Commissione tecnica interdisciplinare Direzione Generale (Area

Transcript

Allegato 1
alla deliberazione giuntale n°117 di data
27.10.2015
IL DIRIGENTE
F.to - Giuseppe Dolzani -
Commissione tecnica interdisciplinare
Direzione Generale (Area Risorse) - Direzione Servizi Tecnici – Uffici Edilizia ed Urbanistica
RELAZIONE ILLUSTRATIVA VALORI E PARAMETRI AREE EDIFICABILI 2015 AI
FINI DELLA GESTIONE DELL’IMPOSTA IMMOBILIARE SEMPLICE – IM.I.S.
Le aree edificabili sono da sempre una delle fattispecie impositive previste nell’ambito della
tassazione locale sugli immobili, prima denominata Imposta comunale sugli immobili, poi Imposta
municipale propria ed ora Imposta immobiliare semplificata.
La base imponibile di un’area edificabile è il valore dell’area stessa che risulta essere quello in
commercio al 1° gennaio di ogni periodo di imposta. Il valore dipende quindi da tre parametri
fondamentali:
− destinazione urbanistica;
− localizzazione nell’ambito del contesto urbano;
− caratteristiche di posizione, dimensionali e morfologiche.
L’articolo 6, comma 6, della L.P. n. 14/2014 stabilisce che la Giunta Comunale deve determinare, ai
fini dell’attività di accertamento, valori massimi relativamente alle aree fabbricabili, in base ai
criteri e parametri ivi indicati ed ai sensi dell’art. 5 comma 5 del D.Lgs. n. 504/1992 e s.m. come
richiamato dallo stesso articolo 6 comma 6 della L.P. n. 14/2014 che ha istituito l’IM.I.S.
La previsione sopra richiamata è contenuta anche nell’art. 3, comma 1, del Regolamento comunale
IM.I.S. approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 3 di data 3.3.2015.
Identica previsione (ma in forma di facoltà e non di obbligo per il Comune) era prevista anche dal
Regolamento comunale I.C.I. (Imposta comunale sugli Immobili), ed in quello I.MU.P. (Imposta
Municipale propria).
Il Comune di Pergine Valsugana si è dotato per la prima volta di un impianto per la determinazione
dei valori delle aree edificabili nell’anno 1997. In tale occasione il territorio comunale era stato
suddiviso in tre distinte zone e ad ogni particella fondiaria era stato assegnato un punteggio in
relazione al pregio dell’area, variabile in ragione di elementi quali indice di fabbricabilità, altezza,
posizione dell’area, infrastrutture, conformazione, presenza di rete fognaria, viabilità,
soleggiamento.
Nell’anno 2005 e 2007 la Giunta comunale ha provveduto agli aggiornamenti dei valori e al
perfezionamento di alcuni meccanismi di calcolo della base imponibile.
L’impianto è stato quindi sottoposto ad una revisione organica nel corso del 2010 al fine di
semplificare i criteri di determinazione della base imponibile delle aree edificabili, sostituendo il
“valore punto” con un sistema tabellare fondato su valori venali di riferimento per aree omogenee.
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In tale occasione è stato inoltre affermato che tali valori sono semplici dati presuntivi suscettibili di
prova contraria (alla stregua degli studi di settore).
I valori sono stati individuati a mezzo di una analisi di mercato eseguita da un tecnico esterno sui
valori del costruito, tramite consultazione delle pubblicazioni di settore (l’Osservatorio dei valori
immobiliari dell’Agenzia del Territorio per l’anno 2009), con successiva definizione dei valori dei
terreni edificabili mediante confronto con gli operatori immobiliari attivi nella zona di Pergine
Valsugana.
Con la deliberazione giuntale n. 178 di data 29.12.2010 sono stati approvati i nuovi valori
applicabili dall’1.1.2011, i criteri di abbattimento di valore a fronte di elementi che condizionano
l’edificabilità, un documento riepilogativo delle fattispecie imponibili e un documento illustrativo
della metodologia utilizzata per la definizione dei valori stessi.
Tali valori di riferimento, definiti ai fini dell’applicazione dell’I.C.I., sono stati poi confermati nel
corso del 2012 per l’I.MU.P. con la deliberazione giuntale n.64 di data 5.6.2012.
In sede di applicazione ai fini I.C.I. ed I.MU.P delle deliberazioni sopra richiamate si è potuto
constatare che la metodologia utilizzata ha dato risultati positivi, riuscendo a coniugare in modo
sufficientemente semplice la necessità dell’applicazione dei valori di mercato con quella di poter
valutare caso per caso le situazioni particolari. Il rapporto tributario ed impositivo tra cittadini e
Amministrazione comunale è risultato chiaro e trasparente.
Ai fini dell’attuazione dell’art. 3 del Regolamento IM.I.S., e quindi della determinazione del valore
delle aree edificabili e dei parametri e criteri previsti dalla normativa in parola, e finalizzati
all’attività di accertamento da parte dell’Ufficio Tributi, si svolgono ora di seguito le seguenti
considerazioni e valutazioni tecniche.
I valori ed i parametri da ultimo adottati sono riferiti al periodo d’imposta I.MU.P. 2014. Rispetto a
tale determinazione è ora possibile svolgere le seguenti valutazioni tecniche.
La metodologia e le fonti di cognizione.
Si conferma, in quanto ancora attuale e coerente, il criterio metodologico per la definizione dei
valori di riferimento da utilizzare per la determinazione della base imponibile delle aree edificabili
illustrato nell’allegato 4 della deliberazione giuntale n. 178 di data 29.12.2010.
In particolare:
− si ritiene equilibrata la differenziazione della valorizzazione del territorio in rapporto alla
localizzazione tramite le seguenti 5 classi o macrozone.
Zona A Pergine
Zona B Zivignago, Canale, San Cristoforo, Serso, Maso Grillo, Casalino, Vigalzano,
Ischia
Zona C Valcanover, Susà, Madrano, Costasavina, Fornaci, Canzolino
Zona D Viarago, Canezza, Nogarè, Pissol, Brazzaniga, Assizzi, Fontanabotte, Masetti,
Pozza, Guarda, Buss
Zona E Roncogno, San Vito, Cirè, S. Caterina
− si condivide la logica di definizione del valore dei terreni edificabili partendo dal valore del
costruito mediante un procedimento comparativo in forza del quale il valore dell’area è
ricavato dal valore del fabbricato che vi potrà essere realizzato. Mentre infatti per il valore dei
terreni edificabili non esiste una fonte ufficiale, per il valore del costruito è possibile riferirsi
all’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio che è una banca dati che
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raccoglie ed elabora informazioni provenienti dal mercato immobiliare con un aggiornamento
periodico delle quotazioni.
Per verificare la necessità di un intervento sul sistema di valori definito con la citata deliberazione
giuntale n. 178 di data 29.12.2010 si è ritenuto quindi di svolgere un’analisi compartiva 2009-2014
sui dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio al fine di rilevare
eventuali variazioni.
Il risultato è rappresentato nelle tabelle seguenti:
Residenziale (edifici plurifamiliari in condominio)
Residenziale (indice edificazione standard) anno 2009
valori
ZONIZZAZIONE
valore medio
variaz. territorio
variaz. territorio
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
min
2.000 €/mq
1.800 €/mq
1.700 €/mq
1.500 €/mq
max
2.200 €/mq
2.100 €/mq
1.900 €/mq
1.700 €/mq
2.100 €/mq
1.950 €/mq
1.800 €/mq
1.600 €/mq
-
-
Comune
1.750 €/mq
1.975 €/mq
1.863 €/mq
-
-
valori
ZONIZZAZIONE
valore medio
variaz. Territorio
sul 2009
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
min
2.200 €/mq
2.100 €/mq
1.700 €/mq
1.500 €/mq
max
2.500 €/mq
2.400 €/mq
1.900 €/mq
1.700 €/mq
2.350 €/mq
2.250 €/mq
1.800 €/mq
1.600 €/mq
10,6%
13,3%
0,0%
0,0%
-
Comune
1.850 €/mq
2.125 €/mq
2.000 €/mq
6,9%
-
valore medio
variaz. Territorio
sul 2009
variaz. Territorio
sul 2013
valori
ZONIZZAZIONE
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
min
2.100 €/mq
2.000 €/mq
1.750 €/mq
1.800 €/mq
max
2.400 €/mq
2.200 €/mq
2.050 €/mq
2.100 €/mq
2.250 €/mq
2.100 €/mq
1.900 €/mq
1.950 €/mq
6,7%
7,1%
5,3%
17,9%
-4,4%
-7,1%
5,3%
17,9%
Comune
1.912 €/mq
2.187 €/mq
2.050 €/mq
9,1%
2,4%
Commento: incremento dal 2009 al 2013 del valore medio del costruito nella zona centrale (zona
1) e di prima periferia (zona 2) e successiva flessione per la zona 1 e zona 2 nel 2014 con valore
che si mantiene comunque superiore al valore iniziale di raffronto.
3
Le variazioni riscontrabili tra i valori 2013-2014 non possono essere considerate significative. Tali
variazioni sono da attribuire alla circostanza che per l’anno 2014 l’Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha operato una ridistribuzione degli ambiti territoriali
corrispondenti alle precedenti zone omogenee di rilevazione. Il confronto tra i dati degli anni 2013 e
2014, pertanto, non riferendosi ad ambiti territoriali omogenei non sono significativamente
comparabili.
Residenziale (case singole unifamiliari, case a schiera)
Residenziale (indice edificazione contenuto) anno 2009
ZONIZZAZIONE
valori
valore medio
variaz. territorio
min
max
Zona 1
2.200 €/mq
2.500 €/mq
2.350 €/mq
-
Zona 2
2.000 €/mq
2.200 €/mq
2.100 €/mq
-
Zona 3
1.800 €/mq
2.000 €/mq
1.900 €/mq
-
Zona 4
1.600 €/mq
1.800 €/mq
1.700 €/mq
-
Comune
1.900 €/mq
2.125 €/mq
2.013 €/mq
-
Residenziale (indice edificazione contenuto) anno 2013
valori
ZONIZZAZIONE
valore medio
variaz. territorio
2.600 €/mq
2.450 €/mq
4,1%
2.200 €/mq
2.500 €/mq
2.350 €/mq
10,6%
Zona 3
1.800 €/mq
2.000 €/mq
1.900 €/mq
0%
Zona 4
1.600 €/mq
1.800 €/mq
1.700 €/mq
0%
Comune
1.975 €/mq
2.225 €/mq
2.100 €/mq
4,1%
min
max
Zona 1
2.300 €/mq
Zona 2
Commento: incremento dal 2009 al 2013 del valore medio del costruito nella zona centrale (zona
1) e di prima periferia (zona 2) e invarianza di valore per le zone frazionali (zona 3 e zona 4).
Il dato 2014 non risulta disponibile.
4
Commerciale
Commerciale anno 2009
ZONIZZAZIONE
valori
valore medio
Var. in ZONA
1.700 €/mq
1.550 €/mq
-
1.600 €/mq
1.500 €/mq
-
1.650 €/mq
1.525 €/mq
-
valore medio
Var. in ZONA
min
max
Zona 1
1.400 €/mq
Zona 2
1.400 €/mq
Comune
1.400 €/mq
ZONIZZAZIONE
valori
min
max
Zona 1
1.500 €/mq
1.800 €/mq
1.650 €/mq
6,1%
Zona 2
1.400 €/mq
1.600 €/mq
1.500 €/mq
0%
Comune
1.450 €/mq
1.700 €/mq
1.575 €/mq
3,2%
valore medio
Var. in ZONA
ZONIZZAZIONE
valori
min
max
Zona 1
1.500 €/mq
1.800 €/mq
1.650 €/mq
0%
Zona 2
1.400 €/mq
1.600 €/mq
1.500 €/mq
0%
Comune
1.450 €/mq
1.700 €/mq
1.575 €/mq
0%
Commento: nessuna variazione nell’intervallo 2009-2014.
5
Direzionale
Direzionale anno 2009
ZONIZZAZIONE
Zona 1
valori
min
max
2.000 €/mq
2.300 €/mq
valore medio
Var. in ZONA
2.150 €/mq
-
valore medio
Var. in ZONA
2.150 €/mq
0%
valore medio
Var. in ZONA
2.150 €/mq
0%
valore medio
Var. in ZONA
950 €/mq
-
valore medio
Var. in ZONA
950 €/mq
0%
valore medio
Var. in ZONA
950 €/mq
0%
ZONIZZAZIONE
Zona 1
valori
min
max
2.000 €/mq
2.300 €/mq
ZONIZZAZIONE
Zona 1
valori
min
max
2.000 €/mq
2.300 €/mq
Produttivo
Produttivo anno 2009
ZONIZZAZIONE
Zona 5
valori
min
max
900 €/mq
1.000 €/mq
ZONIZZAZIONE
Zona 5
valori
min
max
900 €/mq
1.000 €/mq
ZONIZZAZIONE
Zona 5
valori
min
max
900 €/mq
1.000 €/mq
6
I valori applicabili ai fini I.MI.S.
I dati ricavati dall’Osservatorio del mercato immobiliare evidenziano un quadro di riferimento
locale in controtendenza rispetto a quanto può essere desunto dai dati statistici nazionali che
attestano una oggettiva contrazione della domanda di aree edificabili rispetto all’offerta e calo della
redditività del settore immobiliare.
Non risulta disponibile un campione oggettivo significativo di valori derivanti da contratti di
compravendita, da donazioni e successioni, da provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità
che faccia però ritenere necessaria una riduzione dei valori stessi rispetto a quelli attuali comunali
di riferimento.
La revisione dei valori di riferimento comunali operata da ultimo nel 2010 è stata effettuata tenendo
già conto del rallentamento della dinamica dei valori di mercato delle aree edificabili conseguente
alla crisi economica manifestatasi proprio nel periodo 2009/2010; i valori quindi erano stati
determinati in maniera tale da allinearli agli effettivi valori commerciali.
Quanto sopra esposto induce a ritenere ancora coerenti i valori già stabiliti con la deliberazione
giuntale 178 di data 29.12.2010 evidenziando peraltro che tali valori sono comunque una media tra i
valori massimi e minimi per destinazione urbanistica e macrozona. Di seguito si riporta la tabella
dei valori.
Zona A
Pergine
cartiglio
B1
B2
B3
B4
B5
C1
C2
C3
C4
Cn
Aree ad uso plevalentemente residenziale
categoria
edificabilità
Uf max (mq/mq) Hmax (n°piani)
Zone edificate sature
diretta
73 €/mq
Zone edificate di integrazione e completamento
diretta
0,50
3
365 €/mq
diretta
0,60
3
435 €/mq
diretta
0,75
4
490 €/mq
diretta
0,90
5
525 €/mq
Zone di espansione in corso di attuazione
come da piano attuativo approvato
diretta
Zone di espansione di nuovo impianto
piano attuativo
0,50
3
365 €/mq
piano attuativo
0,60
4
435 €/mq
piano attuativo
0,75
5
490 €/mq
come da scheda norma di PRG
piano attuativo
cartiglio
D1
D1 [PR]
D1 [RS]
D1 [M]
Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (produttive)
categoria
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
Zone produttive secondario esistenti e di completamento
diretta
1,00
10
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
155 €/mq
100 €/mq
100 €/mq
cartiglio
D2
D2 [PR]
D2 [PR] [INT ]
D3
Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (commerciali-direzionali)
categoria
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
Zone commerciali esistenti e di completamento
diretta
1,00
10
Zone commerciali di nuovo impianto
piano attuativo
0,60
12
Zone commerciali integrate di nuovo impianto
piano attuativo
0,60
12
Zone terziarie e direzionali
diretta
1,00
10
280 €/mq
185 €/mq
185 €/mq
280 €/mq
cartiglio
G1
G1 [PR]
G2
G3
Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (ricettive)
categoria
edificabilità
Zone per attrezzature ricettive alberghiere
diretta
0,75
4
piano attuativo
0,75
4
Zone per campeggi
come da norma provinciale
diretta
Zone a colonie
diretta
1,00
10
295 €/mq
295 €/mq
già edificate
già edificate
7
Zona B
Zivignago, Canale, San Cristoforo, Serso, Maso Grillo, Casalino, Vigalzano, Ischia
cartiglio
B1
B2
B3
B4
B5
C1
C2
C3
C4
Cn
edificabilità
categoria
diretta
66 €/mq
diretta
0,50
3
330 €/mq
diretta
0,60
3
400 €/mq
diretta
0,75
4
450 €/mq
diretta
0,90
5
480 €/mq
diretta
piano attuativo
0,50
3
330 €/mq
piano attuativo
0,60
4
400 €/mq
piano attuativo
0,75
5
450 €/mq
piano attuativo
cartiglio
D1
D1 [PR]
D1 [RS]
D1 [M]
categoria
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
diretta
1,00
10
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
155 €/mq
100 €/mq
100 €/mq
cartiglio
D2
D2 [PR]
D2 [PR] [INT ]
D3
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
categoria
diretta
1,00
10
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
0,60
12
diretta
1,00
10
280 €/mq
185 €/mq
185 €/mq
280 €/mq
cartiglio
G1
G1 [PR]
G2
G3
edificabilità
categoria
diretta
0,75
4
piano attuativo
0,75
4
Zone per campeggi
diretta
Zone a colonie
diretta
1,00
10
230 €/mq
230 €/mq
già edificate
già edificate
Zona C
Valcanover, Susà, Madrano, Costasavina, Fornaci, Canzolino
cartiglio
B1
B2
B3
B4
B5
C1
C2
C3
C4
Cn
categoria
edificabilità
diretta
60 €/mq
diretta
0,50
3
300 €/mq
diretta
0,60
3
360 €/mq
diretta
0,75
4
405 €/mq
diretta
0,90
5
430 €/mq
diretta
piano attuativo
0,50
3
300 €/mq
piano attuativo
0,60
4
360 €/mq
piano attuativo
0,75
5
405 €/mq
piano attuativo
cartiglio
D1
D1 [PR]
D1 [RS]
D1 [M]
categoria
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
diretta
1,00
10
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
155 €/mq
100 €/mq
100 €/mq
8
cartiglio
D2
D2 [PR]
D2 [PR] [INT ]
D3
categoria
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
diretta
1,00
10
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
0,60
12
diretta
1,00
10
280 €/mq
185 €/mq
185 €/mq
280 €/mq
cartiglio
G1
G1 [PR]
G2
G3
categoria
edificabilità
diretta
0,75
4
piano attuativo
0,75
4
Zone per campeggi
diretta
Zone a colonie
diretta
1,00
10
210 €/mq
210 €/mq
già edificate
già edificate
Zona D
Viarago, Canezza, Nogarè, Pissol, Brazzaniga, Assizzi, Fontanabotte, Masetti, Pozza, Zava, Guarda, Buss
cartiglio
B1
B2
B3
B4
B5
C1
C2
C3
C4
Cn
categoria
edificabilità
diretta
55 €/mq
diretta
0,50
3
275 €/mq
diretta
0,60
3
325 €/mq
diretta
0,75
4
370 €/mq
diretta
0,90
5
395 €/mq
diretta
piano attuativo
0,50
3
275 €/mq
piano attuativo
0,60
4
325 €/mq
piano attuativo
0,75
5
370 €/mq
piano attuativo
cartiglio
D1
D1 [PR]
D1 [RS]
D1 [M]
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
categoria
diretta
1,00
10
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
155 €/mq
100 €/mq
100 €/mq
cartiglio
D2
D2 [PR]
D2 [PR] [INT ]
D3
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
categoria
diretta
1,00
10
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
0,60
12
diretta
1,00
10
280 €/mq
185 €/mq
185 €/mq
280 €/mq
cartiglio
G1
G1 [PR]
G2
G3
edificabilità
categoria
diretta
0,75
4
piano attuativo
0,75
4
Zone per campeggi
diretta
Zone a colonie
diretta
1,00
10
185 €/mq
185 €/mq
già edificate
già edificate
9
Zona E
Roncogno, San Vito, Cirè, S. Caterina
cartiglio
B1
B2
B3
B4
B5
C1
C2
C3
C4
Cn
categoria
edificabilità
diretta
49 €/mq
diretta
0,50
3
245 €/mq
diretta
0,60
3
295 €/mq
diretta
0,75
4
330 €/mq
diretta
0,90
5
355 €/mq
diretta
piano attuativo
0,50
3
245 €/mq
piano attuativo
0,60
4
295 €/mq
piano attuativo
0,75
5
330 €/mq
piano attuativo
cartiglio
D1
D1 [PR]
D1 [RS]
D1 [M]
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
categoria
diretta
1,00
10
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
155 €/mq
100 €/mq
100 €/mq
cartiglio
D2
D2 [PR]
D2 [PR] [INT ]
D3
edificabilità
Uf max (mq/mq)
Hmax (ml)
categoria
diretta
1,00
10
piano attuativo
0,60
12
piano attuativo
0,60
12
diretta
1,00
10
280 €/mq
185 €/mq
185 €/mq
280 €/mq
cartiglio
G1
G1 [PR]
G2
G3
edificabilità
categoria
diretta
0,75
4
piano attuativo
0,75
4
Zone per campeggi
diretta
Zone a colonie
diretta
1,00
10
170 €/mq
170 €/mq
già edificate
già edificate
Le aree con destinazione C1 e Cn sono ricomprese in piani attuativi di lottizzazione.
Il valore di riferimento va individuato con applicazione del calcolo già previsto nell’impianto di
valorizzazione approvato con deliberazione giuntale n. 178 di data 29.12.2010 per le aree con indice
edificatorio non standardizzato.
Il valore dell’area viene determinato in modo proporzionale rispetto al valore dell’area della
medesima zona con indice edificatorio direttamente superiore ed inferiore applicando la seguente
formula:
valore venale dell’area con indice ixx = Co *[Vm(sup)-Vm(inf)]+Vm(inf)
con
i(inf) < ixx < i(sup)
Co = [ixx-i(inf)]/i(sup)-i(inf)
10
ixx = indice edificatorio dell’area in oggetto
i(sup)=indice edificatorio dell’area di corrispondente destinazione con indice standard superiore
prossimo;
i(inf)=indice edificatorio dell’area di corrispondente destinazione con indice standard inferiore più
prossimo;
Vm(sup)= valore venale dell’area di corrispondente destinazione con indice standard superiore più
prossimo;
Vm(inf)=valore venale dell’area di corrispondente destinazione con indice standard inferiore più
prossimo;
Es: particella 91/1 Nogarè –piano di lottizzazione n.15 –indice di utilizzazione territoriale 0.4mq/mq;
si individuano gli indici inferiore e superiore più prossimi 0 < 0.40< 0.50
Si applica la formula Co = ixx-i(inf)/i(sup)-i(inf) ….. Co = [0.40 - 0]/0.50 – 0 ….. Co = 0,80
Si calcola il valore dell’area applicando la formula: Co * [Vm(sup)-Vm(inf)]+Vm(inf) …. 0,80 * (275 - 0) + 0 = 220
Il risultato dell’applicazione del criterio di calcolo sopra descritto a tutte le aree con destinazione C1
è riepilogato nella seguente tabella :
NOME PIANO
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PERGINE VIA MARCONI DX
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PERGINE VIA MARCONI SX
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PERGINE PG VIA GRABERI -VIA ROSMINI
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG ZIVIGNAGO
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG SERSO
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG CANALE
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG SAN CRISTOFORO
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG ISCHIA
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG COSTASAVINA
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG COSTASAVINA-VINCOLO TIPOLOGICO
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG SUSA'
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG MADRANO-CANZOLINO
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG CASALINO
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG CANZOLINO
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG CANEZZA
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG NOGARE'
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG RONCOGNO
PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG SAN VITO
0,9
5
0,75
4
0,75
4
0,6
3
0,6
3
0,5
3
0,5
3
0,5
3
0,5
3
0,5
3
0,5
3
0,6
3
0,5
3
0,5
3
0,6
3
0,6
3
0,6
3
0,5
3
ZONA
A
A
A
B
B
B
B
B
C
C
C
C
C
C
D
D
E
E
VALORE
526 €/mq
490 €/mq
490 €/mq
378 €/mq
378 €/mq
332 €/mq
332 €/mq
332 €/mq
299 €/mq
299 €/mq
299 €/mq
342 €/mq
299 €/mq
299 €/mq
313 €/mq
313 €/mq
279 €/mq
245 €/mq
Le aree con destinazione Cn sono riferibili a 2 piani di lottizzazione per ciascuno dei quali viene
confermato il seguente valore a mq.
• Piano di lottizzazione n.16 – Pergine, Via Dolomiti Nord Est = 361,05 €/mq – approvato in
data 26.2.2009
Piano di lottizzazione n.16 – Pergine , Via Dolomiti Sud Ovest = 361,05 €/mq – ancora da
approvare
• Piano di lottizzazione n.15 – Nogaré = 220,00 €/mq – ancora da approvare
Rispetto al sistema dei valori sopra delineato resta ovviamente salvo il regime di deroga previsto ai
sensi dell’art. 6, comma 5, della L.P. 14/2014 per la definizione dei valori delle aree.
11
In presenza di un valore superiore dichiarato dal contribuente per dichiarazioni rese ai fini fiscali
relative a tributi erariali e quindi in fase di alienazione, acquisizione, o modifica dei diritti reali
collegati al terreno, viene meno la presunzione del valore commerciale dell’area come definita dal
Comune e, senza efficacia retroattiva, il valore dell’area ai fini IM.I.S. è quello dichiarato dal
contribuente stesso. Questo valore si applica per i tre periodi d’imposta successivi a quello iniziale.
Particolari fattispecie interessate dalla normativa IM.I.S. sulle aree edificabili.
Una disamina di alcune particolari fattispecie impositive si rende necessaria in ragione della nuova
nozione di area edificabile introdotta con la disciplina IM.I.S. più ampia ed onnicomprensiva
rispetto a quella prevista nella normativa I.C.I. e I.MU.P.
Ai sensi dell’articolo 6 della L.P. 14/2014 per area edificabile si intende “l’area utilizzabile a
qualsiasi scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale comunale”.
Per scopo edificatorio si intende “la possibilità, anche solo potenziale, di realizzare fabbricati o
ampliamenti di fabbricati, destinati a qualsiasi uso, per i quali sussiste l’obbligo di iscrizione o di
modifica dell’iscrizione catastale”.
1. Fabbricati oggetto di interventi edilizi, fabbricati di categoria F03 e F04
La normativa IM.I.S. assimila tali fattispecie alle aree edificabili individuando come superficie
imponibile la superficie di sedime dell’unità immobiliare ovvero la proiezione al suolo del
perimetro esterno del fabbricato stesso (anche in caso di ampliamento).
I fabbricati oggetto di interventi edilizi rientrano in questa casistica di calcolo se interessati da
lavori di cui all’art. 77, comma 1, lett. c), d) e) e g) della L.P. 15/2015 (legge urbanistica
provinciale).
Il valore di riferimento applicabile è quello corrispondente ad un B2 di zona nel caso di unità
immobiliari ad uso abitativo, e ad un D1 di zona nel caso di unità immobiliari destinate ad attività
economiche (es. fabbricati di categoria catastale C1 o C3 o D).
2. Aree preordinate all’esproprio
Rilevano ai fini della tassazione le aree preordinate all’esproprio che consentono la realizzazione di
fabbricati o ampliamenti di fabbricati per i quali sussiste l’obbligo di iscrizione o di modifica
dell’iscrizione catastale.
Il valore di riferimento applicabile è quello corrispondente ad un B2 di zona ridotto del 20%. .
A partire dall’anno in cui viene attribuito il valore di esproprio, quest’ultimo sostituisce il valore di
tabella che non trova quindi più applicazione.
L’applicazione del valore corrispondente ad un B2 corrisponde quindi all’utilizzo di un valore
provvisorio finalizzato a dare certezza al contribuente in fase di determinazione dell’imponibile; la
determinazione del valore di esproprio è infatti il risultato di una procedura valutativa complessa
operata dall’organo competente per la specifica procedura espropriativa.
Qualora il valore di esproprio della determinazione definitiva (inteso pari alla sola indennità di
esproprio, senza computare eventuali indennità aggiuntive) sia inferiore al valore di riferimento
utilizzato, il contribuente potrà chiedere il rimborso dell’IM.I.S. versata in eccedenza nei termini
previsti dall’art. 11 del Regolamento comunale IM.I.S.
Se il valore di esproprio della determinazione definitiva è invece superiore al valore utilizzato dal
contribuente, l’Ufficio Tributi potrà procedere al recupero della differenza d’imposta, senza
applicazione di sanzioni di legge, come previsto dall’art. 6 del D.Lgs. 472/1997.
12
3. Aree edificate sature
Rilevano ai fini della tassazione le aree in cui sono consentiti ampliamenti nella misura massima
del 15% della superficie utile lorda preesistente.
Sono esenti dall’imposta le aree sulle quali l’eventuale edificio esistente ha già utilizzato la
possibilità di ampliamento prevista.
Il valore di riferimento applicabile è quello corrispondente ad un B2 di zona ridotto dell’80%.
Per tali aree, vista la particolare tipologia con già prevista una riduzione forfettaria specifica, non
sono applicabili ulteriori riduzioni.
4. Interventi di nuova edificazione, di ampliamento e di ristrutturazione urbanistica in centro
storico.
Per gli interventi di nuova edificazione, di ampliamento e di ristrutturazione urbanistica nelle zone
omogenee di tipo A non è previsto un indice di utilizzazione fondiario e i nuovi edifici o gli
ampliamenti di edifici esistenti sono realizzabili nel rispetto dei parametri (sedime ed eventuale
numero di piani) individuati puntualmente nelle Tavole di Struttura del P.R.G.
4.1. Nuova edificazione
Al fine di un trattamento impositivo equilibrato tra le aree di nuova edificazione comprese nelle
zone omogenee di tipo A e le aree residenziali presenti nelle zone omogenee di tipo B risulta
necessario tenere conto delle seguenti circostanze:
1. nei centri storici il volume realizzabile non deriva dalla applicazione di un indice di
utilizzazione fondiario o territoriale come nelle aree edificabili, ma da una previsione
puntale del sedime realizzabile e del numero di piani, rappresentati nella cartografia di
Piano.
2. a parità di volume realizzabile la superficie edificabile da tassare risulta differente; una
superficie complessiva di 210 mq su 3 piani in centro storico può essere realizzata con la
disponibilità di 70 mq di superficie di sedime mentre in zona B, per effetto dell’applicazione
dell’indice di utilizzazione fondiario, la stessa superficie utile lorda su 3 piani richiede un
lotto di 350 mq.
3. il volume realizzato in centro storico dispone di una superficie pertinenziale inferiore
rispetto allo stesso volume in zone di tipo B: in questo caso, infatti, l’applicazione
dell’indice di utilizzazione fondiario, posto che la superficie utile lorda risulta inferiore alla
superficie del lotto, consente di disporre di un’area non edificata per finalità pertinenziali.
Per compensare le circostanze contrapposte sopra rappresentate le regole per la tassazione risultano
le seguenti:
1. il valore di riferimento è ottenuto moltiplicando la superficie del sedime previsto dalla
Tavola di Struttura del Piano per il n. di piani consentiti e applicando i valori delle aree
residenziali B2, B3, B4 con la seguente corrispondenza:
NUOVA EDIFICAZIONE 1P
RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
B2
B3
B4
2. riduzione del 20% del valore ottenuto.
13
4.2. Ampliamento
Il valore di riferimento è quello corrispondente ad un B2 di zona con applicazione della riduzione
del 50% e si applica alla superficie del sedime previsto dalla Tavola di Struttura del Piano.
5. Aree pertinenziali
Non risulta assoggettabile ad autonoma imposizione il terreno vincolato allo svolgimento di
funzioni pertinenziali.
Il riconoscimento della funzione pertinenziale avviene in presenza dei seguenti criteri e condizioni:
− terreno contiguo al fabbricato;
− coincidenza di titolarità sul terreno e sul fabbricato;
− espressa volontà di destinazione dell’area al servizio del fabbricato;
− oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che dimostri la volontà del titolare
di considerare l’area pertinenziale; rileva a questo fine:
− l’esistenza di opere (accesi al fabbricato, pavimentazione, rampe di accesso a garage
interrati, recinzioni in muratura) e/o di strutture accessorie soggette a titolo abilitativo;
− l’esistenza di spazi destinati a parcheggio individuati come da titoli abilitativi;
− la forma dell’area (es. superficie di contorno all’edificio o conformazione allungata
tipica di una strada di accesso ….)
− destinazione durevole, non occasionale e temporanea;
− proporzionalità tra area a servizio e caratteristiche del fabbricato;
− il fabbricato a cui l’area è asservita non sia inagibile e/o inabitabile e di fatto non utilizzato.
I seguenti elementi possono essere utilizzati dall’Ufficio Tributi per qualificare in modo automatico
un’area come pertinenziale:
− conformazione tipica di una strada di accesso a condominio o a case singole unifamiliari o a
case a schiera
− conformazione idonea allo svolgimento di attività produttiva.
In ogni caso le aree edificabili individuate come pertinenza di un fabbricato perdono tale
caratteristica e sono perciò tassabili dalla data in cui è rilasciato il titolo abilitativo per edificare
sulle stesse.
6. Aree a verde privato
Le aree a verde privato non sono assoggettate ad imposta in quanto in esse non è consentita alcuna
edificazione; risultano prive di indice di utilizzazione fondiario. Sono ammesse solo costruzioni in
sottosuolo per autorimesse e depositi e parcheggi in superficie nel rispetto delle regole di
impermeabilizzazione e dei parametri indicati nelle norme di attuazione.
14
7. Aree in fascia di rispetto
Nella nuova disciplina dell’IM.I.S. la nozione di area edificabile diventa più ampia e
onnicomprensiva rispetto a quella dei regimi precedenti con la conseguenza che devono essere
sottoposte a tassazione anche le superfici interamente comprese in fascia di rispetto.
Infatti, anche se queste superfici non possono accogliere comunque manufatti, concorrono alla
determinazione della volumetria edificabile, ad esempio, sulla parte del lotto non interessata dal
vincolo (consentendo di fatto il trasferimento della volumetria).
In generale le aree sono da considerarsi edificabili, e quindi assoggettabili all’imposta con valore
venale di mercato, ogni volta che su di esse e previsto un indice di edificabilità di qualsiasi entità
anche utilizzabile per asservimento altrove (in tal senso l’art. 5, comma 3, del D.L. 13 maggio 2011,
n. 70 che ha inserito nel codice civile, all’art. 2643 il comma 2-bis, tipicizzando un nuovo schema
contrattuale diffuso nella prassi: la "cessione di cubatura”).
Si ritiene congruo, nell’ipotesi di area completamente in fascia di rispetto, l’abbattimento del valore
di riferimento nella misura dell’80%.
8. Lotto minimo
Per le aree edificabili comprese nelle zone residenziali di integrazione e completamento (B2 e B3),
per quelle inserite in zone produttive di nuovo impianto (D [P][PR] e D [L][PR]) e per quelle con
destinazione per attrezzature ricettive e alberghiere (G1) è previsto il lotto minimo rispettivamente
di mq. 500, mq. 1.500, mq. 1.000
I terreni di superficie imponibile inferiore alle misure indicate sono tassati applicando al valore di
riferimento una riduzione la cui entità è riepilogata nella tabella degli abbattimenti.
9. Aree comprese in piani attuativi scaduti
Le aree con destinazioni urbanistiche per le quali è previsto l’obbligo di predisposizione di piani
attuativi sono edificabili ai fini dell’IM.I.S. anche se il piano non risulta ancora approvato.
Qualora sia decorso il termine decennale di cui all’art. 45 comma 2 ovvero art. 54 comma 3 della
L.P. 15/2015, le aree assoggettate all’obbligo di piano attuativo sono qualificate quali “aree
bianche” con la conseguenza che tali aree sono utilizzabili con un ridotto indice di edificabilità. Tali
aree quindi non perdono la loro vocazione edificatoria, anche se le stesse vengono ad assumere un
minor valore conseguente al ridotto indice di edificabilità
La condizione di “area bianca” permane finché il Comune non provvede a definire la nuova
disciplina delle aree interessate.
10. Edificazione su aree non edificabili
Qualsiasi terreno, con qualsiasi destinazione urbanistica rientra nell’applicazione dell’imposta
durante il tempo dell’edificazione.
L’imposta in tale situazione è calcolata prendendo come riferimento il sedime da progetto del
fabbricato in corso di realizzazione e applicando il valore B2 di zona nel caso di unità immobiliari
ad uso abitativo o il valore D1 di zona nel caso di unità immobiliari destinate ad attività economiche
produttive (es. deposito agricolo).
15
Parametri e criteri di riduzione dei valori
Di seguito sono elencate le casistiche che comportano penalizzazioni al valore dell’area edificabile
e per le quali sono quindi previste delle specifiche riduzioni mediante l’utilizzo di un coefficiente di
riduzione.
Nell’ipotesi in cui sia possibile applicare più di una fattispecie di riduzione per singola area, il
valore finale ridotto non può essere inferiore al valore ottenuto applicando al valore di riferimento il
coefficiente 0,20.
Le riduzioni per lotto minimo e conformazione non risultano applicabili qualora l’area interessata
sia contigua ad altra avente la medesima titolarità e la somma delle superfici superi la dimensione
del lotto minimo o risolva i problemi di forma.
L’abbattimento è calcolato quindi nel seguente modo:
valore ridotto = valore di riferimento * coeff.riduzione
nel caso di più riduzioni applicabili
valore ridotto = valore di riferimento * coeff.riduzione 1 * coeff.riduzione 2 * coeff.riduzione 3
Tipologia
lotto minimo aree B2 e B3
tra 499 e 400 mq.
tra 399 e 201 mq
< = 200 mq.
lotto minimo aree D [P][PR] e D
[L][PR]
lotto minimo aree G1
Coefficiente di riduzione
0,50
variabile
Note applicative
riduzione di valore del 50%
riduzione progressiva di valore dal
50% all’80%
0,20
riduzione di valore dell’80%
0,50
0,50
0,20
riduzione di valore dell’80%
0,50
riduzione di valore del 50% quando
non risulta possibile iscrivere nella
superficie libera un cerchio di
diametro 6 m.
conformazione
0,50
non risulta possibile iscrivere nella
superficie libera un cerchio di
diametro 6 m.
aree B4 con SUL < 350 mq.
0,50
trasferimento di volumetria
da definire caso per caso
fascia rispetto
lotto interamente compreso
fascia rispetto
lotto parzialmente compreso
16
Tipologia
aree a rischio idrogeologico molto
elevato R4 e elevato R3
presenza di servitù iscritte a Libro
fondiario
presenza di linee elettriche aeree
presenza di metanodotto o altra
infrastruttura pubblica
carenza di infrastrutture pubbliche
distanza dei fondi interclusi da
strade pubbliche > 30 mt
distanza della fognatura pubblica
> 20 mt.
distanza della rete acquedotto
pubblica > 50 mt.
distanza dal punto di fornitura
della rete elettrica > 50 mt.
Coefficiente di riduzione
0
minimo 10% - massimo 30%
0,90
0,90
0,90
0,90
aree soggette a piani attuativi di
iniziativa privata
0,70
aree soggette a piani attuativi di
iniziativa pubblica
0,50
aree di nuova edificazione o di
ampliamento in centro storico
che
concorrono
nella
determinazione
di
un’unica
sagoma
Note applicative
riduzione di valore del 100% per
inedificabilità assoluta
0,50
1^ adozione da parte del Comune
del PRG o di sua variante
0,90
aree bianche
0,10
riduzione di valore del 30% fino alla
data di approvazione del Piano
non cumulabile con altre riduzioni
riduzione di valore del 50% fino alla
data di approvazione del Piano
non cumulabile con altre riduzioni
più particelle fondiarie o edificiali
appartenenti a proprietari diversi
concorrono nella determinazione
della sagoma
per le aree divenute edificabili con
l’adozione
preliminare
dello
strumento urbanistico il valore viene
ridotto del 10% per tutto il periodo di
salvaguardia urbanistica fino alla data
della adozione definitiva
riduzione del valore del 90% fino
all’adozione di variante al PRG,
con reiterazione dell’obbligo di
piano, o definizione di nuove
previsioni urbanistiche.
17
Pergine Valsugana, ottobre 2015
Paolo Ghirardoni - Funzionario amministrativo contabile
Direzione Generale – Area Risorse
________________________________
Elisabetta Miorelli– Funzionario tecnico
Direzione Servizi Tecnici – Ufficio Urbanistica
________________________________
Nicola Franzini – Funzionario tecnico
Direzione Servizi Tecnici – Ufficio Edilizia privata
________________________________
18

Commissione tecnica interdisciplinare Direzione Generale (Area

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