Perizia stima Leoni 09-2010 - Comune di Monte Argentario

PERIZIA DI STIMA DEL VALORE DELLE AZIONI
della società ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI s.p.a.
con sede in Comune di Monte Argentario (GR) - C.A.P. 58019 – Frazione
Porto Santo Stefano Via Scarabelli s.n. cod. fiscale , partita IV.A. e
iscrizione al registro delle Imprese n° 010917200530 - R.E.A. n° 84481
alla data del 15 settembre 2010
Indice analitico
I) Premessa
II) La società da valutare
Cronistoria e dati identificativi
Attività esercitata
La struttura amministrativo - contabile, le scritture contabili
documentazione raccolta
Documentazione esaminata
Sintesi dei principali dati patrimoniali ed economici degli ultimi esercizi
Finalità della valutazione
e
la
III) I criteri di valutazione adottati
Concetti generali
La valutazione secondo il metodo patrimoniale
Metodologia di stima adottata
IV) La situazione patrimoniale al 15 settembre 2010
V) La valutazione del patrimonio sociale
La valutazione patrimoniale "analitica" con il metodo "patrimoniale "
Stima del Patrimonio Netto rettificato
Determinazione del Valore di Avviamento
Conclusioni: il valore del patrimonio sociale alla data del 15 settembre 2010.
Valore economico stimato della partecipazione del Comune di Monte
Argentario
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I) Premessa
Il sottoscritto Claudio Leoni , nato a Grosseto il 30 maggio 1959
ed ivi domiciliato in via Trieste n° 1 , codice fiscale LNE CLD 59E30
E202G
iscritto al
Commercialisti
numero
ed Esperti
66
dell’Ordine dei
Dottori
Contabili della Circoscrizione del
Tribunale di Grosseto , Revisore Contabile;
premesso
di aver ricevuto dal Comune di Monte Argentario
l'incarico di
procedere alla valutazione peritale del patrimonio della società
stessa con riferimento alla data del 15 settembre 2010 , al fine di
quantificare
il valore
venale
della
propria
partecipazione
costituita dalla titolarità di numero 280.296 azioni del valore di
€.10 ciascuna pari a nominali €. 2.802.960 sulle numero 352.700
azioni costituenti il capitale sociale di €. 3.527.000 ;
dichiara
di essere in grado di redigere la presente "Relazione di Stima alla
data del 15 settembre 2010 ”, contenente la descrizione dei beni
appartenenti alla società, il valore attribuito agli stessi e i criteri di
valutazione singolarmente seguiti, con la finalità di stabilire il valore
economico ragionevolmente attribuibile alla società stessa .
Il perito ritiene opportuno precisare di aver eseguito la valutazione
dei beni sociali alla data del 15 settembre , dopo aver compiuto i
rilievi, assunte le informazioni ritenute opportune e dopo aver inoltre
eseguito il controllo dei dati contabili per la
compilazione della
situazione patrimoniale alla data medesima. Sono state organizzate
una serie di riunioni con il presidente della società , signora Cutini
Dr.ssa Laura e con l’addetta
amministrativa della società
,
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signorina Rosati Dr.ssa Claudia, al fine di approfondire gli aspetti
peculiari
delle
pianificazione
procedure
esistenti,
amministrative,
oltreché
di
l'effettiva
controllo
e
"consistenza"
di
del
patrimonio immobiliare, impiantistico e, più in generale, mobiliare
della società alla data del 15 settembre 2010. Sono state messe a
punto le richieste documentali, le metodologie di verifica e di
controllo. Sono state quindi eseguite, a campione, adeguate
verifiche aventi per oggetto la documentazione amministrativocontabile e l'effettiva esistenza e consistenza dei beni sociali. Sono
state, inoltre, assunte informazioni in merito all'eventuale esistenza di
cause contrattuali, di lavoro, nonché di accertamenti fiscali in
corso, al fine di sincerarsi dell'insussistenza di eventuali passività
potenziali non riflesse nella situazione patrimoniale di riferimento. In
ultima analisi, sono state poi considerate anche le informazioni di
carattere generale, assunte con riferimento al mercati nell'ambito
del quale opera la società.
II) La società da valutare
Cronistoria e dati identificativi
La società “ ARGENTARIO
costituita in data 5 aprile
Giorgio
Ciampolini
APPRODI
E
SERVIZI
s.p.a. ” risulta
1995 , per atto a rogito Notaio Dott.
, iscritto al Collegio Notarile di Grosseto,
Repertorio n. 128743 .
In data 20 maggio 2000
l’Assemblea Straordinaria dei Soci, con
atto a rogito Dott. Ciampolini , Repertorio n. 147850, omologato in
data
2/11/2000 ,
provvedeva
alla
variazione
della
denominazione sociale e dell’oggetto sociale.
In data 21 dicembre 2002 l’Assemblea Straordinaria dei soci , con
atto a rogito Notaio Dott. U. Panuccio , iscritto presso il Collegio
Notarile di Grosseto , Repertorio numero 59416 , provvedeva
trasferimento
della
sede
legale
, ad
aumentare
il
al
valore
nominale di ciascuna azione da €. 0,52 ad €. 10,00 e ad
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aumentare
il capitale
sociale
da
€.
104.000,00
ad
€.
5.495.000,00 e comunque , qualora la sottoscrizione delle azioni
non
avesse
raggiunto
tale importo
entro
il
30/09/2003,
l’aumento del capitale veniva determinato nell’importo a quella
data sottoscritto .
In data 28/04/2004 , l’Assemblea straordinaria dei soci , con atto
a
rogito
Dott. Panuccio
, Repertorio
n°
63991 ,
apportava
modifiche statutarie adottando il vigente Statuto .
Attualmente, la società Argentario Approdi e Servizi s.p.a., da
visura storica camerale , risulta con sede in Monte Argentario (
GR ) Via Scarabelli s.n.
Frazione
di
Porto
Santo
Stefano
,
Capitale Sociale euro 3.527.000 , interamente versato , costituito da
n. 38.675 azioni del valore nominale di euro 10,00 ( tale dato è
palesemente errato
in
quanto da
controllo
delle
singole
proprietà azionarie dei soci risultano correttamente n° 352.700 )
, iscritta presso il Registro Imprese di Grosseto , Codice Fiscale e
Partita IVA 01091720530, Repertorio Economico Amministrativo di
Grosseto GR-84481
L’Organo Amministrativo della società risulta attualmente formato
da un Consiglio di Amministrazione composto
da
cinque
componenti :
- Laura CUTINI (Presidente del Consiglio di Amministrazione)
- Fernando
Antonio ANDREINI
(Vice Presidente del Consiglio di
Amministrazione)
- Luigi SCOTTO (Consigliere)
- Fiorenzo TERRAMOCCIA (Consigliere)
- Giovanni IANNELLO (Consigliere)
Il Collegio Sindacale , risulta attualmente composto come segue :
- Angelo Magagnini (Presidente del Collegio Sindacale)
- Pelio Federico COLLANTONI (Sindaco Effettivo)
- Roberto GIANNETTI (Sindaco Effettivo)
- Arnaldo VONGHER (Sindaco Supplente)
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- Roberto COMANDI (Sindaco Supplente)
Attività esercitata
La “ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI s.p.a.
oggetto principale
“
A) la
l’acquisizione temporanea
ha attualmente , per
costruzione
o
, la
definitiva e
realizzazione,
la gestione
di
infrastrutture , impianti , attrezzature e servizi relativi al diporto
nautico
ed
alle attività
turistiche , ricettive e
balneari
o
comunque utili allo sviluppo di tali settori , nonché delle attività
nautiche produttive; B)
la promozione , la programmazione ed il
coordinamento delle iniziative ed attività attinenti ai settori di
cui
al
sub A )
, delle manifestazioni
competizioni degli sport nautici
, della pratica e
delle
etc….. ”
In concreto l’attività effettivamente esercitata risulta quella
gestione dei
punti
di ormeggio
e
di
delle relative infrastrutture,
situate nel Comune di Monte Argentario , frazione di Porto Santo
Stefano
,
che
avviene
Demaniale Marittima
che
in
forza
di
Atto
di
Concessione
del 20 luglio 2009 – Rep. Dem. 154/2009 -
ha concesso alla società la temporanea occupazione e uso
di aree demaniali marittime a specchio acqueo , per una superficie
complessiva di mq 11.100 , situati ,appunto ,in Porto S. Stefano Via
del Molo , allo scopo di mantenere il posizionamento di una
catenaria
utilizzata
per l’ormeggio
di unità
da
diporto
con
relativi sottoservizi ( tubazioni acqua e linee elettriche interrate )
comprese n° 7 colonnine per l’erogazione degli stessi .
Il recente piano degli ormeggi , portante la data di giugno 2009
, individua complessivamente in 17 i posti barca a disposizione
della società che vanno da una lunghezza minima di 18 mtl ad
oltre 35 mtl .
La concessione, della durata di quattro
anni con decorrenza a
partire dal 1/1/2009 e , quindi, sino al 31/12/2012 è stata rilasciata
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al precipuo scopo di provvedere
alla gestione
dei
punti di
ormeggio per il diporto nautico.
Dalle
informazioni
reperite
e
sulla base degli investimenti
effettuati dalla società per il mantenimento della struttura
prevedibile
che
la
società
si
attenda ,
,
è
alla scadenza
dell’attuale concessione demaniale , il relativo rinnovo.
L’aspetto in questione una volta che sarà
autorizzativo di
rivestirà
definito l’ iter
richiesta della proroga della concessione
,
un’importante variabile di potenzialità economica futura
dell’intera struttura
. Diverso valore assumerà , infatti , l’attività
tipica della società ,
se considerata in un’ottica temporale di
oltre cinque anni rispetto agli attuali due residui su cui , invece
, viene strutturata la presente perizia .
E’ importante sottolineare , ai fini del risultato del presente
lavoro , come in questi ultimi anni il mercato della nautica
abbia avuto una crescita notevole
richiesta
di
posti barca
che
, a
con una esponenziale
tutt’oggi
superiore alle disponibilità offerte dalle attuali
, risulta
ancora
strutture portuali
.
La struttura amministrativo-contabile, le scritture contabili e l'altra
documentazione raccolta
La contabilità, tenuta dal proprio personale amministrativo a mezzo
di sistemi elettrocontabili, appare ordinata e priva di irregolarità tali
da pregiudicarne l'attendibilità. La funzione contabile e di revisione
amministrativa
viene
sottoposta
a
controllo
periodico
del
Collegio Sindacale .
Le scritture vengono eseguite con registrazione cronologica delle
operazioni nel libro giornale, mentre le registrazioni ai fini IVA
trovano corretta allocazione nei registri previsti dalla relativa
normativa. Oltre ai predetti registri, sono stati correttamente istituiti i
libri contabili e sociali previsti per legge o regolamento.
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Sono stati attentamente presi in considerazione tutti i registri
riguardanti la contabilità, nonché le schede di mastro, le fatture, i
tabulati e tutta la rimanente documentazione contabile resasi
necessaria al fine di procedere alla redazione della presente
perizia, con particolare riferimento ai controlli da eseguirsi per
determinare la reale consistenza patrimoniale della società alla
data del 15 settembre 2010 , rilevando una sostanziale conformità
delle scritture contabili ai fatti amministrativi sottostanti.
L'insieme delle procedure amministrative e contabili in essere, oggi
come alla data di riferimento della presente perizia, garantiscono
un adeguato livello di attendibilità dei dati contabili utilizzati nel
processo valutativo.
Documentazione esaminata
Ai fini della predisposizione
preso
in
esame
la
della presente perizia il Perito ha
seguente
documentazione
fornita
ufficialmente e formalmente dalla Società :
- Atto costitutivo e Statuto vigente ;
- Copia
dei
bilanci
degli
esercizi
chiusi
al
31/12/2007 ,
31/12/2008, 31/12/2009 ;
- Copia delle dichiarazioni dei redditi Modello Unico società di
capitali relative ai periodi d’imposta 2007-2008-2009 ;
- Situazione contabile economica patrimoniale alla data del 15
settembre 2010;
- Libro mastro dei cespiti con relative fatture di acquisto delle
relative immobilizzazioni immateriali e materiali ;
- Libro Soci , Libro dei Cespiti Ammortizzabili , Libro Inventari ;
- Planimetria del Piano degli ormeggi redatta dal Geom. G.
Giovani risalente al giugno 2009 ;
- Promemoria
dei
contenziosi
in
atto
con breve relazione
esplicativa su ciascuna controversia in cui la società è parte (
attrice , convenuta , ricorrente ) ;
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- Listino
delle
tariffe
di ormeggio
praticate
dalla
società
concessionaria per i posti barca in transito ;
- Copia
atto
di
concessione
l’Amministrazione Marittima e
dell’area
demaniale
tra
la società ;
- Ultimi bilanci approvati ( 2009) delle società partecipate OASI
MARPARK TOSCANA s.r.l.
e
SOCIETA’
GESTIONE
SCALI
D’ALAGGIO s.r.l. ;
- Copia verbale di assemblea straordinaria del 21/12/2002 e
copia del verbale di assemblea straordinaria del 28/04/2004 ;
Sintesi dei principali dati patrimoniali ed economici degli ultimi
esercizi
(valori espressi in euro)
ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI S.P.A.
Attivo
Liquidità a Breve
Termine
Liquidità Differite
Rimanenze
Immobilizzazioni
Attivo Totale
Crediti Vs Soci x Ver
Dovuti
Crediti Verso Clienti
Crediti Totali
Attività Finanziarie
Disponibilità Liquide
Ratei e Risconti Attivi
Passivo
Debiti a Breve
Termine
Debiti a Medio Lungo
Term.
Capitale Proprio
Passivo Totale
Patrimonio Netto
Fondi per Rischi ed
Oneri
Trattamento Fine
Rapporto
Debiti Verso Banche
Debiti Verso altri
Finanziatori
Debiti Verso Fornitori
Debiti Totali
2006
2007
2008
2009
393.979
327.702
371.843
265.773
3.714.515
4.108.494
3.725.791
4.053.493
3.736.252
4.108.095
3.855.972
4.121.745
63.836
80.536
248.926
61.954
2.563
76.501
172.450
36.074
85.585
85.064
230.007
153.531
1.721
284.725
1.533
32.670
3.096
2006
2007
2008
2009
190.547
79.146
133.489
183.976
48.453
48.440
46.185
3.925.894
4.053.493
3.925.894
3.926.166
4.108.095
3.926.166
3.891.584
4.121.745
3.891.584
3.078
3.440
1.185
55.598
122.239
33.813
177.272
31.472
225.579
3.917.947
4.108.494
3.917.947
284
43.598
190.547
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Ratei e Risconti
Passivi
Conto
Economico
Ricavi Vendite e
Prestazioni
Ricavi al Break Even
Point
Var Rimanenze Semil
e Finiti
Costi x M.Prime,
Sussid, ...
Var Rimanenze
M.Prime, ...
Costo del Venduto
Totale Costi del
Personale
Valore - Costo
Produzione
Proventi ed Oneri
Finanziari
Risultato Prima delle
Imposte
Utile (Perdita)
dell'Esercizio
2.282
1.217
3.397
2006
2007
2008
2009
433.044
413.273
388.148
358.810
87.595
310.324
218.017
341.265
8.516
5.697
732
2.688
8.516
7.074
5.697
61.839
732
62.019
2.688
78.212
280.224
127.339
128.257
35.853
20.539
30.485
25.068
28.853
292.190
160.289
150.555
81.586
174.205
90.698
86.433
47.530
Pagina 9 di 58
Sintesi di Stato Patrimoniale
31.12.2007
31.12.2008
+/(%)
31.12.2009
+/- (%)
ATTIVO FISSO
(Immobilizzazioni)
3.725.791
3.736.252
0,3%
3.855.972
3,2%
Immobilizzazioni
Immateriali
33.332
26.041
21,9%
116.753
348,3%
Immobilizzazioni
Materiali
2.926.587
2.924.820
-0,1%
2.923.054
-0,1%
Terreni e
Fabbricati
2.917.680
2.917.680
0,0%
2.917.680
0,0%
8.907
7.140
19,8%
5.374
-24,7%
765.872
785.391
2,5%
816.165
3,9%
65.775
66.990
1,8%
66.990
0,0%
Crediti
v/controllanti,
collegate, e altre
700.097
718.401
2,6%
749.175
4,3%
Altre
immobilizzazioni
finanziarie
--
--
//
--
//
ATTIVO CORRENTE
327.702
371.843
13,5%
265.773
-28,5%
Magazzino/Rimanen
ze finali
--
--
//
--
//
Materie prime
--
--
//
--
//
172.450
85.585
50,4%
230.007
168,7%
153.531
284.725
85,5%
32.670
-88,5%
1.721
1.533
10,9%
3.096
102,0%
4.053.493
4.108.095
1,3%
4.121.745
0,3%
31.12.2007
31.12.2008
+/- (%)
31.12.2009
Attivo
Altre
Immobilizzazioni
materiali
Immobilizzazioni
Finanziarie
Partecipazioni
Crediti
Disponibilità
liquide
Altro Attivo
Circolante
CAPITALE INVESTITO
Passivo
+/- (%)
Pagina 10 di 58
MEZZI PROPRI
(Patrimonio Netto)
3.925.894
3.926.166
0,0%
3.891.584
-0,9%
3.527.000
3.527.000
0,0%
3.527.000
0,0%
201.337
201.339
0,0%
201.338
0,0%
48.453
48.440
0,0%
46.185
-4,7%
--
--
//
--
//
3.078
3.440
11,8%
1.185
65,6%
--
--
//
--
//
45.375
45.000
-0,8%
45.000
0,0%
79.146
133.489
68,7%
183.976
37,8%
Debiti verso banche
--
--
//
--
//
Debiti verso fornitori
55.598
33.813
-39,2%
31.472
-6,9%
--
--
//
--
//
23.548
99.676
323,3%
152.504
53,0%
4.053.493
4.108.095
1,3%
4.121.745
0,3%
di cui Capitale
Sociale
di cui Altre Riserve
PASSIVITA' A M/L
TERMINE
Fondi per rischi e
oneri
Fondo TFR
Debiti verso banche
Altri debiti a M/L
termine
PASSIVITA'
CORRENTI
Acconti da clienti
Altri debiti a breve
CAPITALE
ACQUISITO
Conto economico riclassificato a Valore Aggiunto
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31.12.2007 31.12.2008 +/- (%) 31.12.2009
RICAVI
+ Variazione rimanenze
finali e semil.
+ Altri ricavi
= VALORE DELLA
PRODUZIONE
- Acquisti
- Variazione materie
prime
413.273
358.810
-7,6%
//
--
//
76.698
31.731 -58,6%
50.606
59,5%
489.971
419.879 -14,3%
409.416
-2,5%
5.697
732 -87,2%
2.688
267,2%
//
--
//
--
--
388.148 -6,1%
+/- (%)
--
--
- Spese generali
182.512
219.668 20,4%
250.437
14,0%
= VALORE AGGIUNTO
301.762
199.479 -33,9%
156.291
-21,7%
0,2%
74.988
27,4%
140.617 -42,1%
81.303
-42,2%
2,6%
3.224
2,1%
9.203 -91,8%
42.226
358,8%
0,7%
35.853
-72,0%
30.647
25.069 -18,2%
28.998
15,7%
157.986
153.326 -2,9%
64.851
-57,7%
162
1 -99,4%
- Rettifiche di valore di
attività finanziarie
-5.797
-3.375 -41,8%
- Oneri (Proventi)
straordinari
-8.262
-605 -92,7%
160.289
150.555 -6,1%
81.586
-45,8%
- Imposte
69.591
64.122 -7,9%
34.056
-46,9%
= REDDITO NETTO
(Utile/Perdita
d'Esercizio)
90.698
86.433 -4,7%
47.530
-45,0%
- Costo del lavoro
(escluso
accantonamento TFR)
58.761
= MARGINE
OPERATIVO LORDO
(EBITDA)
243.001
- Accantonamenti
3.078
- Ammortamenti e
svalutazioni
112.584
= MARGINE
OPERATIVO NETTO
(MON)
127.339
+ Proventi (oneri)
gestione accessoria
= RISULTATO ANTE
ONERI FINANZIARI
(EBIT)
- Oneri Finanziari
= RISULTATO PRIMA
DELLE IMPOSTE
58.862
3.157
128.257
145 14400,0%
--
-100,0%
-16.880 2690,1%
Pagina 12 di 58
Analisi grafica dello stato patrimoniale: struttura
Margine
di
Struttura
E' la
differenza tra
Patrimonio
Netto e
Immobilizzaz
ioni.
Se positivo o
tendente a 0
(verde)
indica che i
Propri
Capitali sono
sufficienti
allo
svolgimento
dell'attività
d'Impresa;
altrimenti
(rosso) non
sono
sufficienti.
Margine
di
Tesoreria
E' la
differenza tra
Liquidità più
Crediti a BT e
Debiti
Finanziari più
Debiti a BT.
Se positivo
(verde) indica
una buona
Situazione
Finanziaria;
se negativo
(rosso) uno
squilibrio
della
Situazione
Finanziaria.
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Analisi grafica dello stato patrimoniale: composizione
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Finalità della valutazione
La presente relazione di stima ha come finalità quella di
determinare il valore attribuibile alle azioni detenute dal Comune
di Monte Argentario
nella società Argentario Approdi e Servizi
s.p.a. al fine di prevederne , successivamente , in relazione alla
Delibera assunta dal Consiglio Comunale n° 56 del 16/09/2010
la eventuale alienazione .
E’ stato infatti
richiesto
, in particolare ,
di
effettuare
la
valutazione con riferimento all’intero patrimonio sociale .
Il valore attribuibile al capitale di un’azienda è spesso solo il
punto di partenza al fine della stima di un pacchetto azionario
o
comunque
di una
quota
sociale.
Appurati i motivi che
rendono necessaria la stesura della presente perizia, si ritiene
opportuno proseguire ora nella valutazione del patrimonio sociale,
esponendo di seguito:
–i
criteri di valutazione accolti;
– la
– il
descrizione dei beni e gli specifici criteri di valutazione adottati;
valore a ciascuno di essi attribuito e la "Situazione patrimoniale"
alla data del 15 settembre 2010 .
III) I criteri di valutazione adottati
Concetti generali
Con riferimento alle operazioni di cessione di quote sociali, si pone
a carico dei periti stimatori il problema della determinazione del
"capitale economico", della determinazione, cioè, del valore
dell'azienda come complesso unitario.
Metodo Patrimoniale
Il
metodo
patrimoniale
determina il valore dell’azienda
rivalutando il patrimonio netto alla data della stima. La rivalutazione
del patrimonio netto passa attraverso una stima analitica del valore
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corrente di tutte le attività e passività patrimoniali anche se tali
attività e passività non appaiono in bilancio.
La ratio valutativa di questo metodo consiste nel superamento
dell’approccio contabile del costo storico. Il costo storico riesce ad
esprimere in modo prudenziale il capitale di bilancio ossia le attività
acquisite o prodotte internamente , i servizi ricevuti e gli interessi dei
creditori e dei proprietari dell’azienda . I valori presenti nello stato
patrimoniale possono poi differire anche in misura sostanziale dal
valore corrente . La distanza fra costo storico e valore corrente è
maggiore per quei beni che sono stati ottenuti in disponibilità da più
tempo. È indispensabile quindi rivalutare il bene per esprimerlo al
suo valore corrente. Il bilancio rappresenta dunque un utile punto di
partenza dal quale , con una serie di rettifiche e variazioni, si transita
al valore corrente. Il metodo patrimoniale viene classificato in
semplice e complesso a seconda se si include nel perimetro della
valutazione i beni immateriali non presenti in bilancio (i cosiddetti
intangibles assets) .
Metodologia di stima adottata
In relazione alla caratteristica della struttura giuridico-gestionale
della società
Argentario
Approdi
e
Servizi
Spa, nonché del
particolare settore in cui la stessa esercita l’attività,
il perito ha
ritenuto applicabile il metodo misto patrimoniale -reddituale con
stima autonoma del goodwill che valuta l’azienda sommando :
il
valore
del
capitale
netto di
bilancio
alla data
del
15
settembre 2010 , rettificato per tenere conto delle eventuali
plusvalenze e/o minusvalenze scaturenti dalla differenza tra
valore di libro e reale consistenza ( valore di mercato ) degli
elementi attivi e passivi ,
K=C+[(P1+P2+……) – (M1+M2+…..)] (1-t )
Dove :
K = capitale economico o capitale netto rettificato
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C= capitale netto contabile
P= plusvalenze accertate sui valori dell’attivo e del passivo
M= minusvalenze accertate sui valori dell’attivo e del passivo
t=
aliquota fiscale
il goodwill , inteso come reddito medio differenziale atteso su n
anni
attualizzato, dove
il
concetto
di
reddito differenziale
corrisponde ai risultati medio-normali attesi , ridotti del costo del
capitale , sul capitale investito ( K)
Goodwill= a ⁿ¬I’ (R- i” K)
Dove :
K= capital netto rettificato
R = reddito medio normale atteso per il futuro per
l’individuazione del valore di R, si applica il concetto di reddito
medio atteso; il riferimento è fatto alla misura dei flussi tipica del
valore economico calcolato mediante applicazione del metodo
reddituale
i’ = tasso di attualizzazione del sovrareddito
i” = costo del capitale
n= durata del reddito differenziale
Il metodo misto con stima autonoma del goodwill , che è
spesso presentato come criterio esclusivamente europeo, negli
Stati Uniti viene considerato come metodo valido per la stima
di piccole e medie aziende .
Nell’esperienza italiana , il mondo professionale e larga parte di
quello accademico considera
il criterio in esame tra i più
razionali .
Al fine di utilizzare il metodo prescelto è stata fatta un’attenta
analisi dei dati contabili e delle specificità aziendali .
Ad esempio , il metodo patrimoniale complesso che include
nel perimetro della valutazione i beni immateriali non presenti
in
bilancio
solitamente
( i
nelle
cosiddetti
valutazioni
intangibles assets )
di
strutture
che
portuali
ricorre
, non
è
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adattabile al caso in questione ; infatti,
la mancanza di beni
non analiticamente iscritti in bilancio , costituiti dai beni sociali
“ strumentali ” e dai beni concessi in utilizzo ai soci
costituiscono
quel
complesso
unitario
ed
che
imprescindibile
di
strutture ed impianti specializzati realizzati sul demanio marittimo
e nel mare territoriale che offrono ai medesimi e a tutti gli
utenti della struttura portuale una serie di servizi necessari per il
mantenimento dell’imbarcazione , insomma quella tipologia di “
beni ” che , seppur non iscritti analiticamente in bilancio sono
concessi
soci
e
convenzionalmente in uso diretto ed individuale ai
sono
pertanto
produttori
di
benefici
e
vantaggi
valutabili dal punto di vista economico , in quanto funzionali e
imprescindibili
alla natura
dell’attività
portuale
nel
suo
complesso , rende tale metodo non applicabile .
Il metodo di valutazione misto patrimoniale - reddituale risulta il più
idoneo in quanto per la struttura giuridica della società e per il
comune interesse sociale allo sviluppo nautico, l’obiettivo della
stima dell’esperto
deve consistere nella determinazione
del
cosiddetto valore generale , di quel valore cioè che in normali
condizioni di mercato può essere considerato congruo per il
capitale
di
un’azienda
, prescindendo
dagli
interessi
delle
eventuali parti in causa e della loro forza contrattuale .
Per tali ragioni il perito ritiene necessario , in prima analisi , dare un
valore al capitale economico mediante la valutazione di tutto il
patrimonio aziendale , ossia considerare che tutti i beni materiali
abbiano un loro valore autonomo realizzabile anche cedendoli
separatamente , nonché andare a valutare voce per voce tutte le
altre componenti dell’ Attivo e del Passivo dello Stato Patrimoniale
come stima analitica a valori correnti di sostituzione
prendendo
come assunto il riacquisto o la riproduzione per gli elementi
dell’attivo e della rinegoziazione per quelli passivi al fine di
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determinare un valore che esprima il cosiddetto “patrimonio netto
rettificato” .
La revisione si è svolta con una metodologia consistente nel
controllo accurato di tutte le poste patrimoniali , tenendo conto
della loro reale consistenza , nel contesto della specifica attività
esercitata .
Il sottoscritto perito , a seguito di espressa interrogazione , ha
avuto , inoltre, formale assicurazione che tutte le attività e le
passività sotto evidenziate sono di pertinenza della società e
che non esistono altre attività e/o passività iscritte o iscrivibili
nella contabilità
sociale
così
come
risulta
dalla
situazione
economica patrimoniale consegnatagli in data 15 settembre
2010 .
Sulla base delle considerazioni sopra esposte il Perito ha , dunque,
articolato la sua analisi attraverso le seguenti fasi :
- analisi e verifica contabile degli elementi attivi e passivi
analiticamente iscritti in bilancio;
- determinazione delle rettifiche da apportare al patrimonio
contabile;
- stima del patrimonio netto rettificato;
- valorizzazione economica dell’avviamento ;
- conclusioni e determinazione del valore globale di stima
V) La situazione patrimoniale al 15 settembre 2010
La situazione patrimoniale di seguito riportata è stata redatta
adottando i medesimi principi contabili utilizzati per la stesura del
bilancio di esercizio di un'impresa in normale funzionamento e
considerando i valori aziendali espressi alla data del 15 settembre
2010 :
(valori espressi in unità di euro)
Attività
I) Immobilizzazioni
Immateriali
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Licenza d'uso software
Lavori straordinari su beni di
terzi
Altri costi ad utilizzazione
plur.le
547,10
100.231,27
15.975,00
116.753,37
II) Immobilizzazioni Materiali
1) Terreni e Fabbricati
Fabbricati civili
1.051.600,00
Fabbricati Industriali
1.866.080,00
2.917.680,00
2) Impianti e Macchinario
Impianti e macchinario
F.do ammortamento
3.200,00
-1.200,00
2.000,00
3) Attrezzature Industriali e
comm.li
Attrezzature ind.e comm.li
Attrezzature varie minute
inf.€516,46
18.325,61
1.394,83
19.720,44
Fondo ammortamento
4) Altri beni
Mobili e macchine ordinarie
ufficio
Fondo ammortamento
Macchine elettroniche per
ufficio
Fondo ammortamento
Imbarcazioni
Fondo ammortamento
Arredamento
Fondo ammortamento
-18.651,78
1.068,66
3.761,36
-2.524,19
1.237,17
2.615,87
-2.049,12
566,75
350,00
-350,00
0,00
7.919,83
-6.485,24
totale immobilizzazioni
materiali
1.434,59
2.923.987,17
Totale Immobilizzazioni
3.040.740,54
III) Immobilizzazioni Finanziarie
1) Partecipazioni in :
a) imprese controllate
soc.Gestioni Scali d'Alaggio
srl
7.028,31
soc. Marpark Toscana srl
57.961,20
64.989,51
c) Altre imprese
Nautiporto srl
Far Maremma srl
2) Crediti ( Immobilizzazioni finanz)
Polizza MPS Vita Propensione
Polizza MPS - Diga
1.500,00
500,00
2.000,00
462.457,16
284.159,63
Pagina 21 di 58
Cauzioni utenza Enel
totale immobilizzazioni
finanziarie
4.628,33
751.245,12
818.234,63
Totale Immobilizzazioni
3.858.975,17
C) ATTIVO CIRCOLANTE
II) Crediti Verso
1) Clienti
crediti verso clienti
- F.do svalut.ne crediti v/clienti
29.743,70
-427,46
corrispettivi da incassare
3.976,40
fatture da emettere
3.600,00
2) Imprese controllate
Soc. Gestioni Scali spese
antici.te
Soc. Marpark spese
anticipate
36.892,64
3.833,68
130,00
3.963,68
4-bis ) Crediti Tributari
IVA su acquisti di periodo
Erario c/acconto IRES
Regioni c/acconto IRAP
Cred. v/Erario IRES -IRAP
2007
5.856,66
11.696,40
2.150,40
3.729,68
Erario c/IVA
0,01
Erario c/to ritenute subite
0,25
23.433,40
3.624,88
3.624,88
4-ter ) Imposte anticipate
Imposte anticipate
5) Altri Crediti
INAIL c/acconti
1.991,25
INFOCAMERE
714,30
Debiti v/fornitori
100,00
Crediti v/Schiano
86,12
2.891,67
Totale dei crediti
70.806,27
IV) DISPONIBILITA' LIQUIDE
1) Depositi Bancari
Banca M.P.S.
Carte di credito da
accred.
249.923,96
930,00
250.853,96
3) Denaro e valori in Cassa
Cassa contanti
Valori Bollati
totale disponibilità liquide
594,83
14,62
609,45
251.463,41
D) RATEI E RISCONTI
ATTIVI
2) Risconti Attivi
TOTALE ATTIVO
1.548,61
4.182.793,46
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Passività e parti ideali del patrimonio netto
A) PATRIMONIO NETTO
I) Capitale sociale
II) Riserva da Sovraprezzo azioni
IV) Riserva Legale
VII) Altre riserve
a) Riserva Straordinaria
b) Riserva arrotond.unità di €.
IX) Utile in formazione
3.527.000,00
83.145,00
34.948,46
201.337,54
0,01
111.112,45
Totale Patrimonio Netto
3.957.543,46
C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO
D) DEBITI
7) Debiti verso Fornitori
Fornitori
Fatture da ricevere
9) Debiti verso imprese
Controllate
sottoscrizione capitale O.M.T.
12 ) Debiti Tributari
IVA su vendite
IVA su corrispettivi
Erario c/to ritenute dipendenti
Erario c/to ritenute lavoro
autonomo
Altri Debiti TARSU
13) Debiti verso Istituti
Previdenziali
INPS contrib. Lavoro
dipendente
14 ) Altri Debiti
Amministratori c/compensi
Dipendenti c/to retribuzioni
Debiti Diversi
Azionisti c/to dividendi anno
2004
Azionisti c/to dividendi anno
2005
Azionisti c/to dividendi anno
2006
Azionisti c/to dividendi anno
2007
Azionisti c/to dividendi anno
2008
Azionisti c/to dividendi anno
2009
1.185,09
7.503,85
2.346,02
9.849,87
45.000,00
45.000,00
9.566,17
16.025,22
272,13
582,42
9.362,00
35.807,94
676,65
676,65
88,00
0,30
180,00
438,99
1.190,72
1.647,63
1.920,81
82.111,00
45.153,00
132.730,45
Pagina 23 di 58
TOTALE PASSIVO
4.182.793,46
VI) La valutazione del patrimonio sociale
La valutazione patrimoniale "analitica" con il metodo "patrimoniale
"
Al fine di valutare il patrimonio sociale si è reso necessario
procedere, innanzitutto, a una valutazione del complesso dei beni
intrinsecamente coordinati e potenzialmente idonei a produrre
risultati
economici.
La
valutazione
consiste,
in
definitiva,
nell'attribuzione di un valore al "capitale economico" dell'azienda a
mezzo della quale opera la società stessa, intendendosi con
l'espressione "capitale economico" quell'entità che rappresenta il
"valore" dell'azienda e che prescinde da una rappresentazione
puramente contabile del suo patrimonio netto di bilancio. La
migliore dottrina economico-aziendale, quella italiana come pure
quella di estrazione anglosassone, è concorde nell'affermare che
l'obiettivo
della
stima
dell'esperto
debba
consistere
nella
determinazione del cosiddetto valore generale, di quel valore cioè
che in normali condizioni di mercato può essere considerato
congruo per il capitale di un'azienda, prescindendo dagli interessi
delle eventuali parti in causa e dalla loro forza contrattuale.
La revisione si è svolta con una metodologia consistente nel
controllo accurato di tutte le poste patrimoniali, tenendo conto
della loro reale consistenza, nel contesto della specifica attività
esercitata.
Il sottoscritto perito, a seguito di espressa interrogazione, ha infine
avuto formale assicurazione che tutte le attività e le passività sotto
evidenziate sono di pertinenza della società e che non esistono
altre attività e/o passività iscritte o iscrivibili nella contabilità sociale.
Pagina 24 di 58
Valutazione del patrimonio sociale
Il patrimonio netto rettificato alla data del 15 settembre 2010 è
determinato mediante:
- la verifica della consistenza delle poste attive;
- la verifica delle poste passive;
- la riespressione a valori correnti delle poste attive o passive ove il
valore contabile non sia giudicato congruo.
Attività
Sulla base dei rilievi eseguiti si ritiene utile fornire le necessarie
illustrazioni dei criteri applicati alle singole voci che compongono
l’attivo patrimoniale del complesso aziendale.
Immobilizzazioni immateriali
Le immobilizzazioni immateriali riguardano per la generalità lavori
di manutenzione straordinaria ( impianti elettrici – opere edili per
installazione bitte – ripristino
catenaria
e
concessione
interramento
demaniale,
tubazione acquee – ripristino
corpi
morti etc.
gratuitamente
) , su beni
devolvibili al
in
termine
della concessione e pertanto costituite da “beni” non suscettibili di
negoziazione sul mercato. Ai fini della presente perizia il valore
non assume rilevanza
costi di realizzo
redazione di
del
. Stesso criterio valutativo riguardo ai
sito
aziendale e di consulenza per la
progetti di sviluppo .
Immobilizzazioni materiali
Fabbricati Civili e Fabbricati Industriali
Per la valutazione delle componenti immobiliari presenti nel
patrimonio della Argentario Approdi e Servizi s.p.a. il perito si è
avvalso della collaborazione del
Dott. Arch. Maria Pia MARSILI,
nata a Grosseto il 14 aprile 1957, c.f.:MRSMRP57D54E202H, iscritta
Pagina 25 di 58
all’Ordine degli Architetti della Provincia di Grosseto al n.111, libero
professionista con Studio Professionale a Grosseto in Galleria
Cosimini n.7, le cui risultanze risultano le seguenti
specificazioni e peculiari individuazioni
. Migliori
si possono desumere
dalla perizia di stima compiuta dal professionista di cui sopra
ed allegata agli atti a cui si rimanda .
IMMOBILE N.1 Fabbricato di civile abitazione
Regione: TOSCANA
Provincia: GROSSETO
Comune: MONTE ARGENTARIO- LOCALITA’ SANTA LIBERATA
CAP:
58019
Via:
Località Santa Liberata, S.S. n.440 di Porto Santo
Stefano, 97 e 99
Scala.Piano.Interno:
Primo)
intero immobile ( Piano Terra e Piano
Individuazione catastale
L’immobile risulta così censito all’Agenzia del Territorio di
Grosseto, nel Comune di Monte Argentario:
-
Catasto Fabbricati
foglio 19, particella 237, subalterno 2, in Cat.A/7, Classe 6,
Consistenza 4 vani, Rendita €1.394,43, piano T.
-
foglio 19, particella 237, subalterno 4, in Cat.A/7, Classe 6,
Consistenza 4,5 vani, Rendita €1.568,74, piano 1-2
-
foglio 19, particella 237, subalterno 5, in Cat.A/7, Classe 6,
Consistenza 5 vani, Rendita €1.743,04, piano 1-2
Intestazione
Argentario Approdi e Servizi S.p.a.
proprietà
per 1/1
Descrizione dell’immobile
Si tratta di una palazzina con annessa corte esclusiva, situata nel
Comune di Monte Argentario, in località Santa Liberata, prossima
alla Strada provinciale Orbetellana di collegamento Orbetello Porto S.Stefano, in una zona residenziale caratterizzata soprattutto
Pagina 26 di 58
dalla presenza di villette per la maggior parte utilizzate come
abitazioni di villeggiatura e ben servita dai mezzi pubblici.
L’originaria costruzione è stata edificata negli anni sessanta
direttamente
dall’amministrazione
comunale
come
edificio
scolastico e successivamente trasformata in appartamenti di civile
abitazione, una al piano terra e due al piano primo, ad oggi
occupati dalle famiglie dei militari della Stazione dei Carabinieri di
Monte Argentario.
L’edificio, che in pianta presenta una configurazione quasi
rettangolare, è collocato al centro di un lotto di terreno di più
ampie dimensioni in prossimità della strada provinciale e si presenta
in un discreto stato di manutenzione e conservazione.
Di due elevazioni fuori terra, ha una struttura portante in c.a. con
tamponature esterne in laterizio intonacate tinteggiate con parti
rivestite in pietra, solai in laterocemento, copertura a tetto a due
falde inclinate con sovrastante manto di tegole in laterizio.
Gli infissi esterni sono costituiti da finestre e porte finestre in legno
verniciato di colore bianco completi di scuri in legno.
Le finiture interne sono del tipo ordinario: pavimenti e rivestimenti
in ceramica, infissi interni in legno laccato, impianto elettrico ed
idro-sanitario perfettamente funzionanti e ben conservati, impianto
di riscaldamento centralizzato alimentato con caldaia a gasolio e
impianto di autoclave.
Al momento risulta così suddivisa :
-
appartamento n. 1 al piano terra con ingresso indipendente
composto da un ingresso disimpegno, cucina con ripostiglio,
soggiorno, camera e un bagno della superficie lorda di circa
90,00mq con un’altezza interna di 3,15ml;
-
appartamento n. 2 al piano primo posto sul lato sinistro del
corridoio di ingresso comune ai due appartamenti al piano primo
composto da un ingresso, cucina, soggiorno, camera e un bagno
della superficie lorda di circa 94,00mq con un’altezza interna di
Pagina 27 di 58
3,05ml. Una scala di forma circolare collega l’appartamento con
due locali realizzati nel sottotetto quali volumi tecnici,della
superficie lorda di circa 45,00mq e altezza media variabile da
2,60ml a 2,00ml.;
-
appartamento n. 3 al piano primo posto sul lato destro del
corridoio di ingresso comune ai due appartamenti al piano primo
composto da un ingresso, cucina tinello, tre camere e un bagno,
della superficie lorda di circa 102,00mq con un’altezza interna di
3,05ml. Una terrazza della superficie di circa 16,80mq circonda
l’appartamento su due lati.
L’intero dell’unità immobiliare ha la disponibilità di una resede
esclusiva di circa 770mq che interessa l’immobile su quattro lati, in
parte sistemata a giardino e in parte piastrellata, completamente
recintata con muretto e sovrastante recinzione metallica sul lato
strada e con paletti in ferro a T e rete metallica a confine con le
altre proprietà.
Al piano terra sul lato sinistro guardando il fabbricato dalla strada
provinciale , è presente un locale tecnico comune ad uso centrale
termica.
Provenienza
La porzione di terreno sul quale insiste il fabbricato è pervenuto al
Comune di Monte Argentario con atto stipulato in data 23/02/1959
dal Segretario Comunale registrato a Orbetello il 04/04/1959 al n.707
mod. I° Vol.62 e trascritto a Grosseto il 09/08/1980 al n. 9968/7494.
Regolarità urbanistica
L’impianto originario dell’immobile risulta costruito negli anni
sessanta direttamente dal Comune di Monte Argentario quale
edificio scolastico, come risulta da un Contratto di Appalto del
30/01/1959 registrato il 04/04/1959 al n.708 mod.1 vol.62 stipulato tra
Pagina 28 di 58
lo stesso Comune e la ditta aggiudicatrice dei lavori.
Successivamente il 21/04/1979 con delibera del Consiglio
Comunale veniva approvato il progetto per la trasformazione
dell’edificio scolastico, ormai in disuso da molti anni, in n. 3
appartamenti di civile abitazione.
La documentazione catastale risponde alla reale consistenza
dell’immobile. Non è stato rintracciabile agli atti il Certificato di
agibilità/abitabilità.
Mercato
Localizzazione:
zona
“Santa
Liberata”
Strada
Statale n.440
Contesto:.................
................................. residenziale
Densità abitativa: ..
media/alta
Validità immobiliare della localizzazione .................... buona
Stato occupazione dell’immobile
Al momento del sopralluogo del 01/10/2010 le unità immobiliari
risultavano in locazione al Ministero degli Interni, quale alloggi dei
Carabinieri. Tale occupazione è da ritenersi precaria in quanto
già oggetto di sfratto per decorsa locazione .
Inquadramento Urbanistico
Nel territorio su cui ricade l’immobile è tuttora vigente lo strumento
urbanistico della Variante Generale al P.R.G.C. approvata con
delibera della Giunta regionale n°5389 del 17/05/1985.
L’area ricade nella Z.T.O. C2 – ESPANSIONI-SOTTOZONE C1-C2
Insediamenti turistici saturi.- Art. 18- 1) Riguarda aree nelle quali la
Variante
ammesso
non
solo
consente
il
ulteriori
localizzazioni
completamento
volumetrico
insediative.
degli
E’
edifici
preesistenti alla adozione della Variante a condizioni che: “ il
Pagina 29 di 58
volume nuovo sommato al preesistente non superi il 50% di quello
preesistente e comunque non dovrà superare quello risultante
dall’indice di fabbricabilità fondiaria di 0.30 mc/mq per le zone C2
e di 0,60mc/mq per le zone C1; l’altezza massima non deve
superare ml.6,50 per le zone C2 e ml.4,50 per le zone C1 ;gli
interventi di completamento non potranno mai comportare
l’edificazione
di
corpi
di
fabbrica
indipendenti
da
quelli
preesistenti.”
In data del 25/07/2002 con delibera del C.C. n°63 del 25/07/2002
è stato approvato il Piano Strutturale e il 25/08/2010 è stato
completato il percorso di formazione del Regolamento Urbanistico
con il deposito dello stesso presso l’ufficio urbanistica del Comune.
Nell’elaborato G, Norme di Attuazione, l’area è inserita
nella
Sezione C “Ambiti territoriali a prevalente carattere insediativo”,
cioè aree urbanizzate per la residenza esterne agli ambiti urbani e
ubicate
nell’arco
costiero
settentrionale
e
nord-orientale,
individuate dalle tavole grafiche del R.U. con la sigla “IR”.
Nello specifico l’area in esame ricade nella sottozona IR.2:
residenze e strutture ricettive di Santa Liberata, Torre Calvello e
Punta Nera, ubicate a valle della SP 161 Porto Santo Stefano e/o
soggette a limitazione delle trasformazioni del P.S;
Valutazione dell’immobile allo stato attuale con il
comparativo diretto sulla base delle superfici commerciali
criterio
L’immobile con la corte di pertinenza si presenta in discreto stato
manutentivo, con una consistenza che è aderente a quelle che
sono le richieste del mercato locale per insediamenti residenziali
presenti nella zona.
Si ritiene necessario procedere con una valutazione nel metodo di
stima sintetico per comparazione sulla base delle superfici lorde
virtuali.
Valore al mq
Pagina 30 di 58
a)
Indagine diretta
Le risultanze delle indagine effettuate nel mercato della zona in cui
ricade l’unità immobiliare in esame hanno rilevato che per vendite
di immobili aventi caratteristiche
similari a quello oggetto della
presente stima viene attribuito un valore unitario per superficie lorda
vendibile pari a 6.000,00€/mq;
b)
Osservatorio dei valori immobiliari
L’Agenzia del Territorio per la zona in questione offre come
valutazione di “abitazioni civili)” in stato conservativo normale il
valore minimo di circa 2600€/mq e massimo di 3800€/mq riferito alla
superficie lorda ovvero, mediando, un valore di 3.200,00€/mq;
CALCOLO SUPERFICI VIRTUALI
Fabbricato di civile abitazione
mq sup. lorda
peso
appartamento n.1
90,00
appartamento n.2
94,00
appartamento n.3
102,00
locali sottotetto app.n.3
45,00
terrazza
15,80
terrazza comune
13,21
corte comune
770,00
superficie virtuale
valore
%
100%
100%
100%
50%
25%
15%
10%
TOTALE
VALUTAZIONE COMPARATIVA
mq
€/mq
391,43
€
4.600,00
STIMA
sup. virtuale
90,00
94,00
102,00
22,50
3,95
1,98
77,00
391,43
€
€
1.800.578,00
Sulla base dei conteggi eseguiti e delle considerazioni sopra
esposte procedendo ad ulteriore mediazione tra i valori di cui alle
lettere a) e b) sopra riportati si raggiunge un valore al mq di
4.600,00€/mq.
Pertanto il valore di mercato da attribuire all’immobile di cui sopra
risulta pari a
391,43mq x €/mq 4.600,00 ≈ € 1.800.578,00 arrotondato a
€
1.800.000,00
IMMOBILE N. 2 Capannone con corte annessa
Regione:
TOSCANA
Provincia: ................ GROSSETO
Comune:.................. MONTE ARGENTARIO
Pagina 31 di 58
CAP:..........................
Via: ............................
Scala.Piano.Interno:
58019
Via Scarabelli,
Piano Terra
Individuazione catastale
L’immobile risulta così censito all’Agenzia del Territorio di
Grosseto, nel Comune di Monte Argentario:
Catasto Fabbricati
foglio 13, particella 78, ,particella 179 categoria D/8 rendita
6.951,51
Intestazione: Argentario Approdi e Servizi S.p.a. proprietà
per 1/1
€
Descrizione dell’immobile
Si Tratta di un capannone con corte annessa da adibirsi a
rimessaggio natanti situato nel Comune di Monte Argentario in via
Scarabelli, zona centrale immediatamente a ridosso delle banchine
portuali, perfettamente accessibile con ogni mezzo.
Si compone di un unico corpo di fabbrica a forma rettangolare
della superficie lorda di circa 710,00mq con un’altezza media pari a
7.60ml.
La struttura è del tipo mista con pilastri e travi in c.a.,
tamponatura in pannelli di calcestruzzo prefabbricati esternamente
tinteggiati e copertura a due falde inclinate in lastre di lamiera
poggiante su travi reticolari metalliche.
I pavimenti sono del tipo industriale in battuto di cemento e gli
infissi sono costituiti da porte e finestre in ferro.
L’unità immobiliare ha la disponibilità di una corte esclusiva di
circa 2002,00mq, sterrata ,che interessa il fabbricato su tutti i quattro
lati ed è delimitata su tre lati dalle resede dei fabbricati confinanti e
sul lato della pubblica via da una recinzione in muratura con
cancello carrabile.
Pagina 32 di 58
Provenienza
Il capannone con annesso terreno circostante, denominato
anche Compendio Capannone VAROLI, è pervenuto al Comune di
Monte Argentario con atto di compravendita immobiliare rogato
dal Notaio Dott. Francesco MARCHI nei locali del Comune il
06/10/1986(repertorio n.420), registrato a Orbetello il 22/10/1986 al
n.2166 mod. I° vol.103.
Regolarità urbanistica
Dalla verifica effettuata presso i competenti Uffici Comunali non
risulta presente alcuna pratica edilizia che autorizzi la costruzione
del capannone.
In data 29/08/1986 viene presentata dal Sig. Federigo VAROLI,
allora proprietario, richiesta di Concessione Edilizia in Sanatoria ai
sensi della
L.47/85 (tale domanda di condono risulta allegata
all’atto di compravendita sopra citato), dalla quale si evince che la
costruzione del capannone era stata autorizzata provvisoriamente
in data 23/09/1963, con la revoca della medesima allorché si fosse
spostata l’opera e trovata una sistemazione più idonea, visto che le
previsioni urbanistiche prevedevano già l’utilizzazione di quell’area
per fini di pubblica utilità.
In data 26/07/1989 la Commissione per la tutela dei Beni
Ambientali con decisione n. 1257 ( verbale n.80) esprime parere
negativo alla sanatoria in quanto “ il manufatto, per forma e
tecnologia, rappresenta un fattore di degrado estetico ed è in forte
contrasto con gli edifici urbani circostanti. Si ritiene che la superficie
attualmente occupata dal capannone dovrebbe essere utilizzata
per dar luogo ad un edificio di architettura più elaborata, che
possa migliorare il tono dell’intera zona edificata.”
A seguito di tale parere con delibera di Giunta del 23/10/1992
viene espresso parere negativo circa la compatibilità delle opere di
cui all’istanza di sanatoria presentata.
Pagina 33 di 58
Alla luce di quanto sopra esposto si dichiara la non regolarità
urbanistica della costruzione.
Mercato
Localizzazione:
zona centrale di Porto
Stefano
Contesto:.................
................................. mista
Densità abitativa: ..
media/alta
Validità immobiliare della localizzazione .................... ottima
Santo
Stato occupazione dell’immobile
Al momento del sopralluogo del 01/10/2010 l’immobile con la corte
di pertinenza è utilizzato come pubblico parcheggio
Inquadramento Urbanistico
Nel territorio su cui ricade l’immobile è tuttora vigente lo
strumento
urbanistico
della
Variante
Generale
al
P.R.G.C.
approvata con delibera della Giunta regionale n°5389 del
17/05/1985.
L’area ricade nella Z.T.O. F– SERVIZI PUBBLICI-SOTTOZONE F1 Servizi
e attrezzature pubblici.,”riguardante aree nelle quali sarà ammessa
la costruzione da parte di Pubbliche amministrazioni,ovvero da
parte di terzi da quella delegati, di servizi e attrezzature pubbliche o
di uso pubblico, per attività sociali, amministrative , per l’istruzione,
ecc. Le nuove costruzioni avranno una volumetria conforme alle
esigenze di servizio ed in ogni caso con superiore ai 4mc/mq di
area disponibile , nel caso specifico con destinazione mercati e
servizi distributivi.”
In data del 25/07/2002 con delibera del C.C. n°63 del 25/07/2002
è stato approvato il Piano Strutturale e il 25/08/2010 è stato
completato il percorso di formazione del Regolamento Urbanistico
con il deposito dello stesso presso l’ufficio urbanistica del Comune.
Pagina 34 di 58
L’area è inserita nella ATS (Aree della Trasformazione strategica)
waterfront
1.3-
orientale,
dal
molo
Garibaldi
all’intorno
settentrionale di via Roma fino al bordo della SS 440 e al molo di
sottoflutto di porto del Valle, cioè aree dove sono individuate quelle
parti del territorio comunale caratterizzate da un complesso di
azioni di trasformazioni e di importanza strategica ai fini degli assetti
programmati dei sistemi territoriali e funzionali. La loro realizzazione
dovrà avvenire in modo da associare, alle opere pubbliche che
fungono da attivatori della trasformazione, l’insieme delle azioni
complementari necessarie per organizzare in modo appropriato gli
spazi circostanti. Le aree della trasformazione strategica assumono
carattere di priorità rispetto alle politiche promosse dal piano.
Nel Regolamento Urbanistico, elaborato G, “Aree di nuovo
impianto”, il Comparto “Area capannone Varoli”- Tn 1.1 è normato
da una scheda specifica che oltre all’area del capannone
comprende tratti della viabilità pubblica antistante.
L’intervento è finalizzato alla realizzazione di un parcheggio
multipiano a servizio del porto, della residenza e del centro abitato,
per un totale di 300 posti auto di cui:
-
pertinenziali dei posti barca:
-
pertinenziali residenza privata: n. 50
-
pubblici urbani
n.180
n. 70
E’ finalizzato altresì alla riqualificazione delle aree urbane
antistanti con la realizzazione di opere pubbliche consistenti in:
-
verde pubblico di arredo stradale,
-
l’allargamento e regolarizzazione di Via IV Novembre
-
slarghi di connessione con via della Vittoria e Piazza della Valle.
Il tutto regolato da una Convenzione che, oltre a definire la
cessione gratuita di tali aree al Comune, garantisce la realizzazione
contestuale e unitaria dell’intervento, disciplina il mantenimento
delle destinazioni d’uso previste, le modalità di attuazione e le
forme di utilizzazione e di manutenzione degli spazi pubblici.
Pagina 35 di 58
Chiaramente
queste
previsioni
sono
legate
all’approvazione
definitiva del Regolamento Urbanistico pubblicato sul BURT.
Valutazione potenziale del complesso immobiliare in ragione della
capacità edificatoria
Il capannone con la corte annessa viene oggi utilizzato come area
di parcheggio e si presenta in mediocre stato di manutenzione e
conservazione.
Dalle indagini urbanistiche è risultato non autorizzato il volume
esistente ed inoltre il bene non è oggi appetibile nel mercato locale
per insediamenti industriali e commerciali
sia per la sua vetustà
strutturale che per la ormai superata ed incongrua tipologia
architettonica.
Si ritiene necessario procedere ad una valutazione del bene
valutando le potenzialità edificatorie del compendio immobiliare in
ragione delle indicazioni sopra esposte riguardo alla futura
pianificazione del Comune di Monte Argentario.
La scheda Comparto “Area capannone Varoli”- Tn 1.1 prevede la
realizzazione di 300 posti auto di cui:
-
pertinenziali dei posti barca:
-
pertinenziali residenza privata: n. 50
-
pubblici urbani
n.180
n. 70
Escludendo i n.70 posti auto pubblici che dovranno essere ceduti
gratuitamente al comune con le altre aree pubbliche, rimangono
in totale n.230 posti auto.
Si procede ad una valutazione considerando il possibile realizzo
di un posto auto in caso di:
a)Locazione
L’Agenzia del Territorio, nell’Osservatorio dei beni immobiliari, per
la zona in questione offre come valore di locazione per “box” in
stato conservativo normale il valore massimo di 4.3 €/mq*mese
riferito alla superficie netta.
Pagina 36 di 58
Pertanto considerando la superficie utile media di un posto auto in
18,00mq (ml3,00x6,00) il reddito annuo risulta pari a:
928,80€/anno.
€/mq mese 4,3*12*18,00mq =
92,88€/anno.
A detrarre il 10% di spese
Totale
Applicando
un
835,92€/anno.
saggio
di
capitalizzazione
pari
al
2,4%
determinato alla data odierna con uno spread di 0,80% sulla media
tra EURIBOR a 6 mesi (1,20) e EURISS-IRS a 5 anni (2,00):
1.60+0.80
=2,4 si ha il seguente valore unitario:
835,92€*100/2,4
=
34.830,00€
b)Vendita
L’Agenzia del Territorio, nell’Osservatorio dei beni immobiliari, per
la zona in questione offre come valore di vendita per “box” in stato
conservativo normale il valore massimo di 1150 €/mq riferito alla
superficie lorda.
€/mq 1150*18,00mq = 20.700,00€.
La particolare localizzazione, dove specialmente nella stagione
estiva è impossibile trovare un parcheggio su suolo pubblico, rende
tali immobili particolarmente appetibili nel mercato locale.
Tale situazione di fatto incide nel valore dei posti auto con un
coefficiente di incremento che si può stimare pari a 1,70, ovvero:
20.700,00€*1.70 =
35.190,00€.
Sulla base dei conteggi eseguiti procedendo ad ulteriore
mediazione tra i valori di cui alle lettere a) e b) sopra riportati si
raggiunge un valore a posto auto di 35.010,00€ arrotondato a
35.000,00€
Per la stima si considera come base il possibile realizzo relativo al
singolo posto auto.
Nel valutare il costo possibile di acquisto , ovvero il valore di
mercato, da parte di un soggetto interessato a realizzare
l’intervento, si dovrà tenere conto che il prezzo di realizzo finale
risulta così composto:
Pagina 37 di 58
Prezzo di Realizzo = 35.000,00€ a posto auto, composto da un :
-
30% acquisto capacità edificatoria ( *)
-
10% oneri finanziari
-
10% oneri di costruzione
-
30% costo di costruzione
-
20% utile di impresa
per cui il prezzo ad oggi di una eventuale alienazione viene così
determinato:
35.000,00€*0.3=
10.500,00€/posto auto
Ovvero:
10.500,00€/posto auto*n.230=
€
2.415.000,00
Il valore della vendita dell’intero potrebbe essere conclusa intorno
ai Euro 2.415.000,00
Nuovamente si preme sottolineare che queste previsioni sono
legate all’approvazione definitiva del Regolamento Urbanistico
pubblicato sul BURT.
CONCLUSIONI
Riepilogo delle stime:
PER IL COMPENDIO IMMOBILIARE n.1 Fabbricato di civile abitazione
VALUTAZIONE SU BASE COMPARATIVA
€ 1.800.000,00
PER IL COMPENDIO IMMOBILIARE n.2 Capannone con corte annessa
VALUTAZIONE SU BASE POTENZIALE
€ 2.415.000,00
Alla luce di quanto sopra esposto, si può determinare il valore
complessivo dei beni immobili di proprietà della Società Argentario
Pagina 38 di 58
Approdi e Servizi S.p.a
nell’importo di Euro
4.215.000,00 (euro
quattromilioniduecentoquindicimila).
Altre Immobilizzazioni Materiali
Per quanto attiene gli altri beni
, dopo aver verificato la
documentazione (fatture di acquisto ) dei beni strumentali e la
corrispondenza della stessa con i dati e le registrazioni contabili
, nonché l’effettiva esistenza , si perviene ad attribuire i seguenti
valori :
Voce
Costo Storico
F.do Amm.to
Valore
Valutazione
residuo
Impianto
3.200,00
1.200,00
2.000,00
500,00
19.720,44
18.651,78
1.068,66
300,00
3.761,36
2.524,19
1.237,17
750,00
condizioname
nto
Attrezzatura
varia e minuta
Mobili
e
macchine
ordinarie
da
ufficio
Pagina 39 di 58
Macchine
2.615,87
2.049,12
566,75
0
350,00
350,00
0
0
7.919,83
6.485,24
1.434,59
250,00
37.567,50
31.260,33
6.307,17
1.800,00
Elettroniche
per ufficio
Imbarcazione
Mod.Molinari
Arredamento
Totali
Si è ritenuto di valutare i singoli beni
in via prudenziale
sulla
base di un ipotetico valore di realizzo degli stessi ad un valore
complessivo pari ad Euro 1.800,00 .
Immobilizzazioni finanziarie
a) Partecipazioni in Imprese Controllate
Tale voce è rappresentata :
- per Euro 7.028,31 dalla partecipazione (51% circa )
alla soc.
Gestioni Scali d’Alaggio s.r.l. con sede in Via Spaccabellezze n°
22 - Porto S.Stefano
, codice fiscale,partita IVA 01198250530 , (
scopo sociale la gestione di scali di alaggio nel bacino portuale
di
Porto
S. Stefano
- attività mai iniziata in
quanto priva di
autorizzazioni amministrative ) società in fase di liquidazione .
L’esame dei bilanci degli esercizi 2009 e 2008 evidenzia perdite
per oltre Euro 10.678,00 a fronte di un capitale sociale di Euro
13.781,00 . Non sussistono , a parere del perito
riparto dalla procedura di liquidazione
.
perizia il valore non assume rilevanza
.
- per
Euro
57.961,20
dalla
, possibilità di
Ai fini della presente
partecipazione
(58% circa) nella
società Oasi Marpark Toscana s.r.l. con sede in Via del Molo 16
- Porto S.Stefano
, codice fiscale,partita IVA 01404150532 , (
Pagina 40 di 58
scopo
sociale
la
realizzazione di
un
sistema
ecosostenibile
basato su un nuovo concetto di attracchi per imbarcazioni da
diporto - attività mai iniziata in quanto priva di autorizzazioni
amministrative
) società in fase di liquidazione . L’esame dei
bilanci degli esercizi 2009 e 2008 evidenzia perdite per oltre Euro
11.011,00
a fronte
di
un
capitale sociale versato
25.000,00 . Non sussistono , a parere del perito
riparto dalla procedura di liquidazione
perizia il valore non assume rilevanza
di
Euro
, possibilità di
. Ai fini della presente
.
c) Partecipazione in Altre Imprese
- per Euro 1.500,00 nella società Nautiporto s.r.l. con sede in
Monte Argentario
via S. Stefano
n° 28/A
codice
fiscale
e
iscrizione al registro delle imprese numero 01225860533 ( società
inattiva ) capitale
sociale
Euro
30.000
i.v.
. Quota
di
partecipazione al capitale sociale nella misura del 5% . L’ultimo
bilancio depositato risulta l’anno 2008 in cui è presente un
utile di esercizio per Euro 2.816,00 . Si mantiene il valore iscritto
in contabilità per Euro 1.500,00 .
- per Euro 500,00 nella società Far Maremma s.r.l. ( Fabbrica
Ambiente Rurale Maremma società consortile a responsabilità
limitata ) , con sede in Arcidosso (Gr ) Loc. San Lorenzo n° 19
, codice fiscale e iscrizione al registro delle imprese numero
01278090533 , capitale sociale euro 125.000 , interamente versato
. Quota di partecipazione al capitale sociale nella misura dello
0,40%. L’ultimo bilancio depositato risulta l’anno 2008 in cui è
presente
una perdita per Euro 10.094,00. Si mantiene il valore
iscritto in contabilità per Euro 500,00 .
2) Crediti ( immobilizzazioni finanziarie )
Pagina 41 di 58
- Polizza n° 72P3 PROPENSIONE - AXA MPS ASSICURAZIONI VITA
SPA . Il valore di riscatto riportato alla data del 31/12/2009 ( al
lordo degli oneri fiscali previsti dalla legge ) è di Euro 462.457,16
. Il tasso annuo di rivalutazione delle prestazioni risulta essere
circa il 2,78% , pertanto la rivalutazione di competenza (al 15
settembre 2010 giorni 258 ) ammonta circa ad Euro 9.087,47 . Si
indica il valore di Euro 471.544,63 .
- Polizza n° DIG5 DIGA AXA MPS ASSICURAZIONI VITA SPA - Il
valore di riscatto riportato alla data del 31/12/2009 ( al lordo
degli oneri fiscali previsti dalla legge ) è di Euro 284.159,63 . Il
tasso annuo di rivalutazione delle prestazioni risulta essere circa
il
2,81%
,
pertanto la
rivalutazione
di competenza
(al
15
settembre 2010 giorni 258 ) ammonta circa ad Euro 5.644,11 . Si
indica il valore di Euro 289.803,74 .
Cauzioni Utenze
Cauzioni su contratto ENEL per Euro 4.628,33 . Si mantiene il
valore iscritto in contabilità
C) ATTIVO CIRCOLANTE
Crediti verso clienti
I crediti verso clienti sono indicati nella contabilità sociale Euro
29.743,70 , al lordo
di un
fondo svalutazione
crediti per
Euro
427.46 , e quindi al netto per Euro 29.316,24 . Sulla base delle
informazioni acquisite il perito ritiene assolutamente insufficiente
il fondo all’uopo accantonato in quanto :
- Cliente OREA srl per € 348,00 , risale all’anno 2006 , non sono
state fornite al perito documentazioni attestanti le procedure di
recupero coattivo del credito né azioni interruttive dei termini di
Pagina 42 di 58
prescrizione . Nessun valore può essere attribuito a tale credito
.
- ITCO Real Estate – Int. House London
per €. 12.950,00 , risale al
26/06/2009 . Risulta in contenzioso con pratica di recupero del
credito
affidata all’Avv. Ilenia Bucci del Foro di Grosseto , la
cui relazione espressamente richiesta dal perito , evidenzia , per
il cliente di cui sopra ,
provvedimento
di
risvolti anche di natura penale
sequestro preventivo
e con
della imbarcazione
emesso dal G.I.P. di Bergamo . Alla data odierna non si
conosce ancora l’esito della notifica , nello stato estero , del
decreto ingiuntivo ottenuto dal legale della società e rilasciato
dal Tribunale di Grosseto . Nessun valore si ritiene da attribuire
a tale credito .
- GENYCA srl per €. 14.436,00 risale all’anno 2007
, non sono
state fornite al perito documentazioni attestante il recupero
coattivo
del credito né
azioni
interruttive
dei termini
di
prescrizione . Nessun valore può essere attribuito a tale credito
.
- AMBROSELLI CHARTER , per Euro 912.70 risale all’anno 2007
,
non sono state fornite al perito documentazioni attestante il
recupero
del credito né
azioni
interruttive
dei termini
di
prescrizione . Nessun valore può essere attribuito a tale credito
.
- SOCIETA’ GESTIONI SCALI D’ALAGGIO SRL , per Euro 1.085,00
risale
all’anno
documentazioni
2007,
non
attestante
interruttive dei termini
sono
state
il recupero
di prescrizione
fornite
al
perito
del credito né
azioni
. Nessun valore può
essere attribuito a tale credito .
Pagina 43 di 58
- COMUNE DI MONTE ARGENTARIO , per Euro 12,00 . L’importo,
per il modico valore rappresentato , si suppone debba dare
luogo ad un abbuono passivo . Nessun valore può essere
attribuito a tale credito .
I
corrispettivi
da
incassare
per
Euro
3.976,40 sono
relativi
all’anno in corso e sono in attesa di accredito delle carte di
credito rappresentative
dell’importo, materialmente sul
.
corrente della società
conto
Si mantiene il valore iscritto in
contabilità per Euro 3.976,40 .
Le fatture da emettere per Euro 3.600,00 riguardano prestazioni
di servizi contabili espletate dalla Argentario Approdi & Servizi
s.p.a. per conto delle società partecipate . Si mantiene il
valore iscritto in contabilità per Euro 3.600,00 .
Crediti verso imprese controllate
Riguardano spese anticipate sostenute dalla società Argentario
Approdi e Servizi spa
per conto delle società
controllate per
le quali vengono espletati servizi amministrativi ( peraltro privi
di regolamentazione contrattuale fra le parti ) rispettivamente di
Euro 3.833,68 per la soc. Gestioni Scali D’Alaggio srl e di Euro
130,00 per la società Marpark srl .
Si mantiene il valore iscritto
in contabilità per complessivi Euro 3.963,68 .
Crediti Tributari
La voce attiva in esame indica il credito esistente verso l’erario per:
- IVA su acquisti
Euro
5.856,66
- Erario c/to acconto IRES
Euro
- Regioni c/to acc.to IRAP
Euro
11.696,40
2.150, 40
che trovano riscontro nei documenti contabili. Si accoglie il valore
esposto di Euro 19.703,46 .
Pagina 44 di 58
Nessun valore risulta attribuibile alla voce Credito V/Erario IRESIRAP 2007 per Euro 3.729,68 priva
di riscontro
documentale
nonché di mancata utilizzazione del credito in compensazione
dai debiti d’imposta , peraltro sempre dovuti , nelle dichiarazioni
dei redditi per il periodo 2007 e per quelli successivi .
Pleonastica ,
la mancata valorizzazione delle voci Erario c/IVA
per Euro 0,01 e Erario c/to ritenute subite per Euro 0,25
trattandosi di arrotondamenti all’unità di euro concessi in fase di
pagamento .
Credito per imposte anticipate
Posta contabile esclusivamente di memoria fiscale . L’importo di
Euro 3.624,88 non assume alcuna valorizzazione per le finalità
per cui è resa la
presente perizia .
Altri Crediti
La voce attiva in esame indica il credito esistente verso la società
INFOCAMERE per Euro
714,30
diritti di segreteria dovuti
e concerne la prenotazione di
per servizi telematici .
Si accoglie il
valore esposto di Euro 714,30 .
Nessuna
valorizzazione
alla
voce INAIL
c/acconto
per Euro
1.991,25 trattandosi in specie di premio INAIL anticipato per il
periodo 2010 ( e quindi
imputabile a Conto Economico anno
2010 ) ; Nessuna valorizzazione alla voce debito verso fornitore
Duutshe Scule di
Ute Picher
per
Euro
100,00 ed
alla
voce
Credito v/Schiano per Euro 86,12 risalenti ad esercizi pregressi e
privi di documentazione a supporto .
Disponibilità liquide
Depositi bancari e postali
Pagina 45 di 58
Tale voce, pari ad Euro
250.853,96 rappresenta le risultanze dei
conti correnti accesi rispettivamente presso
- Banca MPS Monte dei Paschi di Siena
Euro
249.923,96
- Carte di credito in corso di accreditamento
Euro
930,00
e trovano rispondenza nel saldo contabile alla data di riferimento,
riconciliato con i successivi estratti conto.
Cassa contanti
La consistenza della cassa, pari ad Euro
594,83 e
della cassa
valori Bollati per Euro 14,62 è stata accertata mediante riscontro
fisico .
Ratei e risconti
Misurano proventi e oneri la cui competenza è anticipata o
posticipata
rispetto
alla
manifestazione
numeraria
e/o
documentale. Non sussistono alla data del 15/09/2010 ratei e
risconti aventi durata superiore a cinque anni. Si accoglie il valore
esposto nella misura di Euro 1.548,61 .
Passività
Sulla base dei rilievi eseguiti si ritiene utile fornire le necessarie
illustrazioni dei criteri applicati alle singole voci che compongono il
passivo patrimoniale del complesso aziendale.
Trattamento di fine rapporto
Tale voce , per Euro
1.185,09
, rappresenta l’effettivo debito
maturato verso i dipendenti in conformità di legge e dei contratti di
lavoro vigenti, considerando ogni forma di remunerazione avente
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carattere continuativo. Il fondo corrisponde al totale delle singole
indennità maturate a favore dei dipendenti alla data di chiusura
del bilancio al 31/12/2009 , ed è pari a quanto si sarebbe dovuto
corrispondere ai dipendenti nell’ipotesi di cessazione del rapporto
di lavoro in tale data .
Debiti per fornitori
Sono stati rilevati dall’esame delle fatture ricevute e non ancora
pagate e da anticipi concessi a fornitori per fatture ancora da
ricevere e riguardano :
- Enel distribuzione spa per
- Acquedotto del Fiora
Euro 4.587,80
Euro
- I.C.E.M snc
229,75
Euro 2.279,30
Si accoglie il valore esposto nella misura di Euro 7.096,85 .
Dai riscontri documentali esperiti il
Caldini
Roberto
per
Euro
407,00
debito verso il fornitore
presenta
prestazioni
non
riconducibili alla società oggetto di stima e pertanto dovrà
essere richiesta debita nota di credito .
Debiti verso imprese controllate
Riguardano i versamenti di capitale ancora da effettuare in
relazione al capitale sociale sottoscritto nella controllata Oasi
Marpark Toscana srl
per Euro 45.000,00 . Allo stato attuale la
fase della liquidazione della società partecipata non consente
le opportune verifiche al fine di verificare l’effettivo fabbisogno
finanziario
ulteriore
che possa
quote
Approdi e Servizi
di
rendere necessario
capitale sociale
. Prudenzialmente ,
il versamento
da parte
di
delle
Argentario
si mantiene il valore
iscritto in contabilità per complessivi Euro 45.000,00 .
Debiti tributari
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Tale voce accoglie solo le passività per imposte certe e
determinate così rappresentate:
- IVA su vendite
euro
- IVA su corrispettivi
9.566,17
euro
- IRPEF su redditi di lavoro dipendente euro
- Ritenute d’acconto
16.025,22
272,13
euro
- Imposta di rivalutazione su TFR
euro
- Servizio Riscossione Tributi (TARSU) euro
582,42
3.179,00
9.362,00
Si accoglie in valore esposto per euro 35.807,94
Debiti verso istituti di previdenza
I debiti verso gli istituti di previdenza sono valutati al loro valore
nominale e la scadenza degli stessi non è superiore ai dodici mesi.
Tale voce è così suddivisa:
- debito v/ INPS per contributi
euro
676,65
Si accoglie il valore esposto per euro 676,65 .
Altri Debiti
Gli altri debiti , per un ammontare complessivo di Euro 132.730,45
sono così composti :
- Amministratori c/compensi
euro
88,00
- dipendenti per retribuzioni
euro
0,30
- debiti diversi
euro
180,00
- Azionisti c/divid. anno 2004 euro
438,99
- Azionisti c/divid. anno 2005 euro
1.190,72
- Azionisti c/divid. anno 2006 euro
1.647,63
- Azionisti c/divid. anno 2007 euro
1.920,81
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- Azionisti c/divid. anno 2008 euro
82.111,00
- Azionisti c/divid. anno 2009 euro
45.153,00
Poiché , se non riscosso
decorsi
cinque anni
, il diritto al dividendo si prescrive
dalla data
dell’assemblea
che ne
ha
deliberato la distribuzione , il perito ritiene prescritto il debito
della società nei confronti degli azionisti relativo all’anno 2004
per
€.
438,99
.
Nessuna
valorizzazione
relativa alla
voce
dipendenti per retribuzioni trattandosi di arrotondamenti .
Per
considerazioni
suesposte si accoglie il valore esposto
limitatamente ad euro 132.291,16 .
FONDO PER FISCALITA’ FUTURA
Il perito
ritiene
derivante
dai
opportuno
plusvalori
considerare
evidenziati
l’effetto
per
le
tributario
immobilizzazioni
materiali ( Fabbricati civili ed industriali ) . In particolare , per
quanto riguarda la quantificazione dell’onere fiscale , esso è
rappresentato dall’applicazione delle seguenti imposte :
a)
Imposta
sul
reddito delle persone
consistente nell’applicazione
sull’imponibile
della
determinato dopo
giuridiche
(IRES )
percentuale del
27,50%
aver
operato
le rettifiche
aumentative e diminutive dei componenti reddituali ;
b)
Imposta
consistente
regionale sulle
attività
nell’applicazione della
produttive
percentuale
(IRAP )
del 4,25% sul
valore corrispondente alla differenza tra valori e costi della
produzione , che ne costituisce la base imponibile , valore poi
adeguato dalle rettifiche in ottemperanza alle vigenti norme
tributarie .
Poiché non si ravvisano elementi per cui si possano realizzare a
breve plusvalenze per cessioni dei beni ( assenza di programmi
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di smobilizzo
delle
singole
attività aziendali da
parte
della
società stimata ) , si reputa di stimare comunque , a titolo
prudenziale il futuro debito tributario , ma di ridurlo , secondo le
indicazioni di mera prassi professionale ed in funzione delle
scarse probabilità di dismissione immobiliare , nella misura del
50% , ovvero di determinarlo in Euro 203.679,00 .
°°°°°°°°°°°°°°°°
La situazione patrimoniale effettiva alla data della valutazione
risulta essere la seguente.
LA SITUAZIONE PATRIMONIALE RETTIFICATA AL 15/09/2010 RISULTA
LA SEGUENTE:
(valori all’unità di euro)
Attivo
Fabbricati Civili
Commerciali
Importo
e
Passivo
4.215.000,00 Trattamento
Importo
Fine
1.185,09
Rapporto
Lav.Dip.te
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Altre
1.800,00 Fornitori
7.096,85
Immobilizzazioni
Materiali
Immobilizzazioni
767.976,70 Debiti
Finanziarie
v/Imprese
45.000,00
Controllate
Crediti v/Clienti
7.576,40 Debiti Tributari
Crediti
3.963,68 Debiti v/Istituti
v/imprese
controllate
35.807,94
di
676,65
Previdenza
Crediti Tributari
19.703,46 Altri Debiti
Crediti Diversi
714,30 Fondo
132.291,16
Fiscalità
203.679,00
Totale Passività
425.736,69
futura
Disponibilità
251.463,41
Liquide
1.548,61 Patrimonio
Ratei e Risconti
Netto
4.844.009,87
Rettificato
Totale attivo
5.269.746,56 Totale a Pareggio
5.269.746,56
Il valore del patrimonio netto rettificato della società, alla data del
15 settembre 2010 viene determinato
in
euro 4.844.000,00 .
DETERMINAZIONE DEL VALORE DI AVVIAMENTO
Il perito , nello svolgimento dell’incarico , ha ritenuto di dover
assumere
criteri
equi al
fine
di
dare
una
complessiva
valutazione al patrimonio aziendale , ed in riferimento all’attività
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svolta della società , ha ritenuto idoneo applicare il cosiddetto
metodo
misto
patrimoniale / reddituale fondato
sulla
stima
autonoma dell’avviamento .
Caratteristica essenziale
di tale metodo
è la ricerca di un
risultato finale che consideri contemporaneamente gli aspetti
metodologici patrimoniali e reddituali , così da tener conto
dell’elemento di obiettività e verificabilità proprio del primo
metodo , senza peraltro trascurare le attese reddituali , che
sono concettualmente una componente essenziale del valore
del capitale economico .
Il procedimento più diffuso per la valorizzazione del valore di
avviamento è
quello
della
attualizzazione
limitata
del
sovrareddito , basato sulla formula :
A=(R –iK) a n¬i′
dove :
K è il capitale netto rettificato
R è il reddito medio normale atteso
n è il numero definito e limitato di anni
i
è il tasso di interesse normale rispetto al tipo di investimento
considerato
i’ è il tasso di attualizzazione del sovra reddito , cioè della differenza (R –
iK)
STIMA DEL REDDITO NORMALIZZATO
In condizioni aziendali normali
, il perito si trova a dover indicare un
valore del reddito “normalizzato ” , frutto di laboriose e a volte criticabili
interpretazioni circa la sua determinazione . Infatti
ritengono
di esprimere
economico
previsionali )
valori
della gestione
, ma tali
previsionali
circa
( in
presenza di
valori
possono
il
, molti
futuro
Masterplan e
apparire
valutatori
andamento
di
arbitrari
Budget
nella
determinazione e/o nella assunzione delle ipotesi di partenza , per cui chi
sottoscrive
l’elaborato intende
rapportare
i
dati di valutazione
dell’avviamento a dati storici e quindi certi .
Pagina 52 di 58
E’
proprio
la
difficoltà
di
fornire
, con un
ragionevole
margine
di
attendibilità , indicazioni in merito ai valori previsionali che spinge molti
periti a fare riferimento ai dati storici , esprimendo medie più o meno
corrette dei dati rilevati .
Lo scrivente ha fatto dunque riferimento ai dati consuntivi , che essendo
quantificati su base di definitività , sono esenti da rischi di aleatorietà : è
stato
possibile
, dall’analisi
2007,2008 e 2009
ottenere
dei bilanci
redditi
della
operativi
società
degli
esercizi
depurati
da
eventuali
gestioni
di
carattere
componenti tra cui , ad esempio :
- componenti di
reddito relativi
ad
eventuali
accessorio , se queste non hanno carattere di stabilità nell’ambito della
gestione complessiva ;
- significative plusvalenze e minusvalenze , non derivanti dalla normale
sostituzione dei beni strumentali ;
- altri componenti di carattere straordinario , da verificare in relazione
alla singola realtà aziendale .
Dall’esame si è riscontrato che le componenti non direttamente riferibili
alla normale
consistenze
apprezzabile
attività
espletata
dalla società non
particolarmente significative
il risultato
operativo così
e
tali
come
da
la
hanno
assunto
alterare in
misura
gestione
finanziaria
presenti caratteristiche di stabilità , per cui si è ritenuto opportuno
considerare i singoli risultati netti per l’attualizzazione .
31.12.2007
31.12.2008
31.12.2009
243.001
140.617
81.303
3.078
3.157
3.224
- Ammortamenti e svalutazioni
112.584
9.203
42.226
= MARGINE OPERATIVO NETTO (MON)
127.339
128.257
35.853
30.647
25.069
28.998
157.986
153.326
64.851
162
1
145
-5.797
-3.375
--
= MARGINE OPERATIVO LORDO (EBITDA)
- Accantonamenti
+ Proventi gestione accessoria
= RISULTATO ANTE ONERI FINANZIARI
(EBIT)
- Oneri Finanziari
- Rettifiche di valore di attività finanziarie
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- Oneri (Proventi) straordinari
-8.262
-605
-16.880
160.289
150.555
81.586
- Imposte
69.591
64.122
34.056
= REDDITO NETTO
(Utile/Perdita d'Esercizio)
90.698
86.433
47.530
= RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE
Il reddito operativo medio netto ( R ) è quindi pari ad Euro
74.887,00 .
STIMA DEL TASSO DI RENDIMENTO
Il tasso di rendimento normale ( i ) applicato al patrimonio
netto
rettificato
, esprime
una misura
di
rendimento
soddisfacente per l’investimento , tenuto conto del grado di
rischio che l’azienda sostiene .
Nella fattispecie , trattandosi di azienda operante nel campo
dei servizi alla nautica da diporto ( gestione punti di ormeggi) il
grado
di
rischio
è
contenuto , per
cui
si
reputa
corretto
collegare la misura di tale tasso di rendimento a parametri
finanziari privi di rischio
.
Al riguardo , considerato l’andamento medio dei rendimenti dei
titoli
di
Stato (Banca d’Italia rendimenti B.O.T. annuali periodo
15/01/2010-15/09/2010) si valuta il tasso esente da rischio pari al
1,18% .
STIMA DEL PERIODO DI ATTUALIZZAZIONE DELL’AVVIAMENTO
La definizione del periodo ( n ) è un elemento basilare nel
procedimento
,
in
generatrici di reddito
quanto
siano
si
suppone
destinate
che le
condizioni
ad estinguersi o
ad
attenuarsi nel corso di alcuni anni . Secondo la prassi più
diffusa, la durata varia dai tre ai cinque anni .
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In tale contesto , dopo aver preso a riferimento i dati storici è
necessario considerare che la società oggetto di stima opera
in
regime
di
concessione
demaniale
( attualmente
con
scadenza al 31/12/2012 ) con durata residua di circa due soli
anni
.
Sulla base di quanto riferito negli
rappresentante della
società
motivatamente, sussistano
incontri con
il
si ritiene che, obiettivamente e
possibilità
di
rinnovo
per
ulteriori
quattro anni. In questo contesto , pare realistico, pur non essendo
definito con certezza, rapportarsi ad un arco temporale di sei
anni.
STIMA DEL TASSO DI ATTUALIZZAZIONE DELL’AVVIAMENTO
Il
tasso
i” di
attualizzazione
è
da
intendersi
come puro
compenso finanziario per il trascorrere del tempo : viene , infatti
, utilizzato per trasferire qualsiasi valore futuro al valore attuale ,
ma nel rispetto del principio di prudenza , non è indipendente
da problemi di rischio specifico dell’impresa .
Nella logica del metodo misto , l’avviamento riflette la capacità
del complesso aziendale di garantire redditi in misura superiore
a quelli ritraibili da destinazioni alternative del patrimonio , per
categorie analoghe di rischio .
In
realtà
, la
definizione del
tasso
di
attualizzazione
dell’avviamento è da tempo oggetto di discussione sia sotto il
profilo teorico che applicativo ; in particolare , è dibattuto il
fatto che tale tasso debba o meno essere maggiorato in
misura adeguata per tener conto del rischio economico di
impresa .
Si è soliti , sempre nel rispetto del principio della prudenza ,
utilizzare la prima delle due soluzioni , benché da tale punto di
vista ci si esponga alla critica di considerare il rischio due volte
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( una prima volta , infatti, il fattore rischio è già incorporato in i
) .
Concettualmente il tasso di attualizzazione assume di regola
una
dimensione
superiore
al
tasso
di
remunerazione
del
capitale investito , anche se nella prassi , per motivi di ordine
pratico , spesso
coincidono , ma una differenza di due / tre
punti percentuali è giudicata normale nella prassi professionale
.
Prendendo
quale punto
investimento
a rischio
di partenza
un
nullo , individuato
tasso
di
verificando
puro
fra gli
investitori istituzionali il rendimento di un B.T.P. con scadenza ,
rispettivamente al 31/12/2012 ( 1,98%) ed al 31/12/2016 (2,99%),
mediando i valori ottenuti
che si maggiora
all’investimento
del
di
, si giunge ad un tasso del 2,49% ,
un
premio per
2% , pare
equo
rischio
associato
applicare un tasso
di
attualizzazione dell’avviamento i” pari al 4,5% .
In conclusione , sostituendo i valori ottenuti alla formula iniziale ,
si ottiene :
A = [ R – K *i ] an ┐i”
A = ( 74.887,00 - 4.844.000,00 * 0,0118 ) a ┐ 4,5
6
A = ( 74.887,00 - 57.159,00 ) *5,15787248 = Euro 91.438,76 ≈ Euro 91.000,00
CONCLUSIONI
Dalle considerazioni sopra esposte , lo scrivente ritiene di poter attribuire
un valore netto di perizia della società oggetto di valutazione che si
sostanzia in sintesi nelle seguenti risultanze :
Valore
Patrimoniale netto
Euro
4.844.000
Avviamento
Euro
91.000
Valore Economico
Euro
4.935.000
Rettificato
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VALORE DELLA PARTECIPAZIONE
Il mandato alla presente relazione di stima consiste nell’esprimere il
valore dell’attualità delle quote sociali del Comune di Monte Argentario
, nella società Argentario Approdi e Servizi s.p.a. appena valutata .
Il sottoscritto ritiene che tale valore consista nel valore del capitale
economico della società, così come sopra individuato , in proporzione
alle azioni spettanti .
Soggetto
Comune
di
Azioni spettanti
% di partecipazione
Numero 280.296
79,47%
Monte
Argentario
Pertanto :
Valore
Valore
singola
economico
azione
per
ciascuna
Valore
numero
delle
280.296
azioni spettanti al
delle
352.700 costituenti
Comune
di
il Capitale sociale
Monte Argentario
Euro
Euro
Euro
4.935.000
13,9920612
3.921.919
Si perviene quindi al seguente
3.921.000
valore arrotondato di stima
di
Euro
al quale corrisponde , il valore di stima di Euro 13,9920612
per ciascuna delle numero 352.700 azioni costituenti il capitale sociale .
Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene di aver assolto l’incarico
affidatogli in ottemperanza alle disposizioni di legge ed ai principi della
tecnica professionale .
Le
conclusioni
complesso
esposte
nella
delle indicazioni
e
presente
delle
relazione sono
considerazioni
basate
delineate
sul
nella
relazione stessa ; pertanto , nessuna parte della presente relazione potrà
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essere
considerata ,
o
comunque
utilizzata
, disgiuntamente
dal
documento nella sua interezza .
Grosseto 7 ottobre 2010
Allegati :
- visura camerale ;
- copia relazione di stima Arch. Marisili Dr.ssa Maria Pia
- copia situazione patrimoniale rilasciata dalla società al 15/9/2010
Il Perito
Claudio Leoni
_______________________
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