RELAZION EDICONSULENZATECNI CA Appartamento al piano

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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI
G.E. dott. DEIURE LYDIA
Esecuzione: n. 2336/14
Promossa da: Unipol Banca SpA
Contro: ;;;
Roma li 25 maggio 2016
Il CTU
Ing. Alessandro Gabrielli
(Firmato elettronicamente)
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
Firmato Da: GABRIELLI ALESSANDRO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 67b4bfc1c87f8b2ec354b838b1d188e1
RELAZION E D I C O N S U L E N Z A T E C N I CA
Appartamento al piano attico sito in ROMA, via dei Lecci, 5
R E L A Z I O N E
D I C O N S U L E N Z A T E C N I CA
Il sottoscritto ing. Alessandro Gabrielli iscritto presso l’ordine degli ingegneri di Roma con
n. 17126 con studio in Viale dell’Umanesimo, 27 Roma in data 19 gennaio 2016 ha prestato
giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai seguenti quesiti:
 descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi,
l'immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno,
caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali
attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la
completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della
documentazione con lo stato dei luoghi;
 accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla
documentazione, riportando l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti
sull’immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali;
 se l'immobile non risulta accatastato, proceda all'accatastamento, ovvero esegua le
variazioni necessarie per l’aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o
mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;
 indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
 indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della
normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se
l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della
legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria;
 dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest’ultimo caso formando
i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e
provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione
estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
 stabilisca se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla
notifica del pignoramento, indicando l’eventuale data di registrazione del contratto, la data
di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio o comunicando l’esistenza
di un giudizio in corso per il rilascio;
 indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di
vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti demaniali
(diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l’assegnazione dell’abitazione al
coniuge;
 determini il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato.
Il Giudice dell’Esecuzione ha inoltre disposto che il C.T.U.:
 provveda a redigere l’elaborato sulla base di apposito schema (che è stato consegnato al
C.T.U. ed è comunque, disponibile in Cancelleria);
 depositi una copia scritta della relazione, destinata ad essere inserita nel fascicolo d’ufficio,
altra copia scritta della sola relazione da allegare all’istanza di liquidazione del compenso,
nonché copia della relazione e del modello dell’ordinanza di vendita redatta con il
programma WORD (o altro programma di scrittura compatibile);
 alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene ed almeno due interne, nonché
la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza
edilizia ed atti di sanatoria, copia dell’eventuale contratto di locazione o verbale delle
dichiarazioni del terzo occupante e gli eventuali ulteriori documenti ritenuti necessari;
 segnali tempestivamente ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione
presentata, sollecitando il loro intervento al riguardo;
 alleghi APE in conformità a quanto previsto dalla L.90 di conversione del DL 64/13 di
modifica al D.Lgs. 192/05
SVOLGIMENTO DELL’ INCARICO
1° QUESITO (Descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi,
L’unità immobiliare oggetto del pignoramento è ubicata nella periferia di Roma, in una fascia
(zona) definita, secondo la classificazione riportata nella banca dati dell’agenzia delle entrate
utilizzata per la stima, come “Periferica” e precisamente nella zona individuata come
CENTOCELLE (Piazza dei Mirti) ed è costituita da un’unica unità immobiliare accatastata come
abitazione di tipo popolare (A/4).
L’unità immobiliare si trova in via dei Lecci, 5 che è una strada chiusa cui si accede da via delle
Mimose che è situata tra via Casilina e viale Palmiro Togliatti.
Nella zona sono presenti servizi pubblici quali asili nido, scuole materne ed elementari, attività
commerciali di beni di prima necessità e non, spazi di aggregazione etc; è servita da mezzi pubblici
di superficie e dalla linea C della metropolitana.
All'atto del pignoramento, l’unità immobiliare risultava catastalmente così individuata:
APPARTAMENTO: Via dei Lecci, 5 piano 3 interno 10 - Roma
Piano Foglio Particella
Sub ZC Categoria Classe Consistenza Vani Rendita
P4
948
99
13
A/4
4
5,5
937,37 €
la quale è pervenuta all'esecutato, sig. ;;; nato a ;;;; in virtù di
atto di compravendita del 25 maggio 2005 73239/23091 di repertorio, notaio Giancarlo Perrotta,
registrato in Roma il 15 giugno 2005 dai sigg. ;;;.
In data 25 febbraio 2016, alle ore 12,00, è stato effettuato, assieme al custode Avv. Antonietta
Di Cola un primo tentativo di accesso all’unità immobiliare oggetto di perizia andato a vuoto in
quanto non risultava presente nessuno nell’appartamento e si quindi proceduto semplicemente ad
una ricognizione esterna ed assumere informazioni sommarie dai condomini presenti.
Successivamente in data 13 aprile 2016, alle ore 17,30, è stato effettuato, sempre assieme al
custode Avv. Antonietta Di Cola, un secondo tentativo di accesso in cui l’esecutato non ha
consentito l’accesso adducendo motivi di salute della compagna; è stato però concordato di
effettuare un terzo accesso per il giorno 22 aprile 2016 alle ore 11.
Nell'ambito di tale accesso lo scrivente, ha finalmente potuto:
 rilevare la consistenza metrica dell’unità immobiliare;
 accertare le caratteristiche immobiliari quantitative e qualitative che possono determinare
variazioni del prezzo di mercato;
 valutare lo stato di manutenzione dell'unità immobiliare e dei relativi impianti;
 accertare la presenza di eventuali servitù apparenti e/o circostanze che possono indurre
variazioni di valore e/o di commerciabilità;
 verificare lo stato di occupazione;
 effettuare un rilievo fotografico
Si è quindi provveduto all'esame della documentazione agli atti la quale è risultata completa
e tale da consentire l’univoca identificazione del bene oggetto di pignoramento.
Nell’Allegato 1 viene riportato l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) appositamente
redatto dallo scrivente, assieme alla ricevuta di trasmissione al competente ufficio della Regione
Lazio.
2° QUESITO (Accerti il C.T.U. la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando
l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali)
All’istanza di vendita risulta allegata in atti la seguente documentazione:
 atto di precetto per un importo pari ad € 97.878,23 oltre spese ed interessi legali e successivo
pignoramento notificato in data 30 dicembre 2014;
 nota di trascrizione, dell’atto di pignoramento, del 13 febbraio 2015 (Reg.Gen. N. 13981 e
Reg.Part. N. 10608)
l'immobile pignorato (comune, località,
via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali
pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle
risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi)
istanza di vendita immobiliare datata 16 marzo 2015 e relativa all’unità immobiliare oggetto
di pignoramento
 certificazione notarile del 10 maggio 2015 a firma del notaio Marcello Porfiri, notaio in
Cesena, attestante le risultanze delle visure catastali e lo stato delle trascrizioni e iscrizioni
presso la conservatoria dei registri immobiliari
I dati riportati nell'atto di pignoramento sono conformi a quelli relativi alla restante
documentazione (certificazione notarile, nota di trascrizione dell'atto di pignoramento, istanza di
vendita e relativi allegati), di seguito si riporta l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni gravanti
sull'immobile oggetto di esecuzione ed a carico di ;;;:
 ISCRIZIONE nn.ri 73240/23092 del 25 maggio 2005 a favore della Unipol Banca SpA
per un importo di € 110.000,00 della durata di 25 anni (Ipoteca Volontaria).
 TRASCRIZIONE, dell’atto di pignoramento, del 13 febbraio 2015 (Reg.Gen. N. 13981 e
Reg.Part. N. 10608) a favore della Unipol Banca SpA.

L’unità immobiliare oggetto di stima risulta regolarmente a con relativa planimetria agli atti la
quale viene riportata nell'Allegato 2.
Dal confronto della citata planimetria catastale, acquisita dallo scrivente in data 28 gennaio
2016 con i rilievi e le misurazioni effettuate durante il sopralluogo del 22 aprile 2016, si è avuto
modo di appurare la mancata corrispondenza dello stato dei luoghi rispetto alla planimetria
catastale all’attualità in quanto sono stati realizzati, dall’attuale proprietà (come dichiarato in fase
di accesso) i seguenti interventi, in assenza di titolo edilizio:
1. demolizione e ricostruzione parziale di tramezzi
2. chiusura di n. 1 vano finestra e n. 1 vano portafinestra ed apertura di nuova
portafinestra.
Per quanto sopra si è provveduto ad aggiornare la planimetria catastale come riportato in
Allegato 3, ed a valutare al paragrafo 5 i costi imputabili all’acquirente per la conseguente
regolarizzazione del titolo edilizio.
A seguito dell’aggiornamento della planimetria catastale la situazione risulta essere la seguente:
APPARTAMENTO: Via dei Lecci, 5 piano 3 interno 10 - Roma
Piano Foglio Particella
Sub ZC Categoria Classe Consistenza Vani Rendita
P4
948
99
13
A/4
4
5,5
937,37 €
4° QUESITO (Indichi il C.T.U. l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale)
Secondo il PRG del Comune di Roma pubblicato sul BURL del 14 marzo 2008 l’unità
immobiliare oggetto della presente relazione risulta inserita all’interno del sistema insediativo
definito “Città consolidata” ed in particolare nella componente specificata come “Tessuti di
espansione ottocentesca a tipologia edilizia definita ed a media densità insediativa - T1”.
Per la “Città consolidata” ed i “Tessuti di espansione ottocentesca a tipologia edilizia definita
ed a media densità insediativa - T1” che la compongono, le norme tecniche di attuazione, al titolo
II “Sistema insediativo”, disciplinano le attività edilizie in relazione ai seguenti obiettivi:
 incremento della dotazione dei servizi e di verde attrezzato;
 il miglioramento e l'integrazione dell'accessibilità e della mobilità;
 la caratterizzazione degli spazi pubblici
 la qualificazione dell'edilizia.
Le categorie di interventi ammessi per la specifica articolazione sono riportati esplicitamente
all'articolo 46 delle “Norme tecniche di Attuazione” del PRG citato.
5° QUESITO
(Indichi il C.T.U. la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di
costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se
l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della
sanatoria)
3° QUESITO (Se l’immobile non risulta accatastato, proceda il CTU all’accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per
l’aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione.)
In data 5 maggio 2016 lo scrivente ha effettuato un accesso agli atti dell'ufficio condono da cui
è risultato quanto segue:
 in data 29 marzo 1986 l’allora proprietario ;;; ha presentato alla
Circoscrizione VII del Comune di Roma domanda di sanatoria acquisita con protocollo
001118o e registrata al n. 0451996811/1 del Comune di Roma per trasformazione della
veranda in superficie residenziale
 in data 19 marzo 1997 risulta rilasciata concessione n. 24270 del 14 marzo 1997 per
complessivi 9,67 mq residenziali.
Successivamente al rilascio della concessione sono stati eseguiti, dall’attuale proprietà, i
seguenti interventi edilizi in assenza di titolo autorizzativo:
1. demolizione e ricostruzione parziale di tramezzi
2. chiusura di n. 1 vano finestra con pannellatura interna, di n. 1 vano portafinestra con
tamponatura ed apertura di nuova portafinestra.
Si ritiene che la regolarizzazione dell’assenza del titolo edilizio per gli interventi di cui sopra
possa essere effettuata direttamente dall’acquirente per cui nella determinazione del prezzo di
vendita viene decurtato il valore di stima di un importo pari ai costi di regolarizzazione così
stimati:
regolarizzazione interventi post concessione 5.000,00 € (spese amministrative e tecniche)
6° QUESITO (Dica il C.T.U. se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti,
L’unità immobiliare oggetto di pignoramento può, allo stato attuale, essere convenientemente
venduta in un unico lotto come di seguito individuato:
LOTTO UNICO
Appartamento piano attico, ubicato in Roma - Via dei Lecci, 5 distinto con l’interno 10 piano
terzo (quarto catastale) composto da tre vani ed accessori, confinante con via dei Lecci, distacco
verso il fabbricato di via dei lecci, 7, via delle Mimose e vano scale. Censito nel N.C.E.U. al foglio
948, particella 99, sub. 13, classe 4, cat. A/4, consistenza 5,5 vani, Rendita 937,37 €;
7° QUESITO
(Indichi il C.T.U. se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento,
indicando l’eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio o comunicando
l’esistenza di un giudizio in corso per il rilascio)
Al momento dell’accesso il compendio immobiliare risultava utilizzato dall’esecutato, dalla
figlia minore e dalla convivente sig.ra ;;;;, come residenza.
8° QUESITO
(Indichi il C.T.U. l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o
indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l’assegnazione dell’abitazione
al coniuge
Non esiste alcuno dei vincoli o servitù di cui al presente quesito, sull’unità immobiliare
oggetto di stima.
9° QUESITO (Determini il C.T.U. il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato)
Per la valutazione del compendio immobiliare sono state seguite le indicazioni riportate
nelle “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”
edizione del maggio 2011 elaborate da ABI in collaborazione con Tecnoborsa e con gli ordini e
collegi professionali nazionali.
Si è scelto di utilizzare il metodo del confronto di mercato che si basa sulla rilevazione dei
prezzi di mercato in relazione alle caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso
segmento di mercato dell’immobile da valutare.
Per la rilevazione dei prezzi di mercato si è fatto riferimento sia valori estratti da banche
dati (indagine diretta) che a valori desunti da specifica indagine di mercato (indagine
indiretta); il valore di stima è stato quindi calcolato come media dei due valori ora citati.
Per quanto attiene ai valori estratti dalle banche dati si è fatto riferimento eclusivamente alle
in quest’ultimo caso formando i singoli lotti e, previa
autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento)
Vcmu = Vimu*Kr
(1)
Si è alla fine giunti alla determinazione del Valore di Stima Unitario "Vsu" come media
dei due valori unitari sopra individuati, cioè:
Vsu = (Vnu+Vcmu)/2
(2)
In conclusione il Valore probabile di Mercato (Vpm) è stato determinato come prodotto
tra la consistenza, "C" desunta dalle misurazioni effettuate a seguito dei rilievi e calcolata come
indicato dal DPR 23 marzo 1998 n.138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale
unità di misura della consistenza degli immobili a destinazione ordinaria, moltiplicata per il
"Vsu":
Vpm = C * Vsu
(3)
Il Prezzo Base "Pb" è stato infine calcolato moltiplicando il valore probabile di mercato come
sopra determinato, per un Coefficiente di Vendita "Kv" che tenesse conto delle specificità delle
vendite giudiziarie e cioè:
 procedure articolate e incerte per la possibilità di intervento del debitore
 pubblicità immobiliare limitata
quotazioni riportate nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’ex
Agenzia del Territorio essendo quest'ultima più dettagliata ed attendibile delle altre banche dati di
tipo commerciale disponibili in quanto:
 sono esplicitati i criteri di formazione statistica dei valori max e minimi attribuiti
 sono esplicitati i criteri per la definizione della consistenza delle varie unità immobiliari
 sono disponibili i dati per aree molto ristrette ed omogenee dal punto di vista del mercato
immobiliare (microzone OMI)
 sono disponibili i dati con l'andamento storico del mercato sia in termini di quotazioni che di
movimentazioni (NTN o numero di transazioni normalizzate)
 ha finalità istituzionali e non commerciali.
Dalle quotazioni riportate nella citata banca dati (Valori Unitari OMI massimi e minimi) si è
poi arrivati a definire, per la singola unità immobiliare, il Valore Normale Unitario (Vnu)
determinato in funzione dei seguenti coefficienti di merito relativi alle caratteristiche intrinseche
influenzanti il valore del compendio immobiliare che, nel caso di appartamento in condominio,
sono le seguenti:
 Coefficiente di consistenza,
 Coefficiente di piano,
 Coefficiente di affaccio,
 Coefficiente di stato manutentivo.
Per quanto attiene invece la specifica indagine di mercato, sono stati presi in considerazione
annunci di unità immobiliari ricadenti nella stessa tipologia edilizia, aventi consistenza simile ed
analoga dotazione di pertinenze ad uso esclusivo; i dati sono stati estrapolati sia da annunci su siti
web relativi ad unità immobiliari ricadenti nella stessa microzona OMI che tramite annunci
rilevati in loco durante i sopralluoghi arrivando alla determinazione del cosiddetto Valore
Indagine di Mercato Unitario (Vimu).
Per tenere conto di alcune indeterminazioni tipiche della rilevazione dei prezzi tramite indagine
di mercato (scarsa accuratezza nella definizione della consistenza, prezzo di realizzo inferiore del
prezzo di offerta, etc.) si è ritenuto necessario procedere a
A seguito di tale analisi si è giunti alla determinazione, del Coefficiente di Realizzo (Kr)
tramite il quale è stato corretto il "Vimu" come sopra determinato, ottenendo il Valore Corrente di
Mercato Unitario "Vcmu".
tipologia di acquirenti e tempi di vendita
e sottraendo tutte le spese opponibili all’acquirente così come quantificate al precedente punto
5 della presente relazione di stima, per cui :

Pb = Vpm* Kv – Soa
(4)
Il prezzo base viene arrotondato alle migliaia di euro superiore.
Nell’allegato 4 vengono riportati in dettaglio le valutazioni effettuate per il singolo lotto di cui
appresso.
VALORE DEL LOTTO
COMPOSTO DA:
Appartamento piano attico, ubicato in Roma - Via dei Lecci, 5 distinto con l’interno 10 piano
terzo (quarto catastale) composto da tre vani ed accessori, confinante con via dei Lecci, distacco
verso il fabbricato di via dei lecci, 7, via delle Mimose e vano scale. Censito nel N.C.E.U. al foglio
948, particella 99, sub. 13, classe 4, cat. A/4, consistenza 5,5 vani, Rendita 937,37 €;
Roma 25/05/2016
Il Consulente Tecnico
Ing. Alessandro Gabrielli
(Firmato elettronicamente)
PREZZO BASE ___________________ 213.000,00 EURO (Duecentotredicimila/00)

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