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SPECIALE Detrazione fiscale per l'acquisto di un box pertinenziale
Risposte a cura di 50&PiùCaaf
DOMANDA: Ho recentemente acquistato un alloggio con box da una cooperativa edilizia.
Nel rogito non è stato esplicitato il costo del box, ma il costo totale, mentre lo è stato nei
conteggi delle singole voci che hanno determinato il costo di costruzione.
Il pagamento del tutto è stato fatto in più rate (a mezzo assegni bancari) e riferito a tutto
l’alloggio comprensivo di box, mentre circa il 50% con mutuo ( € 200.000).
Mi dicono che con un rogito e pagamento così fatti non è più possibile accedere ai benefici
fiscali. Mi pare un po’ strano poiché nella sostanza il box è stato costruito nuovo ed è stato
pagato ad un prezzo dimostrabile dai costi che per le cooperative rappresentano dati
formalmente ufficiali ed incontestabili. Mi potete cortesemente dare il vs parere?
RISPOSTA: Non è possibile usufruire della detrazione se il pagamento non è stato effettuato
con bonifico bancario secondo precise modalità. La risoluzione 55/2012 dell’Agenzia delle
Entrate consente però di “ripetere” il pagamento in ossequio alla normativa vigente e di
recuperare, quindi, il diritto al beneficio fiscale (nella sezione “Cosa c’è da sapere” sono
illustrati tutti gli ulteriori chiarimenti e formalità).
D: volevo un Vs. parere sulla dichiarazione del costruttore dei
costi di realizzazione di Box auto.
Ho acquistato sotto il mio palazzo un Box di pertinenza ricavati da un
magazzino che aveva una diversa destinazione d'uso NON autorimessa. E' stato
frazionato e realizzato dei Box.
Sapete dirmi se il costruttore deve comprendere nelle spese sostenute per la
realizzazione dei Box anche il costo d'acquisto del magazzino da frazionare?
R: La detrazione spetta unicamente sui costi di realizzazione/costruzione, Iva inclusa. Si ritiene
siano detraibili anche le eventuali spese accessorie sostenute se strettamente inerenti alla
costruzione quali, ad esempio, le spese di progettazione del box. Restano escluse, invece, le
spese relative all’acquisto del terreno e le spese generali. Per gli acquisti effettuati da
imprese costruttrici o cooperative edilizie l’importo spetta comunque solo sulle spese
“attestate” dal costruttore (nella sezione “Cosa c’è da sapere” sono illustrati tutti gli ulteriori
chiarimenti e formalità).
D: Risiedo in un appartamento datomi in comodato d'uso gratuito dai miei genitori vorrei
acquistare un locale già esistente cat. c2 da un privato ubicato nello stesso stabile.
E' possibile usufruire dell'agevolazione del 50%? Devo indicare obbligatoriamente nell'atto la
pertinenza con l'abitazione?
se un domani decidessi di vendere solo il locale posso farlo? e quali sarebbero le procedure?
quali costi notarili devo sopportare (imp. di registro,ipoteca e catastali)
R: La detrazione fiscale spetta solo per i costi di realizzazione/costruzione di box o posti auto.
Nel suo caso, pertanto la detrazione non spetta in quanto già esistente (nella sezione
“Cosa c’è da sapere” sono illustrati tutti gli ulteriori chiarimenti e formalità).
D: Sto acquistando prima casa con box,di nuova costruzione, a mio figlio che è studente ed è a
carico.
Il costruttore ci ha comunicato che potrebbe scaricare il 50% del valore del bo
x dalla denuncia dei redditi.
Gradirei sapere come comportarmi tenuto conto di questi fatti:
mio figlio non ha reddito (la casa la pagheremo noi genitori)
il compromesso verrà effettuato il prossimo 9 ottobre e il rogito verrà effettua
to a fine gennaio 2014
Ci sono i requisiti per poter beneficiare di questa agevolazione?
se si come dovremmo procedere.
R: Tra i possibili beneficiari della detrazione Irpef del 36/50 per cento rientra anche il familiare
convivente del possessore o detentore dell’immobile sul quale vengono effettuati i lavori. La
convivenza deve sussistere nel momento in cui si attiva la procedura finalizzata all’esercizio
della detrazione (cioè deve già sussistere all’inizio dei lavori) e i lavori devono essere
effettuati su uno degli immobili in cui di fatto si esplica la convivenza (sarà possibile
provarlo, ad esempio, con uno stato di famiglia).
Resta inteso che la detrazione spetta unicamente al soggetto che, in possesso dei
requisiti, ha sostenuto effettivamente le spese e che risulti intestatario dei bonifici di
pagamento e delle fatture di acquisto. Nel suo caso ci sembra di capire che il requisito della
“convivenza” non sussista e, pertanto, la detrazione non può essere riconosciuta (nella sezione
“Cosa c’è da sapere” sono illustrati tutti gli ulteriori chiarimenti e formalità).
D: Chiedo se posso fare due bonifici uno di acconto e l'altro a saldo dei lavori,per avere diritto
alle detrazioni per le ristrutturazioni. È vero che i bonifici debbono essere fatti a nome di tutti i
comproprietari della casa in ristrutturazione? Vi ingrazio e chiedo scusa per il disturbo.
Carmine Prato.
R: La detrazione spetta unicamente al soggetto che, in possesso dei requisiti, ha sostenuto
effettivamente le spese e che risulti intestatario dei bonifici di pagamento e delle fatture di
acquisto. Di conseguenza se uno solo dei comproprietari effettua il pagamento, e le fatture
sono a lui intestate, in presenza degli altri requisiti potrà detrarre l’intero importo pagato
indipendentemente dalla percentuale di possesso dell’immobile (nella sezione “Cosa c’è da
sapere” sono illustrati tutti gli ulteriori chiarimenti e formalità).
D:Ho acquistato nel 2008 un casa in costruzione tramite regolare preliminare di
vendita, ad oggi mi sto accingendo ad andare in atto con il costruttore.
Purtroppo mi sono reso conto che il valore del box in costruzione (ca 12.000
euro) e' inferiore al saldo che dovrei al costruttore (ca 10.000 euro).
Sarà sempre possibile detrarre l'intera quota del valore del box in
costruzione oppure sarei vincolato ad un massimo di 10.000 euro?
Il mio dubbio non tanto quello di perdere la detrazione di 1000 euro (50% di 2.000 euro) ma
che per qualche ragione essendo il bonifico inferiore al valore del box in costruzione le pratiche
di detrazione potrebbero non venirmi
riconosciute.
R: L’articolo 16-bis comma 1, lett. d), del Tuir prevede la detraibilità del 36% su un
ammontare massimo di euro 48.000 (elevata al 50% fino al 31/12/2013 su un ammontare
massimo di euro 96.000) delle spese sostenute per la realizzazione di autorimesse o posti auto
pertinenziali. Non è possibile usufruire della detrazione se il pagamento non è stato effettuato
con bonifico bancario in ossequio alla normativa vigente. Nel suo caso perderebbe la
detrazione di euro 2.000, tuttavia la Risoluzione 55/2012 dell’Agenzia delle Entrate
consente di “ripetere” il pagamento se non effettuato correttamente in ossequio alla
normativa vigente (nella sezione “Cosa c’è da sapere” sono illustrati tutti gli ulteriori
chiarimenti e formalità).
COSA C’E’ DA SAPERE...
L’articolo 16-bis comma 1, lett. d), del Tuir prevede la detraibilità del 36% su un ammontare
massimo di euro 48.000 (elevata al 50% fino al 31/12/2013 su un ammontare massimo di
euro 96.000) delle spese sostenute per la realizzazione di autorimesse o posti auto
pertinenziali.
La detrazione può essere usufruita in 10 rate annuali. Il D.L. 70/2011 ha disposto, dal 14
maggio 2011, l’abolizione dell’obbligo di inviare la comunicazione preventiva al Centro
Operativo di Pescara sostituendola con l’obbligo di indicare nella prima dichiarazione dei
redditi i dati identificativi dell’immobile.
E’ importante osservare che la finalità della norma, tra le altre, non è quello di agevolare “chi
acquista un box” bensì quello di dare impulso all’economia concedendo un’agevolazione
per tutti coloro che acquistano un box o posto auto di nuova “realizzazione” che sia
pertinenziale ad un’immobile ad uso abitativo.
La realizzazione/costruzione delle autorimesse o parcheggi pertinenziali può essere effettuata
da:
a) un’impresa costruttrice o dalla cooperativa edilizia di costruzione (in questo caso la
detrazione spetta in relazione alle spese di “realizzazione” attestate dal costruttore);
b) direttamente dal possessore/detentore dell’immobile residenziale in economia
oppure appaltando a terzi i lavori (in questo caso, mancando un atto di vendita, il vincolo
pertinenziale deve risultare dalla concessione edilizia come precisato dalla Circolare
dell’Agenzia delle Entrate n. 24/2004).
La detrazione spetta unicamente sui costi di realizzazione/costruzione, Iva inclusa.
Si ritiene siano detraibili anche le eventuali spese accessorie sostenute se strettamente
inerenti alla costruzione quali, ad esempio, le spese di progettazione del box. Restano escluse,
invece, le spese relative all’acquisto del terreno e le spese generali (per gli acquisti effettuati
da imprese costruttrici o cooperative edilizie l’importo spetta comunque solo sulle spese
“attestate” dal costruttore).
In sostanza:
- è agevolabile solo l’acquisto da “nuovo” (di conseguenza l’acquisto da un
privato o da un’impresa che non lo ha costruito non beneficia di alcuna
detrazione);
- deve sussistere il vincolo di pertinenzialità rispetto ad un immobile abitativo
che non deve essere necessariamente abitazione principale del contribuente (a norma
dell’articolo 817 del Codice civile sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a
servizio o ornamento di un’altra cosa).
In via generale la detrazione per gli interventi di cui all’art. 16-bis del Tuir spetta non solo al
proprietario o al “nudo proprietario” ma anche al titolare di un diritto reale sullo stesso
(usufrutto, uso, abitazione) nonché all’inquilino o al comodatario (con contratto
debitamente registrato).
Tra i possibili beneficiari della detrazione Irpef del 36/50 per cento rientra anche il familiare
convivente del possessore o detentore dell’immobile sul quale vengono effettuati i
lavori. La convivenza deve sussistere nel momento in cui si attiva la procedura finalizzata
all’esercizio della detrazione (cioè deve già sussistere all’inizio dei lavori) e i lavori devono
essere effettuati su uno degli immobili in cui di fatto si esplica la convivenza (sarà possibile
provarlo, ad esempio, con uno stato di famiglia).
Resta inteso che la detrazione spetta unicamente al soggetto che, in possesso dei
requisiti, ha sostenuto effettivamente le spese e che risulti intestatario dei bonifici di
pagamento e delle fatture di acquisto. A tal proposito l’Agenzia delle Entrate con Circolare
n. 15/2005 ha precisato che per due coniugi conviventi, di cui uno solo proprietario
dell’immobile, se decidono di costruire un box pertinenziale la detrazione può essere usufruita
anche solo dal coniuge convivente “non proprietario”, se ha sostenuto effettivamente le spese,
previo il rispetto delle altre condizioni previste dalla norma.
Il Provvedimento del 02 novembre 2011 non menziona espressamente la documentazione da
conservare per l’acquisto di un box. Si ritiene che, nel rispetto della normativa, debbano essere
conservati i seguenti documenti:
- Atto di acquisto del box da cui si evinca la pertinenzialità con l’immobile ad uso
abitativo;
- Attestazione dell’impresa di costruzione/cooperativa edilizia attestante le
spese di “realizzazione”;
- Fattura di acquisto del box;
- Ricevuta del bonifico di pagamento delle spese.
In merito al pagamento delle spese la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 55/E del 07
giugno 2012 ha ricordato che, per usufruire della detrazione fiscale, il pagamento per
l’acquisto del box deve tassativamente essere effettuato mediante bonifico bancario
dal quale risulti:
- la causale del versamento (può essere utilizzata la modulistica in uso presso le banche
o poste per la detrazione fiscale sulle spese di ristrutturazione ai sensi dell’art. 16-bis
del Tuir D.P.R. 917/1986);
- il codice fiscale del beneficiario della detrazione (l’acquirente)
- il codice fiscale/partita iva del beneficiario del pagamento (il venditore)
L’indicazione di questi dati, infatti, è fondamentale in quanto permette alla banca/posta di
operare la ritenuta del 4% disposta dall’art. 25 del D.L. 78/2010. La citata Risoluzione precisa,
altresì, che se il bonifico è stato effettuato con la modulistica errata o i dati incompleti
non si ha diritto all’agevolazione. Tuttavia, per non farsi disconoscere la detrazione fiscale,
il contribuente potrà effettuare un nuovo bonifico bancario/postale nel quale siano riportati in
maniera corretta i dati richiesti. La ripetizione del pagamento consente di usufruire della
detrazione fiscale nell’anno in cui il pagamento è stato correttamente effettuato. Ad
esempio se nel 2012 è stato effettuato il pagamento in maniera errata e poi è stato “ripetuto”
correttamente nel 2013 la prima rata della detrazione fiscale potrà essere usufruita nella
dichiarazione dei redditi che sarà presentata nel 2014.
Con la Risoluzione n. 38 del 08 febbraio 2008 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che sono
agevolabili le spese sostenute per l’acquisto del box anche prima del rogito di compravendita
se il preliminare di vendita è stato debitamente registrato agli Uffici delle Entrate e se nello
stesso risulti il vincolo pertinenziale. Unica eccezione al contratto preliminare registrato
potrebbe essere prevista in caso di assegnazione da parte di cooperativa edilizia. In questi
casi, infatti, si ritiene che il verbale di delibera del Consiglio di Amministrazione della
cooperativa edilizia, annotato nei registri dei verbali, dal quale risulti il vincolo di pertinenzialità
tra l’alloggio abitativo ed il box possa essere utilizzato in assenza del preliminare di
compravendita registrato (in tal senso si esprime la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate
282/2008).
Sempre per gli acquisti da cooperativa edilizia l’Agenzia delle Entrate con Circolare n. 55/2001
ha chiarito che la detrazione è ammessa anche se l’immobile non sia ancora ultimato nel caso
in cui sia stato stipulato solo un contratto preliminare con la cooperativa edilizia per l’acquisto
o assegnazione dell’abitazione con annesso box pertinenziale.
Gli esperti di 50&PiùCaaf che rispondono alle vostre domande sono: Cinzia Calabrese, Marco
Chiudioni, Ada Martino, Romeo Melucci.