mercato immobiliare imperia

MERCATO IMMOBILIARE IMPERIA
Nei primi sei mesi del 2013 ad Imperia si registra una ripresa delle richieste immobiliari in seguito al
ribasso dei valori. Si nota quindi un ritrovato interesse per l’acquisto della casa e questo sia in città sia in
provincia nelle località turistiche dove la domanda di seconda casa ha comunque tenuto, interessando un
target che non ricorre a mutuo. Nonostante ciò permane una notevole distanza tra la capacità di spesa dei
potenziali acquirenti e le richieste dei potenziali venditori e di conseguenza le tempistiche di vendita si sono
allungate.
Si è registrato un aumento delle richieste nel centro di Oneglia, dove si citano piazza Dante, la porticata via
Silvio Bonfante e la pedonale via Ospedale: le case sono state costruite a cavallo tra ‘800 e ‘900 e
presentano quotazioni di 3000-3200 € al mq per tipologia già ristrutturate, mentre se sono necessari lavori
di ammodernamento si devono spendere 2800 € al mq. Nelle vicinanze del centro ci sono abitazioni degli
anni ’60 che si scambiano a 2200-2500 € al mq in buono stato e a 2000 € al mq se da ristrutturare. I lavori
per lo spostamento della ferrovia stanno procedendo a rilento ma sono quasi ultimati; in via Padre Pio da
Pietrelcina si stanno completando 30 appartamenti dopo che negli anni scorsi era sorto un complesso di tre
immobili residenziali.
L’offerta di box è consistente, ma l’elevato prezzo a cui sono proposti (50 mila €) rende difficoltosa la
compravendita; per i pochi posti auto presenti si richiedono 15-20 mila €.
Anche nella zona di Oneglia Mare il mercato ha registrato un andamento al ribasso, a causa della minor
propensione delle banche a concedere il mutuo, dirottando così diversi clienti verso l’affitto. Questo
mercato, infatti, è risultato dinamico, nonostante i potenziali inquilini siano diventati più selettivi. Dopo la
sottoscrizione di un contratto a canone libero, i proprietari concedono un bilocale mediamente a 400 € al
mese, che salgono a 500-550 € per un trilocale.
Si comprano quasi parimenti prime e seconde case. L’abitazione principale è richiesta soprattutto da
imperiesi che decidono di optare per la casa di sostituzione, mentre la casa vacanze è ricercata da turisti
piemontesi e lombardi che optano per bilocali e trilocali in zone da cui è comodo raggiungere il mare. La
presenza di turisti stranieri (tra cui tedeschi e, soprattutto, russi) incide in misura minore: costoro ricercano
ville con vista mare, ma queste tipologie raramente si riescono a trovare. Negli ultimi mesi ci sono state
diverse compravendite a scopo di investimento: i risparmiatori hanno preferito smobilizzare i propri
investimenti finanziari per impiegarli nel mattone (per una spesa non superiore a 150 mila € soprattutto nel
centro storico), eventualmente mettendo tali immobili in affitto.
Una delle zone più richieste è quella di Calata Cuneo, quartiere composto da abitazioni storiche situate a
ridosso del porto vecchio: la pregevolezza di tali soluzioni e la scarsa offerta consente la tenuta dei prezzi,
che oscillano tra 7000 e 8000 € al mq. Anche la zona delle Ferriere è molto apprezzata in quanto molto
vicina al nuovo porto turistico (attualmente i lavori sono fermi), dove un buon usato è valutato circa 4000 €
al mq. La vista sul mare si può godere anche dal centro storico, dove un appartamento in buone condizioni
si scambia a 3000 € al mq. Continua lo spostamento della ferrovia, i cui lavori procedono a rilento.
In zona Porto Maurizio si registra un mercato differente a seconda della località di riferimento. Nel primo
entroterra si concentra la domanda di prime case, nell’area più centrale sono attivi investitori e turisti,
soprattutto piemontesi e lombardi, ma ci sono anche tedeschi e svizzeri che desiderano la soluzione con
terrazzo e sfogo esterno; il budget varia da 100-150 mila € a 350 mila € per alloggi di pregio e con vista
mare. Il mercato degli affitti appare rallentato per quanto riguarda l’uso abitativo, ad eccezione di
sporadiche presenze dovute a trasferimenti di lavoro. Più attive le locazioni stagionali e quelle a studenti
(iscritti alla Facoltà di Infermieristica, ma anche a Giurisprudenza e Fisioterapia). Una camera singola costa
200 € al mese, un bilocale costa tra 350 e 400 €, per un trilocale si spendono 500-550 €. Il contratto più
stipulato è quello a canone agevolato 3+2.
Un buon numero di richieste è pervenuto per la frazione Caramagna, situata nel primo entroterra, dove
sono presenti appartamenti in palazzi degli anni ’70-’80, dotati di terrazzo o giardino e box auto, e case
indipendenti degli anni ’50-’60. Per la prima tipologia un buon usato si attesta a 1800-2000 € al mq, per le
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
seconde si devono mettere in conto 210-220 mila € (spesso sono necessari alcuni lavori di ristrutturazione).
Sono state realizzate diverse nuove costruzioni, tipicamente bilocali e appartamenti per famiglie, realizzate
in classe B, che tuttavia stanno incontrando delle difficoltà a causa dell’elevato prezzo a cui sono proposte.
Il Parasio, storico borgo medievale a picco sul mare, è molto richiesto dai turisti grazie alla vista mare: una
soluzione di 90 mq, con capitelli esterni e vista sul mare costa circa 4000-4500 € al mq (già ristrutturata),
per le abitazioni più interne il prezzo scende. Da segnalare il progetto “Parasio al Mare”: grazie ai contributi
dell’Unione Europea, verranno costruiti ascensori pubblici che collegheranno la zona del centro di Imperia
con il Borgo, oltre a quelli già esistenti tra le spiagge della Marina e il Parasio. Infine, si sta procedendo alla
riqualificazione del Borgo Foce e del Borgo Parasio.
Nell’area di Porto Maurizio, in particolare in zona Borgo Marina e Borgo San Moro, si è registrato un
aumento delle richieste ed una maggiore fiducia da parte degli acquirenti. Particolarmente movimentato il
mercato delle prime case, che ha segnalato una netta ripresa delle compravendite. Buona la domanda da
parte di piccoli investitori, che mettono a reddito 130-200 mila € per appartamenti da affittare.
La domanda di immobili in locazione proviene da studenti universitari grazie alla presenza di alcune
facoltà universitarie come il Dams, Economia e Commercio e Giurisprudenza. Un monolocale si affitta a
350 € al mese, un bilocale a 450-500 € al mese ed un trilocale a 600 € al mese. Da segnalare la richiesta di
immobili in locazione anche da parte di turisti provenienti in genere dal Piemonte ed in parte minore da
Milano che affittano appartamenti per tutto l’anno per poi utilizzarli durante i mesi estivi e nei fine
settimana. La richiesta di case vacanze in acquisto si concentra nell’area di Borgo Marina a ridosso del
nuovo porto e del mare, ma anche nel primo entroterra ed in particolare nelle frazioni di Sant’Agata e
Artallo, dove si possono acquistare soluzioni indipendenti e semindipendenti.
Borgo Marina è composto prevalentemente da vecchie case di pescatori, mentre nella restante parte di
Porto Maurizio ci sono immobili degli anni ’30-‘40. Per l’acquisto di una soluzione usata in buone condizioni
si spendono tra 2600 e 3200 € al mq. Da qualche mese è in funzione il nuovo porto di Imperia che
comprende circa 1300 posti barca: corredato dalla presenza di nuovi alloggi, strutture
commerciali, box e posti auto, nei prossimi anni ci si aspetta una rivalutazione di tutta l’area
adiacente. La richiesta di immobili nuovi a ridosso del porto proviene prevalentemente da turisti
russi e inglesi (in parte minore da italiani): si tratta di monolocali e bilocali di lusso, che spesso vengono
acquistati e poi accorpati, a prezzi compresi tra 8000 e 9000 € al mq. Borgo San Moro si trova nella prima
collina alle spalle della città e gode della vista sul mare. L’edilizia è caratterizzata da palazzi realizzati tra gli
anni ’60 ed ’80 con prezzi compresi tra 1800 e 2500 € al mq a seconda del grado di ristrutturazione e della
qualità dell’immobile.
Buona la richiesta di box auto in particolare nell’area di Borgo Marina dove si spendono tra 70 e 100 mila €.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa