relazione istruttoria

SETTORE PIANIFICAZIONE DEL TERRITORIO
RELAZIONE ISTRUTTORIA
Variante al Piano Attuativo denominato “EXVICTOR - CRR 12” -
Via C. Patellani n. 46
Destinazione urbanistica: zona CRR – COMPARTI DI RISTRUTTURAZIONE
URBANISTICA A DESTINAZIONE PREVALENTEMENTE RESIDENZIALE
RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO: ARCH. MASSIMO MARZOLLA
TECNICO ISTRUTTORE: GEOM. VINCENZO PLACANICA
SETTORE PIANIFICAZIONE DEL TERRITORIO
RELAZIONE ISTRUTTORIA
PIANO ATTUATIVO EX-VICTOR CRR - 12
L’attuatore propone l’applicazione dell’art. 12 della L.R. n. 33 del
28/12/2007, finalizzato alla incentivazione delle iniziative in grado di migliorare il
fabbisogno di energia primaria negli edifici. La norma prevede che i muri
perimetrali portanti e di tamponamento, nonché i solai che costituiscono involucro
esterno di nuove costruzioni e di ristrutturazioni soggette al rispetto dei limiti di
fabbisogno di energia primaria o di trasmittanza termica, previsti dalle
disposizioni regionali in materia di risparmio energetico, non sono considerati nei
computi per la determinazione della superficie lorda di pavimento (SLP), dei
volumi e dei rapporti di copertura in presenza di riduzioni certificate superiori al
10% rispetto ai valori limite previsti dalle disposizioni regionali. Nel contempo si
propone un ulteriore incremento per trasferimento di volumetria proveniente
dall’area servente sita in via Isimbardi n. 24, individuata in zona TCR del vigente
PGT, per complessivi 400 mq di nuova SLP.
Il limite massimo di indice di fabbricabilità territoriale risultante non può
comunque essere superiore a 0,95 mq/mq ed a condizione che siano rispettate le
norme urbanistiche ed edilizie di zona, comprese quelle sulla destinazione d’uso e
le attività ammesse. Il volume comunque trasferito concorre alla determinazione
dello standard di zona.
La maggiore SLP risultante dalle nuove modalità di calcolo e dal
trasferimento volumetrico dalla zona TCR, pertanto, verrà distribuita in un
ulteriore piano fuori terra, con una presenza complessiva di funzione a
destinazione residenziale pari all’80% e una funzione terziaria compatibile pari al
20%.
La presente proposta costituisce variante al Piano Attuativo approvato
definitivamente con Delibera di Consiglio Comunale n. 30 del 23/06/2009 e
conseguentemente al permesso di costruire n. 6/2010 rilasciato in attuazione
della convenzione stipulata in data 17 dicembre 2009 per notaio Maria
Clementina Binacchi registrata a Milano in data 24/12/2009 al n. 28904 serie 1T.
1.1 INQUADRAMENTO DELL’AREA
L’area oggetto di intervento si localizza nel quadrante sud-est del territorio
comunale tra la via C. Patellani e via XXV Aprile. Il lotto è inserito in un contesto
già urbanizzato a destinazione residenziale prevalente in adiacenza alla nuova
zona a verde attrezzato da realizzare, già in cessione al comune di Bresso, ed
oggetto della su menzionata convenzione urbanistica.
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TECNICO ISTRUTTORE: GEOM. VINCENZO PLACANICA
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1.2 PREVISIONI DEL PGT
Il lotto principale di superficie territoriale pari a 2.405,44 mq è individuato in
Catasto al foglio di mappa 7, mappali 238 e 594. Il comparto ricade in zona CRR ed
è disciplinato dall’art. 21 del Piano delle Regole del PGT (adottato con
deliberazione di CC n. 76/2007 del 17 dicembre 2007, approvato con
deliberazione di CC n. 37/2008 del 14 luglio 2008 e pubblicato sul BURL – serie
inserzioni e concorsi- n. 35 del 27 agosto 2008 – integrato all’art. 5.2 del Piano
delle Regole del Piano di Governo del Territorio, approvata con Deliberazione di
Consiglio comunale n. 50 del 23/11/2009 e pubblicata sul B.U.R.L. serie inserzioni
e concorsi n. 3 del 20 gennaio 2010 – modificato con variante n. 1 al Piano di
Governo del Territorio relativa al Programma Integrato di Intervento denominato
“CNI 1” approvata con deliberazione di Consiglio comunale n. 13 del 09/03/2010
e pubblicata sul B.U.R.L. n. 41 del 13/10/2010 – modificato con variante n. 2 al
Piano di Governo del Territorio relativa al Programma Integrato di Intervento
denominato “POLO DI ECCELLENZA” approvata con deliberazione di Consiglio
comunale n. 65 del 30/11/2010 e pubblicata su B.U.R.L. n. 14 del 06/04/2011)
che si riporta:
Art. 21 – CRR – COMPARTI DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA A
DESTINAZIONE PREVALENTE RESIDENZIALE
In questa zona sono comprese aree edificate con edifici impropri per uso,
impianto urbanistico o caratteristiche architettoniche che necessitano di
interventi di ristrutturazione urbanistica anche al fine di recuperare aree a
standard.
In queste zone, per la loro posizione e le caratteristiche del contesto, sono
ammesse le stesse destinazioni e attività ammesse nel Tessuto Consolidato
Residenziale con la specificazione che la residenza non può superare l’80% della
SLP consentita nella zona.
In questa zona il PGT si attua mediante piano attuativo, nel rispetto dei
seguenti indici e parametri:
It:
0,65 mq/mq. di St.
It max integrativo per trasferimento di Slp da altre zone: 0,15 mq per ogni
mq di aree per attrezzature urbane già individuate dal PGT all’esterno del
perimetro del comparto oggetto di piano attuativo, fermo restando che la
maggiorazione non può superare 0,3 mq per mq del comparto CRR interessato
dall’intervento.
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E’ inoltre consentito il trasferimento volumetrico dalla zona TCR alla zona
CRR, a condizione che non sia comunque superato l’It di 0,95 mq/mq e siano
rispettate tutte le norme urbanistiche ed edilizie di zona, ivi comprese quelle
sulle destinazioni d’uso e attività ammesse.
Il volume comunque trasferito concorre alla determinazione dello
standard di zona .
Ppr: 10,00 mq. per ogni 100 mc. di nuova costruzione, secondo quanto
previsto dall' art. 2, II comma, della Legge 24.3.1989 n. 122 smi.
Svf: aree a verde privato nella misura minima di 0,25 mq ogni mq di Sf con
un albero ogni 50 mq di tale superficie.
All’interno dell’unità urbanistica devono essere reperite aree per
attrezzature pubbliche e di uso pubblico nella misure minime previste.
Devono comunque essere assicurate aree a verde attrezzato a parco e a
parcheggio pari alla metà della dotazione minima obbligatoria.
L'indice di fabbricabilità fondiaria (If), il rapporto di copertura (Rc), le
distanze e le altezze verranno fissati dallo strumento urbanistico attuativo.
Le cessioni di aree a standard esterne al comparto e i connessi trasferimenti
di Slp e maggiorazioni dell’ Indice territoriale devono essere previsti e disciplinati
dalla convenzione allegata al Piano Attuativo.
21.1 Norme transitorie
Fino all’approvazione del Piano attuativo, sono consentiti solo interventi di
manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e di adeguamento igienico,
statico e tecnologico.
21.2 Prescrizioni ASL – ARPA
Per l’ambito classificato con la dicitura CRR ubicato tra le vie PascoliMarconi, al fine di garantire una adeguata tutela della nuova funzione
residenziale, si prescrive che in fase attuativa, compatibilmente con la saturazione
degli indici urbanistici, dovrà essere realizzato un idoneo arretramento del sedime
degli edifici residenziali dalla prospiciente area avente destinazione artigianale
presente lungo la via Marconi.
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1.3 CARATTERISTICHE DEL PROGETTO – INDICI E PARAMETRI
L’edificio originario di cui al Permesso di Costruire n. 6/2010 prevedeva la
realizzazione di cinque piani fuori terra e tre piani interrati ad uso autorimessa e
cantine in attuazione della convenzione urbanistica del 17.12.2009 rep. n. 38534.
L’attuale variante prevede di incrementare un ulteriore piano fuori terra, per
complessivi sei piani e di incrementare un ulteriore piano interrato per aumentare
la dotazione di parcheggi pertinenziali del complesso immobiliare. Il nuovo
progetto presenta complessivamente n. 20 unità a destinazione residenziale e n. 5
unità a destinazione funzionale terziaria per la parte ricadente nel comparto di
ristrutturazione urbanistica.
Al fine del calcolo della SLP non vengono considerati nel computo i muri
perimetrali per come previsto dalla L.R. 28.12.2007 n.33 Art.12, in quanto si
prevede di ridurre di una percentuale superiore a 10% il valore limite del
fabbisogno di energia primaria.
S.L.P. DA P.G.T.
S.L.P. REALIZZABILE COMPLESSIVA (di comparto + trasferimento volumetrico):
mq 1.704,08 + mq 400,00 = mq 2.104,08 di cui:
residenziale mq 1.363,26 + mq 320,00 = mq 1.683,26
terziario
mq 340,82 + mq 80,00 = mq 420,82
VERIFICA INDICE TERRITORIALE DI COMPARTO CRR:
It = S.l.p / St = mq 2.104,08 / mq 2.405,44 = 0,87 mq/mq < 0,95 mq/mq
S.L.P. TOTALE di PROGETTO (L.R. 33/2007 – Art. 12):
residenziale: mq 1.683,26
terziario:
mq 420,86
TOTALE SLP DI PROGETTO 2.104,12 mq
S.L.P. DI PROGETTO COMPRENSIVA DEI MURI PERIMETRALI
residenziale: mq 1.813,94
terziario:
mq 456,86
TOTALE SLP COMPRENSIVA DEI MURI PERIMETRALI 2.270,80 mq
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VOLUME di PROGETTO 2.270,80 mq x 3 = 6.812,40 mc
DIFFERENZA SLP
Residenziale: mq 1.813,94 – mq 1.363,26 = mq 450,68
Terziario:
mq 456,86 – mq 340,82 = mq 116,04
A fronte di quanto sopra le superfici a standard previste nel piano attuativo
aumentano in conseguenza del maggior peso insediativo di comparto secondo
quanto segue:
residenza: [(mq 450,68 x 3) / 150 ] x 26,50 = 238,86 mq
terziario: mq 116,04 x 0,75 = 87,03 mq
per una maggiore superficie a standard complessiva di 325,89 mq
Il piano attuativo, di cui alla convenzione urbanistica sopra citata prevedeva
una superficie a “standard” complessiva pari a 978,26 mq, reperiti all’interno del
P.A. mq. 908,33 di cui 283,60 mq destinati a parcheggio ad uso pubblico e 624,63
mq destinati a verde attrezzato ad uso pubblico.
L’art. 8 della convenzione urbanistica attuativa del P.A. del 17 dicembre 2009
rep. n. 38534 per notaio Maria Clementina Binacchi in Milano, prevede la
cessione delle suddette aree “standard” a collaudo delle opere.
La maggiore superficie a standard per la conseguente variante al Piano
Attuativo già approvato, non essendo possibile reperire tale superficie all’interno
del comparto, la stessa sarà monetizzata come segue:
mq 325,89 x € 142,00 = € 46.276,38
Gli oneri di urbanizzazione primaria, in relazione all’intervento previsto
calcolato sulla SLP comprensiva dei muri perimetrali in conseguenza del maggiore
peso insediativo di comparto, sono complessivamente di € 21.589,22 (euro
ventunomilacinquecentottantanove/22), in base al seguente calcolo:
RESIDENZA: 7,92 €/mc x 1.352,04 mc = €
TERZIARIO: 93,77 €/mq x 116,04 mq
=€
10.708,15
10.881,07
Gli oneri di urbanizzazione secondaria, in relazione all’intervento previsto,
calcolato sulla SLP comprensiva dei muri perimetrali in conseguenza del maggiore
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peso insediativo di comparto, sono complessivamente definiti in € 44.725,73
(euro quarantaduemilasettecentosessantuno/85), in base al seguente calcolo:
RESIDENZA: 27,88 €/mc x 1.352,04 mc = € 37.694,87
TERZIARIO: 60,59 €/mq x 116,04 mq = € 7.030,86
Si riportano di seguito i dati e le verifiche degli indici urbanistici:
DATI GENERALI
U.M.
P.G.T.
PROGETTO VARIANTE
L.R. 33/2007
PROGETTO AL
LORDO MURI
PERIMETRALI
SUP. TOT. PROPRIETÀ
MQ
2.405,44
2.405,44
2.405,44
SUP. TERR. (ST)
MQ
2.405,44
2.405,44
2.405,44
SUP. FONDIARIA (SF)
MQ
1.497,11
1.497,11
1.497,11
INDICE TERRITORIALE (IT)
MQ/MQ
0,65
-
0,79
TRASFERIMENTO VOLUMETRICO
MQ
615,38
-
-
SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO SLP
MQ
2.104,08
2.104,08
2.270,80
SLP RESIDENZA
MQ
1.683,26
1.683,26
1.816,64
VOLUME RESIDENZA
MC
5.049,78
5.049,78
5.449,92
SLP TERZIARIO
MQ
420,82
420,82
454,16
VOLUME TERZIARIO
MC
1.262,46
1.262,46
1.362,48
VOLUME TOTALE
MC
6.312,24
6.312,24
6.812,40
SUPERFICIE COPERTA
MQ
898,27
-
525,24
ABITANTI VIRTUALI
N.
33,66
33,66
36,33
STANDARD URBANISTICI DI DESTINAZIONE D'USO
unità
VARIANTE
RESIDENZA
mq
962,74
TERZIARIO
mq
340,62
TOTALE
mq
1.303,36
STANDARDS URBANISTICI
unità
RICHIESTI
PROGETTO
VARIANTE
In cessione Uso pubblico
PARCHEGGI PUBB. RESIDENZA
mq
108,99
-
-
PARCHEGGI PUBB. TERZIARIO
mq
170,31
-
-
PARCHEGGI PUBB. TOTALE
mq
279,30
283,60
283,60
283,60
-
VERDE PUBB. ATTR.
mq
651,68
624,73
624,73
624,73
-
TOTALE
mq
930,98
908,33
908,33
908,33
-
VERDE PUBB. ATTR. + PARCHEGGI min
mq
821,99
809,21
809,21
-
-
ATTREZZ. COLLETT.
mq
-
-
-
-
-
PARCHEGGI PERTINENZIALI
unità
PACHEGGI PRIV.
mq
RICHIESTI
PROGETTO
BOX INTERRATI
BOX N.
681,24
2.067,77
2.067,77
41
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VERDE PRIVATO
unità
Superficie
mq
RICHIESTO
PROGETTO
ALBERI RICHIESTI
ALBERI PROGETTO
374,28
379,45
8
20
INDICI ZONA CRR - RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
P.R.G.
Distanza minima dai confini Dm
PROGETTO
note
Nord
verificata
-
Sud
verificata
-
> 5,00 m
Ovest
verificata
Est
Distanza minima dalla strada Ds
verificata
> 5,00 m o allineamento
verificata
-
verificata
-
verificata
-
verificata
-
verificata
-
0,35
-
tabellare
a scomputo
dovuto
Urbanizzazioni primarie residenza
€ 10.708,15
-
€ 10.708,15
Urbanizzazioni primarie terziario
€ 10.881,07
-
€ 10.881,07
€ 21.589,22
-
€ 21.589,22
Urbanizzazioni secondarie residenza
€ 37.694,87
-
€ 37.694,87
Urbanizzazioni secondarie terziario
€ 7.030,86
-
€ 7.030,86
€ 44.725,73
-
€ 44.725,73
€ 66.314,95
-
€ 66.314,95
Nord
> 10,00 m
Sud verifica soleggiamento
45° edifici esterni
Ovest
60° edifici interni
Est
Distacco tra pareti finestrate
e edifici circostanti Df
Rapporto copertura Rc
0,60
OO.UU.
Tot. Urbanizzazioni primarie
Tot. Urbanizzazioni secondarie
Totale
€ 46.276,38
Monetizzazione standard
TOTALE COMPLESSIVO
€ 112.591,33
Bresso, lì 31 maggio 2011
F.to IL TECNICO ISTRUTTORE
GEOM. VINCENZO PLACANICA
RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO: ARCH. MASSIMO MARZOLLA
TECNICO ISTRUTTORE: GEOM. VINCENZO PLACANICA
F.TO IL RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO
ARCH. MASSIMO MARZOLLA