500-1600 € al mq per acquistare soluzioni più
recenti, degli inizi 2000. Popolare anche l’area che si estende attorno a piazza del Sacro Cuore, dove ci sono
stabili ex Iacp degli anni ’40-’50 che spesso hanno bisogno di ristrutturazione, pertanto i prezzi sono
contenuti e si attestano a 1100 € al mq. Le soluzioni più recenti di questa zona si trovano in via Sicilia e via
Bogino, talvolta ottenute da demolizioni e ricostruzioni: tra la fine degli anni ’90 e gli inizi degli anni 2000
sono sorti appartamenti che si scambiano a 1100-1200 € al mq, mentre per una soluzione più recente il
prezzo sale a 1600 € al mq. Simile per tipologia, ma risalente al decennio successivo, l’edilizia di Cuore
Immacolato, dove i prezzi sono nell’ordine di 1200 € al mq. Risale alla fine degli anni ’90 lo sviluppo di
Baddimanna, quartiere periferico dove la tipologia maggiormente presente è il trilocale di 70 mq, la cui
valutazione ammonta a circa 1400 € al mq. Le zone più residenziali e più costose del Monte Rosello si
sviluppano attorno a piazza San Francesco, via Beniamino Gigli e via Pigliaru (in particolare in zona “La
Scala”): nelle prime due le villette a schiera costano mediamente 1700-1800 € al mq, ma in zona “La Scala”
si parla di 250-280 mila € (i valori più alti si incontrano se si gode della vista sulla vallata); gli appartamenti,
invece, si scambiano a 1400 € al mq. Da segnalare che l’intervento in via Sulcis è stato completato e
interamente venduto: i valori sono alti (1600-1700 € al mq) poiché si tratta di un complessi di palazzi
realizzati in classe A e con particolare attenzione al risparmio energetico.
Poiché in questa zona c’è carenza di parcheggi, la domanda di box e posti auto è sempre sostenuta: un
box singolo costa 13-15 mila €, un posto auto tra 6 e 8 mila €.
Nelle zone di San Giuseppe e Porcellana si è assistito ad un ribasso medio del 10% (solo a Monserrato i
valori sono rimasti stabili). L’offerta è aumentata notevolmente e i venditori stanno rivedendo al ribasso le
proprie richieste, poiché la disponibilità media è scesa e si attesta a 150 mila € (e comunque non superiore
a 160-180 mila €). Le zone di San Giuseppe e Porcellana sono molto richieste da chi acquista per
investimento, in particolare si ricercano soluzioni di 3-4 camere da affittare a studenti universitari o da
destinare in parte ai figli. Chi ricerca la prima casa deve necessariamente disporre di liquidità propria e
reddito consolidato: la preferenza ricade su trilocali e trilocali possibilmente dotati di box, per un budget
medio che oscilla da 110-120 mila € a 140-150 mila €. La domanda di spazio per parcheggiare è consistente
nelle zone più centrali, soprattutto nel quartiere San Giuseppe, dove un box auto costa 20 mila € e lo si
affitta a 80-100 € al mese, mentre un posto auto costa tra 6000 € (scoperto) e 7000 € (coperto), con affitti
nell’ordine di 50 € al mese.
Il quartiere più ricercato dagli studenti è Porcellana, che si estende nella parte sudoccidentale della città
nei pressi della mensa universitaria. Lo sviluppo risale agli anni ’40-’50, ma sono presenti anche condomini
più recenti: un appartamento più vecchio costa 1300-1400 € al mq, mentre uno più recente può arrivare a
2200-2300 € al mq. Monserrato sorge nelle adiacenze di Porcellana, è un quartiere residenziale sorto negli
anni ’80, dove i prezzi per un buon usato arrivano a 1200-1300 € al mq. Lu Fangazzu offre tipologie
abbastanza simili, ma i prezzi sono leggermente più alti (1300-1400 € al mq) perché si tratta di piccoli
condomini che hanno un buon riscontro. Appena fuori dal centro storico si incontra San Giuseppe,
quartiere nato negli anni ’50-’70 con quotazioni medie di 1200 € al mq per l’usato dell’epoca e 2000-2200 €
al mq per abitazioni più recenti. San Paolo si è sviluppato molto recentemente con la realizzazione di palazzi
di 4-5 piani, che attualmente si valutano 2000-2200 € al mq, ma il costo scende a 1300-1400 € al mq per gli
appartamenti più vetusti.
La domanda di locazioni è aumentata e, parallelamente, i canoni sono scesi, attestandosi a 160-180 € per
una stanza singola, 300-350 € per un bilocale e 450 € per un trilocale. A prendere casa in affitto ci sono
studenti universitari (in zona ci sono le Facoltà di Agraria, Veterinaria, Chimica e Farmacia), lavoratori
trasfertisti, ma soprattutto giovani coppie e famiglie. Si stipulano contratti a canone libero.