ELAB A1 - RELAZIONE TECNICA - Comune di Pontecagnano Faiano

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arch. Giovanni Franco RUSSO
geom. Luigi CONTRONE
Belvedere n° 20
Nocera Superiore - (SA)
via Umbria n°8
84098 - Pontecagnano - (SA)
via Cupa
84015 .-
PROGETTO DI RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE E
AMPLIAMENTO DELL’ATTREZZATURA TURISTICA “ ISOLA
VERDE” IN LOCALITA’ VIA LAGO TRASIMENO
DEL COMUNE DI PONTECAGNANO-FAIANO
RIELABORAZIONE PROGETTUALE
_______________ RELAZIONE TECNICA__________________
Il presente programma è un’ evoluzione di quello prodotto al S.U.A.P. in data
07/05/2013 con prot. gen. 15151 n° prat.07/2013.
In particolare viene confermata integralmente la proposta di variante al P.R.G.
mentre si è sviluppata una nuova soluzione progettuale alla luce dei contatti
preliminari sulla procedibilità del programma presso i diversi Enti competenti
che hanno evidenziato alcuni aspetti di cui si è dovuto tenere conto e che hanno comportato la necessità di una revisione della soluzione progettuale.
Pertanto viene riprodotta per intero la parte tecnica della proposta che si intende sostitutiva della precedente.
PREMESSA
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La società “Acquapark Isola Verde”, impegnatasi all’acquisto di un’area adiacente a quella dove svolge la propria attività, ha incaricato i sottoscritti di redigere un progetto per la riqualificazione ambientale di detta area, da attrezzare
con nuove offerte turistico-ricreative che andranno ad integrare quella già esistente.
Dal momento che l’area in parola fa parte della zona omogenea E3 –agricoladel vigente P.R.G. e che la nuova destinazione rientra tra le “attività produttive”
contemplate dal D.P.R. 160/2010, la presente pratica edilizia richiede una specifica variante allo strumento urbanistico secondo la procedura di cui all’art. 8
del citato D.P.R. 160/01 da sottoporre allo Sportello Unico per le Attività Produttive.
SITUAZIONE ATTUALE
L’intervento ha per oggetto un appezzamento di terreno pressoché pianeggiante accessibile da via Lucrino, raccordo stradale con la via Lago Trasimeno, che
fiancheggia a sud la riva destra del fiume Tusciano, a nord la strada pubblica di
via Lago Lucrino e, sugli altri fronti, diversi appezzamenti di terreno di altre proprietà.
L’area, dell’estensione di 36.310 mq, presenta una forma allungata e nel suo
insieme si presenta alquanto sgombera di presenze arboree significative.
Dal punto di vista catastale essa è parte del foglio 14 ed è identificata dalle
part.lle 278-279-291-292,601 alla 602.
La destinazione d’uso fino a poco tempo addietro era di seminativo mente oggi
non vi sono segni di un suo recente utilizzo.
Attualmente sull’intero appezzamento non sono in atto colture ma il suo fronte
sud, a confine con il fiume Tusciano, mostra ancora tracce di un intervento eseguito di recente a cura del Consorzio di Bonifica, volto alla mitigazione del rischio esondazione mediante la realizzazione ex novo dell’intero sistema spondale.
SITUAZIONE URBANISTICA
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L’area in parola fa parte della zona omogenea “E3” agricola del vigente P.R.G.
del comune di Pontecagnano-Faiano che non prevede destinazioni d’uso del tipo di quella che il presente programma propone.
Volendo realizzare un insediamento turistico di tipo ricreativo e per il tempo libero, rientrante nella nozione di “attività produttive”, viene invocata la procedura
di variante allo strumento urbanistico contemplata dall’art. 8 del D.P.R.
160/2010 e per tale finalità si è scelto di riferirsi alla specifica zona omogenea
“T”, turistica, i cui parametri urbanistico-edilizi vengono qui di seguito trascritti :
Pertanto la proposta si articola su entrambi i livelli di programmazione : generale (quale variante al P.R.G.) e come strumento attuativo (in osservanza delle
norme della zona T), nonché come progetto definitivo per l’acquisizione di tutti i
pareri necessari e per l’emissione del titolo abilitativo.
SITUAZIONE VINCOLISTICA
Sull’area insistono i seguenti vincoli :
- il confine lungo la strada Lucrino è interessato da una fascia di rispetto stradale desumibile in m. 10,00 dalla tavola di zonizzazione del PRG. La stessa
distanza è indicata nella normativa della zona turistica “T” a cui il progetto si
riferisce per la distanza dal ciglio della strada nella fronte del comprensorio;
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- vincolo sismico di III categoria di cui si dovrà tenere conto in sede di progettazione strutturale;
- rientrando in parte nella fascia di 150 mt dagli argini del fiume Tusciano,
l’area è soggetta a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 142 del D. Lgs.
42/2004;
- sotto il profilo idrogeologico le p.lle 373-601- 602 e parte della 279, formanti la
striscia a confine con la sponda destra del fiume Tusciano, ricadono nella “fascia fluviale A” a pericolosità idraulica molto elevata dove la normativa non
consente interventi edilizi di alcun tipo, come specificato dalla norme di cui al
titolo II delle NTA del PSAI “Destra Sele”, ed è per tal motivo che il progetto
non prevede alcun tipo di intervento ma solo la variazione di destinazione urbanistica.
DESCRIZIONE DEL PROGETTO
La proposta di progetto si articola in due fasi :
1) la prima riguarda la variante di P.R.G. dell’area compresa tra la via Lucrino e
l’argine del fiume Tusciano per la quale viene richiesto il passaggio
dall’attuale zona agricola “E3” a zona turistica “T” con la stessa normativa
tecnica di attuazione;
2) la seconda riguarda la richiesta di approvazione del progetto di un maneggio
che rientra nell’area compresa tra la via Lucrino il limite della fascia idrogeologica che costeggia il fiume Tusciano, nel rispetto della normativa di zona
“T” e dei vincoli esistenti, impegnando solo quello ambientale.
Ciò consentirà di poter gestire il prosieguo secondo le procedure ordinarie anche in prospettiva della futura evoluzione della situazione vincolistica.
La proposta progettuale ha come obiettivo la realizzazione di un maneggio per
la promozione delle attività equestri in ogni loro aspetto, inteso sia come offerta
turistica, sia come attrezzatura per il tempo libero non tralasciando la possibilità
di sviluppo come attività agonistica e come supporto terapeutico.
Per questo sono state previste una serie di strutture più dettagliatamente descritte in seguito da sviluppare esclusivamente nell’area esclusa dal vincolo idrogeologico.
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L’area soggetta a rischio alluvioni molto elevato non verrà fatta oggetto di alcun
intervento. Essa resterà nelle medesime condizioni in cui si trova attualmente
che vedono, insieme a vegetazione arbustacea spontanea ed alcune alberature, un tratturo che in tempi passati è stato utilizzato per la realizzazione degli
argini e per la manutenzione ordinaria e pulizia del terreno. Ove in futuro le
condizioni di rischio dovessero essere meno stringenti, quest’area (in tutto o in
parte a seconda del grado di mitigazione) potrà essere utilizzata per integrare
ed ampliare le attività del maneggio ed eventualmente anche come collegamento interno con l’adiacente Acquapark.
La descrizione puntuale delle diverse attività può essere più facilmente rappresentata suddividendo l’intervento nelle zone che vengono di seguito illustrate.
In primo luogo la ditta proponente ha avuto cura di non aggravare con la nuova
attività la circolazione sulla litoranea.
Infatti l’accesso e il deflusso alla nuova struttura è previsto da una strada interna, via Lucrino, direttamente collegata con la provinciale Aversana.
Lo svincolo tra la viabilità pubblica e quella privata interna verrà mediata
da un’ampia rotatoria, progettata secondo le “norme per la costruzione di intersezioni stradali” di cui al D.M. 19 aprile 2006 (G.U. n°170 del 24/07/2006), posta sul vertice nord-est dell’area d’intervento. A tale proposito la ditta proponente si è dichiarata disponibile a cedere all’uso pubblico l’area necessaria.
In una seconda zona, identificabile con l’area di maggiore ampiezza sul
confine est dell’appezzamento, sarà organizzato il nucleo di tutte le attività equestri dalla scuola di equitazione e salto, alla ippoterapia, all’allevamento, alle
manifestazioni e gare agonistiche che si spera di poter portare all’impegno nazionale.
Le attrezzature prevedono :
- box-stalle di stazionamento per i cavalli con depositi e attrezzature di supporto
distribuiti su doppio livello ;
- campi per allenamento al galoppo o al salto ubicati in strutture sia coperte che
scoperte;
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- un edificio centrale, adibito a ristoro-albergho pernottamento fantini- e servizi
di supporto all’attività di equitazione tra cui spogliatoi , ambulatorio veterinario
e uffici;
In una terza zona, cioè l’area limitrofa all’ingresso principale da via Lucrino, è
prevista la realizzazione di un manufatto per gli uffici amministrativi e gestionali,
nonché come sede per il personale di custodia e guardiania dell’intero complesso.
Il progetto tende al rispetto della naturalità del luogo ed al mantenimento
della attuale situazione orografica, proponendosi di contenere al massimo le
modifiche necessarie le quali, comunque, sono limitate alla sistemazione e razionalizzazione delle attuali quote.
Infine vale la pena sottolineare che questo ampliamento dell’offerta turisticoricreativa differentemente dall’Acquapark, non è limitata ai soli mesi estivi ma
può essere estesa anche a tutto l’arco dell’anno.
MATERIALI COSTRUTTIVI E DI FINITURA
Le Tipologie
avranno le seguenti caratteristiche :
a) struttura portante a telai bidirezionali in cemento armato su fondazioni continue e solai latero-cementizi. Copertura a falde inclinate realizzata su struttura in legno lamellare;
b) manto stradale e percorsi trattati con pavimentazione del tipo “LEVOCELL”
composto da brecciolino compattato e trattato con collanti ;
c) tamponature in laterizio forato da cm. 30; tramezzature interne in laterizio forato da cm. 8; per i corpi di fabbrica destinati a ristoro , abitazione custode e
servizi, coibentazioni in pannellature di polistirene ad elevata densità e impermeabilizzazioni a guaine bituminose incrociate e rotoli di tessuto-nontessuto;
d) finiture esterne ed interne così costituite : manto di copertura in tegole laterizie alla portoghese; intonaci esterni rifiniti con colori tenui a tinte terrose; intonaci interni di tipo civile rifiniti con tinteggiature lavabili di colore pastello; rivestimenti esterni in mattoni di laterizio a vista di tipo anticato; infissi esterni
in legno o alluminio preverniciato a fuoco con persiane alla romana e vetri-
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camera; pavimentazioni e rivestimenti interni in monocottura nelle varie tonalità del cotto; bussole interne in legno;
e) impianti idrico-sanitario, elettrico, citofonico, telefonico, riscaldamento e condizionamento secondo norma, realizzati con materiali di corrente reperibilità
sul mercato.
ASPETTI URBANISTICI E VERIFICHE
Il programma si compone di una apposita sezione contenente i dati urbanistico-edilizi significativi ed il loro confronto con gli indici dettati dalla zona omogenea T a cui l’intero intervento fa riferimento.
Rimandando per gli opportuni approfondimenti e dettagli a tali elaborati, si riporta di seguito la sintesi dei valori e delle verifiche.
Il programma si sviluppa su una superficie territoriale (S.T.) di 36.310,00 mq,
data dalla somma tra la superficie fondiaria (S.F.) di 34.702,60 mq, la superficie
per viabilità ad uso pubblico di 160,50 mq (parte della rotatoria insistente sul
suolo privato) e la superficie di attrezzature ad uso pubblico di 1.446,90 mq che
si è preferito dedicare interamente a parcheggi pubblici.
Le varie strutture, che coprono una superficie (S.C.) di 5.593,76 mq, sono tutte
limitate entro i 2 piani fuori terra e l’altezza massima di m. 7.51
Le superfici utili lorde, di 4.137,71 mq, sviluppano un volume vuoto per pieno
(V) di 15.694,95 mq.
Sulla base di questi dati di progetto si determina che :
- l’indie di fabbricabilità territoriale (dato dal rapporto V / S.T.) è pari a 0,43
mc/mq < di 0,6 mc/mq;
- l’indie di fabbricabilità fondiaria (dato dal rapporto V / S.F.) è pari a 0,452
mc/mq < di 1 mc/mq;
- l’indice di copertura (dato da rapporto S.C. / S.F.) è pari a 0,161 mq/mq <
0,25 mq/mq;
- l’altezza massima è pari a 7,51 m. < 10,50 m.;
- il massimo numero dei piani è 2 < 3.
Discorso più articolato riguarda gli standard che la norma di piano richiede esclusivamente a parcheggio.
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Dato che i posti letto previsti in questo programma non superano le 6 unità, ma
visto, altresì, che si prevede una frequentazione alquanto numerosa, sono state
previste aree di parcheggio ad uso pubblico di 1.446,90 mq, del tutto sovrabbondanti rispetto alla dotazione minima calcolata sui volumi che prevedono la
presenza stabile o abituale di persone per qualsiasi scopo, residenziale o lavorativo.
A questa dotazione si aggiunge quella del parcheggio privato, di ulteriori
1.575,00 mq, valutata sulla base di quanto stabilito dalla L. 122/89 nella misura
di 1 mq ogni 10 mc di costruzione (15.694,49 x 0,10).
La disponibilità totale di aree a parcheggio, pertanto, sfiora i 3000 mq.
Per il riscontro del rispetto delle distanze dai confini e distacchi dai fabbricati si
rimanda agli elaborati progettuali.
I Progettisti
ELENCO ELABORATI :
PROGETTO ARCHITETTONICO
ELAB. A1 : RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA ;
STATO DI FATTO
ELAB. A2 : STRALCI PLANIMETRICI, URBANISTICI E VINCOLISTICI ;
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ELAB. A3 : DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA;
ELAB. A4 : PLANIMETRIA GENERALE - E PROFILI ALTIMETRICI STATO DI FATTO_____in scala 1:500
ELAB. A5 : INQUADRAMENTO TERRITORIALE___________________________________in scala 1:2000
PROGETTO
ELAB. B1 : VERIFICA DEGLI INDICI, UTILIZZAZION E DELLE AREE,CALCOLO VOLUMI E SUPERFICI ;
ELAB. B2 : PLANIMETRIA GENERALE _________________________________________in scala 1:500
ELAB. B3 : PIANTA PIANI TERRA ______________________________________________in scala 1:200
ELAB. B4 : PIANTA PIANI PRIMO ______________________________________________in scala 1:200
ELAB. B5 : PIANTA COPERTURE______________________________________________in scala 1:200
ELAB. B6 : SEZIONI E PROSPETTI ____________________________________________in scala 1:200
STUDIO DI COMPATIBILITA’ PAESAGGISTICA
ELAB. C 1 : - RELAZIONE PAESAGGISTICA ;
ELAB. C 2 : - ALLEGATO ALLA RELAZIONE PAESAGGISTICA:
- FOTORENDERING – COMPARAZIONE TRA STATO DI FATTO E PROGETTO
I Progettisti
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