calcolo scorporo terreno di un fabbricato in leasing

CALCOLO SCORPORO TERRENO DI UN FABBRICATO IN LEASING
ATTENZIONE: la risposta ai quesiti è stata formulata attenendosi alle leggi vigenti all' epoca della richiesta.
Pertanto si consiglia di verificare se da detta data sono state emanate delle norme o delle disposizioni
ministeriali che hanno modificato il trattamento tributario dell' oggetto del quesito.
Le risposte ai quesiti non costituiscono in alcun caso servizi di consulenza coperti da riserva professionale; le risposte
vengono formulate con diligenza e facendo ricorso alla normativa in essere al momento del quesito. La responsabilità di
conformarsi alle indicazioni fornite è interamente lasciata all' utente che in nessun caso potrà rivalersi nei confronti dell'
estensore.
Servizio Quesiti
Area: QF
10 maggio 2007
IL QUESITO
“Con il Decreto Legge 223/2006 modificato ulteriormente dal Decreto Legge 262/2006 si interviene
sulla deducibilità del costo dei fabbricati strumentali che deve essere assunto al netto del valore
del terreno in misura del 30% per i fabbricati industriali. Nel caso in cui nel 2001 sia stato
acquistato tramite leasing un immobile ad uso industriale ristrutturato di € 1.000.000, durata del
contratto 9 anni, maxirata iniziale € 100.000, riscatto finale € 300.000, canoni mensili costanti di €
11.000, tasso interesse indicizzato (a fine anno viene fatto nota credito o fattura a conguaglio
interessi); vorrei sapere come procedere con il calcolo dello scorporo del terreno e le scritture
contabili da effettuare per l'anno 2006 ed i successivi periodi.”
LA RISPOSTA
Per effetto del comma 7-bis dell’art. 36, DL 223/2006 la quota capitale dei canoni leasing di
fabbricati strumentali riferibile all’ area occupata è fiscalmente irrilevante, restando invece
interamente deducibile la quota interessi compresa in detti canoni.
La norma si applica anche ai contratti stipulati in periodi precedenti a quello in corso al 4.7.2006,
data di entrata in vigore della norma, con riferimento ai canoni che maturano da tale periodo
d’imposta.
Per effettuare lo scorporo della quota capitale relativa al solo terreno dalla quota capitale
complessiva al fine di determinare la quota capitale ancora deducibile, in quanto riferibile al solo
fabbricato, è necessario seguire il procedimento esposto nella circolare 1 del 19.1.2007
dell’Agenzia delle Entrate.
Innanzitutto occorre determinare la quota capitale complessiva di competenza dell’esercizio che
corrisponde al rapporto tra il costo sostenuto dalla società concedente, al netto del prezzo di
riscatto ed il numero dei giorni di durata del contratto di locazione finanziaria, moltiplicato per il
numero dei giorni del periodo d’imposta.
In secondo luogo dopo aver determinato la quota capitale riferita al fabbricato, (applicando la
percentuale del 70% alla quota capitale complessiva) è necessario decurtare dalla stessa
l’ammontare delle quote capitali dedotte fino al periodo precedente al 2006 (che devono
considerarsi riferibili al solo fabbricato), per ottenere il valore residuo della quota capitale del
fabbricato. Tale valore residuo è deducibile a partire dal periodo d’imposta in corso al 4.7.2006
sulla base della residua durata del contratto di leasing.
In relazione ai dati esposti nel quesito posto si fornisce, come richiesto, la seguente elaborazione,
conforme alla citata circolare dell’Agenzia delle Entrate, supponendo che il contratto di leasing
della società sia iniziato il 1.1.2001.
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INIZIO CONTRATTO
FINE CONTRATTO
DURATA DEL CONTRATTO
COSTO SOSTENUTO DALLA SOC. DI LEASING
GIORNI DEL PERIODO D’IMPOSTA
PREZZO DI RISCATTO
QUOTA CAPITALE ANNUA CANONI
1.1.2001
31.12.2009
3.285 gg.
€ 1.000.000
365 gg.
€ 300.000
€ 77.777
(1.000.000 – 300.000) : 3.285 x 365
TOTALE CANONI (INCLUSO MAXICANONE)
CANONE ANNUO
€ 1.288.000
€ 143.111
1.288.000 : 3.285 x 365
ANNO
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
CANONI
QUOTA
CAPITALE
€ 143.111
€ 77.777
€ 143.111
€ 77.777
€ 143.111
€ 77.777
€ 143.111
€ 77.777
€ 143.111
€ 77.777
€ 143.111
€ 77.777
€ 143.111
€ 77.777
€ 143.111
€ 77.777
€ 143.111
€ 77.777
=======
€ 300.000
€ 1.288.000 € 1.000.000
QUOTA
INTERESSI
QUOTA
TERRENO
QUOTA
FABBRICATO
€ 65.334
=========
€ 77.777,00
€ 65.334
=========
€ 77.777,00
€ 65.334
=========
€ 77.777,00
€ 65.334
=========
€ 77.777,00
€ 65.334
=========
€ 77.777,00
€ 65.334
€ 52.501,25
€ 25.275,75
€ 65.334
€ 52.501,25
€ 25.275,75
€ 65.334
€ 52.501,25
€ 25.275,75
€ 65.334
€ 52.501,25
€ 25.275,75
======
€ 90.000,00 € 210.000,00
€ 588.006 € 300.000,00 € 700.000,00
SOMMA CANONI
FABBRICATO
€ 77.777,00
€ 155.554,00
€ 233.331,00
€ 311.108,00
€ 388.885,00
€ 414.160,75
€ 439.436,50
€ 464.712,25
€ 489.988,00
€ 700.000,00
(arrotondato)
Determinazione della quota capitale complessiva (area + fabbricato per l’intero periodo ):
€ 77.777 x 9 = € 699.993 arrotondato a € 700.000.
Determinazione della quota capitale riferibile all’area (30%):
€ 700.000 x 30% = € 210.000.
Determinazione della quota capitale riferibile al fabbricato (70%):
€ 700.000 – € 210.000 = € 490.000.
Determinazione della quota capitale residua del fabbricato a tutto il 2005:
€ 490.000 – € 388.885 = € 101.115.
Quota capitale residua annua deducibile del fabbricato:
€ 101.115 : 4 = € 25.275,75.
Infine con riguardo alle registrazioni contabili si segnala che sia le norme civilistiche che i principi
contabili non prevedono disposizioni particolari dello stesso tenore di quelle fiscali in merito ai
contratti di leasing immobiliare; di conseguenza le scritture contabili dell’utilizzatore del fabbricato
rileveranno come di consueto il costo di competenza dell’esercizio discendente dal contratto,
senza distinzioni tra quota capitale del fabbricato e quota capitale dell’area.
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