Indagine sul mercato degli affitti in Italia Rapporto regionale

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ISTITUTO NAZIONALE DI ECONOMIA AGRARIA
Indagine sul mercato degli affitti in Italia
Rapporto regionale 2008
a cura di
Andrea Povellato, Davide Bortolozzo, Giulio Mela
Dicembre 2009
Indice
Introduzione ............................................................................................................................... 1
L'indagine sul mercato fondiario ........................................................................................... 1
Una sintesi dell'andamento del mercato degli affitti nel 2008............................................... 1
Appendice statistica................................................................................................................ 3
Piemonte..................................................................................................................................... 5
Valle d'Aosta .............................................................................................................................. 7
Lombardia .................................................................................................................................. 9
Trentino Alto Adige ................................................................................................................. 12
Veneto ...................................................................................................................................... 15
Friuli Venezia Giulia................................................................................................................ 19
Liguria ...................................................................................................................................... 22
Emilia Romagna....................................................................................................................... 24
Toscana..................................................................................................................................... 26
Umbria...................................................................................................................................... 28
Marche...................................................................................................................................... 30
Lazio......................................................................................................................................... 32
Abruzzo .................................................................................................................................... 35
Molise....................................................................................................................................... 37
Campania.................................................................................................................................. 40
Puglia........................................................................................................................................ 42
Basilicata .................................................................................................................................. 44
Calabria .................................................................................................................................... 46
Sicilia........................................................................................................................................ 48
Sardegna ................................................................................................................................... 51
INEA - Indagine sul mercato fondiario 2008
Introduzione
L'indagine sul mercato fondiario
L’INEA cura una indagine sul mercato fondiario e degli affitti i cui risultati vengono
pubblicati in un apposito capitolo dell’Annuario dell’agricoltura italiana. Dal 1947, il capitolo
dedicato al mercato fondiario costituisce una delle più importanti fonti statistiche, se non
l’unica in ambito nazionale, in questa materia. Da una decina d'anni i risultati dell'indagine
vengono ripresi annualmente in forma estesa dalle principali testate agricole italiane.
L'Indagine è curata a livello regionale dalle Sedi regionali dell'INEA. I referenti
regionali dell’indagine analizzano l’evoluzione in atto nel mercato degli affitti nella regione di
propria competenza1. Le fonti d’informazione possono risultare diverse da regione a regione a
seconda della disponibilità dei dati. La base informativa più importante è costituita dalle
interviste con “testimoni privilegiati”, che generalmente comprendono mediatori, liberi
professionisti, tecnici delle organizzazioni professionali e di enti pubblici. I referenti regionali
aggiornano ogni anno una relazione che prende in esame le caratteristiche regionali del
mercato degli affitti sulla base delle risultanze delle interviste e delle elaborazioni dei dati
ISTAT relativi alle forme di possesso delle aziende agricole. A partire dall'Indagine 2008 si è
deciso di pubblicare le relazioni regionali nel presente Rapporto regionale.
Le analisi sull'andamento del mercato sono disponibili sul sito Internet dell'INEA alla
pagina dedicata all'Indagine sul mercato fondiario (http://www.inea.it/prog/bdfond).
Una sintesi dell'andamento del mercato degli affitti nel 2008
Il mercato degli affitti ha mantenuto anche nel 2008 un andamento contrastante, con
un'attività piuttosto intensa nelle regioni settentrionali dove la domanda ha superato spesso
l'offerta, mentre al Centro e soprattutto al Sud la situazione è stata meno dinamica e i nuovi
contratti sono in calo. Il forte aumento dei canoni, conseguente al rialzo dei prezzi agricoli
registrato alla fine del 2007, ha inciso pesantemente sui bilanci economici delle imprese
agricole nel corso del 2008. L'acutizzarsi della crisi economica internazionale e la
conseguente mancanza di liquidità avrebbe indotto molti imprenditori settentrionali ad
incrementare la superficie aziendale tramite l'affitto piuttosto che attraverso l'acquisto. Al
contrario in molte zone del Centro e del Sud la crisi e il calo generalizzato dei prezzi agricoli
nella seconda metà dell'anno hanno frenato la stipula di nuovi contratti e mantenuto stabili i
canoni. Come negli anni passati, si assiste ad un mercato parallelo per i terreni dotati o meno
di titoli, per i quali il canone tende ad inglobare l'entità del titolo stesso.
Si osserva un'accelerazione nel processo di regolarizzazione degli accordi verbali, che
comunque rimangono abbastanza diffusi nelle aree interne e marginali di tutto il Paese. La
conversione, sopratutto nelle regioni meridionali, si deve alla necessità di dover dimostrare il
possesso dei terreni per poter accedere ai contributi comunitari e a quelli previsti dai Piani di
sviluppo rurale, i quali influenzano anche la durata dei nuovi contratti.
La corsa alla produzione di fonti alternative di energia ha i suoi effetti anche sul
mercato degli affitti: al Nord i terreni vengono richiesti per la coltivazione di biomasse,
mentre al Centro e al Sud per l'installazione di impianti fotovoltaici ed eolici. Sebbene il
fenomeno interessi aree ancora limitate, è probabile che gli elevati canoni in genere
1
Per un esame completa della metodologia adottata si rimanda a Povellato (1997).
1
corrisposti per questo tipo di superfici possano ripercuotersi sul livello degli affitti dei terreni
prettamente agricoli.
Secondo l'ultima Indagine sulla struttura delle aziende agricole, realizzata dall'ISTAT
nel 2007, la superficie affittata in Italia assomma a 3,2 milioni di ettari, che diventano 3,6
milioni se si aggiungono i 384.009 ettari concessi in uso gratuito, molto diffuso tra membri
dello stesso nucleo familiare (tab. 1). Rispetto al 2000 si evidenzia una crescita del 17% della
superficie in affitto, che interessa circa il 28% della SAU. Questo incremento, tuttavia, non è
bastato a raggiungere i valori medi europei che registrano un'incidenza percentuale superiore
al 40% della SAU.
L'affitto è molto diffuso nelle regioni del Nord-ovest dove interessa oltre la metà della
SAU (tranne che in Liguria). Valori inferiori si registrano nel Nord-est dove comunque la
percentuale si mantiene ben al di sopra della media nazionale (30%). L'incidenza dell'affitto
decresce sensibilmente spostandosi verso il Sud della Penisola. Se al Centro la percentuale
rimane poco al di sotto della media nazionale (25%), nel Mezzogiorno (comprese le Isole)
scende sotto il 20%. Le superfici in affitto sono aumentate, rispetto al 2000, soprattutto nel
Nord-ovest (+23%) e nelle Isole (+21%).
L'affittanza è più diffusa tra le aziende di maggiori dimensioni, quelle cioè che
necessitano di ampie superfici per impiegare nel modo più efficiente possibile la dotazione di
macchine (tab. 2). È interessante notare che l'attenzione per l'affitto cresce progressivamente
fino ad interessare quasi il 60% delle aziende con oltre 250 Ude (circa 300.000 euro di reddito
lordo standard), anche se l'incidenza delle superfici affittate raggiunge il valore massimo tra le
aziende medio-grandi (da 100.000 a 300.000 euro di Rls). L'utilizzo della leva dell'affitto per
accrescere la dimensione aziendale è un fenomeno comune anche ad altri paesi dell'Unione
europea, soprattutto in quelli caratterizzati da un settore agricolo particolarmente evoluto: in
Francia, Germania e Belgio (paesi dove la superficie media aziendale è molto maggiore di
quella italiana) i due terzi della terra coltivata sono oggetto di contratti d'affitto.
2
Appendice statistica
Tabella 1 - Evoluzione della SAU in affitto a livello regionale (superficie in ettari) - 2007
Superficie in affitto
2007
di cui
Var. %
% su totale
% sulla
in uso gratuito 2007/2000
SAU totale
Piemonte
Valle d'Aosta
Lombardia
Trentino Alto Adige
Veneto
Friuli Venezia Giulia
Liguria
Emilia Romagna
Toscana
Umbria
Marche
Lazio
Abruzzo
Molise
Campania
Puglia
Basilicata
Calabria
Sicilia
Sardegna
Italia
561.654
49.167
525.566
49.806
258.320
79.979
7.642
396.792
203.406
94.361
171.859
106.690
83.547
44.985
119.409
144.301
103.079
56.844
232.125
280.720
45.466
2.379
20.191
5.822
13.315
16.568
1.685
19.221
33.619
1.808
5.150
11.979
9.092
8.420
16.809
36.356
22.768
8.014
50.667
54.680
38,6
4,3
13,1
7,5
22,2
8,6
-43,3
13,0
9,3
21,5
31,4
2,0
22,5
-6,7
15,5
-2,9
23,3
-7,1
36,0
10,6
15,7
1,4
14,7
1,4
7,2
2,2
0,2
11,1
5,7
2,6
4,8
3,0
2,3
1,3
3,3
4,0
2,9
1,6
6,5
7,9
54,0
72,4
52,8
12,5
31,5
35,1
15,5
37,7
25,2
27,8
34,6
15,8
19,2
22,5
21,2
12,1
19,0
11,1
18,5
26,2
3.570.251
384.009
17,0
100,0
28,0
Fonte: ISTAT, Censimento dell'agricoltura 2000, Universo CE e Struttura e produzioni delle aziende agricole,
2007.
Tabella 2 - Aziende e superficie agricola utilizzata in affitto per classe di dimensione economica (UDE) - 2007
Aziende (n.)
Meno di 1 Ude
1-2
2-4
4-8
8 - 16
16 - 40
40 - 100
100 - 250
250 ed oltre
11.645
21.645
28.037
47.406
44.747
57.108
36.768
16.066
6.316
In % su
aziende totali
Superficie (ha)
13.919
36.024
80.999
233.081
355.912
817.876
867.862
639.777
524.801
3,9
8,0
8,0
16,2
23,8
35,8
46,1
55,4
59,8
In % su SAU
totale
4,8
9,1
9,8
18,0
23,0
31,0
35,1
38,0
32,9
Totale
269.738
3.570.251
16,1
28,0
Fonte: ISTAT, Struttura e produzioni delle aziende agricole, 2007.
1 UDE (Unità di Dimensione Economica) = 1.200 euro di Reddito Lordo Standard.
3
4
Piemonte
Ilaria Borri
1. Quadro generale
Secondo l’indagine ISTAT sulla Struttura e produzioni delle aziende agricole nel 2007
il Piemonte risultava la prima regione per diffusione dell’affitto con una superficie di circa
562.000 ettari (16% del totale nazionale), comprensiva anche dei terreni concessi in uso
gratuito (circa 45.500 ettari). L’incidenza rispetto alla SAU regionale era pari al 54%, un
valore nettamente superiore alla media nazionale (28%). Rispetto al 2000 è stato inoltre
registrato un incremento di circa il 39% della superficie in locazione.
Il mercato dell'affitto ha mostrato una generale prevalenza della domanda rispetto
all'offerta. Gli affittuari hanno chiesto ai concedenti una riduzione dei canoni, mentre i
proprietari hanno manifestato maggiore propensione alla vendita, viste le elevate quotazioni
dei terreni. La conseguente diminuzione dell'offerta ha messo in difficoltà gli affittuari, perché
spesso non dispongono di sufficienti risorse finanziarie per acquistare i terreni.
Il mercato è influenzato dalla riforma della PAC. È infatti diffusa la tendenza ad
adeguare il canone dei contratti di nuova stipula al premio unico aziendale (PUA) o
all'incremento di valore delle produzioni. Viceversa, sono in ribasso i canoni dei terreni privi
di titoli e di quelli per i quali l'accesso alla riserva nazionale è problematico.
2. Tendenze a livello territoriale
La domanda è stata pressoché inesistente nelle aree montane e in quelle marginali pur a
fronte di un'offerta assai elevata. L'unica eccezione è rappresentata dalle superfici pascolive
d'alpe, per le quali esiste una certa richiesta da parte dei conduttori degli allevamenti bovini e
ovini (i cosiddetti “malgari”) che monticano il bestiame durante la stagione estiva. A questo
proposito, i testimoni privilegiati contattati nell’indagine segnalano il particolare fenomeno
della “caccia agli alpeggi” a fini speculativi da parte di società immobiliari, aventi sede anche
fuori regione. Tali società presentano offerte notevolmente superiori al prezzo stabilito come
base d'asta pur di acquisire gli alpeggi di proprietà dei Comuni. I comuni montani piemontesi,
infatti, sono soliti indire delle aste per la concessione in affitto dei pascoli d'alpe a ridosso del
periodo di monticazione del bestiame (vale a dire nei mesi di maggio e giugno). Secondo le
organizzazioni professionali agricole queste attività speculative sono rese possibili dalla
normativa vigente, che non impone l’effettiva monticazione negli alpeggi. È infatti sufficiente
che le aziende zootecniche dichiarino la disponibilità dei terreni.
Nelle aree collinari della regione (almeno per quanto riguarda le superfici a seminativo
e a prato) la domanda è superiore all'offerta, soprattutto dove la direttiva nitrati, riguardante lo
smaltimento delle deiezioni animali, è già in vigore.
La richiesta di vigneti nelle aree vocate delle province di Asti e di Cuneo è moderata,
soprattutto per le produzioni di pregio e per gli impianti facilmente meccanizzabili. I canoni
d'affitto dei vigneti sono in stallo a causa dell'andamento poco favorevole del mercato del
vino, anche di pregio. Secondo alcuni testimoni la crisi economica ha aumentato il numero dei
contratti d'affitto, poiché la minore liquidità a disposizione degli imprenditori impedisce loro
di ricorrere al mercato delle compravendite.
Nell'astigiano il calcolo del canone come percentuale del valore della produzione (da un
minimo del 12% a un massimo del 20%) comincia a diventare una prassi. Segnatamente, nel
caso del Moscato (Canelli e comuni limitrofi) il canone è stabilito nella misura del 20% del
5
prezzo delle uve (quelle certificate dal rilascio dell'apposito bollino, corrispondenti a una
produzione di 100 q per ettaro) il cui prezzo viene fissato ogni anno dal Consorzio dei
produttori di Moscato. Si tratta di una consuetudine che viene da tempo rispettata, a maggior
ragione oggi che è obbligatorio registrare annualmente il contratto d'affitto.
Un'altra interessante notazione riguarda il problema dello smaltimento dei reflui
zootecnici, in particolare di quelli derivanti dagli allevamenti suinicoli e avicoli, che influenza
notevolmente il mercato degli affitti. La normativa vigente impone ai suinicoltori di disporre
di un'adeguata superficie agraria, sia essa in proprietà o in affitto, per lo spandimento dei
liquami prodotti dall'allevamento. Per questo motivo gli allevatori sono disposti a pagare
canoni talmente elevati (pari anche al doppio delle tariffe normali) da falsare il mercato delle
affittanze. Nel 2008, in diverse aree della pianura cuneese e torinese dove più elevata è la
concentrazione di allevamenti intensivi bovini e suini, la necessità di rispettare la normativa
sui nitrati è stata praticamente l'unica motivazione alla base di canoni elevati.
Nelle zone risicole (basso novarese e vercellese) c'è stata una netta prevalenza della
domanda grazie alle favorevoli quotazioni di mercato raggiunte e mantenute dal risone. La
forte richiesta di terreni ha favorito l’aumento dei canoni di affitto, anche se l'incertezza circa
l'evoluzione futura della crisi finanziaria e della PAC ha portato a stipulare contratti di affitto
di breve durata (2-3 anni) in modo che le parti possano ridefinire a breve le condizioni
contrattuali.
3. Tipi di contratto
Nonostante gli accordi verbali siano ancora presenti nelle zone marginali, nella grande
maggioranza dei casi i contratti vengono regolarmente registrati. La durata della maggioranza
dei contratti è di tre anni, mentre sono pochi gli accordi annuali. Sono in aumento i contratti
quinquennali per questioni legate all'accesso ai diritti della riserva nazionale.
4. Patti agrari e organizzazioni professionali
Le Organizzazioni professionali agricole forniscono assistenza agli agricoltori nella
stipula dei contratti d'affitto. Il costo del servizio è contenuto, pur variando a livello
provinciale e di Organizzazioni professionali. Si segnala l'esistenza di un accordo collettivo
tra le organizzazioni professionali agricole solamente in provincia di Alessandria.
In provincia di Novara le organizzazioni professionali rispettano l'accordo verbale di
non sottoscrivere contratti d'affitto qualora gli stessi non rispettino determinate condizioni,
relative, ad esempio, al canone massimo (espresso in quintali di risone/ettaro) che può essere
richiesto a seconda del tipo di azienda.
5. Aspettative future del mercato
I testimoni privilegiati prevedono un rialzo dei canoni, specialmente a causa
dell'aumento dei prezzi del risone e dei vincoli imposti dalla direttiva nitrati, soprattutto nelle
zone interessate dagli allevamenti intensivi. Nei casi in cui il canone non possa essere
aumentato è probabile che i proprietari non rinnoveranno i contratti in essere e cercheranno di
vendere i terreni.
Per il settore vitivinicolo non si prevedono grandi sconvolgimenti, anche se
conseguentemente alla crisi finanziaria e alla relativa mancanza di liquidità, il ricorso
all'affitto piuttosto che all'acquisto potrebbe diventare una pratica ancora più diffusa di quella
attuale.
6
Valle d'Aosta
Stefano Trione
1. Quadro generale
In Valle d’Aosta si osserva la più elevata incidenza della superficie in affitto rispetto
alla SAU (72%). Secondo l’indagine sulla Struttura e produzioni delle aziende agricole
dell’ISTAT nel 2007 questa forma di possesso ha interessato circa 49.200 ettari, che
includono anche i terreni concessi in uso gratuito2. Rispetto al 2000 è stato registrato un
modesto incremento della superficie concessa in affitto (+4%), spiegabile con la già elevata
diffusione di questa forma di possesso dei terreni nelle aziende agricole valdostane.
Il mercato delle affittanze dei fondi rustici in Valle d'Aosta è fortemente influenzato, al
pari del mercato dei terreni, dalla commistione dell'attività agricola con le attività produttive
non agricole che rende i canoni estremamente variabili anche per terreni aventi caratteristiche
similari.
La grande diffusione degli accordi non scritti continua a creare numerosi problemi
all'Amministrazione Regionale per quanto riguarda l'allocazione dei contributi comunitari,
nazionali e regionali spettanti agli agricoltori valdostani. Gli aiuti vengono concessi a chi
effettivamente coltiva i terreni (proprietario o affittuario) sempre che possa dimostrare di aver
titolo a coltivarli in modo legalmente riconosciuto, cosa impossibile in caso di semplici
accordi verbali. Non di rado, infatti, sono gli stessi proprietari a beneficiare dei contributi, i
quali vanno ad aggiungersi al canone d'affitto percepito in via informale. Per tali motivi
l'Amministrazione Regionale ha inteso sensibilizzare i proprietari e i conduttori di terreni
agricoli allo scopo di favorire la stipula di contratti d'affitto regolari. L'attività di
sensibilizzazione della Regione, insieme con la minaccia di sanzioni a quei proprietari che
cercano di intascare i contributi pubblici senza coltivare in prima persona i terreni, sembrano
essersi rivelati efficaci; tuttavia, gli accordi verbali sono ancora diffusi per le piccole e
piccolissime particelle di terreno agricolo e per gli alpeggi.
Nel 2008 è avvenuto un cospicuo incremento delle registrazioni dei contratti d'affitto
allo scopo di evitare l'insorgere di “anomalie” nell'attribuzione dei premi ai sensi degli
interventi legati al Programma di Sviluppo Rurale 2007-13 della Valle d'Aosta (in particolare,
quelli connessi alle misure agro-ambientali e alle indennità compensative a favore delle zone
montane). L'organismo pagatore nazionale (AGEA) e l'omologo regionale (AREA) non
consentono l'effettiva erogazione dei premi in mancanza di documentazione attestante la
legale disponibilità delle superfici a premio: per questo nei primi mesi del 2009 risultano
essere stati oggetto di registrazione oltre il 60% dei contratti di affitto inerenti alle superfici
inserite nel PSR nel 2008.
Nell'anno oggetto d'indagine la domanda di terreni in affitto è rimasta molto sostenuta e
non è stato rilevato alcun segnale che tale situazione possa cambiare nel prossimo futuro. Il
livello dei canoni è rimasto pressoché invariato per quanto attiene le superfici foraggere di
fondovalle (prati permanenti), mentre è stato segnalato un leggero aumento per le superfici
d'alpeggio (pascoli).
L'elevata domanda di superfici foraggere è dovuta alla crescente esigenza delle aziende
2
L’uso gratuito interessa una superficie di poco inferiore ai 2.400 ettari.
7
agro-zootecniche di comprovare la conduzione delle superfici al fine di documentare il
rispetto dei limiti di carico di bestiame fissati dalla normativa regionale.
Sono ancora molto diffusi gli accordi verbali, i cui canoni non si discostano da quelli
dei contratti d'affitto regolarmente registrati. Permangono specifici usi in relazione alle
modalità di pagamento del canone (superfici foraggere e ricoveri): spesso il compenso viene
corrisposto a forfait con un conguaglio in natura (Fontina, Toma di Gressoney o burro
proporzionato al numero di capi di bestiame monticabile). Per questo motivo, risulta assai
difficile ottenere indicazioni circa l'entità di un canone di affitto “medio” per le diverse qualità
di coltura.
Nel corso del 2009 i canoni d'affitto si manterranno elevati. Per le preziosissime
superfici foraggere d'alpe (i cosiddetti “pascoli fertili” e “pascoli magri”) continuerà la
consuetudine secondo la quale il proprietario chiede all'affittuario un canone almeno pari
all'indennità compensativa che la Regione eroga per l'esercizio di attività agricole in zone
montane.
8
Lombardia
Maurizio Castelli
1. Quadro generale
In Lombardia l’affitto è ancora largamente presente, specie in alcune province ove
sussistono proprietà storiche di Enti, fra i quali l’Ospedale Maggiore di Milano, il Comune di
Milano, gli Spedali Civili di Brescia. In particolare l’indagine sulla Struttura e produzioni
delle aziende agricole dell’ISTAT ha evidenziato che nel 2007 la superficie in affitto
ammontava a circa 526.000 ettari, compresivi di 20.200 ettari concessi a titolo gratuito. La
superficie in affitto presentava un’incidenza del 53% sulla SAU regionale e ha mostrato un
significativo incremento rispetto alla situazione rilevata nel 2000 (+13%). Le aziende che
possiedono terreni in affitto sono quasi la metà (48% del totale), mentre quelle che hanno
utilizzato solo l’affitto come forma di possesso rappresentano 1/3 del totale delle imprese
agricole lombarde con terreni in locazione.
Il 2008, iniziato con grandi incertezze, è stato un anno caratterizzato dall’entrata a
regime della riforma della PAC e dalla piena applicazione della direttiva nitrati. Si sono anche
mantenute le attese per le produzioni energetiche da fonti rinnovabili. I canoni sono in
aumento, soprattutto nel caso dei rinnovi contrattuali. Gli incrementi sono dettati dalla
maggior domanda di superfici agricole e dalla tendenza a includere i premi PAC nel canone.
Nel 2008 l'agricoltura regionale è stata caratterizzata da redditi modesti per gli operatori
delle filiere tradizionali (latte vaccino e suini in particolare), che ha indotto gli imprenditori
agricoli (soprattutto i giovani) a preferire l'affitto rispetto all'acquisto dei fondi, anche in
considerazione delle elevate quotazioni dei terreni.
La domanda di superfici in affitto da parte degli allevatori attivi nelle province a
zootecnia intensiva è in aumento, soprattutto nel bresciano. Le province meridionali lombarde
rappresentano un quarto della produzione nazionale di latte e oltre il 25% di quella di suini
per l'industria salumiera.
I contoterzisti hanno tenuto un atteggiamento più prudente rispetto al recente passato,
anche se in alcune zone sono stati molto attivi (spesso su incarico di investitori extragricoli)
nell'acquisizione di superfici da destinare a colture no food per la produzione di energia da
biomasse, causando un anomalo incremento dei canoni (soprattutto nel lodigiano).
In tutte le zone di pianura la richiesta di terreni in affitto è in aumento, così come l'entità
dei canoni, con qualche riduzione per i canoni più elevati e dove i richiedenti siano terzisti.
Nella provincia di Bergamo, dove è forte la presenza di colture specializzate, i canoni
minimi sono in forte aumento. La domanda di suolo è alimentata dagli allevatori – che devono
rispettare la direttiva nitrati - e dalle aziende che, prevedendo di essere espropriate a causa
delle opere infrastrutturali programmate, intendono compensare tramite l'affitto la futura
minor disponibilità di superfici.
A Brescia è ancora la zootecnia intensiva a determinare la lievitazione dei canoni,
mentre è modesta la ricerca di superfici da destinare alle coltivazioni no food. Tuttavia,
l'offerta di terreni (sia in vendita che in affitto) è così limitata che spesso gli allevatori si
affidano a soluzioni impiantistiche per lo smaltimento dei liquami. Alcune aziende
zootecniche di pianura, inoltre, hanno manifestato un certo interesse anche nei confronti degli
alpeggi.
9
In provincia di Cremona i canoni sono ancora in modesto aumento a causa della
domanda di superfici (soprattutto da parte dei terzisti) da destinare alle produzioni energetiche
da biomassa vegetale, in larga parte costituita dal mais.
Nelle province di Como e Lecco l'affitto è praticato solo per singoli appezzamenti e non
per aziende intere. I proprietari sono più interessati ai termini di scadenza dei contratti
piuttosto che all'entità dei canoni. Fanno eccezione i suoli destinati al vivaismo, per i quali i
canoni sono in aumento. Sostenuta anche la domanda per gli alpeggi, soprattutto da parte
degli agricoltori di pianura.
A Mantova l'aumento dei canoni è determinato dalla forte domanda degli allevatori. Nei
comprensori a ridosso del fiume Po è forte anche la richiesta per le produzioni no food
(granturco, altri cereali e colture oleaginose). Tuttavia, si registra una contrazione dei canoni
massimi grazie ai minori importi ai quali vengono rinnovati i contratti.
Nella provincia di Milano i canoni sono in aumento del 10% per i contratti fino a un
massimo di sei anni, qui considerati contratti “precari”. È prassi diffusa l'attribuzione ai
fittavoli delle spese di manutenzione straordinaria, cosa che rende ancor più onerosi i canoni.
A Lodi i canoni lievitano grazie alla forte richiesta da parte degli allevatori e alle
iniziative legate alla produzione di energia da fonti rinnovabili. Anche qui, analogamente a
quanto accade nel milanese, l'aumento dei canoni si accompagna alle scelte degli Enti, grandi
proprietari terrieri, di accollare le spese di manutenzione straordinaria dei fabbricati rurali ai
fittavoli.
A Pavia i canoni si sono mantenuti sui livelli dello scorso anno. Concorrono alla
domanda la competizione dettata dagli impianti per la produzione di energia da biomasse e il
rispetto della direttiva nitrati da parte delle aziende zootecniche. I testimoni hanno riportato
leggere flessioni dei canoni per vigneti dell'Oltrepo.
La provincia di Sondrio si è contraddistinta per la riduzione dei canoni dei frutteti, poco
redditizi. Di contro è attivo, con canoni in forte aumento, il mercato degli affitti degli alpeggi.
Questi, di proprietà comunale, sono oggetto d'interesse da parte degli allevatori di pianura,
disposti a pagare anche canoni onerosi, la cui domanda entra in competizione con quella degli
allevatori locali.
In provincia di Varese l'affitto è poco diffuso e, in genere, risulta orientato all'aumento
delle superfici aziendali da parte di aziende concentrate esclusivamente nella produzione
alimentare e non nell'esercizio della multifunzionalità.
In pianura i nuovi contratti sono quasi tutti in deroga, mentre nelle aree montane e
marginali persiste un mercato dove prevalgono gli accordi verbali (con pagamento del canone
in natura). Nelle aree di montagna, per piccoli appezzamenti, non c'è mai contenzioso e
l'accordo è vissuto dai contraenti come la scelta ottimale, meno onerosa per entrambe le parti.
I contratti sono annuali per le colture specializzate (orticole, floricole, vivai). Nel caso
degli accordi con i contoterzisti, il canone, qualora sia previsto, è in genere superiore a quello
stipulato negli accordi in deroga, anche se in leggera flessione rispetto al 2007. I canoni sono
in media più alti per le superfici da destinare allo spandimento dei liquami zootecnici.
Le organizzazioni professionali agricole sono, in linea di principio, tutte favorevoli alla
stipula di accordi collettivi, perché questa rappresenta l'unica via realisticamente percorribile
per contrastare la tendenza a utilizzare il contoterzismo come forma impropria di affittanza e
per regolamentare rapporti altrimenti esposti alle pressioni degli investitori extragricoli.
10
Anche la proprietà fondiaria manifesta in genere una buona disponibilità a raggiungere
accordi con la controparte. Tuttavia, in molte province, i cattivi rapporti tra le varie
organizzazioni professionali non hanno finora permesso la stipula di accordi collettivi. Inoltre,
laddove gli accordi sono presenti, vengono regolarmente disattesi.
Per il futuro si prevede una rivalutazione generalizzata dei canoni specie per quelli delle
proprietà fondiarie degli Enti pubblici. Nelle zone di pianura gli aumenti dovrebbero
riguardare principalmente gli ordinamenti specializzati e redditizi (colture florovivaistiche,
orticole e viticole). Per le altre tipologie di coltura, gli intervistati ritengono poco probabili
ulteriori aumenti viste le difficoltà di reddito che caratterizzano larga parte delle imprese
agricole impegnate nelle produzioni agroalimentari locali.
11
Trentino Alto Adige
Luigi Gambarin
1. Quadro generale
La diffusione dell’affitto in Trentino Alto Adige risulta ancora limitata: i dati rilevati
dall’ISTAT con l’indagine sulla Struttura e produzioni delle aziende agricole mostrano, per il
2007, una superficie in affitto di poco inferiore ai 50.000 ettari3. L’incidenza rispetto alla
SAU è tra le più contenute a livello nazionale e non supera il 13% nonostante rispetto al 2000
sia stato registrato un incremento del 7% della superficie concessa in affitto. Le aziende che
utilizzano questa forma di possesso della terra sono il 13% del totale. Circa il 70% della
superficie in affitto è localizzata nella Provincia di Autonoma di Bolzano.
In Trentino la domanda di superficie in affitto è stata, come negli anni passati, elevata
per tutte le tipologie colturali. La maggior parte della domanda è costituita da operatori del
settore zootecnico in cerca di terreni che consentano loro di rispettare le nuove e più restrittive
norme sullo smaltimento dei liquami. In Alto Adige la domanda è invece molto bassa e legata
più che altro all'arrotondamento delle superfici aziendali. Il numero dei contratti è in calo e la
tendenza, soprattutto da parte delle grandi aziende, è quella di sostituire l'affitto con forme più
agili di contratto.
In Trentino, gli affitti in scadenza o i nuovi contratti vengono stipulati con notevoli
aumenti del canone (almeno del 10-15%) in funzione delle tipologie colturali e della
localizzazione degli appezzamenti, nonostante le organizzazioni professionali cerchino di
porre dei limiti alla loro crescita.
La durata dei contratti è mediamente di 5-6 anni (in diminuzione) tranne che per vigneti,
frutteti (9 anni) e prati (10-15 anni). Alla risoluzione del contratto si assiste sia all'acquisto
dell'azienda da parte dell'affittuario, sia alla disdetta con ricorso del proprietario al
contoterzismo.
Nelle zone dove i comuni indicono aste per l'aggiudicazione dei terreni sono nati
contenziosi sull'equità dei canoni. La contestazione degli agricoltori riguarda il passaggio da
un canone equo a uno libero, che spesso viene giudicato troppo elevato.
In molte zone della Regione - soprattutto in Trentino - l'affitto è visto come uno
strumento per aumentare le dimensioni aziendali e quindi la capacità reddituale sfruttando le
economie di scala. Negli ultimi anni i frutticoltori trentini hanno preferito acquistare i terreni
invece che affittarli a causa della diffusa fitopatia che colpisce le mele: in caso di contagio e,
quindi, di mancati redditi, il canone rappresenterebbe un peso aggiuntivo. Anche sul fronte
dell'offerta si colgono delle novità: i proprietari trentini sono divenuti meno diffidenti nei
confronti di questa forma di possesso dei terreni, mentre quelli altoatesini riservano ancora
una certa sfiducia nei confronti della legge 203/82.
In Trentino la diffusione dell'affitto varia in funzione delle diverse zone agricole. La
Valle dell'Adige (tra le più avanzate dal punto di vista agricolo), la Valle di Sole, la Val di
Non, Primiero e la bassa Val Sugana presentano una percentuale inferiore alla media
provinciale, mentre Vallagarina, alta Val Sugana e Fassa presentano un livello d'affitto
superiore. Nella maggioranza dei casi i contratti vengono stipulati sulla base dell'art. 45 della
3
Questa superficie comprende anche 5.800 ettari concessi in uso gratuito.
12
legge 203/82. La domanda di prati da parte delle grandi aziende zootecniche è elevata a causa
dell'introduzione del limite di 3 UBA/ettaro per l'indennità compensativa e di 2,5 UBA/ha per
le misure agroambientali. Per queste aziende l'incremento della maglia poderale è
fondamentale, poiché i loro redditi dipendono soprattutto dai premi comunitari e, quindi, dalla
superficie in loro possesso. Le malghe attive con più di un pascolo a disposizione sono circa
300. Se il loro utilizzo è ad uso zootecnico il canone d'affitto medio si aggira tra i 40–50 euro
per capo bovino.
La domanda ha prevalso per tutte le colture e i canoni sono risultati in rialzo. Le
quotazioni per i frutteti di fondovalle oscillano tra 1.845 e 2.060 euro/ha (+3%), mentre per i
vigneti la media oscilla tra i 3.800 e i 5.000 euro/ha4 (+15%). Nelle zone collinari i canoni dei
vigneti sono inferiori e vanno dai 3.220 ai 3.800 euro/ha (+2%). Nel corso del 2008 sono
aumentati i canoni per prati e seminativi, che vengono affittati a cifre comprese tra 425 e 500
euro/ha (+5%).
In Alto Adige domanda e offerta sono in equilibrio, anche perché le richieste di terra non
hanno beneficiato della spinta provocata altrove dalla normativa nitrati. In questa zona, infatti,
il liquame in quantità eccedente alla normale concimazione viene conferito alle numerose
centrali di biogas presenti nel territorio che lo convertono in metano e poi in energia. In
generale i proprietari preferiscono evitare gli affitti di lunga durata e quindi cercano spesso di
rinegoziare i contratti per tempi meno lunghi oppure di riscattarli per orientarsi verso la
conduzione diretta o la vendita. La domanda viene sospinta soprattutto dalla volontà di
sfruttare al meglio la dotazione di macchine già presenti in azienda.
Sono presenti sia contratti stipulati in base all'art. 45 della legge 203/82, che contratti
verbali, diffusi per tutti i tipi di colture. Gli operatori usufruiscono della consulenza da parte
delle organizzazioni sindacali per la stipula. I canoni per frutteti e vigneti irrigui e in ottimo
stato possono arrivare anche a 2.500 euro/ha con punte fino a 4.000 euro/ha. Per i seminativi
vengono richiesti dai 600 ai 750 euro/ha (-20% rispetto al 2007) in funzione della posizione.
È necessario precisare come sia molto difficile trovare terreni in affitto di ampiezza superiore
all'ettaro: la maggior parte dei contratti interessa, infatti, superfici inferiori ai 3.000 mq.
Rispetto agli anni precedenti è aumentata la diffusione dei patti in deroga che oramai
sono la forma preponderante di contratto. Tuttavia, le due province presentano delle
differenze: gli ultimi dati ISTAT evidenziano un'incidenza dell'uso gratuito (che spesso cela
altre tipologie contrattuali) del 5,6% a Bolzano e del 48% a Trento.
La sentenza d'illegittimità costituzionale riguardante gli articoli 9 e 62 della legge
203/82, non ha provocato conseguenze di rilievo data la prassi consolidata di ricorrere
all'articolo 45. Tuttavia, in provincia di Trento il “vuoto legislativo” si è tradotto in canoni
troppo elevati e poco rispondenti ai parametri economici legati all'azienda. A questo proposito
sono nati dei contenziosi tra gli affittuari dei terreni di proprietà comunale e i comuni stessi:
dopo l'asta per l'aggiudicazione del terreno e la firma del contratto d'affitto, il vincitore
sollevava il problema del canone eccessivamente alto e muoveva causa al comune.
In Alto Adige è di nuovo aumentata la domanda di terreni con lo scopo di adeguare la
superficie aziendale alla dotazione di capitale agrario. In provincia di Trento le richieste di
terra in affitto sono maggiori di quelle per l'acquisto di terra. Questo non solo per rispondere
alla necessità di avere aziende più dinamiche e competitive ma anche perché spesso
l'affittuario si impegna a effettuare miglioramenti nell'azienda, come il cambiamento delle
4
In provincia di Trento vige anche l'obbligo allo spianto dei meleti con età superiore ai 25 anni poiché
particolarmente colpiti dal fitoplasma Apple Proliferation (AP) e fonte di contagio per le altre piante. Per questa
operazione la Provincia ha stanziato un premio di circa 4.000 euro/ha.
13
varietà allevate. Tali accordi prevedono l'azzeramento del canone per i primi 4-5 anni,
l'applicazione dell'equo canone per i successivi 4-5 anni e, infine, un canone libero da stabilire
per la rimanente durata dell'affitto. Negli ultimi anni si è assistito anche a uno sviluppo del
mercato degli affitti per i prati, soprattutto grazie all'interesse da parte delle aziende
zootecniche.
In Alto Adige gli accordi verbali e quelli di comodato d'uso sono più frequenti per il
taglio dei prati e l'utilizzo dei pascoli. L'art. 45 della legge 203/82 è maggiormente utilizzato
per colture a più alto reddito (frutteti e vigneti).
Le organizzazioni di categoria sono favorevoli ai patti in deroga, ma mentre in Trentino
si è arrivati alla sigla, quasi unanime, di un accordo interprofessionale, in Alto Adige tutti i
contratti sono stipulati in deroga secondo un modello tipo redatto dall'organizzazione
professionale degli agricoltori di lingua tedesca. L'accordo collettivo trentino in materia di
contratti agrari, siglato il 03/04/1995, è in gran parte basato sulla legge 203/82 e si sviluppa in
13 articoli. La durata del contratto è “commisurata all'orientamento produttivo del fondo, alle
strutture aziendali e alle effettive condizioni dell'azienda”. In sostanza la durata può andare da
un minimo di 5 a un massimo di 15 anni. Recentemente è emersa l'esigenza di rivedere e
rinnovare l'accordo vista la forte discrepanza con la realtà. Si segnala che, delle sette
Organizzazioni professionali presenti in Provincia di Trento, solo l'U.P.A. non ha aderito
all'accordo.
In provincia di Trento la domanda di terreni in affitto è alta, anche se le motivazioni
degli operatori dipendono dal tipo di attività svolte. Per le colture arboree ad alto reddito (viti
e frutteti) l'aumento di superficie è in genere un effetto del buon andamento del mercato dei
prodotti agricoli ed è finalizzato al contenimento dei costi di produzione. I seminativi e i prati
sono oggetto di richiesta da parte delle aziende zootecniche per rispettare i vincoli agroambientali e per riscuotere l'indennità compensativa, fondamentale per una settore ormai al
collasso. A questo proposito il nuovo PSR 2007-2013 destina molte risorse alla zootecnia,
riconoscendo al settore un ruolo centrale nella manutenzione e conservazione del territorio.
L'evoluzione del mercato e la sempre maggiore concorrenza estera fa emergere la necessità di
strutture agricole più ampie e più efficienti in grado di contenere i costi di produzione.
Nonostante la crescente popolarità dell'affitto, i forti aumenti dei canoni avvenuti nel
2007 e nel 2008 hanno generato preoccupazione tra gli operatori, che temono un più
difficoltoso accesso alla terra, inopportuno in un momento di crisi economica generale.
In Alto Adige gli operatori continuano, come negli anni scorsi, a puntare sulla qualità
del prodotto e a migliorare e razionalizzare l'organizzazione commerciale. Nel 2009 si
prevede un calo del numero dei contratti e dell'entità dei canoni a causa dell'andamento
commerciale per le colture arboree e delle produzioni per le erbacee.
14
Veneto
Luigi Gambarin
1. Quadro generale
La relativamente scarsa diffusione dell'affitto in Veneto rappresenta un retaggio del
passato, quando non esistevano i contratti in deroga e la libera trattativa tra le parti. Nel 2007
la superficie in affitto si è attestata su 258.300 ettari, secondo quanto rilevato dall’indagine
sulla Struttura e produzioni delle aziende agricole dell’ISTAT5. Rispetto al 2000 è stato
osservato un significativo incremento della diffusione di questa forma di possesso dei terreni
(+22%), tanto che l’incidenza della superficie in affitto rispetto alla SAU totale è salita al
31%. Tale incidenza risulta peraltro ancora inferiore rispetto a quella di gran parte delle
regioni settentrionali. L’istituto dell’affitto è presente in quasi 27.000 aziende agricole
regionali (19% del totale) e quelle che possiedono solo terreni in affitto sono 8.400.
Il rapporto tra domanda e offerta non è omogeneo a livello regionale. Nelle zone più
spiccatamente zootecniche delle province di Verona, Vicenza, Venezia e Rovigo prevale la
domanda a causa della necessità degli allevatori di ottemperare alla normativa “nitrati”. I
rinnovi contrattuali in genere avvengono a canone invariato, mentre per i nuovi contratti la
zona o necessità particolari sono fondamentali nella determinazione del livello del canone.
Globalmente, il 2008 si è caratterizzato per una diffusa stabilità dei canoni per tutte le
tipologie colturali.
A seguito della riforma della PAC il mercato dei prodotti è diventato il punto di
riferimento per gli agricoltori che, al diminuire degli aiuti, devono aumentare la superficie a
loro disposizione tramite l'acquisto o l'affitto di nuovi terreni con l’obiettivo di mantenere un
reddito adeguato.
In provincia di Verona prevale la domanda nella pianura del capoluogo e in quella di
Legnago, soprattutto da parte degli allevatori che devono smaltire i liquami. Nella Pianura
Veronese per un terreno con titoli vengono chiesti 600 euro/ha che si riducono della metà se il
terreno è sprovvisto di titoli. Nella pianura di Legnago i canoni dei nuovi contratti sono in
aumento del 20-30%, mentre nelle colline Progno Alpone (centro-est) i canoni dei contratti di
nuova stipula risentono della congiuntura negativa e perdono il 10%. La durata media
contrattuale per le colture erbacee è di 5-6 anni, ma in alcune zone (Sommacampagna,
Valeggio e Nogarole) la tendenza è quella di ridurla a 2-3 anni per non lasciare eventuali
vincoli agli eredi. Per quanto riguarda le colture arboree nella zona centro-occidentale della
provincia i pescheti vengono affittati a 900-1.000 euro/ha e i vigneti nelle zone più pregiate
delle colline Progno-Alpone (Soave e Illasi) a 1.300-1.700 euro/ha, fino ad arrivare ai 3.000
euro/ha nella zona del Valpolicella.
A Vicenza i canoni sono rimasti sostanzialmente invariati con l’eccezione dei prati per i
quali è stato registrato un calo del 10%, con flessioni più marcate nelle zone vocate alla
zootecnia (-15/-20%). Nell'Altopiano di Asiago l'affitto per le malghe con pascolo è legato ai
capi presenti e alla media del prezzo del latte pagato dalle cooperative. Nel 2008 il canone è
aumentato del 13% a causa delle variazioni sia del prezzo (+8,8%) che della quantità di latte
prodotta (+3,5%). Per una malga vengono pagati circa 5.400 euro/anno per una durata di 6
5
Circa il 5% di questa superficie è costituita da terreni concessi in uso gratuito (13.300 ettari).
15
anni. I canoni dei vigneti variano da 790 a 1.300 euro/ha.
A Belluno la domanda è orientata all'ampliamento della superficie aziendale. La
normativa nitrati non ha provocato aumenti dei canoni perché il carico bovino è già
dimensionato alla superficie a disposizione. Gli accordi verbali interessano il 90% del totale
della SAU, sono di durata decennale e i canoni vanno dalla semplice manutenzione (sfalcio) a
50 euro/ha (o l'equivalente in natura).
In provincia di Treviso la domanda è sostenuta dagli zootecnici, sia per la distribuzione
del liquame che per la produzione di insilato come alimento per bovini e suini. I canoni per i
seminativi sono aumentati e oscillano tra i 200 e i 250 euro/ha se provvisti di titolo e tra i 150
e i 180 euro se ne sono privi. Nella pianura di Treviso la normativa nitrati non crea più
pressione sui canoni che si sono stabilizzati tra i 550-650 euro/ha dei seminativi e i 600-1.200
euro/ha delle orticole. I canoni dei vigneti di pianura e dei DOC di Valdobbiadene sono stabili
(2.500-3.000 euro/ha). Per quanto riguarda i prati e i pascoli, dal 2003 è attivo un consorzio di
allevatori (circa 25) che occupano i pascoli di proprietà di Veneto Agricoltura che li ha
affittati per un periodo di 30 anni. In questo modo si è trovato un sistema per calmierare la
rincorsa alla malga con relativo aumento dei canoni.
A Venezia prevale la domanda nella pianura del Brenta con un incremento del numero
dei contratti del 3-5%. A Chioggia i valori sono stabili, anche se i seminativi hanno canoni
superiori rispetto alla media della provincia (600-700 euro/ha) nonostante un calo del 10%.
A Padova prevale la domanda, anche se nella zona sud-occidentale i bassi prezzi dei
prodotti agricoli hanno influito negativamente sui canoni dei nuovi contratti (-10/15%). I
seminativi vengono affittati a 520 euro/ha, gli orti a 2.500 euro/ha e i vigneti tra 1.600 e 2.300
euro/ha.
A Rovigo prevale la domanda. I canoni dei seminativi sono in aumento, sostenuti dalle
richieste degli operatori zootecnici. È elevata la domanda di terra per la realizzazione di
impianti per la produzione di energia alimentati da materia prima agricola di produzione
locale. Si formano delle società miste tra la ditta che costruisce l'impianto e l'azienda agricola
interessata. L'azienda agricola fornisce parte del capitale e garantisce la materia prima
sufficiente per il funzionamento dell'impianto. Si stima che per ogni megawatt di potenza
occorrano circa 300 ettari di superficie. Per fare fronte agli impegni gli agricoltori e i
contoterzisti sono disposti a prendere in affitto la terra anche a 1.000 euro/ha.
I contratti sono stipulati ovunque in base all'art. 45 della legge 203/82. Da più parti si
chiede, tuttavia, una revisione della legge o una nuova normativa, che tenga conto delle
mutate esigenze del mondo agricolo. A questo proposito diventa importante la sentenza della
Corte Costituzionale che abroga i due articoli della legge 203/82 riguardanti l'equo canone,
ritenendo inopportuno mantenere un sistema centrato su calcoli basati sulla rivalutazione dei
redditi dominicali fissati nel 1939.
Nel settore delle proteoleaginose sono i contoterzisti a prendere in affitto terra dai
proprietari medio/grandi per trarre vantaggio dalla fiscalità agraria.
Le organizzazioni professionali di categoria invitano i loro assistiti a stipulare contratti
in deroga, con una durata media di 3-5 anni. Nel padovano i contratti di lunga durata stipulati
in base all'art. 45, riguardano prevalentemente i giovani per l'ottenimento dei contributi
regionali. Sempre nel padovano, gli accordi verbali, che sfuggono a ogni controllo, hanno in
genere durata annuale.
Nel bellunese il 90% della superficie affittata è vincolata da accordi verbali, più per
consuetudine che per interessi economici. Nelle zone più disagiate è addirittura il proprietario
che paga per il taglio dei prati. Nel vicentino la durata dei rinnovi è di circa 5-6 anni in pratica
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fino alla conclusione del nuovo PSR. A Rovigo la durata si sta allungando dai 3 anni iniziali
ai 5-6 attuali. In provincia di Venezia i contratti verbali hanno una durata da 1 a 2 anni
quando sono relativi a contoterzisti o aziende zootecniche in cerca di ampliamenti della
superficie.
Per i vigneti invece la durata è superiore ai 10 anni in tutte le province. A Verona si
arriva ai 12 anni se il reimpianto è a spese del conduttore, mentre se il vigneto è in piena
produzione la scadenza avviene 5-6 anni dopo la stipula. Nelle zone vocate del trevigiano la
durata media è di 5-10 anni con il vigneto in atto. Qualora l'impianto venga realizzato
dall'affittuario la durata sale a 15-20 anni. Per le orticole e i vivai di frutteti i contratti sono di
2-3 anni poiché, per motivi fitosanitari, il terreno ritorna a seminativo.
Nel veneziano vengono offerte piccole superfici per un periodo di 1-4 anni a operatori
professionali, in particolare allevatori di vacche da latte.
Tutti i contratti di affitto conclusi sono in deroga. Tale tipologia trova il favore di tutti
gli operatori, comprese le organizzazioni di categoria. Per quanto riguarda, invece, l'accordo
collettivo solo Verona, Rovigo, Vicenza e Treviso hanno una base di accordo scritto o in via
di definizione; tutte le altre province ne sono prive.
A Verona è in vigore un accordo tra Coltivatori diretti e Unione agricoltori, mentre è in
via di definizione un accordo più ampio fra tutte le principali organizzazioni. A Rovigo
l'accordo è in via di perfezionamento, mentre a Vicenza esiste un accordo provinciale firmato
dall'Unione provinciale Agricoltori, dalla Federazione provinciale Coltivatori Diretti e dalla
Confederazione Italiana Coltivatori. Tale accordo, stilato in 11 articoli, ricalca a grandi linee
la legge 203/82. A Treviso il 24/2/97 è stato firmato l'accordo collettivo provinciale da tutte le
organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative. Questo accordo affronta
i punti chiave del rapporto d'affitto (durata e canone) cercando di comprendere le diverse
realtà contrattuali. La durata minima è di 3 anni per terreni con superficie inferiore a 1,5 ha; 5
anni per terreni con superficie maggiore di 1,5 ha; 7 anni per terreni con fabbricati utilizzabili
come abitazione o come stalla; 9 anni per aziende intere con strutture che permettano
l'esercizio di impresa agricola. Alla scadenza i contratti si intendono risolti senza necessità di
comunicare la disdetta. Il canone viene commisurato a un parametro attinente ai nuovi valori
catastali a seconda della coltura e della regione agraria. Se il cambiamento della disciplina di
applicazione della riforma della PAC introducesse elementi di squilibrio tra le attuali regole,
le organizzazioni si impegnano a stabilire meccanismi di modifica della struttura o del livello
del canone. Infine per quanto riguarda i miglioramenti fondiari la disciplina è molto simile a
quella della legge 203/82. Così come formulato, questo accordo non viene più attuato in
favore di accordi personali, tuttavia rappresenta un punto di riferimento per l'accordo
definitivo.
5. Aspettative future
Sebbene le attese degli operatori differiscano a livello territoriale è possibile delineare
alcune aspettative generali. Gli effetti della normativa ambientale sui carichi di nitrati hanno
pesato meno sull'affitto di terra rispetto al passato, sia perché molti operatori avevano già
provveduto all'adeguamento delle superfici nel 2007 sia per l'intervento della Regione che ha
ampliato i parametri nel caso degli avicoli. Nel 2008 si sono avuti importanti aggiustamenti
alla PAC che avranno sicuramente delle ricadute importanti anche sul mercato degli affitti.
Le aspettative degli operatori per il 2009 sono di una stabilità dei canoni dei seminativi
o di un loro calo per le diffuse difficoltà degli agricoltori medio/piccoli nel raggiungere redditi
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che permettano loro una sufficiente disponibilità economica. Per quanto riguarda la viticoltura
la priorità degli addetti sarà quella di puntare sulla qualità del prodotto tramite la creazione di
consorzi. A questo proposito nel 2009 entrerà in vigore la seconda parte della riforma
dell'OCM vino che ha lo scopo di ridurre la produzione e riequilibrare il mercato.
Il Ministero ha fissato al 15 maggio di ogni anno la data di disponibilità dei terreni ai
fini della domanda per i pagamenti diretti. Ciò rende più semplice, ai fini della PAC, la stipula
dei contratti di affitto, le concessioni in uso dei terreni e i passaggi di proprietà. Resta inteso
che eventuali mancanze del rispetto della condizionalità, verranno imputate al soggetto che ha
inserito il terreno nella domanda unica, anche se non più in possesso del medesimo.
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Friuli Venezia Giulia
Luigi Gambarin
1. Quadro generale
In Friuli Venezia Giulia l’affitto interessa circa 80.000 ettari, una superficie pari al 35%
della SAU regionale. Tali dati, riferiti all’indagine 2007 dell’ISTAT sulla Struttura e
produzioni delle aziende agricole sono comprensivi anche delle superfici concesse in uso
gratuito. Si tratta di circa 16.600 ettari: per il 20% dei terreni in affitto non viene, quindi,
teoricamente corrisposto alcun canone. Nel periodo 2000-2007 la crescita della superficie in
affitto è risultata di poco inferiore al 9%.
Dall'introduzione della riforma Fischler gli agricoltori hanno ormai compreso che per
mantenere un reddito adeguato ed essere più competitivi sul mercato devono aumentare la
superficie aziendale. Questo fatto ha avuto come conseguenza un aumento della richiesta dei
terreni in affitto.
Nel 2008 la domanda ha prevalso nelle province di Gorizia e Trieste, mentre a Udine la
situazione è molto eterogenea e cambia in funzione della localizzazione dei terreni e delle
dimensioni delle aziende agricole. Infatti nella zona centro-orientale della provincia e nel
confine meridionale con Pordenone è l'offerta a prevalere, mentre la domanda è più vivace
nelle regioni agrarie meridionali confinanti con Venezia, dove ci sono aziende di mediograndi dimensioni. Nelle zone settentrionali, di collina e montagna, ha prevalso la domanda
soprattutto verso le malghe e i prati a esse legati.
L'offerta è sostenuta dalle piccole aziende, messe in forte difficoltà dalla riduzione degli
aiuti comunitari, dal calo dei prezzi agricoli e dal contestuale aumento dei costi dei fattori di
produzione. A Pordenone sembra esserci un equilibrio, anche se molti operatori segnalano un
aumento della disponibilità ad affittare da parte dei piccoli proprietari nelle zone centrooccidentali della provincia. Questa offerta sembra motivata da contingenze generali
(diminuzione dei redditi aziendali soprattutto per le piccole aziende) e dalle difficoltà di
applicazione della riforma della PAC per le aziende più piccole. Gli aggiustamenti approvati
nel maggio 2008 riguardano la revisione dei regolamenti sugli aiuti diretti, sull'OCM unica e
sul sostegno allo sviluppo rurale e richiedono da parte degli operatori un nuovo approccio al
mercato. Si passa, infatti, da una logica di contenimento della produzione a una di mercato
che considera le esigenze dei consumatori e dell'ambiente.
Il sostegno previsto dal PSR alle zone montane con le misure agroambientali e le
indennità compensative per le zone svantaggiate influisce nella determinazione della base
d'asta per l'affitto delle malghe. Dall'agosto del 2008 sono entrati in vigore alcuni capitoli
della nuova OCM vino, settore importante per l'economia della regione. In particolare è già
attivo il programma nazionale di sostegno che contiene una serie di misure quali la
promozione del prodotto e la ristrutturazione e riconversione dei vigneti. Dall'agosto 2009
entreranno in vigore i rimanenti capitoli.
La provincia di Udine presenta situazioni differenti nelle tre fasce altimetriche. In
Carnia la domanda continua a prevalere, soprattutto grazie agli incentivi previsti per i pascoli
dalle misure agroambientali del PSR. In queste zone la durata dei contratti d'affitto per le
malghe di proprietà dei comuni varia tra i 5 e i 10 anni, con canoni che si aggirano tra 8mila e
10mila euro/ha (+25%) in funzione della durata e della domanda. Nelle zone a vigneto DOC
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dei colli orientali la domanda è legata alle aziende professionali, mentre l'offerta è sostenuta
dai piccoli produttori in difficoltà economiche. I canoni variano tra gli 800 e i 2.800 euro/ha.
In pianura e nel medio Friuli (zona tra pianura e collina), caratterizzate in massima parte da
aziende di piccole dimensioni con indirizzo produttivo misto, ha prevalso la domanda. Nella
zona di Udine i vigneti vengono affittati per 500-1.500 euro/ha. Nella pianura litoranea i
canoni per i seminativi variano a seconda della possibilità di irrigare le colture.
Nel pordenonese l’equilibrio tra le due componenti del mercato la stabilità è
riscontrabile in montagna, nelle colline centrali e nella pianura parallela al Tagliamento,
mentre nella pianura a ovest prevale l'offerta. Il livello dei canoni è ovunque stabile, con
qualche leggera flessione, nei valori massimi, per le colture arboree (-6%). I canoni per i
seminativi asciutti oscillano intorno ai 250-400 euro/ha, mentre per quelli irrigui tra i 300 e i
500 euro. I vigneti DOC nella zona destra Tagliamento vengono affittati nelle zone vocate tra
gli 800 e i 1.600 euro/ha, mentre quelli non DOC tra i 650 e i 1.300 euro/ha, il tutto in linea
con i canoni dello scorso anno. Nella zona di Rauscedo la richiesta per i vivai di barbatelle è
tale che gli agricoltori affittano terreni anche fuori comune spingendosi più a sud verso S.
Vito al Tagliamento (canoni intorno a 2.000 euro/ha). I canoni per frutteti e vigneti alla destra
del Tagliamento sono in calo del 6%.
Nel goriziano la domanda prevale sull'offerta. Il vigneto DOC ha canoni di 500-1.000
euro/ha, mentre nelle zone più rinomate del Collio (S. Floriano, Savogna, Dolegna e Capriva)
vengono raggiunti valori ben più alti, tra 1.500 e 3.000 euro/ha con punte di 3.500 euro/ha. I
seminativi invece hanno prezzi di 250-500 euro/ha.
Si segnala, infine, nel triestino la prevalenza della domanda di terra sostenuta dalla
necessità di ampliare la superficie aziendale. La scarsa superficie disponibile è affittata per
canoni di 500-1.500 euro/ha per i vigneti, 30-150 euro/ha per i prati e 450-1.500 euro/ha per
gli orti.
In tutta la regione sono siglati contratti in deroga in base all'art. 45 della legge 203/82.
Esistono ancora accordi verbali in provincia di Udine, i cui canoni sembrano ormai adeguarsi
ai valori dei contratti in deroga.
Il 47% della superficie in affitto viene concessa sotto forme contrattuali come il
comodato d'uso. Questo fenomeno, spesso praticato per i prati nelle zone più difficili e
marginali della montagna, sembra essersi diffuso anche per piccole superfici che i proprietari,
per diverse ragioni, non possono o non vogliono coltivare direttamente.
In provincia di Udine non c'è nessun tipo di accordo collettivo ma esistono organismi
interni alle stesse organizzazioni professionali che fungono da “controparte” al momento della
stipula di contratti. A Gorizia e Trieste non è presente nessun accordo. A Pordenone l'accordo
tra le organizzazioni professionali è in vigore dal gennaio 1997.
5. Aspettative future
L'evento più significativo del 2008 è stata l'altalena dei prezzi della granella del mais e
dei mezzi di produzione (fertilizzanti) che ha ridotto il reddito degli agricoltori e messo in
discussione la programmazione tecnica ed economica per il futuro. Per le grandi aziende, che
hanno saputo sfruttare le economie di scala, è stato lo spunto per aumentare la dotazione di
terra e sfruttare così la contingenza.
20
Il comparto agricolo friulano è in difficoltà a causa di una serie di emergenze: la
direttiva nitrati continua a creare problemi alle aziende zootecniche, la burocrazia non subisce
alcuna semplificazione, il PSR non è in linea con le aspettative delle imprese professionali e
la crisi economica-finanziaria globale crea carenza di liquidità agli operatori, soprattutto a
quelli più deboli.
L'entrata a regime della PAC potrebbe favorire gli agricoltori in grado di prevedere le
richieste future del mercato e quindi di organizzarsi in una logica di economie di scala,
ottenibili solo dalle aziende di dimensioni opportune.
Gli operatori ipotizzano maggiori disponibilità di superficie per le grandi/medie aziende
che potranno, secondo le esigenze, acquisirle tramite l'acquisto o l'affitto.
21
Liguria
Alberto Sturla
1. Quadro generale
In termini assoluti la Liguria presenta la minore superficie in affitto rispetto alle altre
regioni italiane: secondo quanto rilevato dall’ISTAT, con l’indagine sulla Struttura e
produzioni delle aziende agricole, nel 2007 erano presenti 7.600 ettari in affitto, comprensivi
di 1.700 ettari concessi a titolo gratuito. Rispetto al 2000 è stata inoltre osservata una
consistente contrazione di questa tipologia di possesso della terra (-43%). L’incidenza rispetto
alla SAU regionale è pertanto scesa al 15%. Questa situazione è riscontrabile anche
osservando il numero di aziende con terreni in affitto che non supera le 530 unità, pari ad
appena il 2,5% delle aziende liguri.
Nel 2008 la domanda ha prevalso sull'offerta, soprattutto per quanto riguarda le qualità
colturali più pregiate come gli orti e i seminativi irrigui per l'ortofloricoltura protetta. Va
comunque specificato che le richieste per queste tipologie colturali hanno interessato
esclusivamente la piana di Albenga, dove peraltro la forte concorrenza esercitata dalle
destinazioni d'uso non agricole ha quasi annullato l'offerta di terreni in affitto.
Al pari di quanto osservato a proposito del mercato dei fondi rustici, anche la domanda
di terreni in affitto è maggiore nelle aree litoranee, dove le coltivazioni protette floricole e
orticole sono in grado di garantire redditi particolarmente elevati. Nel corso del 2008 si è
avuto un generalizzato aumento della domanda di terreni coltivati a olivo, che è risultata
particolarmente vivace nelle zone della collina litoranea in provincia della Spezia.
A prendere in affitto i terreni agricoli sono soprattutto i giovani imprenditori (i contratti
sottoscritti nell'ambito della famiglia contadina per motivi di ricambio generazionale sono
molto comuni) il cui insediamento aziendale viene favorito attraverso incentivi erogati sulla
base di provvedimenti comunitari.
Il mercato degli affitti ha ricevuto un nuovo impulso anche in seguito alle aspettative
create dal nuovo PSR (2007–2013). Nell'entroterra della provincia della Spezia, infatti, è
aumentata la domanda di prati da parte di imprenditori interessati a iniziare attività di tipo
agrituristico. Sempre alla Spezia, molti agricoltori sono ricorsi all'affitto per raggiungere le
superfici necessarie ad accedere ai pagamenti unici.
La maggior parte dei contratti sono in deroga all'articolo 45 della legge 203/82. Sono
molto comuni gli affitti figurativi e i contratti di comodato (gratuito) tra padri e figli, affinché
questi ultimi possano ottenere i contributi spettanti ai giovani agricoltori. Nelle zone
dell'entroterra imperiese e dello spezzino si assiste a una regolarizzazione di queste forme
contrattuali al fine di poter accedere all'attribuzione dei titoli PAC.
Nelle quattro province liguri non sono presenti accordi collettivi tra le organizzazioni
professionali agricole, che sono però chiamate dalla legge alla sottoscrizione dell'efficacia dei
22
contratti.
I testimoni sono concordi nell'affermare che non debbano prevedersi sostanziali
variazioni per quanto riguarda il mercato degli affitti nel corso del 2009. I canoni si
manterranno sui valori – mediamente piuttosto elevati - del 2008 per le qualità di coltura
maggiormente richieste (orto irriguo e orto irriguo destinato a coltura floreale), seppure
limitatamente alle aree pianeggianti in prossimità della costa.
23
Emilia Romagna
Francesco Marseglia
1. Quadro Generale
L’Emilia Romagna è la terza regione italiana per diffusione dell’affitto dopo Piemonte e
Lombardia. I dati dell’indagine sulla Struttura e produzione delle aziende agricole del 2007
mostrano che circa il 23% delle imprese agricole emiliano-romagnole possiede terreni in
affitto, con una crescita di poco superiore al 2% rispetto al 2000. Questa forma di possesso
interessa il 38% della SAU, che corrisponde a una superficie complessiva di quasi 400.000
ettari6. Rispetto al 2000 la crescita della superficie in affitto è stata del 13%.
L'elevato costo dei terreni, la ridotta mobilità fondiaria e l'incertezza sul futuro del
settore agricolo sia a livello economico che di politiche di intervento, hanno fatto assumere
all'affitto il ruolo di strumento più efficace per l'adeguamento delle dimensioni aziendali. Nel
2008 il mercato degli affitti ha proseguito il trend positivo iniziato l'anno precedente sulla
scorta dell'aumento dei prezzi dei principali prodotti agricoli, in particolare dei cereali. La
prospettiva di una maggiore redditività ha suscitato l'interesse degli imprenditori agricoli ed
extragricoli verso la ricerca di terreni in affitto. La domanda ha superato l'offerta in tutte le
province ma, visto il poco favorevole momento economico che ha caratterizzato la seconda
metà dell'anno, i canoni sono rimasti stabili.
Il canone medio dei seminativi si colloca stabilmente sopra i 400 euro/ha in pianura,
mentre è maggiore (ma in leggero calo) per le superfici a pomodoro (1.000 euro/ha nel
ferrarese). I canoni sono in aumento per le colture industriali e orticole, che in alcuni casi
superano la soglia dei 1.000 euro/ha. Sostanzialmente stazionari invece i canoni dei vigneti
che, per quelli adatti alla raccolta meccanizzata, possono raggiungere i 1.000 euro/ha.
Risulta sempre sostenuta la domanda di terreni da parte di imprenditori agricoli
proprietari di titoli che non possono essere utilizzati per mancanza di una sufficiente
superficie agricola da associare; di conseguenza tali operatori sono costretti a orientarsi verso
l'affitto di nuove superfici, al fine di poter beneficiare dei sostegni economici legati alla
politica comunitaria. Le tipologie di terreno più richieste sono quelle destinate alle colture
orticole e i seminativi. In alcune zone del ravennate è forte la domanda per terreni da adibire
alla coltivazione dell'actinidia. A livello regionale si riscontra anche un aumento delle
richieste per terreni destinati alla produzione di biomasse.
Nella maggior parte delle province la domanda ha prevalso rispetto all'offerta. La
richiesta di terreni in affitto è particolarmente alta nella parte occidentale della regione, dove è
più diffusa l'attività zootecnica (direttiva nitrati).
In provincia di Parma il momento congiunturale negativo e il perdurare della crisi del
Parmigiano Reggiano hanno rallentato il mercato. A Bologna la domanda ha superato l'offerta
solo nelle zone di pianura, mentre in collina il mercato è in equilibrio, nonostante l'elevato
costo dei terreni (in particolare i vigneti). La domanda continua ad essere elevata nelle zone
pianeggianti di Ferrara e Ravenna, nonostante il calo del prezzo dei cereali, e nelle zone
collinari di Piacenza e Ravenna, in cui la richiesta di terreni ha ripreso vigore a seguito della
riapertura dei finanziamenti legati alle misure agroambientali del nuovo PSR.
6
In questa superficie sono inclusi anche 19.200 ettari concessi in uso gratuito.
24
Anche per il 2008 la maggioranza dei contratti è stata stipulata in deroga all'art. 45 della
legge 203/82, specialmente per quanto riguarda seminativi e, in misura minore, frutteti. Le
altre forme di cessione sono poco diffuse: in genere gli accordi verbali riguardano i pascoli,
mentre i contratti di compartecipazione interessano le orticole e il pomodoro.
I costi relativi all'assistenza delle parti nella firma del contratto rimangono differenti a
seconda della provincia considerata. Si passa da una media di 20-30 euro per affittuario e
proprietario nelle province di Piacenza e Modena ai 50-70 euro nelle province di Ferrara e
Ravenna.
Le organizzazioni professionali cercano di promuovere accordi collettivi per meglio
affrontare il problema degli affitti. Tali accordi risultano presenti nelle province di Bologna,
Ferrara e Parma.
5. Aspettative future di mercato
A partire dal 2007 il mercato degli affitti, da statico che era, è stato caratterizzato da un
certo dinamismo grazie all'influenza sia di fattori di mercato interni al settore agricolo (prezzo
dei cereali) che di aspetti legati alla congiuntura economica complessiva. L'aumento della
domanda dei terreni in affitto è stato favorito in un primo momento dalla maggiore redditività
di alcune colture (cerealicole in particolare) e dai primi effetti concreti della nuova PAC
(mercato dei titoli). In quest’ultimo caso, la PAC ha creato un doppio mercato: uno relativo
alle superfici con titoli e l'altro a quelle senza titoli. La differenza di prezzo tra le due
tipologie non è molto ampia, poiché i terreni privi di diritti sono ricercati dagli agricoltori
titolari di diritti, ma privi delle superfici necessarie a esercitarli.
La crisi economica e la conseguente battuta d'arresto del mercato delle compravendite
(caratterizzato da prezzi alti e da difficile accesso al credito) potrebbe causare una leggera
crescita della domanda, specie nelle zone dove l'impatto della direttiva nitrati sarà maggiore. I
canoni dunque, potrebbero subire degli incrementi, in particolare nelle zone pianeggianti e
collinari a condizione che il settore agricolo possa presentare delle interessanti prospettive
economiche e l'offerta non cresca significativamente. Spesso, infatti, i proprietari di piccoli
fondi che cessano l'attività o i loro eredi, che non intendono dare continuità all'attività,
piuttosto che vendere decidono di concedere in affitto le loro superfici, considerato anche il
contesto economico generale e la mancanza di opportunità sicure di investimento alternative
alla terra.
25
Toscana
Giacomo Serchi e Lucia Tudini
1. Quadro generale
A fronte della situazione di stasi che si rileva attualmente, l’affitto in Toscana ha
costituito una realtà in espansione negli anni passati, confermata dal crescente interesse per
tale titolo di possesso, a seguito anche della normativa sui contratti in deroga e del ricorso alla
formalizzazione di situazioni di fatto per poter accedere ai diversi contributi pubblici.
Secondo i dati dell’indagine ISTAT sulla Struttura e produzioni delle aziende agricole nel
2007 la superficie in affitto ammontava a 203.400 ettari, con un’incidenza del 25% sul totale
della SAU regionale7. Rispetto al 2000 si è quindi avuta una crescita di circa il 9%. Il ricorso
all’affitto continua quindi ad essere significativo: il 15% delle aziende regionali ricorrono a
questo titolo di possesso, un’incidenza di poco superiore alla media nazionale e a quella
dell’Italia centrale.
Nel corso del 2008 si è assistito a una diminuzione delle superfici in affitto e a un
contestuale maggior ricorso a contratti di breve periodo (anche per i seminativi) e stagionali
per le colture ortive e industriali (pomodoro, spinaci e tabacco, etc.). Il mercato è stato
interessato da una significativa diminuzione delle movimentazioni, soprattutto a causa della
riduzione generalizzata dei prezzi dei prodotti agricoli (specialmente cereali e vino). I valori
medi cambiano a seconda delle tipologie colturali e della zona, con una diminuzione più
contenuta per i seminativi e più marcata per i vigneti e gli oliveti. Per quasi tutte le tipologie
di terreni e nella maggior parte del territorio regionale il rapporto domanda/offerta è in
equilibrio.
L'affitto è piuttosto comune all'interno dello stesso nucleo familiare, sia per un naturale
avvicendamento generazionale sia per consentire ai figli più giovani di accedere alle
agevolazioni previste dal nuovo PSR 2007-2013.
L'unica provincia in cui i canoni hanno fatto registrare un aumento è stata quella di
Massa Carrara, dove sono cresciuti del 10-15%. La crisi economica, da un lato, ha fatto
aumentare i valori fondiari e quindi la domanda di terreni in affitto, e dall'altro lato ha ridotto
l'offerta. A Livorno i canoni sono rimasti stabili, mentre in tutte le altre province sono
diminuiti, soprattutto a Pisa, Firenze, Siena, Lucca e Pistoia (-5/-8%).
I canoni per i vigneti sono in sensibile riduzione (-20/-30%) a causa della contrazione
del prezzo del vino, anche se per le aree di maggior pregio (Siena e Firenze) le quotazioni
sono ancora molto elevate in valore assoluto.
Il numero dei contratti è in aumento solamente nelle province di Livorno e Massa
Carrara; nella prima gli atti riguardano i seminativi irrigui e le colture stagionali (ortaggi),
mentre nella seconda l'aumento è da attribuire al ricambio generazionale all'interno delle
famiglie coltivatrici.
Si rileva la prevalenza di domanda per i seminativi a Pisa, Prato, Arezzo e Grosseto.
Questa tipologia colturale è molto richiesta da giovani agricoltori, contoterzisti e agricoltori ai
fini dell'ottenimento del premio unico aziendale (PUA). La domanda è alimentata dalla
necessità di disporre di superfici adeguate per far valere i diritti acquisiti con la Riforma della
7
Nella superficie in affitto sono compresi anche 33.600 ettari concessi in uso gratuito.
26
PAC, dagli alti prezzi del mercato fondiario e dall'esigenza dei contoterzisti di ottimizzare il
lavoro del parco macchine. Gli operatori più attivi sono gli agricoltori e i contoterzisti. Si
conferma la tendenza a stipulare contratti di affitto tra familiari, in modo da trasferire la
titolarità del diritto alle nuove generazioni che possono beneficiare degli aiuti pubblici.
Le tipologie contrattuali più comuni sono i contratti in deroga (art. 45 legge 203/82) di
durata media di 2-3 anni. Questa tipologia contrattuale è presente pressoché in tutte le
province, con l'assistenza, istituita per legge, delle organizzazioni professionali. Comuni
anche i contratti di conterzismo (per i seminativi nelle zone estensive), di compartecipazione
(oliveti e relativa raccolta) e stagionali (pomodoro, tabacco e ortaggi).
Le organizzazioni professionali svolgono assistenza nella firma dei contratti in deroga
tra le parti, che hanno l'obbligo dell'iscrizione a una organizzazione professionale.
Per il 2009 si prevede un ulteriore rallentamento del mercato degli affitti per i
seminativi, soprattutto a causa dell'andamento negativo dei prezzi dei cereali. I contratti di
affitto per i vigneti continueranno a mantenere una buona diffusione soprattutto nelle aree di
pregio, anche se con canoni in diminuzione. Il ricorso a tali contratti costituisce un'alternativa
al mercato fondiario che presenta prezzi molto sostenuti a fronte di una carenza di
disponibilità finanziarie. Per le altre tipologie colturali si prevede un lieve aumento del
numero dei contratti, specialmente a causa delle richieste da parte dei giovani agricoltori.
27
Umbria
Francesca Pierri
1. Quadro generale
Secondo l’indagine sulla Struttura e produzioni delle aziende agricole dell’ISTAT nel
2007 sono stati registrati 94.400 ettari di superficie in affitto; tale estensione è comprensiva
anche di 1.800 ettari concessi in uso gratuito. Rispetto al 2000 è stato inoltre registrato un
significativo incremento di circa il 21% della superficie in locazione. L’incidenza rispetto alla
SAU regionale è pari al 28%, un valore in linea con la media nazionale.
Nel 2008 l'andamento del mercato degli affitti ha ricalcato quello degli anni precedenti.
La domanda continua a prevalere, anche perché la crisi economica rende ancor più
difficoltoso l'acquisto a titolo definitivo dei terreni da parte degli agricoltori. I canoni variano
molto a seconda delle caratteristiche strutturali e produttive delle aree. Il mercato è più
dinamico nelle zone di bassa collina e pianeggianti con fertilità elevata. L'offerta, che non
riesce a soddisfare la domanda, si orienta verso forme di cessione stagionale o contratti in
deroga, che sono sostenuti anche dalle associazioni di categoria.
Anche in Umbria i contratti fittizi legati a cessioni fra parenti con canoni simbolici sono
molto comuni. La necessità di poter dimostrare il reale possesso del fondo da parte degli
agricoltori interessati ai contributi e ai finanziamenti europei ha favorito la regolarizzazione
dei contratti verbali e atipici. Tuttavia, i canoni registrati difficilmente corrispondono a quelli
realmente corrisposti.
Nel 2008 il mercato è stato fortemente caratterizzato dalla presenza dei contoterzisti e
da una vera e propria "corsa all'affitto" da parte di quei soggetti che disponevano di titoli PAC
ma non delle superficie da associare ai medesimi. I terreni più richiesti da questa tipologia di
operatori sono quelli posti in zone marginali e disponibili per canoni di affitto ridotti.
Gli accordi atipici e di compartecipazione annuale, molto diffusi nella Regione, hanno
subito una drastica riduzione a seguito della nuova modalità di erogazione dei premi PAC in
quanto i proprietari si sono trovati alle volte nelle condizioni di non potere fissare i titoli per
la mancata disponibilità del terreno. In futuro è probabile che la domanda aumenti
ulteriormente poiché gli operatori che hanno fatto richiesta di accesso ai titoli della riserva
nazionale avranno la necessità di possedere le superfici necessarie per esercitare i diritti.
Negli ultimi anni è aumentata la richiesta di terreni in affitto da parte di aziende
zootecniche del Nord Italia, le quali hanno bisogno di aumentare la superficie investita a
colture foraggere per poter acquistare un maggior numero di quote latte.
Caratteristica comune a tutta la regione è la tendenza a realizzare contratti regolari con
scadenze il più brevi possibili, sia attraverso le possibilità sancite dai patti in deroga che con
forme di compartecipazione o simili. Le cause della breve durata dei contratti risiedono nella
volontà dei proprietari di non impegnare per troppo tempo i terreni, con il rischio di non
poterli vendere qualora se ne presenti l'occasione. Ciò porta a un aumento dei canoni e
all'utilizzazione impropria dei terreni da parte degli affittuari che, in un simile contesto,
badano esclusivamente a ottenere il massimo guadagno nel breve periodo.
Nelle aree in cui è diffusa la tabacchicoltura vi è una notevole richiesta di terreni a causa
dell'entità dei premi PAC, della redditività della coltura nonché per motivi di stanchezza dei
terreni dovuta alle tecniche colturali dei tabacchi a basso contenuto di nicotina. Altre colture
28
da reddito che sostengono la domanda per terreni fertili e irrigabili sono le ortive, che si
stanno diffondendo in maniera significativa.
Anche nel 2008 è stato registrato un leggero aumento del numero di contratti stipulati:
l'affitto è infatti visto come il principale strumento di accesso al regime degli aiuti comunitari
e a seguito della nuova congiuntura positiva dei prezzi agricoli.
I patti in deroga sono la forma contrattuale più diffusa da molti anni a questa parte,
anche grazie a una giurisdizione consolidata. Le altre forme di cessione, compresi gli accordi
verbali, sono frequenti un po' ovunque, con modalità e percentuali di ripartizione di prodotti e
spese varie a seconda delle colture interessate e dei soggetti coinvolti.
I canoni sono rimasti stabili su livelli molto elevati per le colture da reddito: 1.2001.500 euro/ha per il tabacco e 350-600 euro/ha per i seminativi. I canoni per i prati e i pascoli
ammontano a 100-250 euro/ha.
La stipula dei contratti in deroga è abbastanza diffusa presso le organizzazioni di
categoria, tra le quali esiste uniformità di comportamenti nell'assistenza agli associati. La
remunerazione è relativa al tipo di contratto sottoscritto.
Le opinioni raccolte riguardo l'evoluzione futura del mercato degli affitti concordano
nel considerare l'attuale livello dei canoni troppo elevato rispetto all'effettiva redditività dei
terreni a eccezione dei settori tabacchicolo e orticolo. Tra i proprietari è ancora diffuso il
timore di affittare i propri terreni per lunghi periodi di tempo, per questo preferiscono le
cessioni stagionali o occasionali che finiscono per turbare il mercato e causare una continua
oscillazione dei canoni.
La forte influenza dei premi PAC nella determinazione dei canoni rende difficoltoso
fare previsioni sull'andamento futuro del mercato, tuttavia i testimoni prevedono un aumento
costante della domanda, mentre l'offerta dovrebbe mantenersi piuttosto rigida.
29
Marche
Amleto Fioretti* e Andrea Arzeni
1. Quadro Generale
Le statistiche ufficiali più recenti relative all’affitto fanno riferimento all’indagine
dell’ISTAT sulla Struttura e produzioni delle aziende agricole del 2007. Nelle Marche la
superficie in affitto si estende su 171.900 ettari, dei quali 5.100 sono concessi con forme di
utilizzo gratuito. La superficie affittata presenta un’incidenza del 35% rispetto alla SAU
regionale e ha mostrato un significativo incremento rispetto alla situazione rilevata con il
Censimento dell’agricoltura del 2000 (+31%). Le aziende che possiedono terreni in affitto
sono circa il 19% del totale, mentre quelle che utilizzano esclusivamente l’affitto come forma
di possesso sono il 31% delle imprese agricole con terreni in locazione.
L'andamento del mercato degli affitti è uniforme in tutto il territorio regionale con
canoni stabili sui livelli del 2007. I fattori che hanno influenzato maggiormente il mercato
sono stati:
- la riduzione dei redditi agricoli e l'aumento dei costi dei fattori della produzione;
- la riforma della PAC e le nuove modalità di erogazione dei contributi;
- la crisi di alcuni comparti agricoli quali quello zootecnico e cerealicolo;
- la crisi economica generale.
Il 95% dei contratti stipulati nel 2008 sono dei “rinnovi contrattuali” che spesso non
comportano variazioni del canone d'affitto. Nella provincia di Pesaro Urbino, in cui i canoni
erano i più alti della regione a causa di condizioni particolari (erba medica disidratata), i
canoni sono diminuiti e stabilizzati sui livelli delle altre province. Nel 2008 c'è stato anche un
riequilibrio della domanda e dell'offerta su tutto il territorio regionale. Sono molti gli
agricoltori che posseggono titoli PAC, ma non la superficie da associare ai medesimi e
pertanto stipulano contratti di affitto per superfici marginali con valori del canone molto
basso. Questo fenomeno contribuisce a mantenere bassi i canoni a livello regionale.
Il processo di regolarizzazione di accordi verbali o atipici è pressoché completo e la
forma dei contratti in deroga è fortemente prevalente. Molti agricoltori anziani scelgono di
affittare tutti i terreni per poi cancellarsi dai registri INPS. Sono soprattutto i giovani
agricoltori o gli agricoltori con titoli a richiedere terreni in affitto al fine di aumentare la
superficie della propria azienda senza ricorrere all'acquisto, che comporterebbe un impegno
finanziario eccessivo.
Le condizioni che hanno determinato il livellamento e il mantenimento dei canoni
d'affitto sono essenzialmente le seguenti:
- stabilità dei contributi PAC fino al 2013;
- ampie oscillazioni dei prezzi dei prodotti agricoli nell'arco dell'anno che determina
comportamenti prudenziali;
- crisi di alcuni settori sino a oggi portanti per l'economia agricola regionale come la
viticoltura e la cerealicoltura;
- riduzione del reddito degli agricoltori.
I canoni per le colture tipiche o di pregio come vigneti, oliveti, frutteti e orticole (che tra
l'altro non sono legate a contributi) non hanno subito particolari variazioni, rimanendo stabili.
In tutte le province si osserva la tendenza a realizzare contratti regolari a breve scadenza o
30
corrispondenti alla durata degli impegni di adesione alle misure comunitarie (es. agroambiente), prevalentemente attraverso le possibilità sancite dai patti in deroga. Si tratta per la
quasi totalità di rinnovi dei contratti per periodi limitati di tempo (5-6 anni) in funzione degli
impegni assunti con i bandi del PSR. Spesso i contratti hanno come limite temporale il 2013,
anno di termine dell'attuale programmazione comunitaria.
I patti in deroga sono largamente diffusi in tutte le province quali forme di contratto più
duraturo e comunque legate a una giurisdizione consolidata. I contratti per periodi di 15 anni
sono stipulati per la maggior parte tra familiari, genitori e figli, e comunque in casi veramente
sporadici. Sono invece numerosi gli atti tra familiari a canoni simbolici realizzati unicamente
allo scopo di gestire la proprietà in maniera più snella. Altre forme di cessione, compresi gli
accordi verbali, sono quasi inesistenti a causa dell'introduzione dei titoli PAC.
Nel caso dei contratti di contoterzismo il conduttore si occupa anche della vendita del
prodotto o lo acquisisce direttamente contrattando caso per caso le anticipazioni colturali e le
relative spese. La compartecipazione è una forma di cessione adottata soprattutto per le
colture frutticole e orticole nonché per vite e olivo, con la divisione di spese e ricavi al 50%
fra concedente e concessionario.
Con riferimento alle superfici boschive dobbiamo rilevare l'assenza di contratti di
affitto. Esistono tuttavia accordi in cui il proprietario cede in gestione il bosco per l'utilizzo
del legname e il reddito viene suddiviso a metà tra le parti.
In alcune province è presente un accordo collettivo fra le organizzazioni professionali,
ma è spesso inutilizzato. La liberalizzazione dei canoni legata ai patti in deroga ha creato
l'esigenza di assistenza da parte delle organizzazioni sindacali durante le fasi precedenti la
stipula per maggior tutela delle parti.
I contratti stipulati nel 2008 hanno in genere goduto della supervisione dei
rappresentanti di due organizzazioni sindacali alle quali i due contraenti facevano parte.
Rimane invariato il costo dell'assistenza, che oscilla tra i 30 e gli 80 euro in funzione del
tipo di terreno, del numero degli ettari interessati e delle colture presenti.
I testimoni privilegiati prevedono il mantenimento delle attuali condizioni del mercato
anche per il 2009. L'obbligo di registrazione dei contratti di affitto legato alla finanziaria, ai
controlli relativi alle concessioni dei carburanti agevolati (UMA), nonché alla già citata
necessità di regolarizzazione di forme anomale per accedere alla riscossione dei contributi
PAC e di quelli previsti dal PSR, ha fatto emergere una consistente quota di cessioni non
ufficializzate.
Tra gli intervistati è diffusa la convinzione che il numero dei contratti e il livello dei
canoni rimarranno costanti. Questi ultimi, comunque, potrebbero subire piccole variazioni in
funzione delle varie colture.
L'affitto resterà un mezzo, soprattutto per i giovani agricoltori, utile per avere a
disposizione nuove superfici senza dover effettuare eccessive anticipazioni economiche e
contestualmente accedere ai contributi comunitari.
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Lazio
Franco Monti
1. Quadro generale
Secondo i dati dell’indagine sulla Struttura e produzioni delle aziende agricole
dell’ISTAT nel Lazio l’incidenza della superficie in affitto rispetto alla SAU regionale non
supera il 16% e risulta quindi di gran lunga inferiore rispetto al valore medio nazionale (28%).
Nel complesso nel 2007 erano concessi in locazione 106.700 ettari, comprensivi anche dei
terreni in uso gratuito (circa 12.000 ettari). Nel Lazio si concentra appena il 3% della
superficie nazionale in affitto e nel periodo 2000-2007 è stato osservato un incremento di
appena il 2% degli ettari in affitto. Solo il 7% delle aziende ricorre all’affitto, un’incidenza
inferiore rispetto alla medie delle regioni dell’Italia centrale (13%).
Nel 2008 le caratteristiche del mercato dell'affitto sono rimaste le stesse degli anni
precedenti. La prevalenza di domanda che caratterizza da molto tempo il mercato e le
possibilità offerte dai patti in deroga non hanno contribuito ad aumentare la disponibilità dei
proprietari ad affittare i propri terreni. I proprietari, infatti, preferiscono "temporeggiare"
mediante la stipula di contratti atipici o a breve termine in attesa di una stabilizzazione dello
scenario politico-economico creatosi con la nuova PAC.
La necessità di produrre contratti di possesso dei terreni validi per beneficiare dei
contributi comunitari e/o di finanziamento ha indotto molti affittuari a regolarizzare i contratti
verbali e atipici. Tuttavia, i canoni registrati difficilmente corrispondono a quelli reali. Negli
ultimi due anni si è ricominciato a stipulare contratti con scadenze minime di sei anni per
consentire l'accesso ai fondi comunitari legati al PSR.
Altro fenomeno da segnalare è la crescente importanza dei contoterzisti nel mercato
degli affitti la cui domanda è molto sostenuta e porta a un innalzamento generale dei canoni.
Molto spesso i contoterzisti siglano accordi atipici o di compartecipazione annuale molto
variabili in base all'andamento della politica agricola comunitaria. Infatti, il disaccoppiamento
ha generato per molti agricoltori la necessità di ricercare nuovi terreni sui cui collocare i
propri diritti, sviluppando una vera e propria corsa all'affitto, soprattutto per quei terreni posti
in zone marginali e con canoni d'affitto ridotti.
Analogamente a quanto rilevato nel mercato fondiario, la volatilità dei prezzi delle
materie prime di origine agricola ha movimentato la domanda e l'offerta di terreni in affitto
che erano ferme da tempo. Le ipotizzate nuove redditività che potranno scaturire da
determinate coltivazioni saranno oggetto di attenta verifica nei prossimi anni.
In tutte le province si riscontra la tendenza a stipulare contratti a breve scadenza, sia
attraverso le opzioni consentite dai patti in deroga sia attraverso forme di compartecipazione o
simili. I proprietari, infatti, preferiscono non vincolare i propri terreni per troppo tempo per
non precludersi le possibilità di vendita. Tutto ciò causa un aumento dei canoni richiesti e
induce gli affittuari a utilizzare i terreni in maniera poco lungimirante, volta a massimizzare i
guadagni nel breve periodo.
Nelle province in cui prevale l'attività zootecnica sono frequenti i contratti relativi agli
erbai stagionali e ai pascoli, mentre nelle zone a seminativo sono predominanti i rapporti con i
contoterzisti.
In provincia di Roma sono da segnalare gli accordi raggiunti per i canoni d'affitto
32
relativi ai terreni dell'ex Istituto S. Spirito che risultano in media più bassi di quelli reali di
mercato. In questa provincia si conferma inoltre l'anomalia legata agli affitti dei pascoli e prati
pascoli da parte di pastori che, per esigenze di vicinanza del mercato della capitale o per
cercare di imporsi su determinate aree a scapito di concorrenti, sono disposti a pagare canoni
molto elevati, distorcendo il resto delle contrattazioni.
Nella provincia di Rieti è particolarmente diffuso l'affitto degli oliveti da parte di
proprietari che mantengono però il diritto al riconoscimento del titolo maturato sul terreno.
In provincia di Frosinone (Valle del Sacco) i canoni d'affitto dei seminativi irrigui
hanno superato i 500 euro/ha. Tale aumento può essere riconducibile all'iniziativa della
Regione Lazio finalizzata alla creazione di un polo energetico per la produzione di biodisel
(coltivazione di girasole).
In tutte le provincie è stato osservato il fenomeno dell'affitto di terreni investiti a colture
arboree, in particolar modo vigneti e oliveti, con cessione dell'intera conduzione già in essere,
con canoni che vanno da 600 a 1.200-1.500 euro/ha a seconda della produttività delle colture
e della zona. Questo fenomeno è legato principalmente alle aziende di piccole dimensioni in
cui i proprietari non riescono a impostare una gestione razionale.
La domanda è formata principalmente da contoterzisti e da aziende limitrofe ai terreni
oggetto d'affitto che cercano di ottimizzare la conduzione e ammortizzare gli investimenti.
I terreni più vocati all'orticoltura sono affittati a canoni più alti rispetto alle altre
tipologie di terreno, ma la domanda è concentrata nelle zone situate nelle vicinanze dei centri
di trasformazione. Il settore orticolo è influenzato anche dalla necessità di sottoporre a rigide
rotazioni i terreni.
I patti in deroga sono la forma contrattuale più diffusa in tutte le province. Le altre
forme di cessione, compresi gli accordi verbali, sono presenti un po' ovunque con modalità e
percentuali di ripartizione di prodotti e spese varie a seconda delle colture interessate e dei
soggetti coinvolti. Nel caso del contoterzismo, ad esempio, il conduttore si occupa anche della
vendita del prodotto (quando non lo acquisisce direttamente) contrattando caso per caso le
anticipazioni colturali e le relative spese. Negli ultimi tempi gli operatori sono ricorsi spesso
alla ridefinizione di clausole contrattuali relativamente al mantenimento della titolarità dei
diritti da parte del proprietario.
La richiesta di terreni per l'installazione di impianti fotovoltaici ed eolici ha determinato
la stipula di contratti atipici, sollevando dubbi per quanto riguarda il loro inquadramento nelle
norme regolamentate dalle leggi del settore agricolo.
Numerosi sono i contratti di affitto che avvengono fra familiari a canoni simbolici
stipulati unicamente allo scopo di gestire la proprietà in maniera più agile, per poter richiedere
i contributi comunitari destinati ai giovani o per ottenere facilitazioni creditizie.
Le commissioni provinciali che stabiliscono i canoni d'affitto e i coefficienti di
aggiornamento in accordo con le rappresentanze del mondo agricolo non si riuniscono con
regolarità e in alcuni casi, come nella provincia di Roma, sono ferme al 1990: non
costituiscono quindi un punto di riferimento valido per le contrattazioni. La liberalizzazione
dei canoni legata ai patti in deroga ha creato l'esigenza d'assistenza da parte delle
organizzazioni sindacali durante le fasi precedenti la stipula, al fine di garantire una per
maggior tutela dei contraenti.
33
I testimoni considerano l'attuale livello dei canoni troppo elevato rispetto all'effettiva
redditività dei terreni. Tra i proprietari è ancora diffuso il timore di affittare i terreni per
periodi prolungati: preferiscono quindi cedere i terreni con contratti stagionali, che turbano il
mercato e finiscono col provocare una continua oscillazione dei canoni.
La riduzione o l'eliminazione dell'obbligo del set-aside potrà rimettere a disposizione
alcune superfici da utilizzare sia per coltivazioni che per pascolo. Il disaccoppiamento
potrebbe portare a una crescita della domanda di terreni in affitto da parte degli agricoltori che
hanno bisogno di aumentare le dimensioni della propria azienda per poter usufruire appieno
dei titoli PAC loro assegnati.
34
Abruzzo
Stefano Palumbo
1. Quadro generale
Secondo l’indagine sulla Struttura e produzioni delle aziende agricole dell’ISTAT nel
2007 la superficie in affitto si estendeva su 83.500 ettari8. Rispetto alla situazione rilevata con
il Censimento dell’Agricoltura del 2000 si osserva quindi un significativo incremento di
questa forma di possesso dei terreni (+23%). L’affitto interessa circa il 20% della SAU
regionale ed è presente nell’11% delle aziende agricole abruzzesi.
Il mercato abruzzese degli affitti si è mantenuto sui livelli del 2007 e la maggior parte
dei contratti è stata stipulata nella prima parte dell'anno. La tipologia contrattuale più diffusa è
quella dei patti in deroga che, a differenza dei contratti di comodato, non generano problemi
d'ammissibilità per le domande di riscossione dei contributi PAC o dei finanziamenti previsti
dalle misure del PSR. I contratti non in deroga per la gestione di superfici arboree (olivo, vite
e frutteti) si mantengono, per numerosità, sui livelli raggiunti l'anno precedente.
Il livello dei canoni, specie di quelli massimi, è diminuito, a volte anche
significativamente. Nelle aree montane sono tornati ad aumentare i contratti verbali per
seminativi e superfici boschive; in queste zone le transazioni avvengono generalmente tra
operatori extragricoli. Il mercato degli affitti si è rilevato sostanzialmente simile in tutte le
province con domanda e offerta in sostanziale equilibrio.
I canoni minimi si sono confermati sui livelli del 2007 nelle zone che avevano subito un
rialzo negli anni precedenti. In alcune regioni agrarie il livello dei canoni è diminuito a causa
dell'esigenza, da parte degli imprenditori agricoli in procinto di abbandonare l'attività, di
affittare i terreni anche a cifre più basse di quelle di mercato9. I canoni più alti continuano a
registrarsi per le colture frutticole e viticole delle regioni costiere del chietino e del pescarese
e per i seminativi irrigui nel Fucino, mentre sono in calo i canoni per gli oliveti, coltura in
crisi anche nelle aree vocate a causa degli elevati costi di produzione.
I contoterzisti sono molto attivi sul mercato e in alcune zone la loro presenza è così
diffusa che spesso formano una sorta di "cartello territoriale" che, di fatto, fissa i valori dei
canoni.
Nelle province costiere è nato un mercato riguardante la locazione di superfici da
destinare a impianti fotovoltaici. In questo caso il valore dei canoni (anche superiori ai 2.000
euro/ha) si slega dalla reale produttività dei terreni.
Nella provincia dell'Aquila la richiesta di terreni in affitto interessa soprattutto i prati e i
pascoli. Nel Fucino e nella Marsica si registrano i movimenti più significativi per i seminativi
irrigui da destinare a colture ortive di pieno campo a contratto. In queste zone i canoni si
mantengono superiori ai 1.100 euro/ha. Nelle aree più interne, come la Valle del Sagittario,
aumentano i canoni per le superfici a seminativo potenzialmente irrigue (in ogni caso inferiori
ai 200 euro/ha) da destinare a mais per l'alimentazione animale.
Nella provincia di Chieti il mercato degli affitti ha registrato una forte contrazione di
8
Nella superficie in affitto sono compresi anche 9.100 ettari di terreno che vengono concessi in uso gratuito.
Si tratta in particolare delle seguenti regioni agrarie: Colline del Mavone e del Fino (TE), Colline litoranee di
Giulianova, Colline del Medio Pescara (PE), Colline litoranee di Pescara, Colline litoranee di Chieti e Colline
litoranee di Vasto (CH).
9
35
richieste per gli oliveti e i frutteti. I contratti riguardanti i vigneti sono concentrati nelle zone
vocate (Ortona e Chieti), dove però i canoni sono in diminuzione del 6%.
Nella provincia di Teramo la maggior parte dei nuovi contratti ha riguardato i
seminativi, visto il rinnovato interesse nei confronti delle colture oleaginose da industria. I
canoni rimangono sostanzialmente sui valori del 2007 con leggeri apprezzamenti dei valori
massimi. La presenza di stabilimenti per la lavorazione degli ortaggi alimenta la domanda per
i seminativi irrigui da destinare a ortive di pieno campo e, di conseguenza, i canoni che
crescono in media del 4%.
In provincia di Pescara i contratti hanno interessato in prevalenza i seminativi (irrigui e
non). I canoni sono rimasti stabili per le superfici irrigue dei comprensori maggiormente
vocati e si deprezzano leggermente quelli per i seminativi non irrigui. Il numero dei nuovi
contratti in deroga e i canoni per i vigneti DOC sulle colline litoranee di Pescara si sono
mantenuti sui livelli dell’anno precedente.
Nel 2008 la maggioranza dei contratti è stata stipulata in deroga (legge 203/82) sebbene
gli accordi verbali rappresentino ancora la regola nel caso della conduzione stagionale di
seminativi e pascoli nelle aree più marginali. In queste aree i canoni vengono spesso
corrisposti in natura che sono comuni anche nelle piccole imprese delle province di Teramo e
Pescara per oliveti e seminativi. Gli accordi verbali tra proprietari e terzisti, che prevedono la
gestione completa dei fondi agricoli, hanno continuato a crescere anche nel 2008 interessando
fondi di diverse dimensioni.
Nel 2008 non sono stati ratificati accordi collettivi operativi tra le maggiori
organizzazioni professionali (CIA, Coldiretti, Unione Agricoltori e COPAGRI).
La crisi economica globale ha investito anche il comparto agricolo e il mercato degli
affitti: il trend positivo iniziato nel 2007 ha subito una brusca frenata nel secondo semestre del
2008. Gli imprenditori agricoli si sono trovati disorientati al momento di intraprendere scelte
vincolanti per la propria attività. La sensazione è che a partire dal secondo semestre del 2009 i
cambiamenti dovuti alla crisi generale verranno assorbiti meglio e con tutta probabilità si
osserverà una crescita del mercato degli affitti. È tuttavia probabile che la ripresa non
riguarderà le superfici arboree specializzate, poco richieste perché caratterizzate da elevati
costi di gestione. La novità delle produzioni energetiche nelle aree più interne e l'apparire
sulla scena di società specializzate nella produzione di energia solare rappresentano elementi
che sicuramente condizioneranno il numero degli atti e il livello dei canoni.
36
Molise
Glauco di Sandro
1. Quadro generale
Secondo quanto rilevato dall’ISTAT nell’indagine sulla Struttura e produzioni delle
aziende agricole, nel 2007 le aziende molisane che hanno utilizzato l’affitto per aumentare la
maglia poderale erano circa 4.000, pari al 17% del totale regionale. La superficie in locazione
era di poco inferiore a 45.000 ettari, dei quali 8.400 concessi con forme di utilizzo gratuito.
L’incidenza rispetto alla SAU si è attestata sul 22%, un livello superiore a quello registrato in
gran parte delle regioni meridionali. Tuttavia si osserva una contrazione del 7% della
superficie interessata da questa forma di possesso rispetto al 2000.
Nel 2008 la diffusione dell'affitto è in contenuta flessione a causa della perdita di
competitività delle filiere agro-alimentari, della riduzione dei consumi e della crisi economica.
Il numero dei contratti in deroga, dopo il buon momento vissuto negli anni passati grazie al
disaccoppiamento dei premi PAC, è in leggero calo: sia per effetto della poca disponibilità di
terra sia per la diminuzione dell'interesse degli operatori nei confronti dei premi a causa
dell'eccessivo peso burocratico dei controlli e dei forti ritardi nei pagamenti.
I fattori che più hanno influito sul mercato degli affitti sono stati i seguenti:
- la crisi economica ha “allarmato” molti potenziali affittuari, determinando una minore
propensione a richiedere in affitto i terreni, soprattutto quelli vocati alle colture mercantili e
industriali di punta, penalizzate anche dall'aumento dei costi di produzione e dalla
diminuzione dei prezzi di vendita;
- il crollo delle quotazioni dei cereali, con perdite dei ricavi del 60-70%, ha riportato in
equilibrio la domanda e l'offerta per i seminativi asciutti, senza causare aumenti dei canoni;
- l'assenza sostanziale di interventi regionali a sostegno del comparto agricolo, i lunghi iter di
collaudo delle misure strutturali varate 2-3 anni addietro e la lentezza della macchina
pubblica hanno demotivato gli imprenditori agricoli, riducendo l'interesse ad acquisire
nuove superfici tramite l'affitto.
La lieve riduzione del livello medio dei canoni (-5%) non ha aumentato l'interesse nei
confronti dell'affitto in quanto i canoni si mantengono ben al di sopra delle possibilità degli
agricoltori molisani. Tuttavia, anche nel 2008, il ricorso alla conduzione in affitto costituisce
la più accessibile e veloce valvola di sfogo a disposizione degli imprenditori agricoli locali
per aumentare le dimensioni aziendali stante l'elevatissimo costo della terra.
2. Tendenze a livello territoriale e tipologie di contratti.
La provincia di Isernia conferma il tradizionale dualismo strutturale del mercato degli
affitti, con prevalenza di accordi verbali e contratti ai sensi della legge 203/82 in tutta l'area
alto-collinare e montana e preponderanza di accordi di affitto liberamente contrattati fra le
parti per l'area basso-collinare e valliva. Nelle singole aree provinciali è stato rilevato il
seguente andamento specifico del mercato degli affitti:
- nell’area valliva, vocata e irrigua/irrigabile delle colline del Volturno i canoni dei contratti
in deroga per colture orticole e industriali si sono attestati su 400-450 euro/ha e 600-650
euro/ha, mentre per i contratti in deroga per legnose agrarie sono oscillati fra 500 e 700
euro/ha. Per i contratti stagionali destinati a orticole e industriali il canone è risultato
compreso tra 200-250 e 600-650 euro/ha, mentre per le foraggere tra 130-140 e 200 euro/ha;
- nell’area pedemontana e collinare, di discreta portanza agronomica, che interessa parte
37
dell’Alto Trigno e del Sannio settentrionale (Monteroduni, Pesche; Pettoranello; etc.) i
canoni per i contratti in deroga per colture orticole e legnose sono risultati compresi tra 180200 e 260-280 euro/ha, mente per i seminativi asciutti (cereali e foraggere con titoli
definitivi PAC) hanno raggiunto 80-140 euro/ha (- 15% in assenza di titoli). Per gli accordi
verbali relativo a seminativi collinari asciutti il canone è pari a 30-50 euro/ha;
- nell’area prevalentemente alto collinare e montana i canoni dei contratti in deroga per
seminativi irrigabili per colture ortofrutticole sono compresi tra 100-120 e 280 euro/ha,
mentre per i seminativi asciutti, con titoli definitivi PAC (cereali e foraggere) oscillano tra
70-80 e 130-140 euro/ha. Per gli accordi verbali per pascoli montani viene corrisposto un
canone di 10-30 euro/ha.
In generale, si conferma anche per la provincia di Campobasso (benché in veste meno
marcata rispetto all'isernino) un certo dualismo strutturale del mercato degli affitti con
prevalenza di accordi verbali e contratti ai sensi della legge 203/82 nell'area collinare interna,
che si contrappongono alla maggiore diffusione degli accordi d'affitto liberamente contrattati
fra le parti nell'area costiera, sub-costiera e in quella limitrofa a Campobasso. Nelle singole
aree provinciali è stato rilevato il seguente andamento specifico del mercato degli affitti:
- nell’area agricola costiera10 e sub-costiera11 i canoni dei contratti in deroga per colture
orticole e industriali variano da 400-500 a 700-750 euro/ha (costa). I contratti in deroga per
legnose agrarie prevedono canoni di 450-600 euro/ha sulla costa (con punte fino a 1.000
euro/ha per i vigneti di pregio), mentre nell’area sub-costiera sono più ridotti (da 150-200 a
300-360 euro/ha). Per i contratti stagionali per orticole e industriali sono previsti canoni
compresi tra 150-180 e 250-300 euro/ha, mentre per foraggere verdi ed erbai il canone
corrisposto scende a 50-110 euro/ha.
- nell’area collinare e pedemontana interna12 i canoni dei contratti in deroga oscillano fra 70100 e 120-150 euro/ha per i seminativi asciutti, vocati al tradizionale utilizzo cerealicoloforaggero e sprovvisti di titoli definitivi PAC. Questi canoni aumentano del 15/20% se sono
disponibili titoli definitivi associati. I contratti in deroga per orticole, industriali e legnose
agrarie specializzate sono compresi fra 160-180 e 350/380 euro/ha nelle colline del Molise
Nord-orientale. Per i contratti stagionali (orticole e industriali) il canone varia da 150 a 300
euro/ha, mentre si riduce a 50-120 euro/ha per le foraggere verdi.
Le tipologie di contratto più comuni in Molise sono i patti in deroga alla legge 203/82
(in sostanziale stabilità su base biennale), gli accordi verbali (stabili), i contratti stagionali (in
leggera flessione), i contratti tradizionali e le denunzie unilaterali di conduzione in affitto (in
leggera flessione). Gli accordi verbali d'affitto e le denuncie di conduzione prevalgono nelle
aree montane per i terreni pascolivi, i prati naturali e i seminativi asciutti e marginali. I
contratti di tipo stagionale per l'utilizzazione dei prodotti della terra (ortaggi, industriali,
foraggere) e per i prodotti delle colture legnose agrarie (olive, uva e pesche) sono frequenti
nelle aree intensive e semi-intensive regionali.
Nel 2008 si è consolidata la maggiore diffusione dei contratti bilaterali liberamente
concordati e di quelli in deroga (con o senza assistenza da parte delle organizzazioni
10
Colline litoranee di Termoli.
Medio Biferno e colline del Molise Nord-orientale.
12
Montagna tra medio Trigno e Biferno, montagna di Campobasso, Matese settentrionale, colline del Molise
Sud-orientale.
11
38
professionali) rispetto alle altre forme di conduzione.
In Molise non esiste un accordo collettivo univoco riconosciuto da tutte le
organizzazioni professionali, in conseguenza del fatto che l'esigenza primaria degli affittuari è
l'accettazione incondizionata del contratto da parte della pubblica amministrazione ai fini
dell'accesso ai premi PAC e alle agevolazioni di categoria.
Nel 2009 i canoni dovrebbero rimanere stabili, con ritocchi al ribasso (-5/-10%) per i
nuovi contratti e/o per i rinnovi di contratti in deroga, soprattutto nelle zone vallive,
pedemontane e costiere.
39
Campania
Rossella Ugati
1. Quadro generale
In Campania la superficie in affitto si estende su 119.400 ettari, pari al 21% della SAU
regionale. Tale superficie, riferita all’indagine 2007 dell’ISTAT sulla Struttura e produzioni
delle aziende agricole, include anche quella concessa in uso gratuito. Per quest’ultima
tipologia di possesso, per la quale non è previsto alcun canone, sono stati rilevati quasi 17.000
ettari. La crescita della superficie in affitto rispetto al 2000 è stata di circa il 16%. Nel
complesso le aziende che utilizzano l’affitto sono 18.300, il 12% del totale regionale.
Nel 2008 la domanda di terreni in affitto è stata sostenuta, soprattutto a seguito
dell'applicazione della riforma della PAC che prevede il pagamento unico disaccoppiato e il
rispetto degli obblighi ambientali. Continua anche la tendenza alla regolarizzazione dei
contratti d'affitto stagionali e/o verbali in pluriennali e scritti. La crescente regolarizzazione
dei rapporti è dovuta al fatto che per accedere ai finanziamenti previsti nell'ambito del PSR
2007-2013 è necessario dimostrare il possesso dei terreni.
Nella provincia di Caserta si è ridotto il divario tra i canoni per i terreni situati nelle
zone ad agricoltura intensiva e quelli delle zone marginali. La riconversione degli allevamenti
bovini in bufalini ha sensibilmente aumentato la richiesta di seminativi irrigui e asciutti in
affitto. È aumentata anche la richiesta per i terreni ricadenti nelle zone caratterizzate da
produzioni di pregio (noccioleti e vigneti) poiché assicurano un reddito maggiore. Il numero
di contratti e il livello dei canoni sono invece in flessione per le colture orticole e i frutteti.
A Benevento i canoni sono, in media, più accessibili che nel casertano, sebbene con
differenze da zona a zona. I canoni sono piuttosto elevati per i vigneti DOC, per i quali si
registra anche un mercato degli affitti più vivace, attribuibile alla possibilità di usufruire dei
contributi comunitari.
A Napoli il mercato è fortemente influenzato dalle suscettività d'uso extragricole tipiche
delle aree fortemente urbanizzate (edilizia, parcheggi e centri sportivi) che inducono i
proprietari a non rinnovare i contratti in scadenza. Nelle zone di collina litoranea dove
prevalgono le colture di pregio (vigneti) i canoni tendono ad aumentare a causa dell'aumento
della domanda. L'ampliamento del parco del Vesuvio ha determinato un decremento della
domanda di terreni da affittare nelle zone ora incluse in aree protette a causa dei vincoli che
gli agricoltori sono tenuti a rispettare.
Ad Avellino sono in aumento i canoni per i noccioleti. Si segnala anche una maggiore
vivacità del mercato per i prati, i pascoli e la silvicoltura.
Nelle aree interne e pianeggianti del Salernitano è in aumento la domanda per i
seminativi irrigui e per i terreni interessati dall'ortofloricolutra (soprattutto se protetta) grazie
alla presenza ormai consolidata sul territorio di grandi organizzazioni dei produttori
caratterizzate da elevati volumi di produzione e di commercializzazione.
Una delle tipologie contrattuali maggiormente diffuse in Campania è quella dei contratti
in deroga (art. 45 della legge 203/82), che vengono utilizzati sia nelle aree ad agricoltura
40
intensiva (Piana del Volturno e Piana del Sele) che nelle aree di media e bassa collina
(Caserta, Avellino, Benevento e Salerno).
A conferma di un sistema agricolo eterogeneo sono state rilevate con maggiore
frequenza rispetto al passato tipologie contrattuali quali il semplice accordo tra le parti
“fifty/fifty” (pur non previsto dalla legge 203/82) e i contratti verbali, diffusi nelle aree di
montagna dove il bassissimo profitto non consente di stipulare contratti regolari. Gli accordi
stagionali e quelli con i contoterzisti sono diffusi nelle aree più produttive del casertano e del
salernitano.
I contratti in deroga con l'assistenza delle organizzazioni professionali di durata
triennale o comunque limitata nel tempo restano i preferiti, specie da parte dei proprietari.
Non esiste uno specifico accordo tra le organizzazioni di categoria. Spesso si inseriscono nella
trattativa anche studi legali, notarili e commerciali, anche se con costi maggiori di quelli
praticati dalle organizzazioni professionali, le quali richiedono solamente il pagamento della
quota associativa.
Anche il mercato degli affitti risentirà, come quello fondiario, dell'incertezza in cui si
trovano a operare gli agricoltori campani. Le problematiche sono legate sia alla crisi
economica in cui versa il Paese sia a fattori prettamente locali, come ad esempio l'emergenza
diossina.
Grandi aspettative sono riposte nei confronti del PSR 2007-2013, che dovrebbe
aumentare la regolarizzazione dei contratti d'affitto, poiché per poter accedere ai
finanziamenti pubblici è necessario che il beneficiario sia in possesso di un regolare contratto
della durata di almeno 7 anni, che diventano 10 se il progetto per il quale è richiesto il
finanziamento prevede investimenti fissi.
41
Puglia
Francesco Degiorgio
1. Quadro generale
In Puglia l’affitto presenta una diffusione piuttosto contenuta rispetto ad altre regioni
italiane. Nel 2007 l’indagine sulla Struttura e produzione delle aziende agricole ha registrato
144.300 ettari di terreni in locazione. Questa superficie, che comprende anche quella concessa
in uso gratuito, rappresenta circa il 12% della SAU regionale, un’incidenza decisamente
inferiore a quella media nazionale (28%). La scarsa presenza di questa forma di possesso della
terra viene ulteriormente confermata analizzando la variazione della superficie nel medio
periodo: rispetto al 2000 si è, infatti, verificata una flessione di quasi il 3%. Inoltre solo il 4%
delle aziende pugliesi ricorre all’affitto per aumentare la maglia poderale.
Il mercato pugliese ha mostrato, nel corso del 2008, un aumento del ricorso all'affitto a
causa della ridotta disponibilità di capitali da destinare all'acquisto di terra. Il mercato,
storicamente riconducibile all'affittanza stagionale di superfici utilizzate per la coltivazione di
orticole in irriguo, tende ora a caratterizzare anche le colture permanenti.
Sembra si sia ridotta la tendenza, da parte dei proprietari, a non concedere in fitto i
terreni, temendo l'insediarsi in maniera stabile degli affittuari. A riprova di questo fatto si
osserva una leggera prevalenza dell'offerta.
L'obbligo di registrazione dei contratti è generalmente rispettato, anche per la necessità
da parte degli affittuari di esibire un titolo di possesso per poter godere delle provvidenze
pubbliche.
Sono terminate le incertezze dovute all'attuazione della riforma di medio termine della
PAC e dell'health check che, provocando ripercussioni negative sul mercato fondiario,
avevano determinato un lieve incremento del ricorso all'affitto come forma di conduzione. In
particolare, si erano diffuse forme contrattuali di durata limitata, spesso di tipo stagionale, in
attesa di un quadro più puntuale degli effetti della riforma. La necessità di dover “fissare” i
titoli alla superficie ha determinato un generalizzato aumento della domanda di terreni da
condurre in affitto specie negli areali di diffusione delle colture più assistite dalla PAC (olivo,
cereali).
In un momento di crisi economica gli agricoltori preferiscono cercare terreni da
condurre in affitto piuttosto che immobilizzare capitali il cui utilizzo risulta attualmente
necessario per la gestione ordinaria dell'impresa. Il ricorso all'affitto assume quindi
importanza crescente in quelle realtà aziendali dove la disponibilità di capitali propri è
insufficiente all'acquisto dei terreni. Di frequente l'affitto risulta essere una forma di
conduzione propedeutica all'acquisto di terra, soprattutto per i neo-imprenditori agricoli.
Le province in cui il mercato degli affitti è più attivo sono quelle di Foggia e Bari. Nella
prima sono diffusi gli accordi stagionali per terreni destinati alla coltivazione di ortaggi in
irriguo. Sono numerosi gli agricoltori alla ricerca di suoli privi di problemi di stanchezza del
terreno su cui realizzare la coltivazione, soprattutto del pomodoro. I proprietari disposti a
concedere in fitto i suoli sembrano preferire, quali affittuari, imprenditori attivi e dinamici
(soprattutto giovani). La modesta disponibilità d'acqua per l'irrigazione, che nel 2008 ha
caratterizzato la coltivazione del pomodoro in alcune aree del Tavoliere (coltura per la quale
vengono attivate numerose forme contrattuali), ha tuttavia determinato una generale
42
contrazione delle superfici richieste.
Nel Barese si segnala l'aumento del ricorso all'affitto anche per le colture permanenti. Il
fenomeno è legato alla scelta operata da molti imprenditori agricoli in procinto di
abbandonare l'attività, i quali non sono propensi ad alienare i suoli, ma sono interessati a
mantenerli comunque in buone condizioni agronomiche. Vengono affittate anche aziende a
indirizzo zootecnico dotate di fabbricati, per le quali si registra tuttavia una considerevole
riduzione dei canoni.
Nella provincia di Taranto le superfici affittate sono stabili, anche se viene segnalato un
aumento del ricorso ai contratti per le colture permanenti. Nel tarantino si affittano
principalmente superfici destinate a orticole in irriguo, mentre nelle Murge, l'offerta di
seminativi a uso zootecnico non riesce a soddisfare la domanda.
Nel brindisino il mercato è molto limitato e interessa soprattutto le orticole irrigue con
una sostanziale prevalenza dell'offerta.
In provincia di Lecce l'affitto, molto poco comune, riguarda le ortive e le coltivazioni
cerealicole e oleaginose che godono di forme di sostegno.
La tipologia contrattuale più diffusa è l'affitto stagionale. Continua l'aumento del
numero di contratti annuali e si diffonde la tendenza a definire canoni d'affitto in base al
numero di piante poste a dimora nel terreno. Si segnala, infine, la tendenza all'aumento del
ricorso ad accordi verbali.
Le organizzazioni professionali curano l'assistenza alle parti nel corso della stipula dei
contratti in deroga. Questo servizio ha generalmente un costo abbastanza contenuto (per la
Coldiretti è pari al tesseramento) e in talune circostanze aumenta in maniera proporzionale
all'entità del contratto.
A livello locale non esistono accordi collettivi tra le organizzazioni professionali,
nonostante la presenza di accordi a livello nazionale.
Gli intervistati prevedono che il ricorso all'affitto continuerà ad aumentare a causa della
crisi economica che ha ridotto la disponibilità di capitali da investire nell'acquisto di terra.
43
Basilicata
Gianni Basile
1. Quadro generale
Nel 2007 le aziende che ricorrevano all’affitto come forma di possesso dei terreni erano
4.900, pari al 9% del totale delle aziende agricole regionali (indagine sulla Struttura e
produzioni delle aziende agricole dell’ISTAT). Nel complesso la superficie concessa in
locazione, comprensiva anche degli usi gratuiti, ammontava a 103.000 ettari, con
un’incidenza di circa il 19% sulla SAU regionale. Nel periodo 2000-2007 è stato inoltre
osservato un incremento del 23% dei terreni in affitto.
Nel 2008, come già accaduto nell’anno precedente, domanda e offerta di terreni in
affitto si sono mantenute in equilibrio. I primi sei mesi dell'anno sono stati caratterizzati da
una certa dinamicità del mercato grazie agli elevati prezzi dei cereali e alla fissazione delle
quote di produzione del pomodoro da industria, che hanno determinato un incremento della
domanda per i terreni irrigui. Nella seconda metà del 2008, invece, è stata registrata una
diminuzione della domanda per i seminativi in seguito alla caduta dei prezzi dei cereali,
all'aumento dei costi di produzione e all'affacciarsi della crisi economica mondiale.
Il mercato degli affitti è stato piuttosto movimentato a causa della possibilità, da parte
degli agricoltori lucani, di accedere ai titoli della riserva nazionale. Infatti, per poter acquisire
i diritti, è necessario dimostrare il possesso (tramite proprietà o affitto) di una sufficiente
superficie. Questa situazione ha un duplice effetto sul mercato. Da una parte alcuni proprietari
hanno disdetto i contratti in essere per tornare alla conduzione in prima persona del fondo,
mentre dall'altra parte è aumentata la stipula di contratti regolari. Il mercato è stato piuttosto
dinamico anche perché alcuni agricoltori (soprattutto allevatori) hanno ricercato terreni per
poter esercitare tutti i diritti PAC in loro possesso.
La PAC e la crisi del settore agricolo hanno aumentato la domanda di superfici in affitto
da parte dei contoterzisti alla ricerca di terreni per ammortizzare il costo dei mezzi meccanici.
Il disaccoppiamento degli aiuti comunitari (che non "obbliga" più alla coltivazione dei terreni
per ricevere i contributi) e la riduzione delle superfici investite a cereali ha determinato
l'aumento dei terreni incolti, che sono stati destinati a erbai o concessi a titolo gratuito per
soddisfare il requisito della condizionalità.
Nel 2008 il mercato ha subito delle variazioni apprezzabili nelle aree a vocazione
ortofrutticola (aumento dei canoni nella zona dell'Alto Bradano) e in quelle a indirizzo
cerealicolo dove nell'ultima parte dell'anno si è avuto un decremento della domanda in seguito
alla caduta dei prezzi dei cereali e alla crisi economica mondiale.
L'andamento della domanda e dell'offerta nelle aree di pianura risente molto di quello
dei prodotti finali. Nelle aree del Metaponto, destinate alla coltura della fragola, gli elevati
canoni e gli alti costi di produzione generano malcontento tra gli operatori e indeboliscono la
struttura produttiva.
L'andamento sfavorevole del settore ortofrutticolo ha determinato una contrazione del
mercato degli affitti. Tuttavia, è in aumento la richiesta di terreni non coltivati a fragola negli
anni precedenti (e quindi privi di residui di pesticidi come il bromuro di metile) da destinare
alla coltivazione biologica. I canoni per questi terreni sono in media di 500-1.000 euro/ha,
superiori alla media anche perché l'offerta risulta molto bassa.
44
Nella provincia di Matera sta aumentando, anche se lentamente, la fiducia nella legge
che regola i contratti in deroga, sebbene gli accordi verbali di durata inferiore l'anno si
confermino per diffusione, poiché permettono di eludere alcuni vincoli posti dalla normativa
vigente.
In provincia di Potenza i contratti in deroga sono i più diffusi, anche se nelle zone
interne di montagna dove si praticano colture estensive esistono ancora contratti di mezzadria.
Nelle zone ortofrutticole (Alto Agri, Colline del Medio Sinni, Colline dell’Alto Bradano,
Colline di Venosa) sono comuni sia i contratti in deroga che gli accordi verbali, in entrambi i
casi di durata semestrale o annuale. Nelle zone di montagna sono frequenti i contratti verbali
inferiori all'anno per l'utilizzo dei pascoli, per non incappare in lungaggini legislative.
I contratti verbali sono i più diffusi, anche se le organizzazioni professionali stanno
promuovendo la regolarizzazione dei rapporti. Sono ancora in vigore molti contratti di tipo
mezzadrile e di compartecipazione specialmente per la coltivazione del frumento duro e per la
raccolta delle olive. È in aumento la diffusione dei patti in deroga e degli affitti stagionali,
particolarmente nelle aree del Vulture e del Metaponto, spesso vincolati a un singolo ciclo
colturale. Tali forme contrattuali garantiscono il proprietario sia dal punto di vista economico,
vista l'entità dei canoni, che del rispetto delle scadenze contrattuali.
Nel 2008 tutte le organizzazioni hanno promosso (dietro pagamenti di cifre irrisorie) i
patti in deroga, che si stanno sempre più affermando tra gli agricoltori lucani. I canoni
d'affitto concordati nei diversi casi sono condizionati da situazioni contingenti, quali la durata
del contratto di locazione o di mezzadria, la volontà del proprietario di rientrare in possesso
del fondo e così via, motivo per cui non sono generalizzabili, neanche per regione agraria.
La cattiva situazione in cui versa il settore agricolo e lo scoppio della crisi economica,
fanno prevedere un andamento negativo del mercato degli affitti. Tuttavia, in alcune aree sono
attesi incrementi degli affitti stagionali; come nel caso dell'Alto Bradano, territorio in cui,
grazie alla nuova diga di Aderenza, saranno rese irrigue ampie superfici.
Nel lungo periodo, la diffusione dell'affitto dipenderà dall’evoluzione della normativa
comunitaria e nazionale riguardante la tutela delle parti. I proprietari che hanno avuto la
possibilità di mettere i terreni a riposo ventennale con il Reg. Ce 2078/92 non saranno disposti
a cedere i terreni in affitto, poiché il premio comunitario assicura un introito giudicato
competitivo rispetto all'eventuale canone di affitto.
45
Calabria
Franco Gaudio
1. Quadro generale
In Calabria l’affitto risulta poco diffuso: secondo l’indagine sulla Struttura e produzione
delle aziende agricole (ISTAT), nel 2007 la superficie in locazione non superava i 57.000
ettari e mostrava una significativa flessione rispetto al livello registrato nel 2000 (-7%). La
superficie in affitto ha inoltre un’incidenza di appena l’11% sulla SAU e risulta la più bassa
rispetto a tutte le altre regioni italiane. Le aziende che ricorrono all’affitto presentano
dimensioni medie che sono 6-7 volte più alte di quelle delle aziende solo in proprietà. Il
fenomeno dell’affitto è particolarmente presente nelle aree di montagna e collina, mentre è
più ridotto in quelle di pianura.
Il mercato degli affitti vive una fasi di forte stallo, anche a causa della fortissima
diffusione degli accordi verbali stagionali e della diffidenza degli operatori nei confronti degli
accordi regolari.
Gli accordi verbali stagionali sono molto diffusi per i pascoli in montagna e per gli
oliveti in collina. La domanda per i pascoli è molto forte nell'entroterra crotonese, dove sono
presenti molti allevamenti allo stato brado del suino nero calabrese.
In linea generale, si può affermare che l'introduzione del premio unico abbia generato
una certa spinta alla regolarizzazione dei rapporti, anche se ha causato un aumento dei canoni
medi che tendono a incorporare il contributo comunitario. La PAC ha anche l'effetto di
aumentare la diffusione degli accordi verbali tra i proprietari di terreni senza titoli e i
possessori di titoli senza terreni, che si mettono d'accordo per dividersi il premio. La
certificazione del possesso del terreno in Calabria, infatti, può avvenire anche dietro
autocertificazione. Tuttavia, in linea generale, si può affermare che l'introduzione del premio
unico abbia generato una certa spinta alla regolarizzazione dei rapporti.
In provincia di Crotone (nei Comuni di Cutro, Rocca di Neto, Isola Capo Rizzuto e
Strongoli) la coltivazione di finocchio avviene tramite forme atipiche d'affitto. La
commercializzazione del prodotto è in mano a commercianti/mediatori campani che si
accordano con i produttori calabresi in due maniere. La prima (80% della produzione)
prevede un accordo prima della semina con il quale i commercianti si impegnano a ritirare
tutto il prodotto a un prezzo stabilito per "tombolata" (pari a 0,33 ettari) che quasi mai viene
rispettato, ma che subisce delle variazioni in funzione del mercato. I contraenti si impegnano
anche a fornire agli agricoltori il seme. L'altra modalità (20% della produzione) prevede la
vendita sul campo ai commercianti che arrivano in zona nell'imminenza della raccolta e che
stabiliscono il prezzo. In entrambi i casi, gli acquirenti forniscono squadre di operai per la
raccolta reclutati sul posto (caporalato).
In tutta la regione è in aumento il ricorso al contoterzismo per la gestione dei terreni.
L'affitto informale di tipo stagionale è la tipologia contrattuale prevalente. Esso viene
praticato per i pascoli in montagna e per gli oliveti in collina. In questi casi il canone può
variare tra 50 e 1.000 euro/ha a seconda delle colture. Sono frequenti anche i pagamenti in
46
natura sia per i pascoli (3-6 Kg di formaggio a ettaro) che per gli oliveti (divisione del
prodotto raccolto). Nella zona ionica della provincia di Cosenza sono frequenti anche i
contratti di soccida.
I pochi contratti in deroga che vengono stipulati sono frutto delle nuove politiche
agricole comunitarie che impongono regole più rigide per dimostrare il possesso dei terreni e
dei titoli. Le organizzazioni professionali offrono assistenza nella stipula dei contratti dietro
un compenso di 100-150 euro, sia per l'affittuario che per il proprietario, oppure in cambio
dell'acquisto della tessera associativa.
Secondo i testimoni privilegiati, il futuro del mercato degli affitti dipenderà da come si
interverrà a livello legislativo locale. È opinione diffusa che la Regione debba fornire un
sostegno a coloro che pensano di ampliare la loro azienda tramite l'affitto, più economico ed
elastico rispetto all'acquisto. Questo può essere possibile attraverso una politica creditizia e di
sgravi fiscali.
La CIA ha segnalato l'importante proposta dell'AGIA relativa alla costituzione della
cosiddetta “borsa degli affitti”, iniziativa condivisa anche dal Ministero per le politiche
agricole e forestali. La Borsa potrebbe favorire l'incontro tra domanda e offerta superando
così gli ostacoli che sinora hanno impedito un buon funzionamento del mercato degli affitti,
fondamentale anche per incoraggiare l'imprenditorialità giovanile.
Tutti i testimoni concordano nell'affermare che la richiesta di terreni aumenterà con
l'avvio della nuova programmazione dello sviluppo rurale 2007-2013.
47
Sicilia
Ida Agosta
1. Quadro generale
In Sicilia solo il 3,5% delle aziende ricorre all’affitto per ampliare la maglia poderale,
un’incidenza decisamente contenuta rispetto alla media nazionale (13%). Nel complesso la
superficie in affitto rilevata dall’ISTAT nel 2007, nell’ambito dell’indagine sulla Struttura e
produzione delle aziende agricole, ammontava a 232.100 ettari, pari al 19% della SAU
regionale. Rispetto al 2000 è stata peraltro registrata una significativa crescita della superficie
in locazione (+36%) a conferma di un interesse piuttosto recente per questa forma di possesso
dei terreni.
La minore redditività dei terreni agricoli dovuta alla riduzione dei prezzi dei prodotti
durante l'ultima annata agraria e all'incremento dei costi dei mezzi tecnici di produzione ha
frenato ulteriormente l'andamento del mercato regionale degli affitti nel 2008.
L'atteggiamento di diffidenza dei proprietari di fondi rustici nei confronti della
legislazione italiana in materia di contratti agrari ha portato nel tempo alla graduale scomparsa
delle stipule di contratti di lunga durata. L'attuale normativa è considerata fortemente
sbilanciata a favore degli affittuari. I proprietari non si sentono infatti tutelati per quanto
riguarda l'eventuale insolvenza da parte degli affittuari, il rispetto della durata del contratto e
la garanzia di tornare in possesso del fondo senza che ne sia stata modificata la destinazione
d'uso.
2. Tendenze a livello territoriale e tipi di contratto
Il mercato degli affitti, durante l'anno di indagine, è stato caratterizzato da una forte
stagnazione. È aumentata l'offerta di terreni marginali, di seminativi in asciutto e, in alcune
aree, di terreni a destinazione frutticola (per lo più agrumeti).
Nonostante qualche ricaduta positiva legata alle politiche comunitarie, nazionali e
regionali, la crisi economico-finanziaria ha determinato un calo di interesse nei confronti degli
affitti. Nelle zone di montagna e alta collina sono stati rilevati casi di affitto di terreni a
pascolo e/o seminativo con la finalità di aumentare la superficie aziendale per poter accedere
a eventuali benefici legislativi.
Per quanto concerne la domanda di fondi irrigui, sebbene in misura più contenuta
rispetto agli anni precedenti, è stato notevole l'interesse per i terreni destinati alla coltivazione
del carciofo, coltura molto remunerativa. Nel ragusano la domanda per terreni da destinare
alle colture ortive, come carote e patate, è in calo a causa della forte crisi dei prezzi che ha
investito tali prodotti.
In generale, i contratti interessano per lo più i seminativi, che verranno utilizzati dagli
affittuari per un'annata agraria o, più spesso, per una frazione di essa. Il più delle volte non
viene redatto alcun contratto, ma ci si limita ad accordi verbali sul periodo di permanenza nel
fondo e sul canone da corrispondere.
Canoni molto più consistenti vengono corrisposti per piccoli e piccolissimi
appezzamenti irrigui nella parte sud-orientale dell'Isola, dove sono praticate colture di alto
reddito, soprattutto carote e patate. La richiesta di detti appezzamenti è notevole, mentre
molto limitata ne è la disponibilità, per cui si arrivano a pagare cifre molto alte, che vanno da
un minimo di 700 a un massimo di 1.500 euro/ha. Gli accordi sono molto vari e non di rado
prevedono le spese per il sollevamento dell'acqua a carico dell'affittuario.
48
Nelle zone interne, dove ancora sono presenti gli allevamenti zootecnici bradi o
semibradi, vengono concessi, in affitto stagionale, pascoli naturali o riposi pascolativi a un
canone che si aggira su 100 euro/ha. Il pascolamento delle stoppie, dopo la trebbiatura del
grano duro, viene concesso previo pagamento di circa 50-100 euro/ha.
Altre concessioni riguardano il pascolamento di appezzamenti già seminati a
leguminose dall'imprenditore, al quale viene corrisposto un canone che varia dai 300 ai 450
euro/ha a seconda della zona e dell'essenza utilizzata, per lo più veccia e sulla.
Va segnalata, in alcune aree delle Madonie (Castelbuono, prov. di Palermo), la richiesta
di terreni coltivati a frassino da manna: proprietario e affittuario stipulano un accordo verbale
mediante il quale il primo mette a disposizione i terreni e il secondo si impegna nella
coltivazione degli stessi con cessione dal 10% della produzione.
Nelle aree costiere del sud dell'isola è stata rilevata la locazione di terreni destinati a
impianti fotovoltaici ed eolici, con livelli di canoni indipendenti dalle caratteristiche
agronomiche dei terreni.
Rispetto agli anni precedenti sono stati stipulati in misura maggiore accordi in deroga
presso le associazioni sindacali per la concessione stagionale di terreni pascolativi o, nella
Sicilia orientale, di seminativi irrigui in monocoltura (ortaggi) per un periodo di tempo
limitato a sei mesi.
In qualche caso sono stati stipulati contratti d'affitto formali tra componenti della stessa
famiglia, allo scopo di mantenere separate proprietà e impresa e di permettere al conduttore di
usufruire dei benefici legali, fiscali ed eventualmente finanziari previsti a favore degli
affittuari. Tra questi si distinguono le concessioni sotto forma di comodato, per permettere
l'insediamento dei giovani agricoltori, secondo quanto previsto dai regolamenti comunitari.
Nella Sicilia occidentale è tuttora diffusa, da parte di grandi imprenditori agricoli, la
cessione in affitto di seminativi coltivati a grano duro dopo la mietitura. Gli affittuari sono
coltivatori diretti che utilizzano gli appezzamenti per la coltivazione di ortaggi da pieno
campo con i mezzi propri e corrispondono al concedente un canone, che va da un minimo di
280 euro/ha a un massimo di 500 euro/ha.
Per quanto ancora di modesta entità, continua a crescere l'interesse, sia da parte delle
organizzazioni professionali che dei proprietari dei fondi, nei confronti della stipula di
contratti in deroga. I proprietari mostrano un atteggiamento di netta sfiducia nei confronti
della legge 203/82 e si sentono tutelati dalla presenza delle organizzazioni professionali. Il
costo medio dell'assistenza varia da 60 a 80 euro per entrambe le parti.
5. Aspettative per il futuro
L'atteggiamento assunto negli ultimi anni dai proprietari terrieri, che si sentono in
qualche modo tutelati dalle garanzie offerte dalle organizzazioni di categoria, ha aperto uno
spiraglio sulle possibilità di vedere crescere in futuro la stipula di contratti di affitto regolari e,
naturalmente, a termine.
Sembra che l'applicazione della Riforma della PAC stia moderatamente stimolando la
domanda. Il dover dimostrare il possesso di una base aziendale sufficiente alla rivendicazione
dei diritti maturati nel periodo di riferimento, nonché al mantenimento del carico di bestiame
da parte delle aziende zootecniche, sembra indurre i conduttori a ricorrere all'affitto di terreni.
49
In uno scenario di generale stagnazione del mercato degli affitti, causato dalla crisi del
settore agricolo, sembra che la forma privilegiata di cessione dei fondi sia quella a tempo
(parte dell'annata agraria) per pascoli e oliveti marginali utilizzabili a pascolo. L'affitto
classico, o altre forme similari come il comodato d'uso, sembrerebbero interessare soltanto
contraenti appartenenti allo stesso ambito familiare.
Per gli agricoltori si sta profilando un periodo molto difficile che non permette di fare
previsioni sul prossimo futuro; tuttavia la consapevolezza di dover raggiungere adeguate
economie di scala dovrebbe favorire la domanda di terreni, soprattutto di quelli più fertili e
strutturalmente competitivi.
50
Sardegna
Federica Floris
1. Quadro generale
La Sardegna presenta una maggiore diffusione dell’affitto rispetto alle altre regioni del
meridione. Secondo l’indagine ISTAT sulla Struttura e produzione delle aziende agricole, nel
2007 la superficie in locazione si estendeva su quasi 281.000 ettari, pari al 26% della SAU
regionale. Questa superficie è comprensiva anche dei terreni concessi in uso gratuito (54.700
ettari) e ha mostrato una crescita di circa l’11% rispetto al 2000. Le aziende che ricorrono a
questa forma di possesso della terra sono oltre 10.000, il 15% del totale regionale.
Nel 2008 il mercato degli affitti si è caratterizzato per le poche transazioni effettuate
rispetto all'anno precedente. Dall'indagine eseguita emerge un sostanziale equilibrio tra
domanda e offerta in quasi tutto il territorio regionale, con una leggera prevalenza di
quest'ultima in alcune aree. Le avversità atmosferiche hanno indotto gli agricoltori a ridurre le
superfici coltivate. Il perdurare della siccità durante il periodo primaverile-estivo ha
compromesso in termini di produttività interi raccolti. Le piogge torrenziali durante il periodo
autunnale hanno provocato ingenti danni alle coltivazioni, e in alcuni casi anche alle strutture
agricole, e hanno compromesso le semine della campagna agricola successiva. A tutto ciò si
aggiunge la crisi economica che il settore sta attraversando. Di fatto per diminuire i costi di
produzione l'agricoltore, a seconda dei casi, preferisce coltivare una superficie minore rispetto
al passato, ridurre le quantità di concime somministrato in pre-semina o non concimare
affatto, rimandando il tutto alle operazioni di copertura.
La riforma Fischler e l'introduzione dell'health check, con l'inserimento di premi
comunitari per nuovi settori produttivi, hanno creato un clima di confusione e preoccupazione
fra gli imprenditori agricoli i quali si vedono costretti a programmare la loro strategia
imprenditoriale in base agli orientamenti della PAC.
La possibilità di accedere alla riserva nazionale, destinata ad assegnare titoli agli
agricoltori che hanno iniziato l'attività agricola dopo il 2002 o che si trovano in “situazioni
particolari”, ha incrementato il numero dei contratti registrati. Infatti, tra i requisiti richiesti
per poter usufruire di tale diritto, vi è l'obbligo di essere proprietario di terreni o di averli in
affitto. Con l'attribuzione dei titoli storici, molti imprenditori si sono trovati nella condizione
di detenere un surplus di “diritti” rispetto alla disponibilità di superficie agricola e questo li ha
portati a ricercare terreni per la copertura di tutti i titoli a disposizione.
Le contrattazioni hanno interessato principalmente i seminativi irrigui e asciutti, i
pascoli e i prati permanenti e, in misura minore, terreni investiti a vigneti e oliveti. In alcune
zone si è assistito a un incremento degli affitti di seminativi asciutti e pascoli, soprattutto da
parte di aziende zootecniche che cercano di contrastare il rincaro dei mangimi.
In generale si può parlare di prevalenza di offerta nelle aree a indirizzo agro-pastorale e
di sostanziale equilibrio sul restante territorio.
È importante sottolineare che la chiusura nel 2006 dello zuccherificio di Villasor (CA),
unico stabilimento in Sardegna per la trasformazione della barbabietola da zucchero, ha
decretato la fine delle richieste di terreni da destinare a tale coltura. Ad oggi non si è ancora
creata una vera e propria filiera delle colture agro-energetiche, nonostante la Regione abbia
siglato l'accordo per la riconversione del ex-zuccherificio .
Significativo, anche se non prettamente attinente al mercato degli affitti, è stato il
fenomeno dell'affitto (o dell'acquisto) delle quote latte dalle zone svantaggiate, dove
notoriamente non vi è produzione, per poterle utilizzare nelle zone non svantaggiate. Questa
51
opportunità ha sicuramente aperto nuovi mercati per le imprese zootecniche, dando la
possibilità agli allevatori di potenziare e aumentare la propria produttività e di normalizzare la
produzione. Non deve essere, infatti, dimenticato che molte aziende da anni producono troppo
latte e, di conseguenza, sono costrette a pagare ingenti multe comunitarie.
Nelle province di Cagliari e Carbonia-Iglesias si registra una prevalenza dell'offerta;
Medio Campidano, Nuoro, Olbia-Tempio, e Sassari sono caratterizzate invece da un
equilibrio tra domanda e offerta. Nelle province di Oristano e dell'Ogliastra è osservabile
invece una leggera prevalenza della domanda.
La necessità di regolarizzare i contratti, conseguente alla Riforma della PAC, ha
determinato un aumento dei canoni d'affitto. Tra le poche contrattazioni che si sono verificate
si sono avuti lievi incrementi dei canoni, soprattutto per i terreni destinati alle colture
stagionali: seminativi irrigui e orti (in prevalenza per carciofaie) nella pianura del sassarese e
nel basso Sulcis, seminativi irrigui, orti e risaie (Arborea e Terralba) nell'oristanese. I canoni
d'affitto sono sostanzialmente invariati per i pascoli dell'iglesiente e del Logudoro, per i
seminativi asciutti nell'altopiano di Campeda, per i seminativi del Sarcidano e del Basso e
Medio Campidano.
Si sottolinea che le zone a prevalente economia pastorale sono quelle dove l'affittanza
risulta più comune.
La Riforma della PAC ha favorito la regolarizzazione dei contratti d'affitto. Si è
registrato un aumento dei contratti stipulati in deroga all'art. 45 della legge 203/82 e una
diminuzione dei contratti verbali. Questi ultimi sono ancora presenti per lo più nelle province
di Nuoro, dell'Ogliastra e nelle zone interne del sassarese.
Sono sempre meno i contratti di breve durata (1-2 anni) sostituiti da altri di durata
maggiore (5 anni). Da sottolineare che per accedere ai finanziamenti relativi agli investimenti
e adeguamenti aziendali previsti da POR e PSR è prevista una durata minima di dodici anni
del contratto di affitto.
Il canone risulta prevalentemente corrisposto in denaro anche se tuttora sono diffusi,
soprattutto nel caso di affitti di pascoli, canoni corrisposti parte in denaro e parte sotto forma
di prodotti aziendali.
Nelle zone irrigue sono comuni gli affitti di orti per il tempo strettamente necessario alla
realizzazione del ciclo produttivo di una o due colture; così come nell'oristanese vengono
affittate le risaie per la durata del ciclo colturale.
Non esiste un accordo tra le organizzazioni professionali, le quali, tuttavia, manifestano
un generale e diffuso apprezzamento verso la stipula dei contratti in deroga previsti dall'art.
45 della legge 203/82. Le organizzazioni non solo risultano impegnate nell'assistenza all'atto
della stipula dei contratti, ma sono attive sostenitrici dei patti in deroga. Il 14 aprile 1997 è
stato stipulato l'accordo collettivo (Coldiretti, CIA, Fed. Reg. Agricoltori) previsto dall'art. 45
della legge 203/82.
I costi relativi all'assistenza delle parti alla firma del contratto si suddividono equamente
tra proprietario e affittuario e variano tra i 25 e i 50 euro.
52
Non si prevede una sostanziale evoluzione del mercato degli affitti. I testimoni
ritengono che si assisterà a un incremento della domanda di terreni con titoli, con conseguente
aumento dei canoni, e viceversa ci sarà un crollo della domanda per terreni privi di diritti. In
molti sostengono che la situazione non muterà sino al 2013, ultimo anno di programmazione
dell'attuale piano di sviluppo rurale.
Le aspettative positive sono strettamente legate al nuovo Piano di Sviluppo Rurale, che
dovrebbe rivelarsi strumento alla base del rilancio del settore. Il Programma contiene diverse
misure e opportunità utili alle aziende agricole sarde per rilanciarsi all'interno di logiche di
mercato.
Infine, in alcune zone dell'isola si registra la richiesta di terreni in affitto, con prezzi
superiori alla norma, da destinare alla realizzazione di impianti per la produzione di energia
elettrica da fonti rinnovabili. Questo fenomeno è dovuto soprattutto all'incentivo riconosciuto
a livello nazionale dal cosiddetto “conto energia”.
53
Bibliografia
Mela G. (2010) Mercato Fondiario - Affitto: al Sud per l’eolico, al Nord per gli allevatori,
Terra e Vita n. 3.
Povellato A. a cura di (1997) Il mercato fondiario in Italia, Istituto Nazionale di Economia
Agraria, Roma.
Povellato A., Bortolozzo D., Mela G. (2009) Cap. IX - Il mercato fondiario, in “Annuario
dell’agricoltura italiana”, vol. LXII, INEA, Edizioni Scientifiche Italiane, Napoli.
Povellato A. (2009) Valori fondiari in lieve aumento ma compravendite ridotte, L'Informatore
Agrario n. 49.
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Indagine sul mercato degli affitti in Italia Rapporto regionale

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