TRIBUNALE DI FROSINONE ESECUZIONE IMMOBILIARE N.58/10

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TRIBUNALE DI FROSINONE
ESECUZIONE IMMOBILIARE N.58/10
PROMOSSA DA ASPRA FINANCE S.P.A.
CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
SOMMARIO
QUESITI ..................................................................................................................................................... 2
A- ACCERTAMENTI ESEGUITI ........................................................................................................... 5
B- IMMOBILI PIGNORATI .................................................................................................................... 6
C- RISPOSTA AI QUESITI ...................................................................................................................... 6
C1- BENE COSTITUENTE IL LOTTO N.1 ....................................................................................... 6
1) Descrizione del bene ......................................................................................... 6
2) Conformità dei dati catastali al pignoramento ................................................. 7
3) Necessità di accatastamento ............................................................................ 7
4) Necessità di frazionamento .............................................................................. 7
5) Titolarità del diritto pignorato .......................................................................... 7
6) Completezza della documentazione................................................................. 8
6 bis) Utilizzazione del bene ................................................................................. 8
7) Regolarità urbanistica ....................................................................................... 8
8) Formazione dei lotti.......................................................................................... 8
9) Beni indivisi ...................................................................................................... 9
10) Stato di occupazione del bene......................................................................... 9
11) Valore locativo del bene................................................................................... 9
12) Oneri gravanti sul bene ................................................................................... 9
13) Valore del bene ................................................................................................ 9
D- RIEPILOGO ....................................................................................................................................... 10
E- ELENCO ALLEGATI ........................................................................................................................ 10
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
Esecuzione Immobiliare N.58/10
TRIBUNALE DI FROSINONE
ESECUZIONE IMMOBILIARE N.58/10
PROMOSSA DA ASPRA FINANCE S.P.A.
RELAZIONE TECNICA DEL C.T.U.
Ill.mo Signor Giudice delle
Esecuzioni
Immobiliari, il sottoscritto dott. ing.
TURRIZIANI COLONNA Federico è stato convocato dalla S.V. per il giorno 22.09.2010
ed è stato nominato C.T.U. nell'esecuzione immobiliare emarginata.
Al sottoscritto, dopo aver prestato il prescritto giuramento, sono stati rivolti i seguenti
QUESITI
1) descrizione del bene: descriva, previo esame della documentazione in atti (che verrà estratta in copia) e dello stato dei
luoghi (mediante accesso effettivo nell’immobile), l’immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, eventuale stato di interclusione, superficie in mq netta e commerciale),
confini e dati catastali attuali, le condizioni di manutenzione (ivi compresa la rispondenza all’attuale normativa degli impianti), eventuali pertinenze, accessori e dotazioni condominiali, eventuali millesimi di parti comuni, eventuali oneri condominiali (importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione, eventuali spese straordinarie già deliberate e non
scadute, eventuali spese condominiali non pagate ed eventuali cause in corso), accertando la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi e la completezza della documentazione prodotta;
2) conformità dei dati catastali al pignoramento: accerti la conformità tra i dati catastali riportati nel pignoramento e
quelli risultanti dalla documentazione prodotta, curando di depositare, in caso di difformità dovute a modificazioni successive al pignoramento, una visura catastale storica che dia conto dell’evoluzione catastale del bene pignorato; indichi, in
caso di difformità non dovute a modificazioni successive al pignoramento, il tipo di difformità e se gli ulteriori dati riportati nel pignoramento identificano correttamente il bene consentendone l'individuazione;
3) necessità di accatastamento: proceda, se l’immobile non risulta accatastato, all’accatastamento ovvero esegua le variazioni necessarie per l’aggiornamento del catasto e provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del
bene, alla sua correzione o redazione;
Dott. Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA
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4) necessità di frazionamento: proceda, qualora rilevi variazioni colturali o cambi d’uso, a presentare la domanda di variazione catastale, procedendo, ove necessario e previa autorizzazione del giudice (che il C.T.U. chiederà sollecitamente
con istanza depositata in Cancelleria), all’eventuale frazionamento ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi
debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
5) titolarità del diritto pignorato: accerti la conformità tra la titolarità del diritto sul bene come riportata nel pignoramento e quella risultante dalla conservatoria, riportando l’elenco, acquisito dalla competente conservatoria dei registri
immobiliari e non dal fascicolo prodotto dal creditore, delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramenti e di
sequestri conservativi gravanti sull’immobile (nonché, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali, precisando lo
stato del relativo giudizio) a partire dal ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento e sino alla data odierna; acquisisca l'atto di provenienza al debitore del compendio pignorato (anche se ultraventennale) ove non risultante dalla documentazione in atti;
6) completezza della documentazione: verifichi la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c. dal
creditore procedente, la quale deve comprendere l’estratto di mappa, il certificato catastale, il certificato di destinazione
urbanistica (in caso di terreni) e il certificato della conservatoria: in particolare, tale ultima documentazione è completa se
viene prodotta la certificazione della conservatoria a partire dalla trascrizione dell’atto di trasferimento del bene anteriore
al ventennio dalla trascrizione del pignoramento (i cui estremi in difetto dovranno essere indicati dal C.T.U.) ovvero se il
notaio ha certificato la provenienza al debitore od al suo dante causa in forza di titoli anteriori al ventennio;
6-bis) utilizzazione del bene: indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
7) regolarità urbanistica: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la
tipologia degli abusi riscontrati, dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma
6 della legge n. 47/85, indichi il presumibile costo della sanatoria ed indichi, altresì, se sono pendenti procedure amministrative e sanzionatorie; indichi, in caso di abuso insanabile, il valore del solo terreno;
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8) formazione di lotti: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest’ultimo caso formando i
singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
9) beni indivisi: dica se gli eventuali beni indivisi siano agevolmente divisibili ed a quale costo, determinando il valore
della quota pignorata;
10) stato di occupazione del bene: stabilisca se l’immobile è libero o occupato, precisando se è occupato da terzi ed a
che titolo ovvero se è occupato dal debitore; ove sia occupato in base ad un contratto, indichi l’eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data fissata per il rilascio o
l’esistenza e lo stato dell’eventuale giudizio in corso per il rilascio; ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o
dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (tenendo conto che
l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di
assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; non opponibile
alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento; sempre opponibile se
trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); ove non sia occupato in base ad un contratto registrato, acquisisca dall’occupante la documentazione volta a datare anteriormente al pignoramento la detenzione (quali ad esempio le bollette per la fornitura di servizi o
il certificato di residenza storico), avvisando l’occupante che in difetto potrebbe essere disposta l’immediata liberazione
dell’immobile;
11) valore locativo del bene: ove il bene sia occupato dal debitore per lo svolgimento di attività economiche ovvero sia
occupato da terzi senza titolo o con titolo non opponibile al pignoramento, indichi il valore locativo del bene pignorato;
12) oneri gravanti sul bene: indichi o escluda espressamente l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici,
storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, di eventuali diritti demaniali (diritti di superficie o servitù
pubbliche), di usi civici, dell’eventuale assegnazione dell’abitazione al coniuge, di vincoli od oneri condominiali che rimarranno a carico dell’aggiudicatario, di atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura;
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13) valore del bene: determini il valore dell’immobile con indicazione del criterio di stima usato e riporti sia il valore del
bene al lordo che il valore del bene al netto di eventuali decurtazioni di stima per cattivo stato di manutenzione, occupazione del bene in forza di titolo opponibile al pignoramento, oneri gravanti sul bene, oneri condominiali, oneri da sostenere per la sanatoria degli abusi (specificando la causa, la misura ed il criterio di valutazione della decurtazione).
Il C.T.U. ha preso visione degli atti consegnatigli e quindi ha svolto le operazioni peritali,
arrivando ai risultati che sono riportati nella presente relazione, articolata nei seguenti capitoli:
A- Accertamenti eseguiti;
B- Immobili pignorati;
C- Risposta ai quesiti;
D- Riepilogo;
E- Elenco allegati.
A- ACCERTAMENTI ESEGUITI
Il C.T.U. ha iniziato le operazioni peritali con l'esame dei documenti agli atti ed ha effettuato ricerche presso l’Agenzia del Territorio - Uffici Provinciali di Frosinone del Servizio di
Pubblicità Immobiliare e del Catasto Terreni e Fabbricati e l'Ufficio Tecnico del Comune di
Torre Cajetani.
Ha quindi fissato a mezzo lettere raccomandate del 18.01.2011 (vedasi allegato N.1) il sopralluogo ai beni pignorati per il giorno 04.02.2011; nonostante le lettere siano state regolarmente ricevute dai debitori, il giorno fissato per il sopralluogo i debitori non si sono presentati. Esperite ulteriori ricerche, il sottoscritto è riuscito a contattare i debitori telefonicamente, pertanto ha comunicato loro anzitutto il mandato ricevuto e la data dell’udienza
per la comparizione e poi di dover esperire il sopralluogo ai beni pignorati; questi, però,
nonostante i ripetuti colloqui telefonici alla fine non si sono fatti trovare presso l’immobile,
pertanto il sottoscritto, dopo averli individuato il bene in base ai dati catastali, ha proceduto
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a svolgere le operazioni peritali di sopralluogo ugualmente avendo avuto modo comunque
di vedere gli altri appartamenti del complesso.
B- IMMOBILI PIGNORATI
Nel pignoramento immobiliare trascritto il 13.05.2010 al N.6483 è indicato il seguente immobile, con i relativi diritti, sito in Torre Cajetani:
1. piena proprietà dell'abitazione sita in Via Cese Frascose n.3 distinta in Catasto Fabbricati al Foglio 1 Particella n.157 Sub.13 - natura A/3 – interno 12 - piano terra.
C- RISPOSTA AI QUESITI
Risulta possibile vendere il bene pignorato in un unico lotto.
C1- BENE COSTITUENTE IL LOTTO N.1
1) Descrizione del bene
L'immobile pignorato consiste in un appartamento per abitazione con annesse due corti
esclusive sito a Torre Cajetani (vedasi stralcio mappa catastale - allegato N.2).
Confina con corte comune, interno 11, salvo altro.
L'unità immobiliare è distinta in Catasto Fabbricati del Comune di Torre Cajetani al Foglio
1 Particella n.157 Sub.13 - Categoria A/2 - Classe 10 - Consistenza 3 vani - Rendita Euro
201,42 - Indirizzo: Via Cese Frascose - piano T – int.12 (vedasi visura catastale - allegato
N.3).
Il bene è ubicato in una zona periferica e di montagna del comune di Torre Cajetani e fa
parte del complesso residenziale “La Madonnina” .
Consiste in un appartamento al piano terra, con annesse due corti ad uso esclusivo, composto da un ingresso, soggiorno-pranzo, una cucina, una camera ed un bagno con antibagno,
per una superficie lorda di mq. 50 circa. Le due corti esclusive hanno rispettivamente una
superficie di mq. 24 e mq. 59 circa, per un totale di mq. 83 circa.
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L’ingresso avviene direttamente dalla corte comune del fabbricato tramite un percorso coperto (vedasi planimetria catastale – allegato N.4).
Le finiture sono di normale qualità; normale lo stato di conservazione.
2) Conformità dei dati catastali al pignoramento
I dati catastali riportati nella trascrizione dell'atto di pignoramento sono conformi a quelli
della documentazione ipocatastale prodotta.
3) Necessità di accatastamento
L'immobile risulta accatastato.
4) Necessità di frazionamento
Non vi è necessità di procedere a frazionamento.
5) Titolarità del diritto pignorato
Vi è conformità tra la titolarità del diritto sul bene come riportata nella trascrizione del pignoramento e quella risultante dall’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Frosinone
- Servizio di Pubblicità Immobiliare, infatti l'immobile è pervenuto alla parte debitrice esecutata in forza di:
-
trascrizione di compravendita art.11426 del 10.10.1994 (vedasi allegato N.5).
L'elenco, acquisito presso il suddetto Ufficio ed aggiornato al 22.02.2011, delle iscrizioni
ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramenti e di sequestri conservativi gravanti
sull’immobile, nonché della trascrizione delle domande giudiziali, è il seguente:
- Iscrizione di ipoteca art.2258 del 07.12.1991 a favore del Banco di Santo Spirito s.p.a.
con annotazione art.951 del 29.05.1995;
- Iscrizione di ipoteca art.508 del 19.03.1994 a favore della Banca di Roma s.p.a.;
- Iscrizione di ipoteca art.6336 del 30.07.2007 a favore di Capitalia S.p.a.;
- Trascrizione di pignoramento art.3961 del 30.03.2010 a favore di Aspra Finance s.p.a.
con rettifica art.6483 del 13.05.2010 a favore di Aspra Finance s.p.a. (la rettifica è stata
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eseguita perché nel primo pignoramento era stato indicato un solo debitore).
6) Completezza della documentazione
La documentazione depositata consiste in:
- estratto di mappa;
- certificato storico catastale;
- certificato notarile ove è riportata la provenienza al debitore e a suoi dante causa in forza
di titoli anteriori al ventennio.
Nella documentazione depositata manca la planimetria catastale dell'immobile.
6 bis) Utilizzazione del bene
L'immobile, considerata la sua tipologia, non potrà cambiare la sua attuale destinazione
(abitazione).
7) Regolarità urbanistica
Il fabbricato è regolare in quanto costruito con Concessione Edilizia del 03.05.1990 - Pratica n.1/1990.
8) Formazione dei lotti
Considerati lo stato attuale degli immobili, la situazione del mercato immobiliare e i vincoli
urbanistici esistenti è possibile vendere il bene pignorato in esame in un unico lotto, come
di seguito descritto:
Lotto N.1: piena proprietà dell’appartamento con corte esclusiva sito in località Cese del Comune di Torre Cajetani, facente parte del residence “La Madonnina”, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 1 Particella n.157 Sub.13 - Categoria A/2 Classe 10 - Consistenza 3 vani - Rendita Euro 201,42 - Indirizzo: Via Cese Frascose
n.3 - piano T – interno 12, confinante con corte comune, interno 11, salvo altri.
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9) Beni indivisi
Non trattasi di un bene indiviso.
10) Stato di occupazione del bene
Il bene non è utilizzato.
11) Valore locativo del bene
Il valore locativo del bene non viene calcolato poiché esso non è utilizzato.
12) Oneri gravanti sul bene
Non vi sono vincoli.
13) Valore del bene
Il valore dell'immobile è stato determinato ricercando il più probabile valore di mercato,
approssimato del 5-10%. A questo fine è stata utilizzata la procedura sintetica, che prevede
la comparazione del bene da stimare ad altri ad esso analoghi per caratteristiche estrinseche
(ubicazione, posizione, ecc.) ed intrinseche (destinazione, conservazione, ecc.), di cui un'indagine di mercato ha permesso di conoscere il valore stabilito in trattative di poco anteriori.
Tale valore è riferito ad un parametro, che può essere per i fabbricati il metro quadrato o il
metro cubo o il vano o il lotto; per i terreni il metro quadrato o il lotto.
La stima viene eseguita prendendo come parametro di riferimento il metro quadrato.
Pertanto considerato che:
 le superfici, come riportate in dettaglio al precedente punto 1, sono le seguenti:
-
superficie residenziale: mq 50;
 per la piena proprietà si ritiene equo il valore di Euro 900,00 al metro quadrato comprensivo del valore del terreno a corte ad uso esclusivo;
si ricava che il più probabile valore di mercato del bene sarebbe pari a:
mq 50 x 900,00 Euro/mq = Euro 45.000,00
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È stato possibile accertare che l’esecutato risulta moroso nei confronti del condominio per
la somma di Euro 1.056,65, pertanto al valore di stima occorre detrarre tale importo, quindi
si ha:
Euro (45.000,00 – 1.056,65.) = Euro 43.943,35
che, vista l'approssimazione del metodo, viene arrotondato ad Euro 44.000,00.
In sintesi il più probabile effettivo valore di mercato del lotto N.1 è di Euro 44.000,00
(diconsi Euro quarantaquattromila//00).
D- RIEPILOGO
Di seguito è riepilogato il lotto che è stato possibile formare con il valore stimato.
LOTTO N.1
Piena proprietà dell’appartamento sito in località Cese del Comune di Trevi nel Lazio, facente parte del residence “La Madonnina”, distinto in Catasto Fabbricati al
Foglio 1 Particella n.157 Sub.13 - Categoria A/2 - Classe 10 - Consistenza 3 vani Rendita Euro 102,42 - Indirizzo: Via Cese Frascose n.3 - piano T – interno 12, confinante con corte comune, interno 11, salvo altri:
STIMA LOTTO N.1 - Euro 44.000,00
Infine il sottoscritto C.T.U. si impegna ad inviare prima dell’udienza fissata copia
dell’elaborato peritale al creditore procedente, agli eventuali creditori intervenuti ed al debitore a mezzo posta ordinaria depositando in Cancelleria l’attestazione da cui risulta di aver
provveduto a tale invio.
Tanto si doveva per l'incarico ricevuto, restando a disposizione per ogni ulteriori necessità e
chiarimenti.
E- ELENCO ALLEGATI
Si allega:
N.1 - Copia lettera raccomandata del 18.01.2011;
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N.2 - Mappa catastale (stralcio): Foglio 1 del Comune di Torre Cajetani;
N.3 - Visura catastale del bene pignorato;
N.4 - Planimetria catastale del bene pignorato;
N.5 - Nota di trascrizione di compravendita art.11426 del 10.10.1994 (provenienza dei beni
pignorati ai debitori);
N.6 - Scheda con la descrizione degli immobili;
N.7 - Documentazione fotografica;
N.8 - Istanza di liquidazione del compenso completa di:
 copia della sola relazione;
 documentazione delle spese sostenute;
N.9 - N.1 cd-rom con registrati:
 un file contenente il testo dell’elaborato peritale, le fotografie e le planimetrie allegate
in formato .pdf;
 un file in formato word contenente il “modulo di verifica”;
 un file in formato word contenente la sola descrizione dell’immobile.
Frosinone, lì 07/03/2011
IL C.T.U.
(Dott.Ing. Federico TURRIZIANI COLONNA)
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