condominio - vendita di immobile - soggetto tenuto al

CONDOMINIO - VENDITA DI IMMOBILE - SOGGETTO TENUTO AL PAGAMENTO
DELLE SPESE STRAORDINARIE
30 giugno 2016
Tribunale di Taranto, sezione seconda, sentenza del 27 gennaio 2015, n. 293
In tema di spese condominiali per interventi di straordinaria amministrazione, qualora siano state
approvate più delibere, per stabilire se sia tenuta a farvi fronte la parte alienante o la parte
acquirente di un’unità immobiliare, occorre considerare la delibera definitiva di approvazione dei
lavori, ovverosia, quella tramite la quale viene effettivamente incaricata l’impresa che dovrà eseguire i
programmati lavori (e non già la deliberazione mediante la quale viene decisa l’esecuzione delle
opere).
È quanto chiarito dal Tribunale di Taranto con sentenza del 27 gennaio 2015, n. 293.
Il caso concreto ha riguardato la richiesta di rimborso di spese straordinarie condominiali sostenute
dalla parte acquirente di un’unità immobiliare, attrice nel procedimento giudiziale, la quale aveva
sostenuto, a suo dire illegittimamente, talune spese condominiali di natura straordinaria che erano
invece da imputare alla parte venditrice (e parte convenuta).
In particolare, era stato sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un
immobile nel quale era stato regolamentato il riparto delle spese condominiali mediante inserimento
nel contratto di una clausola del seguente tenore: “a carico dei promittenti venditori [spettano] le
spese di ordinaria amministrazione relative al condominio di cui fa parte l’immobile sino alla stipula
dell’atto pubblico di compravendita e le spese di straordinaria amministrazione già deliberate”;
viceversa le spese di straordinaria amministrazione deliberate a partire dalla data della sottoscrizione
del contratto preliminare [gravano] sui promittenti acquirenti – attori”.
Dal momento che la parte acquirente ed attrice era venuta a conoscenza dell’esistenza di delibere
condominiali anteriori alla stipula del contratto preliminare solo in occasione della prima assemblea
condominiale a cui aveva partecipato (e successiva al rogito di compravendita), essa stessa parte
acquirente riteneva di essere sgravata dall’obbligo di farvi fronte, anche considerando l’accordo
preso in occasione della stipula del contratto preliminare.
Secondo il giudice presso il Tribunale di Taranto, per stabilire quale sia la parte tenuta a far fronte a
spese straordinarie condominiali, occorre considerare il momento nel quale viene conferito l’incarico
all’impresa e non già il momento nel quale viene assunta la deliberazione. Prima della designazione
dell’impresa, infatti, la delibera non è definitiva, bensì, l’approvazione di lavori di straordinaria
amministrazione può dirsi definitiva solo una volta completata la gara (per assegnare l’appalto) e una
volta commissionati i lavori all’impresa che l’ha vinta.
Il giudice tarantino richiama a tale proposito un precedente della Suprema Corte di Cassazione (2
maggio 2013, n. 10235), secondo il quale «[i]n caso di vendita di una unità immobiliare in
condominio, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria
manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del
pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una
deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula».
GIURISPRUDENZA
*** Cass. civ., sez. II, 02-05-2013, n. 10235.
In relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria amministrazione, l’insorgenza
dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata
delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini
rivestenti tale qualità dell’atto della sua adozione) con la quale siano disposti i predetti interventi,
evidenziandosi che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali
interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del
relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo
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alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente
preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non
assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi; pertanto,
qualora sia intervenuta la vendita di un immobile facente parte del complesso immobiliare
antecedentemente all’approvazione della seconda delibera pienamente efficace e - per l’appunto definitiva, l’obbligo di corrispondere i relativi oneri condominiali incomberà sull’acquirente, non
producendo alcuna influenza al riguardo l’adozione di una delibera precedente, meramente
programmatica e preparatoria di quella finale e definitiva, che risulti anteriore alla conclusione della
predetta vendita.
*** Cass., sez. II, 03-12-2010, n. 24654.
In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di
straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e
compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è
tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare
che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della
relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate
antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla
rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha
diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza
del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.
*** Cass.civ., sez. II, 21-07-2005, n. 15288.
L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della
delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di
ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove
esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli
condomini sia il frutto di una semplice operazione matematica.
Sulla questione si veda:
- in sito Insignum;
- risposte ai quesiti del Centro Ricerche;
- diritti reali;
- casi e quesiti;
- Libro III - Diritti reali;
- quesito Insignum n. 51 CIV/2013 CONDOMINIO: art. 63 disp.att. cod.civ. – "Solidarietà per le spese
condominiali tra cedente e cessionario in mancanza dell’amministratore di condominio" di Elisabetta
Smaniotto, approvato con delibera del CR del 13 dicembre 2013.
Si allega al presente notiziario il seguente contributo:
- Giuseppe Bordolli, La ripartizione delle spese straordinarie deliberate ed eseguite dopo la vendita, in
Immobili & proprietà, n. 7/2012, pp. 422 cc..
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